停车场管理服务的重点工程管理方案.docx

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1、地下停车场管理服务招标采购项目投标方案2022年目录一、针对本项目的重点工程管理方案21、接管和进驻方案22、设备设施维护方案73、月艮364、停车管理方案675、交通动线规划方案1036、应急预案104一、针对本项目的重点工程管理方案1、接管和进驻方案我公司管理层高度重视本项目的业务拓展，若我公司中标，我公司管理高层将亲临指导督战，组织庞大的物业专业团队，制定完善的交接方案和应急预案，充分和中国传媒大学相关领导沟通协调，保证顺利进行中国传媒大学所属办公场所、服务厅的物业交接验收，我司制定了以下交接计划。（一）成立项目交接领导小组我公司将由公司副总经理以上高层担任交接总指挥（二）交接分类1、设

2、备2、物业3、资料（三）交接日期：接中标通知之日起15内完成1、中国传媒大学方面有关人员2、广东康景物业服务公司（四）交接进度：根据交接的实际情况，康景物业收到中国传媒大学中标通知之日起15内完成交接完毕。公司进场，以安全平稳渡过、无缝对接为前提。按照招标文件的要求，并按照政府规定为员工缴纳养老、医疗等保险。（五）、中国传媒大学地下停车场人员配置表总人数：65人停车场管理全部人员指标要求表序号岗位名称工作时间人数人员要求1项目经理全天驻场1(1)40周岁以下(2)具有本科以上学历(3)具有三年以上类似项目经理经验2驻场班长全天驻场3(1)驻场班长年龄要求：18周岁以上40周岁以下；(2)身体健

3、康，面貌端正。男性驻班班长身高1.72米以上；(3)退伍军人(4)高中、中专以上(含高中、中专)文化程度。(5)具二年或二年以上停车管理工作经验；(6)担任过类似项目业务主管一年以上(暨带队15人以上)。(7)负责协助项目经理管理本车场的日常工作。(8)负责协助项目经理处理车场发生的问题。(9)智能收费系统管理,系统维护、更新升级，对现有收费系统提出改造建议(软、硬件)。(10)协助投标人负责停车收费款项的清单、对账和上缴等工作。3出入口岗24小时（早班：7:00-15:00,中班：15:00-1100,16(早班5人，中班(1)停车员年龄要求：18周岁以上45周岁以下；(2)身体健康，面貌端

4、正，男停车员身高1.72米以上；女停车员1.65米以上；(3)初中以上(含初中)文化程度。(4)负责维护车场秩序，疏导交通，引导车辆晚班：11:00-7：00）5人，晚班5人）入位，合理收费，文明服务。4地库引导岗（白班）12小时（早班：7:00-19:00,晚班：19:00-7:00）8（早班4人，晚班3人）安全引导员年龄要求：18周岁以上45周岁以下；（2）身体健康，面貌端正，男停车员身高L72米以上；女停车员L65米以上；（3）初中以上（含初中）文化程度。（4）按规定的路线时间进行巡逻，填写相应的巡逻记录，确保巡逻人员忠于职守，巡视到位。5地库巡视岗（夜班）12小时（早班：7:00-19

5、:00,晚班：19:00-7:00）4（早班2人，晚班2人）（1）安全巡视员年龄要求：18周岁以上45周岁以下；（2）身体健康，面貌端正，男停车员身高1.72米以上；女停车员1.65米以上；（3）初中以上（含初中）文化程度。（4）按规定的路线时间进行巡逻，填写相应的巡逻记录，确保巡逻人员忠于职守，巡视到位。648号楼地库岗24小时（早班：7:00-15:00,中班：15:00-1100,晚班：11:00-7：00）4（早班2人，晚班2人）（1）48号楼地库岗年龄要求：18周岁以上45周岁以下；（2）身体健康，面貌端正，男停车员身高1.72米以上；女停车员L65米以上；（3）初中以上（含初中）文

