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1、昌北高校美食城策划方案美食城项目策划方案项目组长周伟民学号-0093307成员赖新文C)O93306郭俊0093302周伟民0093307专业工程管理班级09项目名称昌北高校美食城项目策划方案指导老师：王文群目录：1餐饮行业市场调查与分析41.1我国餐饮行业市场宏观环境调查分析41.1.1 政治环境41.1.2 经济环境4社会环境41.2南昌市餐饮市场现状与进展趋势调查分析51.2.1 南昌市餐饮业市场现状51.2.2 未来市场613昌北经济开发区区域环境61.3.1 社会环境61.3.2 经济环境7L4市场购买力、消费者群体分析72项目地块分析92.1 .项目地块周边环境92.1.1 交通情
2、况92.1.2 供应现状与竞争形势92.1.3 客户主体92.2 地块SWoT分析102.2.1 SforStrengths（优势）102.2.2 WforWeaknesses（劣势）102.2.3 .0forOpportunities（机会）102.2.4 TforThreats（威胁）112.2.5 战略选择：112.3 地块可利用价值点122.4 区域进展趋势123项目定位133.1 定位背景描述133.2 价格定位131.1 3客户定位133.4 产品定位143.5 服务定位143.5.1 个性、形象、特色化服务143.5.2 重视人们的情感生活、社交活动方面的需求144物业进展154
3、.1 开发经营策略154.2 项目规模及总体方案154.2.1 项目规模154.2.2 总体方案154.3 规划布局与空间环境164.4 项目要紧经济技术指标174.5 配套功能174.6 物业管理174.7 智能化185项目营销推广195.1 入市时机195.2 项目包装及推广主题195.3 开业市场推广策略205.4 后续推广策略205.5 、营销费用慨算216项目经济可行性分析226.1 项目背景及概况226.2 、开发地点现状及有关条件分析226.2.1 地点与地理位置226.2.2 征地与拆迁条件、施工条件236.3 投资估算与资金筹措236.3.1 投资规划236.3.2 资金筹措
4、方式266.4 、项目经济效益分析27641、要紧分析评价指标276.4.1 项目的成本及费用构成分析286.4.2 项目的租售收入、利润分析286.5 、项目不确定分析30651、项目盈亏平衡分析306.5.2敏感性分析316.6 风险分析及风险操纵326.6.1 风险分析326.6.2 风险的规避与操纵336.7 综合评价331餐饮行业市场调查与分析1.1 我国餐饮行业市场宏观环境调查分析1.1.1 政治环境1978年12月的十一届三中全会，伴随与改革开放政策的通过，作为服务行业的餐饮行业受到解禁，同时国家关于食品业的政策向餐饮行业倾斜，商务部的喊出：在未来50年的时间内，在国内培养一些国
5、际化知名餐饮公司，这些年不断出台的了许多扶持政策,包过同意外资进入餐饮行业,激活中国餐饮市场。2011年商务部根据国家的十二五规划公布“438号”文件。其中工作目标:力争在“十二五”期间，餐饮业年均保持年均16%的增长速度，到2015年零售额突破3.7万亿元，培养一批地方特色突出、文化氛围良好、社会影响力大、年营业额10亿以上品牌餐饮企业集团，全够餐饮业吸纳就业人口超过2700万；创建数千条安全示范街与数万个安全示范单位（店、食堂）；规范一批餐饮品牌，初步形成以大众化餐饮为主体，各类餐饮业均很进展，总体进展水平与居民餐饮消费需求相习惯。保障措施：A加强法制制度建设，制定餐饮进展规划，纳入商业网
6、点规划，健全餐饮标准体系建设，健全行业法规B营造餐饮业良好进展环境，C加大投入支持力度，积极运用财政资金，支持餐饮行业D充分发挥行业协会作业，支持行业协会保护企业利益、沟通行业信息，加强业务交流，推广先进技术及人员培训工作。1.1.2 经济环境世界经济复苏的态势已经确定，目前处于新一轮经济周期的左侧区域。这几年与前几年显著不一致。利率出于交低的水平，这位信贷提供了支撑。餐饮业是一个重要的生活环境与投资环境产业，对经济影响能力不容小觑，餐饮业的发达程度关乎经济活跃程度。市场繁荣程度，人民群众生活丰富程度。相比其他产业，餐饮业具有投资少、产出高、增长快、奉献大的特点，对扩大内需具有重要支撑作用，有
