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1、武汉房地产市场报告(2012)序7一、城市经济9kGDP92、规模以上工业经济103、进出口额114、全社会固定资产投资125、社会消费品零售总额136、财政收入137、产业结构14二、产业政策15Is政策综述152、政策解读16(1)行业政策16(2)土地政策18(3)金融政策19(4)税收政策21(5)保障房政策223、2013年政策展望25三、土地市场261、供应分析26(1) 2012武汉土地供应总量创造新的历史高峰26(2) 2012年武汉市住宅用地供应比例大幅增加272、成交分析28(1) 2012年武汉市土地成交量大幅上升，总体成交量超过11年，成为历史新高28(2) 2012年
2、土地成交主要集中在2-3环29(3) 2012年东湖高新、江岸区土地成交量最大，汉阳区域平均容积率最高，近郊板块依然是土地市场热点303、土地成交价格31(1) 12年武汉市成交土地楼面地价比11年上涨5.8%31(2)武汉市中心城区地价保持平稳，溢价地块明显减少324、2012年土地成交排行榜325、趋势预测356、重点麻评析35(2) P(2012)173号一汉阳区月湖大道以南、龙灯堤路以西地块35(3) P(2012)236号一武昌区团结路16号地块37四、行业发展391、房地产开发投资39(1)房地产开发投资额39(2)住宅开发投资额402、房地产建设规模41(1)房地产施工面积41(
3、2)房地产新开工面积42(3)房地产竣工面积43五、市场交易441、商品房市场44(1)供求走势44(2)年度成交量价452、商品住宅47(1)市场综述47(2)供求关系方面48(3)供应量分析50(4)成交量分析54(5)成交均价分析593、商业市场63(1)市场综述63(2)供求关系分析64(4)市场成交量分析65(5)成交价格分析664、写字楼市场67(1)市场综述67(2)供求关系分析68(3)市场供应量分析68(4)市场成交量分析69(5)成交价格分析705、别墅市场71(1)2012年市场回顾71(2)别嬖市场价格74(3)别嬖市场成交75(4)别嬖市场版块竞争766、重点项目77
4、(1)普通住宅项目77武汉华侨城77汉街壹号公馆81佳兆业金域天下85招商雍华府89越秀星汇云锦92泛海国际居住区悦海园96万锦江城99星悦城103海昌天澜107F、学府Hl碧桂园生态城114丽岛美生118光谷新世界121兰亭都荟125观澜高尔夫公馆129(2)商办项目132汉阳人信汇132汉飞逛逛街133IFC国际金融中心135融众国际136六、2012年房地产市场预测137K土地市场供需预测137(1) 2013年土地供应预测137(2) 2013年土地成交预测1382、房地产市场走势分析138(1)商品住宅市场走势研判138七、区域数据144武昌区144供求比144供应量144成交量14
5、5成交价格146热销项目147洪山区149供求比149供应量149成交量150成交价格152热销项目153江汉区155供求比155供应量155成交量156成交价格157热销项目158江岸区160供求比160供应量160成交量161成交价格162热销项目162新口区164供求比164供应量164成交量165成交价格166热销项目166东湖高新区168供求比168供应量168成交量169成交价格170热销项目171汉阳区172供求比172供应量173成交量173成交价格174热销项目174经济技术开发区176供求比176供应量176成交量177成交价格177热销项目178东西湖区180供求比180
6、供应量180成交量181成交价格182热销项目183黄陂区184供求比184供应量185成交量186成交价格187热销项目187青山区189供求比189供应量189成交量190成交价格191热销项目192江夏区194供求比194供应量194成交量195成交价格196热销项目197ILJ果,千亿来之不易：由IJl看，春华突兀灿烂、秋实豁然累累，无意乘了东风；HV、忆，夏战汗流洪背、冬攻寒风刺骨，却是费尽心思！2012年是最大丰收的一年，但也是最艰辛奋斗、最拼搏创新的一年，而这仅是开始r1!约，阐述计划：被誉为史上最严厉的调控计划在2oi2年有了一个良好的“收官”II稳价格、抑投资、调结构、理规则
