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1、XX绿洲国际可行性研究汇报XXXX房地产开发有限企业2011年12月28H第一部分、XX绿洲国际基本状况分析一、项目形成背景XX-绿洲国际位于XX市龙马潭区龙马大道旁，南侧紧临龙马大道中段。本项目总用地面积40193平方米，合约60亩。整个地块形状较为规整，呈较规则的矩形，南面沿龙马大道方向长约235米，东西方向最宽处约185米，用地性质为住宅兼商业用地。本项目建筑限高为100米，最高可规划修建33层0高层建筑。项目旁边有广泽上城（多层居住小区）、茂源大厦（兼容商住的高层单栋建筑综合体）等商品房项目，但这两个项目B住宅房源目前都已售罄。加上项目背靠的蜀南气矿职工小区、碳黑厂员工居住区，以及未来
2、两年即将建成入住的龙城丽都以及本案，区域内新增居住人口众多，区域内的人气指数将持续攀升。伴随区域居住人口的增长，各新建小区商业的投入运行，以及摩尔玛商城、苏宁电器等0开放，春雨路餐饮商业B向外延伸，区域商气将同步提高，区域市政、生活配套设施也将愈加完善。本项目地块处在龙马大道版块关键地段，在以上项目的环抱中，且规模优势明显，伴随区域的发展，未来发展潜力巨大，本项目业主们必然能享有到更为成熟的I、高品质的1都市生活。二、项目开发条件1、土地状况及周围景观状况本项目地块南面为都市主干道龙马大道中段，北面为已建成日勺广泽上城小区，东面为茂源大厦及摩尔玛超市，西面为待开发用地，交通便捷、配套设施齐全，
3、区位优越，是商业和居住0黄金地段。龙马大道中段为区域的关键地段，从规划上看，项目周围除茂源大厦为高层建筑外，其他均为多层建筑，视野非常开阔。项目距龙马潭区政府等政府部门相隔不远，周围市政、生活配套比较齐全，目前条件基本能满足生活规定。但实际上，项目0生活半径还可以延伸至龙马大道内侧，这就使项目有了更为丰富0生活配套，为项目打导致为区域0一流品质楼盘奠定了基础。2、项目开发的基本市政基础及公建配套设施状况(1)道路与交通XX绿洲国际紧临都市主干道一一龙马大道，交通条件优越，区内有237、241、216、217、207、观光巴士等多路公交线路。从项目地块出发，横穿龙马大道，步行4T0分钟即可抵达城
4、北餐饮美食街。从龙马大道更可在10分钟左右，即可直达高速路，出行极为以便迅捷。(2)生活基本网络设施本区域市政管网配套设施相称齐全，都市给排水管道、电力系统、天然气供应系统、电信网络等设使都相称齐全，与宗地的接口很近。(3)其他平常生活场所设施政府部门：龙马潭区政府、法院、检察院、武装部、交警大队等政府部门。公园：杨大山公园。购物：紧靠摩尔玛商场、苏宁电器商城等，周围尚有诸多临街的大小超市,人气鼎沸。酒店：银河大酒店、帝都大酒店等。市场：农贸市场、建材市场、汽配城等。餐饮：艺夫天下火锅、春雨路餐饮一条街、咖啡厅、火锅城等中餐、高中低级茶楼、娱乐场所齐全，能满足不一样阶层人士的需求。医疗：龙马潭
5、区中医院。学校：汇丰幼稚园、城北学校、外国语学校等。银行：中国工商银行、XX市商业银行等。三、项目优势与劣势分析1、优势项目位于城北龙马大道版块关键区，交通便捷，出行以便。周围有商场、学校、公园等配套，相对较成熟，有助于高档住宅小区的打造。周围目前居住人口较多，未来发展潜力大。广泽上城、茂源大厦等项目已售罄，碧水槟城、龙城丽都销售也将靠近尾声,锦华万象城目前刚刚启动，项目入市尚需时日。因此，目前项目周围在售项目少，竞争相对趋缓，不会导致大量客户分流。伴随周围居住小区的入住，摩尔玛商场开业，周围配套将逐渐完善，区域居住气氛已基本成熟。区域目前房价相对较低，房产未来升值空间大。2、劣势项目所处龙马
