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1、11月2日光辉城市开盘调查报告第一部分：相关项目总体分析一、总论作为官城地产2008年的商业地产重头大戏，官城地产将采用R2C财务模式来开发光辉城市，这在昆明的地产开发模式当中还是第一次,该开发模式抛开了以往单纯的建设/销售住宅获利的旧模式,提出了一种更有建设性和前瞻性的瞬时成本+长线经营获利的新理念。这个相关项目改变了传统上每一平方米建筑面积上都要赚取利润的做法，将住宅用接近成本的零利润价格出售，快速减低成本风险，而利润贡献则主要来源于商业部分的长线经营。由单纯住宅开发瞬时获利，转向综合城市功能建设的长期回报设计，这个变化将是中国地产开发的必然发展道路，从中我们也看到了官城地产作为一个优秀地
2、产开发企业的睿智和开创性。二、相关项目介绍光辉城市位于官南重心区域,在十里长街和和广福路之间,地段优越。相关项目紧邻昆明市儿童医院，南面是大商汇，西边是南市区公交总站，居住氛围及配套设施都非常理想。相关项目由13栋小高层建筑组成,其中住宅部分80%以上是小户型,同时相关项目中将商业街打造为“南市区的财富中心”，商业面积达3万多平方米，分为地上、地下部分，商业价值辐射整个南市区。里面会引进大型超市、影院等，另外，该相关项目设置了19个主题景观，分别有为儿童、老人、上班族设计的主题公园，其中特别为孩子设计了“海盗船”“特洛伊木马”等充满童趣的主题公园，培养儿童智力发育的蒙特梭利教育中心；为老年人设
3、置了“喜福会”等休闲场所。同时，下沉式商业广场里面会引进大型超市、影院等，可以让业主在这里找到属于自己的美好生活。相关项目整体效果图：区位图:1、相关项目基本信息名称光辉城市开发商官城地产所属区域官南地址西山区兴科路中段（大商汇旁）电话4615799规划设计深圳市建筑设计研究院全案营销优势时代景观设计个碧石广告恒通广告交房时间2010年物管公司昆明阳光雨润物业管理管控公司物业类型电梯房建筑类型小高层、高层占地面积63613.65平米建筑面积160796平米容积率2.199绿地率45%建筑密度29.99%施工单位市二建、省409、百邑建筑模型制作山之田价格情况第一次认购均价约4500元/平米，开
4、盘价格约在4700-5700元/平米，均价在4800-5000元/平米车位比720个商铺从约1.2-2.5万元/平米的起价总户数共住宅1324户，商铺约192间，本次开盘提供住宅816户，商铺150间物管费住宅1.5元/疔、商铺2元/nf周边环境大商汇、新儿童医院、新时代商场、南市区公交车场2、区位相关项目位于官南片区，北面紧临昆明市新儿童医院，南面是大商汇,东边是时代风华小区，西边面对南市区公交总站，在此区域内共集中了28个高尚住宅小区，人口基数大、消费需求旺盛，而成熟的市政配套，特别是方便的交通网络，为这个“南市财富中心”的诞生创造了先天基础。再说说周边情况：时代风华二期和水岸艺城是入住率
5、比较高的小区，已经有一年多的历史了，这样看来，生活和人气不成问题；南面的大商汇，很好的提供了家装的便利，可以说随叫随到，随用随购；同时还有儿童医院的迁入,为其提供了便利的医疗服务。而光辉城市，以其独到的运作模式一经亮相便成了昆明楼市注目的焦点，特别是其宏大的南市区财富中心创想，更是数十万南市区居民的关注：长期以来，南市区都缺乏一个真正意义上的大型商业中心，片区居民日常生活、购物、娱乐都非常不便，而光辉城市的出现，将填补这一空白，为区域近50万居民带来繁华热闹的城市生活。3、交通光辉城市西边隔着前新路，就是南市公交总站。据了解，南市公交总站规划夜停车辆200余辆，有24、26、99、127、12
6、9、166等10余条公交线路可抵达相关项目附近，其中，建成后，这里将是南市区最大型的公交站点，也将是南市人流最重要的核心集散地之一。毗邻南市公交总站，住在光辉城市的主流知识分子家庭，将会享受到极其便利的交通条件。每天公交车定时定点发送，上班不怕拥堵、不怕迟到，下班也有公交直达家门口；小孩上学，老人外出走访亲朋好友，都不麻烦，出门就有公交车。4、建筑设计光辉城市在住宅的开发设计上首创了双向变维空间住宅的模式。所谓双向变维空光住宅有什么特别之处呢？首先，它创造性地解决了塔式高层建筑在多户平面布局时的通风、采光难题，采用正方形建筑单体，使每一户都相当于端头户型，通过优化设计做到了双向采光取景；其次，