7、等各方面均获得了来之不易的成果，全年11I愈千亿的销售额则阐释了计划的可行性“收官”不是结束而是可以坚定不移的继续下去。稳价格，2012年武汉商品住宅整成成交均价为7300元/平方米，较2011年下滑2%,价格得到有效抑制，部份区域价格甚至下滑6%以上，成果极为理想；抑投资，调控以来商品住宅炒房现象基本消失殆尽，投资性购房需求也得到有效制止处于极低的水平，并成功引导炒房、投资性购房资金流向商业、办公领域，促进城市商业商务全新升级，城市面貌由此发巨大变化；调结构，连续三年一级市场全面放量从根本上逐步解决供需矛盾问题，2012年全年商品住宅供求比122,是抑价上升的要素之一；市场刚需得到保障，刚需
8、产品供应占比由之前的69%到目前约67%的水平，供需基本平衡，合理改善需求也得到一定的满足；理规则，伴随此轮调控房地产投资开发规则也在逐步完善之中，旧条例在完善，新规范、新规则在建立，预售金监管体系的建立并完善在一定程度上杜绝了烂尾楼的发生、土地监管减少屯地投机行为的发生并保证供应的充足性优胜劣汰，行业整体开发水平将明显提升；调控计划依然在进行，取得显著成果下的千亿硕果，则阐述了计划的可行性，迎来实施新篇章受约,实施计划：2012不是旧的结束，而是新的开始一城中村旧城改造的大跃进、羊I以地铁为龙头的城市大升级，为千亿硕果助力不少，而全行业的高强度、高压力jWI的拼搏、创新是硕果取得的重要保障视
9、2012为起点，新年计划的实施或更加迷茫。比速度，不觉之中行业节奏变得越来越快，竞争变得越直接激烈，土地摘牌半年即上市、项目推广半月即开盘、客户到达当日即成交，在周转率、现金流要求越来越高的年份里，速度直接成为重要生产力、竞争力。争资源，目前行业以融资为核心的资源争夺难度快速上升，且单一的资金密集投入已经越来越难以拉动企业或项目的快速或可持续发展，整合资源尊重资源变得越来越重要，房地产的角色也由单一的投资拉动变为社会经济发展的载体，与区域及产业发展融为一体。求创新，单一的商品房开发成长能力逐渐退化，复合业态开发运营逐渐增生，行业转型创新意识已经清晰化，长袖方能善舞，商业商务、文化和旅游、健康养
10、老、产业园区、低碳生态纷纷登上新的绣台。慎随流，转型带了商业商务的超前发展，文化特色街区、高端百货购物中心、五星级酒店、5A写字楼、城市综合体犹如雨后春笋节节攀升、同质化现象严重，运营管理、服务理念也未跟上发展步伐，加上“快销回现”的追求为商办市场买下了“隐患”2012成为起点，新的竞争虽无硝烟却已燃起，2013年不轻松的新战场!一、城市经济2012年中国经济环境总体良好，今年是我国“十二五”规划的第二年，规划投资项目进入集中建设阶段，中西部不断承接东部产业转移逐步成为经济发展的新亮点，但中国经济发展的制约因素仍在存在，受需求减弱、成本上升、企业盈利下滑等因素影响，中国经济下行压力较大，且刺激
11、性的政策逐步退出，严厉的房地产调控政策使得以投资为主引擎的经济增速进一步放缓，中国整体经济环境尚可，但存在的隐患也较大。从武汉来看，政府提出的“国家中心城市”宏伟战略目标为武汉经济发展增添强劲动力。2012年武汉各项经济指标在中部城市及副省级城市中排名靠前，“十二五”是经济发展的重要战略机遇期，武汉千方百计加快发展，做大经济总量，在中部省会城市中率先实现崛起。武汉积极承接东部沿海产业转移，在招商引资领域实现突破，率先实现经济倍增。1、GDP2012年1-3季度武汉市经济保持平稳较快增长，前三季度实现地区生产总值5598.87亿元，同比增长11.5%,全国城市排名第九。预计2012年全市地区生产
12、总值将突破8000亿元，增长12%,生产总值将稳居副省级城市第一方阵。图1.12l2012三季度年武汉地区生产总值及增幅走势（单位：亿元，%）武汉GDP年度走势7,0006,000乳疝曲30%25%20%15%10%5%0%GDP总值（亿元）培幅数据来源：武汉市统计局近几年随着武汉市国民经济和社会的全面发展，武汉市综合经济实力在全国省会城市中名列前茅，目前武汉已经成长为中部核心城市，在国家发展战略中处于重要的位置。同时武汉市注重城市建设以及环境的改善，宜居程度也日渐提升，为全市房地产行业提供了更大的发展空间。中央文化区、武汉天地、滨江商务区等众多标杆楼盘不尽提升了武汉城市形象，且更加增强武汉文
