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1、估价项目名称：东营市悦翔商贸有限公司房地产及附属物处置司法评估项目委托方：东营市中级人民法院估价方：华东众联（山东）土地房地产资产评估测绘有限公司注册房地产估价师：王朋波（注册号：）公庆玲（注册号：）估价报告出具日期：2022年08月17日估价报告编号：东房评2022总字第346号第一部分、致委托方函3第二部分、注册房地产估价师声明4第三部分、估价的假设和限制条件5第四部分、房地产估价结果报告9（一）估价项目名称9（二）估价委托方9（三）房地产估价机构9（四）估价对象9（五）估价目的11（六）价值时点11（七）价值类型11（八）估价依据12（九）估价原则13（十）估价方法13（十一）估价结果1
2、7（十二）注册房地产估价师17（十三）实地查勘期17（十四）估价作业期17（十五）估价报告有效期17第五部分、附件18第一部分致委托方函东营市中级人民法院：受贵方委托，我公司秉承客观、公正、科学、独立的原则，对贵院受理的中国银行股份有限公司广饶支行与山东翔昶物流有限公司，东营市悦翔商贸有限公司，山东广悦化工有限公司，东营市诺尔化工有限责任公司，山东红海化工有限公司，王鹏，司爱菊金融借款合同纠纷一案中涉及的由东营市悦翔商贸有限公司拥有所有权的房地产的市场价值进行了司法评估。估价目的：为东营市中级人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。估价对象：估价对象坐落于广饶县孙武路以东，傅家路以南，渤海明珠
3、小区以西，鲁星建筑工程有限公司以北，根据委托方提供产权资料，国有土地使用证证号为广国用(2012)第041号，土地使用权面积为3649.00平方米，使用权类型为出让，用途为城镇住宅用地，终止日期为2072年12月17日。房屋所有权证证号为东营市房权证广饶县字第广饶号，房屋所有权人为东营市悦翔商贸有限公司，产别为股份制产，设计用途为工业用房，实际为商业用房，房屋建成时间为1993年。001幢房确权建筑面积为236.61平方米，总层数为3层，所在层数为1层，混合结构；002幢房确权建筑面积为1323.00平方米，总层数为2层，所在层数为1层，混合结构。经估价人员现场勘查测量，001幢房未确权建筑面
4、积为473.22平方米，002幢房未确权建筑面积为1323.00平方米，茶水房1建筑面积为30.53平方米，茶水房2建筑面积为20.21平方米，仓库建筑面积为20.00平方米，彩钢房建筑面积为24.16平方米。附属物包括混凝土地面、铁栅栏围墙、铁大门，具体详见附件建筑物及附属物评估价格明细表。本次估价范围不包含其他动产以及债权债务等其他因素，但包括建筑物装饰装修部分。估价对象在估价时点已被抵押、查封，估价对象已整体对外出租，002幢房的一层于估价时点作为KTV正在重新装修。价值时点：2022年08月01日(实地查勘日)。价值类型：房地产市场价值。估价方法：本次评估建筑物选用成本法，土地选用基准
5、地价修正法和市场比较法。估价结果：注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，进行全面分析，周密计算，确定东营市悦翔商贸有限公司所拥有的房地产及附属物在价值时点的市场价值为元，大写：（人民币）壹仟陆佰陆拾玖万零肆佰伍拾捌元整。特别提示：1 .房地产成交价格受处置方式、宣传推广力度和买受人对估价对象的了解及对房地产市场的判断等因素有关，同时还应考虑转让过程中需缴纳的相关税费。现实房地产交易中，一般难以达到理想的公开市场条件，致使实际交易价格往往与估价结果不够一致。2 .评估结果仅为人民法院审理案件提供参考依据，不是评估对象
6、处置可实现的成交价格，也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证。3 .委托人或报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告，违反该规定使用评估报告的，房地产估价机构和注册房地产估价师不承担责任。4 .本次评估价值为估价对象在价值时点转让税费正常负担下的价格即买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。5 .报告使用人在使用本报告之前须对报告全文认真阅读，以免使用不当而造成不必要的损失。华东众联（山东）土地房地产资产评估测绘有限公司法定代表人：二。二二年八月十七日第二部分注册房地产估价师声明我们郑重声明:一、我们在本鉴定报告中陈述的事实是真实的和准确的。本鉴定报告中的分析意
7、见和结论，是我们自已公正的专业分析、意见和结论，但受到本鉴定报告中已说明的假设和限制条件的限制。二、我们与鉴定估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本鉴定估价报告。三、我公司注册房产估价师对本鉴定估价报告中的估价对象进行实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查和其它被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。四、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。本鉴定报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个