6、大道，两边重要为汽配行业经营，在XX人心目中，居住形象相对欠佳。龙马大道为主干道，通往高坝等工厂集中区，过往车辆中，大型货车等较多，比较闹。相对XX市中心半岛、城西、城北沿沱江片区等其他居住区，现实状况更差。一但未来2年后，伴随西南商贸城等大型综合市场的建成，区域汽配行业将整体搬迁。同步，龙马大道景观改造工程的完毕，以及XX大剧院、五星级酒店、会议会展中心、新客站的建成，龙马大道的现实状况将得到极大的改善，将成为XX新的高品质、高端居住版块。第二部分、XX绿洲国际开发经营外部环境研究一、项目开发宏观投资环境分析1、XX市经济发展形势2023年前三季度，XX市经济延续了2023年以来复苏向好日勺
7、走势，投资、消费继续实现平稳较快增长，工业经济高位稳步提高，对外经济继续复苏，社会民生持续改善，展现“高位较快增长、增幅平稳回归”B态势，全市经济由持续复苏转入平稳较快增长阶段。前三季度全市实现生产总值498.0亿元，按可比价格计算同比增长16.8%,增幅比上六个月回落2.5个百分点，比去年同期提高2.0个百分点。其中，第一、二、三产业分别实现增长值86.8亿元、262.6亿元和148.6亿元,分别增长4.1%28.9%和7.3%。从总体上看，前三季度全市经济展现生产供应稳定增长、内外需求迅速增长、经济效益明显好转、经济活力继续增强B基本特点。其中，农业生产形势良好前三季度全市实现农林牧渔业总
8、产值为140.8亿元，增长4.2机工业经济高位稳步提高，市委、市政府积极推进“四大园区”建设，加紧发展“四大产业”，前三季度全市规模以上工业实现工业增长值237.1亿元，增长30.7%,增速居全省第4位。第三产业前三季度保持增长，全市实现第三产业增长值148.6亿元，增长7.3%。固定资产投资高速增长前三季度，全市完毕全社会固定资产投资319.1亿元，增长31.5%增幅比前8个月提高1.2个百分点，增速高于全省16.5个百分点，居全省第5位。其中基本建设投资和更新改造投资分别完毕126.0亿元、131.3亿元,分别增长21.0%、52.4%。消费市场需求旺盛，前三季度全市实现社会消费品零售总额
9、184.8亿元，增长18.2%,增幅比上六个月加紧0.2个百分点。居民收入稳步增长前三季度城镇单位在岗职工平均工资19220元，增长10.3%0城镇居民人均可支配收入12033元，增长12.3%,列全省第9位；农村居民人均现金收入达4266元，增长13.0%o企业景气指数回升，三季度在XX161家被调查企业中，企业家对目前宏观经济景气状况持“乐观”态度的占38.9%,较上季度上升了0.4个百分点;认为“一般”的占52.9%,上升了2.3个百分点；认为“不乐观”0占8.2%,下降2.7个百分点，以此为据计算日勺全市企业家信心指数为130.7,比上季和去年同期上升3.1和12.7点，在中度景气区间
10、震荡上行。分行业看，景气监测的八大行业中，企业家信心指数呈四升三降一平日勺格局，其中：建筑业、房地产业、交通运送仓储业和工业的企业家信心回升，其企业家信心指数比上季回升了14.3、14.2、ILl和2.7点，分别到达141.3、95.2、116.7和136.5。在全国经济形势看好的大背景下，未来几年，XX经济势必也会展现上升态势，居民收入、消费支出等也会对应增长。从这些方面来看，XX-绿洲国际的宏观投资环境仍是积极、稳定0,开发商0投资风险也对应减少。2、未来，XX都市发展规划XX市最新的都市定位为：具有港口都市特性的水陆交通枢纽和商务中心，以化工、能源、食品、机械等为主导的现代化综合性都市。
