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1、石家庄房地产市场（酒店、公寓）基本情况第一部分酒店市场一、酒店概念酒店（HOTEL）一词来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅，在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店”，在台湾被称为“酒店”，在中国大陆被称为“酒店”、“饭店”、“宾馆”、“旅店”、“旅馆”的。一般地说来就是给宾客提供歇宿和饮食的场所。具体地说酒店是以它的建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务,从而获得经济收益的组织。二、酒店分类和等级1、酒店的分类（1）酒店的分类商务型酒店。它主要以接待从事商务活动的客人为主，是为商务活动服务的。这类客人对酒店的地理位置要求较高，要求酒店靠近城区或商业中心区。其客流
2、量一般不受季节的影响而产生大的变化。商务性酒店的设施设备齐全、服务功能较为完善。度假型酒店。它以接待休假的客人为主，多兴建在海滨、温泉、风景区附近。其经营的季节性较强。度假性酒店要求有较完善的娱乐设备。长住型酒店。为租居者提供较长时间的食宿服务。此类酒店客房多采取家庭式结构，以套房为主，房间大者可供一个家庭使用，小者有仅供一人使用的单人房间。它既提供一般酒店的服务，又提供一般家庭的服务。会议型酒店。它是以接待会议旅客为主的酒店，除食宿娱乐外还为会议代表提供接送站、会议资料打印、录像摄像、旅游等服务。要求有较为完善的会议服务设施（大小会议室、同声传译设备、投影仪等）和功能齐全的娱乐设施。观光型酒
3、店。主要为观光旅游者服务，多建造在旅游点，经营特点不仅要满足旅游者食住的需要，还要求有公共服务设施，以满足旅游者休息、娱乐、购物的综合需要，使旅游生活丰富多彩、得到精神上和物质上的享受。经济型酒店：经济型酒店多为旅游出差者预备，其价格低廉，服务方便快捷。特点可是说是快来快去，总体节奏较快，实现住宿者和商家互利的模式。连锁泗店：连锁酒店可以说是经济型酒店的精品，诸如莫泰、如家等知名品牌泗店,占有的市场份额也是越来越大。公寓式酒店：酒店式公寓吸引懒人和忙人酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上
4、门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差定机票，只需打电话到服务台便可以解决了，很适合又懒又忙的IT小两口。由于酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内，集住宅、酒店、会所多功能于一体，因此今后要是出租，价格一般都不低。（2）按酒店建筑规模分类目前对酒店的规模旅游行政部门还没有一个统一的划分标准。较通行的分类方法是以客房和床位的数量多少，区
5、分为大、中、小型三种小型酒店，客房在300间以下；中型酒店，客房在300600间之间；大型酒店，客房在600间以上。2、酒店星级划分标准一星饭店：设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最简单的旅行需要，提供基本的服务，属于经济等级，符合经济能力较差的旅游者的需要。二星饭店：设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有卖品部、邮电、理发等综合服务设施，服务质量较好，属于一般旅行等级，满足旅游者的中下等的需要。以法国波尔多市阿加特二星旅馆为例，共有七层楼房148个房间，每个房间有两到三张床，面积13.5平方米（包括一个2.5平方米的卫生间，有抽水马桶、洗澡盆及淋浴喷头），房内有冷热风设备、
