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1、无锡锡东新城高铁商务区地块市场调研报告2010.11.19目录一、城市属性（一）锡山区城市属性1、地理位置2、交通状况3、面积人口4、发展产业（二）锡东新城城市属性1、锡东新城概况2、锡东新城高铁商务区概况二、无锡商品房市场总体分析1、供应走势分析2、成交走势分析3、成交价格分析4、供求关系走势分析三、无锡住宅市场总体分析1、供应量分析2、成交量分析3、成交均价分析4、成交面积结构分析四、锡山区住宅市场分析1、区域房地产总体投资概况2、区域市场近期特点3、锡东新城高铁商务区周边住宅楼盘分布图4、锡东新城高铁商务区周边住宅市场分析5、锡东新城高铁商务区住宅代表个案分析五、无锡及锡山区办公楼市场分
2、析1无锡办公楼市场总体情况2、锡山区办公楼市场总体情况3、办公楼市场代表个案分析六、无锡及锡山区商业市场分析1、无锡商业市场总体概况2、锡东商圈总体概况3、锡东新城高铁商务区周边商业市场分析七、地块分析1、地块区位2、地块指标3、地块环境4、地块竞争对手分析5、地块SWOT分析八、项目定位1、定位依据2、项目整体定位3、国际社区定位4、商业定位5、办公/SOHO定位6、物业类型组合配比定位一、城市属性（一）锡山区城市属性1、地理位置锡山区位于长江三角洲腹地，江苏省东南部，无锡市东北部。南临太湖，北通长江，东邻苏州、常熟，东至上海128公里，西至南京177公里，为苏锡常中心地区，距无锡机场15公
3、路，距上海虹桥机场、浦东机场、南京禄口机场100150公里，距上海港、江阴港、张家港、太仓港30-120公里，2小时经济圈内有上海、南京、杭州等10几个大中型城市，是中国最具发展活力和潜力的长江三角洲中心点。2、交通状况锡山区水陆空交通十分便捷。沪宁、锡澄（京沪）高速公路在区内交汇，312国道、京沪铁路和锡张高速公路穿境而过，京杭大运河贴界而过，是长三角“大交通”汇集处。3、面积人口锡山区面积454.44平方千米，辖5个街道、4个镇，77个行政村，39个社区居委会和1个省级开发区、1个商务区。2009年末，全区户籍总户数12.35万户，总人口410558人，其中男性人口201724人，女性人口
4、208834人。全年出生人口2833人，其中男婴1426人，女婴1397人；死亡人口2882人。全年人口自然减少49人，自然增长率-0.1%。无蜴市蜴山区区城市强国4、发展产业2009年完成第一产业增加值12.78亿元，比上年增长4.5%。2009年全区完成工业总产值864亿元；规模工业产值完成750.2亿元；工业投入完成140.8亿元，比上年增长16.8%02009年，以服务业集聚区建设为依托，以高端业态为突破，以综合配套为要素，全面推进服务业平稳较快发展。全年完成服务业增加值124.15亿元，比上年增长14.1%,占GDP比重为37%；服务业投入112.43亿元,比上年增长42.9%。消费
5、保持较高增速。社会消费品零售总额105.5亿元，比上年增长19.3%；全区完成社会消费品零售总额增幅位居全市第一位。其中，完成批发业零售额L3亿元，比上年增长54%；零售业零售额86.4亿元，比上年增长20%；住宿和餐饮业零售额16.04亿元，比上年增长14.06%o锡山区产业发展基本形成了“优一强二快三”的产业发展格局。2009年全区实现地区生产总值335.23亿元，比上年增长11.5%,完成财政总收入58.3亿元，其中一般预算收入28.3亿元，比上年增长14.3%。城镇居民人均可支配收入25200.3元，比上年增长入%；农民人均纯收入12433.1元，比上年增长10.l%o（二）锡东新城城
6、市属性1、锡东新城概况1.1 规划建设范围锡东新城是无锡“五大新城”的重要组成部分，隶属于无锡锡山区。锡东新城规划建设范围为：北至北中路，南与无锡新区相连，东、西分别以锡张高速和沪宁高速为界，规划范围约125平方公里。1.2 交通条件京沪高速铁路将于2011年年底正式投入运营；沪宁城际铁路已于2010年5月正式投入运营；届时从无锡23分钟可达上海，3.5小时可达北京。无锡空港近在咫尺（快速路10分钟抵达）规划中的地铁交通2号线、4号线横贯新城，与无锡主城区时间距离缩至10分钟公路交通四通八达：锡沪路、东安大道、锡山大道东西连接；新锡路、新华路、锡东大道南北贯通；沪宁高速、锡张高速、锡昆高速环绕
