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1、聚宝山公招商方案及商业定位筹划2023年8月聚宝山招商方案阐明2专家阐明，要点提领3聚宝山公园定位论述5市场分析，财务预测9聚宝山招商方案阐明1、招商方式：通过我们对市场及周围的深入调研，归纳出本项目目前的现实状况如下：1）远离老式区域，周围新区未成熟，加之高铁、绕城公路、老铁路等的影响，商业价值需要培育,目前价值轻易被低估。2）依托公园景观的商业体需要根据各建筑体详细状况进行深入，同步对商户规定较高，重要倾向于有一定综合实力的I。3）由于公园规模较大，开发周期较长，需要加强统一运行B理念，整体上要具有连贯性和关联性。小结：项目自身模式已经是创新，我们但愿通过对项目节点的逐渐实行到达项目日勺发
2、展，并通过良好的市场化运行得到稳定的投资回报。在目前市场对此类商业价值认同存在差距的同步，我们提议通过整体自身经营为主和专业团体的配和主导模式来实现项目效益最大化。2、定位业态（参照业态分布图）1）南门区域：临近奥特莱斯，提议作为其配套预留商业用房。2）北门区域：临近仙尧路，提议配套公园和尧化地区的商业，以大型餐饮、特色餐饮、特色娱乐、商务酒店、休闲等业态为主。3）山顶区域：高档度假酒店及配套、企业会所、高端休闲会所，突出私密和悠闲的业态。4）其他区域：多处在山势平缓地区和公园内平原地带，这几处建筑提议以大型餐饮会所、企业会所、酒店配套等业态为主。3、租金测算（见附件）成本测算和市场比较法己经
3、通过详实B调研数据（另见附件），23年不到的投资回报周期己经是效益最大化的体现。专家阐明，要点提领聚宝山公园定位工作阶段我们合计开了2次专家论证会、2次企业汇报会和若干次部门讨论会。部分记录如下：一、2023年1月初专家讨论会参与人员：市城建集团顾问领导、市旅游局领导、市委宣传部领导、高校专家和媒体领导等。第一步：结合专家评审意见和本单位定为筹划提案进行修正1、公园经营模式要以“低碳、环境保护”理念为指导方针，提议配套经营项目以“村落”模式分布，并与园区内自然环境紧密相结合。观点：将我们提议的“基地谷”概念从消费延展性、投资先后性、效益最优性等角度进行考虑，以落地的可行性为重要目的，充足考虑市
4、场需求、基地务实问题。2、根据目前南京旅游市场现实状况，考虑增长演艺项目，加强与各宣传媒体的联络，做好公园宣传工作。观点：充足理解南京乃至长三角周围都市主题公园、休闲公园项目演出类投资收益及形式等，考察上海为关键未来5年此类投资方向及趋势，参照他们媒体互动环节的设置和分析省内重要可运用媒体资源及形式。3、优化“慢生活”0概念，突出方案0关键项目，找准、细分目0消费群体，提议结合自身优势打造全国一流0自驾游集散中。观点：先要将自驾游这一形式进行市场分析，充足考虑可以借鉴和结合投资的关联配套业态，参照杭州休博会等形式，关键考虑慢生活业态包容性和可持续性发展的模式。4、针对“聚宝山”挖掘文化渊源，打
5、造精品都市公园，并对公园后期的管理模式进行细化、深化。观点：建立自身文化内容0切入问题（历史、消费观、人造景观等方向），运行模式中经营模式的细分。第二步：分析人群为关键，开展业态和品牌可行性分析以假定人群放置到业态上去，再由业态布局落点到品牌高度和维度。第三步，分析价格和服务可行性由品牌高度和维度落点到价格，首先为消费价格，首先为租赁价格，再由消费和租赁价格反推服务原则。二、2023年4月16日专家讨论会参与人员：市城建集团顾问、市旅游局领导、媒体领导等针对专家意见0修整内容1、广告语和Vl系统进行了深入推敲和完善，并结合专家 提出的完善以“聚宝”为文化关键的J思绪，突出主题特 色，明确Vl系
6、统中直接叫“聚宝山”；2、方案中深入将“体育休闲”、“聚宝山城”、“商业 休闲”完善，并在运行筹划活动中将“青奥”元素融合 其中；聚宝山公园旅游商业策划定位方案讨论会2010年4月16日上午9：00.由南京东部园林绿化玳设发展有限公司在五楼会汉室,组织有关专家对南京圣兰诧策划公司所做的聚宝山公园旅游商业策划定位方案进行论证.评审.与会专家对提请会议论证的方案进行了讨论和评议,肯定了策划方案的深入性和全面性,并提出修改完善的主要意见和健议，纪要如下：1、“魅力中山陵活力聚宝山”等口号需加以斟酌和修改.LoGo和项目名称设置应充分利用“聚宝”的文化核心，突出主题特色.2 .主J内容较丰富，应深化.