6、地毯、电话，家具较简单，收费低廉，经济实惠。三星饭店：设备齐全，不仅提供食宿，还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖啡厅、美容室等综合服务设施。每间客房面积约20平方米，家具齐全，并有电冰箱、彩色电视机等。服务质量较好，收费标准较高。能满足中产以上旅游者的需要。目前，这种属于中等水平的饭店在国际上最受欢迎，数量较多。四星饭店：设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量优良，讲究室内环境艺术，提供优质服务。客人不仅能够得到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。这种饭店国际上通常称为一流水平的饭店，收费一般很高。主要是满足经济地位较高的上层旅游者和公费旅行者的需要。五星（或四星豪华）饭店：这是旅游
7、饭店的最高等级。设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全。各种各样的餐厅，较大规模的宴会厅、会议厅、综合服务比较齐全。是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。环境优美，服务质量要求很高，是一个亲切快意的小社会。收费标准很高。主要是满足上层资产阶级、政府官员、社会名流、大企业公司的管理人员、工程技术人员、参加国际会议的官员、专家、学者的需要。三、石家庄酒店市场概况1、石家庄酒店市场概况石家庄，河北省省会，距离北京最近的省会城市，但与相临的山东，河南，山西乃至内蒙相比，酒店的发展却一直处于落后的地位。全市5星级酒店仅为3家，装修档次、服务标准均为准5星级。市区高端酒店较
8、少，主要是城市高端消费水平较低，城市经济的发展对于酒店行业的支撑不足，商务、旅游资源匮乏也是造成高端酒店缺乏的一个重要原因。另一方面市区经济型酒店分布广泛，主要分布在商业繁华、政府机关、高校、大型医院等周边区域，交通便利、价位较低、经济快捷。居住环境干净整洁，配套设施相对完善，价位低廉，适宜于石家庄城市经济发展水平。2、石家庄酒店分布1）石家庄星级酒店分布酒店名称区域星级标准地址楼层入住时间客数总房入住率面积区间标间价格（元）世纪大饭店桥西五星中山西路145号地上29层，地下3层2000年41165%-75%20-35408世贸皇冠长安五星中山东路303号26层2002年32068%-73%4
9、0-70598中茂海悦（原河北宾馆）裕华五星石家庄市裕华路育才街168号（槐北路与育才街交叉口）地面30层，地卜3层2009年6月45060%-70%40-110490国际大厦长安四星中山东路301号楼高18层，附楼高3层1986年22075%-80%26-55360国宾桥东四星石家庄市中山东路99号楼高16层1988年21365%-75%25-31335华庭时尚商务裕华四星石家庄市中山路与建设大街交叉口的东南角楼高26层2006年12月26085%-90%24-35278西美桥东四星石家庄市桥东区建设南大街6号楼高28层2003年38670%-80%25-110335燕春花园酒店K安四星长安
10、区中山东路195号楼高22层2001年20060%-75%30-45330燕山大酒店桥西四星裕华西路40号（南小街与裕华西路交叉口西行50米）主楼地下2层，地上26层，裙楼4层1999年9月23460%-70%25-60298中国大酒店桥西四星石家庄市自强路127号楼高21层2001年25555%-65%32-64338阳光大厘（准四星）桥东四星石家庄市平安南大街33号楼高24层1997年6月18555%-65%29-70230亚太大酒店裕华四星石家庄市青园街215号楼高12层2004年12月29965%-75%36-55180/310凯旋金悦大酒店长安四星裕华东路与东大街交叉口北行50米楼高
11、16层，箭神附楼高7层，2004年21055%-70%25-35338石家庄新东方商务酒店升以区四星石家庄高新技术开发区黄河大道141号（高新区管委会西100米）楼高主楼12层；辅楼4层2002年9月14250%-65%33-70294金圆大厦新华四星中华北大街与民族路交叉口主楼高32层1997年28555%-70%30-40298美东国际长安准四星石家庄市广安大街18号楼高12层2005年5月9655%-65%26.8-66288美丽华大酒店长安四星石家庄市体育北大街56号楼高28层2009年5月23950%-65%18-35218氏心丹山公园水上石料Tq司法商*肿强小区,-扃住小区海湖新付
