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1、深圳小区二次装修管理（一）什么是二次装修业主或使用人办理完入住手续后，在正式入住前.根据自己的使用特点和要求，对所购（租）房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。以上装修习惯七称之为二次装修。二次装修一般是在原来房屋初装修的基础上进行的.因此有如下特点。1 .二次装修必须符合楼宇原来设计时的工程技术规范与技术指标。2 .二次装修一般是在楼宇已有人住业主或使用人的情况下进行的，因此施工时要顾及住（用）户的正常工作及生活，尽量避免或减少对他们造成的影响。3 .对施工人员的技术及素质要求比较高。由于一幢楼宇、一个小区入住的业主或使用人成百上千，进入的施工队伍人员较多、较杂，如果他们素质不高，必将给物业
2、管理增加难度.对楼宇或小区内的业主、用户的人身、财产安全带来损害。4 .由于一幢楼宇、一个小区入住的业主或使用人员成百上千因此二次装修的用户数量多、面广，二次装修可能会频繁地进行。5 .在装修的过程中，容易损坏毗邻房屋和公用设备设施。6 .施工中的防火要求特别高。(二)装修前的审批1.住户装修前应进行申报从二次装修的以上特点可以看出，它关系到所管物业的洁静，关系到使用人的生命财产安全，因此，二次装修的管理是物业管理中的一项经常而重要的事项。而某一细节的忽略就很有可能导致业户或使用人的投诉，甚至可能导致物业公司陷入尴尬的困难境地。所以必须从装修设计开始就进行装修审查与管理。如果等装修完毕再开始，
3、装修带来的损害实际上已经形成，不但很难纠正和改变，而且也会给广大业主、用户的人身和财产安全带来威胁。所以，住户在进行装修之前，就应提前申报，向物业管理公司申请登记，而物业管理公司则必须从装修方案的审查开始就着手装修管理工作，以确保整个装修工程在规定范围内，并保护毗邻房产、公共设施、卫生环境等。装修申报审批的程序如图3-2所示用户装修申报物业公司审批(1)在接到业主递交的装修方案后7天内予以答复.对不合规范或资料不全的，要去哦球业主进行修改，重新提交审批(2)方案批准后，业主按规定到物业管理公司签订装修协议.明确装修的内容、明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容，并领取装
4、修许可证图3-2装修中报审批的程序2 .进行安全检查在一些高档次的写字楼管理中，当新租用户提交室内装修申请时，管理人员应先到用户室内进行设备设施的安全检查，其原因在于已迁出的租户可能留下一些不安全的遗留装修，如电线乱接、安装混乱、用未经防火处理的木板间隔房间、擅自移动消防喷淋装置等。由于用户的违规装修可能危及整幢大楼的安全，因而对新租用户的装修要进行严格监管和验收。装修前物业管理人员应事先检查房屋中可能存在的质量问题。若在新租户装修过程中发现违规装修问题要求新租用户整改时，新租用户认为是原先存在的问题而不承担整改责任，因而不仅容易引起管理公司与业主和新租户之间的矛盾冲突，而且安全隐患也无人整改
5、。因此，在新租户装修前，物业管理人员应先对用户室内进行全面检查，看业主或原租户是否有未经管理公司审批而擅自装修且存在不安全隐患.若违规装修是已迁出的租户所为，整改工作由业主还是原租户承担，应由业主决定。只有将违规装修整改后，管理公司方可允许新租户进行装修。如图3-3所述。3 .一定要收取装修押金对于是否应该收取装修押金，应按照购房人在买房时与开发商的约定为准。即按房屋使用、管理修公约中的规定执行，许多城市的法律都没有明确的规定。但行内的做法是应收取押金。因为实际工作中，确实有不少的装修工人在进行装修时，不考虑他人生活的方便、安全，也不虑及对建筑物、设施设备的保护，随意抛掷垃圾，在不恰当的时间、
6、地点进行施工等，引起了其他业主的极大不满。若收取了押金，物业管理人员如果发现装修过程中出现损坏物业。破坏物业设施设备，给其他人造成生命、健康、财产方面的报失等情形时，可从这笔押金中支付。如果装修过程一切正常，没有出现上述情形，则可将收取的押金奉还。(1)业主向物业管理公司工程部提出装修申清，领取装修申报表、室内装修消防审批表。(2)工程部对业主的资格进行确认，并提供装修指南及有关资料。(3)业主尽快请设计公司进行装修方案设计(自行设计也可)，并选择合格的装修单位(由物业管理公司审查或由物业管理公司直接推荐)。(4)业主在15天内将装修设计图纸交工程部审核。4 .酌情收取装修管理费在业主、用户装
