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1、物业管理公司财务管理制度汇编前言经研究，同意物业管理公司实行独立核算、自负盈亏的经营模式。为适应公司发展方向，加强财务管理和经济核算，规范公司经营管理和财务管理行为，根据会计法、企业会计准则，并结合公司实际情况，公司，本系统是专门制定的。适用于XXX物业管理有限公司第一章总则财务管理的基本功能物业财务管理是对物业管理公司资本运作的管理。在资本运作过程中，包括整个物业经营的资金筹集、使用、消费、收入和分配、租金、管理服务费等，加强财务管理和经济核算，提高经济效益。，增加源头，切断电流，让房产持续保值增值。财务管理做好各项财务收支的预算、控制、核算、分析和考核工作，如实反映公司财务状况和经营成果。
2、有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。、会计基本原则收入主要来源为租金收入、物业管理费收入，通过财务活动加强经济核算，按照国家统一会计制度和集团财务制度的规定建立会计账簿，进行核算，提供合法、真实、准确及时，会计资料齐全。四、落实金融监管机制为实施财务监督，维护财务纪律，物业管理公司的经营、管理和服务必须按照有关规定和财务计划，对公司的预算支出标准和各项经济指标进行监督，做到集资合理合法，确保资金分配。使投资者受益。同时，还及时、合理地缴纳各项税费，向投资者提供清晰的信息反馈。5、财务预算管理制度1、财务会计在每年1月20日前编制本年度财务预算，实行收支两线管理。年度财务预算经董事会批准后实
3、施。公司各项财务收支要严格执行年度财务预算，超额预算要严格执行。费用，查明原因，须报董事会成员批准。6、实行“财务双签”财务审批制度公司实行“财务双签”财务审批制度，严格执行总经理授权的物业管理公司经理负责制。物业管理公司经理为部门第一负责人，总公司财务部为财务签字人。所有付款必须由董事会成员签署才能生效。如因故不能签字批准，您可以委托或授权他人代为签字。第二章金融机构和会计人员1、根据公司经营需要，公司设立财务部。总行财务部全面负责财务管理工作，组织实施财务部的主要职责，贯彻落实公司各项财务管理制度。2、公司财务部设置了会计师、出纳、出纳、财物管理员等相关岗位，全面负责公司的财务管理和核算工
4、作。3、公司财务负责人实行聘任制，由集团聘任。委派财务总监的考核工作、薪酬提升、奖惩、职务调动等工作，由集团财务部负责管理。4、财务人员应参与制定公司财务预算业务计划，对财务预算的执行情况进行评估和分析。5、财务人员要认真履行职责，正确核算，实事求是，客观、公正、真实地反映，严格监督各项经济运行，维护财务纪律。确保所提供的会计资料合法、真实、准确、及时、完整。6、财务人员因故调动或离职时，必须办理交接手续。七、会计师应当保守本单位的商业秘密。未经许可，不得向外界提供或交底本单位的会计信息。第三章财务会计的总则原则1、会计必须符合国家有关法律、法规和公司章程的有关规定。2、会计年度为公历1月1日
5、至12月31日，季度和月份按公历时间确定。3、根据国家会计制度和行业特点的要求，统一外部会计报表，正确设置和使用会计科目。4、会计记账方式采用复式记账法，按照权责发生制原则进行会计核算。5、会计核算以人民币为记账本位币。6、会计依据会计准则和会计制度确定，各种会计处理方法必须具有一致性和可比性。7、根据权责发生制原则，凡应属于当期的收入和费用，无论是收款还是支付，都可以作为当期收入和费用处理。相反，即使该金额已在当期收到或支付，也不应作为当期收入和费用处理。8、各种会计记录要及时处理，不耽误积压。会计处理必须清晰、简洁、易于理解。复杂的经济业务要用标准的文字表达，便于理解、查询和使用。第四章财
6、务预算管理1、财务预算管理的基本原则：建立健全公司财务预算管理制度，做好财务预算管理的基础工作，认真编制财务预算，分析预算与实际的差异，确保公司的经济活动按计划进行。2、财务预算管理的基本任务：做好财务预算编制、分析检查工作，依法按照财务预算编制和使用资金，有效利用公司各项资产，努力提高经济效益.三、财务预算的编制(一)财务预算是以货币等形式对企业在未来某一特定时期内整个业务流程的目标和资源配置进行定量描述。即在预测和决策的基础上，按照规定的目标和内容，以计划的形式具体、系统地反映企业未来的收入、成本、现金流入和流出，从而促进企业各项生产经营活动的有效组织和协调。完成企业既定目标。()财政预算