7、周边；10分钟以内至无锡市快速内环，20分钟以内至太湖新城、蠡湖新城，30分钟一1小时至江阴、宜兴、张家港、常熟。1. 3功能板块锡东新城从东往西由三个功能板块构成。其中东部板块依托锡山经济开发区高新技术产业园和环宇创新科技园，重点打造S-Park（高新技术产业孵化园）、休闲商务、高端居住等功能性载体，建设独特的滨水城市景观、多元化的科技创新产业基地和商务休闲功能区，规划面积45平方公里；中部板块即无锡高铁商务区（其中围绕高铁站台的3.98平方公里为高铁核心区）依托京沪高铁站点，重点发展总部经济、服务外包、现代物流、金融服务、国际社区等现代服务业，规划面积45.62平方公里；西部板块依托锡山经
8、济开发区、江南商贸物流城、中国工业博览园及VPARK（服务外包产业园），重点发展先进制造业、科技创新、服务外包、现代物流、软件开发、工业展示交易及工业旅游等产业，规划面积34.38平方公里。海尔、南方、大明等一批第三方物流企业以及麦德龙、百安居、宜家等一批商业项目己经进驻西部V-PARK。1.4功能定位主要功能定位为区域性枢纽换乘中心、城市东部的副中心、高端产业集聚区，成为一座开放式、生态型、国际化的现代化新城。1.5总体目标按照“五年成框架，十年出形象”的目标，用10年左右时间基本形成锡东新城发展格局。无锡高铁商务区，用3年左右时间初步形成3.98平方公里高铁核心区城市形态。基本完成以路网、
9、环境为重点的基础设施建设，同步建设地铁换乘中心,建设与张家港、江阴、惠山区、常熟和苏州相城区等周边地区的快速便捷通道。基本完成45.62平方公里范围内建设项目所需用地的拆迁安置，并建设完成相配套安置房社区。东部板块依靠丰富的山水人文资源，坚持打“生态牌”、“科技牌”，落实生态优先，发展生态经济、循环经济，努力建设绿色生态园区；大力发展高新技术产业，构建特色鲜明、功能完善的创新创业载体，打造创新、创业产业高地。启动建设宛山荡核心区、S-Park（高新技术产业孵化园）等。西部板块依托现有产业优势、区位优势、交通优势，着力提升原有园区的规划、产业和环境建设水平，大力发展高新技术产业和现代服务业，加快
10、建设服务外包产业基地、科技创新创业园区及功能性配套设施，着力建设创新型、国际化开发园区。一是坚持高起点规划。牢固树立以人为本的思想，创新规划理念，整合规划资源，综合挖掘无锡、锡山所具备的优势和潜力。本着“总体规划稳定框架，近期规划项目优化”的原则，坚持用地结构适宜性与市场运作操作性相结合，充分考虑生活、商务、产业发展等方面的要求，体现建设发展的整体性和延续性。注重加强与上海的互动对接，推进配套发展、错位发展和特色发展。二是坚持高水平开发。严格遵循“生态结构完整性,基础设施超前性”原则，大力引进符合锡东新城功能定位和无锡产业发展导向的项目，注重工程质量与建设进度并重、形态开发与功能完善并举，好中
11、求快，突破重点，超前发展，努力将锡东新城打造成京沪高铁沿线城市中的创新亮点，成为无锡城市发展的新象征和新标识。三是坚持高效率运作。创新投融资体制和机制，完善“政府主导、企业主体、市场化运作”的机制，按照“自筹资金、自行建设、自主经营、自求平衡”的要求，多渠道筹措建设发展资金，实现建设资金自求平衡。四是坚持高效能管理。创新建设管理体制，探索建立集中、统一、高效、有序的领导体制和工作机制，形成高效、便捷的办事程序，确保开发建设快速有序推进；强化区域开发的统筹协调机制，实现规划设计统一、建设标准统一、整体风格统一。1.6战略意义开发建设锡东新城，对于推进城市东联战略、拓展城市发展空间，加快建设区域性