7、细化“体育休闱聚宝山城，“商业休闱”等主题策划，突出“奇臭”主屋概念,提升公El核心价值.3 .挖掘“露营基地”等项目创收点，提升项目附加价值；词整、深化汽车文化以及文化创意产业等微念.4,应对公园休闱项目与南门区域奥特莱斯项目的互动与衔接加以考虑；针对亲子游乐的项目应以中小型设施为主，与汤山新城大型游乐项目进行错位.专家签名：K-7、.三、综合以上专家意见，结合筹划方案之精髓，我们提出:休闲慢生活是从容应对世界的方式1、商业层面产品定语：国际郊野休闲摩尔筹划定语：顶级自然休闲生活汇集地；价值属性：占位及弥补空白，差异化，引领更多人群2、社会层面产品定语：国际郊野休闲摩尔筹划定语：魅力中山陵，
8、活力聚宝山；价值属性：商业与社会价值的融合，提高项目政治高度和价值属性聚宝山公园定位论述从5各方面进行论述1、人群定位我们的目的消费群是： 关键消费群：南京市及周围1-2小时都市圈白领阶层、成熟家庭简朴描述：1845岁；生活工作在本市;收入丰厚、稳定;品牌认知度强、消费理性、对消费环境在意；理念时尚、新潮，易接受新B营销方式;故意愿、有交通工具，可频繁光顾;其中青年夫妇、情侣、三口之家为主力消费群。 次级消费群：企业老板及其亲友简朴描述：2055岁;收入丰厚、生活条件优越;应酬多、好面子;品牌认知度强、消费欲望强;对环境和服务档次有较高规定。 辐射消费群：泛南京地区中高档消费者简朴描述：对时尚
9、敏感、追风意识强;与南京存在学习、工作或生活上B联络;有私家交通工具;对休闲消费有强烈需求;向往时尚品质B生活水准和品质。2、功能品牌定位关键部分（私密空间）延伸空间（亲子空间）3、业态定位天下美食坊自由空间休闲空间主入口广011儿乐GlXOItA建4尔夫i*青青鼻vtt云c&tM入口麟或休闲空间亲子空间新增长建筑曰建建钻4、价格定位消费价格（一般客单价50TOO元/人，增长消费频次；目的客200元/人以上）租赁价格（提议1-8年为一档，9-23年为二挡，详细参照财务测算）5、服务定位对于聚宝山公园运行工作的开展而言：将从公园建设过渡到公园运行，为聚宝山公园的管理运行主体，对公园的房屋租赁、广
10、告位开发、园事活动、管养工作进行统筹。市场分析，财务预测1、自身分析我们运用KPI指标将聚宝山公园的特色点汇到线再到面，提供充实B指标体系为聚宝山公园的主题定位建立根据，打造聚宝山公园模式。一公园建辘M硬性指标-公园功能体系KPl体系_公园人文体系软性指标1一KeyPerformanceIndicators关键业绩指标。建筑园林化、私密化、时尚化，内部实用化-J-富于特色外立面视觉冲击1.舒适/休闲空间卜特色群聚空间L身临其境的消费体验空间|塔尖效应：都市中的名片示范效应精彩活动：体验组合，活力聚宝山_功能复合：体现休闲综合体的复合COMPLEX尊贵权益：在其他物业内享有特殊权益投资效益：稳定
11、客流的引导者创新效应：建立新型专属消费模式高可达性9;1一：高密度、集约性II 整体统一性 功能复合性7一，二二一土坦便更堂遁性612：二一至回电整!圭j内外部关系完整性5一强大的对外幅射型 升值价值Strength优势分析51 .资源唯一性52 .政策扶持，创新公园运行模式，持有型经营53 .规模效应54 .建筑自身的特色和情调S5.项目周围可运用资源：仙林高校、徐庄软件园、高尔夫、马会、尧化新城等Weakness劣势分析WL与市区距离较远，公共交通不以便W2.项目整体运行庞大，成熟周期较长W3.生活配套设施很不齐全，人居环境比较冷清W4.大环境化工、交通污染等对，尤其对于北门并且铁路、绕城
12、等影响较大Opportunity机会分析Ol.政府的发展支持，强化区域功能02.发展商态度利于经营，属于持有型03.商业街等配套建筑风情特色与山水形成更多吸引04.在增长业态搭配的同步，增长了项目开发的稳定度，增长了盈利机会点Threat威胁分析Tl.周围主商圈有大面积发展集中欧J商业，如仙林等T2.项目运作时间流程的控制对项目带来的成本压力，招商进度和项目整体气氛营造的时间差;T3.主题业态对项目起主导作用，不过项目构造也许不适应2、市场状况结合市场，寻求提高：数据来源2023年7月最新更新house365搜房和现场调研数据等。根据对项目周围和借鉴项目的商业价值调研和研究，重要片辨别为：徐庄
13、片区、尧化片区、仙林片区等。100O平米以上的单位租金重要在0.8元/天/平米至L5元/天/平米不等，100O平米以内的价格基本控制在1.2-2元/天/平米左右，面积越小相对租金越贵，大面积B价格相对较为廉价，这其中以徐庄价格较高。我们提议项目价值通过2-3年的商业运行后大幅提高，前期予以一定0支持，并以8年为一大限。商铺价格状况徐庄软件园：目前除了办公企业以外，商业重要如下，重要以园区简朴配套为主，苏宁置业引进的雅高系5星酒店正在筹建。徐庄软件软件园内日勺招商基本竣工，产业部位置正在盖4层楼B楼房，底下1层1000-2023的样子可以做商铺，大概年终竣工。前期租赁价格小铺在L5元/天/平米左
