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1、某项目规范化管理手册1、审批制政府投资项目管理流程52、项目建设的五个基本阶段（建议、可研、设计、施工、验收）63、潺阳区政府投资项目设计变更、工程签证专家评审管理办法（试行）8行政服务中心审批1、建设项目审批流程操作说明102、建设项目在区行政服务中心审批流程操作说明11规划系统1、项目建设流程图122、容积率、规划“七线”等名词概念133、“一书两证”-144、规划局项目报建流程图155、建设单位取得用地方式的四种类别16第一类建设项目报建（公开出让土地）-17第二类建设项目报建（政府划拨土地）20第三类建设项目报建（单位用地）23第四类建设项目报建（市政道路管线）256、业务咨询电话27
2、国土系统1、几个概念-282、土地报批29集体建设用地占用29国有建设用地一一征收-303、土地供应31几个概念31国有建设用地供应方式划拨32国有建设用地供应方式一一出让33公开出让33协议出让344、土地登记36.5、建设用地批后监管366、温阳区土地供应流程37项目环境管理1、建设项目的环境影响评价文件审批40编制环境影响评价文件类型40项目环评审批的时序规定41办理流程42建设项目环评告知单43项目环境影响报告书审批流程图44.2、建设项目试生产及环境保护验收45.试生产概念及报批程序45竣工环境验收流程图463、环境影响评价机构的性质、工作范围与收费管理47财政系统1、工程预算评审流
3、程48.同意评审任务（工程预算送审资料）48安排评审任务（选中介，核造价）49出具初评结果，征求意见，出具正式批复502、宗地成本测算流程51同意宗地成本测算任务（送审资料）51安排成本测算任务（选中介，核成本）52出具初评结果，征求意见，出具正式批复533、重点工程资金拨付流程54审计系统1、工程增量签证审计552、决算审计程序-56审批制政府投资项目管理流程向规划局，办理规划选址项目单位if向发改委，报项目建议书Ti根据批复，向国土局，办理用地预审Tf综合分析，论证结果向环保局，办理环评审批I实施项目设计I向规划局，办理规划许可向发改委，报可行性研究报告向国土局，办理正式用地手续，规划局核
4、发用地许可附规划选址、用地预审与环评审批向建设局，申请办理开工手续项目建设的五个基本阶段（建议、可研、设计、施工、验收）一、项目建议书阶段【项目建议书】是投资决策前对拟建项目的轮廓设想，要紧论述项目建设必要性、可行性、地点选址、建设规模、资金筹措与社会效益评估。项目建议书应由建设单位报行业主管部门与区发改委审查意见。【提交材料】申请批复项目建议书的请示文件，建设单位委托有资质的工程咨询机构编制的项目建议书文本，要组建项目法人的要提出法人组建意见，政府及委托的部门对项目选址、用地、资金来源提出意见等。二、可行性研究报告阶段【可行性报告】回答了项目是否必要建设，是否可能建成，如何进行建设的问题。【
5、提交材料】项目单位申请批复可行性研究报告请示文件；项目建设单位委托具有相应资质的工程咨询机构编制的可行性研究报告；规划部门出具的项目选址意见书；国土资源部门按规定出具的建设用地预审意见；环保部门出具的环境影响审批文件；项目招标方案；项目供水、供电等与有关单位签订的保障协议或者意见；建设资金落实的证明文件等。【可研批准后的工作】1、到国土局办理土地使用证，开始办理征地、青苗补偿、拆迁安置等手续；2、根据可研审批意见，委托或者通过招投标选择有资质的地勘单位进行地勘：3、根据可研报告意见，委托或者通过招投标选择有资质的设计单位进行初步设计；4、报审供电、供水、供气、排水等市政配套方案，通常项目要在规
6、划、土地、人防、消防、环保、林业、文物、安全、劳动、卫生等方面，由主管部门提出审查意见，取得有关协议或者批件；5、组建项目法人三、设计工作阶段【初步设计】对设计对象进行通盘研究，在指定地点、时间与投资操纵数内，拟建工程在技术上的可能性与经济上的合理性。编制项目的总概算。根据国家规定，初步设计总概算超过可研估算的10%以上，重新报批可研。【施工图设计】四、建设实施阶段【工作内容】拆迁与场地平整；完成施工用水、电、路等工程；组织设备、材料订货；准备必要的施工图纸；项目建设单位或者法人单位应委托有资质的招标代理机构在指定媒体上公布招标公告，组织施工招投标、监理招投标、设备招投标，签订施工合同、监理合
