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1、28163540（一）市场篇（二）客户需求分析（三）产品分析（四）营销推广（五）广告推广（一）市场篇2001年伊始，大批低密度住宅（容积率0。61o2）项目未见其面、先闻其声，为今年的地产市场开辟出一个新的竞技台。市场供应量巨大据调查显示，去年至今北京有不下20个低密度住宅项目面世，总供应面积已超过500万平方米，其规模从15万平方米到100万平方米不等，但以30万平方米左右为主，其中TOWNHOUSE产品规模在300万平方米以上。区位名称建筑面积容积率京津塘沿线一栋洋房150.61金地格林301.25立汤路沿线亚运新新家园300.7塞纳维拉时代庄园桔郡八达岭高速沿线雪梨澳乡140.47竹溪园
2、20.59倚林佳园16万1.6京沈高速路沿线万科青青京通高速路沿线康城1000.58京顺路沿线慧谷根园龙山新新小镇40000.43国际使馆村京开高速路沿线翡翠城860.6加来小镇480.74丽园260.83月桂庄园9.20.86未来假日180.82未来城1002.5日月星城兴涛社区一地密度住宅从产品类型上划分，层以下几种形态:1, 经典豪华别墅：整个别墅市场发展经历了第一代别墅是以丽京为代表，第二代是以香江为代表第三带中桔郡试比较创新的，今年北京别堂市场的发展上了一个台阶，呈现出围绕“一山两河三线四高”：“一山”至西山别墅带可能成为北京较有潜力的别墅开发区，“两河”的潮白河，温榆河两河流域项目
3、越来越多，“三线”代表立汤线，京顺线，京沈线，京开线，京密县四条高速路，今年呈现出两低走向即低密度溶剂路控制在0.25以下；低总价，即250万以下。2, 个性TOWNHOUSE产品：TOWNHOUSE出现是在90年代中期，亚北温榆河畔的欧风豪门是北京较早的TOWNHOUSE项目，TOWNHoUSE居于高档别墅和普通住宅之间的产品，所以中上收入水平和较高收入水平群体是TOWNHOUSE主要群体，目前北京销售的TOWNHOUSE产品都定位于第一居所，应该是“距离城市中心较近，交通便捷，享受城市生活配套，有天有地的居所，目前该产品分布区域在京开路沿线，亦庄经济开发区，西三旗，玉泉山附近，东四环路，双
4、桥农场，亚运村，怀柔，望京地区，等区域，TOWNHOUSE的特点是都在市郊区域，高绿化率，住宅功能齐全，高品质社区等特点，由于我国人均土地资源较少，人口密集政策上不会倾向于TOWNHoUSE产品，北京不可能大面积推广，两三年后市场份额约为10%20%左右，可以看出，TOWNHOUSE只能是非主流市场的主流产品，未来市场最有潜力的发展区域是五环路沿线。3, 普通地密度住宅市场，“十五”期间主要发展是集合式住宅，规模在40-60万平米，达到100万的项目增加多以普通地密度住宅为主，由于公路交通的发展，特别是轻轨的今年底通车，所以在四环路沿线，轻轨沿线高速路沿线都是地密度住宅项目，是市场的主流产品，
5、今年南城出来的项目多以低密度为主的项目增多，随着道路，交通，轻轨，私人轿车的发展今后出现主宅郊区化趋势，出现多个卫星城。一、低密度住宅从价位上分为两档。高档低密度住宅，如独栋别壁，或双拼别壁，价位在600010000元/平米。中低档低密度住宅，如TOWnhOUse,以及户型较小、总价较低的四一六层的多层住宅，价位在40006000元之间。二、低密度住宅从产品类型上分，呈以下几种型态：1、高档独栋花园别壁（容积率0。4）户型面积在300平方米以上，售价在每平方米8000元以上。这部分产品数量少，属低密度产品市场中的高端产品。2、经济型别墅（容积率0。6Oo8）户型面积在150200平方米，总价在