7、助于推动我国经济社会快速与谐进展。我们能够可定餐饮业进展势头必将随着经济的腾飞变得更加强劲。1.1.3 社会环境随着中国经济近三十年的高速进展，人们的生活水平在逐步的提高，衣食住行是社会的必定规律，人们对食品要求越来越高，追求口味花，个性化。同时，各地餐饮企业的产品不再受地域、货源、技术的限制，各地的风味采点、烹饪技术得到空前的交融与提高。伴随着产品的社会，餐饮企业活动也走向市场化的道路，餐饮企业的原料采购与部分的初加工等业务也由社会专门的劳务公司或者供应商负责完成，餐饮企业的经营管理人才已面向社会招聘、涌现一大批职业经理人。企业资本呈现社会化特征，餐饮企业能够通过资产重组，股份制改造，大量吸
8、纳民间资本。1.2 南昌市餐饮市场现状与进展趋势调查分析1.2.1 南昌市餐饮业市场现状近些年南昌的餐饮业近年来始终呈现井喷式进展，各个大小饭店都赚了个盆满钵满，也让南昌的餐饮进展空间呈现出一派欣欣向荣的景象。2011年有关资料记载，2011年南昌市餐饮业已破百亿，增长11%,增长速度、居南昌第三产业的前列。方眼南昌的目前餐饮格局：正餐以中式正餐为主，西式正餐也加快进展势头争抢蛋糕”，规模尽管尚小，但冲击力不容忽视；快餐以西式快餐为主，肯德基、麦当劳、必胜客等均为市场主力，中式快餐尽管有蓬勃进展之势，但尚无法与之抗衡。市场格局为：以市中心商业区为主导，周边各区零星进展。目前南昌餐饮业的市场状况
9、如下：(1)本土餐饮投资单一，特色不鲜明尽管本土的餐饮店蓬勃进展，但是因投资单一，没有形成特色优势，没有笼络客户群，很多餐饮店在竞争中丢盔弃甲，败走市场。2010年“中国餐饮百强榜”，整个江西省仅独一处一家餐饮企业入围，而且排名还靠后。(2)餐饮规模小，专业从业人员稀缺南昌许多酒家、菜馆、饭庄、茶楼、快餐店的规模小，难以达到规模效益的要求。餐饮业只有达到适度的规模，才能降低单位成本，减少能耗，才有必要实施企业CTS计戈J,才能充分利用现代广告媒体，达到一定的广告力度，塑造企业的公众形象，做强企业。南昌餐饮业的服务员大多是来自农村的小学文化，有些人连基本的普通话都说不标准，只能以本土语言交流，有
10、的时候候让顾客摸不着头脑，半天才搞懂什么意思。服务员的专业服务水平也不是很到位，一些基本的服务礼节都不懂，这宗现象在小店表现突出。(3)南昌餐饮业分布餐饮分布随城市经济中心向外递减辐射。南昌的主城区以东区、西湖区、青山湖区、青云谱区为主，一直以来以东湖区与西湖区为重点商业进展区域。根据餐饮分布与区域进展与行政中心的关系来看，餐饮业依附于行政中心，依靠街区的旺盛人气。因此南昌的餐馆分布呈现出由东湖区、西湖区向外缘扩散数量逐步减少的趋势。(4)南昌菜馆菜系的空间分布南昌餐馆要紧的菜系类型为赣菜、粤菜、川菜、湘菜、东北菜、西餐，形成了以本地菜系为主，外来菜系为辅的餐饮分布格局。赣菜作为本地菜系在口味
11、与情感上具有优势。但是赣菜本身有特色的菜式有限，而川菜与赣菜在口味上有诸多相似之处，川菜的菜式进展比较成熟，在经营上相互借鉴、汲取改造。其次，赣菜与粤菜呈现较强的区域集聚趋势，以赣菜基数家与粤菜基数家来分析，它们在这五条街道上的集聚程度都高于。赣菜的进展归因与其本地菜系的优势地位，而粤菜在南昌的进展年头较长久，早期的餐饮经营使粤菜一直保持走高端路线的趋势随着本土菜系的不断进展，粤菜也逐步走向本土化，以习惯南昌的经营环境。最后，湘菜与东北菜在南昌餐馆分布数量少，呈现出分散与边缘化的趋势，而东北菜多以饺子馆等形式吸引大众消费。这与它们经营实力较弱，南昌餐饮市场竞争猛烈不无关系。西餐在这些街区分布较