11、XX市将建设成为长江上游沿江发展轴及川滇黔渝结合部特大都市和区域性中心都市。到2023年，主城区人口到达100万人，建成城区面积100平方公里。也就是说，在未来3-5年，XX市主城区要增长约30万人，城区面积将扩大近1倍。XX绿洲国际所处日勺城北组团，将与中心半岛组团构成新B中心城区，加上其他都市功能组团，整体形成“一心、两带、多组团”日勺都市空间布局。城北组团北至隆叙铁路，将形成以金融商贸、教育、体育、办公、居住等职能为主的综合性都市中心区。从房地产发展的角度讲，都市向北扩容，无疑会使城北0居住价值深入提高，龙马大道版块的房产升值潜力也将提高。二、项目开发微观投资环境分析1、XX市政府部门对
12、房地产的支持力度2023年前三季度，XX房地产开发投资平稳增长。前三季度，全市完毕房地产开发投资37.7亿元，增长20.9%0房屋施工面积696.1万平方米，增长23.6%,其中住宅施工面积608.3万平方米，增长25.2%。房屋竣工面积146.8万平方米,增长42.4%其中住宅竣工面积130.5万平方米，增长41.7机上述数听阐明，XX市整个房地产市场处在一种平稳、积极、向上的发展态势当中。从未来的都市发展来看，政府的多种发展规划对房地产业也有比较积极的推进作用。如：2023年10月30日，XX市都市规划委员会组织召开XX市都市总体发展概念规划专题研讨会，XX市由此成为省内除成都市外首个开展
13、概念规划日勺都市。XX未来都市规模定位为特大规格中心都市，在特大都市中饰演中心都市的角色。都市品位是特色都市，都市布局是组团型都市，要结合XX两江汇合、丘陵都市的特色进行规划，努力体现XX的山水园林都市风貌和独特的都市特色。为此，从2023年8月起，XX新一轮都市总体规划修编工作启动。计划至2023年12月，完毕XX市都市总体规划修编方案编制和报批工作，届时，一种崭新的XX将扬帆起航。未来，伴随XX市园林都市、卫生都市、森林都市等建设的逐渐深入，在政府的积极推进下，各项市政、生活配套将更趋完善，相信XX的生活指数将深入提高。2、XX政府部门对房地产的政策推进近年，政府部门出台一系列“利好政策”
14、，引导、推进XX房地产发展。例如：2023年在全省率先实行房地产开发项目资本金管理制度，起到了积极效；2023年下六个月，国际金融危机来袭，本市就在加紧保障性住房建设、财税信贷支持力度、购房补助、减少住房交易税收、放宽住房公积金贷款、盘活存量建设用地、房地产开发企业所得税按下限预征等方面出台了一系列重大“利好政策”，客观上增进了2023年XX房地产市场的复苏。2023年来，在国内房地产市场整体调控力度逐渐加大的大背景下，XX市政府并没有在政策上给房地产市场以更大压力，也从客观上推进了2023年XX市房地产市场的火爆。未来几年，XX将加紧发展步伐，伴随房地产经济支柱地位0提高。估计XX地方政府会
15、以较为稳健B思绪推进房地产业健康发展，房地产政策上估计不会过于严厉，以吸引房地产投资、推进“宜居XX”的进程、推进都市经济的发展。这将会对XX绿洲国际的开发、资金回收其积极影响。三、项目经营市场环境分析1、二年内，XX房地产发展走势到2023年，XX市主城区人口要增长约30万，城区面积要括大至100平方公里，都市化进程速度明显加紧。XX市老城区可供开发的土地日益减少，主城区必然向外扩张，将向北、向西、向南扩容。政府“一心、两带、多组团”的规划深入贯彻，城北组团的中心地位逐渐显现，房地产开发价值无疑更高。城南组团受交通等影响，速度会相对更慢，待国窖广场大桥修建完毕后会逐渐进入高潮，但这应当是在2