6、70万150万左右。而同样的总价，在城区只能买到塔楼或板楼的150平方米左右的住宅。此种产品从面积、总价范围都易于被市场接受，将会成为低密度住宅市场的主流产品。3、Townhouse（联排住宅）（容积率0。9一1o2）户型面积在140180平米，总价在60100万左右，每家每户有天有地，注重邻里亲情，目前如市场上的康城、一栋洋房对于年轻白领会有相当吸引力。4、集合小镇（容积率1。21o4）即一个社区内既有TOWnhOIse,也有多层洋房。目前如亚运新新家园，不仅是联排别墅，该项目的4层公寓也获得了市场好评。位于亦庄开发区的格林小镇，为体现北欧风情的集合小镇。5、密度较低的多层住宅（容积率1。5
7、1o8）虽然是多层住宅，但与城区容积率达到2或3的小区相比，仍显得较为宽松。户型经济，总价较低。2002年的一个典型范例将是东坝的北京奥林匹克花园。 高档独栋别塞 经济型别里 TOWNHOUSE 集合小镇 低密度多层住宅三、低密度住宅从地域分布特点：东西南北散布，临路倚园，多在城乡结合部或近郊受制于土地成本和其他因素的影响，除亚运新新家园、倚林佳园距离城市较近以外，其余低密度住宅项目都位于五环以外的城市边缘地带或远郊区，北京东南西北各个区域都有，分布广泛，且多以高速路或快速干道作为交通支持，京昌、京通、京开、京沈快速路附近、公路一环周围成为聚集地。四、低密度住宅从客户群体上分布，客户群较一致，
8、以二次置业者为主。鉴于受位置、价值、面积等因素的影响，此类住宅单套总房价款多数在100200万元之间。实际上，需要吸收能够具有在市区内购买中高档商品房消费能力的客户走出市区，走进低密度社区。另外，也需要由这种新的产品创造出新的消费需求，使更多的人加入二次置业的行列。区域市场（京开路沿线）印象京开路向南，越来越多的楼盘冒出来，并初步呈现出板块效应。京开路的通车以及区域环境的改善，使得这里成为开发商与购房者关注的新热点。总体印象1、各个楼盘楼盘缺乏共性、品质不一，高低互见；有高档别墅，TOWNHOUSE,多层住宅，产品差异性较大。2、客户定位不同，贫富并存。难以像京顺路沿线项目，明显体现出富人区的
9、开发特征。3、价格悬殊大楼盘从4000-IOoOO元/平米不等，回旋余地大，多数楼盘均价为每平方米4000至5000元，高收入阶层不屑一顾，而中低收入者仍旧消费不起，可谓高不成低不就。4、居住成本偏高京开路沿线的市政设施配套水平与环境治理状况，明显不如京城北部、东部、西部地区。由于南城的经济相对滞后，因而京开路及其周边的商业、文化、教育、医疗等配套水平一般。必然是居住成本偏高，生活有所不便。5、京开路沿线缺乏产业支撑。比如京通路沿线，靠CBD支撑，以CBD后花园自诩；亦庄地区，靓盘众多，品质不俗，靠的是经济技术开发区这张王牌支撑；京顺路沿线，靠亚奥商圈支撑，一直红红火火。而京开路沿线的房地产并
10、无明显的产业支撑。综述：京开路沿线需要打造版块效应，形成专属住宅产业区，需要政府政策的大力支持和开发商的共同建设。风格与林要想在南城树立地标建筑，需要更丰富的内容来支撑，产品的排他性和唯一性，将是本案产品的突破点。（二）客户需求分析分析对象：第一类产品：（TOWNHUoSE）类翡翠城、加来小镇、未来假日花园、丽园文化社区、月桂庄园等项第二类产品：（低密度普通住宅）未来城、日月星城、未来明珠、优秀赏分析内容：第一类产品客户分析：1、目标客户群来源区域分析：第一类产品的目标客户群体来源比较分散，基本含概北京各区域,客户分布相对较多的为丰台、金融街和海淀。其中翡翠城因其项目档次、华润公司实力、和大力