12、少是由于西餐对用餐环境较为讲究，而餐饮一条街环境喧闹，视野较狭窄，不是西餐餐馆的最佳选择。1.2.2 未来市场通过南昌餐饮业现状分析，能够预期随着南昌经济的进展，人们可支配收入的增加，对外用餐的需求将不断的增加，对餐饮的要求也更趋于多样化，特色餐饮在未来将受到人们的追捧，同事传统的菜系结合自身优势借鉴外来菜系经验，不断的改进，汲取，创新，在猛烈的市场竞争中也会保持一席之地。1.3 昌北经济开发区区域环境13.1社会环境1.常住人口南昌市第六次人口普查得出2011年昌北经济开发常住人口36.322万，其中学生人口14万。从近年来昌北经济开发区常住人口的数量变化，专家预测未来该区域人口将继续均衡增
13、长，2015年常住人口达将突破40万。1收入2010年全年南昌市居民人均可支配收入达18276元，增长10.9%；城市居民人均消费性支出13899元，增长12.0%。全年农民人均纯收入达7193元，增长14.3%；农民人均消费性支出3992元，增长5.3%02消费人均消费由图从2002年到2010年，南昌市消费品零售额每年都在增长，同时增长率维持在15%左右。根据20022010年消费额的进展趋势可见，南昌市市场进展潜力很大，市场需求能够有效地支撑城市进展，南昌经济开发区的消费指数跟整个南昌市差不多。13.2经济环境昌北经济开发区是中国最早的批准的14个国家级开发区之一，知名度很高,随着南昌市
14、经济政策往红谷滩新区的前移，经济开发区的投资热度也随之迅速的提高，开发区政府给予了投资者优惠的经济政策，特别是开发区的庐山大道综合区。1.4市场购买力、消费者群体分析本项目建设以南昌市总体规划（2005年一2020年）、南昌市国民经济与社会进展“十一五”规划纲要为根据，在统筹规划区域文化资源、优化文化进展环境的同时.，积极进展体育文化事业，贯彻全民健身计划纲要，并坚持资源节约与环境友好的可持续进展战略，依托新媒体产业基地的进展机遇，促进昌北建设，提高昌北大学生的生活水平。本项目的建成将会大大改善昌北的生态环境，为昌北所有大学里的大学生们提供一个体育健身、文化交流、休闲娱乐的室外活动场所，将为昌
15、北郊区的文化环境、生态环境的改善起到重要作用，并为昌北郊区的建设起到很好的辅助作用，从而促进昌北的生态环境与经济社会全面、协调、可持续进展，切实提高人民群众的生活水平。基于我们的美食城的地理位置，以后美食城要紧的客流将来自于昌北各个大学里面的大学生，因此我们对昌北的学生情况进行了一些调查，发现现在昌北的大学生课余时间都没有娱乐活动，某些大学可能周围只有小吃街、服装店之类的单调的购物、消费方式，而且这些小街规模有限，大一的新生可能会业余时间花在这上面，但一些在学校待了一段时间的人早就对这些小街如数家珍了，甚至昌北有些大学周围什么都没有，这些大学的学生们在周末或者是放假的时候都无处可去，想到哪透透
16、气、轻松轻松只能去市区，但是我们都明白昌北离市区路途相对遥远，拥挤的公交也让学生们对市区望而却步，因此，能够说昌北的大学生的业余生活严重匮乏，在昌北迫切需要建一个美食城。一旦我们的美食城建成，必定会吸引来很多大学生的观光，大学生在大学期间学业轻松，很多人大多业余时间都花在消费娱乐上，美食是21世纪娱乐的附带旋律，必将成为他们的首选，美食城里面刺激的美食能够让他们暂时地不记得学习与生活中的困乏，而且在美食城还能带给他们美好的幻想，很多学生在刚来学校之前没到过什么大地方，品尝的美食比较少。假如在学校的邻近能有这么一个美食城，必将成为他们闲暇时光顾的地方，同时美食城也是一个朋友之间交流感情的好地方，
17、空闲的大学生能够三五成群地来到游乐场休息休息，聊聊天、玩玩游戏、一起畅述心事，述说心中的不快郁闷。我认为只有会互相吐露心事的朋友才是真正的朋友、才是知心的朋友。大学里最不缺的是什么？是情侣，我认为情侣将会是游乐场最大的潜在客户，从在宝葫芦工作的朋友那得知，宝葫芦的游客中情侣占7成。2项目地块分析2.1 、项目地块周边环境本项目位于昌北经济开发区下罗双港路财大旁，规划净用地为8000平方米。2.1.1 交通情况昌北经济开发区位于南昌的郊区，与新建县，红谷滩，昌北国际机场毗邻，区内有公交车232,214,213,308,211直达南昌市市区，新建县，实现开发区与市新建县一小时圈，同时520,210