16、023之后了。因此，近2-3年，购房者关注0重点区域仍是城西、城北，但城南伴随几种大盘B亮相、交通瓶颈B突破，也将得到更大关注。伴随都市向外扩张，城西、城北新推的土地逐渐升高，城区最高地价（不含市中心）已到达235万每亩，通过容积率等规划指标测算，成本最高己到达3000多元/平米。2、二年内，商品住宅产业发展趋势鼓励刚性需求，遏制投机性需求。为继续整顿和规范房地产市场秩序，增进房地产市场的良性健康发展，贯彻中央、省有关房地产有关调控政策，XX市将切实增长中低价位、中小套型一般商品房以及经济合用住房和廉租房的供应，合理引导住房消费，鼓励居民正常的住房消费需求。同步还要严格执行差异化住房信贷政策，
17、坚决克制投资投机性购房需求，引导XX市房地产市场理性发展。加强监督管理，规范开发企业经营行为。按照国办发（2023）4号文国务院办公厅有关增进房地产市场平稳健康发展的告知和川建房发2023218号有关开展房地产开发企业经营行为专题检查的告知规定，XX市将继续加强对全市房地产开发企业土地限制和炒地行为、违法违规建设行为、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价行为及其他违法违规行为进行专题执法检查，规范房地产开发企业的经营管理行为，从而增进XX市房地产市场健康、平稳发展。3、二年内商业用房发展趋势为指导XX市商业分级设置，加强XX市零售商业的规范化、科学化管理，优化商业布局，有效配置资源，增进商业发展，增强
18、商业综合竞争力，全面提高商业发展水平，把XX建成川、滇、黔、渝结合部区域商贸中心和长江上游地区商贸服务功能完善0港口新城。2023年，政府部门对XX市都市商业空间布局体系进行了调整，将形成“以一带四，众星拱月”0基本格局。即以一种市级商业中心（白塔商业中心）为关键，围绕该中心规划建设三个区域商业中心（城西、城北、纳溪）和一种商务会展中心（茜草），整体形成覆盖整个市区、资源共享、特色互补且与当地经济发展良性互动的商业功能空间布局。同步，以小区商业、专业（特色商业）街作为补充，全面构建具有自身文化特色且富有层次性和立体感0都市商业级次构造。位于城北新区，龙马大道与春雨路交叉口西南，规划为城北新区大
19、型零售商业设施集中发展区。区域将发展成为服务城北组团B综合性商业中心,满足区域居民平常消费需求，发挥都市文化体育中心功能，成为都市商业中心的有益补充及龙马潭区零售业发展亮点。区域将预留停车场、过街天桥、地下通道等公共服务设施用地；新建百货店、大型超市，大中型专业店、专卖店；鼓励发展中高档餐饮、文化和休闲娱乐网点和金融贸易、宾馆、酒店等服务设施。严禁在商业发展区内发展建设各类商品批发市场、仓储商场和物流中心，控制住宅底商类的小型网点发展。XX绿洲国际地块，正处在城北商业中心的关键位置，其商业价值将伴随政府规划时实行逐渐彰显，商业开发潜力极大，未来商业价值炽手可热。4、项目周围区域，商品房地产市场
20、未来2年内发展展望从整个龙马大道版块发展看，未来几年，政府将对龙马大道实行重点打造。首先是沿龙马大道两侧的汽配行业将整体搬迁，龙马大道的商业形态将会发生一次大变动。加上摩尔玛超市、苏宁电器时进驻，春雨路餐饮商业B向外延伸，项目所处片区有望形成城北的“餐饮、休闲、购物集中区”。另一方面，龙马大道景观改造工程己经开始实行，将打导致“XX第二条景观大道”。并在龙马大道板块，建造XX大剧院、五星级酒店、体育城、西南商贸城、新客站等。这几大举措，将在未来2-3年内逐渐见效，必然会推进区域人居环境的升级，提高区域居住形象、商业形象，对本项目的居住环境非常有利。并且，片区内未来两年内的J可开发项目也屈指可数
