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1、PART1宏观市场概述PART 1.1 市概况PART 1.2 策及经济发展PART 1.3 2007年一季度房地产市场供应情况分析PART 1.31 一季度商品房市场供应情况简报PART 1.32 一季度商品房市场供应情况分析PART1.3212007年1月份楼市供应分析PART1.3222007年2月份楼市供应分析PART1.3232007年3月份楼市供应分析PART1.3242007年一季度房地产市场供应分析PART1.33一季度商品房市场供销市场详析PART1.331一季度商品房市场概述PART1.332一季度商品房销售价格分析PART1.333一季度商品房销售户型分析PART2微观市
2、场详析PART 2.1 型楼盘个案分析PART 2.2 案价格综述PART 2.3 户群体分析PART 2.4 品需求分析PART3地块投资分析PART 3.1 块基础资料分析PART 3.2 块SWOT分析PART 3.3 3经济评价PART4总结PART1宏观市场概述PART1.1城市概况连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望，西与江苏徐州市和山东省郑城、临沐毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越。地理坐标为北纬
3、34o12,-35o07,、东经11824111948,。东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。总面积7444平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，总人口468.81万。新浦区为市政府所在地。连云澧丸渔中明佗置国连云港市行政区划图据了解07年上半年，全市在岗职工人均工资7984元，同比净增25%。07年，连云港市整体经济运行良好，企业经济效益较佳，支撑了在岗职工收入的较快增长。省进一步加大对我市财政转移支付力度，部分企事业单位职工收入有所增加。同时，我
4、市及时调整企业工资指导线，完善工效挂钩调控办法，积极开展工资集体协商，建立健全企业工资正常增长机制，增加职工收入合理增长空间。PART1.2政策及经济发展政策执行及其效果市十次党代会提出的今后五年奋斗目标：地区生产总值增幅超全省，人均水平超全国，成为苏北振兴第一增长极，争当沿陇海线产业带和江苏沿海产业带的龙头。其中第一步目标地区生产总值增幅超全省在“十一五”开局之年己经实现，首战告捷，为“十一五，计划实现打下了良好基础。工经济发展趋势1）、主要指标发展明显快于往年。连云港经济发展逐步进入历史最好时期，主要经济指标增长较快，增幅全面超越往年。地区生产总值达到改革开放以来最高增幅，出口、城市居民人
5、均可支配收入、在岗职工平均工资达到11年来最高增幅，社会消费品零售达到10年来最高增幅，规模以上工业增加值达到8年来最高增幅。2）、大多数指标增幅超过全省水平。地区生产总值增幅比全省高0.2个百分点，是1998年以来首次超过全省平均。财政收入、工业增加值、工业用电量、粮食产量、进出口、全社会固定资产投资、金融机构存贷款余额、城市居民人均可支配收入、在岗职工人均工资等增幅都高于全省平均；社会消费品零售、农民人均纯收入增幅也达到了全省平均水平。地区生产毋值 ()连云港江会3)、多项指标增幅处于全省前列。在岗职工人均工资增幅列省内十三市第一位，财政收入、城镇固定资产投资、工业增加值、粮食产量增幅列第
6、二位，社会消费品零售、出口、规模以上工业增加值、全社会及工业用电量、金融机构贷款余额增幅列第三位，城市居民人均可支配收入增幅列第四位，金融机构存款余额增幅列第五位。1跨越发展态势初步显现连云港紧紧抓住发展这个第一要务，进一步强化发展意识，努力探索加快发展的新途径。以积极的态度看待不断变化的经济形势，以新办法、新举措破解难题，转变增长方式，提高发展水平，营造了又好又快的经济发展势头。1)、掀起大开发大建设高潮。随着一体两翼规划的实施，T型产业布局加快展开，全面拉开了大开发大建设的场面，整个连云港成了一个热火朝天的大工地，处处展现出大干快干面貌大变的动人画卷。城市建设日新月异，开发园区快速崛起，重
