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1、大雄水榭花都市场研究与分析B、电话调查将面谈调查所得资料进行整理后，将仍不够全面的资料通过电话调查加以补充。C、网上调查收集最新的总体经济运行状况、房地产相关政策、经济信息，以及通过其他手段无法获知的信息等。三、工作流程1、总体市场环境调研；2、区域市场环境、区域项目相关数据调研：3、区域外重点项目、聿点产品调研；4、根据调研结果结合开发区白身市场状况，由策划部组织，会同市.场部、销售部等相关部门进行讨论，最终完成项目市场研究报告况第一章市场研究报告说明一、调研目的对本项目所在区域（北京经济技术开发区）房地产市场进行全面、详实的研究和分析。研究影响房地产发展的政策、经济因素；研究区域市场供应情
2、况、区域市场需求特征、区域市场产品特征、区域市场价格特征和总体区域市场特征。结合现状对开发区未来房地产市场发展做出科学、客观的预判。二、调研手段1、询问法调研人员以询问的方式向各项目销售部了解项目的详细情况，具体方法如下：M面谈调查直接向被调查人员询问有关物业情况，收集楼书、宣传材料、Dv等相关宣传资料。三、产品研究A、别墅B、TonwhouseC、低密度住宅四、市场研究报告提纲一、总体市场环境二、亦庄区域市场研究与分析1、区域发展2、房地产市场状况A、项目分析Bs产品分析C、价格分析D、总体分析3、市场展望A、竞争分析B、需求分析121号文件这部名为“中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务
3、管理的通知”的121号文件在2003年的房地产业内和业外引起了巨大震动。文件在贷款对象、期限、金额比例、贷款时间等重大环节规定J更加严格的条件。该文件的目的是为了降低房地产业的金融风险，其直接作用就是把一些规模小、资金实力不济的房地产开发企业挤到了市场边缘。对整个房地产业而言一场惊心动魄的厮杀即将开始，业内业外的资源将向有实力的开发企业流动，资本、I:地、人才等几大传统的生产力要索加快了整合的步伐。二、土地政策规范、整顿、建设土地市场1、2004年2月10日，北京新土地政策关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定（4号令）终于出台，宣布从2004年1月9日开始，北京将停止经营性项目土
4、地的协议出让。这等于是堵上了两年前的33号令开出的“4个口子”。2、国土资源部、监察部日前联合下发了“关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知”，为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限一2004年8月31日。通知明确了8月31日后，仍以历史遗留问题为由协议出让的要从严查处。3、2003年8月，国务院办公厅发布关于暂停审批各类开发区的通知，从而使2004年北京市土地市场呈现出资源集中化、出让规范化、获取理性化的特点。4、到2006年前所有建设项目停批地政策，在定程度上促使房地产商加大开发力度，增加市场供应。第二章总体市场环境第一节政策环境近两年来房地产政策变化多端，从
5、央行紧缩房地产信贷到国家对期房销售的控制，从土地出让方式的转变到对房地产项目规划审批因素的增加，房地产业发展的政策环境变的越来越严厉。但是，国务院18号令保证了房地产作为支柱产业的根本地位不会改变，宏观经济政策仍向支持房地产市场的良性发展倾斜。政府不仅将房地产业看作国民经济增长的一个强有力的发动机、把房地产业作为带动城市发展的龙头产业，同时政府还在政策上对快速发展的房地产业进行规范，以降低行业风险，为房地产业健康持续发展创造一个相对完善的政策环境。一、金融政策降低房地产金融风险资料表明：目前房地产开发企业项目投入资金中约20%至30%是银行贷款。建筑公司往往耍对项目垫付约占总投入30%至40%