7、同与设备供货合同。五、竣工验收阶段【验收材料】申请竣工验收的文件；工程竣工验收综合报告（含各项批文与有关附件，建设单位编写工程设计总结（主体设计单位编写）；工程施工总结（主体施工单位编写）；工程监理总结（主体监理单位编写）；工程投资决算表（政府投资项目需审计部门出具审计报告）；工程建设大事记；工程试运行情况报告；消防、环保、人防、规划、安监、质监等专业验收文件。潺阳区政府投资项目设计变更、工程签证专家评审管理办法（试行）【设计变更】指在工程项目施工实施过程中建设单位（施工单位）根据项目具体情况，并经设计单位初步认可的工程施工设计变更。【工程签证】（也称设计施工表更单）指工程项目施工实施过程中建
8、设单位（施工单位）根据项目具体情况，并经监理单位（设计单位）认可发生的设计图纸以外的隐蔽签证（含工程量清单漏算的工程量）。【签证】甲方与施工方之间在工程实施过程中对已订合同的一种弥补或者动态调整,相当于一份补充合同。政府投资项目施工单位务必在开工前与项目责任单位签订设计变更、工程签证管理办法协议书【政府投资项目一单项设计变更】1、V5万元：项目责任单位负责人f设计f施工f监理f建设，共同签字核实确认。2、510万元：项目责任单位一设计T施工一监理一建设，共同签字核实确认后一项目责任领导3、10-20万元:项目责任领导一责任单位一设计一监理一勘察一施工一财政一审计f监察一城建，共同讨论。4、20
9、万元：项目责任领导一专家评审会确认。设计变更、工程签证专家评审后，项目责任单位一（增加工程量预算书）一区财政局投资评审【政府投资项目单项工程签证】1、V2万元：项目责任单位负责人f设计一施工一监理一建设，共同签字核实确认。2、25万元：项目责任单位一设计一施工一监理一建设，共同签字核实确认后一项目责任领导3、510万元：项目责任领导一责任单位一设计一监理一勘察一施工财政审计一监察一城建，共同讨论。4、10万元：项目责任领导一专家评审会确认。设计变更、工程签证专家评审后，项目责任单位一（增加工程量预算书）一区财政局投资评审【专家评审流程】1、填写申请：项目责任单位T施工单位一监理单位，共同提出填
10、写设计变更、工程签证专家评审申请表；同时，设计（勘察）、监理、业主审查后报请责任领导同意。2、准备材料：设计变更、工程签证专家评审申请表、责任单位、设计单位、施工单位、监理单位对变更方案确认、变更部位的原施工图纸、变更方案、施工图纸等、变更部位施工单位原中标工程量清单、报价等、增加工程量预算书、设计变更文字与图片等其他资料。3、现场评审,项目责任单位f监察局一专家评审库一抽取35名专家，确定组长一召开专家评审会一责任单位介绍变更情况一专家讨论，形成书面评审意见一责任领导确认一作为项目审计决算根据 项目责任单位（每半个月）一一增加工程量情况一一区审计局备案 投资评审确定增加工程量超过概算价10%
11、的项目一f重新调整概算-一报区发改委备案 投资评审确定增加工程量超过50万元的项目一一报区政府常委会讨论区建设局负责管理专家评审库，单次专家评审费每次每位500元，多次讨论项目评审费每次每位IOoO元，由项目责任单位承担，列入项目建设成本。行政服务中心审批一、建设项目审批流程操作说明立项规划选址规划局一f办理时限7个工作日ff办理建设项目选址意见书的审批一发改委立项项目不需要办理建设项目选址意见书的，到发改委办理建设项目立项审批。建设用地审批一规划局办理用地审批,办理时限为16个工作日项目规划设计一规划局办理规划、建筑设计审批，办理时限为6个工作日。需要进行设计方案招标的项目到发改委办理设计方
12、案招标审批；不需要进行设计方案招标的项目到规划局办理规划设计方案审批，规划局核发建设工程规划许可证。监理施工招标发改委办理监理、施工招标的审批，办理时限为8个工作日。施工许可阶段一建设局办理工程施工的审批，建设局核发建设项目施工许可证办理时限为3个工作日。竣工验收一发改委办理竣工验收，办理时限为10个工作日。【项目审批流程】一企业投资f通常项目社会稳固评估f项目备案一规划选址、用地与环评一、固定资产.投资项目一企业投资一重大项目一社会稳固评估一规划选址、用地与环评一项目核准一、.审批、政府投资一项目建议书一规划选址、用地与环评一可研报告-初步设计一办理规划许可、用地手续（财政评审）I竣工验收开