7、大基础设施建设大为改善。2）、整体投资潜力迅速上升。连云港市入选2006中国投资环境百佳城市行列，灌南、东海、灌云入选全国最具投资潜力中小城市百强，赣榆入围长三角最具投资价值县市。来连考察投资的客商成倍增加，而且层次越来越高，连云港对客商和项目开始形成“热岛效应”。3）、县域经济实力逐步提高。市党代会提出的“江苏20强、苏北前五强”成为四县普遍追求，形成了竞相发展的新格局。县域共实现生产总值289.51亿元，占全市比重54.9%,比上年提高了2.5个百分点；GDP增长17.3%,增速比全市高2.2个百分点。工业增加值、财政收入、投资等主要指标增幅也均明显高于全市平均水平，四县地方一般预算收入增
8、幅在全省66个县市区中均排在前十位。4）、跨越发展开始破题。一、二、三产业保持速度与质态同步提升，投资、消费、出口三驾马车并驾齐驱，财政、金融、保险发展态势良好，港口、海洋、旅游亮点纷呈，城乡居民收入和储蓄均保持两位数增长。连云港市跨越发展已经开始破题，并有了良好开端。上三大产业协调发展初步核算，2006年实现生产总值527.38亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%o其中，第一产业增加值95.69亿元，增长6.0%；第二产业增加值242.12亿元，增长19.2%；第三产业增加值189.57亿元，增长15.3%。1）、农业生产喜获丰收。全年农业实现增加值95.69亿元，增长6.0%;农林牧
9、渔业总产值185.5亿元，增长4.8%。农业生产喜获丰收，农产品产量明显增长。粮食总产量高达277万吨，增长11.7%,仅次于1999年的水平；粮食单产达到438公斤/亩，创历史新高。油料产量12.37万吨，增长20.1%；棉花产量2.05万吨，增长8.5%。第一产业结构调整不断加快，林牧渔业产值占农业总产值比重上升到46.5%o2）、工业生产快速增长。2006年全部工业增加值达到188.36亿元，增长19.4%。规模以上企业实现工业增加值126.40亿元，增长21.8%;完成现价工业总产值463.25亿元，增长34.3%;实现销售产值457.10亿元，增长36.3%;实现产销率98.8%,同
10、比提高1.4个百分点。工业主导地位显现，园区产业快速集聚发展。全市新增规模以上企业210家，营业收入过10亿元企业6家。大企业拉动作用明显，工业20强企业拉动总产值增长14.1个百分点。全社会工业用电量33.18亿千瓦时，增长21.0%。3）、服务业发展提速。物流、旅游等现代服务业快速发展，全年服务业完成增加值189.57亿元，增长15.3%o物流通道继续拓展，口岸建设步伐加快。港口吞吐量及集装箱运量分别突破7200万吨和130万标箱，增长20.1%和29.5。2006中国港口综合竞争力指数排行榜和2006中国海运船港服务星光榜揭晓，连云港综合竞争力排名第九位，当选五星级港口，也是全国唯一的五
11、星级港口。特色旅游城市知名度进一步提升，喜获“中国旅游竞争力百强城市”称号，接待境内外游客量和旅游总收入分别增长15%和24.2%。上三大需求并驾齐驱需求有效拉动经济增长，连云港全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、出口总额分别增长34.9%、16.2%和56.6%,经济运行协调性明显增强。1）、投资较快增长。连云港市积极贯彻国家宏观调控政策，坚持有保有压，发挥投资在建设和谐社会、转变经济增长方式中的作用，投资结构继续优化，经济发展的后劲大大增强。完成全社会投资436.63亿元，增长34.9%；其中，工业投资完成260.49亿元，增长41.4%；全社会民间投资完成292.11亿元，增长47.