7、修过程中，物业管理公司要配合提供一些原始工程资料，上下协调各方面的关系(比如协调业主之间因装修干扰带来的纠纷;协调消防局、设计院等)，又要对装修工人、装修材料、装修行为进行管理、监督，如纠正违章、进行电梯维护等，而这些工作会有人力、物力开支。也就是说，在装修管理中，物业管理公司不仅要投人大量人力、物力.而且更重要的是有一种无形的安全责任。所以可按公司规定酌倩收取管理费，并应向业主、住户解释清楚。当然，装修管理费是实际发生的管理而收取的费用，如果物业管理公司事实上没有参与对装修的管理，或者业主没有装修，则不应该收取该费用。5 ,与装修公司签订责任书在以上事项办理好后，一定要与装修公司签订装修施上
8、责任书，并发放施工许可证。装修施工责任承诺书如表3-3所示。装修施工责任承诺书物业管理有限公司：1.本人/本公司己收到物业管理有限公司发给的装修指南、装修补充规定、防火手册及电梯管理规定，现声明已详阅以上文件，已经明自并承诺遵守以1二文件的所有规定，若有违反，愿接受物业公司的任何处罚。2承诺在装修期间按审批的装修方案和图纸施工。3.愿意在装修期间担任消防负责人，负责对进场装修的有关人员进行消防教育。并在装修施工过程中，严格遵守消防规定，采取有效的防范清施井承担因装修而引发灾难所造成的一切后果。特此承诺！签署人：身份证号码：（单位盖章）年月日表3-3装修施工责任承诺书（三）认真实施装修监管为了确
9、保装修的顺利进行，确保住户的生命、财产安全，物业管理人员必须加强巡视，加强对装修现场的监管，在定期巡查中纠正和阻止违规装修。1.采取措施有效防止干扰装修期间，对左右隔壁、上下楼层住户的工作和休息会产生影响。如果物业管理公司不采取有效措施，一定会招致装修单元相邻住户的投诉和不满。为避免室内装修对邻居的干扰.应采取以下管理方法。（1）装修前发通知给同一楼层及上下楼层住户，让他们有思想准备和采取预防惜施。并敬请谅解。温馨提示样本如图34所示。温馨提示住户您好！我是金牛座602罗先生，因窗户漏水，定于8月16日8月18日对漏水处做防水，施工期间可能会给您的生活带来不便，请多多谅解，我们将会监督施工人员
10、做好安全防范，并尽量不扰邻。简时请您在施工期间关好窗户，以防污渍弄脏您家里。如有问题诸与找联系，电话：*我们共同监督施工。谢谢您的理解。图3-4温馨提示样本(2)在用户提交装修申请时，提醒住户聘请信誉好、实力强、人员精的装修公司，并尽量缩短工期。(3)对用户和装修公司进行必要的培训，解释装修程序和有关管理规定.避免他们因事先不知而产生各种影响工作或休息的装修工程。(4)将装修压意事项贴在装修单元的大门上，提醒装修人员文明施工。(5)对住宅楼.严禁在夜晚、周末等时间装修;对商业大厦，白天上班时间只允许一些不产生噪音及油漆味的装修，将发比较大噪音如电据声等工序安排在非办公时间进行，并严禁装修时开启
11、空调。(6)施工人员必须办施工证或出入证方可进场施工，施工人员不得从事与施工无关的各种活动。（7）加强对装修单元的监管，及时听取邻居意见，对违规施工人员视其情节轻重分别给予口头或书面警告、停止装修、暂扣装修工具、责令赔偿损失等处罚。2 .装修现场定期巡查装修现场、要求用户将用户室内装修批准书和用户室内装修注意事项张贴于门上，以便于物业管理人员检核和提醒装修人员安全施工。同时，物业管理人员须按规定对装修现场进行巡查。在进入新现场前高水平仔细查看图纸及审批文件，做到心中有数。进入装修现场后，应按审批内容逐项检查，并应注意表3-4所列各项内容。序号项目要求1隔墙材料用防水材料或空心砖、轻体墙等（木器