13、工建设J一招投标-一施工许可二、建设项目在区行政服务中心审批流程操作说明【土地运作工每年土地收储与出让年度计划，由河阳区政府F上年底前提出，经市国土局审核，报市政府批准后，在次年度的土地出让计划中统一安排。项目宗地出让方案，由潺阳区政府负责研究确定，事前报市国土局备案。【项目报建工项目建设立项手续，由市发改委授权，区发改委办理；项目选址与规划条件的确定，由区政府、市国土局、市规划局共同提出，报市政府批准；报市里审核的手续：项目立项、项目评审、施工报建、竣工验收等，由市授权，区级办理。报建规费，由区行政服务中心收取。【保障性住房审批工采取并联审批，凭发改委的项目立项批复、建设用地证明、规划设计方
14、案、市行政服务中心放线通知单f-办理建设工程规划许可证与施工许可证，其他手续待后补办。九府厅抄2008272号抄告单明确规定，保隙性住房免收行政事业性收费、政府性基金的收费项目，经营性收费按4050%收取。项目规费联审联批流程1报建单位（个人）的规划批好一区行政中心填写图审通知书-一区建设审核图纸一结果反馈区行政中心I“财政窗口”凭缴款单开收费票据*报建单位在银行缴费*发放运行表与缴费通知书区行政中心凭运行表与收费票据Tf市规划局开关于办理规划有关手续的函规划局范围（一）项目建设流程竣工验收【容积率】（二）几个概念容积率=矽建筑面积+总占地面积【建筑密度】指建筑物基底占地面积与建筑用地面积的比
15、率（用百分比表示）。【绿地率】指建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例，以百分比表示。【建筑限高】指基地内同意的建筑最大高度。制约因素；视觉环境、文物保护与建筑保护、航空、微波通信、消防、防震等专业方面的要求。【建筑间距】是建筑物与建筑物之间的距离，包含正面间距与侧面间距。建筑之间因消防、卫生防疫、日照、交通、空间关系与工程管线布置与施工安全等要求，务必操纵一定的距离。【城市规划的“七线”】1、规划红线（道路）：指城市道路用地规划操纵线，包含用地红线、道路红线与建筑红线。对“红线”的管理，表达在对容积率、建设密度与建设高度等的规划管理。2、规划绿线（绿化）：指城市各类绿地范围的操纵线。对“绿线
16、”的管理，表达在对城市绿地系统的规划管理。3、规划蓝线（河道）：指水域保护区，即城市各级河、渠道用地规划操纵线，包含河道水体的宽度、两侧绿化带与清淤路。4、规划黑线（电力）：指城市电力的用地规划操纵线。建筑操纵线原则上在电力规划黑线以外，建筑物任何部分不得突入电力规划黑线范围内。5、规划橙线（安全边界）：指为了降低城市中重大危险设施的风险水平，对其周边区域的土地利用与建设活动进行引导或者限制的安全防护范围的界线。划定对象包含核电站、油气及其他化学危险品仓储区、超高压管道、化工园区及其他安委会认定须进行重点安全防护的重大危险设施。6、规划黄线（基础设施）：指对城市进展全局有影响的、城市规划中确定
17、的、务必操纵的城市基础设施用地的操纵界线。7、施划紫线（文化保护）：指国家历史文化名城内的历史文化街区与省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，与历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。对“紫线”的管理，表达在划定城市紫线与对城市紫线范围内的建设活动实施监督、管理。r“一书两证”】“一书”：建设项目选址意见书（蓝色）是城乡规划主管部门按照国家法律规定，对以划拨方式提供国有建设用地使用权的建设项目，在报送有关部门批准或者者核准前向建设单位核发的同意选址证明文件。“两证”：建设用地规划许可证（黄色）是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市
