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1、无锡市惠山区洛社镇北工业片区二（CP320206-2023-01-02）土地征收成片开发调整方案（征求意见稿）宪法第十条和中华人民共和国土地管理法第二条均规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。原中华人民共和国土地管理法第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”这一规定使土地征收成为各类建设使用土地的唯一途径。这种方式在促进工业化城镇化快速发展的同时，也暴露出征地规模过大、征地程序不规范、被征地农民合法权益保障不充分等问题。新修订的中华人民共和国土地管理法按照党的十八届三中全会确定的缩小征地范围、规范征地程序、完
2、善对被征地农民合理规范多元保障机制的改革要求，在充分总结33个试点成功经验的基础上，首次通过列举方式对土地征收的公共利益进行界定，明确军事和外交，能源、交通、水利等基础设施，科技、教育等社会公共事业，扶贫搬迁和保障性安居工程，确属必需的，可以征收农民集体所有土地。同时,考虑到我国正处于工业化、城镇化快速推进的时期，为了满足城市发展用地需求，在第四十五条第一款第（五）项规定符合条件的“成片开发”建设可以征收土地。根据中华人民共和国土地管理法和自然资源部关于印发土地征收成片开发标准的通知（自然资规（2023）7号）以及江苏省自然资源厅关于开展土地征收成片开发方案编制工作的通知（苏自然资函（2021
3、）15号）的有关要求，由县级以上人民政府组织的成片开发建设活动，确需征收农民集体所有土地的，应当编制土地征收成片开发方案，并报经省人民政府批准。成片开发方案批准实施后，因国民经济和社会发展规划计划、国土空间规划、产业发展规划、详细规划等发生重大调整变化，或者区域经济社会发展对片区功能定位发生重大变化，确需调整已批准土地征收成片开发方案的，应依法依规、稳妥有序开展方案调整工作。为贯彻落实有关文件要求,为进一步规范土地报批工作，保障经济和社会发展用地需要，同时维护被征收农村集体经济组织和居民的合法权益，惠山区有序组织开展了土地征收成片开发方案调整工作。一、片区基本情况本调整方案中土地征收成片开发共
4、有1个片区，拟申请土地征收成片开发的面积约40.5737公顷，位于洛社镇。开发片区土地面积与范围如下：（一）洛社镇北工业片区二（CP320206-2023-01-02）调整方案土地面积40.5737公顷，四至范围为东至洛杨南路,南至河流，西至扬清生态农庄，北至无锡宝宏。表1惠山区开发片区基本信息表单位：公顷开发片区名称所在乡（镇、街道）或园区名称土地面积其中，公益性用地面积举功能定位和主要用途拟征收土地涉及的权属单位洛社镇北工业片区二（CP320206-2023-01-02）调整方案洛社镇40.573710.863026.77%工业主导型镇北村二、成片开发的必要性（一）融入城市空间发展格局的需
5、要在空间区位上，本调整方案位于锡涕运河、宜湖港沿岸、洛社镇西部、江苏省惠山高新技术产业开发区（筹）内，距离惠山站约20分钟车程。在市域层面，片区所在的洛社镇处于沪宁发展主轴与锡澄宜联动次轴的节点位置，在镇域层面，片区处于洛社工业园区的重要区域。在全市推进区域一体化发展背景下，本调整方案立足现有产业基础，挖掘优势,进行片区成片开发，有利于推动产业优化升级，资源集约节约利用，进一步整合科创资源，全面融入洛社工业园区产业联动轴，推进洛社形成“一镇一园、两区两片、一心五廊”的产业发展空间格局，同时，以科技创新引领，高标准推进省级高新区建设，重点聚焦洛社中部，打造生产、生活、生态融合发展的科技新城，为形
6、成“一廊两带，三心四片”的惠山城市空间格局作出贡献。（二）惠山区国民经济和社会发展的需要1、国民经济和社会发展主要目标打造高端要素集聚地。承接高端要素资源外溢，主动融入上海大都市圈、沪宁、沿江发展带以及宁杭生态经济带建设，分享高端要素外溢红利，加速形成空间共构、功能共生、产业共谋、设施共建、环境共治的一体发展格局，整体提升惠山综合实力和发展竞争力。打造枢纽经济新高地。围绕建设区域性综合交通枢纽，聚焦枢纽设施功能提升和枢纽产业体系建立，放大交通区位和产业基础优势，深化区域协同合作，加大公路、铁路、水路等有形枢纽设施建设力度，加强信息服务平台、管理运营服务平台等无形枢纽平台建设，打造具有较强规模效
