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1、ICS01.120CCSA00B44广东省地方标准DB44/TXXXX-2023村镇工业集聚区升级改造工作指南Guidelinesforupgradingandreconstructionofruralindustrialagglomerationareas（报批稿）2023 -XX-XX 发布2023-XX-XX实施广东省市场监督管理局发布目次-Xjl.-刖舌1范围12规范性引用文件13术语和定义14基本原则21 1政府引导、市场运作2ti）因地制宜、分类提升2tR权益为重、利益平衡241规划统筹、赋能发展35改造类型及模式36项目实施3A1工作流程3Ki）工作内容37工作保障57I组织建设
2、67i）规划引领67。制度保障674服务支撑67信息技术保障67A监督考核6附录A（资料性）常见改造模式7附录B（资料性）项目实施工作流程图10参考文献11,.l.lZl,A刖三本文件按照GB/T1.1-2020标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由广东省自然资源厅提出、归口并组织实施。本文件起草单位：佛山市顺德区质量技术监督标准与编码所、佛山市顺德区市场监督管理局、佛山市顺德区村级工业园升级改造工作领导小组办公室。本文件主要起草人：郭天宇、李健、何月、卢炳合、蔡立玦、李海燕、梁雄飞、何继
3、红、张兆有、万雨龙、臧兴杰、杨柳慧、李春、侯军霞、王芳、谭玺、朱苑芸、辛彩红、梁艳玲、黄笆枝、李彦德、胡瑞恩、郑岚。村镇工业集聚区升级改造工作指南1范围本文件提供了村镇工业集聚区升级改造工作的基本原则、改造类型及模式、项目实施和工作保障方面的指导和建议。本文件适用于村镇工业集聚区升级改造（以下简称“村改”）工作。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中,注日期的引用文件,仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T4754国民经济行业分类GB15618土壤环境质量农用地土壤污染风险管控标准（
4、试行）GB/T19231土地基本术语GB/T21010土地利用现状分类CJJ82园林绿化工程施工及验收规范JGJ147建筑拆除工程安全技术规范TD/T1036土地复垦质量控制标准3术语和定义GB/T19231界定的以及下列术语和定义适用于本文件。?1村镇工业集聚区ruraIindustrialagglomerationarea面积在2公顷以上的成片村镇工业园区或工业用地连片区域。农村集体经济组织ruraIcoIIectiveeconomicorganization原人民公社、生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的，包括经济联合总社、经济联合社、经济合作社和股份合作经济联合总社、股份合作
5、经济联合社、股份合作经济社等的合作经济组织。工改工industriaItoindustriallandreuse现状为工业用地，改造后地块规划主导用途为工业的方式。工改商industriaItocommerciallandreuse现状为工业用地，改造后地块规划主导用途为商服的方式。3 4工改居industriaItoresidentiaIIandreuse现状为工业用地，改造后地块规划主导用途为居住的方式。全面改造totaIreconstruction以整体拆除重建方式对村镇工业集聚区用地进行再开发，或者对村镇工业集聚区用地实施生态修复、土地复垦等的改造提升。微改造microreconstr