6、化程度。（4）按规定的路线时间进行巡逻，填写相应的巡逻记录，确保巡逻人员忠于职守，巡视到位。体育场和24小时4（1）体育场和大学生活动中心地下停车场岗年大学生活（早班：（早龄要求:18周岁以上45周岁以下；7动中心地7:00-15:00,班2（2）身体健康，面貌端正，男停车员身高L72下停车场中班：人，米以上；女停车员L65米以上；岗15:00-1100,晚班：11:00-7：00）晚班2人）（3）初中以上（含初中）文化程度。（4）按规定的路线时间进行巡逻，填写相应的巡逻记录，确保巡逻人员忠于职守，巡视到位。8消防、监控中心岗24小时（早班：7:00-15:00,中班：15:00-1100,晚

7、班：11:00-7：00）8（早班2人，中班2人，晚班2人）（1）遵守消防控制室的各项规章制度，认真履行岗位操作责任制，对各种消防控制室设备进行实时监控和操作，不得擅离职守。（2）熟悉和掌握本单位消防设施的工作原理、功能和操作规程，熟悉各种按键的功能，熟练操作各种系统。（3）负责对消防设施进行每日检查，认真记录各种控制器的运行情况，并填写消防控制室值班记录表、消防设备检查记录表，做好交接班工作。（4）掌握和了解消防设施的运行、误报警、故障等有关情况，并填写消防设施故障处理记录表。9工程经理综合工时1（1）身体健康，面貌端正，男，具有房屋安全管理员证书。（2）坚决执行公司和甲方的制度和规章，服从

8、公司和甲方的领导和安排，领会贯彻落实公司和甲方的会议文件精神，维护公司和甲方的利益，严守公司和甲方的商业机密，保持形象，忠于职守，勤奋工作，顾全大局。10高压电工综合工时2（1）具有高压电工操作证；（2）身体健康，面貌端正；（3）具有三年以上相关工作经验。11水暖工综合工时1(1)具有暖通工作证；(2)身体健康，面貌端正；(3)具有三年以上相关工作经验。12电梯工综合工时1(1)具有电梯操作证；(2)身体健康，面貌端正；(3)具有三年以上工作经验。13保洁经理综合工时(早班：7:00-11:00,晚班：13:00-17:00)1(1)身体健康，面貌端正,具有三年以上工作经验。(2)坚决执行公司

9、和甲方的制度和规章，服从公司和甲方的领导和安排，领会贯彻落实公司和甲方的会议文件精神，维护公司和甲方的利益，严守公司和甲方的商业机密，保持形象，忠于职守，勤奋工作，顾全大局。14保洁班长综合工时(早班：7:00-11:00,晚班：13:00-17:00)2(1)具二年或二年以上保洁工作经验；(2)担任过类似项目业务主管一年以上(暨带队15人以上)。(3)负责协助保洁经理管理本项目的日常工作。(4)负责协助保洁经理处理发生的问题。15保洁人员综合工时(早班：7:00-11:00,晚班：13:00-17:00)9(1)身体健康，面貌端正；(2)具有一年以上相关工作经验。2、设备设施维护方案第一部分

10、设备运行维护管理（一）设备管理制度1.0目的通过对各设备设施的巡检、保养与检测，提早发现问题，保持设备设施的良好状态，减少经济损失。2.0范围适用于本项目。3.0职责3.1品质管理部负责对本项目公共设备设施管理过程和质量进行监控检查。3. 2项目总经理负责本项目公共设备设施管理工作的全面指导、监督和检查。4. 3工程部负责人负责设备设施台帐的建立，工程维修改造方案的制定，年度维保计划的制定，对供方的监控。5. 4工程部各专业人员负责各维修保养工作的具体落实。4.0定义4.1 这里所指的“设备”是指电气、给排水、电梯、暖通、消防、楼宇智能。等设备。6. 2这里指的“设施”是指公共区域、房屋本体及

11、其附属设施。7. 0方法和过程控制5. 1本项目须建立设备设施台帐明细，并在发生变化时及时进行变更，每年12月25日前报品质管理部备案。5.2工程部负责在每年12月25日前制定设备设施年度维护保养计划经项目总经理审批后报品质管理部。设备设施年度维护保养计划中“设备编号”编码规则按照公司规定执行。5.3保卫部负责在每年12月25日前制定消防设备设施年度工作计划经项目总经理审批后报品质管理部。5.4工程维修改造方案5.4.1本项目重大维修及改造工程须至少提前30个工作日向品质管理部提交工程维修改造申请报告。报告中应说明现设备设施存在的问题以及维修、改造后最终达到的技术要求，并对维修、改造过程中的技

