某某区项目策划报告.docx

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1、某某区项目策划报告项目策划报告市场篇黄浦区概况区情介绍黄浦区位于上海市城区的几何中心部位，东临黄浦江；西至成都北路、金陵路、西藏南路、肇周路、制造局路；南沿高雄路、江边路、黄浦江；北邻苏州河，上海市的“市中心”就位于本区内的国际饭店。全区面积12.85平方公里，占全市面积的0.2%,其中陆地面积11.017平方公里，水域面积1.837平方公里；行政区划为9个街道共190个居委会。至1999年底，全区总人口数为68.6万人。黄浦区交通四通八达。人民广场是上海市内重要的交通枢纽，设有通往市内各要紧地点的公交线路，同时也是上海目前唯一的地铁中转站，地铁一号线、二号线在此交汇。加之南浦大桥、延安路遂道

2、、延安路高架、内环线高架、南北高架与复兴东路、西藏南路、陆家浜路等要紧道路构成了快速、便利的立体交通网络。黄浦区内拥有丰富的历史文化资源与众多的城市新景观，并成为近几年景点旅游与都市旅游的热点，目前沿外滩、豫园、西藏路、人民广场、南京东路步行街的旅游环线已经形成，成为黄浦区商贸旅游得天独厚的景观资源。黄浦区是上海历史最悠久的城区，是上海近代商业的发祥地，是上海中心商业区的核心区域，是上海的行政文化中心，是上海进展都市旅游的精华之地，是表达上海国际大都市繁荣繁华的重要窗口；黄浦区将以其特有的资源优势，在未来进展中迸发出巨大的能量。城区建设城市规划（一）城市建设与管理的目标“十五”时期是黄浦区城市

3、建设的关键时期，城市建设的目标是：突出“两个重点”，即高起点推进外滩一体化开发建设与加快现代聚居区建设。城市管理的目标是：进一步理顺城市管理体制，积极贯彻综合执法、作业与管理分离、突出重点地区管理的原则，探索建立中心城区综合环境常态长效管理机制，全面提高城市管理的现代化水平。（二）五个地区的功能完善与升级（可使用二级页面配合图片介绍或者类似PPT文件的演示）“十五”期间，黄浦区要根据总体目标与任务，实施五个地区的功能化建设，塑造现代化中心城区的新形象。1 .外滩地区。以进一步启动外滩地区原银行大楼的置换为抓手，实施信息化改造，大力引进外资银行、证券公司、保险公司、跨国公司地区总部、国内大企业集

4、团总部与产业化中心。从延安东路到复兴东路沿江地区的开发建设，要与外滩的建筑风格相协调，与浦东沿江地区的建筑风貌相呼应。充分开发沿江资源，要以转换十六铺客运码头功能为切入点，推进外滩沿岸一体化建设。同时，积极推进旅游业的进展2 .南京路地区。以南京路步行街为主线，重点进展商贸业，以购物带动休闲、旅游的进展，增加文化气息，拓展商务、展示功能，有序推进支马路的功能开发。进一步推进北京东路、福州路、金陵路等专业特色街的建设。3 .人民广场地区。以人民广场为中心，依托现有的文化设施，进展展览业，进一步拓展电影与演出市场，形成高雅文化与大众文化共存的多层次的文化娱乐圈，进一步加快旅游、文化市场的形成。同时

5、，要建设广场地区的公共交通换乘中心，扩大对广场地下空间的综合利用，并结合市级机关集中的特点，积极进展有关的服务业。4 .老城厢地区。进一步开发、完善豫园商业旅游区，不断强化与完善旅游功能，以文化促旅游,以旅游带商业。要利用豫园商业旅游区的效应，带动环城以内的老城厢改造；通过老城厢的改造，提升豫园商业旅游区功能，使整个区域逐步成为历史文化鲜明、旅游功能完善的商业、文化、旅游的特色风貌区。5 .南部现代聚居区。“十五”期间，要总结建国以来各年代特征住宅的建设经验，借鉴国外大都市居民社区的建设模式，选择有一定规模、能成片开发的地区进行聚居区建设，重点建设老西门聚居区。要充分挖掘土地级差效应，建成城市

6、景观与城市生态统一协调，能满足21世纪居民不一致层次物质与文化生活需求的现代化聚居区。（三）道路交通与市政基础设施建设“十五”期间，要配合上海城市轨道交通建设，以畅通区内南北交通为重点，加快信息、电力等基础设施的建设与进展。（下列内容删除或者用二级页面）建造明珠线二期南浦大桥与西藏南路两个站点、复兴东路越江隧道、杨浦轻轨延伸段等交通设施；轨道交通站点建设与公交站点建设务必同步规划，同步实施；要拓宽一批道路，并规划建设人民广场公共交通换乘中心与一批停车场（库）。在电站建设方面，除了续建22万伏复兴变电站外，还要新建与改建一批变电站。在环卫设施方面，新建两座大型垃圾压缩中转站。（四）生态环境建设“