21、，且相对本项目而言，在地段、规模、规划、配套等方面，能形成直接竞争H项目有限。即便是未来有新0地块、新0项目开发，但从上市时间看，估计都会比本项目晚，对本项目的销售不会导致太大B影响。5、XX绿洲国际目的消费市场分析精确地说，XX绿洲国际的目的消费者有如下几种特性：(1)第一种目的消费群：三房及以上的消费者他们中有较多日勺二次置业者，对居住舒适性规定更高，因而在面积上要考虑舒适型的功能全面B设计。他们有很好日勺事业基础，经济收入持续、稳定增长，人口构造发生增多的变化，原居住空间不符合目前的需求。他们09“购房决策者”是处在家庭中坚地位的丈夫，但父母、妻子和孩子是“影响购房决策者”，同步他们的购
22、房心理更成熟，也比较理性。他们对居住环境B规定较高，因此他们会对周围环境和项目自身塑造0条件进行多方0考察。(2)第二种目的消费群：二房的消费者他们属于中等收入群体，购房时渴望与崇高的邻居为伴，因此高档小区对其有吸引力。他们大部分是两口之家，未来也许有人口增长，目前经济实力有限，因而性价比对于他们来说更重要。第三部分、XX绿洲国际规划设计方案可行性分析一、市场定位1、市场定位根据前期的宏观经济环境和商品房地产市场研究分析，结合我司0经营目0和既有B优势，我们将XX-绿洲国际时目的市场定位于XX市中高档住宅，为崇高人士B居住选择。2、市场细分(1)区域特性龙马潭区50%、周围区县30%、市区其他
23、区域及外地20%。XX购房者对区域较看重，在龙马潭区购房0客户以龙马潭区及周围区县、乡镇B客户最多。换房及周围乡镇进城0客户所占比例较大，产品的性价比在更大程度上决定他们的购屋意向。(2)年龄特性及职业特性他们年龄在25-50岁之间，有足够0首付款，月收入较高，并且稳定，具有中高档消费实力。他们中间，政府公务员、企业单位员工、教师等事业单位员工、中小企业业主所占比例较大。这部分人有较高0知识、文化水平，工作较忙，但愿居所位于市区，并且交通以便。他们对房地产有一定理解，曾自己或陪朋友看过房，对XX房地产市场有一定理解，已对电梯公寓的有了一定的接受程度。(3)既有住房特性他们至少是两代人共同居住，
24、部分家庭三代同住，因此但愿居所在满足两代或三代人共同需求0同步，公用空间与私密空间布局合理。其中相称部分人为二次以上置业者，他们有固定0住所，不过对目前0居住环境不满，想转换到更好的、更有档次的居住环境。二、项目定位1、功能定位XX-绿洲国际物业基本功能定位于居住功能，同步根据规划条件规定，充足运用地块0商业价值，在临龙马大道0地段开发出适量0商业用房。2、档次定位中等的价格，中高档的品质3、价格定位通过对近两年XX市房地产市场、以及项目周围各个楼盘0监控，显示：目前城西高层住宅售价重要集中在3800-4500元/平米，城北区域高层住宅售价重要集中在3300元一4000元/平米。XX-绿洲国际
25、日勺地段、产品规划在城北区域具有绝对的领先性，按照市场竞争规律，价格将高于区域高层售价。但结合我企业的抗风险能力，我们将住宅单价范围大体定在3300-4000元/平方米，总价范围在30万40万元左右，与区域水平基本持平，以实现“性价比二商铺一层均价定位于约900010000元/平方米；二楼、三楼及以上均价定位在约4500-5500元/平方米。三、XX绿洲国际既有规划设计方案简朴描述从XX绿洲国际日勺总平规划方案看，本项目采用围合式规划布局，整个小区共有11栋高层建筑，大部分为南北朝向，少许为东西朝向。项目体现“以人为本”的规划建设理念，体现人与自然0友好共生，设计主题为“低密度、人文、健康、运
26、动:规划容积率为3.49,建筑密度为21.8%,绿地率38.9%。项目导入了“大围合、大中庭”概念，中庭绿化面积高达13000余平米，园林尺度奢华大气，具有豪宅风范。小区临龙马大道区域考虑了部分商业裙楼，充足运用地段的商业价值。但在商铺规划设计上，注意了减少商业对小区的影响，以保障整个小区居住的舒适性与高档品质。从单体建筑风格上来看，整个小区建筑采用了新古典主义手法，把抽象0古典主义元素运用到了现代高层建筑之中。将古典主义0雅致、浪漫情怀与小区建筑相融合，整体感觉高贵、华丽，但不失大气、时尚，也与小区的中高档品质定位相匹配。第四部分、XX绿洲国际开发建设实行计划可行性分析一、项目开发周期安排根