12、3%。规模以上项目完成投资383.01亿元，增长35.7%;其中，城镇投资完成300.18亿元，增长36.3%。规模以上投资中，一产完成投资1.27亿元，下降70.2%；二产完成投资236.01亿元，增长44.0%；三产完成投资145.73亿元，增长27.6%;房地产投资完成55.07亿元，增长55.7%。2）、消费持续升温2006年，随着国家有利于消费的利好政策不断，以及城乡居民收入大幅度提高，消费品市场繁荣活跃。零售市场异军突起，大型商贸发展迅猛，特色商业街不断兴起，个体经济逐渐壮大，消费升级快马加鞭，内需成为拉动经济增长的重要力量。全市实现社会消费品零售总额首次突破200亿元，达到211
13、.53亿元，增长16.2%。限额以上批发零售企业零售额全面增长，实现零售额38.59亿元，增长32.0%,带动了整个消费品市场的增长，其占社会消费品零售总额的比重也由上年的16.04%提高到18.24%o市县市场协调发展，市区零售额达到86.14亿元，增长16.3%;县零售额71.22亿元，增长18.1%；县以下零售额54.18亿元，增长13.5%。3）、外贸大幅上升。外向型经济向纵深推进，地方对外贸易超常发展。2006年全市实现外贸进出口总额27.26亿美元，增长33.8%。其中，出口14.57亿美元，增长56.6%；进口12.69亿美元，增长14.6%。由上年的贸易逆差，扭转为贸易顺差。外
14、贸依存度（进出口总额占GDP比重）突破40%,达到40.4%,比上年提高4.3个百分点。出口依存度（出口总额占GDP比重）突破20%,达到21.6%,比上年提升5.1个百分点。有效把握和利用宏观调控形势下的独特商机，加大招商引资力度，加快汇聚各类资源。协议注册外资9.64亿美元，增长51.7%；实际到帐注册外资3.46亿美元，增长25.8%。利用外商直接投资（亿美元）200120022003200420052006上经济结构进一步优化连云港不断深化改革、扩大开放，完善社会主义市场经济，大力推进结构调整，全面加快新型工业化、市场化进程。1）、推进产业结构调整。连云港三次产业总体呈现“稳固、提升、
15、活跃”的良好局面，三次产业结构由上年的20.5:44.2:35.3调整为18.2:45.9:35.9。非农产业比重上升，农业比重继续下降，一产首次降到20%以下。第二、第三产业对全市经济增长的贡献率分别为55.4%和36.6%,各拉动经济增长达8.4和5.5个百分点。三次产业结构（%）2）、工业化进程加快。工业化进程在新理念、新动力、新载体、新环境的综合作用下明显加快，工业经济主体地位提升。2006年连云港工业化指数（工业增加值占地区生产总值比重）达到35.7%,比上年提高2.9个百分点，是近14年提升最大的一年。工业结构呈现新变化。重工业发展势头明显加快，总量首次超过轻工业。当年规模以上重工
16、业总产值237.44亿元，增长44.9%；轻工业总产值227.30亿元，增长24.1%。工业增加值占GDP比重（%）.工业职唯1.0asM4Q.2o29M年3002年200祚3W年2005年2年3）、民营经济快速发展。民营经济发展不断提速，市场化进程加快。初步核算，2006年民营经济实现增加值268.44亿元，是地区生产总值的50.9%,已占全市经济总量的半壁江山。民营经济增加值增长19.2%,高于地区生产总值增幅4.1百分点。民营经济进入有史以来发展最快时期，已成为连云港最具发展潜力和发展后劲的新经济增长点。民营经济拉动经济发展的作用日益凸现，拉动全市经济增长9.6个百分点，对经济增长的贡献
17、率达63.5%oX经济效益不断提升连云港自觉把思想和行动统一到科学发展观的要求上来，坚持加快发展与科学发展的统一。在总量扩张中实现了质量的不断改善，在快速增长中实现了效益的明显提升。1）、财政实力大幅度增强。连云港财政收入连续几年高增长，不断实现突破。2006年财政总收入达到78.34亿元，增长39.4%；其中一般预算收入33.96亿元，增长38.1%。财政收入占GDP的比重为14.9%,达到1980年以来的最高点，提升到全省第六位；一般预算收入占GDP比重为6.4%,比上年提高了1个百分点，提升到全省第五位。2）、富民优先全面体现。人民群众在加快发展中得到了更多实惠，富民进程明显加快，城乡居