7、十五”期间，要积极推进区内块状、带状、环状与街道及小区的绿地建设。（下列内容删除或者用二级页面）在延安中路生态景观绿地一期工程建设的基础上，完成改造面积达8万平方米的二期工程；进一步加强苏州河沿岸的绿化带建设，营造滨河绿地景观；建设沿中华路、人民路内侧的老城厢环城道路敞开式绿化环，改善环境面貌，塑造城区新景观，构筑环城旅游线。提高空气质量，降低城市噪音，在重点地区要率先推广使用环保包装产品。（五）市容与卫生管理进一步抓好要紧商业街橱窗透亮工程的建设与管理，本区要紧大楼与道路景观灯光实施操纵性统一管理。加大环境卫生建设力度，建立垃圾收集系统，推进垃圾分类收集工作。（六）社区建设与管理要坚持“两级

8、政府、三级管理、四级网络”的体制，注重内涵，创出特色，充分发挥街道办事处与居委会的作用，从既是中心城区，又是旧城区的现状出发，与建设一流的聚居区相结合，提高安全水平、社会保障水平与文明水平，倡导科学文明，反对迷信邪教，不断推动城区现代化建设。房地产“十五”期间，房地产业应成为黄浦经济进展的支柱性产业。区域北部的房产开发要紧是商业、办公用房，南部要紧是居住与配套用房。要以带动旧区改造与塑造城市新景观为目标，以提高沿江土地级差为突破口，以建设现代化聚居区为抓手，启动新一轮房地产开发，使房地产业成为黄浦区新的经济增长点。老城厢改造进一步开发、完善豫园商业旅游区，不断强化与完善旅游功能，以文化促旅游，

9、以旅游带商业。要利用豫园商业旅游区的效应，带动环城以内的老城厢改造；通过老城厢的改造，提升豫园商业旅游区功能，使整个区域逐步成为历史文化鲜明、旅游功能完善的商业、文化、旅游的特色风貌区现代聚居区“十五”期间，要总结建国以来各年代特征住宅的建设经验，借鉴国外大都市居民社区的建设模式，选择有一定规模、能成片开发的地区进行聚居区建设，重点建设老西门聚居区。要充分挖掘土地级差效应，建成城市景观与城市生态统一协调，能满足21世纪居民不一致层次物质与文化生活需求的现代化聚居区.产业布局黄浦区“一业特强”旅游纪念品特色产业“十五”期间，黄浦区将力争实现旅游纪念品产值与销售年均分别增长30%的目标，逐步使黄浦

10、区成为旅游纪念品最集中、交易机会最多、交易成本最低的地区，成为上海乃至全国旅游纪念品设计、加工、制造、零售、批发的中心。通过产业政策聚焦，黄浦区大力引进国际、国内设计、制造旅游纪念品的大公司、大集团，集聚著名品牌、优势行业与龙头企业。他们表示，不论企业隶属关系，不论企业所有制，只要注册黄浦区，从事旅游纪念品设计、制造、经营的企业，都能享受到关于“一业特强”的政策优惠。在硬件设施配套上，黄浦区已腾出豫园商城、南京路步行街与周边地区的一些楼宇及铺面，进展都市工业，为旅游纪念品企业及民间艺人提供注册、设计、展示、销售的场所。最近，全国铜雕大师朱炳仁等好几位国家级工艺美术大师已表示，把他们的设计、制造

11、、销售中心落户到黄浦区。著名艺人张毅、杨惠姗也将在人民公园旁边建造国内最大的琉璃主题公园。历史人文上海老城厢古迹世春堂：豫园东侧梧桐路137号。明代建筑。建于豫园之前，原为豫园主人潘恩宅第。典型中国宫廷式建筑，内有藻井。明末改为上海最早的天主教堂。区文物保护单位。徐光启故居：乔家路234号一244号，近河南南路蓬莱路。明代建筑。一排硬山式二层楼房，俗称“九间楼”，现存7间，外貌虽异，结构依旧，楠木柱、杉木梁及部分斗拱、窗根、屏门、水井等都是明代旧物。市文物保护单位。梓园：乔家路113号。清末民初著名书画家、实业家王一亭购建。现存骑门楼、中西式小洋楼、两层佛阁。书隐楼：小南门巡道街天灯弄77号。

