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1、目录一、工程维修管理服务方案2(1)*2(2)供电系统3(3)消防系统维修保养管理制度4(4)电梯维修管理7(5)抖*(6)公用设施管理11(7)公用空调系统保养维修管理服务方案12(8)水电及公共设施巡视制度17一、工程维修管理服务方案(1)设备管理为了使物业服务设备有一个安全、清洁、良好的运行环境，保证设备的正常运行,特制定此。1、设备房的门应有锁紧装置，窗应能开启自如，并能自锁。2、设备房内不应放置与该设备无关的杂物。3、设备房内不应放置易燃易爆物品，如确有必要，不得存放超过设备的一次性用量。4、设备房内应有必要的消防设备，且处于有效期内。5、设备房应有固定式照明设施，地板表面的处理应满
2、足设备维修要求。6、照明开关应设于设备房入口处易接触的地方。7、设备房内应有良好的通风降温设施，保证设备房内温度不超过40；设备房内应悬挂方便查看的温度计。8、当使用排风扇通风时，通风口应设防护网和防雨措施。9、设备房地面不得有积尘、积水、垃圾等，墙面干净、整洁；不得有灰尘、蜘蛛网等。10、设备房如有排水设施，应通畅，盖板完整、严密，沟内无杂物;排污泵自动状态良好。11、有要求的设备房门口应设有防鼠措施。12、毗邻水箱的设备房，应做好防水防潮工作。13、门口、窗口、排风口应设有防雨、防雪、防水设施。14、各种规章制度和必要的操作规程、要求、注意事项等应装在镜框内，并上墙，挂在醒目处。15、各种
3、纪录表格应整洁、完善，满足日检、维修纪录查看要求。16、各种管线应按规定进行刷漆，水流指示方向应做标识，阀门常用工作状态应挂牌标识。17、电源操作控制柜(箱)的指示必须标示正确完整。18、通用警示标识应在醒目处张贴或挂靠。(2)供电系统一、高低压配电室管理制度：为了规范高低压配电室的日常管理，确保设备正常运行，特制定高低压配电室管理制度1 .配电房必须制定专人负责，负责每口对设备的巡查。2 .设备负责人必须持有电工操作证方可操作，必须严格按高低压配电的规程进行工作，操作时必须有另一电工监护，保证绝对安全。3 .设备巡检按配电设备日检要求执行4 .巡检时应对设备各应检部位做全面检查，并做好检查记
4、录，发现问题和故障必须及时处理，并上报领导，做好记录5 .爱护室内设备，保持室内设备的整洁，每周进行一次大扫除，设备维护保养按供配电设备保养维修作业指导书执行6 .非值班人员未经许可不准进入配电房，必要时须由值班人员陪同，登记后进入.如有违反者,当班人员必须立即制止,否则追究其责任7 .禁止存放易燃易爆物品,做好室内防鼠及通风工作.8 .配备消防器材,并定期更换9 .巡视中应穿绝缘鞋二、高低压配电室管理手册为了规范操作程序，避免发生事故，确保供、配电系统运作正常,特制定此高低压配电室管理手册。1、正常送电操作1.1 先断开低压侧所有负荷开关；1.2 送高压侧高压隔离开关(只能合一路)；1.3
5、合上高压联络开关；1. 4合变压器开关；1.5依次送低压侧负荷开关。2、停电操作2.1断开各分闸开关;2. 2断开分路总开关，用钥匙把万能转换开关转到“断”位置；2.3把各开关挂上“有人操作、禁止合闸”的标识。3、双电源转换操作3.1 假如左电源停电，先把左电源总开关切换到“断”的位置，用钥匙把万能转换开关转到“断”的位置，并断全部分开关；3.2把中间联络柜上的万能转换开关用钥匙转到“能”的位置；3. 3用摇把将中间联络开关旋到位；3. 4用钥匙把中间联络柜上的万能转换开关转换到“通”的位置；3. 5按“合闸”按钮送电；3. 6关各分闸开关；3. 7把左路总电源开关挂上“禁止合闸”标识；3.