18、民收入显著增加。2006年农村居民人均纯收入4265元，增长10.2%；城市居民人均可支配收入11475元，增长14.7%。城乡居民人均储蓄6320元，增长14.8%。城乡居民恩格尔系数分另4为34.7%、45.1%,较上年下降3.9个百分点和1个百分点。根据快报数据，在岗职工人均工资为17867元，增长18.8%。3）、企业效益稳步增长。2006年规模以上工业企业共完成销售收入450.34亿元，增长36.6%;创利税43.39亿元,增长25.1%;其中利泗23.86亿元，增长23.1%。经济效益综合指数为179.0%,同比上升12.2个百分点；其中：总资产贡献率为13.9%,同比上升0.1个
19、百分点；流动资产周转率为2.63次，同比加快0.33次；全员劳动生产率为108140元/人，增长26.1%0虽然销售增速继续快于生产增速，但利税增速未能快于销售增速。X和谐社会基础不断强化经济运行质量明显有所改善，构建和谐连云港的基础不断得到强化。1）、就业压力有所缓解。积极推进就业，新增城镇就业6.21万人，下岗失业人员和困难人员就业再就业2.77万人，城镇登记失业率由上年的4.1%下降到3.6%O2）、物价形势保持稳定。全年城市居民消费价格上涨1.4%,在经济快速增长的同时保持低通胀局面。工业品出厂价格呈平稳波动态势，总水平略有下降，价格指数为99.4。3）、金融存贷稳步增加。年末金融机构
20、存款余额达到518.67亿元，增长18.6%;贷款余额382.41亿元，增长23.0%。贷存比73.7%,比上年提高2.6个百分点。4）、企业景气不断向好。四个季度企业景气指数分别为114.1、116.6、118.1和127点，企业家信心指数分别为124.3、124.6、125.9和133.5点。企业综合生产经营状况不断向好，企业家对经济运行环境信心不断提高。PART1.32007年一季度房地产市场供应情况分析PART1.31一季度商品房市场供应情况简报2007年一季度商品房批准上市情况区县新浦东新浦南新浦中心新浦西新浦北开发区墟沟城区批准预售许可证（个）1493192批准销售套数（套）/57
21、699634922358152批准销售面积15808.678178.6155515.646402.143584.0172679.324864.62注：以上“套数”仅为住宅，不包含商业用房和办公用房，批准预售面积则都包含在内。1.1),新浦东区拿证项目名称开发公司预售面积物业形态住宅面积住宅套数非住宅面积房屋座落振兴汽车城A3#、A4#、A5#、A6#、A7#、A8#楼振兴汽车城置业15808.6商业0015808.6新浦区解放东路318号1.2)新浦南区拿证项目名称开发公司预售面积物业形态住宅面积住宅套数非住宅面积房屋座落海宁公寓B号楼房上房21304.31商住20148.581601155.
22、73通灌南路南海宁中路东兴业小区二期沿街综合楼A#、B#楼兴业房地产27005.99商住25442.842061563新浦区海宁中路南、海昌南路319号安达海宁之都回楼安达置业16638.68商住15253.11201385.58新浦区海宁中路南、南极南路东安达海宁之都A#楼）安达置业13229.62商住12063.72901165.9新浦区海宁中路南、南极南路东1.3）新浦中心区拿证项目名称开发公司预售面积物业形态住宅面积住宅套数非住宅面积房屋座落银城公寓银城房地产8525.41住宅4747.96863777.45通灌南路连云港国际贸易中心晶都房地产31625.7商办0031625.7新浦区
23、海连路南侧、通灌南路东侧温哥华国际花园A4#楼巨龙花园房地产9236.34住宅8532.8466703.5新浦区海连东路56号津华苑A2#、A4#楼市城建房地产27960.24商住26155.632101804.61新浦区海宁中路南、朝阳中路北、西盐河东一品苑B区2#、3#楼通泰房地产10467.13住宅8623.9701843.23新浦区巨龙北路48号盛世嘉缘7、8号楼荣阳房地产7664.51住宅6631.44661033.07新浦区朝阳东路南、瀛洲路东国际花园小区1#、2#、3#、4#楼国大房地产23062.56商住20279.742282782.82新浦区南极北路西、解放中路南（国际花园
24、5#楼国大房地产13098.49商住12124.1790974.32新浦区南极北路西、解放中路南日月花园Cl#、C2#、Bl#、D2#楼日月房地产23875.19商住20875.691802999.5新浦区解放东路192号1.4).新浦西区拿证项目名称开发公司预售面积物业形态住宅面积住宅套数非住宅面积房屋座落常乐新村B组团新孔路综合楼市建开5263.14商住4123.41351139.73新孔路与永富路交汇处文彦山庄1#、2#、5#、7#楼锦华房地产26678.21商住24169.242062508.97新浦区盐河南路西、建设西路南祥源锦绣苑1#、2#楼祥源房地14460.79住宅12425.