7、独有的变维设计，可以根据家庭生活需求调整空间展展尺寸，在面积不变的情况下，调整多出一个实用房间，从2房调整为3房；再次，室内空间设计和户外岛屿、水流、大树有机结合，达到了优化景观视野，以及保持居室空气清新、湿润的效果；最后，通过大面落地窗和房间尺度的处理，充分保证了阳光的深度照射，有效灭菌补钙，有利全家健康。每栋建筑从对相关项目的规划布局来看，整个社区栋与栋之间的楼间距离都比较宽大，相关项目单体建筑形式多以中空建筑为住，其中有11栋是方形建筑，2栋是板式建筑，而方形建筑中户型靠外的采光、通风相对较好，靠内的户型采光则受到了一定程度的影响，由于该建筑是框架结构，而且在建筑的4个方为设计有间隔户型
8、所形成的凹槽，这个凹槽虽然为两边的户型提供了一定采光和通风，但是由于凹槽之间的间距比较狭窄，仅有3米，因此，狭窄的凹槽也形成了一个风槽，为开窗业主造成了一个风口效应，可能会对业主今后的生活带来不便。商业部分：长期以来，南市区都缺乏一个真正意义上的大型商业中心，片区居民日常生活、购物、娱乐都非常不便，而光辉城市的出现，将填补这一空白，为区域近50万居民带来繁华热闹的城市生活。在这一切成熟的条件下，则让南市区财富中心的建设，完全具备了实现的可能。光辉城市商业部分为围合式，3万平方米的财富广场，这是南市区罕有的大型商业核心，分为合家欢儿童购物街、美食娱乐购物街、潮流生活广场、休闲养生运动街和中央商业
9、娱乐广场五大特色商业区域划分，丰富多彩的多元业态，以及科学合理的经营管理管控模式，与传统住宅相关项目商业规划不同的是，财富广场在满足社区居民需求的同时,更着力于对片区发展成熟的引擎和推动。因此，财富广场在进行商业规划时，更为重视对重量级商业设施的招商运营。对规划和经营权问题，光辉城市将采取全街铺设计，并在交通组织上进行科学规划，确保街铺人流畅通，至于经营权问题，则优先考虑邀请经验丰富的专业公司进行运作，但出于公司战略考虑，不排除企业自留经营的可能。财富广场的目标，是为南市区的50万居民提供丰富便利的生活服务。5、户型解析光辉城市共有住宅1324套，户型面积从27138平米，以小户型居多，分为9
10、个系列，约30种户型，其中有90%为90平米以下的小户型，而这部分户型为相关项目的主力户型。从当天公布的房源表来看，建筑面积与套内面积平均相差有16-18平米，公推平均面积更是高达25%。6、景观设计特点独创性的景观设计和强大的社区配套设施，也是光辉城市最大的亮点之一。相关项目的景观设计由个碧石景观担纲，个碧石为光辉城市的景观规划提出了全新理念，认为儿童和老人是社区景观配套的主要消费者，景观配套应该为儿童和老人服务。为此，光辉城市特别为孩子设计了“海盗船”、“特洛伊木马”等充满童趣的主题公园，培养儿童智力发育的蒙特梭利教育中心；为老年人设置了“喜福会”等休闲场所。当然，适合成年人的河滨运动公园
11、、社区环形跑道等运动设施，也将为社区居民带来更多的休闲运动乐趣。三、优劣势分析优势:周边商业氛围成熟,有较大的固定居住和消费人群，对其商业部分的开发有放诸多的利好点,且生活配套设施齐全。劣势：首先，相关项目所处区位、地段、及周边大环境，目前还处于一个刚开发建设的一个物流区，困此，其各种各样的车流来往，也会对其居住环境和带来一定的影响，而L5元的物管费与二环内的高层建筑相比，还是显得略高了一些。其次，除广福路和兴科路交通流畅外，从滇池方向、老海路（正在改扩建中）,春城路进入该相关项目的各支次道路的交通情况目前都比较拥挤。最后，官南区虽然有较大的固定消费人群，但居住人群较复杂,整体感觉混乱的局面还
12、须3-5年才能得到明显的改善。四、周边同物业类型对比：楼盘光辉城市中林华都名称物业小高层、高层小高层类型位置西山区兴科路中段（大商广福路与官南大道交叉汇旁）占地63613.65平方米面积建筑160796平米面积总户住宅1324户，商铺192数间住宅住宅27139m商铺面积10454m2均价4800-5000元/平米物管住宅1.5元/平米、商铺费2元/平米销售45%情况处200亩333500平米住宅2500户，商铺200多间4700元/平米住宅L 3元/平米、商铺1.3元/平米仅剩300余套第二部分：开盘调查报告五、开盘概述相关项目于7月7日起开始对第一次认购进行预约卡和老业主卡的免费发放，并在
13、8月20日对住宅进行认购卡的激活,每张卡IOoO元，期间，7月17日还举行了相关项目的开幕酒会。而此次蓄水则是为8月24日的认购作准备，在认购当天共售出房源约400套，占总盘量的约30%o第二次蓄水于10月10El开始，此次认购除了住宅部分外，商业部分也开始认购,商铺100OO元/张，住宅认购卡2000元/张，住宅认购卡的价格也比第一次认购时上涨了1000元,当然此举能更的提高认购客户购房的有效率，截止到开盘当天共售出认购卡约300多张。截稿前共售出住宅约160间左右，最高价和最低价也比第一次认购时上调了约3%-8%左右。商业方面则走货情况也比较良好,150间商铺在开盘当天就售了约90间，起价