6、的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中6陶的资金是来自于银行。可以说，金融政策从另个方面决定了房地产业的命脉。处于开发前期的一些项目开发商闻风立即抽手。据一位有多年开发经验的老总介绍，自己在郊区默默运作一年多的别里项目最近转让给别人了。他认为政策紧缩是主要原因，好在前期投入不多，可以通过转卖抽回资金，虽然利润很薄但可以集中精力做城市中的公寓项目。位于亦庄开发区的瀛海名居似乎有先见之明，绝大部分产品是面宽15米的一梯两户超大户型，这种大平层户型不在政策范围内。营销总监黄文章说，先前政府停止审批别邕用地就已经有要限制别爨的苗头
7、，他们的大平层户型除了有窄面宽别里没有的舒适性外，最关键还是符合政策导向。五、政策研判1、政策这只看得见的手加速了行业内的分化和组合。优胜劣汰，这条永远不变的市场法则，在今天的房地产市场表现的将更加明显。作为资本密集型行业，离开了有利的金融政策支持，单纯依靠自有资本开发是不现实的，会有大批开发商转移资本到别的行业，或者干脆被无情的市场吞噬掉。2挂牌拍卖土地的做法，将可能直接导致土地价格的上涨。国土资源部近日公开发布的城市地价动态监测报告预测：2004年我国城市地价仍将保持上升势头，但变化趋势平稔。地价上涨，开发成本必然增加。也将成为房价上涨的个直接原因。3、开征物业桎，直接导致预期房价下跌，居
8、住费用增高。因为，土地出让金和其他与土地相关的费用的一部分将以物业税的面目出现，开发商在前期需要投入的土地成本将会绝对下降，而在房屋保有期间这些费用又通过物业税的形式由买房人交纳。三、取消*5时土地使用证今年下半年，北京市国有土地使用权出让合同不再执行核发临时国有土地使用证条款。这也意味着容易引起纠纷的临时国有土地使用证要退出历史舞台。临时国有土地使用证加快了项目开发进度和项目建设、上市速度，同时也带了许多弊端，比如由于个别发展商迟迟不补缴剩余的土地出让金，房屋土地管理部门无法为其办理竣工工程的大房产证，该大房产证又是买家取得其房产证的前提条件，因此，许多购房者面临入住完工项目多年而不能取得房
9、产证的窘境；也有的开发商因为临时国有土地证的原因，房产项目都开发完工后，也无法为购房者办理产权证，购房者不能够拥有房屋产权。取消临时国有土地使用证，增加了发展商前期资金的投入，加大了开发项目的资金量，保护了消费者的合法权益，可以说是政府规范房地产市场的新举措。四、别国个人消费信贷政策趋紧中国银行表示，该行将严控贷款流向，购买豪华别里将不能办理个人贷款。去年央行的严格执行银发（2001）195号文件有关规定，采取提高非经济使用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多种措施，严格控制高档房地产开发项目”，但中行此次拟停止别里个人住房贷款，在个人住房贷款领域尚属首次。统计数字显示，北京目前
10、的别项目大约有100多个，一半多处于空置状态。由于建设周期短、回款快和门槛低，很多没有经验的开发商都愿意做别里项目，个别的只用一点自有资金然后骗贷得来大头资金运作，最终将风险转嫁给银行。些个人通过贷款购得别堂然后出租赚差价，赚了当然是自己的，租不出去干脆就不还贷款了，这样买单的还是银行。4、加强规划设计规范的管理、以及近期北京新出台的盖楼之前要经过交通论证等政策，都会或多或少影响到个案的开发。5、国务院18号令保证2004年房地产作为支柱产业的根本地位不会改变，宏观经济政策仍向支持房地产市场的良性发展倾斜。房地产业对经济增长的贡献率在北京达到了50%左右，政府有意支持房地产业的发展是肯定的，同
11、时必要的宏观调控和监管也是必须的，对房地产行业自身的氏期发展大有益处。宏观面利好因素，加上微观面的局部政策调整，对实力雄厚的开发企业是再好不过的政策环境。如果说在这之前房地产行业是鱼龙混杂，那么可以预见，在不久的将来，北京的房地产市场经过资源整合，进入由几家或十几家大开发商控制市场的“寡头时代”已经为期不远了。2、2004年北京经济继续快速增长，房地产前景看好今年一季度，北京经济增长速度达到10年来最高。全市经济增长达到13.8%,GDP总量达到886.9亿元。具有明显的需求拉动经济增氏特点。1-5月北京城市居民人均可支配收入6590.7元，同比增长10.6%,扣除居民消费价格因素，实际增长1