12、术难度、可行性、安全性、环保要求、能源条件等进行分析。报告中还应包括提拟的多种技术方案、补充方案及技术经济可行性。5.4.2一般情况下，重大维修及改造工程须进行外委。方案经甲方审批通过后，品质管理部与本项目共同配合选聘外委供方，签定服务协议。5.4.3供方办理入场施工手续，正式进入工程实施阶段。各部门对施工过程进行监督检查。详见装修管理标准作业规程。5.4.4工程部负责对供方施工过程进行监理，确保按照预定工作计划、步骤进行，并达到工程技术与质量要求，及时向项目总经理、品质管理部反馈信息。5.4.5施工结束后，工程部负责人、专业主管等相关人员须依据协议中各项要求，对工程进行验收，填写维修改造工程

13、验收表报项目总经理审批。5.4.6品质管理部指导、监督项目对施工过程的监理及验收工作，对施工验收及付款等事项进行审批。5.5电气系统5.5.1避雷系统需进行年度检测，并取得避雷装置安全性能检测证。5.6电梯5.6.1每年年检一次，限速器每两年检测一次。5.6.2司梯工须持证上岗。5.6.3电梯巡视维保工作按照电梯年度维保计划执行并留存记录。5.6.4每月对电梯外委单位进行月度评估并填写外委管理月评估报告，于每月25日前经项目总经理审批后报品质管理部。经审核后的外委管理月评估报告应向外委单位负责人提交一份并进行签收，以达到监控警示的目的。5.6.5在电梯轿厢内张贴乘梯注意事项或宣传品，宣传电梯安

14、全使用和应对紧急情况的常识。5.6.6每年至少进行一次电梯停梯应急预案的演练。5.7暖通设备5.7.1配合协调、监督维保公司做好空调的各项维保工作。5.8消防设备5.8.1灭火器每年年检充装。5.8.2消防设施的检测按消防设备设施年度工作计划执行。5.8.3消防设备设施不能占用、遮挡、挪作他用。5.8.4消防设备设施标识清晰、完整。设备设施年度维护保养计划消防设备设施年度工作计划工程维修改造申请报告维修改造工程验收表设备设施年检记录表（二）工程巡视管理制度1.1 目的了解服务现状，提高业务水平，改进服务质量。1.2 范围适用于本项目。3. 0职责3.1 品质管理部负责对各项目的服务提供过程和质

15、量进行监控检查。3. 2项目负责人/各部门负责人负责对本部门各专业组的服务质量进行监督检查。4. 3各专业按本专业的相关标准作业规程进行日常巡视工作。5. 0方法和过程控制4.1品质管理部依据QCS质量检查体系，每季度对各分公司服务提供过程及整体服务质量进行一次例行检查，并于日常工作中进行不定期抽查，将检查结果记录在服务质量巡检表中；检查中发现的不合格服务应由相关责任部门负责人签字确认并整改；季度检查结束后，品质管理部将发出检查通报，通报中明确整改的内容和整改完成期限；品质管理部对整改情况及时跟踪验证，验证结果记录在下次的检查通报中。4. 2本项目负责人每周至少一次对本项目的服务提供过程和服务

16、质量进行一次抽查;抽查结果记录在服务质量巡检表中；对检查中发现的不合格服务应及时安排相关专业进行整改，整改措施及验证结果记录在服务质量巡检表中。4. 3本部门负责人每天至少一次对本部门服务质量进行巡检，巡查结果记录在服务质量巡检表中；对检查中发现的不合格服务应及时安排整改，整改措施及验证结果记录在服务质量巡检表中。4.4服务质量巡检表中记录的问题由巡检人或直接上级进行整改验证，须在两个工作日内完成验证工作。4.5各专业人员按本专业的相关标准作业规程进行日常巡视检查并作好记录。4.6项目负责人抽查内容应主要针对各专业关键服务提供过程（如：供方提供服务、突发事件、危险设备、场所等）的控制；同时，月