14、在1.2-2.5万元/平米之间。六、开盘情况1、开盘当天功能分区：到场客户停车区、签到区、咨询区、沙盘区、房源区、销控区、选房区、签约区、抽奖区。2、买场氛围虽然当天天公不作美，下起了小雨，但相关项目开盘还是吸引了众多市民。由于售楼部现场的布置显得比较狭小和拥挤,并没有设置客户休息区和洽谈区，这使得众多到场的客户都只能站着来完成对相关项目的了解。在发售当天，期间没有提供任何的餐欣服务，这也让很多购房者在经过很长时间的交谈中都没能喝上一口水，对于这些细节上后续服务的不足之处，也不得不让人联想到开发商的整个服务体系，应该还有值得改进之处。3、现场流程8：30开始在外场休息区聚集购房人群；到场购房者
15、首先需要到签到席签到换牌领取房源表，然后在休息区等候，主持人开始在外场利用音响讲解相关项目特点；9：30现场人群已经达到300人左右，外场工作人员开始指挥购房人群按照认筹号码顺序入场选房，每次叫号10名，住房和商铺的号码交叉进行；进入内场客户首先进行和置业顾问一对一房源确认，如果没有选中，可以继续独自选择,置业顾问继续接待下一位客户；二次选房区可以提供客户的详细讲解,并可以随时往返选房区;选房结束后随置业顾问带领进行相关手续的办理，然后回到外场休息区等候抽奖，统一抽奖完毕后办理相关领奖手续即可离场，未选到合适住房的客户只需交回选房卡即可离场。现场照片3、优惠说明优惠相关项优惠合适的内容目（住宅
16、）总房款2. 5%认购卡天X100元=元配套费全免物管费减免一年亲友卡减免1000元总记款购房抵用券减免1000元总记款一特等奖价值6000的液晶电视，还有其它幸运大抽奖奖品，中奖率100%注：认购卡优惠除总房款的2.5%外，凡购卡者从购卡当天截止到开盘，每天都有100元的优惠，如果购房者是老业主介绍，则再享受减免IOoo元。但购房抵用券与亲友卡的减免总房款不能累加。优惠相关项优惠合适的内容目（商业）总房款2%认购卡天200元=元总房款50万以下优惠1.5%一次性付款总房款50-100万优优惠惠2%总房款100-200万优惠2.5%总房款200万以上优惠3%总房款50万以下优惠0.5%总房款5
17、0-100万优第一次惠1%支付总总房款100-200万优惠房款分1.5%50%期总房款200万以上付优惠2%款总房款50万以下优优惠1%第一次惠总房款50-100万优惠1.5%支付总总房款100-200万房款优惠2%70%总房款200万以上优惠2.5%总房款50-100万优惠0.5%总房款100-200万物业分级优惠2%总房款200万以上优惠2.5%商铺抵用券减免5000元总房款减免100O或3000元商铺抵用券总房款特等奖价值3000元幸运大抽奖的液晶电视，还有其它奖品，中奖率100%注：认购卡优惠除商铺总房款的2%外，凡购卡者从购卡当天截止到开盘，每天都有200元的优惠，同时根据总款的金额
18、还享有物业分级的优惠，但购房抵用券与亲友卡的减免总房款不能累加。抽奖礼品：奖品名称型号数量一等奖SONY液晶电视KVC-32S400H1台二等奖海尔冰箱BCD175TBD22台三等奖奔腾电磁炉PCN200110台纪念奖美的电水壶17P12D若十4、户型情况（1）房源统计表（住宅）以下统计房源为当天公开销售房源（住宅）栋号户型建筑面积（Itf）套内面积（Itf）户数最低层总价（元）最高层总价（元）均价（元/m2）1栋AB162.0649.48202906862925764699.18F274.559.463439213575384707.78F177.7561.99935470536891646
19、53.51D1138.45110.39147040767293815176.801栋BB162.0649.48232831242938364648.40F274.559.4113424093590954708.08F177.7561.99113531263704954653.51D1138.45110.39227012057321925176.591栋CB261.9249.37232887872994754750.18B53.2442.4552735052853985248.930C284.4767.3544534394688785459.44F374.5659.451135025036690
