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1、物业管理服务有限公司接管前工作安排1、接管话术制定： 对原保安：*项目原物业服务合同已结束，请将值岗工作交于我方,为保证顺利交接，请岗位人员配合。如有不清楚之处，请您联系原物业相关主管人员予以确认，同时为避免交接存在偏差，请岗位人员协助我方对岗位工作、物品、资料、设施等进行交接并签字确认。 对接业主：*前期物业委托服务合同已明确规定原物业的服务不得低于北京市住宅物业四级服务标准，对于原的实际服务水平，业主们始终不愿提及，一度怀疑其真实性。现*前期物业委托服务合同已经终止,由*物业全面接管，*发展是一家有责任担当的企业，秉承客户为先，匠心品质”的服务理念，建立全周期的服务标准，旨在为业主打造舒适
2、的生活环境，进而住的舒心、安心、顺心，提升幸福指数。 对接媒体：公司所有员工均有可能面对媒体采访，在面对媒体采访时，请勿直接回答媒体任何问题，统一回复口径为：“感谢您对*发展的关注。我们公司有严格的新闻发言人制度，接受采访需要公司授权，请原谅我无法接受您的采访。请您留下联系方式，我司媒体部门的同事稍后会与您联络并解答您的问题。 如是现场采访：应礼貌请对方至适合的场所休息。第一时间知会部门第一负责人，记录对方姓名、媒体名称、主要采访事项、对方态度倾向等。事发15分钟内需将采访信息知会分管管理层。 统一话术：原物业的服务水平已严重低于前期物业委托服务合同中规定的四级物业服务标准，2017年第三方公
3、司调研，原物业服务只有53.5分远远低于行业标准水平77分、标杆水平80.3分。2018年原物业服务仅45.4分，业主对原物业服务嗤之以鼻、意见纷纷，已严重影响*发展品牌形象，同时已不满足客户需求。为了保证业主的正常生活，安抚业主们愤懑已久的情绪，*发展决定聘用自持物业公司*为客户提供优质的服务，愿意为广大业主提供更加优质的物业服务。睿德物业公司服务的优点： 不以盈利为目的，自持物业仅为维护公司品牌； 为社区品质提升肯投入费用； 因原物业服务品质较差，为此新成立的物业公司。2、接管信息沟通： 甲方工作根据甲方对项目接管的意见，确定接管方案并进行修改,对于现场交接过程中原原物业合同解除中所有条件
4、及交接工作安排逐一确认，交接过程中的所需支持予以明示、确认；现场涉及满意度、品质提升工作需要甲方支持的部分进行确认，对交接所需场地、费用、资料、方案逐一核定，现场接管工作的重大决策需遵循甲方意见。 政府工作邀约派出所所长进行维稳，可根据公司预算对其表达谢意，提前进行公关，确保接管后，警察可以维持秩序，适当可以抓人，震慑现场，同时确定警务人员的公关小组，对接管后出现的意外确定公关形式。 居委会工作请示居委会和业主代表帮助化解现场舆论，对外接待业主及政府相关人员，能积极正面的为接管提供舆论上的支持。同时以居委会维稳为由，配合接管现场当天的巡视，安抚业主情绪。 业主工作a） 提前2周与业主代表达成支
5、持共识,表达*的诚意，并获得业主代表支持；b） 确定接管前成立业主支持小组，主要成立媒体接待、政府接待、业主信息组别、确保当天获得业主的支持、安抚业主情绪、获得业主理解；c） 上盖区、落地区分别确定20名业主代表在接管当天前往现场提供舆论支持，需要协助接待的环节涉及原物业、居委会、派出所、建委主管部门、媒体等。；d） 确定每个楼分管楼门长人员，负责维护群内消息，对接业主总代表，出现的问题及时沟通，汇总。e） 确定接管初期服务的过渡期的13个月中，与群众达成谅解，确保接管后的工作开展。可适当减免相关费用，增加业主对接管工作的支持。f） 接管一周内，项目需严格核实人员进出，需征得业主同意，并确认业
6、主进出身份。g） 对业主所缴纳的物业费、停车管理费、代收水费等进行依据核实，重新建立费用及业主信息库，需广而告之，获得业主理解。媒体联系a）提前联络主流媒体，建立沟通渠道，确保如受原邀约采访此事，不出面、不采访；b）如出现媒体进行采访确认媒体身份后协调场地单独沟通，对所采访负面事宜进行说明，同时对媒体要现场立即公关，删除不实报道，不播报。c）接管后，迅速邀约业主代表进行采访，宣传接管正确导向。d）需成立媒体公关组，确定媒体沟通及答疑，必要时涉及的费用支持及时有效到位。3、内部流程沟通：a）启动项目开办费用的接管采购形式确定办公用品、电子设备、固定资产的供应商确定紧急采买程序；b）确定临时费用请
7、示、预算外费用支持及使用程序；c）确定紧急人员增减、协调机制；d）确定包括不限于电梯、维保、消防、垃圾清运等供方紧急进场后的合同与费用的结算方式；e）确定临时勤务保安人员的合同及费用结算。4、工具、物资准备接管不顺利顺利接管序固定资产名称参考单价1数量1总价1参考单价2数量2总价2备注1对讲机及电池499301497049930149702经理班台8002160080000经理，副经理3经理班椅2002400200004更衣柜569056900主管级别以上配备5单独办公桌500168000500168000主管级别以上配备6单独办公椅200163200200163200主管级别以上配备7长条桌