6、8左路来电后，把左路分闸开关停掉，把中间联络柜上联络开关停掉，再把万能转换开关闸钥匙转换到“断”的位置；3. 9把左路总电源柜上的万能转换开关用钥匙转换到“通”的位置，按“合闸”按钮送电；3. 10关各分闸开关；（3）消防系统维修保养管理制度1 .目的确保维持消防系统的良好性能，保证消防系统正常运行。2 .适用范围适用于我公司物业服务中心对消防系统的维修保养。3 .职责3.1 工程主管：负责对火灾报警控制系统保养维修进行指导、监督和服务供方的服务评审。3. 2物业服务中心经理：负责对物业服务中心火灾报警控制系统保养维修工作进行监督和提供指导。4. 3工程维修员：负责对火灾报警控制系统的状态巡查
7、及服务供方保养维修的跟进、配合。5. 方法和过程控制5.1 设备责任人按消防系统检测计划对消防系统进行巡查和检测，并在一个月内覆盖全部设施，并填写设施/设备日常巡查记录表，以了解设备运行情况，巡检内容如下：5.1.1 消防水泵、喷淋水泵每月手动盘车，具有自检功能的每月手动启动1次，并记录。4.1.2自动与手动报警器有无遗失，消火栓内水带水枪是否缺少；4.1.3消防水箱内是否有充足的消防备用水，开关是否处于打开位置；4.1.4水泵电控箱工作状态是否正常；4.1.5观察各压力表的指示，并作比较看是否正常；4.L6控制中心正常与否，有无异常报警等；4.1.7开消防结合器的扳手要在附近存放，开启地下消
8、火栓的钥匙和大闸应放在固定位置。4.L8消防水泵、喷淋水泵供水系统可随时启动，不堵转跳闸，不泄露；止回阀动作灵敏可靠，反向不泄露；消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵控制柜指示正常。4.L9消防系统应保持在自动状态，可在消控室内加自动改手动按钮。4.2每月与服务供方一起对消防系统进行一次全面检查，检查内容如下：4.2.1观察火灾报警器（包括区域报警器或楼层显示）和联动控制装置，各种显示是否正常，时钟是否正确；4.2.2喷淋头无泄漏，外观完整；消防烟感、温度传感器清洁并定期对外观进行检查，同时按每月10%比例抽检，年度覆盖全部。4.2.3模拟火灾响应和故障报
9、警试验，查一个防火区，查探测和手动按钮;4.2.4消防通信检查，检查通话是否清晰、准确；4.2.5检查水系统压力表是否正常；4.2.6检查阀门有无跑、冒、漏、滴的现象；4.2.7开启一个末端试水阀放水，检查水流指示器、压力开关、水力警铃是否动作，消防控制室报警显示是否正常;4.2.8防火分隔现场控制按钮及遮拦是否完好；4.2.9防火分隔手动和现场电动开启防火卷帘门，观察设备运行情况，门有无卡、碰、擦情况，延时限位是否正常，电动机运行有无异常，开、关门动作程序正确；4.2.10排烟、送风道有无锈蚀、损坏、阻挡现象，风机能否正常工作。4.3每季与服务供方一起对消防系统进行如下检查，4.3.1启动消
10、防水泵、排烟风机、正压风机，观察设备运行是否正常，各阀门启闭是否灵活，电控箱及消防联动控制台及各种显示是否正常；4.3.2备用设备自动投入功能试验，检查是否正常；4.3.3输入电源为双电源时，还应进行该功能检查；4.3.4火灾事故广播检查：检查选层广播切换功能，采用喇叭强功能备用功放转换功能是否正常，有无不响喇叭；4.3.5检查声光讯响器有无不响不亮的现象；4.3.6定期进行末端压力检查，以确保在正常值内；4.3.7消防排烟系统、消防广播系统、区域火焰报警器等的各种模块处在良好工作状态，有联动测试记录，且完备无损坏。4.3.8消火栓泵、自动喷淋泵在联控台上显示是否正确，在各控制启动时,能否正常