7、内容：(2.1),收入预算。收入预算是编制利润预算的基础。根据企业的经营目标，遵循以收入计费的原则。2）、成本预算。对企业经营过程中发生的经营费用进行管理，应当编制经营管理费用预算表、财务费用预算表、折旧预算表和税收预算表。3）、现金预算。列出预算期间的现金流入和现金流出，以保持现金收支平衡，合理分配现金资源。应编制现金预算表、固定资产购买计划表和收入预算表。4）、利润预算。利润预算是以货币形式综合反映企业在预算期内经营活动成果的利润计划。5）、资产负债预算，为反映企业预算期末财务状况的全貌，编制资产负债预算表6）、财务状况预算。根据各种形式的收入和费用预测，对公司未来经营状况进行综合预算，检
8、查预算期内的经营预算结果，及时为决策者提供有效控制经营活动的信息和分析资料。4、财务预算编制法：采用滚动预算法，以一个会计年度为预算期。五、财务预算编制程序：（一）公司财务部门编制本单位财务预算，形成财务预算初稿。（二）将财务预算初稿提交公司总经理审核，批准后执行。6、财务预算编制时间：单位年度预算应在每年1月20日前完成。第五章资金管理1、公司的资金来源包括所有者权益和负债两类。公司可以通过货币资金、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等方式募集资金，但原则上后者不超过注册资本的20%o2.建立保本制度，保护业主权益。三、实行货币资金集中管理制度。公司在银行开立银行账户(基本账户、普通账户
9、)，预留印章必须加盖公司财务章和公司法定代表人私人印章。未经批准，所有部门不得入行。开帐户。4、公司财务预算计划内的各部门费用，超出一定标准的，由总经理批准，预算外的费用，由总经理批准。6、公司财务部门要加强资金管理，每月对公司资金使用情况进行一次全面检查，对不合理占用和闲置资金报董事会成员批准后统一安排。7、公司实现的租金收入和物业管理费收入均存入公司基本账户，并根据经营情况需要定期从基本账户中支付。八、公司财务部要加强对公司资产负债率的管理，保持适度的负债规模和合理的资本结构，降低公司经营风险。第六章货币资金和当期结算管理出纳员负责管理货币资金(一)出纳负责办理公司现金收付和银行结算业务;
10、（二）严格按照国家有关现金管理和银行结算制度的规定，对有审核签字的原始凭证进行审核，办理付款收付款。并在原始凭证上盖章“已收到”和“已付款”。（三）手头现金不得超过规定限额，超出部分及时存入银行，每天下班前将限额内的现金存入保险柜。（四）严格开具空白支票。在特殊情况下，需要开具未填写金额的转账支票时，须经董事会成员和财务总监批准，并注明收款人姓名、付款用途、签发日期，并在支票上写明规定的限额。签字盖章，并向收件人说明期限。逾期未使用的空白转账支票应及时收回注销。填错的支票必须盖上“作废”字样，并与存根放在一起。当支票丢失时，请立即挂失。（5）、及时登记现金和银行日记帐。（六）根据已完成的支付业
11、务，按顺序逐一登记现金或银行存款日记账，当天的收支必须当天入账，结清余额。在每天结束时，应将现金的账面金额与手头现金进行核对。每月末，应核对银行存款账面余额与银行对账单。如不一致，应编制“银行存款余额调整表”，使账面余额与票据余额相符。如有错误，及时发现并处理。（七）随时掌握银行存款余额，不得开具空白支票，不得将银行账户出租、出借给任何单位和个人结算。（八）出纳不得监督收入、费用、债权、债权账簿的登记以及审计工作、会计档案管理，不得编制会计（收、付）凭证。(9)、保管好手头现金和各种有价证券。对于各种现金和证券，请确保它们安全完好。如果出现短缺，您将承担赔偿责任。保管好保险柜的密码和秘密，保管