7、益和辐射带动作用的特色枢纽产业集群。2、对洛社镇的总体要求惠山区国民经济和社会发展规划对洛社镇的总体要求是六次产业联动，建设无锡市西部卫星镇：按照“无锡市东有鹅湖卫星镇，西有洛社卫星镇”的功能区布局，突出运河文化带和锡西乡村振兴风光带的带动作用，以一二三产业特色联动的产业优势和运河文化特色功能等错位联动中心城区发展。进一步强化洛社工业园的发展水平，按照省高新技术产业园区要求，加强重点产业项目集聚，提升园区整体发展和建设水平。加强西站物流园和洛南地区的功能整合，完善西站物流园商务办公功能，建设锡西物流中心，依托洛南地区品质生活功能，整体形成高品质宜居宜业片区。高标准建设洗砚湖湿地，以西环线西侧区
8、域为核心，彰显自然和文化资源，大力发展乡村旅游服务和休闲度假等，建设洛社生态绿心。建设苏南现代化产业强镇、江南水乡宜居镇、无锡市区西部先进装备制造业与现代服务业协调发展的现代化特色卫星镇。3、片区符合国民经济和社会发展规划情况本调整方案土地征收成片开发符合无锡市惠山区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年远景目标纲要的要求，并已纳入到同级地方人大审议通过的国民经济和社会发展年度计划中：“统筹编制全区土地征收成片开发方案，合理安排片区布局，保障区域综合开发建设。”(三)片区功能定位及主要用途本调整方案定位为工业主导类，产业发展方向以高水平现代产业园为平台，聚焦高端汽车零部件业和高端装备制
9、造业发展，加快产业集群发展，延伸产业链条。打通片区内道路，促进产业园区和镇区发展，从产城融合、产业转型的角度优化配套服务设施。(四)实施成片开发的必要性本调整方案走园区化发展模式，以区域集中、产业集群、开发集约为方向，实施先进制造业特色专业园区建设三年行动计划，加快推进未来健康科技产业园等9个新建园区，做大做强做精高端装备产业园等3个现有园区，开创“一区多园”差异化发展新模式。片区成片开发可为区域腾挪产业空间，有效地推进了资源要素的整合、置换、嫁接，未来优质企业落地后将大幅提高片区税收。片区的发展有利于盘活土地资源，促进发展，增加居民收入，推动集体建设用地节约集约利用，同时加快城市更新，促进产
10、业转型，推动乡村级别的国土空间规划编制工作进程。片区开发将为周边居民带来工作机会，且深入推进“人才强区”工程，全面开展区“先锋英才计划”，集聚发展急需的海内外创新创业人才、高技能人才等各类人才。建好金牌人才工作队伍，做好成果转化和产业撮合，依托“院士之家”载体平台，开展好学术论坛、产业对接、路演创赛、院士乡居等活动，探索建立“揭榜挂帅”项目风险补偿制度，实现产业优势与创新资源的互融共进。三、实施计划（一）拟安排项目情况。本调整方案拟安排开发项目5个，位于洛社镇北村。（二）开发时序和年度实施计划。成片开发范围内拟建设项目有产业项目、配套建设基础设施、公共服务设施类项目，计划在2024至2026年
11、分批次启动土地征收工作。四、规划、计划符合情况（一）符合国民经济和社会发展规划、年度计划本调整方案符合无锡市惠山区现行国民经济和社会发展规划，并已纳入到国民经济和社会发展年度计划。（二）符合相关红线管控要求本次方案与“三区三线”划定成果进行了充分衔接，未涉及惠山区永久基本农田和生态保护红线。本次方案土地征收成片开发内容符合江苏省生态空间管控区域规划和江苏省“三线一单”生态环境分区的要求，所有开发片区均未涉及江苏省生态空间管控区域。（三）符合国土空间规划城镇开发边界管控要求根据惠山区“三区三线”划定成果，本次片区位于划定的城镇开发边界范围内。（四）充分衔接落地上图方案本次方案与2023年度无锡市
12、惠山区预支空间规模指标落地上图方案（以下简称“落地上图方案”）进行了衔接，依据落地上图方案，开发片区涉及的规划范围有33.9351公顷位于允许建设区，2.5734公顷位于有条件建设区，4.0652公顷位于限制建设区。（五）与现行城市、镇总体规划及控制性详细规划衔接情况本调整方案的土地征收成片开发范围布局在惠山区各控制性详细规划单元内，符合城市、街镇规划发展方向，成片开发片区内规划建设项目类型也与所在单元控制性详细规划中的地块规划用途一致，符合所在区域功能定位。（六）与其他规划的衔接根据中华人民共和国水法、中华人民共和国河道管理条例和江苏省河道管理条例、江苏省湖泊保护条件、江苏省水域保护办法和江