12、0.91-5月北京人均消费支出实际增长9.l%02003年北京市人均GDP达到3000美元以上，据国家统计局公布2003年全国人均GD超过100o美元。I(X)O美元具有标志意义，表明居民消费水平从衣食消费向住行消费转变。汽车和住宅成为IOoO美元水平的主流消费品。北京早在5年前就已经进入住宅普遍消费时期，短期内这种趋势会继续加强。第二节市场环境分析一、国民经济继续保持快速增长势头1、2003年经济回顾国内生产总值比上年增氏9.1%,达到11.67万亿元；国家财力明显增强，全国财政收入达到2.17万亿元，比上年增加2787亿元。中国经济摆脱了持续回落状态，进入全面回升阶段，由市场主导的、以消费
13、升级和企业自主投资为基础的新一轮经经增长周期正处在上升期，经济增长的内生力量正逐步加强。专家预计，这一轮经济增长周期完全可以成为持续较长时间的“黄金发展期”。巧合的是，新一轮的加速增长也正成为世界经济的主流动向。较一致的看法是：2004年将是20世纪90年代以来世界经济增长最乐观的一年。从固定资产投资看，2003年全年完成社会固定资产投资55118亿元，增长26.7机其中，房地产开发投资IoIO6,增长29.7%。2003年北京国内生产总值达到3611.9亿元，按可比价格计算，比2002年增长10.5%。从1999年到2003年北京市经济增长速度已连续5年保持两位数的增长。全年完成全社会固定资
14、产投资2157.1亿元。其中，房地产投资增速平稳回落，2003年全市完成房地产投资1202.5亿今年有关部门计划安排北京市房地产开发投资1M9亿元，比去年增加9%,增长94亿元,商品房开发规模达7521万平方米，比去年增加6%。经济适用住房新开工317.5万平方米，竣工209.8万平方米。2、市场需求强劲，继续快速增长在住房需求中，自住性需求和投资性需求都保持了较快的增长。城市拆迁力度的加大，使得房地产被动性需求加强；同时，由于其他投资手段和品种收益的减少和投资风险加大，房地产已经成为投资的首选品种。收益稳定、风险较小、存续期长，以及伴随经济的高速发展房地产投资收益的加大等是房地产投资的亮点。
15、今年14月份，全国房地产投资在去年29.7%的高增长基础上同比增加了34.6%。今年一季度，我国35个大中城市的房价平均上涨了7.7%,其中有9个城市的房价涨幅超过了10个百分点，上海甚至达到了28.3%。没有强劲的需求支撑，房价很难保持高速增长。3、北京房地产发展总体趋势土地供应麓心向郊区转移，土地成本持续上升随着北京向外扩张势头的锐增，城市郊区化趋势明显。同时，由于2003年动拆迁纠纷案件的增加，将可能导致城市动拆迁步伐放缓，市中心的土地供应速度亦将减速。目前北京四环以外区域已经成为城市发展的重点地区。根据北京市国土资源和房屋管理局的数据显示，四环外房地产总建筑面积是四环内总面积总和的两倍
16、。郊区已经完全占据了房地产市场的主角。二、房地产市场分析2004年初北京市确立了“两轴两带多中心”的总体规划思路。市区居住区的建设，将由新区开发为主，转向新区开发与旧区改造并重，加快对危旧房的改造。按照就近居住原则，在旧城外围的国家机关、工厂、科研、高校等工作用地附近开辟新居住区，实现人口的合理分布。随着卫星城建设以及市区人口和产业向远郊区迁移，要逐步增加远郊卫星城住宅建设的比币:。同时，随着奥运场馆和配套设施建设由规划阶段进入全面施工阶段，以及2003年北京市确定的8大拆迁区域涉及1000万平米的拆迁面积和91180多户住户，北京的房地产市场在2004年将继续保持强劲的市场需求能力。1、供给