27、据消费市场有效容量状况和企业既有B资金状况，XX绿洲国际将分批进行开发，估计3年时间完毕所有开发工作，安排如下：1、位置：龙马大道2、建筑及开发面积：197281平方米(1)住宅：129063平方米(2)商铺：20239平方米(3)地下车库：48089平方米(4)物业管理用房：206.86平方米3、工期安排施工周期：2023年8月2023年8月。项目建筑、景观施工单位通过招标产生。二、开发施工工期可行性分析本项目住宅楼重要由11栋17-33层0高层建筑构成，其中17层、18层、22层、25层、28层的建筑各2栋，33层建筑1栋。计划一期为1、2、10、11号楼，17、22层的J建筑各两栋；二期
28、为3、4、5、6、7、8、9号楼，18、25、28层建筑各两栋，33层建筑一栋。一期主体施工时间计划为2023年12月一一2023年12月，考虑到小区工程建设、销售0延续性，二期工程会在2023年中展开，持续至2023年。第五部分、XX绿洲国际项目营销可行性分析一、本项目物业关键使用价值分析从既有的方案来看，整个小区环境景观很好，景观内外结合，互相呼应，建筑外观华丽、高档，户型设计合理，对于目的消费群而言，是具有相称吸引力的,是可以充足满足本项目目的消费市场对住宅的需求的，十分合用于居家生活和商业物业投资。二、本项目物业附加价值分析1、设计方案对项目价值的提高项目规划为高层小区，也是区域内第一
29、种纯高层小区，在龙马大道具有领先性、标志性特性。项目建筑立面采用新古典主义风格，大气、华丽、高贵，能从周围高层单栋现代建筑、以及多层建筑中脱颖而出。项目采用围合式、大中庭布局，中庭景观面积高达13000余平米，且大部分户型可观中庭，其建筑、景观效果能有效提高项目价值。2、小区配套对项目价值的提高项目自身规划的生活配套设施完善，有商业街、会所、运动场等，能满足休闲、购物、休息等多种需求，且空间独立而完整，能有效地提高项目的品质，提高项目居住价值。3、地段对项目价值的提高本小区位于龙马大道外侧，周围无遮挡、视野极佳。区域有美食街、大型购物商场、医院、学校、农贸市场、酒店等完善的市政、生活配套，作为
30、区域第一种高端电梯物业，地段是增长高层承认度，提高物业价值0一大优势。三、本项目物业市场竞争力分析本项目启动前，对市场进行了充足B调查研究，在尊重市场的基础上，作出了对应0目0市场定位和项目定位，应当说本项目定位科学精确，真正顺应了市场需求。从都市总体发展、区域规划来看，区域未来的住宅、商业需求量是极大的，既有土地开发量在未来2-3年无法完全满足市场需求，展现供不应求态势。而从竞争环境来看，区域在售项目多层居多，小区环境无法与本项目相比；在售和即将推出0高层项目，则体量较小，规模上无法与本项目相比；而未来新推土地则在地段上更差，时间上更滞后。市场上竞争压力不大，加上本项目B产品规划具有领先性，
31、我们相信本项目在竞争中，具有强劲的优势。四、本项目销售周期可行性根据市场竞争现况，结合企业发展需要，销售时间定为3年，即：2023年12023年1月至2023年12月，完毕一期90%销售。2023年1月至2023年12月，完毕二期房源及一期尾盘、商业的销售。根据XX市场单个项目年销售量调查，高档项目住宅年销售量一般在6-8万平米，本项目住宅总共129063平米，按照正常水准，3年之内完全可以完毕销售任务。第六部分、资源保障力分析一、企业实力保障XX绿洲国际是由XXXX房地产开发有限企业投资开发的高档住宅小区项目。XX房产创立于2023年3月，具有3级房地产开发资质。近23年来，XX房产成功开发