20、64809.25F577.8162.0493612953786764754.99F669.7355.673704463860235424.272栋AB162.6149.48232855783122794774.45D1139.69110.39246918877372765115.48F178.4461.99123800993976214957.42F275.1759.4103645133813054960.882栋BA139.9231.552B262.4749.37172912962989084723.90B53.7242.4512770063C285.2367.354440155F375.2
21、359.45113877164045215265.43F578.5162.04124003624179005211.20F670.3655.613858823栋B554.3542.45172652812774224992.67AB763.449.52242788932895634483.09C187.3468.221426066F771.1855.6213671793830795270.153栋B554.3542.45192652812774224992.67BB763.449.52212788932895634483.09C87.3468.2244136501F771.1855.621367
22、1793830795270.153栋CH183.1564.89433601243889364504.27J138.0629.7421675431737274483.32K172.5156.59113268033113414400.394栋A39.2231.46282067082186685422.95B661.1849.07303040463205285104.40C385.2468.37304471314670375362.32C583.9767.35304661394985395744.185栋B58.7249.13192861093018725006.65C71.7560.0413700
23、69D132.08110.52177229327569475602.211F74.262.0963983144148905479.816栋H183.5464.89313787394002424662.32J138.2429.7451714131784024573.94K172.8556.593316470Dl栋M158.4644.633M251.0939182755772838775475.18M327.1220.7181437031481095380.01D2栋M251.093992755772838775475.18M327.1220.7121437031481095380.01合计371
24、0.732943.858165009.9760-69. 99肝面积区间(平米)套数所占比例60-69.9918824%70-79. 9916620%80-89. 9914718%130-139. 99779%20-29. 99304%30-39. 9911714%50-59. 999111%总计816100%住宅面积区间统计表50-59. 99m,30-39. 99nf20-29. 99f130-139. 9980-89. 99f70-79. 99m1面积套数比例图188166147773011791(2)商铺房源各项统计表名称面积区间间所占所占起价区总计(m2)数比例比重间（间）10-294
25、631%合家30-492215%起价约欢儿50-6921%63%2.5万/96童购70-9474%平米物街115-15421%219-4611711%25-3964%起价约潮流40-5064%1.2-1.4生活11%167711%万元/平广场267-28432%米30-4921%美食50-6975%起价约娱乐11811%9%2万元/12购物28911%平米街46111%20-3996%运动起价约40-5985%休闲1.2-1.479-11421%17%26餐饮万元/平164-19332%街米265-29343%总计10-461100%1. 2-2. 5 150商业部分所提供商铺并非总数的192