14、右，俺家小院在0.7-0.8元/天/平米左右。金门高粱酒南京旅舰店烟酒专卖店俺家小院（徐庄店）淮扬菜/江南菜/苏杭菜索迪教育电脑培训中国民生银行徐庄软件园ATM中国移动通信徐庄软件园营业厅尧化门片区：老居民区和大企业汇集区，发展较慢，配套设施较差，商业重要以临街门面房为主，部分旧厂房改造作为宾馆等商业配套，没有专业百货商场，以苏果和五星为基础。尧佳路，40平毛坯房，3.77元/天/平米；18平毛坯房，2.74元/天/平米尧化老街：85平毛坯价格1.61元/天/平米新尧新城，估计IooO平米左右0.86元/天/平米栖霞大道尧佳路交叉，9000平米四层，估计价格0.6-0.7元仙林片区：重要依托大
15、学和新兴居住人口，商业气氛淡旺季较重，局部气氛较浓，但商业供应量明显较大，如金鹰天地等。仙林南大地铁站小铺价格：4.23元/天/平米，3.5元/天/平米中心商业区：靠仙林金鹰骑车10分钟左右，L58元/天/平米,900平；L28元/天/平米，300平；靠地铁2线比较近的地段3.07元/天/平米，80平南京重要区域在招商铺状况路段面积（平方米）元/天平方管家桥15003太平南路商业街20231.5金丝利12001.8江东中路地铁二号线85004.8新街口（CBD）华新大厦15004.57华利国际38006江宁地铁2号线小龙202301秦淮区中山南路1号线43002.5汉中门大街27002.44铁
16、心桥主干道15001.1凤台南路润泰市场60001.2河西黄金地段11001.65丽景华庭72471.5钓鱼台60001.1珠江路28001石鼓路23003.57大桥南路双门桥400001.3周围在售的商铺状况楼盘地址商铺类型价格装修状况租售状况上城风景栖霞区尧佳路18号住宅底商11500元/平方米毛坯待售东城汇仙林大学城文苑路购物中心待定毛坯待售仙林诚品城仙林大学城312国道以南、学院路以西小区商铺12023元/平方米毛坯待售3、信息公开为了增进项目的公平、公正、公开，我们通过整顿搜集公开对外公布的招商资讯进行了记录、分析，如下：(1)南京聚宝山公园招商信息：南京政府网(2)东部园林(3)南
17、京外资网：南京聚宝山公园经营权转让(4)2023年重大项目(5)城建官网(6)2023玄武重洽会暨台湾企业家走进玄武专场活动隆重举行资讯已经到达公开、公平的公布规定。就目前招商工作而言，我们提议要做的是对招商客户业态的梳理和投资实力进行考量的工作，并通过考量选择较为可行的投资商户进入招商落位确立环节期筑施一建设项目名称建筑面积用地面积土地成本建筑成本开办及其他财务成本单体成本基础价值租金预测起始折扣平均价格餐饮办公30451300195000091350001108500170709013,900,5904,5651.2590%1.17游人中心3195170025500009585000121
18、3500186879015,217,2904,7631.3090%奇石馆2100130019500006300000825000127050010,345,5004,9261.3590%小木屋2505007500009000001650002541002,069,1008,2762.27100%2.27山顶茶社69880012023002512800371280571771.24,655,8516,6701.83100%1.83期筑施二建设B栋办公楼349720233000000104910001349100207761416,917,7144,8381.3380%1.03Al餐饮中心6899
19、28004202300206970002489700383413831,220,8384,5251.2480%A2旅游商业服务中心2466130019500007398000934800143959211,722,3924,7541.3080%A3游客服务中心189911001650000569700073470011314389,213,138Y4,8521.3380%商业街未建项目13833700010500000414990005199900800784665,206,7464,7141.2980%高铁下方会所444720233000000133410001634100251651420
20、,491,6144,6081.26100%1.26增筑施新建设A休闲会所500039475920500150000002092050322175726,234,3075,2471.44100%1.35B高档休闲度假酒店25000118441776600075000000927660014285964116,328,5644,6531.27100%C休闲木屋1600247737155005760000947550145922711,882,2777,4262.03100%D经济型酒店中心10000843912658500300000004265850656940953,493,7595,3491