17、度抽查叠加应覆盖至部门的全部过程，以确保对本项目服务提供情况能够及时、全面的掌握。4.6项目负责人于每月25日17:00时将本月的服务质量巡检表（电子版）通过ERP电子邮件形式上报总公司，逾期将视为“未完成”处理，兑现当月月度考核。4.7各专业部门巡视标准为附件一安全服务质量巡检标准、附件二维修服务质量巡检标准、附件三环境服务质量巡检标准、附件四客服服务质量巡检标准。4.8特殊天气的巡视4.8.1如遇大雨预报，相关部门应检查屋顶平台、玻璃幕是否有漏雨、排水不畅等现象。4.8.2如遇大风预报，应检查广告灯（牌）及其他建筑物附着物是否安装牢固，是否出现锈蚀等现象。4.9巡视记录关闭后由各部门进行编

18、号存档，本项目负责人的巡视记录由综合部负责编号存档。5.0质量记录服务质量巡检表附件一：安全服务质量巡检标准检查项目检查标准治消防器材完好，标识清楚、完整，未被挪用安消防通道畅通，无堵塞消监控头，喷淋头，烟感头未被遮挡，周围无悬挂物防无可燃物堆放及火险隐患巡防火门正常开启查库房、机房灭火器配备情况流动吸烟情况上报公共设备设施损坏情况监控设备运行良好，无故障设备无浮尘，附件齐全，操作熟练监熟知楼内各安全岗分布情况室熟悉监控点的分布情况熟知突发事件汇报处理流程质量记录填写规范、完整附件二：维修服务质量巡检标准检查项目检查标准设备运行无杂物，工具摆放整齐无跑、冒、滴、漏现象标识悬挂、张贴全面，与实际

19、相符合设备运行正常，质量记录完整、清晰维保及故障处理及时，记录完整熟知安全操作规程、突发事件处理流程入室维修服装整齐，礼貌、礼仪规范满足及时率要求，保证质量维修工单填写完整，记录使用材料名细，维修服务及回访记录表填写完整对难以解决的问题及时汇报公用设施维保情况各管道竖井标识醒目齐全，竖井、配电箱、分配箱、放大器箱门锁齐全、标识完整、明确各种照明设施正常各种交通标识完整、清晰附件三：环境服务质量巡检标准检查项目检查标准门、地面墙面无明显缺陷，无尘、无污物、无明显污迹窗清洗后无明显污迹，配件无损坏管线井无尘、无污物、无明显污迹洗手间设备使用正常，电梯电梯牌号牢固，电梯门及门套无明显划痕、油迹、灰尘

20、，内、外选正常，轿厢内无沙粒，张贴提示牌楼梯、扶手无明显灰尘、损坏、污迹、基本成本色标识牌无尘、无污物、无明显污迹灭火器消防栓无尘、无污物（三）设备巡视检查制度1 .值班人员必须认真按时巡视检查设备，对设备的异常情况做到及时发现、认真分析、正确处理、做好记录，并向上级汇报；2 .设备巡视检查应按规定的时间、内容、路线进行；3 .当发生过负荷或负荷有明显增加、设备缺陷近期有发展、新装、大修、试验、改造、或长期停用的设备投入运行、法定节假日及上级通知有重要供电任务时，适当增加巡视次数；4 .进行设备巡视时，应与带电设备保持安全距离，一般不处理发现的缺陷，应及时汇报；禁止越过、移动、拆除、进入遮栏进

21、行巡视；5 .巡视检查应严格遵守北京地区用电单位安全工作规程中的有关规定。（四）机房门禁管理制度1 .各专业值班人员应坚守岗位，严守职责，非工作需要不得随意进入非本专业机房。2 .非工程人员经批准进入机房应由本专业人员陪同，不得随意触碰室内的设备，以确保设备及人身安全。3 .非本专业人员进入机房，值班人员要按规定进行详细登记，并陪同进入。4 .外来人员因工作需要进入机房，须事先通知工程中心主任并上报主管领导，经批准后配合值班人员按规定进行登记，并由相关人员陪同方可进入；未经批准的外来人员，一律不准进入机房。5 .经过批准进入机房的人员，应遵守机房的各项制度。6 .进入机房，不得携带易燃、易爆及