13、化气息。随着武汉城市圈的战略推进，区域核心地位不断凸显，更加吸引全国知名开发商投资武汉。2、规模以上工业经济产业规模和水平显著提升工业倍增计划加速推进。预计全年规模以上工业增加值增幅有望在副省级及以上城市中位居前列。多数重点产业实现快速增长。工业十一大产业中，汽车、生物医药、装备制造等六大产业产值增幅超过20%特别是汽车产业发展势头迅猛，全年汽车产业产值有望达到1600亿元，产值规模居武汉市5个千亿产业之首。服务业升级计划启动实施。为进一步加快结构调整和产业转型升级步伐，提高现代服务业发展规模和水平，今年我市提出并启动实施了服务业升级计划。如物流业，武汉是全国重要的交通枢纽，也是最大的内河口岸
14、，还有中部最大的市场，近年来武汉市借势发力，重点推进了一批物流中心、物流园区、物流基地建设，出台了一批促进物流业发展的政策措施,促进了物流业大发展。再比如创意设计产业，武汉在桥梁、海底隧道、水利、铁路领域居全国第一、世界一流，全国1/3的重点工程出自武汉设计，80%的桥梁都是武汉造，发展基础非常好，预计今年创意设计产业增加值增幅超过20%。图1-12l-2012J1月武汉规模以上工业增加值走势（单位：亿元，%）5%0%原0% % 2 2 115 0Ooo Ooo 0 5 0 3 2 2 5 0 5O业增加值摺幅上 NOON敷Ooe心。CNSOOCM900cn#Zooe叶 800CN600cm肝
15、 OOCN; 一时CNOCM数据来源：武汉市统计局1-11月，全市规模以上工业企业完成总产值8130.49亿元，增长14.7%,增幅比上月末提高I个百分点；完成增加值2449.05亿元，增长15%,比上月末加快0.5个百分点，高于全国工业平均水平5个百分点，并为去年以来累计增速首次高于全省工业平均水平（0.4个百分点）。工业经济为加速城市化进程，同时加快城市人口的集中，产生大量的居住需求,促进房地产行业的发展。3、进出口额2012年1-11月，武汉市进出口总额达到186.6亿美元，同比下降11.2%。其中，出口94.8亿美元，同比下降7.9%,进口88.2亿美元，同比下降14.6%。贸易顺差为
16、10.2亿元,比去年增长126%。实际利用外资40.06亿美元，同比增长18.9%。受到国际恶劣经济环境的影响，武汉市进出口受到负面影响，尤其是重点机电产品和出口大户出口下滑明显。图1220022012J1年武汉进出口走势（单位：亿美元）数据来源：武汉市商务局图1-32012年111月武汉各月进出口额同比增长走势（单位：%）数据来源：武汉市商务局4、全社会固定资产投资2012年1-11月武汉累计完成固定资产投资4491.76亿元，比去年同期增长22.5%,增幅比1至10月提高0.1个百分点。工业投资增势强劲，共完成1528.11亿元，增长48.9%。其中，装备制造业投资506.00亿元，增长6
17、9.5%;汽车产业投资268.75亿元，增长180.4%o房地产投资增长较快，共完成1387.16亿元，增长28.4%。房屋施工面积为6602.22万平方米，增长16.7%。其中，本年新开工面积为1909.97万平方米，增长1.5%。基础设施投资小幅增长，共完成投资844.00亿元，增长4.5%。其中，市政设施投资492.26亿元，下降07%;交通运输业投资328.80亿元，增长9.4%。图1420012012.11年武汉全社会固定资产投资额及增长率走势（单位：亿元，%）5,000 - 4,5004,000 -3,500 -3,000 -2,500 -2,000 -1,5001,000 -50
18、0 - O 439%34%29%24%全社会固定19%资产投资额14%增长率9%4%数据来源：武汉市统计局从2102年固定资产投资及房地产开发投资开来看，均保持了较高速度的增长，在2012年房地产严峻的调控政策下，房地产开发投资受到影响较小，以刚需为主的武汉房地产市场保持着良好的发展趋势。5、社会消费品零售总额1至11月武汉市社会消费品零售总额累计3088.93亿元，增长15.8%,增幅与上月持平，延续了稳定增长的态势。当月限额以上企业零售额207.70亿元，增长22.3%,对全市零售额增长的贡献率达97.0%,武商、中商、中百等10家大型零售企业零售额增长31.3%。深入挖掘假日消费、休闲消
