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1、工程部制度一、工作管理制度1.上班时间不得看与本业务无关的书藉。2 .上班时间不得睡岗。3 .上班期间不准洗澡。4 .上班期间严禁干私活。5 .不准在设备楼内、广场内大声喧哗、唱歌、吹口哨等。6 .下班后不要无故在工作场所内逗留、闲逛。7 .不准迟到、早退。8 .不准在设备楼内吃零食。9 .上班时间坚守岗位，不得闲逛。10 .上班必须提前到岗，工装穿戴整齐，不得穿便服。11 .要积极参加工程部、公司组织的各种活动。12 .严格遵守工程工作手册规定的各项制度。二、运行制度1 .运行人员要明确自己的职责，运行中遇到自己不能解决或没有把握的问题不要瞒而不报。2 .运行人员要有责任心，不要为了抄表而抄
2、表，要随时注意设备的运行情况，发现问题及时解决，及时汇报。3 .运行值班人员除了正常出检外，把情况及时反映给维修人员。4 .运行人员记录表数要做到准确无误，不允许伪造数字。4 .运行人员注意班次的交接，对需要传达的内容和需要注意的问题记录在运行记录本上，接班人员接班时要注意看运行记录本。5 .运行记录本要记录清楚，字迹要工整，不得随便乱涂、乱写、乱撕。记录本要摆放整齐，保持桌面清洁，运行记录表要整齐地挂在墙上，不得乱放。6 .运行人员要注意物品的交接，哪个班次丢失，哪个班次负责。7 .运行记录表快用完时要及时领取，月底把一个月的记录表经主任签字后上交至仓管员8 .运行人员用餐时要有人替岗，不得
3、擅自离岗。三、安全运行管理1.根据劳动监察部门的有关规定，对电工、电（气）焊工等特殊工种工人进行技术考核，持证上岗。2 .各班组应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。3 .制定各工种维修操作规程和安全检查制度。4 .加强劳动安全教育，在进行有危险的设备检修时，主任或经理应亲自到场。5 .对变电所、锅炉、电梯及压力容器，必须进行年度检验。6 .对中央空调、变配电、锅炉的压力表、保险阀等，必须定期送有关单位进行校验。7 .易燃、易爆物品必须存放在危险品仓库妥善保管，并应控制最大存放量。8 .主要机房如变电所、锅炉房、冷冻机房、应设警戒牌，严禁非工作人员入内。9 .水箱、蓄水池的入口处，机
4、房、技术设施层，配电房等均应上锁，钥匙由专人保管。10 .工作场地严禁吸烟，并每天清除木屑。11 .对员工进行紧急及消防知识的教育和考核。12 .对外单位施工人员进行安全教育，签订安全协议书。在施工中进行检查监督，避免事故发生。13 .对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期检查吊绳等安全装置。14 .避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲并油漆。15 .对各配备设施的接地设施，要定期检查保养，其接地电阻值应符合规范要求。16 .进行电（气）焊必须取得动火证。17 .建立事故处理制度。四、交接班制度1 .接班人员须提前15分钟到达岗位，做好交接班准备工作；2 .接班人员接班时必须检查的
5、工作：1）查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表；2）查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表；3）检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字；4）检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字；5）查看交接班记录中是否有上级领导及主任发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字；3 .交班人员在下列情况时不得交班离岗：1）接班人员未到岗时，应
6、通知上级领导或主任，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班；2）接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级领导或主任，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班；3）所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障；4）交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。五、值班制度1 .值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定时巡视设备运行记录。2 .密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活，及时发现和处理隐患。3 .值班人员接到维
7、修报告时，应及时通知有关人员前往修理。4 .发现设备故障，当班人无法处理时应报告有关领导组织人员处理。5 .早、午、晚及夜餐时间是值班的薄弱环节，所有运行值班机房部应有人值班（机房一人值班，应通知值工班人员关注）。6.值班人员因特殊情况需要调班，必须事先前报请部门有关领导，同意安排人员，原则上值班人员与值班人员对调。六、报告制度（一）各系统运行人员在下列情况下须在运行记录或交班记录中书面报告运行领班：1、所辖设备非正常操作的开停及开停时间；2、所辖设备除正常操作外的调整；3、所辖设备发生故障或停机检修；4、零部件更新、代换或加工修理；5、运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向；6、运行人员请
8、假、换班、加班、倒休等。（二）各维修技工在下列情况下须以书面形式报告综合领班：1、执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患；2、重要零部件的更换、代替或加工修理；3、系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏加以说明；4、维修人员请假、加班、倒休等。（三）各领班在下列情况下必须书面报告本系统主任：1、重点设备除正常操作外的调整；2、变更运行方式；3、主要设备发生故障或停机检修；4、系统故障或正常检修；5、零部件更新、改造或加工修理；6、领用工具、备件、材料、文具及劳保用品；7、加班、换班、倒休、病假、事假等；8、须与外班组或外部门、外单位联系。（四）各工程师在下列情况下必须以书面形