18、规划行政主管部门确认建设项目位置与范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。建设工程规划许可证（青色）城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设活动中同意监督检查时的法定根据“没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。(三)规划局项目报建流程图T项目51（四）建设单位取得用地方式的四种不一致类别 第一类：在规划区内，以出让方式提供国有土地使用权的开发建设项目。 第二类：在规划区内，以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目。 第三类：属单位用地，并已取得国有土地使
19、用证，且用地性质未发生变化的建设项目。第四类：市政道路、管线工程建设项目。出让与划拨的区别【出让】包含招标、拍卖、挂牌与协议四种形式。是土地使用者以市场价支付足额的土地出让金从政府手中购得土地。江西省城市国有土地使用权出让与划拨管理条例中华人民共与国土地管理法第一类，建设项目的报建、审批公开出让的开发建设用地，已由市国土资源局先期向市规划局提出申请，并取得了规划用地设计条件。第一步；用地初审，申请核发建设用地规划许可证；1、报建必备材料，申请报告；立项主管部门批准建设项目的有关文件；国有土地使用权出让合同、成交确认书与规划设计条件；营业执照、开发资质证书（查验原件）；出让土地的四址范围图；标有
20、出让用地范围的现状地形图一份（1:200或者1:500,含道路红线）（附电子文件一份）；法律、法规、规章规定的其他材料。2、审批流程：窗口受理现场踏勘局务会研究窗口发件3、审批时限及发件：时限：5个工作日。发件：核发建设用地规划许可证第二步；规划方案审批，核发方案批复1、报建必备材料：申请报告；建设用地规划许可证复印件；使用土地的有关批准文件；规划方案文本二套（提供A3图幅尺寸装订成册含设计说明、效果图、总平面、道路竖向、给排水图、平面、立面、剖面图的规划方案文本二套与总平面布置图二份，重要地段务必有亮化效果图），附方案持证设计单位所提供的面积计算表，全套CAD电子文件一份（版本2004下列格
21、式，保留计算面积的多义线）。标有出让用地范围的现状地形图一份（1:200或者1:500,含道路红线）；其他有关申报材料：a、环境影响评价报告及审批意见与交通影响评价报告（交评务必附有“两证两章”b、工业项目应办理安全影响评价报告及审批意见。c、涉及航空、通信、航运、堤防等城市基础公共设施的建设项目，应同时征求有关职能部门的意见。d、法律、法规、规章规定的其他材料。2、审批时限及发件：时限：15个工作日（不含专家艺术委员会评审与上报市建设规划局、市政府、市规划委员会审批时间）。发件：核发建筑方案批复并附批准的建筑方案文本一套。温馨提示：建设单位收到上述批件后，应委托有资质的设计单位进行施工图设计
22、，由施工图图审机构进行施工图审查并加盖图审章及办理施工图审查报告，市发改委核准批复，到市行政服务中心进行规费的缴纳，在领取规划放线通知单后，到市行政服务中心”规划局窗口”办理下步规划审批手续。第三步；审施工图，申请核发建设工程规划许可证1、报送必备材料：申请报告；方案批复回执；国有土地使用证及附图或者使用土地有关批准文件；市行政服务中心规划放线通知单原件；市发改委核准批复；图审后的建筑施工图四套（含电子文件1份）；图审机构施工图审查报告；建筑面积核算清单；然气管道安装、施工合同及图纸一份；法律、法规、规章规定的其他材料2、审批时限及发件：时限：10个工作日。发件：核发建设工程规划许可证及附件并
23、附批准的施工图二套。温馨提示：出让用地范围内的“临时建筑”审施工图阶段的收件按有关规定执行。第二类，建设项目的报建、审批政府划拨土地的建设项目，应由土地所属区政府或者建设单位向市政府申请进行先期审批，取得规划意见或者复函后，方可进行规划报建。第一步，用地初审，申请核发建设项目选址意见书、规划用地设计条件1、报建必备材料：申请报告；通过市政府批准的规划意见或者复函；项目审批、核准部门同意开展前期工作的通知；项目初步可行性研究报告；符合规划审批要求的城市现状地形图四份（1:200或者1:500含道路红线）（含电子文件1份）；法律、法规、规章规定的其他材料。2、审批流程：窗口受理现场踏勘拟定规划用地