12、中心城市和交通枢纽，构建高新技术产业、高端服务业发展平台，全面提升无锡国际竞争力，具有重大战略意义和深远影响。2、锡东新城高铁商务区概况2.1建设范围商务区为锡东新城中部板块，具体开发建设范围为：北至北中路，东至走马塘，西、南至春丰河，总规划面积45.62平方公里。口吕口 “ U E R a SRNae * 图例2. 2功能定位按照“四高联动”的发展要求，坚持“面向世界、着眼未来、接轨上海、服务周边”的发展思路，依托京沪高铁站建设，重点发展总部经济、服务外包、现代物流、金融服务、商务居住、国际社区等现代服务业。商务区的主要功能定位为区域性交通枢纽换乘中心、高端服务业的集聚区、无锡城市东部的副中
13、心。2.3 开发建设三年目标按照“五年成框架，十年出形象”的目标，加快推进交通路网、拆迁安置、载体平台和社区建设，完善功能配套，培育高端产业，三年内基本完成10平方公里启动区（锡沪路以南，吼山路以东，安南大道以北，锡东大道以西区域）以路网和环境为重点的基础设施建设，全面拉开商务区45.62平方公里范围内的道路框架，以通畅的交通网络、优美的景观绿化、配套的城市功能，迎接2011年京沪高铁的全线开通营运。2.4 发展远景坚持国际化视野，突出城市建设现代化品味。着眼高定位、引导新潮流是商务区在城市设计和形态展示上的追求。未来的商务区将努力成为拥有一流的城市建筑、具备成熟的建筑风格、展示与江南水乡相适
14、应的城市形态的现代化新城,在无锡乃至长三角形成一个现代与古典相结合、活力与舒适相共融的城市典范。坚持两高产业导向，形成产业支撑优势。着力发展高新技术产业和高端服务业,结合锡山已有的产业优势，引导更多资金、技术、智力密集型企业入驻商务区，通过对世界一流企业的引进，带动相关服务机构与团队进驻，在商务区形成服务业与2.5产业相对集聚的现代产业集群。坚持生态特色，引导高层次人才落户。依托商务区禀赋卓越的山水资源，突出以翠屏山、九里河为代表的生态景观，围绕绿色服务、滨水休闲，着力开发商务区的商住混合功能，以国际化社区为载体，打造高品质人居环境，吸引更多高层次人才入驻，为两高产业持续优化发展提供动力。坚持
15、功能配套，统筹推进商务区协调发展。在商务区建设过程中，将强化商业、居住、交通、文化、娱乐、生活等城市配套功能，以提高群众生活水平为出发点，在注重经济与生态建设的同时，突出社会文明建设，大力推进教育、医疗、社会等社会事业的发展,协调推进商务区建设,让更多的发展成果惠及于民。2.5分析小结从高铁影响力上讲，时空距离的缩短，给无锡高中端商业地产带来更多的市场竞争对手，极有可能会对无锡本土中高端商业地产发展形成严峻的挑战。但对于普通物业的刚性需求者来讲，仍以低总价、基本设施配套完善为主要出发点,不会因为高铁改变太多需求，因此高铁对普通物业影响不大。从无锡城市发展规划来看，太湖新城和锡东新城是无锡的两个
16、城市增长极,且太湖新城的发展较早，较锡东新城成熟，步伐也较快，己成为无锡热点置业区域，目前楼面价约4500元/nr。锡东新城目前还处于发展早期,但发展速度很快，楼面价从3年前的800元/户增长到现在的3500元/肝。从交通条件上分析，随着时间推移，新城内部的交通日益成熟，地铁的开通加强新城与主城区人流往来，高铁站的开通带来京沪沿线人流，沪宁城际高速加强东西方向的人口流动。综合分析，太湖新城发展较早，竞争较激烈，但人居环境和档次已初显，更适合开发中高端项目。锡东新城仍处于开发早期，地块供应丰富，投资机会比较多，但结合整体发展档次和居民整体层次而言，比较适合开发普通类型的物业二、无锡商品房市场总体
17、分析1、供应走势分析1-9月，全市商品房累计供应面积为490.56万平米，与去年同期290.57万平米相比，上涨68.83%,供应水平仍高于去年同期。图2-3：2009年1月至2010年9月无锡市商品房供应量对比图数据来源：CRIC9月，全市商品房供应面积为IOLOl万平米，环比增加64.97%,同比增加5.84%,9月份的供应量超过百万平米，已经接近无锡历史上的最好水平，虽然市场仍处于新国十一条政策调控期间内，但是由于市场累积需求逐渐宽度释放的前提下，面对这样的销售旺季，开发商仍然像以往一样，大规模地推售新房源。但是，10月，二次调控的落地在很大程度上改变了这一状况，全市商品房供应面积为70