8、整体时有效，复印件无效。五、本报告涉及估价对象所采用的有关数据、资料及权属证明、法律性文件均由委托方提供，我们并未得到授权也没有专业的能力进行考证，其真实性与可靠性由委托方负责。六、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对评估价值均产生一定的影响，本报告已考虑风险因素。房地产估价师注册号签章王朋波公庆玲第三部分估价的假设和限制条件一、一般假设1.估价委托人提供了房屋所有权证复印件、国有土地使用证复印件等资料，估价师已对上述资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定上述资料是合法的、真实的、准确的、完整的。2 .在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3
9、 .估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。4 .任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。5 .本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。6 .本报告以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的，且以该状况在估价报告使用期限内无重大变化为前提。7 .本次估价未考虑除已披露事项外可能与估价对象产权人有关的债权及债务情况对估价结果的影响。8 .报告以估价委托人领勘准确性为估价前提。9 、本报告估价结果未考虑估价对象存在租赁权、用益物权及占有使用情况对估价结论的影响。10 、本报告估价结果未考虑估价对象存在欠缴税金及
10、相关费用对估价结论的的影响。11 、本报告估价结果已考虑估价对象未办理产权登记对评估结果的影响。12.估价人员于2022年08月01日对估价对象进行了实地查勘。估价人员并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认其内部有无缺损、是否存在结构性损坏。对被遮盖、未暴露及难以接触到的房屋结构部分及其内部设施、设备，本报告假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题，符合国家有关技术、质量、验收规范，且符合国家有关安全使用标准。二、未定事项假设无未定事项假设。三、背离事实假设估价结果不考虑估价对象已被查封、出租以及未披露的可能存在的担保物权和其他优先受偿权的影响。四、不相一致假
11、设根据委托方提供的房屋所有权证，OOl幢房、002幢房登记用途均为工业厂房，001幢房、002幢房实际用途分别为生活居住用房和KTV商业用房,根据估价目的，本次估价按登记用途为准，但会考虑估价对象区位因素、装修因素等对估价结果的影响。五、依据不足假设无依据不足假设。六、估价报告使用限制1、鉴定结论为满足全部假设与限制条件下的价值。本鉴定报告中估价对象建筑面积以我方现场测量为准。2、本鉴定报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要的修正甚至重新估价。3、本估价有效期为一年，如超过有效期或估价时点之后，有效期之内估价对象或国家形势，城市规划、建筑物地税费政策
12、等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应的调整或重新估价。4、本鉴定报告分为“结果报告”和“技术报告”两部分，“结果报告”提供给委托方，“技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。5、未经估价机构书面同意，本鉴定报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。6、如发现本鉴定报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。第四部分房地产估价结果报告一、估价项目名称东营市悦翔商贸有限公司房地产及附属物处置司法评估项目二、估价委托方估价委托人名称：东营市中级人民法院三、房地产
13、估价机构单位名称：华东众联（山东）土地房地产资产评估测绘有限公司单位地址：南片区舜华路2000号舜泰广场11号楼北楼709室房地产资质证书号：鲁评181001资格等级：壹级法定代表人：李志勇联系电话：四、估价对象1.估价对象范围及基本状况估价对象范围包含土地、建筑物以及附属物，不包含其他动产以及债权债务等其他因素，但包括建筑物装饰装修部分，估价对象在估价时点已被抵押、查封，估价对象已整体对外出租，002幢房的一层于估价时点作为KTV正在重新装修。根据委托方提供的产权资料及现场勘察，厂区范围内的建筑物，包括001幢房、002幢房、茶水房1、茶水房2、仓库、彩钢房。附属物包括混凝土地面、铁栅栏围墙
14、、铁大门。具体详见建筑物及附属物评估价格明细表。2.估价对象权益状况(1)国有土地使用证证号为广国用(2012)第041号，土地使用权面积为3649.00平方米，使用权类型为出让，用途为城镇住宅用地，终止日期为2072年12月17日。(2)房屋所有权证证号为东营市房权证广饶县字第广饶号，房屋所有权人为东营市悦翔商贸有限公司，产别为股份制产，设计用途为工业用房。001幢房确权建筑面积为236.61平方米，总层数为3层，所在层数为1层；002幢房确权建筑面积为1323.00平方米，总层数为2层，所在层数为1层。3、估价对象实物状况(1)评估对象地上建筑物总建筑面积为3450.73平方米，实物状况如