8、2000020000普通员工使用，客服25人，六个2*1.2长条桌，25把椅子工程：15人，4个2*1.2米长条桌，15把椅子8折叠椅650065009前厅吧台1793537179353710前台椅子379003790011会议桌1500115001500001个小会议室，10个人，圆桌2000120002000001个大会议室，20个人，半圆桌12会议椅179305370179003台式电脑3500269100035001552500前台*6（3个前台，门禁和中水系统安装）；中控室（1大2,2个小各1）*4;主管级别及以上16台（16人）；82991829982991829916投影仪489
9、900489900大会议室17冰箱34990034990018文件柜4754722325475209500客服*38个（100户/个），中控室*3,财务*2,综管部*2,保安*1,保洁*1,H程*1；47514754751475财务专用19双人沙发120033600178035340服务中心*,3,于总*1,张梦阳*120茶几1203360120336021空调1.5P2100153150021001531500柜式空调*3*服务中心*2P;柜式*工程*1*3P;柜式*办公区域*1*3P;经理*挂式*1*1.5P;副经理*挂式*1*1.5P;宿舍空调*12个房间*1.5P;活动室*1*1.5P
10、空调2P3500310500439931319722空调3P48992979848992979823洗衣机22990022990010升，男宿舍*2,女宿舍*1录音笔179001790029考勤机系用30039003003900系统2000,网络考勤机650/个30钥匙管理箱30013003001300服务中心*3*小（30多把）;中控室*1*大（100位）；H程*1*大（120位）路由器1309117013091170服务中心*3,中控*3,办公区域*2,经理*1,宿舍*431过塑机1193357119335732过塑纸425210425210过胶膜A4,32金属手提钥匙盘332066033
11、20660客服*10；工程1032垃圾桶36880294403688029440园区38岗亭桌699641946990039岗台860651608603258040钳型电流表2691269269126941测温仪921929219242铝合金梯13881138813881138843铝合金梯14801148014801148044鼓风机加20米风管4991499499149945冲击钻2691269269126946电锤12791127912791127947角磨机3451345345134548云石机4991499499149949电焊机879008790050焊把线3200320051电焊
12、帽子169001690052焊接配件158001580053热熔机1991199199119954电烙铁49.9299.849.9299.855电刨子2591259259125956切割机5761576576157657吹风机891898918958空压机5651565565156559气动软管321323213260气动接头23.2123.223.2123.261气钉枪851858518562管道疏通机3581358358135863台钳751757517564潜污泵760215207602152065工程宝12991129912991129966游标卡尺791797917967倒链十支架1
13、604.25001604.250068黄油枪160.651160.65160.651160.6569液压钳2451245245124570机油壶202402024071温湿度计19.8239.619.8239.672电三轮33001330033001330073切割护目镜19.9239.819.9239.874PPR管割刀19.9119.919.9119.975水平尺59.9159.959.9159.976水平尺1001100100110077卷尺55.69155.6955.69155.6978电缆13450013450079护套线868.51868.5868.51868.580电线20436