11、度的宣传攻势吸影全北京市二次置业者的目光，目标客户群各区域分布的平均化更为突出，基本跨越南城地源客户的限制。2、客户购买动机分析：保值或投资X商用MSSZ一次置业二次置业（休闲置业）91%2%2%匚QZ此类产品购买者的购买动机比较统一，绝大多数以休闲置业为主，有过在市区有购买高档商品房的经历，更追求一种生活环境和居住形式的提高。购置离城不远的第二居所。3、客户年龄分类:一类产品的目标客户群年龄的分布主要以31岁-45岁之间，30岁之前和50岁之后比例明显减少。目标客户群基本处于事业发展有一定的基础，正处在上升阶段，有较强的经济基础，家庭结构上有老人下有孩子，为他们寻找较为安宁的居住空间。30岁
12、以前的客户正处与事业发展阶段，需要与社会密切接触，时间、精力和资金都不容许在该区域购置休闲住房。50岁以上人群考虑到事业发展的局限性和已形成居住习惯，和对社会医疗保健的依赖，选择该区域的较少。目标客户群年龄分类4、总价反应预计：目标客户群总价反应预计分布比例：190-200万二次置业客户所能接受的总价范围集中在90万750万之间。5、目标客户群理想面积的预测:目标客户理想面积的选择范围分布图:6、二次置业者消费心理分析：1）、南城休闲置业产品具有品质高房价低特点，更能体现保值趋势。比较北部区域休闲置业住宅同品质品质的物业均以达到9000元-IOooO元以上，高总价限制客户群的购买力。2）、南城
13、市政环境和交通的更进，使已选择城区位置较好，拥有一切便利市政环境区域购置第一居所的客户将第二居所选定在价位并不太高，品质却极大提高的南城休闲住宅。3）、在长安街以南居住的老北京人对南城有较强的依恋，希望生活在南城。4）、二次置业者更追求物业环境和建筑类型的新型（包括面积分布、室内格局的，外力面、建筑造型、社区配套和文化氛围）。二、第二类产品的客源分析：1、目标客户群分布区域分类:一次置业目标客户群区域分布图:一次置业客户地源性客户丰台、大兴为主，部分分布在宣武、海淀和西城。外地人占有较高比例。其他区域客户分布较少。2、购买动机分析:第二类产品因其价位低4000元/M2,面积小等特点，多为一次置
14、业者手选，二次置业者在次类项目中多选择四居或复式等大户型户型。选择作为商用住房也占有一定比例O3、目标客户群客户年龄分类:目标客户群年龄分类图:4、总价反应预测:一次置业者的接受总价范围在80万以内占85%。遵循低单价、低总价“双低原则”。5、一次置业选择理想置业面积预测:一次置业者的面积选择主要分布在60M2-160M2之间，充分考虑居住各种经济行情指标。6、目标客户消费心理分析：1、 以一次置业为主，追求小康生活的居住条件者。2、 地缘性客户，认同南城生活环境，生于斯长于斯的（丰台、大兴、宣武、西城）客户。3、 客户对面积和居室配比以经济型指标核算。4、 对物业类型选择，倾向低密度住宅和拥
15、有齐全配套的大型社区，并关注物业的品质。三、本项目目标客户群定位分析：本案的目标客户群体定位在一次置业者中极力追求高品质住宅产品和环境者，和二次置业中更强调物业性价比，不盲目追求高档的实利主义者，分流第一类产品和第二类产品的目标客户群。1、 客户来源：地缘性客户+辐射性客户2、 购买动机的引导上因强调第一居所概念，强调环境和品质更优的第一居所。引发一次置业和二次置业的客户购30%居居居居 二三四五 买。投资和商用因南城目前还不能形成气氛，不作主要引导。3、 年龄分布上应定位在30岁5岁之间，有一定经济实力和发展前景客户群体。家庭结构中三口或三口以上家庭成员。需求一种浓厚的家庭氛围。应充分考虑其
16、家庭结构特点设计环境，配套，户式配比。4、 面积设计应充分考虑其家庭结构特点，在第二类产品面积分布基础上要有一定程度的提高但要低于第一类产品的面积指标，居室设计二居应设计占总量的10%左右，主力户型应在三居、四居、五居。三居占30%,四居占40%,五居占20%o5、目标客户群行业分布：本案目标客户群的行业分布比较广，既要考虑到一些具有中国传统文化修养人士,如：国家机关的高层人士,和北京传统文人（包括作家、国画家、书法家等）。也要考虑到另类人群和超现代意识感人群如：设计师，现代派画家、音乐家，广告创作人员。既要考虑到私营业主追求富贵显示豪华心理，也要考虑到现代企业制度下高压人群所寻求减压仓的心理