12、好钥匙，不要随意交给他人。(10)保留相关印章(印章必须负责)、空白支票和汇票。(十一)出纳分工管理的印章必须妥善保管，严格按照规定用途使用。(十二)严格空白支票和汇票管理，设立专用登记簿登记，认真办理取款、兑现手续。(13)负责与开户银行的业务联系，收发支票、汇票、托收、信函汇款、电汇、对账单等，并负责转发转发给各责任单位。2、当期支付结算管理本公司的当期付款包括：应收账款、预付账款、其他应收款、应付账款、其他应付款、应付工资、应付福利费、应交税费等。(一)公司严格控制应收物业管理费金额及回收时间。对长期无法收回的，将指派专人查明原因，积极收集；按照下列要求管理收取的管理费；(2.1)、认真
13、做好应收管理费的每日更新；(2.2)加强应收管理费的征收，将应收管理费的征收作为经营业绩考核的指标之一；(三)预支给职工的各类款项，应当在职工按规定支付工资时及时扣除。（四）公司建立票据登记托管制度，加强票据管理和发行。第七章采购产品和库存管理1 .每日大宗采购，实行先采购后报销的续展审批程序。需要采购物资时，由部门经理办理申请采购手续，审批采购。同意，须经总公司财务部批准后方可提交采购部采购。2、采购部根据物业采购订单采购物品，严格控制质量和价格，比对货物，办理货物入库手续。票据报销，按上述审批程序提交采购单、入库单、发票等文件。处理。3、公司库存管理由物资管理中心专人负责，对库存的采购、入
14、库、发货及日常管理制定相关制度。4采购库存必须执行预算计划，先写采购单，并注明申请部门、申请原因、项目名称、单价、金额、所选公司及联系方式信息等，以及申请人的签名。程序是先报会计师审核，再报物业经理审批，再报总公司财务部审批，董事会成员签字批准后，方可组织采购。.3.库存录入和估价（1）所购存货按原进货价加运费及杂费、保险费、途中合理损失、入库前加工整理费用计价：（2）自制存货按制造过程中的实际费用计价：（三）委托外部单位加工的存货，按照原材料或半成品的实际消耗加上保险费和加工费计价;的存货，按照评估确定的或者合同、协议约定的价值计价；按同类存货的实际成本计价；（6）捐赠存货按发票金额加运输费
15、、保险费、税金计价。无发票或票据的,按同类存货的市场价格计价。4.库存交货定价：加权平均5、物业管理中心财务部合并仓库记账，加强实物管理。仓库管理和核算必须根据买家提供的发票，仔细清点，核对数量（重量），填写入库清单，办理入库手续。6、库存发货必须填写发货单，填写用途、数量、名称、规格。经审核批准后，经办人、主管、仓库管理人员必须在交货前完成核算和签字手续。有消费配额的物资，必须定额发放。7、公司建立严格的库存盘点制度，定期和不定期进行盘点盘点。8、盘点过程中，如发现损益，应查明原因，经公司领导和有关职能部门批准后分别处理。9、要加强低值易耗品管理，设立“特殊低值易耗品”参考书，对低值易耗品实
16、行分期摊销。第八章固定资产管理1、固定资产使用部门为固定资产管理部门，应制定固定资产管理相关制度。2、固定资产是指使用寿命在一年以上，单价在2000元以上的资产。包括房屋、建筑物、机械设备、交通设备、主要办公工具等设备。3、固定资产按实际成本计价：（1）采购价款按采购价款加上运输费、保险费、包装费、安装费及已缴纳的税金等计算；（一）自建项目按建设过程中发生的全部实际支出计价；（三）投资者投资的价值，按照评估确定的或者合同、协议约定的价值进行估价；（四）在原固定资产基础上改扩建的，按照固定资产原价加上改扩建发生的费用，扣除资产价格变动收益后的余额计价。改扩建过程中发生的固定资产；四、固定资产实行
17、集中分级管理，实行谁用谁用的原则，对固定资产实行对部门和个人的管理。各部门要指定专人负责管理的固定资产，加强维护,定期检查。5、固定资产折旧。公司固定资产折旧采用平均年限法（直线法）计算，固定资产残值率为5虬6、购置固定资产（一）购置不需要安装的固定资产，应当建立严格的入库保管制度，由物业管理中心、使用保管部门、采购部门共同验收。（二）在建工程在建安装工程全部竣工后，财务人员以工程实际支出为入账价值，在建工程按规定转入固定资产。符合金融体系的要求。7、固定资产盘点。（一）公司对固定资产进行定期和不定期检查。年终盘点由仓管、用户部、财务部进行。不定期盘点，根据实际情况整理。（一）查明固定资产盈亏