17、蚪续增长2003年北京市房地产开发情况与去年相比，同比增长30.3%。其中商品房施工面积为8152.28万平方米，同比增长30.3%。商品房新开工面积为2737.64万平方米，同比增长30.3%,其中商品住宅面积为2019.29万平方米，同比增长21.7%。竣工面积为1276.47万平方米，同比增长14.6%,其中商品住宅面积为1048.7万平方米，同比增长13.1%。商品房销售建筑面积为1099.14万平方米，同比增长19.7%,其中商品住宅面积为1038.28万平方米，同比增长19%。近几年北京市房地产开发量一直在持续增长，2002年房地产投入900多亿元，2003年投入1050多亿元，预
18、计2004年的投入量还要加大。据最新的数据统计，2004年第个季度房地产增幅是去年同期30%以上，表现出明显快速增长的势头。二手房市场更趋活跃以往北京的二手房市场，是北京房地产市场的软肋，但是据北京房管局交易中心的数据显示，今年前半年二房方交易额超过去年同期165乐快速增长的二手房市场，将进一步释放对一级市场的需求，拉动新项目的市场消化速度。快速增长的二手房市场，有利于房地产市场长远发展。写字楼需求旺盛，租金平稳上升2004年北京新增写字楼面积在150万平米左右。大部分放量集中在下半年，所以目前没有在市场山体现出来，但是写字楼价格总体上略有下降，租金有较度幅度增长。但是，就目前国内、国际的经济
19、形势来看，写字楼市场很快就可以进入一个较好的发展时期。商铺投资增长强劲，管理日趋专业化据统计北京现有商业物业总面积不足100O万平米，人均商业面积不到0.8平米，远低于国外发达国家人均1.2平米的水平，同时也小于上海人均1平米的发展水平。而且目前北京市房地产市场中商业物业的开发供应规模还远远小于住宅、办公类等物业。目前北京的商业物业市场还处在发展的初级阶段，还不具备成熟市场的特征和发展规模。在最近几年逐步开放和激烈竞争的宏观环境中，北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街，大型现代化购物场所、连锁超市、便利店等商业星罗棋布，商业市场呈现出现代化、市场化
20、、多元化的发展趋势，北京商业市场开始逐渐走向成熟和完善。2004年，随着工地使用权获得方式的改变一一全面实施招投标、挂牌、拍卖，致使上地价格大幅上涨。土地出让价格相应上升。房地产融资多元化发展2003年央行“21号文规定，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30然而目前达到这一规定的房地产企业并不多。因此探索新的融资渠道势必在行，对地产信托和房地产基金来说，也可谓是一付催化剂。但目前国内产业基金法尚未出台，运作房地产基金仍屈于种奢侈。然而不容忽视的是，国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求，国外房地产基金纷纷酝酿在国内建立基金市场，都将对房地产基金的建立产生积极
21、的促动作用。预计2004年，随着中国市场的逐步国际化，地产信托和房地产基金等融资方式将得到进一步的拓展。别暨开发增大，房价微上涨别里市场总体上将受到国家暂停别里用地审批政策的较大影响。但由于之前很多发展商已储备了不少的别里开发用地，市场供应量在一定时期内不会减少，甚至会有所放大，同时需求量也会增加，故而市场前景乐观。2004年别!S价格将会继续稳步上升，远郊项目也同样十分受欢迎，价格将直追近郊或城市边缘区的同类产品，甚至会有一些大型项目出现。容积率：0.67绿化率：43%物业管理费：2.80元/平方米/月设计：澳大利亚五合集团/泛亚易道总套数：900套湃城百丽一期为别鬓，二期为公寓。开发商聘请
22、著名园林设计公司借鉴高尔夫球场设计理念，将高尔夫景观引入社区园林设计，将整体园林做了缓坡式处理。整个小区品质较高。价位84300元/平米该项目2002年入市，销售速度很快，现在已接近尾盘，剩余户型为大面积复式，是开发区较为成功的项目之一金地格林小镇金地格林小镇北侧紧邻”栋洋房”，西北隔市政规划绿地比邻北京二中国际学校、开发区体育中心及开发区幼儿园，东北邻面积达20公顷的市政绿地。小镇占地面积24.56公顷，总建筑面积约30万平方米，项目容积率为1.25,绿化覆益面积为37.5%。物业类型以多层和电梯小高层花园洋房、ToWnhOuse、ROWhOUSe为主,Townhouse包含双拼、联排、桎拼