21、.47100%F商业休闲别墅120017002550000432023068700010579808,614,9807,1791.97100%总面积8512950207753105003306975050927415417,514,6604,9041.2392%1.23计算原则：土地成本：1500元/平方米（Ioo万元/亩）；建筑成的估算：开办及其他费用：取（土地+建筑成本）0J10%：财务面积估算原则为：一层面积*1.5的系数）。对于成本的核算，常规是12-23年投资回报，我们选择了较快的23年回报，实际本：3000元/邛成本：年利率我们结合了成7;回报在9-23:方米，木质构造的建筑成本我
22、们增长了20%7%估算；红色标识为根据资料估算值（土地K测算法和市场比较法两种。租金测算原则三之间。每平米成本单价假定23年回收平米/天，已经高于现周围15%以上除北门提议8折，南门提议9折，其他均无折扣租金总均价L23元/天/平米1年2年3年4年5年1,390,0591,390,0591,431,7611,474,7141,518,9551,521,7291,521,7291,567,3811,614,4021,662,8341,034,550L034,5501,065,5871,097,5541,130,481206,910206,910213,117219,511226,096465,5
23、85465,585479,553493,939508,7571,353,4171,353,4171,394,0201,435,8401,478,9152,497,6672,497,6672,572,5972,649,7752,729,268937,791937,791965,925994,9031,024,750737,051737,051759,163781,937805,3965,216,5405,216,5405,373,0365,534,2275,700,2542,049,1612t049,1612,110,6362t173,9552,239,1742,623,4312,623,431
24、2,702,1342,783,1982,866,69411,632,85611,632,85611,981,84212,341,29712,711,5361,188,2281,188,2281,223,8751,260,5911,298,4085,349,3765,349,3765,509,8575,675,1535,845,407861,498861,498887,343913,963941,38239,065,84939,065,84940,237,82541,444,96042,688,3081.03递增3%递增3%递增3%6年7年8年9年23年23年回收1,564,5241,611,4
25、591,659,8031,759,3911,864,95515,665,6801,712,7191,764,1011,817,0241,926,0452,041,60817,149,5741,164,3951,199,3271,235,3071,309,4251,387,99111,659,166232,879239,865247,061261,885277,5982,331,833524,020539,741555,933589,289624,6465,247,0491,523,2831,568,9811,616,0511,713,0141,815,79515,252,7332,811,14
26、62,895,4812,982,3453,161,2863,350,96328,148,1971,055,4921,087,1571,119,7721,186,9581,258,17610,568,718829,557854,444880,077932,882988,8558,306,4145,871,2616,047,3996,228,8216,602,5506,998,70358,789,3322,306,3492,375,5402,446,8062,593,6142,749,23123,093,6282,952,6943,041,2753,132,5133,320,4643,519,69
27、229,565,52613,092,88213,485,66913,890,23914,723,65315,607,072131,099,9041,337,3611,377,4821,418,8061,503,9341,594,17013,391,0826,020,7706,201,3936,387,4356,770,6817,176,92160,286,369969,624998,7121,028,6741,090,3941,155,8189,708,90643,968,95845,288,02646,646,66749,445,46752,412,195440,264,106递增3%1.03递增3%1.061.0623年回报不小于总成本417,516,046