19、费潜能，精心组织消费促进月、武汉购物节、美食文化节等刺激消费活动。限额以上零售企业增长态势良好，增幅位居副省级及以上城市前列。图1520012012.11年武汉社会消费品零售总额及增长率走势（单位：亿元，%）数据来源：武汉市统计局6、财政收入1至11月累计1864.46亿元，增长17.4%,增幅比1至10月提高3.7个百分点。地方财政收入138.94亿元，增长86.9%;累计1220.46亿元，增长19.2,提高5.3个百分点。公共财政预算收入51.21亿元，增长30.3%;累计729.97亿元，增长22.5%,提高0.5个百分点。公共财政预算收入中，税收收入42.76亿元，增长30.4%;累
20、计600.16亿元，增长20.9%o图1620012012J1年武汉全口径财政收入及增长率走势（单位：亿元，%）目前财政仍以土地财政为主，因此房地产市场变化对地方财政收入有巨大的影响，今年财政收入增速较去年有明显下滑，尤其是一、三季度以前武汉市土地市场一直比较冷淡，政土地供需均乏力，虽然目前，武汉市土地市场逐步升温，尤其是在12月份多宗土地出让,预计12年全年财政收入有明显上涨。7、产业结构近年来，武汉市产业结构不断优化，第一产业增加值占国民经济的比重呈现下降趋势,而第三产业占国民生产总值的比重不断增加。2012年1-3季度，武汉一、二、三产业比重为3:47:50图1720012012三季度年
21、武汉产业结构走势（单位：%）数据来源：武汉市统计局2012年武汉城市综合实力和功能实现跨越提升，重点在经济、创新、生态宜居、交通枢纽、公共服务五个方面走在全国城市前列，为建设国家中心城市奠定坚实基础。在未来五年内形成具有竞争优势的现代产业体系，国家先进制造业中心、国家商贸物流中心建设取得重大进展；初步建成国家创新型城市；率先建立有利于自主创新的体制机制、有利于资源节约环境保护的体制机制，重点领域和关键环节改革实现重大突破；基本建成全国性综合交通枢纽，形成国际化、现代化、一体化综合交通运输体系，武汉成为中部地区走向世界、世界走进中部地区的主要门户城市；创建国家卫生城市、国家环保模范城市和全国文明
22、城市，生态环境指数居国内主要城市先进水平，建设滨江滨湖生态宜居武汉；就业更加充分，社会保障水平位居全国副省级城市前列，基本公共服务逐步实现均等化、优质化，由比较宽裕的小康进入全面小康。武汉经济发展的后劲持续增强，为投资置业的将会创造良好的环境。二、产业政策K政策综述从2010年4月针对房地产行业的抑制性调控开始，在经历了“史上最严调控年”之后,2011年中国房地产政策持续加码，“限购”是2011年楼市调控的主旋律，调控政策正在继续维持与强化。2012年国家受到内外部经济环境恶化的影响，房地产市场没有延续2011年大动作频频的势头，暂停了加码动作，而是以持续执行限购、限贷等行政措施为主，保持政策
23、的稳定性和延续性。从2011年的“国八条”出台，到去年年底的中央经济工作会议、今年两会期间政府工作报告，以及最近召开的十八大，中国房地产市场调控的政策方向一直“非常明确”，要求“坚定不移落实房地产调控各项政策措施”，一方面控制投资和投机性需求，控制房价上涨，一方面发展保障性住房，满足市场刚性需求。目前，历时3年的调控政策成果初步显现，需要巩固调控成果，不能放松。根据统计，自2012年1月1日-2012年12月30日，中央各部委共70次表态调控不放松不动摇，15次重申房价合理回归，2次强调决不让房价反弹。2012年，房企大致经历了从“春寒”到“暖冬”的历程，在限购政策持续发力的2012年，楼市走
24、出一条向上曲线。临近年终，多地成交持续反弹，购房者热情高涨排队买房，房价上涨等现象重新在市场出现；一线房企拿地踊跃，北京、广州等地土地出让多轮举牌，大幅溢价成交，而这些现象在限购政策出台后，市场上已不多见。总体上看，2012年房地产市场形势明显好于去年，尤其是下半年。2012年调控政策仍以限购、限贷、房产税及保障房建设为重点。房产税扩大试点趋势已成事实。财政部财政科学研究所表示，房产税进一步推进的大方向已经明确，年底会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，讨论和决定下一步扩大试点的方案。除了调节收入分配，房产税将为地方政府提供稳定的税源，一定程度上缓解地方政府财力紧张矛盾。与此同时，政府加