18、,211等车号公交车将下罗,蛟桥,枫林，麦庐，农业大学，江西理工，华东交通大学连接一片，实现半小时圈。故东西南北四个地方，借助于快捷的交通，客户能够在一小时之内到达美食城，轻松愉快的享用美食。2.1.2 供应现状与竞争形势昌北开发区，人流量比较少，餐饮业伴随着商业的集中要紧分布于下罗，枫林，与各大高校周边与比较大的居民区。在区内高中档的餐饮店不多，要紧有枫林肯德基，下落菜肴故事，红灯笼火锅城等，街道以枫林紫荆路最著名，总体上市场属于不饱与状态，特别是缺乏特色美食，就竞争上看，我们的美食城针有高中低三档，广泛的满足各类客户的需求，而且我们的美食城是通过标准化运行，安全卫生环境均能够达到标准，相比
19、其他餐饮店，美食城的优势明显。2.1.3 客户主体昌北经济开发区，从人口分布来看，分为三大块：本地居民、外来务工人员、学生。本地居民综合考虑家庭经济条件在家吃的比较多，外来务工人员白白天通常就近而食，如小餐馆或者食堂，学生属于消费主流人群，而且区内的十多所高校,学生人数接近20多万,学校食堂普遍难吃且贵,饮食成了学生的困老。学生属于有知识，思想活跃人群，对饮食口味要去比较严，喜欢品尝各类美食，学生的经济条件也算宽裕，据不完全统计，一个学生月饮食开销为400到600,从所有的学生饮食消费总量上来看，是一个不小的数目。我们的美食城相信通过我们精心的经营管理，一定会成为学生口中的食堂，居民口中的菜市
20、场，外来务工人员的小餐馆。2.2 地块SWOT分析2.2.1 SforStrengths（优势）1 .交通便利一一项目于南昌市双港路与庐山南大道的交界处，左接江西财经大学,右靠机场高速公路，南北通透2 .质量优一一获群体优良工程3 .群智能化一一全方位安防系统，率先一步享受数字商贸消费生活4 .停车位充足5 .良好的物业管理6 .周围配套设施齐全一一有集贸市场、学校、医院、银行项目规划建筑面积8000平方米，属于中小型商业饮食广场。对比大型商业广场，对市场环境变化的反应灵敏。与同类竞争对手相比，市场细分更准确，市场定位更明确。目标消费群的确定，使价格策略更科学。与周边物业管理相匹配。拥有专业的
21、广告策划与物业顾问，与进展商紧密配合，为项目的成功开发提供了有效保障。7 .2.2WforWeaknesses（劣势）- 地处昌北经济开发区距离南昌市区较远给招商带来较大的难度- 新生商业项目，企业文化未能形成，- 人才资源短缺- 市场容量扩张有限，区域内同- 周边也有大大小小的类商场，竞争形成猛烈竞争- 经营要紧针对周边学生与普通百姓，消费能力有限8 .2.30forOpportunities（机会） 地理位置：该昌北高校第一美食城项目建于较远的郊区，风景的可观指数远远大于位处城市内部建筑群的商业广场，同时能够吸引游江旅客进入广场进行消费。 交通便利：公交线路较为便利，有众多公交总站分布周围
22、，两年后将有地铁路线开通，这将会带来较高的人流量，有利于商业广场的繁荣。 地铁双港路站就在邻近，地铁的开通南昌市规划将这片区进展为地铁新镇,届时居民消费水平提高，商业方面将会得以进展。能吸引国内外知名品牌纷纷进驻，为项目奠定了坚实的客户基础。同时与江西省知名高校江西财经大学毗邻，本地大型群众性活动举行将会带动本区商业进展。9 .2.4TforThreats（威胁） 项目周围配套未算完善，比如银行，娱乐广场等，并未形成消费中心。需在项目中提早规划。 邻近居民以本地人为主，缺乏外来游客，不利于商业广场的多样化进展，即人流量不大。（宜向高端进展） 旁边的宾馆还未竣工，商业基础设施等还不够完善，商业业
23、态进展无序，带状商业街特征不明显。伴随交通的改变，其他商圈复兴，分流了该商业广场消费人群。该美食城项目必将受到其他商圈导致的人流不够集中的挑战。受周边环境嘈杂无章等影响，短期内未能吸引商户、人流。 面对消费人群散乱，消费能力低，周边不成形低廉饮食场所过度密集，增添了市场消化压力。该地段饮食商业状况开发过度，其必定造成商业设施进展过剩，减低市场的消化能力。全国范围内不断出台新的调控政策，整个项目受到很多的挫折。10 2.5战略选择:内部因素外麟愫、优势(strength)劣势(WeakneSS)机会(opportunities)1,抓住南昌市在建的地铁一号线良好优势，大力宣传其商业品质2,面对潜