32、了绿园小区、XX小区、海泉大厦、高坝农贸市场、鑫源小区、红星花园、鱼塘农贸市场、枫林小区、太伏苑小区、华香苑小区、XX-金河春色等多种房地产项目，具有丰富0房地产开发经验。数年来，企业坚持“诚实守信、脚踏实地”的企业原则，为XX购房者打造合理、安全、舒适的住宅，形成了务实、创新B企业风格。2009年5月26日，XX房产以91万元/亩的地价拍得“XX绿洲国际”地块,号称“2023年XX第一拍”，发明了龙马大道地价新高，也为2023年XX房地产市场走出2023年的寒冬，恢复购房者信心注入了一剂强心针。XXXX房产期望通过“XX绿洲国际”项目，实现产品0“升级换代”，协助企业步入XX一线品牌房地产开
33、发企业之列。二、企业管理及人力资源保障XX地产实行现代化管理、规范化管理，一直坚持团结、务实、敬业、创新B企业精神和顾客至上、服务为荣0经营理念，致力于打造即能体现泸州都市文化经济风貌、又能受到XX人忠爱的产品。短短几年，XX地产不停发展壮大。目前，企业在工程、记录、预（决算）算、水电、施工、财务、计算机、法律、营销等各个岗位上积累了大批专业人才,并建立健全了各项规章管理制度。企业以丰富B筹划、超前H开发理念、全面0服务、为XXB建设获得了有目共睹的业绩，现已成为XX市颇具著名度0房地产开发企业。三、技术资源保障1、规划设计能力我企业专门聘任国内多家规划设计企业进行设计，进行建筑总平、户型和立
34、面规划，并经多方专业人士讨论，最终敲定该方案。2、施工及监理能力作为房地产开发企业，我们将重要面向实力雄厚的建筑企业招标，在施工质量和施工速度上将会得到有效保证。而企业内部的工程部拥有多名各有关专业的工程师，构造合理，人员专业知识富余，经验丰富。四、社会资源我企业除了充足挖掘自身内部0能量外，还积极运用各类有关社会资源，如邀请专业B房地产筹划顾问企业为项目、企业长远发展出筹划策。在我企业近的不停发展中，我们也建立起了某些长期友好合作单位，他们专业性强，信誉好，能有效增进我企业的发展。第七部分、投资估算一、项目一期开发建设成本估算本项目工程建设投资估算，重要根据项目设计方案、施工过程、修建各类房
35、屋栋数、构造、面积以及有关的建筑安装工程承包协议和工程概算，并结合XX市同类建筑项目以及房地产有关技术经济指标进行结算。一期土地面积17150.6平方米，建筑面积77928平方米。经估算“XX绿洲国际”项目一期开发建设总成本为13660万元，详细项目建设内容、估算指标及投资额如下：XX绿洲国际（一期）建设投资构成状况表编码工程项目（费用）名称造价或费用（万元）计算公式或阐明1土地费用23652前期工程费用2212-1规划及建筑设计费103一期建筑面积7792811TX单位指标13.18元nf2-2地质勘察费102-3场地平整费87土石方量7万立方米X12.5元2-4环境评估费、设计费203基础
36、设施、配套设施建设费2280编码工程项目（费用）名称造价或费用（万元）计算公式或阐明3-1电梯160每幢楼2台，一期4幢楼合计8台，每台20万元，3-2水电气、消防、安防、电信、电视873按一期建筑面积112元/平方米3-3绿化及室外工程1247按一期建筑面积160元/平方米4建筑安装工程费70144-1土建成本7014一期建筑面积77928mjX900元布直接费合计118801+2+3+4共4项的和5管理费用1506销售费用600（按一期均价3500元/肝估算）6-1销售提成55按销售收入2%。6-2广告宣传费等销售费用545按销售收入2%7开发期税费、规费4457-1都市市政建设配套费38