12、s-t柏林庄忖un文八中学、.石urS*、JvKB合作小区蒸山大学北濯黛忖和平Itt家月华公四牛词万事N八JR庄公寓花园怎景区BESttJfc金户:北H及梅北公回收谷公大酒店Vi*桁波公园小沿村帙源公EJ”攵生活区银都金圆-WfiHm/彭忖元村柳安圆跑东风将粮宏Jl时代与IK丁场谈因西.iHK臼佛口村西小区中山东就他）同石砰小区,汨光公ElA.北左度B巨家庄北站-一中华曲市庄河比广播北焦村H电视大学新华区新华18J东方安憎八一花苑先达式陀中山西跖河北中Ii大酒IS吴兴花因义M忖.黑源:疝枪城.：/期区/国京大力，.，；HEltIli6：I:F小乐B*、崔华东带：IO平东跑碧海云天一8Bta,西
13、清公IS收角注H河北*,河妣交通厅*M业局4:L人忖桥西盒“大街.安区fi-SiWQ金ISt攵瑰园天蜘湖沐浴J体闲大禽店.横安东28安小区彳岗头世纪公5”，*和亩东“、育四小区/小马忖I河北卿愿.大学.博安茨18itk59J大马村Hi龙卡公园?J81caJ南王村裕华区南二环东第江花月-,河北&J5新石小区1片.家园）中南社区西五叟小区版华园*ff本问公IS，,工厂QMQ-”一石刻园豆大街怆同村五星酒店四星酒店石家庄星级酒店主要分布在市中心区域，以北国商圈、广安大街商圈、新百商圈为主的区域，交通便利、商业繁华、商务富端人士集中。2）石家庄经济快捷酒店分布西三庄乡民心河网拿公IS高枝小区中山公EI
14、用海万家良3 1S合作小区和平国IF -。杀山大学新华区华北大厦KH桥东区北宋位向忖日候村回I易敛轲八一花苑中山东Ie中京大西电nsaaBM*iSIS - (8QQ -锵泉酒家格华索阳丸大JIj以力西. 街小区时代汽!* ，一珏ISttSh /吴兴花Ia义可,河北省人IT-演湖新忖M三十高性It X八中学黑迪人金丹公寓 .问ItH技*大学j石象U=M*广场力店阳光公01* 北UM司法网*昨挛汪北方一伸张小区一一一中华Hla品液公园小沿忖帙海公01.石市交通技校”.ERI. *9 币反同*、1心理取踪.河北广播北焦村.电视大学河北省 *SfT,光达友健中山d河北研阻.大学*长安区西清公IS 班忖
15、河北3 n* 交通厅河北省林业局桥西区/彭忖兀找安西8东风上东方龙 人人酒百ItS福器石府小区尖玲河北友置 + KK檎北公园慧谷公园振头一拓忖U卓达收地困JR岗头 Atfll 小 IK燕,lf忖ft,Iftfl 龙卡公S）天翡湖冰浴g 休闹大后，*新石小区1芳家川物海云天 户型面积小，3060平米精装修交房标准，拎包即可入住 配套设施完善 物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务 销售价格一般高于区域整体水平商务公寓4用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地4产权类型：商务公寓产权年限：根据用地性质而定，50年或40年特点:一般处于城市核心地段及商务中心区 既可居住，又可办公 具备写字楼功能
16、，在部分城市可注册公司 价格相对写字楼较低 首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳） 产权性质为商务公寓，非纯写字楼酒店式公寓4用地性质：一般为商业用地a产权类型：公寓或商务公寓4产权年限：根据用地性质而定，40年.特点: 面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性 一般以只租不售和产权式经营为主 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高三、石家庄公寓市场概况1、石家庄公寓市场概况石家庄从开始2004年开始推