6、uction在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对村镇工业集聚区地进行综合整治的改造提升。混合改造mixedreconstruction全面改造和微改造相结合的类型。工业用地标准地”“constructionlandwithregulatoryStandardsforindustrialuse根据不同行业分类，在供地条件中设定固定资产投资强度、容积率、亩均税收、就业贡献、研发经费投入强度等控制指标，并结合区域评估结果和规划要求，在同一区域内按照统一的标准进行供应和监管的国有工业用地。4基本原则4 1政府引导、市场运作加强政府在目标任务制定、政策体系构建、
7、工作管理组织、资源协调配置等方面的统筹作用，充分调动各级国有资本和社会资本，实施统一连片规划。处理好政府和市场的关系，激发企业和市场活力，充分发挥市场动力和潜力，鼓励市场主体以多种形式参与村改工作。5 9因地制宜、分类提升根据工业园区自身的社会、经济、生态环境以及自然条件等特点，合理确定村镇工业集聚区改造提升的目标和任务，结合当地实际采取“一区（园）-策”进行分类提升。A1权益为重、利益平衡建立合理利益分配机制,制定搬迁补偿及补助办法,充分保障权益主体的合法权益。统筹生存利益、经济利益、环境利益、社会利益等利益关系，建立以“工改工”为主，辅以“工改商”“工改居”、复垦复绿等类型的利益平衡方式。
8、4A规划统筹、赋能发展以国土空间总体规划为基础，坚持“工改工”为主，优化村镇工业集聚区布局，为产业发展提供高质量的空间载体。5改造类型及模式41改造类型包括全面改造、微改造和混合改造。Kj）按参与主体角色定位和作用的不同，常见改造模式见附录A。41可根据实际情况选取合适的改造模式，也可创新采用其他改造模式。6项目实施A1工作流程工作流程一般包括：摸底调查、综合评估、项目方案、土地前期整理、土地前期开发、土地供应、工业园区建设和运营、招商引资和复垦复绿，其中招商引资环节可贯穿全流程，具体见附录B。）工作内容6. 2.1摸底调查6.2. 1.1深入改造项目实地调查，了解园区的详细情况，包括但不限于
9、园区边界与面积、地理环境、土地性质、土地权属、历史遗留问题、土地利用情况、土壤污染调查情况、企业规模、产业集群情况、企业租赁方式及租期长短、村集体当前收益等。6.3. 1.2详细了解政府、土地权利人、园区企业和市场的意愿。6.2.1.3对各项政策进行宣讲；针对不同对象，采取多种方式进行。6.2.2综合评估宜引进具有资质的第三方评估机构，开展社会风险、环境影响、安全、交通影响和补偿安置等评估。鼓励开展区域评估。6.2.3项目方案6.2,3.1编制方案编制项目方案，内容可包括以下部分：a）改造地块基本情况，包括：总体情况、土地现状情况、标图入库情况、规划情况；b）改造意愿及补偿安置情况，包括：改造
10、意愿情况、补偿安置情况、开展社会稳定风险评估情况；c）改造主体及拟改造计划；d）需办理的规划及用地手续：包括需办理的规划手续、需办理的用地手续；e）资金筹措；f）开发时序；g）实施监督；h）其他。6.2.3.2意见征询6.2.3.2.1征询自然资源、生态环境、住房和城乡建设等相关部门意见。6.2.3.2.2征询相关权利人意见。项目方案中涉及农村集体资产处置的内容，按农村集体经济组织的章程和法律法规、规章、政策的要求进行表决，表决结果报所属主管部门备案。6.2.3.2.3组织专家进行项目方案评审。6.2.3.3方案审批根据改造项目所在行政区域的规定，报政府审批。6.2.3.4信息披露对审批结果进
11、行依法公开。6.2.3.5方案调整项目推进过程中如涉及项目方案批复文件延期、实施主体变更或对项目推进造成实质影响的其他内容变化的，向原审批机构申请变更。6.2.4土地前期整理6.2.4.1连片开发可通过土地整合归宗、置换或土地回收公开出让等方式，实现土地成片连片开发和节约集约利用。6.2.4.2补偿安置与涉及土地整理的农村集体经济组织、企业、村民或者其他权属人协商、听取意见，给予合理补偿并妥善安置，支付土地征收补偿、厂房搬迁补偿和租约清退补偿等，补偿可采用物业补偿、货币补偿或两者相结合的方式。6.2.4.3地上物清拆地上物清拆按JGJ147的规定进行。6.2.5土地前期开发6.2.5.1土壤修