25、941082034.85新浦区惠苑路56号1.5)、新浦北区拿证项目名称开发公司预售面积物业形态住宅面积住宅套数非住宅面积房屋座落中房新天地二期8#楼金海置业3584.01住宅2974.8822609新浦区盐河北路东侧拿证项目名称开发公司预售面积物业形态住宅面积住宅套数非住宅面积房屋座落瑞锦花园8#楼瑞缘房地产4574.9住宅4574.9400开发区松花江路北、桃花路东东方之珠A10#、AI3#楼凯捷利房地产6656.64住宅6656.64600东港学院东侧、港城大道西侧光伸建筑装饰材料市场西1#、北1#、北2#、南1#、南2#楼光伸置业16694.92商业0016694.92连云港开发区平山
26、路98号天惠爱丁堡公馆8#、9#、12#楼天惠房地产13024.36住宅13024.361300连云港开发区新光路1号久和国际新城二期农贸市场久和置业6091.84商办006091.84开发区中央社区连云港市光伸建筑装饰材料市场西3#、南6#楼)光伸置业8023.16商业008023.16连云港开发区平山路98号久和国际新城二期31#楼久和置业4408.44住宅4408.44440开发区中央社区东方之珠售楼中心凯捷利房地产2690.43商业002690.43东港学院东侧、港城大道西侧东方之珠AI4#、AI5#、AI6#楼凯捷利房地产10514.65住宅9171.84841342.81新港城大道
27、东港学院东邻1.7）、墟沟城区拿证项目名称开发公司预售面积物业形杳住宅面积住宅套数非住宅面积房屋座落东城海岸A#、B#楼括苍房地产21145.32住宅21145.321520连云区墟沟镇棠梨路北侧龙门山庄综合楼东盛房地产3719.3综合003719.3连云区海棠路西、神州宾馆北2007年第一季度楼盘供创初亍榜PART 1.32 一季度商品房市场供应情况分析PART 1.321 2007年1月份楼市供应分析2007年1月份，连云港市共有16家楼盘，先后在连云港市房产管理部门拿到了17个（其中连云港光伸置业一个项目先后就不同楼栋拿了两个预售许可证）预售许可证,其中位于新浦区的楼盘项目有10个项目，
28、位于开发区的楼盘项目有5个，而在拿证的16个项目中，位于墟沟城区的楼盘仅仅只有1个.1月，连云港市共批准预售面积231728.87平方米，其中住宅批准预售面积为146151.26平方米，非住宅批准预售面积为90840.47平方米；住宅共有1237套通过拿证后陆续上市.在拿证时间的判断上，大多数开发商家都选择在1月份的中下旬拿预售许可证，这主要是因为在1月上旬的时候，市场上还有不少2006年度接转到2007年市场上的楼盘未消化房源，因此上旬的时候，不少楼盘不敢贸然跟进入市，而是至中下旬，市场存量房有所消化后才选择拿证入市。PART 1.322 2007年2月份楼市供应分析2007年2月份,连云港
29、市共有6家楼盘，先后在连云港市房产管理部门拿到了7个（其中连云港国大房地产公司的国际花园项目先后就不同楼栋拿了两个预售许可证）预售许可证，其中位于新浦区的楼盘项目有4个项目，位于开发区的楼盘项目有2个，而在拿证的6个项目中，位于墟沟城区的楼盘仅仅只有1个.2月，连云港市共批准商品房预售面积81321.94平方米，其中住宅批准预售面积为67613.03平方米，非住宅批准预售面积为13708.9平方米；住宅共有634套通过拿证后陆续上市.在拿证时间的判断上，大多数开发商家都选择在2月份上旬拿预售许可证。PART 1.323 2007年3月份楼市供应分析2007年3月份，连云港市共有4家楼盘，先后在