25、大保障房投资力度，制定“十二五”期间开工建设3600万套保障房的动工计划，2012年计划700万套保障房全部动工，力图保障中低收入家庭住房问题，同时对现有房价起来一定的抑制作用。2、政策解读(1)行业政策 央行称将满足首次购房家庭的贷款需求2月7日，央行称将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”易居视点央行释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加O进入2012年后，有关首套房贷政策稍微放松，多数银行的首套房贷款利率，都从去年的基准利率的1.1倍或1.05倍，调整到了基准利率。并且，现在银行审批房贷的流程也有所加快。
26、四大行：切实满足居民家庭首购自住普通商品房贷款需求3月5日，工、农、中、建四大行提出，切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率,但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。易居视点对首次购房的刚需型需求人群，政策利好显而易见。 国务院：商品房预售许可”行政审批权下放10月10日，国务院下发关于第六批取消和调整行政审批项目的决定，在决定调整的143项行政审批项目中，包括“商品房预售许可”的项目。决定指出，“商品房预售许可”的行政审批权将由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”，下放到“设
27、区的市级、县级人民政府房地产管理部门”O易居视点开发企业可以提前进行销售，加快商品房供应速度，增加供应量，刺激成交量回升。从当时市场特征而言，市场成交陷入阶段性观望，“金九”成色不佳，地方政府在操作上可能会利用预售监管权力的下放，适当放松预售资格审查，以促使开发企业提前进行销售，推动市场成交量有所回升，通过变相放松预售监管来刺激房地产市场成交量的回升。下放审批权一定程度上可以降低审批的难度，有利于增加项目上市量,更好、更直接、有效地监管区域内楼盘项目预售状况，也可以更直观地监控楼市波动情况。长期来看，下放审批权力对市场的影响不大。 武汉市房出台预售资金监管办法武汉市房管局宣布2012年10月1
28、日起，武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法正式实行。市房管局公布一系列完善商品房预售管理办法，其中首次明确，各楼盘预售前每套房屋价格要备案，备案价成为签订合同时的最高限价。并要求今后竣工的楼盘需强制办理竣工交付使用备案手续。易居视点在武汉出台武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法之前，北京、天津、上海、浙江等地均在实施，预售资金监管重点在于对楼盘工程进度的监管，防止开发商挪用预售款后跑路，项目成烂尾楼的现象。而对房地产的销售环节产生影响有限。但今后，预售款款项不能随便挪用，将给开发商资金链施加更大压力，尤其一些小型开发商，依托预售资金实施滚动开发的模式。因此，开发商必须加快建设和销售速度，才能保
29、证资金链运转正常，如此以来，对市场库存有一定的加速去化作用。 武汉：二手房公贷限额提至60万自2012年10月20日起，二手房（首套）住房公积金贷款最高限额由40万元提高到60万元。二手房（首套）住房公积金最高贷款比例为：（1）所购房屋建成时间在10年（含）以内，贷款比例不超过房屋总价的七成；（2）建成时间在11-20年（含）以内，贷款比例不超过六成；（3）建成时间在21-30年（含）以内，贷款比例不超过五成。值得注意的是,“首套”是指首次用公积金贷款购房。易居视点2010年制定的二手房公贷最高限额40万，而市中心的新房和二手房的总价较为接近,针对首次置业青睐二手房的客户来说，贷款的额度显然已
30、经不能满足购房需求。此次上调最高限额，重要因素是考虑到一二手房政策公平性。2010年，武汉市新房公积金贷款额度从50万元提高到60万元，二手房当时未做调整。此次调整，二手房公贷最高限额向新房靠拢,同为60万元。由于买二手房的多数为刚性需求，符合公积金支持刚需的要求。此政策存在较多的限制，一般情况下，很难到达最高的贷款额度，对于二手房市场具有一定的刺激作用,但对整个楼市的影响较小。（2）土地政策 2012年2月23日国土部：别爨类用地不得以任何形式审批2月23日，国土资源部通知，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。易居视点健康引导土地市场发展，引导市场健