12、复经调查评估需要实施土壤污染风险管控、修复的土地，由相关责任主体负责组织实施修复。未经治理修复或者治理修复不符合相关标准的，不作为住宅、公共管理与公共服务用地。6.2.5.2土地通平按协议要求完成土地通平。6.2.5.3完善用地手续依法完善建设用地手续。6.2.6土地供应6.2.6.1村改用地供应按“净地”出让要求供应土地，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让；其他土地改造后符合划拨用地目录的，可以划拨方式供地。6. 2.6.2工业用地宜采用工业用地“标准地”供地模式。6.2.7 工业园区建设和运营6. 2.7.1
13、园区产业规划符合所在地政府的国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划、主体功能区规划以及产业布局规划；与区域、流域生态资源和环境保护规划相衔接，并进行环境影响评价。7. 2.7.2园区依据总体定位、目标以及主导产业要求，确立功能布局、景观格局、生态环境和分区特征。宜确定园区建筑风貌整体定位，提出建筑风貌分区分类控制指引导则，并有效管理和实施。8. 2.7.3园区按相应国家标准要求统一建设以下设施，并与城市基础设施相衔接：a）道路、电力、燃气、供水、排水、通讯和消防等基础设施；b）为产业发展配套或实现资源共享的公共设施；c）为实现污染集中治理或废物循环利用等而配套的公共设施。9. 2.7.4提高
14、园区产业用地容积率。宜根据产业、行业不同，规定产业用地容积率上、下限值。10. 2.7.5园区为入驻企业提供必要的生活性服务配套设施。园区运营服务商根据需要，合理建设为主导产业服务的融资担保、技术创新、投资咨询、企业孵化、质量检测、人才培养、营销策划、物流仓储、网络信息和综合配套等公共服务平台。11. 2.7.6逐步建立和完善园区核心产业链，引导企业形成专业化分工合作。6.2.8 招商引资6.2.8.1园区引进的项目符合本地区最新产业政策和规划中明确的产业方向、准入要求、园区发展经济指标、建设强度等要求。产业项目符合GB/T4754、市场准入负面清单和产业指导目录等规定。6.2,8.2积极引进
15、具备产业带动优势和有产业关联效应或配套协作功能的项目。6.2.8.3宜建立产业项目招商联审会议制度，明确相关部门负责统筹、指导、权限内决策招商项目。招商部门对入驻企业进行尽职调查，与入驻企业签订协议约定产业方向、经济指标及违约责任或退出机制，并为入驻企业建立档案。6.2.9复垦复绿6.2.9.1对不属于工业用地控制线（保护线）、位于生态保护红线或不符合国土空间总体规划，需拆除现状建（构）筑物进行复垦复绿的村镇工业集聚区用地，进行复垦、复绿。6.2.9.2复垦复绿以保护、优化城市生态环境为主要目标，通过拆除现状建（构）筑物、宗地治理等措施，恢复为农用地或城市绿地等。6.2.9.3建设用地复垦后，
16、形成的农用地符合TD/T1036、GB/T21010和GB15618要求。6.2.9.4公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地、其他绿地以及环城绿带等城市绿地的修建性详细规划和工程设计，符合国家有关技术标准、规范和规划行政主管部门提出的设计条件要求，其施工及验收符合CJJ82要求。6. 2.9.5村改拆旧复垦项目、增减挂钩项目或复绿项目，可形成建设用地指标。建议制定相关管理办法规范使用形成的建设用地指标；可进行公开交易，以平衡不同改造方收益。71组织建设宜成立村改专项工作机构，统筹落实全面工作。7，规划引领7. 2.1建立村改数据库，构建村镇工业集聚区价值评估体系。7.2.2以国土空间总体规划