12、必须按规范涂上市消防局认可的防火漆）。2天花材料用防水材料或防水处理。3电气线路改动需套PVC管，配电箱内空气开关型号、位置是否正确，出线线径是否合理等。4地面检查该业主有否在允许范围内对地面进行改动，如洗手间、厨房等地面改动，必须按规范做好地面防水处理，并通知管理处有关人员讲行检查。5墙面墙面以涂料为主。如贴墙纸则必须是阻燃墙纸。6给排水管理给排水管道如有改动，需检查其是否照图施工，材料质量是否符合国家标准，接口部分会否漏水，有否损坏主管及原有管道门。7空调安装检查主机是否在指定位置安装，地脚螺栓需加装防震垫片，空调排水不能直接排至户外需利用厨房、洗手间或阳台地漏排水，主机如需挂墙或搭架安装
13、，需用不锈钢材料8大门（进户门）如更换大门，需提供乙级防火门证明.否则不准更换。9防盗门必须选择管理处指定的款式.不接受其他款式，防盗门不能超出门框范围而凸出走廊上。10窗户防盗网（栏）新加防盗网必须在窗户内。11外露平台外露平台如有装修，需查明是否得到管理处/展商批准。表3-4装修现场定期巡查的内容3 .装修违规及时处理在巡查中发现任何违章工程必须尽快记录下来或拍照存档（如有需要），及汇报上司做进一步行动。当然，应首先了解违规装修的形式及应对措施。（1）违规装修的形式。住户违规装修一般有如下表现形式。违规拆墙:违规在墙、梁.柱、楼板、阳台、屋面凿折塔占等。占用公共通道放建筑材料。施工现场未准
14、备灭火器材。住宅在午休或夜晚、写字楼在办公时间使用电锯（电钻）产生噪音。使用天那水、油漆等。乱倒泥（石、木等）渣。违规安装空调。违规封闭阳台等。如图3-5所示为装修现场施工队工具在角落有序堆放的情形。(2)应对措施。为了保证物业及住户人身财产安全,加强对住户室内装修的管理，对住户的违规装修视情节轻重可采取如下措施。口头或书面警告。停止违规装修。恢复原状。扣留或没收仁具。停水停电。责令赔偿(损坏公共管理利益)经济损失。(3)发出违章通知并将处理结果记录下来。对于重大的违规应向装修公司发出违章通知，并及时通知业主或住户，要求及时进行整改，并将违规事项及处理情况都记录下来。(四)严把装修验收关物业公
15、司与业主签订装修管理协议，按规定有责任协助业主进行验收。还有些业主甚至完全委托给物业公司验收、不管哪种情况只要参与其中，物业管理人员就要严把验收关。如防水工作是否做好将直接影响到业主的日常生活。装修施工完成以后。业主或用户耍对工程状况进行查验，对不合格处要及时督促施工单位采取补位措施。但是，一般业主或用户对工程施工业务并不熟悉。以下简单介绍二次装修查验的主要项目和内容，供物业管理人员参考。1.检查锁舌与锁鼻是否对位，钥匙转动是否方便。门与门框的间隙适中，因为小了太紧，大了漏风。还要留意门与地之间，是否预留出地面装饰的缝隙，否则，门在水泥地面时开关自如，铺了砖或地毯就费劲了。2,窗窗最怕渗水，一
16、下雨.雨水顺着窗缝流得四处都是。所以检查时要细看窗的工艺，缝堵得严不严，条压得平不平等。3 .座厕如果水箱渗水，则容易出现锈迹。水箱应是节能型的，因马桶冲洗最为费水。4 .地漏检查地漏时不妨在卫生间放点水观察一下地漏是否畅通。5 .橱柜开关橱柜柜门.看看是否方便；还要看看开门后行人通道是否畅通，橱柜高度是否便于取存物品。6 .不锈钢洗手盆有些楼房使用的是不锈钢洗手盆，这种盆的下水管如漏水，肉眼不易看到，但可以用手顺着管子摸一下，如干爽就可以了；还可用手轻摸查看水喉表面有否渗水。7 .电电的施工从表面看似乎事情不多，但许多潜在的问题却为住户今的生活、工作留下许多隐患，常见的问题主要有：配电线路的
17、断路短路、电视信号微弱、电话接收干扰等。除此之外，还要检查是否有以下问题。(1)装修公司为降低成本而偷工减料，做隐蔽处理的线路没有套管。(2)线路接头过多及接头处理不当。有些线路过长。电工操作时会产生一些接头，如对接头的打线、绝缘及防潮处理不好，就会发生断路、短路等现象。(3)做好的线路受到后续施工的破坏，如墙壁线路被电锤打断铺装地板时气钉枪打穿了PVC线管或护套线等。(4)各种不同线路走同一线管，如把电视天线、电话线和配电线穿人同一套管，便电视、电话接收受到干扰。如图3-7所示。(5)配电线路未考虑不同规格的电线有不同的额定电流，“小马拉大车”造成线路长期超负荷工作。8 .水暖在查验装修工程