30、连云港市房产管理部门拿到了5个（其中连云港安达置业的安达海宁之都项目先后就不同楼栋拿了两个预售许可证）预售许可证，其中位于新浦区的楼盘项目有4个项目，位于开发区的楼盘项目有1个，而在拿证的4个项目中，没有墟沟城区的楼盘.3月，连云港市共批准商品房预售面积78718.93平方米，其中住宅批准预售面积为69790.29平方米，非住宅批准预售面积为8928.64平方米;住宅共有582套通过拿证后陆续上市.在拿证时间的判断上,3月份中旬是拿预售许可证的空白期，该段时间我市集中开工开盘的比较多。PART1.3242007年一季度房地产市场供应分析2007年一季度，连云港市共有24家楼盘，先后在连云港市房
31、产管理部门拿到了29个预售许可证（其中凯捷利久和国大安达光伸等房地产公司的项目先后就不同楼栋拿过多个预售许可证），在24家拿证的项目当中，其中位于新浦区的楼盘项目有17个,位于开发区的楼盘项目有5个，而在拿证的24个项目中，位于墟沟城区的楼盘仅仅只有2个。2007年一季度，连云港市共批准商品房预售面积391769.7平方米，其中住宅批准预售面积为283554.6平方米，非住宅批准预售面积为113478.1平方米；住宅共有2453套通过拿证后陆续上市。（见下图）在拿证时间的判断上，大多数开发商家都选择在1月10日至2月10日这一个月，其它时间段推盘比较零散.总体上看，2007年一季度，1月份拿到
32、预售许可证的房源最为集中，共有231728.87平方米，占整个季度获准预售房源总量的59.1%;2月份，虽然中间有春节耽搁，但仍然有81321.94平方米获准预售，比3月份的获准预售面积78718.93平方米还要多2603平方米.2月份和3月份，获准预售的房源量分别占一季度房源获准预售总量的20.7%和20.2%。（见下图）2007年第一季度推盘节奏显示表推盘时间选择墟沟城区2007年第一季度只有龙门山庄和东城海岸两个项目有房源拿证上市，两个楼盘共获准预售面积为24864.62平方米，占一季度获准总预售面积的6.35%,其中东城海岸获准预售住宅面积21145.32平方米，共计152套，全住宅，
33、无商业房.而龙门山庄综合楼有3718.3平方米非住宅获准预售；开发区有凯捷利、久和、光伸、天惠、端缘等五家项目有房源拿证上市，获准预售面积总计68104.44平方米，占市区一季度获准预售总面积的17.38%;而2007年一季度，新浦区的商品房获准预售面积达到了298800.64平方米，占市区总获准预售面积的76.27%。由此可以看出，目前墟沟城区及开发区板块由于2005年以来的大规模开发建设，供应总量节节攀升，目前在市场需求上已经显示出消化疲态，需求增生点不多，这在一定程度上引导了处于这些区域的开发商在供应上控制节奏，今后，开发区和墟沟城区无疑将面临更大销售压力，各开发商家应该更加谨慎地调整和
34、控制楼盘上市节奏.新浦区楼盘上市潜量大，推出楼盘节奏快，主要是因为近几年新浦城区的楼盘供应相对稳定，市场需求也比较稳定，此外，城市中心区地产价值的回归也是影响其上市节奏的重要因素之一。住宅盘有所降温商办继续低迷以纯住宅物业形态申请预售的楼盘有13个，以商住物业形态申请预售的楼盘有10个，以纯商业物业形态申请预售的楼盘有4个，而以商办物业形态申请预售的有2个.从数据可以看出，纯住宅楼盘仍然是市场的主推楼盘，但比例相对以往有稍稍下降，商住两用型楼盘比例有所上升，纯商业楼盘和商业办公楼盘的量都不大，盘子也不多，结构比例比较稳定，商业办公只有两个楼盘申请预售，说明目前我市商办型楼盘的市场还依然不景气。
35、（见下图）2007年一季度获准预售楼盘物业形态结构图推盘中、新盘为主老盘不活跃从2007年一季度所申请预售许可证的楼盘看，诸如津华苑、温哥华、东方之珠、久和等大盘仍然是楼市的中坚，同时也有不少新盘诸如文彦山庄、祥源锦绣苑、安达海宁之都等推盘上市，而市场上比较老的楼盘诸如东方纽约城、万润怡景苑、海客瀛洲、海连新天、水木华园等等，最近销售情况还好,但在推出新房源方面并不活跃，主要还是在消化存量房源。PART1.33一季度商品房市场供销市场详析PART1.331一季度商品房市场概述2007年1季度全市商品房供应及销售情况表X板块商品房住宅n三(W)比例销售面积（万IHI）比例上市面积（万InI）比例