15、下:幢号资产名称结构所在层数评估面积(m2)建筑物现场勘察情况OOl工业用房混合1-3/3层709.83外墙涂料，内墙为乳胶漆，地面铺地面砖，不锈钢扶手，铝合金门窗，水、电、暖等设备齐全，维护情况一般，公共部位墙面乳胶漆脱落严重。1层确权建筑面积为236.61平方米，2-3层未确权建筑面积为473.22平方米，1-3层实际用途为员工生活居住用房。002工业用房混合1-2/2层2646.00建筑物西侧外墙为钢框架挂PVC板、东、南、北侧外墙为涂料；一层大堂内部水晶吊灯，配有服务台，公共区域地面为人造石材，部分瓷砖；墙壁贴板材、石材部分带金属装饰；吊顶部分为铝扣板，部分为石膏板艺术吊顶；塑钢窗，套
16、装门；包房内地面人造石材，墙壁贴板材、石材部分带金属装饰，包房内配备卫生间，实际用途为KTv,维护情况良好；二层为毛坯，闲置中，维护情况较差。楼内水、电、暖配套设施齐全。一层层高6米，确权建筑面积为1323.00平方米，二层层高9米，未确权建筑面积为1323.00平方米，。003茶水房1混合1/1层30.53外墙涂料，内墙为乳胶漆，地面为地面砖，复合板顶，水电等设备齐全，维护情况较差，层高3.0米。004茶水房2混合1/1层20.21外墙涂料，内墙水泥砂浆抹面,地面为地面砖，楼板顶，水电等设备齐全，维护情况较差，层高3.0米。005仓库混合1/1层20.00外墙涂料，内墙水泥砂浆抹面，地面水泥
17、地面，水电等设备齐全，维护情况较差，层高4.3米。006彩钢房简易1/1层24.16层高2.3米，成新较高。（2）国有出让土地建筑面积为3649.OO平方米，土地形状为梯形，设施配套为七通一平（通路、通水、通电、通讯、排水、通暖、通气以及场地平整），地势平坦、地质条件良好，地面为混凝土地面。4、区位状况描述与分析估价对象处于东营市广饶县孙武路以东，傅家路以南，渤海明珠小区以西，鲁星建筑工程有限公司以北，紧邻广饶县主干道孙武路，周围多为住宅小区，公共配套、基础配套设施齐全，交通方便，具体地址见位置图。五、估价目的：为东营市中级人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。六、价值时点：二。二二年八月一
18、日（实地查勘日）。七、价值类型本报告价值类型为房地产市场价值。房地产市场价值，是房地产经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，不考虑抵押、租赁、查封等因素的影响。八、估价依据（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章及有关政策1、中华人民共和国城乡规划法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国物权法；4、中华人民共和国资产评估法（自2016年12月1日起施行）；5、民法典（自2021年1月1日起正式实施）；6、最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定(法释2011)21号)o(二)本次估价采用的技
19、术规程(1)房地产估价规范(GB/T52321-2015)【2015年4月8日发布，自2015年12月1日起实施】；(2)房地产估价基本术语标准(GB/T50899-2013)【2013年6月26日发布，2014年2月1日起实施】。(三)估价委托人提供的估价所需资料；(1)东营市中级人民法院鉴定评估委托书(2022)鲁05执恢48号；(2)估价对象国有土地使用证、房屋所有权证复印件。(四)房地产估价机构所掌握的资料(1)实地查勘、摄影和记录；(2)东营市广饶县相同或类似房地产市场信息；(3)人民银行公布的最新资金存、贷款利率；(4)房屋完好等级评定标准；(5)估价对象附近房地产投资回报状况；(
20、6)估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料。九、估价原则注册房地产估价师遵循下列估价原则进行房地产估价：1、客观、独立、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原贝h4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用：房地产在法律上允
21、许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。6、谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高一面的原则。十、估价方法根据房地产估价规范，通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。估价方法的选择应根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。（一）方法选用分析估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘以及对周边房地产市场进行调查后，根据房地产估价规范、房地产估价基本术语标
22、准，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，选取成本法对估价对象的建筑物进行估价，选用市场法与基准地价修正法对土地进行估价。具体分析如下表：可选估价方法估价方法定义估价方法是否选择理由是否选取比较法选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。估价对象为工业厂房，估价对象区域周边没有与估价对象类似交易的可比案例，故建筑物评估无法选取比较法对估价对象进行估价。不选取收益法预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法适宜用于收益性物业评估，即为有