18、原因，报批后按规定办理。存货过剩的固定资产,按其预计净值计入营业收入；亏损的固定资产，扣除累计折旧和过错赔偿与保险公司的差额后，按原价计入营业外支出。8、公司必须办理固定资产购进、出售、清理、内部转移等会计手续，加强固定资产管理。固定资产管理办法详见固定资产管理条例。第九章无形资产和其他资产管理一、无形资产定价原则：（一）自行开发的无形资产，按照开发过程中发生的实际支出计价；（一）购买的无形资产，按照实际支付的价款计算价款；的无形资产，按照评估确定或合同约定的金额计价；（四）接受捐赠的无形资产，按照所附文件或参照市场价格计价。（五）商誉的估值由评估机构确认。除公司合并外，商誉不得作为价格入账。
19、2、无形资产按照下列规定摊销;(1)专有技术平均摊销年限为15年；(一)土地使用权按30年至50年平均摊销；(3)其他按10年平均摊销。3、公司收取、购买、转让或自行开发无形资产，须经公司总经理批准。4、其他资产按下列规定摊销(1)租赁费按6年平均摊销；(2)装修费按5年平均摊销；启动费按5年平均摊销。第10章成本管理1、公司将各项经营费用按性质正确划分为资本性支出和费用。费用实行权责发生制，严格划分费用的受益期限。公司应当按计划对实际支出的费用进行核算，不得以计划、固定或者预计的费用代替实际费用。2、费用的计价方式必须一致，一经确定，不得随意更改。3.营业费用按预算定额管理。公司相关经营费用
20、由公司在预算范围内控制和使用，超出预算的相关费用须经集团公司董事批准后方可使用。财政收支管理办法根据公司对物业管理公司各小区实行指标管理、独立核算、损益自负的要求，结合公司经营管理的需要，做好各社区财政收支管理，本办法特制定。一，预算管理1、物业部门的各项收支均按预算管理，无预算不得支出。2、每月月底，物业部门根据年度经济指标和下月预测，编制并上报下月的收支预算。三、收支预算由会计编制。经物业经理初步审核后，报集团财务部审核，经总经理成员批准后实施。4、各月支出计划的编制应以年度经济指标为依据，月间可调整，但每月合计不得超过年度指标。5、每月月初，物业会计汇总上月预算执行情况，编制上月收支预算
21、执行情况对照表，报物业公司汇总，再上报有关部门。公司领导。6、预算内的支出，按照公司规定的程序审核支付，超出预算的支出，报董事批准支付。二，收支条例一、收据、发票、公章的使用规定：(1.（1） 和固定停车费发票由物业公司财务部统一采购管理，并指定专人负责建立专用参考书，登记数量和数量。购买、存放、接收和出售的收据。(1.（2） 各小区财务部门应设专人负责收、存、付收据及固定停车费发票。收到收据时，核对无缺份、缺号，然后加盖物业公司专用财务章，并在登记簿上登记时间、数量、起止号码、使用人。以供参考。(L3)收据的保管必须由专人负责。如有遗失，将追究保管人的责任。在收据所在小区，如发生人员变动，需
22、在变动前将收据交回物业管理公司财务部门并结清核销。(1.4)各小区使用的发票由物业管理公司财务部门开具，方便管理。总则情况下，应将收据(第二份)换成发票，换出的发票内容应与收据的项目和金额完全一致。需要开票后付款的业主，出纳(或物业助理)会根据收费通知开具发票，并在物业财务部门进行登记，款项到账后核销。(1.5)填写收据要求：1 1.5.1)、如实填写。即必须按实际金额、项目、日期如实填写，不得弄虚作假，准确无误。(1.5.2)字迹清晰，不得涂改。如有错误，将在所有副本上加盖“作废”印章或写上“作废”字样，然后单独发行。(1.5.3),一次填写所有页面，内容、大小写数量必须一致，禁止分页。2
23、.支付规定(一)各小区的资金征收必须使用从物业公司取得并加盖物业公司财务专用章的统一票据。其他汇票或未加盖财务专用章的汇票不得使用。(2)收到的现金必须当日由收银员核对，并妥善办理相关手续，并及时入账。(3)o以转账方式收款的，应当及时通知财政部门办理出入金相关手续，并及时进行会计处理。(四)物业公司财务部门可随时查询票据使用人员是否按规定及时上缴所收款项，并定期检查已使用票据是否全部到账；把它写下来。3.支出规定(1)工资成本。人事部核对员工考勤和人事变动情况后，制作当月考勤表,报物业公司经理审批，再报财务部。，审核无误后，交物业经理签字，并报总公司财务部审批。(2)员工福利。对于员工福利产