11、启动；4.3.9防火卷帘门电气自动控制、手动控制、动作程序正确；4.3.10通风、空调防排烟设备联动控制检查，分别进行手动和联动试验，其联动逻辑关系和功能应符合要求；4. 3.11普查水系统各阀门位置是否正常，有无锈蚀和卡死；4.3. 12自动喷淋系统末端试水阀和消火栓箱阀，排放污水，冲洗管道；4.4. 13水泵、风机及管道、阀门、防火卷帘门等应进行全面检查、维护、保养；4.3.14重要设备房及库房需要按照消防要求，照明应采用防爆型开关、灯具。4.4消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠，消防专用工具配备齐全,消防室内设有报警记录。4.5对消防系统应有检测计划，并在一定周期内覆盖全部设施。4
12、.6设备保养维护后应及时填写设备/设施保养维修记录表。(4)电梯维修管理一、电梯维修管理方案：为了维持电梯持续处于良好状态，防止事故发生，特制定本通力电梯维护保养管理规定。1、轿顶检修1.1 切断轿顶红色急停开关，把快慢车运行转换开关拨至慢车位置。1.2 检修完毕退出厅门前，须把快慢车转换开关恢复至快车位置，并把急停开关复位。1. 3当打开楼层厅进入电梯轿厢内或轿箱顶维修前须确认电梯停留位置。2、坑底维修1.1 打开底层厅门，打开坑底照明灯，把红色急停开关按到“停”的位置。2. 2检修完毕退出坑底前，把红色急停开关复位，关照明灯，关厅门。3、清洁保养2.1 电梯技术人员每月两次清洁地坎，以防杂
13、物影响厅门的正常开启与关闭。2.2 电梯技术人员每月清洁电梯轿顶及底坑各一次，做到无积尘无锈蚀。3. 3电梯技术人员要对电梯进行定期的机械、自控、环境等进行保养，并填写电梯保养维修记录表。4、检查工作4.1每天检查电梯各个部位，并将据实填写电梯日检记录表。4. 2每月一次检查并收紧各接线端，检查安全装置。4. 3每半个月对各安全装置进行清洁检查、调整。4. 4每月检查选层器、限速器接线端接线和各有关控制点情况。4. 5每月测试各装置安全回路的电器操作。4. 6每季检查导靴、抱闸闸皮磨损情况，磨损严重的需更换。4. 7检查各钢丝绳张力是否平衡，或有无破损现象。4.1 每年对导轨夹块螺丝进行检查加
14、固，检查各缆绳及补偿链条损蚀情况。4.2 每年12月份检查各机械安全装置、电气设备（包括外壳接地等）绝缘情况。5、加油工作5.1每月检查各活动部件润滑情况，并作补油。5. 2每月检查坑底缓冲器油位情况，并作补油。5. 3每年十二月份对各活动部件进行换油润滑。6. 4做好对电梯保养单位人员维修、保养的监督工作。7. 5做好维修保养记录。5. 7每天巡视客梯的运行情况，如有异常需立即停止使用并查出原因。5. 8做好巡查操作记录。5.9发生故障时，须立刻汇报电梯设备工程师，在能力范围内无法解决的，必须汇报客户服务部，并保护好现场等待救援和处理。6、故障处理6. 1电梯湿水的处置6.1. 1当底坑内出
15、现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开总电源；6.2. 2当底层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源；6.3. 3当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关；6.1.4发生湿水时，应迅速阻断漏水源；6.L5对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（温度不能太高）、自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入使用。6.2电梯火灾的处置6.2.1楼层发生火灾时，电梯管理员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘
16、客迅速离开轿厢；6.2.2井道内或轿厢发生火灾时，电梯管理员应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延；6.2.3对于上述两种情况，电梯管理员应及时通知大楼消防中心。7、电梯对讲操作按下电梯控制面板上的“紧急呼叫”按钮，此时机房或管理处蜂鸣器响，机房或管理处摘机即可与电梯。二、电梯应急预案：1.接到电梯困人后.立即赶到现场2就近断开困人电梯电源3 .确认轿厢位置及人员被困人员情况，通知被困人员保持镇静，等待救援4 .若轿厢停在开门区域内，可用三角钥匙打开轿厢门。救出被困人员。5 .若轿厢停在开门区域外，需要通过人工盘车将轿厢平行到平层位置。盘车时必须是俩