24、在消费者，针对全国与蛟桥镇片区的优良客户开发合适的饮食消费项目3,结合政策进行调整，并开发不一致档次的餐饮服务，满足不一致消费层次人群需求。1,在接下来的开发过程中加强布局优化2,加强项目周边的园林绿化设计与物业服务，全面提升美食城品质威胁(threats)1,发挥南昌市地铁一号线沿线优势，提升自身竞争力2,针对周围竞争者的情况，加强宣传其特色服务与消费理念，使其在人们心中形成与众不一致的形象。1,保持自身的特殊性，力争形成自身的特殊竞争力2.3地块可利用价值点该项目有着地处南昌市双港路与庐山南大道的交界处，左接江西财经大学，右靠机场高速公路，南北通透的地理优势，与南昌市在建的地铁一号线良好优
25、势，该地块有着良好的开发前景。2.4区域进展趋势该区域由于南昌市正在建设的南昌市地铁一号线，与地铁一号线设立的双港路站就在邻近，同时南昌市规划打造双港地铁新镇的概念，将为该地块带来良好的商业经济态势，对未来的餐饮业、商业、住宅性地产业抱有看好的进展趋势。3项目定位3.1 定位背景描述本项目总共建设总共四层，是一个完全为“南昌人”打造的综合本土菜系与外来菜系，各类风味协调进展的标准化、本土化、人性化美食城。本项目以倡导传统与时尚，美味与健康的美食新文化为己任，秉承诚信、创新、专业、务实的经营理念，更好的服务消费者。本美食城将是南昌昌北地区的餐饮地标，计划占据昌北70%市场，丰富南昌居民的饮食口味
26、。3.2 价格定位美食城的价格多样化，针对了收入低、中、高收入客户，不一致层次不一致的区位的价格不一样。综合南昌市的人均消费与人均收入来制定满足客户心理价位，总体价格位居南昌市餐饮价格水平偏上。具体的价格随经营情况与营销策略变动。3.3 3客户定位美食城的目标顾客要紧锁定在商场，卖场的客流，商务楼白领及年轻时尚人群，高校的学生群体，本地居民与务工人员。要紧客户为高校学生与本地居民。美食城白天提供休闲食品，晚上给单身人士及工作繁忙的商务人士提供便利餐，周末则是为商场游客提供全天的食品服务。3.4 产品定位生态、绿色、保健美食城在食材的选择上习惯客户的心声，供应富含高纤维的蔬菜水果，没有污染且营养
27、丰富的野菜，注重保健绿色食谱，并增加保健设施，营造保健环境，提供无公害，无污染的绿色保健食品。3.5 服务定位3.5.1 个性、形象、特色化服务美食城注重客户的具体要求，根据具体的消费场景、消费时间、消费对象,提供有针对性的服务，塑造符合顾客要求的企业形象。从现代消费者的心理服务，通过商品表达消费者的形象、个性，让消费者产生自豪感，抑或者给人们一种谈资，一种经历。3.5.2 重视人们的情感生活、社交活动方面的需求美食城通过设立诸如情侣包厢、情侣茶座、情侣套餐等服务项目来满足人们的情感生活、社交活动方面的需求。4物业进展4.1 开发经营策略本项目美食城分层次，分区位经营。分层次为：一楼为国内少数
28、民主的民族美食，二楼南昌本地餐饮特色美食的再加工，三楼为欧美与亚洲的美味佳肴，四楼为别具一格的烧烤与火锅。分区位有：一方面分为：情侣区，VlP区，通常客户区，另一方面分摊位，外包给专业的美食店。这样形成一个内部竞争机制，促使美食城健康快速进展。4.2 项目规模及总体方案4.2.1 项目规模本项目规划净用地为8000平方米，地形呈80*100的矩形几何方块，规划打造成为昌北高校第一美食城，来丰富提高学生的饮食条件。项目总投资约5000万。4.2.2 总体方案规划总平面图如下:江西同大阜区高速公路4.3 规划布局与空间环境由于该地块位于江西省南昌市双港路与庐山南大道的交界处，周边环境优美，左接江西
29、财经大学，右靠高速公路，周围被上罗村、德意财苑包围，是个繁华的高校聚集地，人口密度大、流淌性强，适合建造美食城，方便学生、上下班人员、高速游客生活饮食。打造成为一个80、90的理想饮食消费圣地。项目地块的尺寸特征与采光、通风、间距严格按照商业建筑设计规划要求来设计。根据地块与周边建筑的特点，主入口拟设置在地块的西北面，由于西北面的人流量最大、最多，而且有很旷阔的公共道路，而且安全。考虑到行车出路方便的因素，拟把次出入口安置在地块与庐山南大道相交界处。这样极大的增加了进出车辆行人的方便性。4.4项目要紧经济技术指标用地性质商业用地用地面积8000平方米建筑物占地5321平方米层数4层停车位200