31、康发展，巩固已有的调控成果，让房地产回归居住的属性。 2012年3月29日国土部：小产权房清理方案上报，措施含强制拆除3月29日，国土资源部等14部委将小产权房清理方案上报国务院，在国土部初步的清理思路中，违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理,并追究开发商、村集团等相关人士的责任;并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。措施含强制拆除，此举将在北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市开展试点。易居视点规范住宅产权所属，加强城市的管理和管理，打击投机开发商，但应允许在农村集体建设用地和宅基地上继续建设房屋并对外销售，且不应该称之为“小产权房”。城乡统筹应该
32、是双向的城市化。 2012年6月29日国土资源部：7月1日起施行新修订闲置土地处置办法闲置土地处置办法将于7月1日起实施。修订后的办法新增了“责任”章节,规定市县国土主管部门未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的，应当依法承担违约责任。易居视点该“办法”认定闲置土地的标准更清晰，操作性更强，对闲置土地处置程序更加完善。除了规定重罚企业囤地炒地行为，同时也明确政府囤地也须追责。办法初衷是好的，但关键在于执行，从长期来看还是不乐观的，解决的出路应该不在于土地闲置，或者闲置土地的处理上，而在于地方政府。需
33、鼓励地方政府更多的建立实体经济，使得地方摆脱对土地的依赖。 2012年9月29日国土部、住建部：发文调控楼市用地，囤地一年禁止再买地国土部、住房和城乡建设部9月29日联合发出通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。通知称，此次进一步加强房地产用地和建设的管理调控，系积极促进房地产市场继续向好发展。易居视点政策意味着在土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。两部委此次发文进一步规范了土地市场，有利于打击开发商囤地行为，促进开放商项目开发速度。(3)金融政策 存款准备金率2次下调2012年
34、2月24日起，下调存款准备金率0.5个百分点，实现年度首次降准；时隔三个月，5月18日起，下调存款准备金率0.5个百分点。2012年央行全年共下调2次存款准备金率易居视点年度内两次下调存款准备金率，在CPI、PMl等重要经济指标持续低迷的情况下，旨在释放流动性，经历11年多次上调之后，开始实施扩张性的货币政策，未来信贷可能相对宽松。 2次降息6月8日起，下调存贷款基准利率0.25个百分点，是自从09年以来实现首次降息，7月6日起，再次下调存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调025个百分点，一年期贷款基准利率下调031个百分点。2012年两次降息共释放释放出约8400亿资金。易居视点经
35、历上半年的两次降准后，又进行了二次降息，旨在加快实体经济复苏步伐，但总的预期效果不是特别明显，而对于房地产市场来说无疑缓解了资金的压力，鼓励刚需客户的积极入市，房地产市场在严控下呈现繁荣趋势。 央行频繁逆回购今年第3季度以来，外界降准、降息的预期没有等来，而是央行的频繁使用逆回购。在2012年5月之前，央行只是偶尔使用逆回购这一工具，2005年1月至2012年4月这88个月期间，央行只有4个月使用了逆回购。而从2012年5月至2012年10月，央行已经连续6个月实施逆回购，逆回购总额达到3.6万亿元人民币，且种类涵盖了7天、14天与28天。随着时间推移，逆回购的规模逐渐放大，由2012年5月的