17、人配合完成。不允许采取让电梯溜车的方式移动轿厢。6 .因电梯突然停电时电梯困人，待电梯恢复供电经确认正常后可继续运行。7 .若因其他原因造成困人，则应由专业人员消除故障后才可将电梯投入使用。电梯所在建筑物发生火灾时应对办法1 .接到电梯火警报告，应迅速赶往现场，及时拨打119火警电话。2 .确认电梯返基站过程中不穿越火灾层，合上电梯消防开关，使电梯返回基站。电梯返回基站后迅速疏散乘客电梯。3 .断开电梯总电源开关，停止运行。4 .电梯在火灾上方运行时原则上不允许电梯继续运行并穿越火灾层。应将电梯就近平层开门放人。让乘客用安全通道逃生。(5)给排水系统一、水泵房管理制度1、水泵房、消防水系统、设
18、备等由管理处指定专人负责监控、清洁及日常运行的巡视。2、水泵房内机电设备、仪器由值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房并严禁非值班人员操作各种开关、按钮。3、消防泵、生活泵、污水泵及各类控制开关、按钮、阀门应有明显操作标志，标志应简单易懂，正确无误。高压用电设备应有危险标志并有防触措施。4、水泵、仪表控制开关、阀门应定期检查，发现问题及时通知管理处维修班组进行维修、更换，确保水泵、仪表控制性能良好。二、水池（箱）管理制度1、由管理处指派责任心强、身体健康的水管员负责水池（箱）的日常管理工作。从业人员要达到“五病”调离率100%o2、水池（箱）容积及管道口径应满足用水需求，生活用水与消防用水管
19、道布置合理，不存死水区。3、水池（箱）结构坚实、牢固、光洁、不渗漏、耐腐蚀；水池（箱）人孔必须加盖加锁，锁匙由专人保管；水池（箱）溢流管口、通气孔口应有防蚊虫进入的不锈钢纱网；溢流管、排空管不得与下水道直接相连。4、水池（箱）每半年至少由专业清洁机构清洗消毒一次，并取得水质检测合格证明。在水质二次污染高发期适当增加清洗次数，或定期投加适量消毒剂。5、水池（箱）管道、阀门定期维护，发现跑、冒、滴、漏现象，应立即组织维修、更换。非管理人员不得随意开启或关闭水池（箱）阀门。6、水池（箱）四周应保持清洁，定期杀灭蚊虫；周围30米范围内，禁止设置旱厕或堆放垃圾堆。三、二次供水设施管理人员职责1、二次供水
20、设施管理人员由管理处指定，管理人员需取得市卫生主管部门出具的健康合格证和卫生知识培训合格证。2、管理人员应定期维护保养供水设施，随时掌握及查询供水设备、仪表运行情况，了解水池（箱）及配套管道、阀门情况，发现问题及时向管理处汇报,并协助维修人员维修。3、管理人员负责维持供水设施房间秩序，保持供水设施周围环境卫生，制止闲杂人等靠近，保证正常供水。4、根据水池（箱）清洗记录档案，及时通知管理处组织专业清洗机构进行水池（箱）清洗消毒，取得水质检测合格证明。在水质污染高发期，根据需要,建议增加水池（箱）清洗次数，并定期投加消毒剂。5、监督专业清洗机构清洗消毒过程,监督水质取样人员现场采取进出水样。6、做
21、好供水设施运行维护记录和水池（箱）清洗消毒记录并报管理处存档，做为备查依据。（6）公用设施管理物业管理公司共用设施设备涉及业主的生活质量和生活安全问题，是我公司必须维护管理的部分。为保证设备运行正常，无重大管理责任事故，需要制定安全管理制度。（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。（2）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。（3）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。（4）建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。（5）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并