12、清代大型民宅兼藏书楼。宅主沈初曾任四库全书副总编。楼共五进，建筑面积近2000平方米，内有轿厅、正厅、花厅、话雨轩、船厅、戏台、池沼、假山、花圃等，造型别致精巧。第四、五进为两层走马楼，是藏书楼与主人居室，四周筑有比上海老城墙还高的风火墙。市文物保护单位。庙堂文化老城隍庙：豫园商城内。始建于15世纪明代。沉香阁：豫园商城沉香阁路29号。原为明代豫园主人潘氏家祠，清代重建。中国古典庙宇式建筑。前有弥勒殿、山门石坊，中有大雄宝殿、沉香佛殿，殿内有尊沉香观音雕像。全国文物保护单位。福佑路清真寺：豫园商城福佑路37号。始建于1870年。具有中国古典建筑风格的伊斯兰教堂。小桃园清真寺：复兴东路河南南路口

13、桃园街52号。建于1917年。是一处拥有4座圆顶、具有西亚特殊风格的伊斯兰建筑，闻名中外。其旁为清真女寺。董家渡天主堂：南浦大桥引桥旁董家渡路185号。始建于1847年。大堂建筑使用罗马式，堂内饰有中国民族特色的浮雕图案，为其他天主教堂所罕见。清心堂：大南门跨龙路大昌街30号。创建于1860年，是上海地区颇有影响的基督教堂。建筑别具一格，拱形大门上建有四层钟楼，礼拜堂为两层，成扇形布局，楼上楼下无一根柱子，整座教堂似一把打开的扇子，国内外罕见。白云观：老西门西林后路100弄8号。始建于1887年。现是上海道教协会驻地。观门造型、雕刻优美，观内储存九尊与人等高的明代铜神像，十分罕见。文庙：老西门

14、文庙路215号，上海市区惟一的儒学署。有孔子铜像、编钟、碑廊与极星门、崇圣寺、明伦堂、魁星阁等建筑。内设书市。会馆公所商船会馆：董家渡会馆街38号。建于1715年，是上海最早、规模最大的行业公所。市文物保护单位。上海梨园公所：豫园邻近方浜中路593号。建于1905年，上海伶界联合会驻地，梅兰芳等曾在此授艺。现为幼儿园。另外，还有三山会馆、四明公所。近现代革命遗迹豫园点春堂：豫园内。1853年上海小刀会起义的城北指挥部。现陈列有起义军武器、自铸明币、腰凭（证件）、颁发的文稿等实物。四明公所：小北门人民路852号，又称宁波会馆。现仅存红砖金字门楼。法租界当局曾于1874、1898年两次以筑路为借口

15、，企图侵占该馆，在沪宁波同乡奋起抵抗，号召罢工罢市，全市各行业响应,掀起反帝怒潮，迫使租界当局放弃侵占企图。市文物保护单位。上海特别市临时政府旧址：蓬莱路171号河南南路口，黄浦公安分局院内。区文物保护单位。小南门火警钟楼：中华路581号。建成于1910年，高36米，铜钟重2180公斤。辛亥革命时上海革命党人发动起义，上海工人第三次武装起义时举行总罢工，均以该楼钟声为号，是两次起义的信号台。三山会馆：中山南路1551号。福建商人集资建于1909年，是目前储存最完好的会馆。上海工人第三次武装起义时，是上海总工会工人纠察队南市总部。市文物保护单位。楼市格局董家渡将建成本市最大滨水聚居区黄浦区董家渡

16、聚居区开发拉开帷幕，首批签约土地26公顷，总投资3O亿元。该地区开发将联合国内外有实力、有品牌的房地产开发商，建设一个本市最大的滨水聚居区。这是实施浦江两岸综合开发的一个构成部分，也是实施黄浦区外滩一体化工程的重要步骤。建设现代聚居区这个概念是黄菊同志在调研时提出的。现代聚居区是指有一定规模、功能完善、环境优美，并按现代理念统一规划设计的居住区。董家渡聚居区东濒黄浦江，北至复兴路，西至中华路一一桑园街，南以陆家浜路为界，陆域面积122.5公顷，其中可开发土地面积约66公顷。首批签约的是香港华润（集团）、浙江华浙实业开发有限公司与光彩事业投资集团。本区政府以“统一规划、成片开发、综合配套、政策聚

17、焦”的思路与“政府牵头、市场运作、强化调控、协调推进”的运作机制，实施外滩一体化工程。根据规划，新建的董家渡聚居区将建一条8O米宽贯穿南北朝向浦东小陆家嘴地区的景观轴线，集绿化、水景、步行道为一体。轴线南北各形成一个大型绿化广场。轴线与中山南路弧形地合成“中心岛”，通过标志性建筑与小陆家嘴交相呼应。轴线与中华路的环城绿带、黄浦江沿岸的休闲观光区构成三条绿带景观纵轴。另外，通过区域内的紫霞路、王家码头、董家渡路三条东西向休闲绿化带来强化开发腹地与东侧沿江滨水带横向联系，提高滨水的可达性。今年以来，本区已启动了外滩大楼置换与古城公园建设工程，十六铺码头也将于年内搬迁。老西门聚居区将建成高品质住宅区