18、.88万平米，环比9月新增下降幅度较大，为29.83%。2、成交走势分析1-9月，全市商品房累计成交量为464.18万平米，与去年同期517.53万平米相比，下跌10.31%,整体需求水平仍低于去年同期。图2-4：2009年1月-2010年9月无锡市商品房成交量对比图万平方米120100806040200IHIillilliUhlLHll04.104.104.104.104.104.104.104.104.104.104.104.104.104.104.104.104.104.104.104.104.1成交量数据来源：CRIC9月，全市商品房成交量为84.25万平米，环比上升43.06%,同比
19、上升27.30%,9月商品房成交量环比大幅度上升，在供应大规模放量的情况下及宏观经济的影响下，市场需求再一次爆发，成交水平已经与4月份相当，在成交量达到如此高度的时候，房价上涨的压力也是最大的，这促成了月底新的政策的加快出台。10月，全市商品房成交量为74.69万m环比上月降幅11.49%,在政策调控周期的作用下，成交量步入下行通道。3、成交价格分析9月，全市商品房成交均价为8454元/平米，环比上涨1.77%,同比上涨11.18%o成交均价小幅回落，打折优惠效果优。虽然9月的成交量大幅度增加，但是成交均价并没有出现较大幅度的上涨，主要是因为开发商对于二次调控的担心，所以在价格制定上比较保守。
20、图2-5：2009年1月-2010年9月无锡市商品房成交均价走势图但是由于全国部分城市的房价仍出现较大幅度的上涨加上政府对于后续政策的控制节奏的把握，二次调控还是不期而遇，所以在高度市场化的今天，全国各地的房地产发展虽各不相同，但是整体发展路线是基本一致的。10月，全市商品房成交均价为8742元/平方米，环比上涨3.25%在价格上涨惯性作用下，涨幅依然明显。4、供求关系走势分析2009年1月以来，无锡月度供求比值受月度供应、成交的影响比较大，稳定性不足，波动比较大。图2-2：2008年11月至2010年9月无锡市商品房供求关系对比图数据来源：CRIC9月，全市商品房市场供求比为L0.83,9月
21、商品房供应量环比增加64.97%,成交量环比增加43.06%,本月的供应量和成交量都达到今年的最高值，但成交量上涨的幅度明显小于供应量的上涨幅度，所以整体供求比小幅回落。在金九传统销售旺季的光环下，无锡的商品房市场再次将成交热度推向高潮,供应上，9月份将近35个项目有新房源入市，供应面积达到百万级水平，是今年的首次月度最大规模的新开房源推售量；成交量方面，9月份的成交水平与今年4月份的成交水平相当，为今年目前为止成交量最高的一月；从成交物业类型来看，9月份的成交量大幅度上升的主力仍是商品住宅（包含别墅），本月的商业物业和办公物业的成交量都有不同程度的下滑。10月，全市商品房市场供求比为0.95
22、：1,受新一轮调控政策的影响，供应量环比下降29.83%,成交量环比下降了11.49%,但成交下降的幅度小于供应下降的幅度，所以呈现供不应求的态势，供求比重新回升。三、无锡住宅市场总体分析1、供应量分析1-9月，全市商品住宅累计供应面积为391.78万平米，与去年同期215.69万平米相比，供应量明显加大。图4-3：2009年1月至2010年9月无锡市商品住宅供应量比对图万平方米10004.104.104.104.104.104.104.104.104.104.104.1供应量9080706050403020100数据来源：CRIC9月，全市商品住宅供应面积为88.93万平米，环比增加67.2
23、9%,同比增加17.88%O10月，全市商品住宅供应面积为66.34万平米，环比减少25.40%,在新一轮调控政策的作用下，开发商谨慎推盘的心态表露无疑。2、成交量分析1-9月，全市商品住宅累计成交量为366.38万平米，与去年同期409.82万平米相比,下跌10.6%。图4-4：2009年1月至2010年9月无锡市商品住宅成交量走势图万平方米9080706050403020100IllLLLLLL.IilLJllI04.104.104.104.104.104.104.104.104.104.104.1成交量数据来源：CRIC9月，全市商品住宅成交量为70.92万平米，环比上涨48.49%,同