26、套，其中有6间是为银行预留，占总商铺的3%,还有36间是为沃尔玛的进入作预留，占总商铺的19%,实际提供商铺150间，面积从10.06454.34平米最低总价260554元/间，最高总价2945649元/间，面积越大的商铺单价相对越低。5、推广配合：核心传播口号：幸福儿童的异想世界广告主题:终结昆明地产暴利时代50万南市居民有梦想销售卖场包装：花蓝、彩虹门、X展架、沙盘、户型模型、宣传板、销控板、楼书、接待台、七、报媒推广统计分析1、投放情况光辉城市于2008年10月14日至11月21日在昆明主要报媒投放硬性广告共计16次，其中10月份投放了6次，11月份投放了10次，春城晚报6次、都是时报2
27、次、生活新报2次、云南信息报6次；投放硬广版面共计26.5个版，其中春城晚报11.5版、都是时报1.5版、生活新报1.5整版、云南信息报12个版。报媒统计表报媒名春城晚都市时生活新云南信合计称报报报息报投放次622616数投放版11.51.51.51226.5面报媒统计走势图141210投放次数（次）.投放版面（版）春城晚报611.5都市时报21.5生活新报21.5云南信息报61210月份光辉城市主要在春城晚报和云南信息报上做媒体推广，主要分以下几个步骤：1、利用软文和硬广做前期形象推广；2、利用硬广对认筹卡进行介绍，开始销售认筹卡；3、利用硬广介绍房源户型，用软文介绍促销活动；4、对相关项目
28、价值再次说明，详细介绍认筹卡优惠情况；5、公布开盘时间。从媒体推广进度来看，该相关项目的前期蓄水时间较长，并在蓄水期保持持续的形象推广。2、相关项目回顾7月7日，光辉城市开始第一次进行预约卡和老业主卡的免费发放。7月17日，昆明主流开发商官城地产新相关项目开幕酒会隆重举行。这也是官城地产调整企业发展战略一次记者见面会。8月20日，凡持有预约卡的客户须在认购前到售楼部办理认理卡并交纳100O元。8月24日，光辉城市第一次认购开始，认购当天共售住宅约400套，均价约在4500元/平米。面此次认购仅为住宅，商铺并示对其进行发售。10月20日至26日，官城地产的两个相关项目，光辉城市和官城嘉年华在柏联
29、广场做外展活动，期间对光辉城市的住宅和商铺进行了认购卡的发售。而官城嘉年华则只是对相关项目进行展示，该相关项目预计在明年的3月份开始正式招商，目前还在筹备当中。10月28日，官城地产“双城记”商业签约会在北辰大道1号智者山丘样板区举行。会上举行了光辉城市和官城嘉年华的商家签约仪式，开发商官城地产有关负责人透露，目前麦当劳已经签约进驻光辉城市，国际大型连锁超市沃尔玛也已经进入最后的图纸设计阶段。第三部分：总结相关项目于8月24日进行了一次认购，在此之前，官城地产对外公布了土地单价为2300元，并以“零利润”来对住宅进行发售，这样概念的确诱人，也使得众多对相关项目感趣的市民都积极的办理了选房卡，并
30、在认购前交纳了100o元的定金,其实这样的开发理念对于众多的市民来说都是雾里看花，只有懂行的人才会得出最后的合理价格，而更多的行外人却无法对单价做出一个明确的预测，当然，不是说低价格就没有了产品本身的质量保证，我们相信房子本身的是优质的，这点我们不用去多想，但对其“零利润”销售，也引起部分市民的质疑，而所谓的住宅“零利润”发售，在第一次认购时便得到了诠释，认购当天，价格也浮出了水面，很多户型的总价都要比之前大家心理预价格高出了5%到10%,虽然在认购当天推出了多种优惠措施，但价格的变化还是出乎了部分购房者之前的预料。第一次认购共售出住宅400余套，约占总盘量的30%。均价在4500元/平米。1
31、1月2日，相关项目正式公开发售，当天所提供的房源为首次认购后的全部房源，共有住宅816户，面积从27139平米不等,共售出住宅约160间左右,均价在4800-5000元/平米。商铺共192间，对外发售的有150间，商铺面积从10.06454.34平米,其中,有36间为沃尔玛预留,6间为某银行预留，抛开预留部分，从现场销售情况来看，截止到11月25日共售出商铺约90间。在四个商业主题当中，北面靠儿童医院的商铺起价最高约2.5万元/平米，临前新路的商铺起价约2万元/平米，与大商汇和时代风华相邻商铺起价约L2-L4元/平米，商业内街的起价约2万元/平米。此次开盘，开发商的宣传点主要则放在了对产品本身，而此前的“零利润”发售也没有再提，在现在来看这样的概念也只是一个空壳。从目前的大市场环境来看，虽然政府出台了一系列的利好政策来激活昆明的楼市，但昆明的市民持币观望态度却依然强烈,认为房价会持续走低,都不轻易出手，其实对于消费者来说，产品的品质固然重要，这也是每一个相关项目宣传的重点，但真正主导消费者的却不仅仅是产品本身，其居住环境、区位、销售价格才是消费者真正关心的实质合适的内容。