22、按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。（6）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。（7）消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。（8）制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。（9）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事
23、故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。(IO)公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。要对大楼的公共设备进行严格的管理和有效的监控，还需要依靠完整的设备管理信息和对物业员工的有效监督，来保证设备的正常运作，为业主提供安全舒适的大楼环境。极致物业管理软件中的设备管理模块可以对大楼设备提供一套完整的设备管理台账，不仅可以记录每个设备的基本属性、技术参数、检测参数和配件附件等详细信息，还记录设备全生命周期的相关保养、维修、检测、巡检记录。并且此模块
24、还与极致办公APP无缝集成，可以将己编制的设备保养计划自动推送到对应的负责人员的极致办公APP,在极致办公APP上完成设备保养、维修、检测工作，提升工作效率，减少工作量。通过系统的预警以及监控，避免设备漏检、缺检，保证设备处于良好的使用状态，降低设备的维护成本并延长设备的使用周期，消除安全隐患。(7)公用空调系统保养维修管理服务方案1 .目的规范操作、保养、维修空调系统，以保障空调系统运行正常。2 .适用范围适用于我公司管理范围内的空调系统。3 .职责3.1 工程部负责空调系统运行的监督管理。3 .2各物业管理项目部工程管理处遵照执行。4 .工作内容4.1 空调系统管理1.1 .1空调主机组运
25、行时，应每3至4小时详细填写空调主机组运行记录表。4. .2空调主机组及其自动控制系统操作站属专用设备/微机操作站，密码、时间、温度等设备操作/运行参数的重新设定应报工程管理处主任批准后，由指定人员操作。空调主机组要按照设备说明书进行规范性的保养维修。5. 1.3空调系统的一般故障，如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、楼层柜故障、冷却塔故障等，设备责任人应及时处理并报告设备主管。5.1. 4空调温度达不到要求、冷冻水机组控制异常等故障，应通知设备主管到现场处理并报告工程管理处主任。5.2. 5安全阀出现爆裂应采取紧急措施，或请有资格的技术人员处理。4.1.6空调主机组及其自动控制系统出现故障后，
26、设备主管应及时报告工程管理处主任，并组织技术人员进行检修，查明原因向工程管理处主任报告。4.1.7自动控制系统网络和控制模块出现故障，设备责任人未经工程管理处主任同意，不得私自拆修。1.1. 8每半年对网络控制器及2DC箱模块进行保养。4.1.9设备主管负责监督检查分承包方对冷冻/冷却循环系统水处理的过程和结果。4. 2空调泵类保养维修1.2. 2.1每日维护检修内容1.3. 1.l水泵、电机轴承温度是否正常，运转是否有异响和振动。4. 2.L2压力表示数是否正常。5. 2.L3是否有漏油、漏水现象。6. 2.L4阀门开关位置是否正常。7. 2.1.5控制电器工作状态是否正常。4.2.1.6排