24、比上涨46.08%o10月，全市商品住宅成交量为61.07万平方米，环比下降13.89%,在调控政策抑制下，成交下滑明显。3、成交均价分析2009年1月以来，商品住宅成交价格依然有逐步上扬的发展态势，但总体运行相对平稳。图4-6：2009年1月至2010年9月无锡市商品住宅成交均价走势图数据来源:CRIC9月份全市商品住宅成交均价为7809元/平米，环比上涨1.09%o10月商品住宅市场成交均价为7679.33元/平方米，呈现下降走势，环比9月降幅约为5.38乐在近12个月的商品住宅市场成交均价上看，成交最高依旧位于今年4月，当月成交商品住宅类产品均价约为8311.34元/平米，从成交价格走势
25、上看9月所推出的“新五条”对楼市产生的效果还是比较明显的。4、成交面积结构分析各面积段户型成交量均有所增长，小户型、大户型占比环比增幅较大。2010年9月同8月相比,本月各个户型段成交量均有所增长。从占比环比涨跌幅来看，70平方米以下、144平方米以上面积段户型分别上涨7.86%、3.32%；其他三个面积段户型占比环比呈现下跌状态，100（含）-120平方米面积段户型跌幅最大，达9.34%。从各面积段户型总体分布来看，当前整个住宅市场成交量依旧主要以70（含）T44平方米面积段的中大户型为主。图6：2009.09-2010.09无锡住宅面积段成交占比分布2009年9月2009年11月2010年
26、1月2010年3月2010年5月2010年7月2010年9月口70平方米以下70（含）-100平方米0100（含）-120平方米120（含）-144平方米（含）平方米以上数据来源：CREIS中指数据四、锡山区住宅市场分析1、区域房地产总体投资概况锡山区房地产市场态势良好，房地产市场开发速度逐步加快，交易规模不断扩大。2009年全区完成房地产地税收入2.73亿元（不含无锡市地方税务局第二税务分局），比上年增长56.9%；房地产开发投资额37.08亿元，比上年增长5.1%,房地产施工面积358.84万平方米，比上年增长21.19%；房地产新开工面积221.63万平方米，比上年增长59.77%,商品
27、房成交面积71.24万平方米，比上年增长85.65%o2、区域市场近期特点-供应量减少，成交量爆发，成交均价受芙蓉山庄影响出现下降2010年9月，锡山区住宅供应量大幅度下降，仅有3.78万平方米，比8月的12.02万平方米，整整下降了75%,而成交量为H.32万平方米，大幅度上升，比8月的5.02万平方米上升了100.35%o9月上市销售的芙蓉山庄由于距离市区位置相对偏远，其相对比较低的价格再加上上市销售规模比较大，从总体上拉低了9月份锡山区的成交价格，由8月份的5750元/平方米下降到5088元/平方米。图10-6：2008年11月至2010年9月锡山区商品住宅供求走势图万平方米161412
28、IO86420Illll70006000500040003020l0O04.104.104.104.104.104.104.104.104.104.104.104.1成交均价数据来源：CRICttt、 ，2fl 2W k%葭,|指标2010年8月2010年9月同比增长（）环比增长（%）I供应量（万而）12.023.78-75.02%-68.55%成交量（万m2）5.0211.32100.35%125.69%成交价格（元/m?）57505088-0.16%-11.51%表10V：无锡市锡山区9月商品住宅各类指标变化数据来源：CRIC3、锡东新城高铁商务区周边部分住宅楼盘分布图供应量成交量整个高铁