17、特征。6、目标客户群所能接受的总价范围应在70万-150万范围之内。(三)产品分析针对周边竞争个案，对于产品指标进行逐项分析对比，找出自身产品差异性和唯一性，为产品规划设计提供可行性建议。竞争个案硬性指标参数对比表y容项4总占地总建面绿化率容积率规划户数会所建面(平米)车位配比物业费证照情况未来城34.45万，一期5.89万100万，一期16万35.6%2.5一期103884002:1,一期533,地上168,地下3651.78五证全优秀赏10.33万14万32%1.642943000地上:待定，地下：260个2五证全未来明珠1公顷7万30%650080001:1,全部地上2五证全日月星城52
18、370平米51624平米50%0.9736330001:1,全部地上1.27五证全翡翠城120公顷,一期11公顷86万，一期6.5万45%0.6一期161户8400,一期3001:2,300平米以上及部分200平米以上为户内车库，其余为院前地上停车2.6五证全加来小镇54.62万平米，一期7万48万，一期5万40%0.74一期265户无集中会所，为公建配套1:1,250平米以上为室内车库，250平米以下为地上车库，另有集中临时访客停车车位2.4五i正全丽园31公顷，一期3.3万26万，一期7万55%0.83共2000户，一期396户40001:11.1五证全月桂庄园10.71公顷92147万平
19、米40%0.864853000地上1.3五证全未来假日20万平米18万平米，一期14万，二期4万50%0.82一期358户,二期100户2000地上2.9五证全风格与林18.83公顷263820平米（含地下20500平米）35.2%1.291479户4000独体院前4个车位，一部分为地下车库，区内道路两侧有临时访客车位。未定五证不全竞争个案环境规划对比表项目大环境小环境地理位置交通设施外围环境社区园林绿化率车流状况未来城南四环路，焚羊路路口附近11条公交线及轻轨9号线邻近万亩氧吧区、文化旅游区、丰台科技区、新大学园区、汽车博览城园林内部有雕塑、跌水、喷泉、奇花异草、主题灯光35.6%主要车行体
20、系为环绕体系，AC两区亦可进入车辆优秀赏京开高速路辅路500米向西300米353、423、937等十余条公交线邻近万亩森林公园、世界公园、花乡公园近100OO平米的中心园林，四个组团绿地32%人车分流未来明珠丰台马家堡西路路西交通方便，南北通畅邻近南四环未定30%人车分流翡军城大兴黄村良乡路口往西2.5公里地处大兴黄村卫星城，离规划中五环仅300米北京大兴黄村卫星城用于景观规划的面积阔达7万平米，风景翠园以风景规划为主题45%人车分流,模仿意大利地中海周边小镇的路网结构加来小镇西南四环世界公园出口，科技大道东西南四环边，交通便捷顺畅南侧是森林公园，西南侧是世界公园，北侧是四环路绿色走廊有贯穿南
21、北中轴的景观大道，宽30米，长200米40%双向车行路710米，人行路与车行路分离丽园距离玉泉营环岛10公里，距离京开高速路0.7公里937-南礼士路、410-西客站等北距玉泉营立交桥12公里，东距京开高速路700米，距金融街16公里全维度景观社区，张扬北美清朗亮丽的自然主义风格55%车走外环线，人走人行路月桂庄园西红门镇，离京开路500米。位于玉泉营立交桥南侧5.5公里处经国家批准的离市区最近的试点小城镇社区内飞瀑小溪，花木取蓉，玲珑美奂的小品与雕塑形成独特景观40%小区道路人车分流未来假日丰台区南四环中路路北（马家堡西）四环主干线内侧1.5公顷高尔夫球场绿地的均好，步移景异，有私家水景和私