37、0一期建筑面积X30-65元/肝7-2散装水泥调整基金63元/吨7-3墙体材料专题基金55一期建筑面积7元/平方米缴纳7-4白蚁防治费4按项目缴纳（一期分摊）8其他费用及不可预见费809财务费用505间接费合计17805+6+7+8共4项的和而开发建设成本合计13660直接费+间接费二、项目一期投资来源及资金使用计划表时间投资总额（万元）资金来源（单位：万元）自筹资金银行借款销售款其他2023年8000400060002023年56603660合计13660400060003660从上表我们可以看出，只要能获得银行界一定程度上的资金支持，本项目资金运转是相称流畅的，不仅能有效保证本项目顺利运作
38、，并且还能支撑企业的延续性发展需要。第八部分、经济效益分析一、项目一期总体财务评价1、项目一期销售总额估计为26414万元。住宅的销售，一期住宅面积约3.3万平米，按均价3500元/平米计，销售收入为11550万元。商业的销售面积为20239平米，按整体均价5000元/平米计算，销售收入10064万元。地下车位面积约2.4万平米，按平均约2023元/平米的车位售价计算，地下车位销售收入约4800万元。2、项目一期估计实现税前利润为12754万元。（住宅+商业+车位）二、项目一期成本分析工程建安成本包括：由土建成本和安装成本构成，包括桩基、主体、装饰、电梯、消防及通风等费用。其他建设费用分析:指
39、在建筑过程中发生的有关费用，包括建设单位管理费、勘察设计费、报建费、前期营销费、建设期贷款利息、土地转让金、不可预见费等。项目一期单位建设成本为:总投资成本13660万元/总建筑面积77928平米=约1753元/平米根据市场调查，目前区域内高层售价整体区间大体为3300-4000元/平米，到本项目对外销售时，在正常状况下，市场应当尚有一定的价格上升空间。因此,项目投资利润率应当可以更高。三、项目一期所得税估算根据2007年3月16日公布并于2023年1月1日起执行的中华人民共和国企业所得税法及其实行条例等有关规定，本项目企业所得税率取25%。项目所得税二利润总额（应纳税所得额）X25%二127
40、54万元X25%=3188万元三、项目一期损益估算本项目一期利润总额为12754万元；所得税为3188万元；税后净利润约为9566万元。六、不确定性分析影响本项目一期效益的重要原因是：工程造价上升和销售收入下降，针对这两个原因单独变化时，预测财务指标（利润和利润率）的敏感程度。敏感性分析如下:项目一期整体敏感性分析表财务描述（万元）序号敏感原因税前利润（万元）销售利润率税后利润（万元）税后投资利润率1基本方案1275448.28956636.212投资成本上升10%1138843.11914134.63投资成本下降10%1412053.451059040.14销售收入上升10%1539558.
41、251154643.715销售收入下降10%1011338.28758528.71七、小结XX绿洲国际作为未来龙马大道的标志性小区，有很好的市场前景。该项目的建设，首先可为国家提供数千万税金，另首先扩大市场需求，发明就业机会。项目不仅能提高人居质量，改善人居环境，并且对推进XX大都市建设进程具有一定0作用，社会效益明显。XX-绿洲国际项目，总体平面布置、道路、管线工程布置、建筑布置是科学合理的，该项目开发建设有宽松的政策作保障，有充足的投资来源作后盾，投资估算科学合理，投资风险小、偿债能力强，经济效益和社会效益良好，具有开发潜力和市场发展前景，项目开发建设是可行的。XXXX房地产开发有限企业二零一零年十二月二十八日