29、商务区目前处于土地整理阶段，尚无楼盘进行开发，锡东新城内距离高铁商务区比较近的周边，目前在售楼盘不多，主要位于安镇镇中心区以及锡沪路沿线。4、锡东新城高铁商务区周边住宅楼盘市场分析项目名称位置距高铁站物业类型占面建面容积率开盘时间均价开发商冠达豪景东苑安镇东兴路与锡东大道交汇处2KM多层、小高层、高层8.5万17万1.991月16日开盘，11月6日推出12号楼小高层多层5800-5900；小高层6200高层尚未推出冠达置业华夏名都锡东大道安结路交汇处（和泽公园对面）4-5KM小高层、多层7.5万18.2万2.422008-04-04开盘，现房在售。6000元华熨房地产学堂丽邦三期世纪明珠羊尖镇
30、高级中学西侧（育才西路南）7KM多层、别墅11万18万1.492010年8月开盘,总户数191户。多层3850,联排5500,双拼5500-5600恒嘉裕房地产紫金新城一期查桥锡沪路以北，镇南路以南，春风路以东3KM多层、小高层、高层21万32万1.52009年4月18日开盘，现为准现房，11月底交房。4800-5000锦明房地产和泽佳苑锡山区镇北路与鑫安路交汇处2-3KM高层住宅、别墅3万7.2万2.02009年9月29日开盘，现为准现房，11年年底交房。高层6100,别塞8100-920御源房地产从目前在售的相关楼盘成交价格分析，距离高铁商务区最近的冠达豪景东苑,其成交价格集中在6000元
31、/平方米，为区域内售价最高的楼盘，而整个锡东新城绝大部分楼盘的售价在5000元/平方米左右；11月紫金新城将推出小户型精装修房源,户型面积为30-7011f,2梯15户，共182套，预计售价为6500元m*（其中装修标准为800-1000元/nf）；开发商在项目定位趋向于保守和谨慎，基本上每个住宅楼盘涵盖的物业类型都较为丰富，多层、小高层、高层、别墅、底商等一应俱全。5、锡东新城高铁商务区住宅代表个案分析一冠达豪景东苑5.1项目区位交通胶阳路山生态缘冠达Il期豪景东苑I干级三H道位于无锡市锡山区安镇东兴路与锡东大道交汇处，可以共享安镇镇中心相对比较成熟的相关配套，是目前距离高铁商务区以及本地块
32、最近的一个楼盘，距离高铁商务区约2KM。公交线路有713路、715专线、715路、722路、727路、730路、731路（安镇站下车）与市区相连；届时京沪高铁安镇站、轻轨2号线终点站建设好之后，交通的便捷度将实现质的飞跃。5. 2周边配套邮局：中国邮政医院：安镇中心医院综合商场:好买得、百德润学校:安镇中学、安镇小学、安镇幼儿园、规划中的有天一中学初中部和尖高级中学银行:中国银行，中国农业银行，中国工商银行，中国建设银行，江苏银行，江苏锡洲农村商业银行公园：和泽公园、松珍公园、胶山其他：安镇镇政府、安镇街道工作委员会、锡东新城高铁商务区管委会、税务局、安镇供电所、安镇人民法庭、工商行政管理、安
33、镇土地局社区休闲会所：设有棋牌室、健身房、乒乓球室、桌球室及户外球场、嬉水游乐、运动设施、活动中心等。5.3 项目基础信息冠达豪景东苑是冠达豪景苑的二期，期总建筑面积77000余平米，由14幢多层住宅及6幢小高层住宅构成，一期目前已经全面入住，冠达豪景东苑西邻项目一期，东临锡东大道，西南面沿河而建。占地面积:70000平方米建筑面积：170000平方米物业类型：多层、小高层、高层住宅，商铺总户数:1123容积率：2.43绿化率：30.5%开工时间:2009-11-02竣工时间:2011-09-30开盘时间：2010年1月16日首次开盘，2010年11月6日小高层12号楼180余套全部推出项目进
34、度：接近结构封顶交付时间：2011年年底开发商:无锡冠达置业有限公司投资商:无锡冠达置业有限公司建筑单位:浙江新世纪代理商：浙江之策机构建筑设计单位:浙江绿建建筑设计有限公司物业管理公司：无锡太湖世家物业管理有限公司物业管理费:0.95L3元/平方米/月停车位：1：15.4 项目销售价格多层销售价格开盘时为4600元/平米，9月底为5800-5900元/平米，目前剩余房源不多。小高层11月6日开盘以来，目前均价为6200元/平米5.5 项目目标客源主力客源为在安镇地区生活、工作的本地区域性客源，为首次或改善型置业;次主力客源为市区尤其是锡山区靠近市区的客源，受市区价格挤压效应的影响，同时看好高