24、设计条件局务会研究市建设规划局及市分管领导审批窗口发件3、审批时限及发件：时限：5个工作日（不含现场勘查、拟定设计条件、划定用地范围与上报市建设规划局、市政府、市规划委员会审批时间）。发件：核发建设项目选址意见书、规划用地设计条件并附批准的四址范围图二份。第二步，核发建设用地规划许可证1、报送必备材料：申请报告；建设项目选址意见书复印件；土地批准文件；提供市发改委初步设计审查的批复；需要征求意见的，应提供有关部门意见;法律、法规、规章规定的其他材料。2、审批时限及发件：时限：5个工作日。发件：核发建设用地规划许可证第三步，规划方案审批，核发方案批复1、报建必备材料：申请报告；规划用地设计条件回
25、执、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证复印件；使用土地的有关批准文件；规划方案文本二套（提供A3图幅尺寸装订成册含设计说明、效果图、总平面、道路竖向、给排水图、平面、立面、剖面图的规划方案文本二套与总平面布置图二份，重要地段务必有亮化效果图），附方案持证设计单位所提供的面积计算表，全套CAD电子文件一份（版本2004下列格式，保留计算面积的多义线）。已批四址范围图一份（如用复印件，务必附符合规划审批要求的城市现状地形图1:200或者1:500含道路红线原图一份）。其他有关申报材料：a、环境影响评价报告及审批意见与交通影响评价报告。（交评务必附有“两证两章”）b、工业项目应办理安全影响评价报
26、告及审批意见。c、涉及航空、通信、航运、堤防、等城市基础公共设施的建设项目，应同时征求有关职能部门的意见。d、法律、法规、规章规定的其他材料。2、审批时限及发件：时限：15个工作日（不含专家艺术委员会评审与上报市政府、市规划委员审批时间）。发件：核发建筑方案批复并附批准的建筑方案文本一套。温馨提示：建设单位收到上述批件后，应委托有资质的设计单位进行施工图设计，由施工图图审机构进行施工图审查并加盖图审章及办理施工图审查报告，市发改委核准批复，到市行政服务中心进行规费的缴纳，在领取规划放线通知单后，到市行政服务中心”规划局窗口”办理下步审批手续。第四步，审施工图，申请核发建设工程规划许可证此阶段审
27、批报送必备材料要求与审批时限及发件与第一类项目同阶段相同。温馨提示：“工业项目”审施工图阶段的收件按市政府抄告单（九府厅抄字200633号）执行。第三类建设项目的报建、审批属于单位用地，并已取得国有土地使用证，且用地性质未发生变化的建设项目第一步，建筑初审，申请核发建筑工程的方案批复1、报建必备材料，申请报告；主管部门意见；立项主管部门批准建设项目的有关文件；国有土地使用证复印件（查验原件）；符合规划审批要求的城市现状地形图二份（1:200或者1:500含道路红线）（电子文件一份）；建筑方案文本二套（提供A3图幅尺寸装订成册含设计说明、效果图、平面、立面、剖面图，重要地段务必有亮化效果图），附
28、方案持证设计单位所提供的面积计算表，全套CAD电子文件一份（版本2004下列格式，保留计算面积的多义线）。其他有关申报材料：a、集资建房项目务必有房改部门的房改批文。b、加油站项目务必先有消防部门的审批意见。c、危房改造务必有房产部门的危房鉴定，加层项目需提供立项部门的批文与设计部门的加层鉴定。d、涉及航空、通信、航运、堤防、等城市基础公共设施的建设项目，应同时征求有关职能部门的意见。e、法律、法规、规章规定的其他材料。2、审批流程：窗口受理现场踏勘局务会研究市政府审批窗口发件3、审批时限及发件：时限：15个工作日（不含专家艺术委员会评审与上报市建设规划局、市政府、市规划委员会审批时间）。发件