18、被列为市中心内环线内居住示范区的老西门聚居区建设已正式启动，黄浦区老西门聚居区开发指挥部与中信泰富（中国）投资有限公司签约合作开发首块6.89公顷土地的建设项目。老西门聚居区位于黄浦区中西部，东起西藏南路、西至肇周路、南临陆家浜路、北靠肇周路，总占地面积23.47公顷。遵循“总体规划、成片开发、分布实施”的原则，老西门聚居区将建成一个“功能齐全、服务到位、消费适中、环境优美”的高品质住宅区。以规划中的建国路与大吉路为界，老西门聚居区将分成南、北、中三块分片开发。整个项目需动迁居民5300余户，单位167家，拆除建筑面积近30万平方米。以现代聚居区建设带动旧区改造是黄浦区在新世纪开局之年的重要举

19、措。该区占地14.26公顷的新昌路聚居区目前已全面启动；老城厢“绿环”一期工程，老西门至小东门1.8公顷样板段绿化工程已经开始动迁，2002年内基本建成，二期工程人民路两块大型绿地建设也已进入前期准备工作。估计全区2002年将拆除旧房4050万平方米，动迁居民2万余户。外滩一体化开发方案出台黄浦区拓展中心城区功能的新“手笔”-外滩一体化开发，是从昔日黄浦、南市两段外滩”泾渭分明”的交界点-新开河“落墨成片旧里已被推平，大片绿色马上泼洒。西依700年的上海老城厢，北望浓缩160余年开埠历史的外滩，隔江东眺朝气蓬勃的陆家嘴，这块“热土”传递出信息：”撤二建一”后的新黄浦区，开始显现出新的进展魅力。

20、上海市第八次党代会提出：未来五年上海要进一步加快调整与优化产业结构，优化城市布局与功能。积极进展旅游、中介、商贸等产业，正是中心城区的优势所在，也是增强区县持续进展能力，提高综合经济实力的重要支撑。黄浦区委、区政府深切感悟：这与两年前原黄浦、南市“撤二建一”后，市委对新黄浦区的要求“一脉相承”，又明确了新的进展方向。要真正实现优势互补，提升核心竞争力，务必拓展中心城区功能。围绕新的目标，全区干部、群众统一思想、统一认识、统一行动，在大进展中凝聚人心、再创佳绩。拓展中心城区功能，首先聚焦外滩、南京路、人民广场、老城厢、南部现代聚居区等五大功能区。通过高标准、高起点的统一规划，这些各地人们熟知的地

21、名，被给予了新的功能内涵。近期出台的“外滩一体化开发”方案，把曾因行政区划而割裂的外滩“连“了起来：6.1公里沿江及腹地，规划成中央商务区、综合功能区等4个各具特色的区域。南京路步行街拓展商务与展示功能，新落成的汽车展示中心销势喜人。老城厢及豫园地区保护性开发”商、旅、文互动、有序推进。结合新昌路聚居区、新世界商圈开发，西藏路沿线改造与人民广场交通枢纽建设也马上拉开序幕。产业进展格局，同样围绕拓展中心城区功能“落子”。整合资源，重点推进商贸业、旅游业、房地产业、现代服务业、文化娱乐业五大产业。原黄浦、南市两区都市旅游资源充沛，但在旅游产品开发方面尚属“小打小闹”。通过产业政策聚焦，引进国内外设

22、计、制造旅游纪念品的大集团，集聚了著名品牌、优势企业；同时腾出豫园商城、南京路步行街及周边楼宇、铺面，为旅游纪念品企业及民间艺人提供设计、展示、销售场所。如今，旅游纪念品开发“一业特强”凸现。谱写拓展中心城区功能的新“华章”，正为黄浦的旧区改造注入新“灵感”：以提升居住功能为抓手,统一规划、成片开发，建设环境优美、功能完善、服务优良的现代化聚居区。新思路打开新局面：中信泰富、香港华润等大开发商纷至沓来。目前，占地9.4万平方米的古城公园与环城绿带一期建设已基本完成，老西门、新昌路、董家渡三大聚居区均已启动。去年全区拆除旧里50万平方米，1.4万多户居民居住条件得到改善，今年还将再拆除50万平方

23、米旧里。如此大规模的旧区改造，在近几年还是首次。大改造、大进展，凝聚了全区上下的人心。如今，区领导又在“盘算”拓展中心城区功能的“新招”:利用商务楼宇进展现代服务业、都市型产业、楼宇经济”；改善中心城区交通状况，“交通经济”将促进金融、商务功能拓展。2001年黄浦楼市四大区域回顾黄浦区内原南片区域多属旧区改造项目，成本过高，售价偏离客源承受能力，导致商品房去化缓慢。当时黄浦区市政动作明显、地段价值上扬，商品房销售日益见畅。从地段概念看，黄浦分下列区域：黄浦区中心地段：房价高昂，商品房项目稀少，且多为高层建筑，房型、景观欠缺，单价8OO011OOO元不等，该区域存量房较少。陆家浜路、蓬莱公园辐射