23、等形式，花园洋房有平层、跃层等多种户型。顶层户型有独立的开敞私家空中花园。北京金地远景房地产开发有限公司为金地集团的控股子公司，在北京进行金地格林小镇项目的开发。第三章亦庄区域市场研究与分析第一节区域发展研究第二节区域房地产市场状况一、项目分析开发区房地产市场总体上可以分为三个阶段，第一阶段以鹿鸣苑、听涛雅苑、大雄城市花园、一栋洋房、新康家园等项目为代表；第二阶段以金地格林小镇、郁金香舍、上海沙龙、卡尔生活馆、境界等项目为主：第三阶段则以亲爱的VILLA、星岛假日、圣都维也纳等作为核心区最后几个项目结束核心区的住宅开发历史。接下来分别就不同时期的项目和开发区周边有代表性的项目作一简单的介绍和分
24、析。一栋洋房类别：别皇价格：联体别墅6500元/平方、独立别建9000元/平米、叠拚5700元/平米开发商：北京菰麟房地产开发有限公司开工日期：2000-12-28入住时间：2002-11-15占地面积：24万平米建筑面积：15. 2万平米上海沙龙位于开发区核心区的南部，交通便利。11.8米超薄板式住宅。大面宽，小进深，85%实用率。6至9层板楼。一梯两户。螺旋式水景园林，组团式样。海螺形双曲张路网，人车分流。日本生态型中水处理系统。一次性预埋。明厨明卫，270。完全落地式观景飘窗。面积：80平米两居-300平米的五居价位；4300元/平米己经开发至第二期，产品非常好，号称“薄板”，能够做到大
25、开间小进深，名周名卫的健康住宅。而且，建筑材料和工艺在同档次产品中属于高档。上海沙龙产品定位在小高层板楼，虽然小区品质较好、推广力度大而且很成功，但是其销售周期较长，与开发区其他项目比较而言遇到的市场难度比较大，这也说明了在开发区高层高密度项目并没有完全被市场接受。卡尔生活馆联体别里：1 .四个花园的景观尺度2 .超面宽、浅进深3 .内庭景观面积：190平米至300平米价位：6500元平米2004年3月份入住该项目的优势在于推广和小区规模较小，其推广的重心也放在概念的营造上。其次,户型面积比较适中,一套房子的总价在100万左右，市场认可度高。但是该项目产品在外立面、户型等方面与开发区其他项目有
26、较大差距。价位：TOnWhOUSe8000元/平米、登拼别堂6100元/平米金地公司注重品牌的塑造，该项目在景观和绿化方面比较突出，立面采用北欧风格，户型较好，性价比高，一期在一年之内销售80%左右，是开发区知名度较高的项目。大雄郁金香台郁金香舍总占地13.27公顷，总建筑面积17万平方米，其中住宅总建筑面积16万平方米,规划户数I(X)O多户，地上车位近千个。小区容积率为1.27,绿化率高达40%。荷兰风情的建筑风格和社区环境，充分融入了建筑艺术与现代居住文明的和谐统一。采用比较流行的先有园后进家的设计理念，每户都有自己的空中花园或私家花园。大雄郁金香舍精心设计了三种多层住宅单元，一种小高层
27、住宅单元，共十余个户型平面，从40多平方米的一室两厅到200平方米的跃层，满足不同客户需要。价位：4700元/平米该项目是我公司在开发区的代表作。准确的定位、人性化的的户型设计、有效的市场推广和强有力的销售组织，为该项目赢得了开盘业绩过亿元的市场成绩。该项目二期，从03年11月份开盘，截至今天只剩70多套房源，接近尾盘。星岛假日星岛假日位于北京亦庄经济技术开发区黄金地段,与开发区企业文化公园隔街相望，周边环境自然怡人。是由北京星岛置业有限公司在即成功开发了星岛嘉园期，二期米兰天空之后，推出的升级版产品。项目规划占地7.6万平米，总建筑面积11万平米，容积率1.4,绿化率超过38%。整个社区由1