17、为基础，结合产业布局，编制项目园区层面详细规划，并与专项规划进行有效衔接。7. 2.3坚持以“工改工”项目为主，加强产业集聚。72制度保障完善制度框架和政策体系，宜考虑制定以下相关工作政策：a）联审决策会议制度；b）引导和鼓励产业集聚制度；c）企业分类管理和综合执法制度；d）“工改工”“工改商”“工改居”等利益平衡制度；e）历史文物保护制度；f）土地归宗改造制度；g）历史遗留问题解决制度；h）园区建设管理制度；i）容错纠错制度。7A服务支撑7.4.1审批服务宜根据项目服务事项类型制定合理规范的审批服务流程，采用自行网上申办和现场办理相结合的方式开展审批服务，精简审批事项，减少审批环节，优化审批
18、流程，提高审批服务效率。7.4.2其他服务建立健全金融、税务、评价评估、法律、规划、信用和代办等多种服务渠道，由具有资质的机构提供相应的服务。7，信息技术保障利用电子标签、大数据和人工智能等信息化技术，掌握企业分布、用地、产业、环境质量和安全管理等情况，为开展相关工作提供技术保障。7A监督考核7.6.1宜建立村改工作督查考核体系，明确、量化责任、目标和具体考核指标。7.6.2宜建立廉政风险防范机制，对村改工作全流程进行监管，对资金管理使用情况进行专项审计。7.6.3鼓励社会和群众积极参与、督促和监督村改各项工作的开展。附录A（资料性）常见改造模式村改常见改造模式见表A.1。表A.1村改常见改造
19、模式序号模式适用条件主要工作流程特点难点1政府挂账收储模式1、项目范围整体可适用“三旧”改造政策。2、土地权属相对集中连片、土地相约等情况相对可控。3、土地权属人所得的土地补偿符合预期。1、自然资源主管部门组织编制详细规划和“三旧”改造方案，并经有权机关批准。2、由政府土地储备机构与土地权属人签订挂账收储协议。3、由土地权属人开展清租、土地整理、完善用地手续等工作。4、政府通过公开方式出让土地，受让方向政府支付土地出让金，并按规划实施建设。5、政府按相关政策及协议约定向土地权属人支付土地补偿。1、有利于项目快速推进。2、有利于激发土地权属人的改造意愿。3、有利于缓解政府资金压力。1、土地收益需
20、待公开交易后才能兑现，对项目推进节奏的把控要求高。2、土地权属人收益与土地公开交易成交价挂钩，土地权属人相对较高的保底收益诉求一定程度上对产业用地招商引资造成影响。2政府直接征收模式1、属于重点产业平台或政府中远期开发建设的储备空间，政府有连片统筹开发及招商意向，政府资金相对充裕。2、土地权属、土地租约情况较为复杂，由土地权属人或市场企业单独进行土地整合、清租、拆迁的难度较大。3、从土地权属人或市场企业视角出发，采用其他模式，项目自身的经济收益相对有限。1、政府按法定程序征收农村集体土地或收回国有土地使用权，并支付征地补偿。2、政府进行清租和土地整理等工作。3、政府通过公开方式出让土地或按规定
21、进行划拨。k竞得土地或取得划拨用地后，土地使用权人按规划实施建设。1、有利于解决土地情况复杂的问题。2、有利于及时明确土地权属人预期收益且能快速兑现。3、有利于政府落实平台建设与产业招商引资意图。1、土地管理法修改后缩小了征地范围，对需要征地的公共利益进行了严格限定，影响了该模式的适用范围。2、政府在资金筹集、征地拆迁等方面面临较大压力。序号模式适用条件主要工作流程特点难点3政府生态修复模式1、位于生态敏感区，按相关规划应为绿色生态空问。2、现状工业园区污染严重、产出低效，集体经济组织或土地权属人有改造意愿。1、政府按法定程序征收农村集体土地或收回国有土地使用权，并支付补偿。2、政府委托施工企
22、业进行土地整理等工作，并开展复垦复绿行动。通过复垦复绿实现绿色生态空间保护，通过增减挂钩、拆旧复垦等优化建设用地布局，增加生态用地空间，实现国土空问布局的优化。1、政府资金投入大，耗费众多人力物力。2、拆旧复垦时间周期长，验收标准高。3、属纯公益性项目，经济回报低或无回报。4企业长和自管模式1、集体经济组织要求保留集体建设用地性质，且项目范围相对较小。2、土地权属勺土地租约情况相对简单，且集体经济组织资金相对充裕。3、项目所在地区集体建设用地入市的实践案例较多，企业对集体建设用地的接受度较高。1、由集体经济组织收回土地使用权，并进行解除租约、土地整理等工作。2、由集体经济组织办理相关用地手续。