24、区域：此处是原黄浦与南市交汇处，陆家浜路拓宽改造，使之成为黄浦区房地产开发密度最高区域，中高档项目各展风采，每平方米单价40006000元不等，单价5000元下列之房源去化最为踊跃。中华路与河南路沿线：属于南市老城厢，改造难度较大、成本高、价格高昂，1998年曾是原南市最热点区域，但去年开始新盘不多。单价5OO07OOO元，最高8000元。复兴东路两侧规划建造大型中高档居住园区“复兴城”正等待启动。制造局路、中山南一路：中山南路以南被上海人称之“下只角”，多为棚户简屋，但内环高架通车后，改造速度加快，目前该区域多数项目单价45005500元。个案列举安基明珠实华公寓物业类别普通住宅建筑类别多层

25、、小高层开发商上海安基置业有限公司售楼热线6313811163139111价格范围5800-7200元/平方米付款方式银行贷款销、预售证黄房地(2002)预字007号物业地址上海黄浦西藏南路760号开盘日期：2002-4-28占地面积：5000平方米绿化率：40%总建筑面积：20000平方米东淮海公寓物业类别公寓建筑类别高层开发商上海建工锦龙房产有限公司售楼热线6328688863287888价格范围600070000元/平方米付款方式银行贷款、一次性、分期销、预售证黄房地(2002)预字011号物业地址上海黄浦人民路777号(古城公园旁)交通状况11、126、135等开盘日期：2002-67

26、8最早入住日期：2003-6-10投资商：上海建工房产有限公司建筑单位：上海建工第三建筑绿化率：45%总建筑面积：100000平方米容积率：5海琪园物业类别普通住宅建筑类别多层、小高层开发商新上海国际广场有限公司售楼热线6332188863322888物业地址上海黄浦中山南路398号开盘日期：2002-97O开发商：新上海国际广场有限公司总建筑面积：74000平方米绿地名人坊一现代思想家（装修房）物业类别普通住宅建筑类别小高层，高层开发商上海绿地（集团）有限公司售楼热线63690088X636911888002201683价格范围7300-元/平方米物业地址上海黄浦中华路429号（近复兴东路）

27、交通状况11,920,715,24,64,736,65,251,55,22等开盘日期：2002-4-27竣工日期:2003-57最早入住日期:2003-5-1开发商：上海绿地（集团）有限公司占地面积：13096平方米绿化率：30%总建筑面积：58669.4平方米太阳都市花园二期(精装修)物业类别公寓建筑类别小高层开发商上海新锦发房地产有限公司售楼热线6374888863368888价格范围12500-元/平方米付款方式银行贷款销、预售证沪房地资(2002)预字058号物业地址上海黄浦河南南路368弄最早入住日期：2003-9-30开发商：上海新锦发房地产有限公司物业管理公司：第一太平戴维斯物业

28、顾问（上海）有限公司投资商：香港锦发集团代理商：第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司占地面积：9616平方米绿化率：42%总建筑面积：43000平方米容积率：4.5房型3室2厅2卫1厨170.34平方米房型4室2厅3卫1厨319.1平方米房型4室2厅3卫1厨341.67平方米房型5室2厅3卫1厨329.59平方米房型5室2厅3卫1厨342.25平方米太古豪庭一明华大厦物业类别MORE商务名宅建筑类别高层开发商上海沪南房地产有限公司售楼热线63771277/63690753价格范围5500-8150元/平方米物业地址上海黄浦大林路265号交通状况730,66,18,23等48条公交线路可达开盘

29、日期：200170-26竣工日期：2002-3-31最早入住日期:2002-6-30物业管理公司：上海明华物业公司投资商：上海新黄浦属下上海东亚建筑实业有限公司代理商：嘉德伟业总建筑面积：44000平方米宝利金物业类别普通住宅建筑类别高层开发商上海新世纪大厦进展有限公司售楼热线631880176318801963663775价格范围900071000元/平方米付款方式银行贷款物业地址上海黄浦陆家浜陆1011号（大兴街口）开盘日期：2002-9-8开发商：上海新世纪大厦进展有限公司绿化率：45%独立时代物业类别公寓建筑类别高层开发商上海赛元房地产有限公司售楼热线63087272价格范围20000