22、危险品。（五）机房及重点部位安全防火制度1 .机房及重点部位严禁烟火，严禁堆放易燃、易爆及有毒物品。2 .机房及重点部位应配备一定数量的灭火器具，值班人员应熟知灭火器具的使用方法及要求，任何人未经允许不得擅自移动。3 .机房及重点部位需要动火施工时，必须严格遵守有关动火规定并办理相关手续，在动火施工前须先清理动火现场周围的易燃易爆物，备好消防器材后方可施工。4 .定期检查、维护机房及重点部位的电气设备、设施的完好情况，防止因电气短路引起火灾。5 .工作人员在安装、维修、维护设备时，应严格控制使用汽油、煤油、酒精等易燃液体擦洗设备，并严格遵守相关设备的操作规程及安全防火规定，严禁违章操作。6 .

23、非工作人员不得随便进入机房。第二部分工程设备运行、维护、保养服务方案（一）、工程服务内容及服务要求：服务内容：物业公司负责地下停车场内部设施、设备的维修、养护、运行和管理；包括：照明、机电设备、空调系统、给排水系统、消防设施设备、避雷设备、综合布线系统、楼梯间、走廊通道、设备运转正常，各项记录完整。服务要求：建立共用设备的合理管理制度规章、流程操作说明等管理文件，实施标准化管理，建立成本控制机制，引入先进技术、降低运行成本。在日常管理工作中对设备运行实施全程监护，制定实施运行维护保养计划，建立监护制度和运行记录；建立设备设施档案、标识，严格设备设施值班操作管理。建立应急管理制度和预案，对设备设

24、施的购置、改造、停用和报废提出合理化建议。（二）、日常养护维修服务内容及服务标准房屋日常养护维修服务内容：地面、门窗、楼梯、通风道、墙面等的日常养护维修。服务标准：（1）定期对设施进行巡查，及时提出设施的保养、维护更新建议，确保设施设备的完好等级和正常使用；（2）定期检查：墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；（3）对共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；根据设施设备实际使用情况和使用年限，定期检查设施设备的安全状况，做好检查记录；发现问题及时向采购单位报告，提出方案或建议，经同意后组织实施。（4）门窗整洁无破损、无划痕，门锁

25、门轴灵活可靠，闭门器力度适中。（5）遇紧急情况时，应采取必要的应急措施；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%,一般维修任务不超过24小时。消防系统运行维护服务内容：对停车场报警系统、喷淋系统、消防栓、排烟系统、安全疏散、应急系统、防火门、灭火器具进行日常管理和养护维修。服务标准：1、严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；2、定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为100%；3、定期检查所有灭火器材、设施完好无缺失、标识清晰明确，灭火器压力合格，无杂物阻碍器材的使用，消火栓的门开启灵活、消防水带无老化开裂的问题

26、、截门无漏水问题、无杂物阻碍器材的使用等；4、定期检查测试：保证烟感探头、温感探头、手报按钮、消防电话，显示灯处在正常工作状态；5、经常组织消防员的培训，配合、协调外围物业；消防局搞好消防设备年检、取得年检合格证，进行消防火灾演练，制定突发火灾应急方案。6、安全出口、疏散指示灯火灾时维持90分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；7、消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；8、消防泵每月启动一次，每年保养一次；9、消防栓每月检查一次，保持消防栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；10、控测器至少每三年进行一次清洗除尘；消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；

27、11、保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；12每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查次数，有故障时，维修人员及时到场维修13、消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书。空调系统运行维护服务内容：对停车场内空调系统的运行管理及新风机组、风机盘管、管道系统、各种阀门、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。服务标准：1、建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。2、定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；确保机组的运动部件牢固，机组运行声音正常，冷凝器的散热情况良好，蒸发