36、销售四（万Ir）比例市区41.0781.54%39.87715IX26.9480.13%32.3271.3县0.631.2SX2.654.89K01571.7OK2.555.6东海县3.667.ZTX5.379.90K1.695.04.519.9灌云县3.567.OTX4.428.12.978.83X4.189.23K濯南县1.452.88X1.93151.454.31%1.73182X合计50.37100.00%54.26100.003162100.OOX32.32100.OOX全市房地产施工面积直奔六百万今年一季度全市完成房地产投资136061万元，比上年同期增长36.3%。其中市区完成9
37、4771万元，增长34.6%;四县完成41290万元，增长40.3%。在房地产投资总额中，住宅完成投资94088万元，比上年同期增长33.6%;办公楼完成投资1180万元，下降71.0%;商业营业用房21860万元，增长24.6%。全市房地产施工面积为574.42万平方米，比上年同期增长52.0%。其中市区房地产施工面积为417.63万平方米，增长52.5%。本年新开工面积为100.08万平方米，下降17.8%;其中市区新开工面积为52.52万平方米，下降42.3%。一季度，全市商品房竣工面积为22.28万平方米，比上年同期增长21.7%。其中住宅竣工8.28万平方米，办公楼竣工11.51万平
38、方米，商业营业用房竣工1.73万平方米。东部城区房地产开发势头继续看好。一季度东部城区房地产完成投资32412万元，比上年同期增长28.1%。本年新开工面积30.35万平方米，分别占全市和市区新开工面积的比重为30.3%和57.8%O一季度供销情况2007年1-3月份，和全市庞大的商品房施工面积相比，全市商品房上市体量则小得多，仅累计上市了50.37万户，其中市区41.07万户。在累计上市的商品房中，其中住宅累计上市33.62万户，市区仅有26.93万而。同期，全市商品房累计销售54.26万而（市区39.87万户）,其中商品住宅累计销售45.29万户（市区32.32万户）。全市商品住宅销售36
39、62套，其中90平方米以下的销售382套，占10.4%。市区商品住宅销售2073套，其中90平方米以下的销售374套，占18.5%o一季度，全市商品住宅均套销售平均面积115平方米，比上年同期减少1个平方米。其中市区商品住宅均套销售平均面积109平方米，比上年同期减少5个平方米。一季度我市房地产市场交易，整体情况是活跃的，市区住宅房源销售量超过了50万户，相对去年同期有突破。取得突破的主要原因，一方面是因为城市吸引力不断增强，外来的新增人口给房地产市场带来大量的需求。另方面是我市房地产户型结构、区域机构逐渐趋向多元化，消费者购房选择比较丰富。新增上市面积（万m）r-销售面积（万m）港城楼市市场
40、压力巨大竞争激烈如果仅仅从今年一季度楼市现供现销的角度看，2007年一季度全市住宅市场是供小于求的，因为今年一季度的市场供应量是小于销售量的。但由于往年的转接量巨大，造成目前全市楼盘的实际累积供销比达到3.66,这也即意味着，全市楼盘供应量是销售量的3.66倍，港城楼市市场压力巨大，竞争激烈，前景不容乐观。分区域来看，市区由于2006年销售状况较好，造成的转接量较小，加之07年市场相对活跃，销售状况相对较好，因此累计供销比为低于全市平均水平，只有3.07,但楼盘销售压力仍然是很大；灌南县由于去年上市量较大，受地理位置和经济状况的影响销售很差，导致现在累计供销比高达惊人的18.45o的歌4JO0