22、家花园50%主路加尽端式道路设计，曲径通幽，保证邻里私密风格与林京开路与南四环交界处西南角，银地家园对面距离玉泉营环岛2公里，距离南四环800米，交通方便，四通八达周边邻近众多批发市场，人员混杂，治安环境差荷兰风格派的园林设计，田园风情展现35.2%人车分流，车走外环线，人走内部人行路.竞争个案工程进度时间对比表楼盘名称认购时间开盘时间开盘时工程进度目前工程进度入住时间未来城2002年2月2002年7月中旬正式开盘一期部分封顶，待一期9月25日全部入住后，二期同期开工部分封顶一期2002年9月25日优秀赏2001年5月2001年8月未封顶全部封顶，在做外装2002年9月未来明珠2002年4月2
23、002年6月8日出地面一层目前地上十层2003年6月翡翠城2002年春节预计2002年7月主体结构完成一期部分封顶，二期预计8月动工一期2002年10月31日加来小镇去年12月2002年4月28日一期部分封顶一期封顶一期2002年年底丽园2001年7月2001年9月16日开始动工主体结构封顶一期2002年8月月桂庄园2001年7月2001年8月18日主体结构封顶一期全部现房，二期开始动工2002年8月18日未来假日2001年9月2002年3月15日开始动工部分现房一期2002年11月30日风格与林2002年8月2002年10月地上土地平整，预备开工2003年7月竞争个案开发综合实力对比表楼盘名
24、称开发商行销企划建筑设计园林设计施工单位物业管理未来城北京丰业房地产北京莲禾房地产中京工程设计澳大利亚ALTIS建筑师室内设计大兴建筑工程公司，南通三建北京英斯特物业管理优秀赏北京银地房地产中原物业中外建设计公司无设计公司水利水电二局银地物业管理未来明珠北京市宣武城建不详世纪安泰建筑设计未定房山建筑六公司未定翡翠城华润置地深圳同路广告德国威斯平德国威斯平大兴城建华润置地物业管理与土邦魏理士合作加来小镇加来置业红鹤广告澳大利亚柏涛贝尔高林住总长城物业丽园中天房地产北京安厦北京新厦设计公司北京新厦设计公司大兴城建安厦物业月桂庄园月桂苑房地产不详深圳设计公司深圳设计公司城乡建设集团康通物业未来假日未
25、来屋房地产达奇广告美国华裔设计师李文美国EDSA陈耀中中关村建设未定风格与林北京元亨房地产建亚企划中天元设计中国园林中心不详未定竞争个案规划分析对比表楼盘名称住宅规划设计景观规划设计户型规划设计建筑风格会所规划智能配套社区配套未来城板式带电梯多层和小高层社区，一期共9栋楼，513层按现有建筑分布情况及交通要求分为三条集中景观带A区用以极具特色景观桥加以连接，东西地块各有一休闲平台，B区为中央休闲区域中间为一个旱地喷泉广场，C区设计成一种有浓郁瓯市园林风格的景观带主力为一梯两户平层设计，部分顶层复式，底层复式。复式共计50套，平层近990套，占总套数比例95%,复式占4.8%现代风格外立面为涂料
26、，浅色，间有黄色，桔红色搭配。8400平米豪华大会所，25米标准恒温泳池，壁球，台球等等三大智能化系统，小区公共安全防范系统，社区服务系统，小区通信网络系统（美国朗讯布线，长城宽带接入），程控式物业管理，社区内有小学、幼儿园优秀赏16层板式小高层有养生健康步道，回廊、儿童乐园、阿波罗叠景喷泉广场58-236平米,58一居，93709二居，118、130、137、144、152等三居,部分四居，顶层部分复式。现58一居和118最小三居已售完。144平米以上送空中花园共有96套，现已售完弧形板楼，外立面为桔红色和白色涂料3000平米俱乐部级豪华会所，阅览室、儿童娱乐室、多功能活动室、健身房、医疗室