17、出的自由港、乐模、红人公馆等都是主打小户型的公寓，多为两居和一居室面积从49.2856.99平方米不等，占市场总量的比例不断提高；以前市场上很少见到纯粹小户型项目，如今小户型受到购房者和发展商的共同关注，新项目层出不穷。小户型以面积小，总价低，受到自住客户和投资客户的青睐。目前石家庄市场纯公寓/综合体内的公寓项目，体量均在5万平米左右，少数纯公寓项目体量在10万左右甚至更高。在售公寓产品的均价区间为6000元/平米一8000元/平米，略高于同地段普通住宅价格。主力面积区间在3565m，之间，居住型公寓偏大，面积上限达到120m多数公寓为精装修，简装/毛坯的公寓较少。2、石家庄公寓分布区域楼盘名
18、称建面开盘时间开盘均价当前均价主力户型后期用途装修情况长安区官鲤1237752008年12月65008000起34-90Ioft商住型精装中宏汇景国际700002009年4月66002#楼650050-120商住型简装3#楼7000酒店型精装新华区唯C时尚广场200002009年2月3600430037-140居住型简装裕华区万隆国际570002007年8月4600650040-90居住型简装桥东区滨江尚城国际390002009年10月7300750049-56居住型精装阿卡白领生活馆336002008年7月5500680045-89居住型精装桥西区万象天成250002008年10月70007
19、80049-68商住型精装金世界300009年12月咨询60008000以上37-120可拆分居住型简装优盘560002008年11月6000750036-74居住型精装金正阿波罗公馆500002008年12月6000750065-169居住型毛坯壹公馆140002009年7月3500376850-70居住型精装iS-H卓达地求回天脑湖沐浴IU“闵人h,j月隼公Ia阳光公园BJ法局P山公园怦强小区方国万拿M八家庄公寓作小区函山大学新华区西焦.HKKSc用华络H东方安情桥东区MSi忖白佛口忖八一花苑中山东IBJtiSJEtB中山？5面长安区城角IlttI芳家园裕华区夜泉湎家临手硒阳光大1.河北省
20、*M业展3肺高U宿.国Qd石家庄.同亮广肩北保村电视大学河北N*畸M色六生活区-f8K限电3时代*,一场谈因西.街小区义台丁济:华五位城、一.安小区I）安万和因b高柱小区演湖新忖第三十柏林庄忖高技忖又八中学tt三wsre台4花月.河北解危大学西校区tl*大街西常公园.同北吉*交通厅!演公园小沿村帙源公园,r8巨家庄北站-一中华曲市l兀村KMffl&安东路.大港IS东岗头Itsarr南If总村和平手88华北大厦世妃公园青园小区新港新村龙卡公园：和平世京河北友二Il北公IB西五甲小区海华国京河公园IJ河北时灯.大学*J南王忖街理南路JSJCB大马村位同村石家庄公寓产品主要分布在一环内或附近的商业繁
21、华、高端商务人群集中的区域，以北国商圈、广安大街商圈、新百商圈为主的区域，交通便利、商业繁华、商务高端人士集中。3、石家庄公寓参数对比1）石家庄公寓体量平米以下，主要为社区内1栋或者几栋建筑为公寓，其他主要为住宅项目。等产品亮点，单体达到8000元/平米甚至更高；壹公馆和唯C时尚广场由于地理位将偏离市中心，售价较低，仅为3768和4300元/平米。3）石家庄公寓用途商住型73%口商住型居住型公寓类项目主要以居住型为主，地处城市商业密集区，投资客群为主，自住客户较少,未来以出租用途为主。追求便捷性与舒适性，对配套和物业服务要求较高。4、即将入市项目2010年即将入市公寓项目：万达广场、远见、中基
22、礼域、中央悦城、翰林观天下等项目，随着公寓市场的逐步发展，石家庄的房地产市场已经迈入产品时代，产品的特点成为最大的卖点，客户对产品细部的要求越来越多。智能化和优良的配套设施，服务已经成为公寓必备的要素，而不再单单是卖点。房子作为特殊的商品，性价比高的项目频频出现，取得较好的销售业绩。四、石家庄公寓市场总结1、中高档公寓市场主力仍然以投资者为主，性价比高的项目增多；2、石家庄公寓产品主要分布在一环内或附近的商业繁华、高端商务人群集中的区域；3、公寓市场处于写字楼与住宅夹层之间，供给量及需求量均较小；4、公寓市场发展尚不成熟，产品概念混淆，定位不明确；5、软性服务欠缺，服务品质和居住舒适度有待增强；6、当前公寓市场价格较为混乱。目标客户群定位明确，产品具有一定特色的在销售方面具有明显优势。