30、个建筑密度39%容积率4绿化率21%出入口方位如上所示备注：4.5配套功能昌北高校美食城项目是包过休闲，饮食，娱乐一体化的中心，室外有一个面积600的休闲广场，广场环境做到与自然结合，再加上人性化的物业管理，做到一对一的服务，做到随叫随到的优质服务。4.6 物业管理项目建成后，我们将引进先进的物业管理公司进行项目物业管理,提供高质量，高效率的管业管理服务，与我们及时进行交流、沟通，熟悉其所需，及时更新服务，让外包店主满意，从而提供高质量的商业、娱乐服务，吸引更多消费者的光临，从而最终实行推广、宣传我们项目的目的，为今后的美食城进展奠定良好的基础。4.7 智能化随着社会经济、技术的进展，很多情况
31、的处理已经项目智能化了，而我们项目所期望达到的就是高智能化的管理、服务模式，这要紧表达在物业管理的智能化，通过配套先进的设施设备，达到智能化物业管理，从而高效率地解决问题。5项目营销推广5.1 入市时机入市的时机选择是非常重要的，时机选得好的话能够说是一个将我们项目推向人群的最好机会，因此我们准备选择在情人节当天开业,由于当天确信会有许多情侣选择出游，娱乐，共度烛光晚餐等，如今我们正好能够为她们提供这些并举行抽奖活动等。5.2 项目包装及推广主题提供稳固回报、巨大升值潜力的投资型商城突出投资价值，以商铺的投资性作为推广重心。从下列几方面支撑本项目的投资价值：1、地段优越：项目处于各大高校邻近,
32、属于未成熟的商业区域。该区规划起点较低，但是前景相对好，有利于投资客户产生认同感。2、未来重心商圈：项目周边有许多大学,将带动区域整体人流进展。3、投资前景：将目前销售、租金水平，与建设成熟后的中心区价值预期比较，给客户充分展现良好的升值前景。4、经营品牌：摊位外包活动最后落实。根据该项目所在地当地商业调查所得，目前该地商业经营状况较差，较要紧的原因就是缺乏统一的、良好的商业经营管理，与较高的市场诚信度，如很多商城由于分散经营、各自为政，或者是统一经营的商场由于产品缺乏特色、对消费者的承诺难以兑现，导致在日渐剧烈的商业竞争环境下，逐步遭消费者遗弃。我司建议由商业运作成熟的机构进行全面的商业布局
33、规划与物业管理，由此可在较大程度上确保本项目的商业经营能在较为疲软的市场状况下逆市生存，为商场确立良好的经营引导，并建立较高的商界知名度与消费者心目中的品牌知名度。5.3 开业市场推广策略1方案一：特色篇与众不一致(1)、找特色、新定位一一第三代新派川菜全面进驻在强手如林的餐饮界，只有特色、创新才能够从中脱颖而出，让消费者麻木麻木的神经重新动起来。舒食美食城主打川菜，但川菜在南昌已经有了众多的餐馆，“老四川”“老成都”“新四川”已经形成品牌，众所皆知。我们不能跟在后面，因此提出了第三代新派川菜的创新概念,找到新的定位,才能使人有特殊的感受。(2)、有特色、赋功能一一今年冬天喝什么？舒食首推“一
34、把骨”舒食的特色招牌菜就是“一把骨”，单单从名字上看，就很有特色，但功能性不够，原本的宣传只是说养生、味道鲜美，这远远不够。营销策划就是在特色的基础上给予更多，更强大的功能。功能一：补钙、保健、养生，是冬季滋补选择！功能二：使用分解法，对“一把骨”进行功能性创新，推出野菌、孜然、烧卤、本草、萝卜五大吃法。功能三：就每一种吃法的特色进行推介，如野菌一把骨一一鲜、香、醇、浓、补钙；孜然一把骨一一干香、开胃、爽口；烧卤一把骨一一五香、浓郁。5.4 后续推广策略1、利用土节、洋节多的特点，围绕这些节目做系列优惠促销活动,做好节日文章，同时积极介入政府或者其他单位举办的大型活动。2、利用现有资源优势，制
35、造新闻事件，如与动物园举办小吃节、百人生日派对，进行新闻炒作，产生轰动效应，聚集人气与关注，提高人们对美食城的兴趣。3、根据毗邻动物园的客流群体,经营上做到求新求变，如推出新菜、系列套餐、特别套餐等推出不一致的特色餐饮，如家庭幸福套餐、情侣爱情妙食、朋友大快朵颐、时尚特色小吃等有针对性的餐饮，满足不一致层次群体的需求。4、与动物园建立友好合作单位，成立动物爱心俱乐部，吸纳会员，并定期在美食城举行联谊活动，促进会员对美食城的认识与熟悉，扩大传播途径，吸引更多人前来消费，形成一定规模的固定食客5、尽快完善停车场服务设施，有大型的停车场，免费代客停车、免费洗车。5.5 V营销费用慨算(1)土地费、前