28、器的热交换情况良好，氟利昂系统无泄露、堵塞现象；压缩机内部无卡缸现象线圈热保护装置的测试正常，绝缘电阻的测试正常，高低压压力正常，低/高压吸/排气温度正常，压缩机无过流或过载现象，3、定期对微电脑控制系统的检查运行模式进行检查，确保机组无有过流、过载现象，电路系统运行状况正常，室内、外传感器、控制元件、控制电脑板、控制系统各种开关、保护系统的检测正常，机组无漏电现象；4、定期对显示参数与实际参数进行调整，对冷凝器、冷凝器翅片、冷凝风机、风机盘管、滤网、风阀进行检查、清洗和保养；5、定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；6、根据实际情况进行新风系统清洗和空

29、气质量测定，保证空气质量符合标准要求；7、定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析，做好节能工作；在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行；8、空调系统出现运行故障后，维修人员应在10分钟内到达现场实施维修，并做好记录，维修合格率100%;配合协调、监督维保公司做好空调的维保工作等。给排水系统运行维护服务内容：对停车场内给排水系统的设备、设施，如水泵、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封等设备正常运行使用进行日常养护维修。服务标准:（1）每日对给排水

30、系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。（2）建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次；（3）每日检查各楼层卫生间的卫生洁具，如大、小便冲洗阀等出水是否正常，冲洗阀延时器是否调节合适，大、小便器、面盆的下水是否畅通；检查卫生间、墩布池地漏水封；卫生间和开水间的排气扇外观卫生、声音、震动、排气量是否正常，卫生间内的天花板应平整无脱落、无污染；（4）检查各管道井内的管道和控制阀门无跑、冒、滴、漏的现象等；（5）小便斗的尿碱用除垢剂清洗。每年定期对隔油池进行清掏。巡视煤气管道，

31、检查开水炉的水嘴出水顺畅，上水、排污阀门灵活可靠；温度控制准确；电源插头插座完好；测试绝缘大于0.5MQ。冲洗楼顶的所有透气管；（6）检查所有消火栓节门、水带、玻璃应完好，各层的水流指示器和控制节门应完好，各层喷洒末端的压力正常；（7）定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土,无鼠、虫害发生。（8）定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通，保证汛期地下室、设备间无积水和浸泡的现象发生（9）楼内给排水系统发生事故时，维修人员在10分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；保证无重大管理责任事故发生；（10）制定事故应急处理方案；制

32、定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；（三）计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验；做好节约用水工作。通风系统运行维护（1）新风机组的维护D一级保养工作内容a.检查各部位紧固情况，发现松动及时处理。b.检查各连接部件及管路的密封，消除泄漏。C.检查传动皮带的松紧度及磨损情况，必要时予以更换。出检查挡风板、风阀，调整挡风门。e.根据交接班记录，检查水阀及送风温度，调整水阀。f.检查空气过滤网情况。g.检查润滑油情况，按技术要求适量添加润滑油、脂。h.检查连轴器的弹性垫，保持完整无损。i.检查托水盘积水。j.检查电气控制系统。k.检查清洗轴承及油封和水冷系统，酌情修理、更换。1.修

33、复保温层、修复防腐层。2）二级保养工作内容a.检查更换松旷轴承，彻底更换润滑油、脂。b.更换传送皮带，检查皮带轮磨损情况，酌情更换。c.清理风机叶轮、挡风板，酌情更换。d.调整挡风板，使之灵活可靠。e.清洗表冷器上的污垢、油垢。f.检修风箱箱体、箱门、风烟管路，使之不泄漏。乡检修水路系统除污器（包括冷凝排水管），使之畅通、不泄漏。h.检查基础紧固螺栓。i.检查连轴器，更换弹性垫，调整同轴度。j.检查过滤网导轨。k.调整转子平衡。1.检修电气系统，更换损坏元件。m.必要时刷漆建新。n.按安装验收规范验收。0.填写验收单。3）检查标准：设备运转正常，各项记录完整，机房环境整洁。4） 一级保养每季一