41、2JO00JO0JO0JO0JO0JO0a 1111186420PART 1.332 一季度商品房销售价格分析2007年一季度连云港市区商品住宅销售价格、题目京城j商品住宅销售均价)一季度三月新浦区29903020连云区43064481海州区25042326开发区24952587市区29843076据连云港市房产管理局最新的统计资料显示，2007年一季度，连云港市区商品住宅均价为2984元11f,连云区和新浦区商品住宅均价高于市区均价，连云区均价最高，达到4306元11f,同比增长17.48%,也是四个分区中价格同比增幅最高的板块。海州区和开发区的商品住宅均价低于市区均价，其中开发区均价最低，
42、仅有2495元11f连云区价格最高的主要原因是因为该区位于我市临海板块，部分具备海洋景观卖点的楼盘售价较高，如海客瀛洲、东城海岸等，成交均价都在4200元/肝以上，且这几个项目在07年一季度都取得了不错的销售业绩，在很大程度上拉升了整个连云区住宅成交均价。开发区住宅价格是目前市区最低的一个板块，究其原因主要与开发区土地出让价格较低、配套不完善、供应量巨大，抑制了住宅成交均价的涨幅。新浦区作为老城区，其住宅消费量一直较为稳定，价格也呈现稳中有升的状态，但同时也面临老城区土地供应量有限，无法满足市场需求的问题。但从07年一季度土地成交的情况来看，该区是此次土地成交的重点区域，大量的土地上市有望在短
43、期内改变这一现状。虽然目前该区住宅均价还很难与连云区相比，但如将新浦划分为传统的东、南、西、中五个区域，目前较低的是西区和北区，东区和南区目前销售不温不火，而市中心地段楼盘因为土地资源日益稀缺，销售相对火爆，局部地段均价很高，有的楼盘目前也已经突破四千大关。伴随着今年一季度该区域的土地集中放量，未来几年，将引领一股中心区地产价值回归的浪潮。07年一季度，连云港市商品住房平均成交价格震荡攀升幅度较大，在07年2、3月成功突破3000元/肝的大关，其中2月达到历史最高为3098元/面。ira gR(m,) T一占比(二350000 300000 250000 2000 150000 1880500
44、0035.00S30.25.00*.20.15.8%10.00%5.00%0.00*.6602 9 15796 2 04% 4 89%59336 9111 35918 36% 30 35% 25 94%319999 90%14207 13338 3232494 39% 4 13%住宅销售价格段多集中在2000-3500之间从价格段来看，宏观调控对商品住宅结构影响较为明显，市区商品住宅各单价段销售状况差异明显。住宅销售的价格段分布集中在2000-3500元11f之间，所占比重为74.65%,这与连云港目前的社会经济发展水平相吻合。PART 1.333 一季度商品房销售户型分析1200000100
45、000080000060000040000020000038285 41270 56418 683322E*O5 4E*O51E*O5 6058460.00% 50.00% 40.00% 30.00%20.00% 1O.OOo 0X)0%1560, 9102 19103 3797757965 1EW5 23377 1198340 76 2206 3386 5583638 3335 2017 19 7862125 1E*0613750 3EO522 13 32 5590T4411f中等户型仍是楼盘销售主力从上图可以看出，目前连云港商品住宅市场供应量巨大，销售一般，区划压力较大。从市区各面积段供销情况来看，政策的要求没有体现出来，90m的房源的供应比重并没有增加，90T4411f的中等户型依然是市场的主力，有