29、：核发建筑方案批复并附批准的建筑方案文本一套。温馨提示：建设单位收到上述批件后，应委托有资质的设计单位进行施工图设计，由施工图图审机构进行施工图审查并加盖图审章及办理施工图审查报告，发改委核准批复，到市行政服务中心进行规费的缴纳，在领取规划放线通知单后，到市行政服务中心“规划局窗口”办理下步审批手续。第二步，审施工图，申请核发建设工程规划许可证此阶段审批报送必备材料要求与审批时限及发件与第一类、第二类项目同阶段相同。第四类市政道路、管线工程项目的报建、审批第一步，市政道路、管线初审，申请核发道路、管线路由批复1、报建必备材料：申请报告；立项批文与有关批准文件及有关协议；平面设计图二份（比例为1
30、:1000或者1:2000）即拟建管线路由示意图，图纸上应标明有关道路、建筑红线;拟建工程的坐标、标高及工程范围内的地上、地下管线、绿化与建、构筑物等设施的现状资料。管径在150mm以上的输水、天然气、雨水、污水、电力排管与6孔以上的电讯导管等工程应同时报送纵、横断面设计图与附属设备图各二份；管线隧道、IIokV以上高压输电线路塔与特殊管道的管架应加送构筑物结构图、杆型与基础图各二份。城市道路工程应报送道路设计方案文本二套，初步设计文件一份。法律、法规、规章规定的其他材料。2、审批流程：窗口受理现场踏勘有关部门会审局务会研究市政府审批窗口发件3、审批时限及发件：时限：15个工作日（不含上报市政
31、府审批时间）。发件：核发路由批复、批准的路由图一份。第二步，施工图审查，申请核发市政工程建设工程规划许可证1、报送必备材料：路由批复返回件；施工图二套。2、审批时限及发件：时限：10个工作日。发件：核发市政工程建设工程规划许可证及附件、施工图一套。温馨提示：市政道路的选址书、用地证、审施工图阶段的收件与第二类项目相同。三、要求及说明1、规划区内各类项目的建设，务必自觉遵守与服从城市规划，严格按照法律、法规与国家的基本建设程序进行报建，完善审批手续。2、建设项目在获得规划许可后的建设过程中，应严格按照规划批准文件的要求进行建设，否则将依法按违法建设处理。业务咨询（电话）市行政服务中心规划局窗口：
32、8983455技术规划管理科：8588177用地规划科：8572304建筑工程规划科：8581959市政管线规划科：8584248规划操纵科：8583183市规划局办公室：8581616、8583858国土系统土地报批及供地阶段审批工作流程【农用地转用】：指按照土地利用总体规划与国家规定的批准权限获得批准后，将农用地转变为建设用地的行为。农用地转用又称农用地转为建设用地。【土地征收】：指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序与权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织与被征地农民合理补偿与妥善安置的法律行为。【土地供应双轨制】：成本（有偿）划拨与公开（协议）出
33、让。【土地供应的原则%操纵总量、盘活存量、用好增量。【土地供应的方式占用（集体建设用地）、划拨、出让（协议出让）、转让、租赁、作价出资（入股【供地审批原则】：政企分开、政事分设、内部会审、集体决策、分级把关。【土地供应审批机关】：县级以上人民政府（九江市政府）【土地供应执行机关】：县级以上国土资源局【土地用途管制制度】：农转用审批（新增建设用地报批）【土地用途三大类】：农用地、建设用地与未利用土地【土地所有制形式臬国有土地与集体土地（一）集体建设用地占用一、土地报批含义：指乡（镇）村集体经济组织与农村个人投资或者集资，进行各项非农业建设所使用权的土地。要紧包含乡（镇）村公益事业用地与公共设施用
34、地，与农村居民住宅用地。占用手续办理根据，中华人民共与国土地管理法、江西省实施中华人民共与国土地管理法办法、江西省国土资源厅关于进一步规范全省建设用地审查报批工作的通知（赣国土资发20059号）申请条件：1、符合土地利用总体规划；2、符合土地利用年度计划；3、符合集镇规划；4、符合国家产业政策、符合用地限额标准；5、项目批准文件。报批材料要件：1、区政府建应用地请示；2、区国土局建设用地审查意见；3、建设用地“一书二方案”；4、土地权属汇总表：5、涉及占用耕地的，出具补充耕地指标确认单；6、市国土资源执法监察支队意见，首先由区国土资源执法大队出具；7、市政府抄告单或者会议纪录、市规划部门意见：