36、890亿元上升至2012年10月的114万亿元人民币，逆回购的期限开始延长。2012年5月，逆回购期限只有7天一种；从2012年6月起，逆回购期限扩展为7天与14天；从2012年9月起，逆回购期限进一步扩展为7天、14天与28天。易居视点鉴于国内外经济形势的不确定性，为避免再度出现负实际存款利率,央行降息空间有限。由于中国政府目前仍在实施房地产宏观调控，而目前市场多空双方正处于敏感的博弈阶段,导致央行对降准投鼠忌器。与降息和降准相比，逆回购这一工具更具灵活性，央行可以根据市场现状确定流动性投放规模，并根据形势变化而灵活地调整规模、甚至改变政策方向。预计随着中国宏观经济的软着陆以及通货膨胀压力的
37、回升，2013年中国央行的货币政策基调将回归到中性。预计降息与加息的空间均不太大，而央行将根据外汇占款变动以及银行间市场流动性松紧情况，决定法定存款准备金率的变动以及公开市场操作的频率与力度。(4)税收政策 房产税试点扩大成为趋势，可控制房价，打击投资需求3月23日，国务院批转了发展改革委关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见，提出要适时扩大房产税试点范围，要求各地区各部门认真贯彻执行。9月20日，国税总局政策法规司巡视员丛明在“第五届中国企业税务管理创新大会”上透露，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年初。财政部部长谢旭人近日在经济日
38、报上发表文章提出，认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税易居视点从目前在重庆和上海进行房产税试点来看，试点效果一般。两地的房价几乎没有收到房产税政策的影响，今后的房产税还必须进一步进行细化和改进。房产税试点增加将对多套房拥有者的心理影响非常大，也有可能给部分市场带来一定的存量供给。预期后市特别是非普通住宅市场将可能继续有税费等调控政策出台。房产税可能是后期全国楼市调控的新方向。“限购政策虽然目前来看短期内取消的可能性不大，但是限购政策毕竟是完全的行政手段
39、，强制地抑制了需求。但是从长远来看，房产税征收范围将逐渐扩大,增加持有环节税费,将逐渐有利于挤压出目前市场的存量闲置房源,有利于市场的流通，对抑制投机性需求将会起到一定作用。而未来如果各地限购等行政手段渐渐退出后，房产税调节市场的作用才会凸显。 营业税调整，增加不足5年普通住房营业税税额2012年7月31日，财政部和国家税务总局印发关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知，确定将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京等8个省（直辖市），湖北省进入“营改增”试点范围。8月20日，湖北省下发了营改增试点实施方案，规定自2012年
40、12月1日起，湖北省交通运输业、部分现代服务业（包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产的租赁以及鉴证咨询等）开发营业税改征增值税试点改革。易居视点这次改革是继2009年全面实施增值税转型之后,货物劳务税收制度的又一次重大改革,也是一项重要的结构性减税措施。改革将有助于消除目前对货物和劳务分别征收增值税与营业税所产生的重复征税问题，通过优化税制结构和减轻税收负担，为深化产业分工和加快现代服务业发展提供良好的制度支持，有利于促进经济发展方式转变和经济结构调整。对于房地产市场而言，房地产流转税是房地产税收体系中的重要组成部分，“营改增”主要是指这一部分。自1994年财税体制改革以来，
41、我国房地产业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度。从价税关系上看,营业税和土地增值税均属于价内税，实行价内税加重了房地产业的税负。现行房地产营业税率为5%,营业税在房地产税收体系具有重要的地位，是房地产税收的重要来源。若将营业税改为增值税，无意将大大减轻房地产行业的税负，一定程度上会刺激房地产行业的发展，优化产业链条，使房企做大做强。这与当前国家致力于抑制房价、促进房地产行业合理健康发展的政策意图显然存在冲突。同时，“营改增”也会给房地产业带来投机犯罪、泡沫经济等不利影响。在各种配套政策和防范措施不健全不完善的情况下，短期内“营改增”试点不会在房地产行业展开。（5）保障房政策 1月9