35、铁商务区未来发展而进行置业；其他客源：2008年开始，锡东新城就己经引起投资客等的关注，因此，存在部分投资客源。5.6 项目规划设计二期规划设计效果图小区内总共22栋建筑，无论从体量还是产品形态都较一期做了改良。在规划设计上，项目二期延续了一期欧陆风格与江南杭派建筑融合的建筑设计思路,并依托于一期品牌优势，以简约的后现代美学，将健康、趣味、质朴、自然等生活元素完美融进建筑设计之中，通过建筑、阳光、水系、绿色、休闲与运动六大建筑艺术组合，实现产品价值与产品质量的全面升级。在内部景观塑造上以“健康、绿色、可游、可憩”为设计原则,通过流动的水系、大面积的绿地植被、休憩建筑小品、运动休闲设施以及花草、
36、树木、曲径、庭院等景观元素构建充满和谐的生态园林之美。5. 7项目户型设计12号楼小高层180多套房源中，户型面积在50-113平米，2梯4户设计,得房率80%左右，阳台面积赠送一半。以2房和小三房为主。下面针对3室2厅IZ113.09肝户型做一分析。SouFuh冠达豪景东苑D2户型3室2厅113.0911f功能布局分析：该户型总体而言设计比较合理，格局方正，两开间朝南，整体采光良好。主卧开间较大，配有飘窗，采光较好；次卧与景观阳台相连，通风采光俱佳，并且预留了壁橱空间，提高了房间面积的利用率；餐厅与客厅相连,扩大了使用空间，并与厨房相连，方便后期使用；书房开间野比较大，也可用作客房。居住尺度
37、分析：此户型整体来看格局规整，室内的平行线完整，便于摆放家具。但为避免开门即见餐厅，可在入门处设置鞋柜等软隔断，形成一个玄关的空间。另外，两间卧室所对的交通过道虽然私密性比较好，但空间稍有浪费，因此可考虑将主卧开门处所对墙壁进行改造，这样也增加了南北的通透性。5.8项目节能、智能化设施5.8.1节能方面：窗户：外遮阳系统，中空玻璃外墙外保温，屋面保温屋顶安装太阳能（多层全部赠送，小高层，高层最上面五层送）5.&2智能化方面可视对讲，门禁系统，电子巡更，周界红外线，监控系统室内报警系统（预设终端）五、无锡及锡山办公楼市场分析1、无锡办公楼市场总体情况1-9月，无锡办公用房累计供应面积20.48万
38、平米，累计成交面积14.92万平米，累计供求比1：0.73,总体处于供过于求的状态。图5-1：2009年1月至2010年9月无锡市办公用房供求走势图表5T:无锡市9月办公用房各类指标变化:指标2010年8月2010年9月同比增长（%）环比增长（%）I供求比1:1.43供应量（万m?）1.010.00-100.00%-100.00%成交量（万而）1.441.42-50.37%-1.39%成交价格（元/mJ9216.009434.0067.54%2.37%成交总额（亿元）1.331.34-16.84%0.94%数据来源:CRIC9月，无锡办公市场无新增供应房源，本月成交面积1.42万平米，环比下降
39、1.39乐成交均价9434元/平米，环比增加2.37%；与住宅市场的火热表现相比，办公市场显得较为“淡定”。2、锡山区办公楼市场总体情况锡山区大部分地区由于地理位置比较偏远，因此，办公楼市场一直没有发展起来，在无锡办公楼市场中处于末梢，从现状来看，只在锡山区区政府所在周边具备一定的办公条件，锡东新城其他地区以及地块周边尚无真正意义上的办公楼市场。现针对锡山区仅有的办公项目做一分析。3、办公楼代表个案分析-晶石国际中心1.1 区位交通位于锡山区东亭中路20号（东亭路与二泉路交叉口），为锡山区的核心地区。项目周边的二泉路、东亭路、华夏路、府北路呈井字型交汇，距离沪宁、京沪、锡澄三条高速公路也十分近
40、。可以说路网发达，有较明显的地理交通优势。公共交通有6路、28路、42路、80路、93路、100路、102路、Ill路、328路、667路、668路、713路、715路、720路、721路、722路、723路、725路，锡山区政府站下。1.2 项目基础信息占地面积：12560平方米建筑面积:81640平方米容积率：6.50绿化率：15%开盘时间：2010-7-11入住时间：2011-08楼层状况：2栋24层双子楼停车位：大型智能化地下停车库,780个地下停车位，地面100个物业现状:外立面安装开发商:江苏晶石科技集团物业管理公司:香港招商局物业顾问管理物业管理费：主楼办公物业费12元/平方米/