35、8、勘测定界报告与定界图；9、1：1万幅土地利用现状图。【报批流程人首先由区国土分局组织报批材料上报，由市国土局耕保科审查，材料齐备后，报局务会讨论通过后，专题请示市政府批准农转用占用。经市政府批准下发抄告单后，市国土局立即下发用地缴费通知单，区政府缴清有关用地规费并经市国土局财务科确认后，市国土局在7个工作日内签发农转用占用土地批文.【收费项目及标准】：1、新增建设用地土地有偿使用费（缴国库）济阳区48元/平方米；2、耕地开垦费：按市场价。目前达到26000元/亩。3、防洪保安资金（涉及占用耕地）：1000元/亩（由财政部门收）。（二）国有建设用地一征收含义：指建造建筑物与构筑物的土地，包含
36、城乡住宅与公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地与军事设施用地等所有权为国家的土地。工作根据：土地管理法律、法规与有关政策、国家产业政策、供地政策、土地利用总体规划与土地利用年度计划、土地利用现状调查、变更调查有关资料及有关技术规范、标准等。报批材料要件：1、县（市、区）级人民政府建设用地请示文件；3、建设用地项目呈报材料“一书三方案”（含汇总表）；5、地方人民政府关于征地补偿安置有关情况的说明；7、补充耕地指标有关材料；9、拟占用土地的1： 1万分幅土地利用现状图；征收土地程序：1、拟定征地补偿安置方案3、确认征地调查结果；5、征地报批：7、制定项目征地实施方案；9、支付征地补偿
37、费用。2、市级国土资源管理部门的请示（包含审查意见）；4、建设用地拟征（占）地土地权属情况汇总表；6、征地听证材料；8、建设用地勘测定界技术报告书与勘测定界图：10、土地利用总体规划分幅图。2、告知征地事项；4、组织征地听证；6、公开征地批准事项;8、签订征地补偿协议;收费项目及标准：1、新增建设用地土地有偿使用费（缴国库）潺阳区48元/平方米。2、耕地开垦费：按市场价。目前达到26000元/亩。3、防洪保安资金（涉及占用耕地）：1（M）O元/亩（由财政部门收）。4、征地管理费：征地总费用的4%。二、土地供应（一）几个概念【国有建设用地的供应方式】：划拨、出让、租赁、作价出资（入股）。我们这里
38、要紧讲划拨与出让。【法律政策根据】：中华人民共与国土地管理法、江西省实施中华人民共与国土地管理法办法、江西省城市国有土地使用权出让与划拨管理条例、划拨用地目录、限制用地项目目录、禁止用地项目目录、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、协议出让国有土地使用权规范、江西省建设用地操纵指标、江西省土地使用权网上交易规划（试行）等。【土地使用权划拨】：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。（无偿无期限）【可享受划拨供地的土地】：1、
39、国家机关用地与军事用地；2、城市基础设施用地与公益事业用地；3、国家与省投资建设的能源、交通、水利等重点项目用地；4、法律、行政法规规定的其他建设用地。（二）国有建设用地供应方式划拨【国有建设用地划拨决定书】：是依法以划拨方式设立国有建设用地使用权、使用国有建设用地与申请土地登记的凭证，由市、县国土资源行政主管部门负责签发，是批准划拨唯一凭据。【国有建设用地划拨决定书办理流程】：提出申请一分局提出初审意见窗口收件一土地利用科实地查勘并提出意见局务会会审报市政府批准一录入土地动态监测系统一局长签批窗口出件。【办理时限】：11个工作日【办理国家建设用地划拨决定书需提交的材料】：1、申请报告；2、用
40、地单位营业执照、法人代表证明；3、发改委项目批复文件；4、规划部门建设用地规划许可证、规划选址意见书;5、新增建设用地征地批准文件、征地补偿及安置完成证明；6、一书四方案；7、报批规费、土地补偿费等支付凭证；8、市政府批准划拨供地的抄告单；9、局务会纪要；10、有关分局初审意见；11、纸质宗地地籍图或者宗地图。【划拨价格的确定目前我市已出台九江市城区国有土地使用权划拨价格管理暂行办法，按土地用途、级别、区域确定划拨价格。有偿划拨价款收取标准：一级50万元/亩；二级40万元/亩；三级30万元/亩；四级20万元庙。（三）国有建设用地供应方式出让【概念】：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土