42、日国土资源部：公布供地导向，优先保障房建设资金支持全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史表示，2012我国用地需求刚性上升,土地需求矛盾突出。国土资源部将加强土地调控，重点保障“三农”、保障性住房、社会事业等用地需求。同时，对今年确定的700万套保障性住房用地实行“应保尽保易居视点作为楼市调控手段之一，保障房被视为市场达到新平衡的重要徐码。此次国土资源部对保障房用地要求单独申报和限时完成，体现了党中央、国务院推行保障房建设的决心，随着各项政策的推进实施，保障房大量上市将对平抑楼市整体价格起到一定作用。 2012年2月23日国土部：发布2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知2月23日
43、，国土资源部通知称，全年供地计划总量原则上应不低于过去5年年均实际供应量,其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。国土部将分别于今年7月、2013年1月向社会公布全国及各地住房用地供应计划执行进展和落实情况。通知要求，继续对落实国家保障性安居工程建设用地情况实行目标责任考核。各地在3月底前向社会公布住房用地供应计划时,要将保障性安居工程用地供应计划单独列出向社会公示，国土部将从3季度起对用地落实情况实行月调度，对落实不力的将予以公开通报。易居视点通知中有关保障房的内容与1月9日召开的全国国土资源工作会议有关保障房的政策具有一致性，政府已把保障房建设作为当前控
44、制房地产价格上涨的一种重要手段，国家将对保障性安居工程建设用地情况实行目标责任考核，单列用地供应规划，并进行月调度，体现了政府对保障房建设的决心以及对房价抑制的强硬态度。 2012年11月8日十八大报告：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度11月8日，十八大报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。易居视点加大保障房建设和管理，仍将是2013年的工作重点，惠及民众，将会得到更好的落实。十八大报告提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理”阐释了房地产制度“双轨制”的发展目标，不仅从制度层面明确了未来完善方向，同
45、时也对市场走势带来影响。具体而言，“双轨制”是指商品房资源由市场配置，保障房则采用政府主导、企业参与的形式来建设和分配。此前，保障房建设缺位，商品房一度占据我国住房供应主体，导致当前保障房的供应力度仍显不足。但近年来政府部门大力推进保障房建设以后，“两条腿走路”的局面逐渐开始形成。未来一段时间，保障房建设仍将是重要的政策着力点。 2012年11月12日住建部：2013年保障房计划开工量不会低于500万套十八大新闻中心记者招待会介绍了民生领域工作的情况，住房城乡建设部部长、党组书记姜伟新答记者问时表示，2013年保障房建设预期开工数量不会低于500万套，“有可能在600万套左右”。易居视点中央政
46、府定的是“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工了IooO万套，今年开工了700多万套，2013年保障房建设预期开工数量不会低于500万套，即便是明年保障房建设规模略有下滑，仍无碍其对经济的拉动作用。保障房项目陆续入住之后，对配套项目的需求也会加大。在保障房小区逐渐成熟的过程中，消费、医疗、教育、社会服务等相关的行业仍有大量的发展机会。在推进新型城镇化的过程中，未来还将有更多的中西部省份和城市享受到政策倾斜。伴随这一进程，我国保障房建设也将保持一定规模。因此，在保证资金投入、完善相关制度的前提下，保障房建设将成为支撑未来经济增长的重要动力。 2012年11月13日住建部：住房保障档案管理办法出台明年1月I日施行住房城乡建设部网站11月13日发布了关于印发住房保障档案管理办法的通知。住房保障档案管理办法（以下简称办法）将于2013年1月1日起施行。办法规定，市、县级人民政府住房保障主管部门应当依法建立住房保障档案信息公开和查询制度，规范公开和查询行为，依法保障住房保障对象的合法权益。