14、12204361281网线4391439439143982工具箱132.473397.41132.473397.4183钢直尺32.88132.8832.88132.8884钢角尺27.92127.9227.92127.9285平板锂31.8131.831.8131.886什锦铿401404014087管钳87.88187.8887.88187.88锤子4314343143锤子18.94237.8818.94237.88羊角锤26.84107.226.84107.2包线钳2424824248钢锯2825628256扳手3026030260扳手582116582116梅花扳手72.54172.5
15、472.54172.54套筒扳手16911691691169内六方扳手48.4296.848.4296.8撬棍692138692138工具包59.866359.1659.866359.16铁锹45.9291.845.9291.8铁锹45.9291.845.9291.8木工锯30.2130.230.2130.2斧子46.6146.646.6146.6雨衣79.9181438.279.9181438.2雨鞋49188824918882老A牌电工剥线钳10511051051105胀管32006003200600头灯40.9281.840.9281.8水泥钉502100502100手套35015035
16、0150绝缘鞋11066601106660玻璃胶8108081080免钉胶245120245120盲板8.810888.81088五孔面板9.410949.41094三孔面板7107071070明装盒5105051050线槽板3.220643.22064铝合金线槽1220240122024088冲击钻钻头2914406291440689膨胀螺栓3100300310030090堵漏灵23.81023823.81023891一炮通管道疏通器1181118118111892腻子铲8.8217.68.8217.693灰斗44.8289.644.8289.694抹灰版15.7231.415.7231.4
17、95铁摸子222442224496大铲211212112197木摸子24.2248.424.2248.498弱电压线钳子21.9121.921.9121.999睢子1445614456100云石胶18.04236.0818.04236.08101玻璃胶胶枪1623216232102结构胶胶枪4228442284103钢锯锯条3.913.93.913.9104麻丝线9619696196105批头455225455225106燕尾丝2424824248107燕尾丝1823618236108猪鬃刷子5.610565.61056109涂料滚刷245120245120110砂纸打磨器13.9341.71
18、3.9341.7111砂纸19.92039819.920398112铁丝8129681296113角磨机切片17511751751175114角磨机磨片7517575175115角磨机钢丝刷55255525116角磨机百叶轮225110225110117开孔器226132226132118不锈钢钻头18101801810180119PPR管6.25201256.2520125120PPR管接头0.47104.70.47104.7121PPR管弯头1.161011.61.161011.6122PPR管剪刀3527035270123PVC胶52105210124球阀265130265130125八
19、字阀38.21038238.210382126软管20102002010200127脚踏阀18047201804720128卫浴蹲便器水箱配件682136682136129胶皮手套25.91025925.910259130电焊手套2024020240131分贝仪16811681681168132望远镜19023801902380133黄油29.8514929.85149134机油5515555155135钥匙箱12511251251125136水平仪42914294291429137测距仪26912692691269138大芯板1200012000139墨汁14.9229.814.9229.8
20、140墨盒墨斗2812828128141大白板19911991991199142时控器49104904910490143扎带8.8217.68.8217.6总价289978225446.19如非顺利接管，需采购办公物资29万元，如顺利接管，有原物业公司开办物资，需采购22.54万元办公物资。5、其他接管成本月份人工相关费用保安费宿舍租赁服装办公室装修备用金评估费合计2019年1167675150112009440102010001000161010月1日0400000000042019年1233832575112009440102010001000101425月1日5200000000022020年1月1日按2020年预算执行如提前2个月接管，需前期投入161.01万元筹备资金，如提前1个月接管，需前期投入101.42万元筹备资金