28、2栋4-6层板式多层和3栋9层板式小高层呈低密度、分组团、矩阵式布局。社区中央规划有东西宽50多米,南北长约160米的轴线景观广场。共计702套,停车位702个。面积：100平米两居到190平米的四居。价位：4800元/平米该项目交通便利，区位优势明显，开发商已经开发至第五期，具有很高的市场美誉度。小区规划好、户型好、面积适合这一区域的消费特点，在开发区具有一定了影响力。圣都维也纳物业类别：塔楼公寓装修状况：初装修面积：90平米以居至200平米四居开发商：北京汇德甫房地产开发有限均价：4650元/平方米该项目期总规模10万平米，为个集住宅、商业、酒店于体的开发区超大型建筑综合体。其规模、地段、
29、社区规划、景观设计有突出优势，由于户型设计和市场推广不力，自去境界总占地面积：105000平方米配套建设面积；3010平方米绿化覆盖率：约40%地面地下车位：共497辆居住建筑面积：104882平方米建筑密度：29%总户数：约460户配套公建：幼儿园、社区卫生站、文化活动站、超市、资源回收站、储蓄所、邮政所、社区服务中心、综合服务部、居委会、物业管理处、公厕、商业服务、办公用房等。以水景TownhouscsToWnhoUSe和登拼TOWnhOUSe为主，结合情景公寓和两栋点式公寓的多种户型结构。水景tonwhousel0000元/平米，TonWhOUSe7000元/平米，叠层6000元/平米。
30、该项目位于开发区核心区西南部，交通较为便利，户型较好。以人文生活社区作为推广的主题，销售状况良好，目前叠拼带花园和普通TonWhoUSe全部售罄，水景TonWh。USe还有两套。东晶国际商住两用公寓价格：均价5400元/平方米（精装修）入住时间：现房开发商：北京国富华房地产开发有限公司该项目由于地块和规划设计以及前期定位的问题，到了现房阶段其销售状况还是差强人意，说明商住项目在开发区的竞争力大大低于住宅项目，尤其是低密度住宅项口。该区域的商业氛围在很长一段时间里，很难形成。(2)车行道两侧及各户入口处的办公共性绿化以上两级景观由物业公司管理维护，确保公共环境空间整洁优美的环境形象。(3)私家花
31、园位于每户的侧面和后院价位：均价9000元/平米该项目位于开发区核心区北部，紧邻国际企业文化园西区，处在开发区商务区、住宅区和工业区的门户地位，交通和区位优势明显。该项目产品是2004年度引起业内和市场高度关注的小独栋项目，定位在第一居所，具有很大的市场潜力。凌海名居瀛海名居项目位于北京经济技术开发区三海子东路与凉水河交界处，北隔百米绿化带贴近三海子东路，南临博兴十一街与北工大实验学院相望，东接凉水河公园，西临凉水河一街与南水北调池相峙：地势平整，整体地势西北高东南低。开发商：北京国融置业均价：8000元/平米(起始价格1000美元/平米)开盘时间：2004年5月22日绿化率：41.50%占地
32、：226500平米容积率：0.88总户数：698户年推出以后，只售出十几套房子，也再次验证了高密度产品在开发区面临的巨大风险。亲爱的VilIa亲爱的villa,亦庄小独栋是北京鼓崎房地产开发有限公司继“一栋洋房”之后的又一个低密度作品。该项口位于北京经济技术开发区与五环路之间的千米绿化隔离带之中，地块与东南五环之间是占地2500亩的国际企业文化公园。亲爱的VilIa,亦庄小独栋占地面积12.69公顷，总建筑面积6.3万平米，其中居住面积5.5万平米。由151户独栋庭院和26户双拼构成了仅有177户温馨的家庭。容积率仅有0.43。亲爱的VlLLA以小独株独特的产品形态，基于现代中国人的家庭结构特
33、点，以满足一类特定人群所需要的：交通便捷、可做第一居所居住、独立的居住环境、面积不用过大、地上两层、地下一层、百米以上私家花园环绕、停车位充裕。亲型的ViUa,亦庄小独称作为城市近郊第一居所，其产品特点是：1、北美风情建筑，纯朴、亲切的建筑设计思想，独门独院，私家花园环绕设计，表达了小独株精巧、可爱、温馨的家庭氛围；2、每户带1-2个地上私家停车库，另外赠送一个露天停车位。3、设理了地上两层，地下一层。在垂直交通方面强调使用的高效性和便利性；4、面积不大，在26040Onf之间：5、平面设计方面强调舒适实用、布局人性化，能够满足35口之家生活之需。6、怡人的环境景观设计。为了确保整个社区的环境