27、、美容中心、洗衣中心等完善设施配套，加上商场、食品店、书店、储蓄所、邮局、超市等全区采用光纤入户配备，远程教学、上线聊天快速方便；户户配备对讲系统及智能化系统；户户节能窗，有效隔间隔热。优秀赏星级配套设施，幼儿园、丰台五小特长班实验小学、双语教学、优质师资与智能化设备环境未来明珠16层1梯8户的塔楼和14层的一梯两户高层板楼及6层的商业未定1、3、5、7为平层，2、4、6、8为跃层现代风格，黄、蓝与灰色主体外墙涂料相间未定周界红外线，对讲系统6层商业翡翠城17个住宅组团，与点式公寓及弧形公寓板楼组成片区整体，每个组团约10户为合成U字形组团。风景规划为主题，突显自然，绿色的生活环境，北端掬水池
28、，中央主轴挹翠谷，翠华台为风景翠园转属的MINI会所主力ROLLHOUSE（院落相连的独立住宅）300平米以上为三层，300平米以下为二层，另有一部分为弧形板楼（8层）和点式公寓（9层）白色，黄色浮雕饰外墙涂料与艺术石材浑然协调阅览室、儿童娱乐室、多功能活动室、健身房、医疗室、美容中心、洗衣中心等完善设施配套，加上商场、食品店、书店、储蓄所、邮局、超市等完备的按防系统，社区局域网络系统，联网紧急呼叫系统。设置封闭围墙，设置周界报警,摄像监控及保安巡更系统小学、幼儿园加来小镇共分三期开发建设,WEST、EAST、NORST三区，一期先开发W区。建筑形式为双拼，3联排，5联排，7联排，8联排有贯穿
29、南北中轴的景观大道，宽30米,长200米建筑三层，加半地下，主力户型180-250平米北欧风情，外立面浅驼色霹雳砖，部分白色PVC板，屋顶为深灰色里清瓦全部为分散式公建配套，没有大型集中会所，公建有标准25米温水大泳池，球类活动室，健身房等周界报警，摄像监控及保安巡更系统棉花俱乐部、糖果杂货铺、理发店、便利店、超级市场、儿单游乐区、音像图书店、画廊、书吧、酒吧、健身房、超大室内外通连游泳池丽园分三期开发建设，独栋别墅20多套，部分6层、9层公寓，部分TOWNHOUSE加拿大风格独栋别堂二层，公寓6层，一梯两户。传统与现代结合的风格，外立面灰色与黄色相间涂料分四个主题：健康主题、艺术主题、交流主
30、题、生活主题国家级智能化3A示范工程，使国际文化社区生活更加安全、健康、便利、现代文化丽园，丽园的第一人文伙伴北京蓝天幼儿园、第二人文伙伴北京圣尼嘉学院。业主俱乐部（名画展、诗歌朗诵会、古典音乐会、儿童竞艺中心、时空艺术走廊）、网球比赛、游泳比赛、赛跑、自行车比赛月桂庄园联排别墅40栋，公寓11栋。月桂庄园引入北欧现代建筑设计理念，将传统的联排别墅转化为3-4层小楼的组合，变成田字型架构的花园洋房。公寓1、2层平层，3、4层跃，4层和4层半跃。泛别墅1、2层跃，3、4层跃，联排别墅共3层O社区内飞瀑小溪，花木欢蓉,玲珑美奂的小品与雕塑形成独特景观公寓面积144788平米共24户，泛别墅（室内车
31、库算全面积）面积190平米最小，联排别墅250平米最小。建筑外观采用北欧后现代主义手法；平层屋顶，简洁实用；外墙材料以桔红色面砖为主辅以高档涂料，色调明快。3000平米时尚会所，有室内游泳池，台球厅、网球场、健身房、儿童游乐园、餐厅、咖啡厅、酒吧、超市、袖牌室中国网通宽带入户，电子寻更，黑白可视对讲及家庭防范系统，电视监控及周界防护系统，有线电视，卫星电视，程控电话入户，24小时保安巡逻会所未来假日整体规划散落式组团布局设计曲折、蜿蜒的循环水系贯穿8大组团，构成溪流、瀑TOWNHOUSE自由排布无正南正北朝向。有4纯北美建筑风格多种户型设计，奉送一个游泳馆，一个酒店式公寓中的会所，内部24小时
32、巡更，电子防护社区双线班车，通达复兴门地铁及燕莎中心布、喷泉等水景，小溪流过后花园，成为私家流动水景联排、6联排、10联排，住宅单体地下一层，地上三层私家花园及水景，主力户型为3层，部分为四层有健身房、咖啡厅、娱乐设施等风格与林分三个组团建设，全部为多层住宅，5、6、7层不详首层跃层（送花园），中间平层，顶层跃层（送露台），内部空间设计首层挑空跃层二层送30平米左右的夹层未定未定未定托儿所、幼儿园、小学、会所、邻街商铺竞争个案户型分析对比表楼盘名称未来城优秀赏未来明珠翡翠城加来小镇丽园月桂庄园未来假日风格与林实用率90%80%80%90%90%85%80%90%不详层高/净高层高2.8,净高2