27、除其它不正常现象。4.2.2每周维护检修内容4.2.2.1清洁机房环境。4.2.2.2督促和检查分承包方水质处理情况，保证水质各项指标符合要求。4.2.3每年维护检修内容4.2.3.2更换轴承油。4.2.3.3检查密封件的密封情况，测量并记录叶轮密封环的密封间隙。4.2.3.4检查泵叶、泵壳，清洁泵叶、壳内外表面，泵及机架除锈并刷漆。4.2.3.5检查各仪表的准确性、可靠性。4.2.3.6检查保养所有的附属阀件。4.2.3.6检查键和键轮的磨损情况，检查键轮和键与轴配合是否松动。4.2.3.7电机检修保养。4.2.3.8测试电路动作的可靠性。4.3冷却塔保养维修4.3.2每日维护检修内容（3至
28、4次）4.3.2.1运转时是否有异响和振动。4.3.2.2查看冷却塔内的水位是否在工作范围内。4.3.2.3检查皮带松紧程度及皮带、皮带轮、风叶、轴销的磨损情况或有无松动。4.3.2每月维护检修内容4.3.2.1更换磨损部件，各转动部位加注润滑油。4.3.2.2检修转头，清理异物，使之转动流畅。4.3.2.3清洗散热填料积聚的泥尖及污物。4.3.3年度维修保养内容4.3.3.2拆下风网，清理所有底盒或滴水层的废物。4.3.3.3调校布水管出水孔的角度。4.3.3.4调整风扇扇叶角度，以使安装角度一致。4.3.3.5检测马达绝缘及接地电阻。4.3.3.6紧固所有连接螺丝螺母，转动部位加注润滑油。
29、4.3.3.6运行冷却塔，调校适量水位。4.3.3.7调校转头转速及水泵水量。4.3.3.8观察出风口漂水量，调整隔水轴安装角度。4.3.3.9观测循环水质，呈交水处理报告。4.3.3.10所有金属架及连接件重新刷防锈油漆。4.3.3.11提交工程维修报告。4.4空气处理机保养维修4.4.1每日维护检修内容4.4.1.1空气处理机在工作过程中没有异响和异常振动，仪表计量准确。4.4.1.2管道中凝结水流畅，空气过滤网无杂物堵塞，风柜皮带轮运转正常。4.4.1.3电动阀工作状态正常。4.4.2每周维护检修内容4.4.2.1清洁空气过滤网，检查冷却盘管散热片。4.4.2.2检查皮带轮及皮带磨损情况
30、，皮带轮配合是否松动。4.4.2.3检查叶轮和紧固螺栓及轴承座紧固螺栓是否有松动现象。4.4.3每年维护检修内容4.4.3.1检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油。44.33更换机油,并做好记录。4.4.3.4检查气阀组件的密封性。4.4.3.5检验所有仪表的准确可靠性。4.4.3.6检查安全阀的工作性能，保养所有附属阀件。4.4.3.6储气筒清洁、试压。4.4.3.7电机年度检修保养。4.5风机盘管保养维修4.5.1每周维护检修内容4.5.1.1凝水盘排水管是否堵塞不通。4.5.1.2风机运转是否正常。4.5.1.3出回风口是否正常。4.5.L4控制电器是否正常。4.5.2年度维护检修内容
31、4.5.2.1检查测试水量调节阀。4.5.2.2清洗过滤器。4.5.2.3检测控制开关的性能。4.6水处理系统保养维修4.6.1进场工作内容4.6.1.1冷冻水系统A.清洗膨胀水箱，然后于水箱中投加GT-805杀茵灭藻剂，开冷冻泵循环16-24小时，作全系统的杀菌灭藻剥污泥处理。B.于膨胀水箱中投加GT-807杀菌灭藻剂，开冷冻泵循环16-24小时，作进一步的杀茵灭藻处理，并于冷冻水最低点排放冷冻水。C.于膨胀水箱中投加GT-801清洗剂，开泵循环24小时，可将系统内的浮锈、油污渗透剥离，于冷冻水最低点排放冷冻水，将剥出的锈渣、污泥排出冷冻系统之外。D.全系统的水排完后，打开冷冻水过滤器，清除
32、其间污杂物。E.补加自来水，水加满后开冷冻泵循环30分钟，即刻停泵放水，如此重复2-3次，至排出的冷冻水澄清透明。F.于膨胀水箱中投加GT-804冷冻水缓蚀剂，加药后开冷冻泵循环15分钟，使药物均匀分布于整个冷冻系统。只要系统无泄漏现象，该药物在一年内均有防锈缓蚀效果。（进场工作完毕）4.6.1.2冷却水系统A.用人工方法清洗冷却塔，清除塔盘上的灰尘、污泥，洗完塔投加GT-805杀茵剂，开冷却泵循环16-24小时，作全系统的杀茵灭藻处理。B.洗塔、排冷却水，于冷却塔中投加GT-801清洗剂，加水至满，开冷却泵循环作用24小时，对全系统进行剥浮锈除油污清洗。C.洗塔、排放全部冷却水，水排完后开启