36、期费、基础设施费等见第六章项目可行性分析的投资分析(2)前期营销费用表5.1开发费用表开发费用：3481.45万元其中：1 .管理费用：270万2 .销售费用：300万元3 .财务费用：200万6项目经济可行性分析6.1项目背景及概况（1）项目名称：昌北高校第一美食城项目（2）开发商：江西财经大学工程管理（3）开发地点：南昌市双港路与庐山南大道的交界处（4）开发规模与目标：地块规划净用地面积为8000平方米（以实测为准），周边环境优美，左接江西财经大学，右靠高速公路，周围被上罗村、德意财苑包围，是个繁华的高校聚集地，人口密度大、流淌性强，适合建造美食城，方便学生、上下班人员、高速游客生活饮食。
37、打造成为一个80、90的理想饮食消费圣地。（5）项目开发的必要性：餐饮市场的刚性需求还是挺大的，在临近学校超市购物中心的区域，繁华的高校聚集地，人口密度大、流淌性强，适合建造美食城，方便学生、上下班人员、高速游客，对饮食的需求与日俱增。（6）项目投入总资金及效益情况：具体在本章下列内容中分析阐述。6.2 V开发地点现状及有关条件分析6.2.1 地点与地理位置位于江西省南昌市双港路与庐山南大道的交界处，左接江西财经大学，右靠高速公路，周围被上罗村、德意财苑包围。6.2.2 征地与拆迁条件、施工条件该地块土地现状：未开动。在拆迁范围内进行。拆迁范围由房屋拆迁管理部门根据城市规划主管部门的规划用地红
38、线范围确定。为保证房屋安全确须跨规划用地红线进行拆迁的，拆迁范围由房屋拆迁管理部门商城市规划主管部门确定。耕地红线不能动。6.3 投资估算与资金筹措6.3.1 投资规划根据南昌市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用能够归纳为：土地费用、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费、配套工程费、开发管理费、预备费、建设期利息等投资。(1) 土地成本：a. 土地使用权出让金：按拍卖的土地价格，为5500万元。b. 土地征用及拆迁安置补偿费：约IOoo万元(2)前期工程费：a.规划设计费：按建安工程费X3%左右估算b.可行性研究费：通常可按签订的合同金额计算或者按建安工程费XI%3%估算本项目按建安工
39、程费的现来计取c.地质勘查测绘费：通常可按建安工程费X0.30.5%估算本项目按建安工程费的0.3%来计取d.三通一平费：通常可按用地面积X4060元/m2估算本项目按40元/m2计取(3)建安工程费按住宅规划，项目的建筑面积为19684m2。其中，小高层的建筑面积为4540m2,高层的建筑面积为15144m2oa.土建工程费b.设备及安装工程费c.室内装修工程费（4）不可预见费根据项目的复杂程度与土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费用个项费用估算的准确程度，以上述费用之与为基数，按3%5%估算。其他的不一一列举，具体费用估算如下表所示：项目总投资估算表编号项目总价（万元
40、）开发成本16522.791土地成本6500.001.1土地使用权出让金5500.001.2土地征用及拆迁安置补偿费1000.002前期工程费285.252.1规划设计费175.982.2可行性研究费58.662.3地质勘察设计费17.602.4三通一平费33.023建安工程费5865.893.1土建工程费3050.263.2设备及安装工程费1173.183.3室内装修工程费1642.454基础设施费577.865公共配套设施费2476.546不可预见费471.177开发期间税费346.09二开发费用1545.901管理费用471.172销售费用797.763财务费用276.97合计（万元）1