33、.6米层高2.8米，净高2.65米层高3米，净高2.8米层高3米，净高2.6米,部分挑高4米半地下2米层高，一层3.5米，二层3米，三层3.5-5.9米；净高半地下1.8米，一层3.3米，二层2.8米，三层3.3-5.7米层高2.9米,净高2.7米层高2.9米,净高2.7米层高2.9米,净高2.7米层高2.8米,净高2.6米平层一居76.04二居87.14120.5595.05109.26105.37114.88110平米三居141.74-169.32137,84152.47178.73144.47120-130平米四居161.81161.43180跃层三居207.3-231.59218.77
34、238140.18-181.65267.39280.47150-202平米四居199.41230.17203.43259.57329.92180-203平米五居319.7-335.48314.71355.48290-390竞争个案价格分析对比表楼盘名称内司口认购期价格目前价格总价范围付款方式价格第略起价均价最高价起价均价最高价未来城34003800450036684080480036137万一次性付款97折，按揭98折四个月均价上涨280元优秀赏30003750430036684080470039-62万一次性97折、按揭及公积金贷款98折均价上小涨330元未来明珠40004500550042
35、004800600036-86万无折扣均价上涨300元翡翠城均价6400均价6600,按套销售，位置景观好的价格高120-260万无哲扣销售2个月均价上涨200元加来小镇51905600650054505900680096195万一次性99折，其他付款方式无折扣近5个月均价上涨300元丽园独栋6300,公寓3300,联排4800独栋8000,公寓3800,联排5500独栋9000,公寓4500,联排6500独栋6500,公寓3500,联排5000独栋8000,公寓4000,联排5650独栋9000,公寓4500,联排6500公寓58-65万，独栋112312万一次性付款97折，按揭贷款98折均
36、价上涨200元月桂庄园公寓3700,泛别壁4300公寓4150,泛别S5150,联排别里5800公寓4800,泛别墅6250,联排别墅7000公寓3980,泛别壁4500公寓4350,泛别墅5350,联排别量6000公寓4800,泛别墅6250,联排别墅7000公寓55-60万，泛别壁70100万，联排80140万一次性付款98折，按揭贷款99折均价上涨200元未来假日450050005700480053006000按套售无折扣均价上涨300元风格与林未定未定未定未定未定未定未定未定未定竞争个案装修建材对比表项目翡翠城加来小镇丽园国际文化社区未来假日花园月桂庄国室外部分结构：现浇剪力墙框架结构
37、屋顶：采用彩色压型夹心钢板和复合屋面外墙：采用外保温彩式，浮雕式外墙涂料、局部装饰石材宅院：设置院落分隔，院内绿化，入户通道为彩色水泥砖、青石板、卵石铺装，室外平台采用仿石碣铺装砖或设钢平台，卵石散水门窗：采用高级彩色铝合金隔热断桥节能窗，中空窗，名牌五金件户门：高级断桥铝合金母子门结构：钢筋混土凝土屋顶：沥青瓦。外墙：劈裂碍砌块块，局部配进口PVC口板，局部涂料门窗：铝合金中空玻璃。子母四防门。屋顶：采用美国欧文斯科宁多彩瓦外墙：涂料门窗：美国舒驰美德门窗，丹麦威卢克斯斜屋顶窗结构：现浇剪力墙屋顶：屋面瓦外墙：涂料门窗：塑钢窗，中空玻璃、三防门结构：砖混结构，层高2.9米外墙：铺高级面砖，局