33、冷却水过滤器，清除过滤器上的污杂物。D.打开冷凝器端盖，检查冷凝器铜管是否有结垢现象，如有则采用一个外接泵，用GT-801除垢液、中和钝化液、预膜液分三步清洗冷凝器铜管,使铜管热交换效率保持良好；如铜管无垢、但有生物污泥或锈渣等，则用通炮器逐一铜管通炮，通完炮再用系统的水冲洗之。E.冷凝器端盖刮锈、上防锈漆，漆干后装上端盖，使冷凝器复原。F.进场时如为停机阶段，冷却系统、冷凝器洗毕，于整个系统中投加GT-804湿保剂，可保证停机阶段系统不出现锈蚀现象。G.进场时如为开机阶段，冷却系统、冷凝器洗毕，于冷却塔投加GT-802预膜液，开泵循环48小时。H.排放预膜液,投加GT-803水稳液（如用GT
34、-809固体水稳药,则不需预膜）。（进场工作完毕）4.6.2日常管理工作内容4.6.2.1冷冻水系统由于该系统是密闭的，只要系统无泄漏，水量及药物均损失很少，加上缓蚀剂的防锈有效期为一年，所以只需每季度抽水样分析化验水质，监测系统有无泄漏，并及时补充冷冻缓蚀剂即可。杀茵灭藻采用每月交替投加GT-805、GT-807杀茵灭藻剂的方法处理。4.6.2.2冷却水系统A.加药工作由于该系统是敞开的，水份的蒸发、飞散使药物的浓度有所下降，而液体水稳药具有修补防锈膜、阻止化学垢在冷凝器沉积的作用，所以应每周补药一次（如用固体水稳药则每月补药一次，因该药可根据本身在水中的饱和度释放溶解）。开机阶段每周交替投
35、加GT-805GT-806杀菌剂作冲击式杀茵灭藻处理。B.排污工作由于冷却塔与大气相通，大气中的灰尘、污杂物会掉进冷却塔塔盘，所以至少应每月清洗一次冷却塔，如环境较差，则应勤洗塔、勤排污。C.分析测试工作开机时，每月洗塔前应取一水样分析PH、浊度、碱度、总铁总铜、细菌数等多项指标，如发现某个项目超标，则应调节水稳药的成份，或加大杀菌剂药量,使之达到国家水质标准。D.湿保工作空调系统在长期停用期间，锈蚀较易发生，所以应于冷却系统中投加停机湿保药，作停机防锈湿保处理。（8）水电及公共设施巡视制度为加强水电管理，查处违章行为，保护水电设施，保证安全用水用电，控制水电费开支，促进节水节电工作深入开展，
36、特制订本暂行办法：1、巡查范围：全厂水电供应范围：水电使用状况、水电设备运行情况、水电管线维护情况、水电表计量情况。2、巡查内容：水电运行组：水电设备：电房、变压器房、泵房、水池（塔）设备及门、盖、罩、锁、浮球阀运行配置情况、水电管线维护情况、托收水电表计量情况、主要管线供应各楼座进户水电表内、配电箱、阀门运行配置读数情况；水电管理组：水电使用状况：安全使用情况、违章使用情况、用户水电表配置计量读数情况及以内水管跑冒滴漏、水龙头长流现象，重点公用卫生间用水;电路重点为用电安全，违章用电，教室长明灯，及计量电表；水电维修组：夜晚公共地区、校部路灯及维修安装技术安全。3、时间安排：水电运行组巡查为
37、日常工作；水电管理组由水电监察具体组织实施，每周二次；水电维修组由组长、调度夜晚值班进行。4、巡查记录：每次执勤，必须做好记录，留备检查；水电监察带头的，须到文科楼、成功楼、16#楼、D#楼、化学楼五处分别签认。5、巡查报告：发现设备、管线、终端损坏，及时报修，维修组及时安排；发现安全、违章、计量问题，报管理组进行处理，及时协调纠正。6、巡查处理：发现问题及时处理，重大的及时报告中心另行派工。7、验表工作：水电表轮换抄表（表记清楚），一般仅抽查部分，要记录对照检查；商用的、建筑的、二级管理单位的，要全面复读对照检查，水电工参与并检查安全；建筑的、二级管理单位的，一般要由2人同去抄表；8、工作量记入：水电巡查工作是长期永恒的工作，全体水电职工有义务、有责任参与其中。参加巡查工作，登记工作量。9、发现重大隐患、违章行为，及时报告，及时处理，减少损失的，按规定给予奖励。