23、3、整理后土地符合国土空间规划的，可采用自用或。其他单位、个人以土地使用权入股、联营方式共同举办企业。符合入市条件的地区，可采用集体经营性建设用地入市方式。由受让方向集体经济组织支付相关费用，并按规划实施建设。1、有利于尽快取得集体经济组织的同意。2、有利于缓解政府资金压力。1、土地保留集体所有权性质，企业接受程度不高。2、企业融资受限。5政府统租统管模式1、集体经济组织要求保留集体建设用地性质。2、土地权属与土地租约情况相对简单，但集体经济组织资金与改造经验不足，难以独立承担土地整理工作。3、项目所在地区集体建设用地入市的实践案例较多，企业对集体建设用地的接受度较高。1、由集体经济组织与政府
24、签订统租统管合同，由政府进行解除租约、土地整理等工作。2、由集体经济组织办理相关用地手续。，符合入市条件的地区，可采用集体经营性建设用地入市方式，由受让方向集体经济组织支付相关费用，并按规划实施建设。4、入市成功后，集体经济组织按合同约定返还政府参与土地整理的成本。1、有利于尽快取得集体经济组织的同意。2、有利于土地整理工作的快速推进。3、有利于集体经济组织的可持续运营。1、政府资金投入大，回报周期长，回报率低。2、土地保留集体所有权性质，企业接受程度不高。3、企业融资受限。序号模式适用条件主要工作流程特点难点6企业自仃改造模式1、周边建设相对成熟，用地功能布局基本符合政府发展定位和规划要求，
25、无连片收储或改造计划。2、土地权属清晰，主要为国有建设用地。3、土地权属人资金相对充裕，企业发展态势较好。1、企业或土地权属人办理相关用地手续，并进行土地整理。2、企业或土地权属人按规划实施建设。1、有利于快速完成土地整理工作。2、有利于本地企业的壮大提升。3、能保证当地既有企业不流失，较好地保护优质企业资源。企业单独改造不利于形成规模效应和连片改造效果。7村企合作模式本模式适用于因村集体资金实力与开发经验不足，村集体通过公开方式遴选市场主体作为合作主体，合作改造提升村集体低效用地的情形。1、村集体可同步完成和表决改造方案，招商方案，按改造情形办理相关用地手续（集体土地完善转用手续，集体建设用
26、地征为国有建设用地手续等）。2、政府组织联审改造方案、集体审议招商方案、审批相关用地手续。3、村集体公开遴选合作企业。采用自用、或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营方式共同举办企业。符合入市条件的地区，可采用集体经营性建设用地入市方式。1、有利于激励村集体和企业参与改造的积极性。2、有利于缓解村集体改造资金压力。村集体和企业没有足够的行政力量参与清租、拆迁补偿谈判和土地整理工作。项目实施工作流程图见图B.1。附录B（资料性）项目实施工作流程图图B.1项目实施工作流程图参考文献1中华人民共和国土地管理法（2019中华人民共和国主席令第32号）2广东省农村集体经济组织管理规定（广东省人民政府粤
27、府令第189号）3广东省城市绿化条例（2014年修正）4广东省土地开发整理补充耕地项目管理办法（粤府办（2008）74号）5广东省旧城镇厂房旧村庄改造管理办法（广东省人民政府令第279号）6广东省自然资源厅广东省工业和信息化厅广东省生态环境厅广东省应急管理厅广东省消防救援总队关于印发广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021-2023年）的通知（粤自然资发（2021）7号）7佛山市人民政府关于印发佛山市村级工业园整治提升实施方案（20182020年）的通知（佛府（2018）1号）8中共佛山市委全面深化改革委员会关于印发佛山市村级工业园升级改造总攻坚三年行动计划（20212023年）的通知（佛改委发（2021）6号）9广东省自然资源厅关于推广佛山市顺德区村镇工业集聚区升级改造模式及其典型案例的通知（粤自然资利用（2021）2322号）