38、部高级外墙涂料门窗：墨绿色亚光喷塑铝合金窗框，中空玻璃公共楼梯间：地面、踏步为花岗岩石材，铁艺栏杆，实木扶手声控灯室内全部初装修室内初装修室内初装修室内初装修室内初装修智能化系统安防系统：煤气报警装置，连网紧急呼叫装置，一层设红外线报警系统，分户设非可视对讲系统小区设施封闭围墙，设置周界报警、摄像监控及报安巡更系统有线电视：设有线电视系统网络系统：局域网络，ADSL接入方式电话：四条电话外线四表：设置磁卡电表和天然气表，安防系统：小区周界报警，闭路电视监控，可视对讲有线电视：有线电视网网络系统：宽带网接入电话系统：予留2条IDD电话线安防系统：可视对讲系统，日本ALEPH监控系统，AD/NTK
39、闭路电视监控系统。网络布线：采用美国安普公司网络配线安防系统：24小时报安安防系统：全封闭式管理，24小时保安巡逻，红外线报警系统，闭路电视监控系统。通讯系统：每户预留2-3不程控电话，客厅、主卫、主卧、次卧是均留电话端口电视系统：有线及卫星电视。网络系统：中国网通宽带网入室，每户予留1个信息点冷热水表远程传输水暖电系统采暖系统：采用集中供热系统，森德散热器生活用水：由小区内设置的燃气锅炉房提供生活热水，户内给水采用PPR管暗埋，排水管采用UPVC管中水系统：小区设中水系统电力系统：每户设独立配电箱及电表，电表容量50W/平方米供暖系统：配散热片，每户赠送进口分户式燃气炉，提供24小时热水供水
40、系统：市政管网，燃气系统:管道天然气供暖系统：意大利容积式室内壁挂炉和散热器，生活用水：提供24小时生活用水空调系统：美国约克中央空调供暖系统：集中供暖供水系统：三路分质供水，一路供应生活热水，一路为经奥地利技术处理的可直接饮用水，一路为生活用水空调系统：设有插座和出口予留孔，竞争个案装修建材对比表楼盘部位未来城优秀赏未来明珠风格与林结构现浇钢筋混凝土剪力墙结构剪力墙结结构剪力墙结构未定入口大堂防滑地砖铺面，金属电梯门套，吸顶灯防滑地砖铺面，金属电梯门套，吸顶灯花岗岩地面公共楼梯防滑地砖铺面，金属郎按，木扶手，声控走道灯防滑地砖铺面，金属郎按，木扶手，声控走道灯地砖电梯三菱（上海）电梯（6,7
41、层630公斤，7层以上800公斤）日本合资富士达电梯高档合资电梯防水外防水（屋面，地下室）采用改性防水卷材（SBS）保温外保温采用双面钢丝网聚苯板新型保温材料无冷桥，防结露室内温度稳定，比内保温效果好一倍顶层防水隔热保温7公分聚苯板，加50公分混凝土加气板，另加防水层和保温层外墙外保温外墙高级环保涂料高级浮雕式外墙涂料，1-3外墙高级面砖，高级涂料结合专层为仿石材饰室内装修室内窗户双层玻璃双塑共挤外彩内白塑钢推拉窗（带纱窗）双层塑钢窗，隔热保温、防噪音、防尘高级塑钢窗，陪双层玻璃，高级五金件阳台开敞式阳台金属栏杆内贴金属护网，水泥地面，封闭式阳台与室内地面一样双层塑钢窗，隔热保温、防噪音、防尘
42、房房预留管线接口预留灶具接口，冷热水接口，予留上下水及热水管道，予留排烟、通风管道卫生间预留管线接口，下沉式卫生间，随意变更洁具位置预留卫生洁具及冷热水接口设防溅插座，电话插口予留上下水及热水管道，予留排烟、通风户内三面刮腻，炉渣混凝土地面，无室内门地面做到基层，墙面为普通抹灰（各主要房间设有线电视插口，电话插口，空调专用插座）顶棚刮耐水腻子地面做到基层，墙面为普通抹灰（各主要房间设有线电视插口，电话插口，空调专用插座）顶棚刮耐水腻子电路双路IOKV供电，50瓦/平米，PVC和钢管预埋暗伏线路每户双路供电电表10（40）安采用双路供电，一居4KW二、三居6KW并安装与之匹配的电表及漏电保护装置供水市政供水，PPR和钢管预埋暗伏，小区24小时供热水变频给水机直接供水市政自来水排水UPVC新型排水管暗敷管道予埋管道予埋供暖德国布德鲁斯锅炉，分区设锅炉房集中供暖，铝塑复合管暗敷，无砂铸铁暖气片，自动计量，随意调节温