34、景观效果，规划了三级景观系统：(1)水道相连的中心公共景观梅曲小区类别：普通住宅地理位置：经济技术开发区价格：均价3150元/平米入住时间：现房开发商：北京建工集团有限责任公司房地产开发经营部图一：开发区各重点项目占地面积和建筑面积比较（单位：万平米）占地面枳建筑面积其开发理念是在北京经济技术开发区这片高绿化率、低密度、高科技产业密集的环保产业基地上，为北京地区高文化、高收入、高品味的社会成功人士，量身打造一座国际级地中海式休闲住宅社区，为国际的北京引进一种崭新的世界建筑，一种展现自我实现的生活方式。瀛海名居的设计灵感来自西班牙南部临地中海的“阳光海岸”(CostadelSol),建筑美学承维
35、希腊、罗马源远流长的古典传统，交揉南美人神合一的自然主义，许多建筑评论者称之为“虚体的建筑(ArqUiteCtUradelVicious),而这又和中国的阴阳互动、虚实相应的园林建筑，有着精神上的契合和互通：浪海名居并非如其他楼盘，走机能路线、流行样式或概念口号，而是融合了北京的历史、文化、气候、方位、植栽等特点，希望能,雕塑出一种永恒的建筑，这也就形成了一座白墙赭瓦、错落有致、天人合一的自然风格建筑。景观特色：色彩鲜艳，对比强烈，常绿乔木与落叶乔木相结合，小品、铺装、细部配置性格鲜明。设计理念：I、以组团为单元，创造有自身特色的水景景观，并赋予其特定涵义，形成其唯一的标识性，使住户具有归属感
36、；2、引入中国园林的步移景异，与西班牙地中海风格的各种元素相结合，创造自然宜人的居住环境：3、强调住户的窗前景观，适当安排组团庭院内的游憩和休闲空间，使之与闲庭信步的人们共同构成舞动、流畅的风景线。二、产品分析开发区住宅产品可以分为：独栋别鸵、联体别爨、叠层别里、低密度板楼和小高层几个类别独栋别政亲爱的ViIIa亦庄小独栋产品特色 北美风情建筑，纯朴、亲切的建筑设计思想，独门独院，私家花园环绕设计： 每户带1-2个地上私家停车库，另外赠送一个露天停车位： 设置了地上两层，地下一层。在垂直交通方面强调使用的高效性和便利性：面积不大，在260400m,之间；平面设计方面强调舒适实用、布局人性化，能
37、够满足35口之家生活之需；怡人的环境景观设计。该项目产品是2004年度引起业内和市场高度关注的小独桥项目，定位在第一居所，具有很大的市场潜力。联体别身金地格林小镇产品特色先做景观规划，再做建筑设计占地面积建筑面积I圣福华一期占地面积建筑面积*层别量境界 最大面宽达8米，全敞开设计： 起居室均有错层设计，3.45米超高的起居空间： 客厅、主卧的北美式壁炉设计，壁炉的居中设置让空间分隔更为随心； 南北私家庭院，形成空间层次的过渡，营造独特的私人空间： 约50平米半地下家庭多功能室； 南向主卧配置进入式衣帽间、卫生间、采光阳台、大面积落地玻璃窗； 美国原装进口，风道型户式中央空调，具备送新风系统。人
38、塑造建筑，建筑又因人而充满生趣。在境界人文生活社区，建筑不再只是建筑，他被赋予生命，他用白己的语言，粹解着空间与生活的含意。人的感受成为建筑设计的一部分，满足自然形态与文化形式的完美统一，让空间的分隔与人的尺度达到和谐与完美，这是新城市主义对建筑设计的重新诠释，也是境界的建筑理念。低密度花园洋房大雄郁金香台整个小区通过建筑的风格、色彩、园林等体现浓郁的荷当风情，并在社区内规划水景,在小区还是一张白纸的时候就开始进行景观规划，为小区描绘出动人的广场、水景、公园。而在景观规划基础上的建筑设计使每栋建筑都生长于环境，融合与环境。选择线性景观作为小区景观规划的主题，把小区的户外空间规划得非常清楚，不像