30、0-450000元/套付款方式一次性、分期等方式销、预售证沪房(94)商字发第(467)号物业地址上海黄浦陆家浜路，海潮路交通状况11、537、18等十几条线路，交通便利开盘日期：2002-9-28房型1室1厅1卫1厨建筑面积42.2平方米房型1室1厅1卫1厨建筑面积51.19平方米房型1室。厅1卫1厨建筑面积31.72平方米市场研究1 .上海高端商品住宅市场分析高端商品住宅包含均价高于8000-10000元/平方米的高档住宅与10000元/平方米以上的顶级住宅。1.1 上海高端住宅整体区域分布与未来供应预测1.1.1 上海高端住宅整体区域分布从高端住宅市场目前的分布状况来看：1）徐汇区是传统

31、的高端住宅的聚集区，其区域中的高端住宅要紧集中在内环线以内，具体分布在肇家浜路沿线、斜土路沿线与徐家汇商圈邻近。比如：东方曼哈顿（尚东区）、尊园等。2）卢湾区的高端住宅则要紧分布在卢湾区的环内区域，如翠湖天地、大同花园三期等。3）静安区内的高端住宅近期推量较大，如国际丽都城、上海一街区。4）浦东陆家嘴区域作为一个新兴开发的区域，借助滨江的景观优势，云集了一批高端住宅，世茂滨江花园、仁恒滨江园等都分布于此。5）黄浦区内的规模化高端楼盘要紧集中在老南市区，比如：绿地名人坊、东淮海公寓等。未来几年，随着滨江改造计划的实施与新一轮旧区改造地块的推出，一批新的高端住宅将会推出上市。因此未来几年，高端住宅

32、市场的分布将会发生下列的变化：1）在滨江区域、苏州河沿线与世纪公园周边还会出现一批高端住宅，2）黄浦区与静安区是新一轮旧改的重点改造区域，因此，届时这两个区也将有新的一批高端住宅推出上市。高端住宅的分布格局将会从“集中分布于中心城区”的现状，逐步向“沿江、沿河与分散化”的形式转变。1.1.2上海高端住宅市场供应分析及预测从历年供应量来看，上海高端住宅市场的供应量整体呈逐年上升的趋势。 1999年往常，由于整个上海房地产市场处于低靡时期，因此高端物业的年上市的量较少。 2000年，随着市场的整体回暖，高端住宅市场晚始复苏，市场上推出了一大批规模化物业，比如：浦东新区的香榭丽花园、长宁区的圣约翰名

33、邸、徐汇区的东方曼哈顿等，这些大规模物业的上市，使得当年的市场供应量激增。 2001年的高端住宅市场的新增供应量得到了有效的操纵，整个高端住宅市场的上市体量基本保持与2000年一致，但是上市时间基本集中在下半年，因此2001年高端楼盘上市的集中强度明显要大于2000年。 2002年上半年，高端住宅上市体量与2001年同期水平基本持平，但下半年的上市供应量有较大幅度提升，估计2002年全年上市量将达到250万平方米。本行估计，未来3-5年上海的高端住宅市场每年上市量将在250万平方米左右，2004-2005年将是一个上市量集中的高峰期。 随着政府对市场调控手段的逐步成熟，有关政策将会相应出台，估

34、计未来土地的供应量将得到一定的操纵，使高价房的高速供应趋势减速，降低整个高端市场风险。1.2 上海高端住宅市场价格分布及趋势分析7000元/平方米以上物业的价格指数2000年以来上升态势良好，进入2001年以来升幅尤为显著。图表说明：各季度指数计算根据来自上海市房地产交易中心的预售登记汇总资料，基期是1999年12月末，基期指数为100O点。每期指数计算包含徐汇、卢湾、黄浦、虹口、浦东、闵行等13个区域的18007900个左右的样本。根据上海市房地产交易中心提供数据显示：自2000年整体市场复苏以来，成交单价在7000元/平方米以上物业各季度的价格指数，除了2000年二、三季度有小幅度下调以外

35、，一直处于稳步上升势头。从2001年第一季度以来，至2002年第三季度，高端住宅价格上涨幅度更为明显，显示了良好进展态势。1.3 上海高端住宅市场销售状况分析及今后需求量的预测1.3.1 上海高端住宅销售状况分析2000年高端住宅市场复苏以来，供需总升幅明显，需求市场由于积蓄了相当的消费力没有释放，使得供应市场的放得到了足够的支持，整体形势看好。 1999年高端住宅市场供应量较小，需求市场消费力没有得到充分释放；2000年受到政府政策、市政规划等多方面利好因素刺激，供需市场开始放量、增长显著，新增供应量增长率为72.2%、消化量增长率为133.7%；2001年整体市场供应量增长率为50.8%,

36、消化量增长率分为90.2%,其增幅水平仍然较高。2002年上半年，消化量较高，消化率维持在75.5%。 2000年以来高端住宅市场消化率保持稳固增长，其原因是市场消化量总量结构性增长幅度较供应量增长水平有一定优势，旺盛的需求支持是要紧因素。综上所述：2000年作为高端住宅市场升温的一个年度，其供需总量都有了大幅度的提升、结构性增长明显，尤以消化量增幅更为显著；2001年供需总量上升幅度有所减小，但水平仍然较高；2002年供应量上升幅度较大，消化仍保持较高速度。整体来看，目前市场供应量仍然持续稳步上升，同时拥有旺盛的需求市场的强力支持，形势较为看好。1.3.2 上海高端商品住宅市场需求预测按照上