34、次；二级保养每年两次。（2）送排风机和排烟风机的维护D工作内容。a检查各部位紧固情况，发现松动及时处理。b.检查各连接部件及管路的密封情况，消除泄露。c.根据交接班记录检查挡风板，调整挡风门。d.检查润滑油位、油质，按技术要求适量添加润滑油、脂。e检查连轴器的弹性垫，保持完整无损。f.检查电气控制系统。g.检查清洗轴承及油封，水冷却系统，修复或酌情更换。h.修复保温层，修复防腐层。1 .修复风烟管路，保证不泄露。j.清扫风机壳体，使之无尘土、杂物、油垢。k.清扫轴承箱、电机，使之无尘土、杂物、油垢。2）检查标准：设备运转正常，各项记录完整，机房环境整洁。3）保养周期：每季一次。（3）风机盘管和

35、吊装风机的维护D工作内容。a.清扫风机壳体，使之无尘土、杂物、油垢。b.检查风机盘管是否有滴漏。c.检查各部位紧固情况，发现松动及时处理。d.检查各连接部件及管路的密封，消除渗漏。a检查风机盘管及管路的保温层，消除滴漏。f.检查托水盘及排水情况。g.电机检修，添加适量润滑油。h.检查电气控制系统。认真填写保养记录。2）检查标准：设备运转正常，记录完整。3）保养周期：每年一次。电梯系统运行维护服务内容：（1）电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理和养护维修。按照电梯日常维护保养规则（DBIl/418）,监督维保公司专业人员对每部电梯进行保养、检查、维护、调整、加油、润滑，使

36、设备保持安全、正常状态。做好维护保养记录。（2）负责提供24小时紧急故障处理和意外事件的技术性服务，接到故障通知后立即赶赴现场进行处理；电梯困人时，应当在10分钟内抵达现场实施救援。服务标准：（1）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；（2）严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯由A级专业资质的电梯维修保养单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；（3）轿厢、井道保持清洁；警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；（4）电梯机房实行封闭管

37、理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全；（5）电梯出现故障，接到报修后专业维修人员应在10分钟内到达现场抢修，及时排除故障；电梯设施完好率达到100%。设备工作正常，机房整洁，工作记录完整。弱电设备管理维护1、音响系统维护服务内容：建立音响设备运行管理制度和安全操作规程，保证音响正常使用。服务标准：（1）检查设备各种功能、运行状态正常；（2）音像室内应保持清洁干燥的环境，检查各种面板、插座、开关、调音台各种旋钮；投影及各种功能健全达标；（3）投影幕收放自如、收放时左右同步；麦克、话筒与连线之间的连接牢靠；（4）检查机柜背板各机种连线紧固、无损伤；（5）检查

38、电源插孔与设备插头紧密、无过热现象，各种稳压电源、功放电源，各音箱、扬声器正常；（6）检查音箱信号线连接牢固可靠；各种电源、变压器无过热现象；（7）检查输入、输出电压表、输出电流表的指示正常；（8）检查调音时，各功能、效果在正常范围；各输入、输出线无接触不良现象；（9）定期检查功放；检查散热风扇工作正常，机内除尘、清洁，紧固，清洗磁头、压带轮等，主机运行时无不正常的振动，（10）检查影碟机、录像机的激光头，检查各音箱、扬声器的效果，检查投影机的运行情况进行机内除尘清洁，通电检测各设备运行正常，调试各种功能状况，各种设备的紧固、除尘、清洁等。2 .安防系统的维护（1）工作内容：检查摄像头清晰度；

39、机房主机设备运行情况，对设备进行除尘紧固。（2）检查标准：设备运行正常，设备上清洁无尘土。（3）保养周期：每月一次。3 .停车场系统的维护（1）工作内容：做好保洁除尘工作,清扫齿轮箱内外、挡车杆等。检查挡车杆是否完好、平直,反光膜有无脱落现象,齿轮箱箱体有无损坏,齿轮箱门箱盖密封防水性能是否良好。检查各转动轴是否润滑正常。检查感应式读卡机是否正常工作，能否正常收费。（2）检查标准：设备运行正常，设备上清洁无尘土。（3）保养周期：每月一次。4 .综合布线的维护主要工作内容：（1）日常维护检修。（2）备品备件的日常管理。（3）服务中心下达的其他有关工作任务。强电设备管理维护服务内容：对办公楼内供电