23、经济收益或有潜在经济收益的房地产，估价对象为为工业厂房，在估价时点，租金情况资料难以收集，故本次评估选取不采用收益法进行估价。不选取假设开发法求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。假设开发法适用于评估具有投资开发价值或再开发潜力的房地产，估价对象为已完成开发的房地产，故本次评估不选取假设开发法作为估价方法。不选取成本法测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对
24、象价值或价格的方法。估价对象为工业厂房，市场法与收益法均不适宜，故选取成本法进行评估。选取基准地价利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成估价对象为国有出让土地使用权，广饶县政府已选取修正 法果，按照替代原则，对待估 宗地的区域条件和个别条 件等与其所处区域的平均 条件相比较，并对照修正系 数表选取相应的修正系数 对基准地价进行修正，进而 求取待估宗地在估价基准 日价格的方法Q比较 法选取一定数量的可比实例， 将它们与估价对象进行比 较，根据其间的差异对可比 实例成交价格进行处理后 得到估价对象价值或价格 的方法Q经确定公布了基准地价及 修正体系，故选取基准地 价修正法对土地进行评 估。估
25、价对象为国有出让土 地使用权，估价对象区域 周边有较多与估价对象类 似交易的可比案例，故选 取比较法对土地使用权进 行估价。选取(二)本次选用估价方法定义、基本公式及技术路线(1)建筑物评估选用成本法建筑物运用成本法：求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。运用成本法求取估价对象的重置价值，基本公式如下：建筑物重置价值=建筑安装成本+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润评估对象建筑物价值二建筑物重置价值-(物质折旧-功能折旧-经济折旧)(2)土地评估选用市场比较法和基准地价修正法1、比较法是选取一定数量的可比实例，
26、将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。运用比较法求取估价对象的比较价值，基本公式如下:比较价值=可比实例成交价格X交易情况修正系数X市场状况调整系数X房地产状况调整系数2、基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。设定开发程度下的宗地地价=基准地价XKlXK2XK3X(1+K)+K4式中：K1一期日修正系数K2土地使用年限修正系数K3土地容积
27、率修正系数K4一开发程度修正值一影响地价综合因素修正系数如果待估宗地设定的开发程度与基准地价设定的开发程度存在差异，则需要进行开发程度的修正，才能得到评估设定宗地开发程度条件下的宗地地价。(3)估价技术路线1、运用成本法求取估价对象建筑物及附属物的市场价值。2、运用市场比较法和基准地价修正法综合确定国有出让土地使用权的市场价值。3、根据上述方法分别求取的房地产价格之和最终确定估价对象的价格。十一、估价结果估价对象在估价时点的评估结果如下：东营市悦翔商贸有限公司所拥有的房地产及附属物在价值时点的市场价值为元，大写：(人民币)壹仟陆佰陆拾玖万零肆佰伍拾捌元整。十二、注册房地产估价师王朋波公庆玲十三
28、、实地查勘期2022年08月01日。十四、估价作业期2022年08月01日至2022年08月17日。十五、估价报告有效期二。二二年八月十七日至二C）二三年八月十六日。第六部分附件一、建筑物及附属物评估价格明细表；二、委估对象位置图；三、估价对象平面图；四、估价对象实地查勘情况和相关照片；五、东营市中级人民法院司法鉴定委托书；六、估价对象国有土地使用证、房屋所有权证复印件;七、估价对象不动产产权情况表复印件；八、房地产估价机构营业执照、资质证书复印件；九、注册房地产估价师注册证书复印件。一、土地价值评估明细表序号资产名称性质土地使用权终止年限评估面积（平方米）评估单价（元/M2）评估价值（元）1
29、城镇住宅用地出让2072.12.173649.002989合计13649.00被评估单位名称：东营市悦翔商贸有限公司估价时点2022年8月1日二、建筑物（已确权）价值评估明细表被评估单位名称：东营市悦翔商贸有限公司估价时点2022年8月1日幢号资产名称结构评估面积（mi）所在层数评估单价（元/M2）评估价值（元）001工业厂房混合236.611/3层1212286771.32002工业厂房混合1323.001/2层2376.00合计2:1559.61三、建筑物（未确权）价值评估明细表2022年8月1被评估单位名称：东营市悦翔商贸有限公司估价时点日幢号资产名称结构评估面积所在层数评估单价（元/M
30、2）评估价值（元）001工业用房混合473.222-3/3层1176556506.72002工业用房混合1323.002/2层1158.00003茶水房1复合板顶30.531/1层50215326.06004茶水房2混合20.211/1层56511418.65005仓库混合20.001/1层56511300.00006彩钢房简易24.161/1层1804348.80合计3：1891.12四、附属物价值评估明细表被评估单位名称：东营市悦翔商贸有限公司估价时点2022年8月1日序资产名称单位评估数量评估单价评估价值（元）1铁门套1.004000040000.002铁栅栏围墙米101.7020020340.003混凝土地面m21907.1085162103.50合计4：222444土地、建筑物、附属物价值总计二、估价对象位置图9I岛0RO8山斜m卦晒雨O五金电B