39、块状绿化只能提供给附近的住户景观和绿化，线性景观带则是贯穿小区每个角落，主景观带的长度提供了丰富的空间变化，让景观和绿化真正出现在家家户户的门外窗前。大面宽、小进深的户型设计，多层、小高层层高2.8米，ToWnhOUSe首层起居室层高3.6米，rowhouse层高3米，首层起居厅3.6米O 全通透玻璃材质阳光室，户户享有南向玻璃阳光室与开阔步阳台，最大限度利用阳光。 多层楼间距最小20.5米，小高层最小楼间距39.5米，Townhousc最小间距15米，rowhouse最小间距21.5米。 双拼花园面积80-120平米，联排花园面积60-80平米。ROodhoUSC花园面积60平米左右。 依景
40、观带而建的休闲商业街，是一条欧洲味很浓的文化街，遍布咖啡屋、酒吧、小型超市、书吧、艺术品商店等。 4500平米社区中心包括了室内景观游泳池、室内篮球场、健身、网球、羽毛球、乒乓球、儿童乐园等健身、娱乐设施。好，无论是销售速度、销售周期还是客户的认可程度，都较高密度高层和多层要好很多，例如：金地格林小镇、栋洋房、境界、卡尔生活馆以及早期的听涛雅苑、鹿鸣苑等项目；其次低密度花园洋房也是开发区比较受欢迎的产品，郁金香舍、浙城百丽、星岛家园等就是这类项目中的代表。上海沙龙、新康家园和圣福华一期是开发区比较典型的高层项目，这几个项目的销售情况比之其他项目在销售速度和难度方面要大许多。圣福华一年只卖出不到
41、20套房子，虽然具有得天独厚的区位优势、方便的配套设施，但还是证明了高密度、高层社区受到开发区独特消费群体的排斥。而知名度较高的上海沙龙几乎用了两年时间才将一期卖完，这样的销售周期在火爆的开发区市场确实十分罕见。三、价格分析图二：开发区典型独栋别墅价格比较（单位：元/平米）9300925092009150910090509000895089008850一栋洋房亲爱的Villa图-：开发区典型联体别墅价格比较（单位：元/平米）水深30Omm50Omm左右，夏天清澈见底，可淌水成河，冬季或蓄水结冰或现出漂亮的鹅卵石小路，极具特色。社区随处可见绿地与水景，喷泉、雕塑动静相宜，自然、人性、绿化的社区满
42、足着人们最初的梦想，设施齐全的中心会所，为业主提供高品质生活保障。同时沿S型“假日大街”两旁布置会所、网球场、商业设施等国和形成社区一道主题风景线。随时可以呼吸到新鲜的空气，随时可以享受一份悠闲帙意。采用最近比较流行的先有园后进家的设计理念，每户都有自己的空中花园或私家花园。大雄郁金香舍精心设计了三种多层住宅单元，一种小高层住宅单元，共十余个户型平面，从40多平方米的一室两厅到200平方米的跃层，满足不同客户需要。小高层上海沙龙纯板楼设计，小区全部是9层小高层板式住宅，一梯两户带电梯，南北通透，容积率为1.54。一期基本没有房源，只有两三套大面积：二期11月入住，最小面积105平米三居，销售情
43、况良好。通过具体项目的分析和产品分析，可以比较明显的看到低密度别鬓在开发区的销售情况最图六：开发区高层项目价格比较（单位：元/平米）I单价I卡尔一栋洋房金地境界图五：开发区典型低密度花园洋房价格比较（单位：元/平米）开发区别里项目价格一般在7000元/平米至9000元/平米之间，较早期的项目在6500元/平米左右；低密度板楼的价格在4500元/平米至4800元/平米之间，个别项目由于区位优势明显达到4900元/平米，比如星岛假日：小高层项目中上海沙龙卖到了4300元/平米的均价，但是用了将近两年的时间才卖完一期，圣福华虽然定价较高但销售状况一塌糊涂；而新康家园虽然只有3680元/平米的价格，但是销售情况也值得反思，作为进入开发区较早的项目至今还有三栋塔楼没有卖。四、总体分析开发区核心区商品住宅项目有19个左右，产品以低密度、高绿化、注重小区整体规划、重视生活概念和社区主题的挖掘和塑造为总体特征。产品以别墅和低密度板楼最受市场欢迎，市场的反映情况也证明了这一点。小高层项目只有大雄一幅画卷、上海沙龙、新康家园、东京国际、新康家园等几个项目，基本上与低密度产品火爆的销售场面相比这些项目的市场反映都较差，而以郁金香舍和洲城百丽为代表的低密度板楼项目则取得较好的销售业绩，而定位准确、规划好、户型好、品质高的别墅在开发区几乎是做个成功一个，购买者的消费偏好十分明显，可见市场潜力之大。