41、8068.69投资估算汇总表（不含建设期利息）项目估计费用（万元土地费用6500基础设施费577.86前期工程费285.25建筑安装工程费5865.89配套工程费2476.54开发管理费1545.90预备费265合计17516.446.3.2资金筹措方式（1）假设本项目开发中工期为两年，从2012年4月期至2014年4月。（2）假设本项目的开发资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是预售收入。项目投资计划与资金筹措表详见下表所示。项l三l投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期第一年第二年第三年1投资总额17516.44555067805186.441.1建设投资17516.
42、44555067805186.442资金筹措17516.44555067805186.442.1自有资金3016.4480010001216.442.2借款资金50000200030002.3销售收入再投资3000500120013003资金缺口（2.1+2.2）8016.4480030004216.44（3）项目借款偿还计划使用分期付款还本付息的方式来偿还，具体如下表:项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款5000万元用于投资。银行贷款还本付息方式使用等额还本付息，从2013年开始还本付息，2015年还清。本项目合计需支付利息792万元。详见借款还本付息表项目建设经
43、营期合计（万元）2012201320142015年初借款累计020803286.41795本年借款2000300005000本年应计利息80286.4262.91247.45792年底还本付息289628965792年末借款累计20803286.4179506.4V项目经济效益分析根据经营模式分析的结果可知，选择租售结合模式较为合理，接下来做租售结合方案的财务分析，分析该方案的盈利能力、偿债能力及抗风险能力等等。6.4.1.要紧分析评价指标D盈利能力分析包含静态投资盈利能力分析与动态盈利能力分析静态：投资回收期计算本项日全部投资税后投资回收期为094年。动态：根据评价指标显示：本项目投资回收期
44、为5.75年本项目全部投资净现值(NPV)=12976万元全部投资内部收益率为14.27%由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。根据评价指标显示：本项目自有资金投资净现值(NPV)=8568万元自有资金投资内部收益率为14.27%由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。由以上盈利能力分析能够看出该方案有较强的盈利能力。2）偿债能力分析项目借款还本付息分析详见借款还本付息表一4由表可得，有足够的清偿能力。资产负债率=（负债总额/资产总额）*100%=500017516.44=0.280.85意义：反映债权人提供的资本占全部资本的比例。该指标也被称之举债经营比率。分析
45、提示：负债比率越大，企业面临的财务风险越大，获取利润的能力也越强。假如企业资金不足，依靠欠债维持，导致资产负债率特别高，偿债风险就应该特别注意了。642、项目的成本及费用构成分析项目的成本及费用构成：土地费用、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费、配套工程费、开发管理费、预备费、建设期利息等投资。各投资与成本费用估算详见以上表-1与表2643、项目的租售收入、利润分析根据以上分析，使用出租销售相结合的方式经营该项目。假设经营年份10年估测十年来销售业绩如下图:收入估算表：表一5序号项目经营年份123456789101地上一层1.1建筑面积(m2)2400.001.2出租率80%95%95%95%95%95%95%95%95%95%1.3平均租金水平4.807.207.427.647.878.108.358.608.869.121.4年递增率50%3%3%3%3%3%3%3%3%1.5租金收入小计18.60