37、海GDP增长8%10%的经济增长与上海居民人居居住面积的变化，本行根据有关模型预测2003年高端房的市场需求量为178万平方米，随着市场的逐步成熟，预测2005年高端房需求将达到182万平方米的高峰，随后将呈现稳固小幅下滑态势，估计2006年市场对高端住宅需求会达到175万平方米，2007年达到170万平方米。14市场小结 从近3年的供应市场来看，基本保持持续稳步增长，市场前景看好。 从供需对比来看，未来市场供需仍总体保持相对平衡,但是供应量明显高于需求量。 单价7000元以上住宅价格指数持续攀升，价格走势良好。 旧区改造地块的量土地出让受到政策面影响，供应量增速将在一定程度上得到操纵。 市场

38、供应量持续增长至2005年达到高峰期，估计2006年以后市场会进入短暂调整期，市场风险大。我司认为：高端住宅市场现状进展良好，但未来存在一定的市场风险，需寻找市场契机，提供差异化产品。2.黄浦区高端房地产市场分析1 .1黄浦区经济特征及对高端房地产市场的影响1)外向型经济吸引高端客户黄浦区是上海传统的黄金区域，在消费者心中有很高的地位。现在，黄浦区又以良好的投资环境吸引了众多国外知名企业，充分发挥信息集散、商务集聚、商办楼宇集中的优势，引进了大批金融、电信、国际航运、咨询等各类中介服务机构，与一批世界级龙头企业相继进入黄浦。如世界航运排名前十名的企业集团中，已有丹麦马士基船运公司、荷兰铁渣华船

39、运公司等6家在中国地区的总部落户黄浦，世界知名企业爱立信、巴斯夫等也落户黄浦，为该区房地产业带来了高层次的住房消费客户。2 )“撤二建一”开拓房产市场空间原黄浦区由于受4平方公里土地资源限制，盘子小，高层建筑形影相吊，缺少规模效应，因此市场影响不尽如人意。新黄浦区成立后，扩大了其地域范围，使该区地产开发呈现新天地。同时，新黄浦市政建设进入一个高速进展时期。撤二建一后，一系列重大市政建设工程迅速推出，如复兴东路越江隧道工程、地铁明珠线工程、河南南路拓宽辟通工程、淮海东路、人民路辟通工程等，也为老城厢的高端商品房开发注入活力。沿国货路、斜土东路商品房黄金走廊两端，两个地铁明珠线站的开工建设，为高端

40、商品房市场的活跃奠定基础。“撤二建一”后，该区区域位置与城区环境的优势得到凸现，房地产业的进展面临极大机遇。黄浦区在“十五”期间，以建设现代聚居区为契机，形成房地产业的良性持续进展，到“十五”期末，房地产业的增加值将达到13亿元，年均增长10%左右。2.2黄浦高端商品房的市场分析2.2.1黄浦高端商品房的供应分析长期以来，由于黄浦区地域的限制，同时其他区域高端商品房的不断开发，使黄浦区高端商品房在市场的影响力不高，随着新黄浦的改造工程铺开与滨江高端商品房的推出，黄浦区高端住宅市场的影响力逐步提升，成为未来市场的热点区域。高档住宅已经成为黄浦区成熟的物业进展类型，区域市场认同度较高；相对而言，顶

41、级住宅市场认同度稍低。同时，浦东区域份额扩张显著，徐汇、长宁、静安等传统高尚居住区域所占比例整体呈下降趋势。高档商品房市场比重变化从历年全市高档及顶级住宅区域分布的结构分析可看出:2000年，由于当年新上市量较少，仅有中福城与河滨传奇两个项目推出，上市量为4万平方米，所占份额又有所下降。2001年，由于整体市场复苏，黄浦区的高档住宅推出量也有所增加，黄浦众鑫城、青年汇、杰士豪庭等物业的推出使得黄浦区的高档住宅比例又有所提高，总推出面积达到9.185万平方米。相比之下，黄浦区的顶级住宅所占的市场份额则更加小，仅在2001年推出了一个顶级物业：金银汇。2002年，黄浦区高档住宅供应量急剧提升，达到