40、系统高、低压电器设备、电线电缆、网络网线、照明装置、排烟风机、正压送风机等设备正常运行使用的日常管理、养护、维修工作。服务标准：(1)对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变、配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；(2)建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；(3)建立严格的配、送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；(4)设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员必须持证上岗；(5)建立24小时值班制度，及时排除故障，维修合格率100%；加强日常维护检

41、修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；(6)管理和维护好办公楼内灯光亮化的设施；(7)制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；(8)供电设备完好率达到100%、弱电设备完好率达到100机每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变、配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好；一年内无重大管理责任事故。三、工程服务管理要求(一)基本要求1 .保证停车场内的各种设施设备的正常运行。2 .严格执行设备操作规程，严禁违规作业，做到全年无人为责任事故。3 .建立各种设备设施运行管

42、理制度、管理规范、应急严密。4 .保持各重要设备机房内的干净、整洁。5 .协助各类维保公司进行设备维保及巡查。6 .搜集、保管各种有效的设计图纸、技术资料、使用手册、检测报告，连同各种记录（包括运行、维修、保养记录等）一并建立设备档案。7 .各种设备的操作人员、维修保养人员持相应专业证书和上岗证书。运行、维护人员配备符合行业标准要求，满足设备运行管理要求。8 .为设备设施改造、更换向业主提供咨询服务，并在实施过程中做好配合、协调工作。（二）制定应急预案1.停电事故处理预案。9 .电梯突发事件应急预案。10 电梯困人救援预案。11 跑水事故处理应急预案。12 停水处理应急预案。四、工程管理方案（

43、一）中国传媒大学地下停车场专属区域工程部组织架构工程加经理1人工程部经理：1人技工：4人工程部人员编制：共5人（二）岗位工作内容岗位工作内容备注强电高压电工1 .负责电气系统，楼道照明灯、户内照明灯等各用电设备的电器部分的运行、保养、维修。负责对机房、设备进行巡视；2 .配合必要的改造用电，制定有效的节电措施，协调各类必要的检测，整改不合格工程问题，确保安全用电，重要活动电力运行保驾；3 .负责监控、音响等弱电系统的维修、维保及协调工作。；高压电工操作证空调给排水水暖工负责上下水、水泵系统的运行、维护，确保生活水的质量达到卫生标准。负责水系统、新风系统、空调系统设备的日常维修和保养，使重要设备

44、完好率达到100%,负责制冷机维保协调工作。暖通工作证电梯维修负责电梯安全运行，故障应急处理。电梯操作证()岗位说明书:1 .工程部经理岗位说明书2 .高压电工岗位说明书3 .水暖工岗位说明书4 、电梯工岗位说明书工程部经理岗位工作说明书(1)工程部经理1.岗位名称_工程部经理2.所属部门_工程部3.直接上级_项目经理4.所辖人数_4人工作说明1.工作概要负责：设备设施安全运行管理；设备维护保养管理；日常维修管理；工作计划管理；年检工作管理；节能降耗管理；工程改造工作管理；培训管理；员工考核；费用管理;突发事件处理；外委管理；资料管理；例会管理等工作。2.岗位工作描述序号工作内容工作标准工作规

45、范权重%设备设施安全运行管理保障设备设施全年运行完好率达到98%0负责监督检查设备运行的情况。制定设备安全运行管理制度并检查落实。每日按计划巡查设备运行管理工作，填写服务质量巡检记录表,全月巡检必须覆盖部门全部工作。每逢重大节假日及特殊时期，进行辖区安全检查，发现安全隐患及时组织整改。每周检查相关专业交接班记录。负责重要设备运行故障处理，及时向项目经理及业主汇报处理情况。配合保卫部按照消防设施年度工作计划进行检测。设备运行管理标准作业规程服务质量巡视工作标准作业规程15计划维护保养管理根据设备设施年度维保计划安排组织实施设备保养。监督保养质量及审核维保记录。解决设备维保过程中各种技术疑难问题，必要时上报工程维修中心。向项目经理请示重要设备启、停机工作。协调在保养工作中各部门、各专业的工作关系。计划管理标准作业规程公共设施管理标准作也规程15重要设备的维保工作须现场