24、品的发放，如：防暑降温产品、节日礼品等，根据实际情况，本着节约的原则，各物业部门制定计划和所需资金，并上报给物业公司经理，报总公司财务部审批。经董事会成员签字同意后方可实施。(3)、维修费用。社区项目的维修费用，报送维修项目按审批程序办理：物业公司经理一总公司财务部-董事会成员签字盖章。经财务主管审核后方可办理付款手续。(4)日常开支的成本。差旅费、办公费、电话费、保洁卫生费、保安费、商务接待费、绿化费、社会保险费等按各小区报送的支出预算，在预算内的费用由各社区报销由经理报销报销须经物业经理批准，总公司财务部审核，董事会成员签字后方可办理。会计师应严格核对原始票据。用于报销的票据原件应当符合国
25、家有关法律、法规的规定。除特殊情况外，必须是发票。书写金额要准确，字条要整齐、无污迹。对不符合上述要求的票据,财务人员应当予以拒收。上述费用项目超出预算的，应向物业公司报告，说明情况及超支原因。物业管理公司管理层同意后，报董事会成员批准，经董事会成员同意后方可实施。(五)水电费。水费由供水公司减去社区业主应承担的收缴项目费用，即为物业管理中心应承担的水费。电费由供电公司计算收取，减去每个业主电表应承担的电费和公共设施分摊的用电费，即物业管理中心应承担的电费。以保证支付期间的水电费。社区不得将这些收款用于支付日常开支，以免影响水电费的正常支付。(6)对需要划转结算的各项支出，经物业经理审批签字，
26、送总行财务部审核，董事会成员签字后，在支票开具中登记，登记簿，并加盖财务专用章和法人印章进行支付。.4、财务报表：(D每天各小区出纳填写每日收款报告给物业公司出纳，物业公司出纳汇总上报给公司领导。(一)报表应当注明当日金额的增减。三，会计1、统一设置以下会计科目:（1）营业收入：主要计算物业社区向业主（或物业使用者）收取的物业管理费；社区收取的停车费；生产成本等；（2）营业费用：主要核算物业、水、电、维修、保洁、园林绿化等部门发生的费用；明细科目：工资、折旧费、办公费、其他费用、低值易耗品摊销、长期待摊费用摊销、福利费、维修费、清洁费、电费、水费、社保费等。（3）财务费用：主要核算银行托收、手
27、续费、支票费用、利息收入等；（4）其他应收（应付）款：主要核算装修期间的收付款和保证金。2、会计报表（1）财务结算日为月末最后一天。（二）会计师应于次月10日前将会计报表报送物业公司财务部。并将本月应缴税款明细报总公司审批，审批后报税。四、档案保管1.使用过的收据存根将在付款和注销登记后由物业公司会计保管。2.财务档案应按照财政部会计档案管理办法的要求进行整理、装订和归档。3、本年度会计资料由物业管理中心会计部保存。次年新开户后，上一年度财务数据全部交总行财务部存档。4、归档的会计资料不得外借、外借。查阅、复制或者摘取会计资料，应当经董事会成员或者首席财务官批准，并办理相应手续。五，检查控制1
28、、会计必须每月检查社区出纳的财务工作，包括收据的填写、收据、注销；原始文件的归档和存储；账簿登记和账证一致性；.检查内容经双方签字确认后，以书面形式报总公司财务部。各小区收银员的收费工作进行检查和监督，对不符合收据发票使用规定和收款规定的行为及时报告。3、会计师必须每月与集团公司核对当期付款情况，并在报表上签字，确保双方账目清楚。4、物业管理公司财务应及时核对各小区收到的票据收销情况，发现问题及时向有关领导反映。五、物业公司财务与总行财务不定期对各小区财务收支情况进行联合检查或抽查。6、根据公司领导安排，聘请外部会计师事务所对物业公司各小区财务收支执行情况进行年度专项审计。六，相关职责1、物业小区各出纳直接负责现金收支，会计负责监督，小区物业经理负责管理。2.禁止在账户外开设私人账户，不得向账户内收款等，禁止不使用统一规定的票据托收、私刻公章等，否则将直接举报提请董事会严肃处理。三、会计档案的保存期限按照财政部会计档案管理办法的规定执行，因保管不力造成档案丢失的，由保管人承担责任。4、因不遵守本管理办法给公司造成经济损失的，有关责任人应当全额赔偿。本制度由总行财务部负责解释和修订。