42、12万平方米，比重由2001年9.41%迅速提高到31.37%o由此可见，在全市高档住宅市场回暖、升温的过程中，浦东的进展较为迅速；徐汇、长宁、静安三个传统高档住宅区，总体来看所占比例有了一定的缩水。黄浦区则呈现出上市物业体量变化的增长性。就目前黄浦区高档住宅与顶级住宅相比，高档住宅仍然是该区的要紧供应。黄浦区顶级住宅市场所占比例不大。但是，相信随着两岸规划及旧区改造的进一步推进，该区未来在高档住宅市场上的竞争力会继续加强。而在顶级住宅市场中，浦东区域份额的扩张趋势更为显著，区域优势十分明显。黄浦作为滨江区域，其沿江效应也有望对区域的顶级住宅市场产生进一步的推动作用O2.2.2黄浦区高端住宅消

43、化分析黄浦区高档住宅2002年黄浦区顶级住宅200218月消化率：75%年18月消化率：87%黄浦区高档住宅2002年18月消化率为75%,2001年消化率为68%,消化率增长率为10.3%,显示该区高档住宅的消化能力增强。顶级住宅2002年18月份消化率为87%,2001年新增住宅消化率为84.8%,消化率增长有所提高。从消化率的增长率来看，高档住宅市场明显快于顶级住宅市场黄浦高档住宅市场处于良性进展时期。而顶级住宅市场还处于刚刚起步的阶段，但是随着滨江改造的不断深入，区域未来进展潜力较大。从黄浦区自身的细分市场潜力来看：黄浦高档住宅市场目前所占市场份额与区域竞争力上都占有一定优势，处于良性

44、进展时期。相比之下，黄浦区顶级住宅市场则还处于刚刚起步的阶段，供应、消化总量都较小，未来进展情况仍待市场考验。2.2.3黄浦区高端商品房价格分析根据2002年黄浦区高端商品房的供应案例分析，高端住宅市场成交总价在99到122万元之间,整体价格不高，比静安、长宁与浦东成交价均偏低。黄浦及其他区域高端住宅价格比较地区黄浦区长宁静安浦东成交价格（万元）99122140180128163190285数据截至到2002年6月3、周边竞争市场分析分析思路：由于目前上海整体高端住宅市场中分为高档住宅（800070000元/平方米）与顶级住宅（IoOOO元/平方米以上）两档，其在单价、总价、房型面积、物业品质

45、等方面存在较大差距，因此本行将分别对两个市场加以研究。3.1 供应分析3.1.1 竞争性高档住宅市场分析物业总价本项目的竞争性高档住宅的主力总价要紧集中在80-140万元之间。其中2001年开发的物业总价集中在80120万元，2002年上市物业的总价则集中在100740万元。2002年新上市物业的总价要高于存量市场物业，除了新上市物业单价较高外，其单位面积也较存量物业单位面积大，因此造成了总价高的现象。比如，思南花园的三房就在135平方米以上，总价高达120750万。其价格定位明显高于平均水平。建筑类型市中心的土地稀缺性使得开发商只能选择建造高层或者小高层物业。在竞争性高档住宅中16%为纯高层

46、物业，而其余的75%物业则为了使小区物业不致呆板呆滞，选择小高层与高层物业相混合的建筑形式。如：绿地名人坊、上海一街区等新开楼盘都使用了这种建筑形式。此外，还有9%的物业提出了“层叠式别墅”的概念，如：春天花园。房屋面积在竞争性高档住宅中，一房面积集中面积在65-76平方米，二房集中面积在100715平方米，三房集中面积在135750平方米，四房及以上集中面积在180-220平方米。但是，也有一些物业在房型设计上较有特色，比如：静安一街区就在小区内设计了89平方米左右的小两房、东淮海公寓设置了115720平方米的三房，销售业绩都十分火爆。小户型设计在竞争性高档住宅中赢得了消费者的青睐。房型比例

47、在本项目的竞争性物业中三房所占的比例最大，超过了50%,二房的比例则是35%,而一房与四房的比例分别为3%与10%。但是，海琪苑的房型比例就较特殊，为了规避风险，该案二房及下列的比例达到44%。其房型比例为二房占44%,三房占55%,四房则仅占1%。交付状态尽管竞争性高档住宅的交付标准仍以毛坯房交付为主，占到了87%。但是，带装修的物业也占13%。出现这一现象要紧是由于2001年以来，随着上海政府对住房菜单装修的不断推广，装修房正在逐步被市场同意。在竞争性物业中，2002年新推的静安枫景苑、水清木华都是装修物业，使得竞争性物业中的装修物业比例较高。物业管理公司及费用竞争性物业中聘请专业物业管理公司的比例很高，达到了44%,平均物业管理费为2.7元/平方米/月。这要紧是由于静安一街区、UPTOWN等物业都聘请了专业公司管理，使得平均物业管理费用较高。与8000-10000元/平方米的高档住宅不一致，10000元/平方米以上的顶级住宅在物业总价,建筑类型、房型面积及比例等方面都存在着不一致: 物业总价从总价来看，本项目的竞争性顶级住宅总价集中在120万780万。顶级住宅的二房总价集中