18、时，要重点关注以下水暖方面的间题。(1)水流小.施工时，为了把整个线路连接起来，要在锯好的水管上套螺纹，如果螺纹过长，在连接时水管旋人管件(如弯头)过深.就会造成水流截面变小，水流也就小了。(2)水管漏水。如果水管及管体本身没有质量问题，那么冷水管和热水管都有可能漏水。冷水管漏水一般是水管和管件连接时密封没有做好；热水管漏水除密封没有做好外.还可能是密封材料的选用不当。(3)马桶冲水时溢水。如果安装马桶时底座凹槽部位没有用油腻子密封，冲水时就会从底座与地面之间的缝隙溢出污水。(4)洗面盆下水返异味。装修完庄的卫生间，面盆位置经常会移到与下水人口相错的地方，买面盆时配带的下水管往往难以直接使用。
19、安装工人图省事，一般又不做S弯，造成洗面盆与下水管道的直通，异味就会从下水道返上来。(5)软管爆裂。连接主管到洁具的管路大多使用蛇形软管。如果软管质量低劣或水暖工安装时把软管拧得太紧，就容易使软管爆裂。在实际工作中，你可根据房屋装修验收的要点、技巧，设计一张简易表格，并应用于工作中。装修验收检查表如表3-8所示。表3-8装修验收检查表项目验收检查内容检查结果1门(1)门的开启关闭是否顺杨(2)门插是否插入得太少，门间隙是否太大(特别是门锁的一边)(3)门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音(4)大门、房门的插销，门销是否太长太紧2窗（1）窗边与混凝土接口有无缝隙，窗框属易撞击处，框墙接健处一
20、定要密实.不能有缝隙（2）开关窗户是否太紧，开启关闭是否顺畅（3）窗户玻璃是否完好（4）窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水3地板（1）地板有无松动、爆裂、撞凹，行走时是否吱吱作响（2）地板间隙是否太大（3）柚木地板有无大片黑色水渍（4）地脚线接口是否妥当，有无松动（5）地面是否有裂健、是否有起砂现象4顶棚（1）顶上是否有裂缝，没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属目前的质量通病，虽有质量向题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈乘直状态，那就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题（2）看顶部是否有麻点（3）顶棚有无水渍、裂痕（
21、4）特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌现象（5）墙身顶棚有无部分隆起。用木棍敲一下有无空声（6）墙身、顶棚楼板有无恃别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方（7）墙身，墙角接位有无水渍裂痕（8）内墙墙面上有否石灰爆点5厨厕（1）厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马捅、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察（2）坐厕下水是否顺畅.冲水声响是否正常。冲厕水箱有无漏水声（3）浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当（4）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平现象;厨房、卫生问墙面瓷砖砌筑是否合格（砖块不能有裂痕.不能空鼓，必须砌实）（5）砖缝有无渗水现象（6）厨具、瓷砖及下水管上是否粘上水泥尚未清洗（7）水池龙头是否妥当，下水是否顺畅（8）卫生、厨房内是否有地漏.坡度是否合适（绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内）（9）出水是否通畅，出水口内是否留有较多的建筑垃圾（10）防水是否做好6其他（1）厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合（2）试一下全部开关，插座及总电闸有无问题（3）试煤气热水器开关是否妥当（4）居室、客厅有否各种管线外露;是否有暖气回水或其他管线穿过（5）自来水水质是否达标