41、地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（有偿有期限）【公开出让：经营性用地与工业用地一律实行招标、拍卖、挂牌方式公开出让。【协议出让】：除经营性用地与工业用地外，其他供地计划公布后同一宗地只有一个用地者的；原划拨土地使用权人申请协议出让；出让土地使用权人申请续期；法律法规、行政规定能够协议出让的。【公开出让】【概念】凡经营性用地与工业用地一律实行招标拍卖挂牌公开出让，在招标拍卖挂牌出让中，做到出让信息、成交结果均在中国土地市场网，土地动态监测与监管系统及有关媒体公开公布，出让宗地信息书面告知市纪检监察机关，出让过程全程同意社会监督（从2012年1月1日起，全省土地使用权交易一
42、律采取网上公开交易的形式开展，使土地使用权交易更加公开透明），检察院对竞买入资格进行审查，真正做到公开、公平、公正。【年度出让计划的编制】：每年年初市政府有关部门会商编制经营性国有建设用地供应计划，报市政府批准后实施。须出让的宗地由市政府在年度供应计划的候选宗地中确定出让地块，通常未列入计划的不出让，但是，重大的完善城市功能与鼓励进展城市产业项目可不受此计划限制，可及时供地。【宗地出让方案的编制】：年度出让计划中的每宗土地在拟予通过市场公开出让前，均要编制全面的宗地出让方案，方案中要明确宗地位置、权属、容积率、建筑密度、绿化率、开竣工时间、出让面积及出让金缴纳标准等。宗地出让方案须上报市政府审
43、批后方能使用。【评估确定起始价：土地评估在土地供应中起到参考定价、核算成本、分析效益等作用。目前要紧应用于公开出让起始价的确定、协议出让缴纳税金的计算等方面。国土部门作为监管部门，在委托评估范围、选择评估机构、运用评估结果等方面采取了严格的监管措施。需报送的材料： 1、宗地来源情况（储备地块说明或者省厅报批材料）； 2、发改委的项目立项批文（工业项目）； 3、规划部门的规划批文（选址意见书或者规划用地许可证、规划设计条件与红线图）； 4、土地评估报告； 5、图件资料。【出让程序】：做好宗地前期准备工作一下达规划设计条件一地评估一做出让方案一经局土地运作会批准一报市政府土地运作会批准一批准后进入
44、江西省土地使用权与矿业权网上交易系统公告用运作一成效后签订土地成效确认书与土地出让合同。【土地使用权网上交易流程】我省2011年出台了江西省土地使用权网上交易规则（试行），于2012年1月1日起正式实行土地使用权网上公开交易。至此，我省土地使用权交易更加公开透明。【网上具体流程】：公布土地使用权公开出让公告（很多于20天）一竞买申请人向数字证书服务机构购买有效数字证书一竞买申请人登录有关网站获取土地使用权出让有关信息一竞买人向网上交易系统提交竞买申请书,按网上提示足额交纳竞买保证金一网上交易系统自动颁发保证金到账确认书一网上拍卖竞价、网上挂牌报价（10个工作日）一网上挂牌限时竞价一系统自动生成
45、竞得入选确认书与交易服务费通知一办理未竞得人竞买保证金退还手续交易机构审核竞得入选人资格，双方签订成交确认书一公布成交结果。 【协议出让】【概念】：协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。【协议出让情形】出让国有土地使用权，除依照法律、法规与规章的规定应当使用招标拍卖或者者挂牌方式外,方可采取协议方式，要紧包含下列情况：1、供应商业、旅游、娱乐与商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，能够采取协议方式，但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，能够采取协议方式，但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；4、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，能够使用协议方式；5、法律、法规、行政规定明确能够协议出让的其他情形。【协议出让应提交的材料】： 1、