13、苏省建设项目占用水域管理办法（江苏省人民政府令第87号），片区不涉及省政府批准的江苏省骨干河道名录（2018修订）和江苏省湖泊保护名录（2020修编）中的河道、湖泊以及注册登记的水库，后期建设项目不可避免地占用水域的，严格按照江苏省建设项目占用水域管理办法（江苏省人民政府令第87号）第三章执行。该片区不涉及占用耕地，不占用“十二五”以来高标准农田上图入库成果及“两区”划定的粮食生产功能区和重要农产品生产保护区。本调整方案片区范围内不涉及各级自然保护地。五、效益评价（一）经济效益成片开发有利于城市总体形象的营造及总体规划的执行，能够降低开发成本，避免各自为政、遍地开花的局面，保障土地节约集约利用
14、，保证土地价格更真实地反映价值，使土地运营更加稳定、健康。从经济角度看，本次成片开发可为区域腾挪产业空间，有效地推进了资源要素的整合、置换、嫁接，未来优质企业落地后将大幅提高片区税收。（二）社会效益增加就业机会提高收入水平。本调整方案成片开发方向为工业主导类，一方面，通过对现状工业用的盘活更新，实现老旧工业园转型升级，另一方面，伴随着产业园区的优化升级，高新企业的入驻以及延伸的各类配套服务业，片区未来将优质企业入驻，必定为当地及周边被征地农民、城乡居民创造大量就业机会和工作岗位，带动人口就业提高居民收入水平，改善生活质量，促进社会稳定发展。完善配套设施，提升服务水平。片区建设完成后，路网全面贯
15、通，不仅消除了断头路，而且地块内部道路拓宽，提高了片区内部通行能力，同时支撑了整个园区路网体系建设，使交通运输更加便捷，道路服务能力和服务范围大幅度提升。片区内规划公寓，建成后将为企业内员工提供便利，缩减上下班时间，提高生活质量，同时提升园区整体服务品质，为园区高质量发展打牢基础。提高土地节约集约利用水平。本调整方案成片开发建成后，将大大提升现状存量工业用地和规划建设工业用地的利用水平。针对已建成的工业用地，推动闲置和低效用地处置工作，开展低效用地调查摸底，建立低效用地数据库，合理确定低效用地在开发范围及模式，结合“散乱污企业”专项整治工作，采取关改搬转等手段，弹性清退或搬迁部分低效工业企业，
16、加大土地整治力度，进一步腾挪、释放建设用地，通过增容技改、产业更新、政府收储、闲置扩能、退二优二、混合利用等方式，就地提高土地资源的利用水平和产出效益。针对规划建设的工业用地，通过合理安排用地规模、结构和布局，有效缓解区域土地供需矛盾，提高土地使用效益，实现土地利用由粗放型向集约型的根本转变。（三）生态效益评估片区内规划建设生态绿地、道路防护绿化等，建成后可显著提高开发片区内生态环境质量，将有效恢复生态绿化功能，改变城市环境，在减少水域污染、保持水土，涵养水源、降低噪音等诸方面发挥显著作用，使项目区域生态环境实现良性循环，实现人与自然、经济发展与资源环境协调、可持续发展。六、被征地农民利益保障
17、依据省政府关于印发江苏省被征地农民社会保障办法的通知（苏政发（2021）87号）要求，征地后，将被征地农民全部纳入城乡社会保障体系。此外，依据省政府关于印发江苏省被征地农民社会保障办法的通知（苏政发（2021）87号）及省人力资源社会保障厅省财政厅省自然资源厅省农业农村厅关于贯彻落实江苏省被征地农民社会保障办法的通知（苏人社函（2021）85号）文件精神，完善被征地农民基本生活保障制度和被征地农民社会保障制度依据，落实社会保障费用、明确社会保障方式、加强资金管理，并且制定本地化实施办法，于征地前依法确定安置人员和保障对象名单、完善征地补偿安置协议、规范社会保障落实情况审核，通过部门联动的工作机
18、制，提升经办服务能力及风险管控能力，做好征地报批新老政策的衔接工作。遵循先筹后征，分类施保，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。无锡市惠山区洛社博北工业片区二(CP320206-2023-0102)土地征收成片开发调整方案土地征收成片开发范围示意图无锡市惠山区洛社镇北工业片区二(CP320206-2023-01F2)土地征收成片开发调整方案土地征收成片开发土地利用现状图(依据无锡市惠山区2022年度国土变更调查成果)翎蹩般将f编制120,000租市自然资源用峨恫惠山分局制图无锡市惠山区洛社镇北工业片区二(CP320206-2023-01-02)土地征收成片开发调整方案土地征收成片开发方案与2023年度无锡市惠山区预支空间规模指标落地上图方案衔接示意图(成片开发范围以最终批复为准)