41、月，精装修产权式酒店7元/平方米月1.3 项目物业功能定位主楼：晶石国际大厦总建面35000平米，为5A智能化标准，24层99.9米超高建筑，层高3.9米，单层面积达1800平米，可自由分割，满足各种办公所需。拥有六部进口中高速三菱电梯、美国约克中央空调系统、先进的LOgE双层幕墙玻璃、24小时楼宇新风系统、百兆光纤宽带等设施设备。同时配有能容纳200人多功能会议厅,以及冷餐厅、咖啡厅，满足企业年会交流。辅楼：晶石空间分为A、B、C座，其中A座：定位为精装修小户型办公，为23层超高建筑，全落地玻璃走廊，超大面积观景窗。B座：定位为高档商务酒店一无锡鼎尚星级酒店，共拥有160间标准客房。C座：定
42、位为全装修酒店式公寓，全封闭管理，24小时酒店式保姆式全方位服务，办公居家可灵活转换。裙楼：晶石新天地，共三层，13000平米，定位为餐饮休闲娱乐产业中心，以高档旗舰餐饮，一流洗浴中心为核心，配合特色时尚餐饮、KTV形成锡东地区娱乐享受新中心，总体量13000平米，层高5.8米，三面全景落地玻璃，便于各类商家经营。一层：国际餐饮美食、银行、品牌个人用品店二层：品牌茶座、咖啡店、休闲会所三层：大型餐饮、SPA、健身馆、KTV（弘历皇朝酒店）标屈居住模式右示flB辅楼平面布置图3.4周边配套不仅交通便利，周边的商业氛围也比较浓厚，渐成气候。项目紧邻锡山区政府等核心政务部门，对面是五星级的锡洲花园酒
43、店，乐购、易买得、东亭老街商业区也在周边。3. 5销售价格辅楼精装酒店式公寓面积约60平方米，均价12500元/平米。主楼办公160-280平米,均价11800元/平。辅楼小面积办公80-105平均价10800元/平。六、无锡及锡山商业市场分析1、无锡商业市场总体概况1-9月商业用房累计供应面积39.32万平米，累计成交面积48.83万平米,累计供求比L1.24,呈现供不应求的市场态势。图6-1：2009年01月至2010年9月无锡市商业用房供求走势图200-150100IIlriIlllII _LLLLLLLLll5000平方米15.0010.0020.005.000.0004.104.10
44、4.104.104.104.104.104.104.104.104.1供应量成交量一成交均价数据来源:CRIC表6-1:无锡市9月商业用房各类指标变化指标2010年8月2010年9月同比增长（）环比增长（%）!供求比1:1.781:1.40235.68%-21.40%供应量（万而）3.863.86-68.80%0.00%成交量（万in?）6.875.404.75%-21.40%成交价格（元/芯）11120.0012730.0010.47%14.48%成交总额（亿元）7.646.8715.71%-10.02%数据来源：CRIC9月，无锡商业用房供应面积3.86万平米，环比无变化，成交面积5.4万
45、平米，环比减少21.4乐成交均价12730元/平米，环比增加14.4跳2、锡东商圈总体概况无锡锡山区一直是无锡私营业主最为集中的地区，在锡沪路与团结大道交界附近随着麦德龙大卖场的入驻，接着又有百安居等家居装潢市场的入驻，加上本身锡山区的一些颇具规模的建筑建材批发市场等，形成了有很大影响力的锡东麦德龙商圈。基于这些商业的规模都较大，以及较偏远的地理位置，所以大凡到该商圈消费的消费者其消费金额会比较大，基本上都是目的性消费，一般会一次性购买较多的物品。而其建材、家居装潢的市场影响力覆盖整个无锡，尤其对无锡东区的影响力最为突出。对于整个锡东新城来说，锡东商圈的位置是相对最优的，因其更靠近锡山区行政中心和市区，锡东商圈距离高铁商务区却还有7KM左右的距离。代表商街：锡沪路商街锡沪路为东西走向，西至通江立交桥，东与常熟市相连，道路很长，其比较繁华的路段集中在广瑞路至团结路锡东麦德龙商圈处，店铺较多，而且相对比较集中，而锡沪路团队路以东其余路段则显得较为一般，基本上成为交通