9、式报告工程部主任：1、重点设备发生故障或停机检修；2、因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用；3、应急抢修及正常检修后的维修总结；4、系统运行方式有较大改变；5、影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修；6、重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修；7、系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工；8、人员调度及班组重大组织结构调整；9、所属人员请假、换班、倒休、加班等；10、对外部门、外单位联系、协调；11、领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等；12、维修保养计划及工作计划的变更或调整；13、每周工作小结及月度工作报告。（五）除以上各项外，所有有关工作事
10、项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。七、机房重地出入安全管理制度1 .适用于：变配电房、空调机房、锅炉房、给水泵房、电梯机房、弱电机房2 .未经工程部领导批准，外来人员（包括参观学习、施工等人员）禁止进入变配电房、空调机房、锅炉房、给水泵房、电梯机房、弱电机房等重要场所。3 .经工程部领导批准进入的人员必须办登记手续，由主任及值班人员负责执行。4 .禁止本物业无关人员进入上述重要场所，如因工作需要进入时，必须征得工程部负责人同意，并自觉接受检查，严禁带火种或易燃物品进入机房。八、钥匙（门禁卡）管理制度1 .工程部所有钥匙（门禁卡）统一由专人办理登记、分配或更
11、换手续，由各班组保管使用。2 .工程部建立钥匙（门禁卡）发放登记档案，将钥匙（门禁卡）发出、更换日期、使用地点、数量领取者姓名、所属部门及领取原因等，逐项登记，并由登记人、领取人同时签字。3 .钥匙（门禁卡）丢失，所需钥匙（门禁卡）班组领班应填写配制钥匙（门禁卡）单，经工程部经理批准后，到管理人员领取备用钥匙后（门禁卡）配制。配好后，将原钥匙还给管理人员，并由管理人员做好记录，并告诉部门经理4 .凡属安管部配发的钥匙（门禁卡），如已损坏不能使用，或其他原因需报废必须由部门经理开具证明并将钥匙（门禁卡）一并交回安管部更换。5 .全店各部门、岗位凡涉及到钱款、货物、设备、存放的大门钥匙、柜门钥匙（
12、保险柜钥匙除外），每天营业结束后，必须将钥匙交安管部保管，不得私自携带外出或回家。各部门指定专人每天取、还钥匙，并进行登记。九、人才管理制度1 .工程主任必须具备较高的专业技术知识，并能组织员工解决设备维修和运行问题。2 .班长、不仅要熟悉掌握所属工种的技能，而且应具备一定的责任心和组织能力，以带领本组员工开展日常工作。3 .工程部员工队伍相对稳定，领导应关心员工的工作、学习、生活，使员工热爱本职工作。4 .提供员工学习技术的机会，提高他们的技术、技能和一专多能。5 .员工的年龄及技术导致形成梯队，使员工队伍后继有人。十、清洁卫生安全制度1 .各班需做好设备和环境的清洁卫生工作，保持机房和设备
13、的干净、整洁。2 .工作完成后须立即作好现场清扫工作。3 .卫生包干区地面不得有积水、杂物、不准随地乱丢杂物、烟头。4 .机房、操作间、值班室内工具、用具、茶杯、材料等要整齐摆放，不要乱放。5 .每班随时都应进行设备卫生清洁工作，及时擦去油污积垢，清洗用的柴油、废油等及时倒回规定地方。6 .员工要在更衣室内更衣，严禁不穿工作服上班。7 .员工工作服要穿戴整齐，佩带工号牌，仪容整洁，要遵守行为规范中的有关规定。8 .规定的清洁卫生制度，在交接班工作中（或上、下班时）进行互相监督，检查。9 .各岗位人员都要按章操作，杜绝事故的发生。10 .按规定配置灭火器材，并会正确使用。11 .各机房、仓库、变
14、电所严禁无关人员进入，特殊情况需经领导批准。12 .下班后应关闭电源开关，锁好门窗后方可离去。十一、工具管理制度1 .领用工具时应填写工具领用登记表，实行工具报损制度。2 .领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程主任确认后方可以旧换新。3 .对大型工具应建立严格的报损制度，并按照财务相关制度及采购控制程序进行。4 .对工具实行个人负责制，谁丢失谁负责赔偿。5 .对于公用工具及大件工具应由班长负责进行统一管理。6 .对在工作中损坏的工具应向工程主任汇报（同时将损坏的工具交回管理处集中处理）方可领取。7 .对于损坏的工具由管理处定期进行统一销毁（应有相关负责人签字）。8 .对于专用工具应由专人管理，
15、一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行赔偿，如属自然损坏则按照相关财务制度办理。9 .绝缘棒、手套、鞋等监视和测量工具定期送检。十二、能源管理制度商业广场内的能耗主要是指天然气、电、水等的消耗量，其中大部分的耗费为电能的耗费，因此降低能耗首先是抓电能，其次是水、天然气，工程部主任需直接领导安排各种节能措施。工程部应进行每月的能耗统计并把能耗绘成曲线表，以进行不同年份不同月份的耗能比较，并采取以下电能节约措施：1 .对无功功率进行补偿以提高功率因数，功率因数应控制在0.9以上。2 .对供电网络进行电流平衡调节，低压网络的电流不平衡度应小于20%o3 .空调制冷系统应根据现场环境温度，开停部
16、分机组及控制冷却水温和水质，以提高制冷系统的运行效率，对于商业区等非24小时营业场所可采取提前送风，营业结束前半小时减少送风量以节能。4 .照明节电要求光源，灯具的高效节能，还应对照明场所进行合理照度设计和控制。5 .对各部门负责人员进行节能知识培训，加强员工合理使用空调，照明灯具等以节约能源的节能意识。十三、事故分析报告制度1 .事故发生后，所在班组及有关人员应立即将事故过程记录在案，上交部门负责人。2 .部门负责人根据事故记录内容进行审核并上报公司领导。然后招集有关部门和技术人员进行事故分析。3 .通过分析找出造成事故的原因及责任人。4 .人为事故，根据公司规章制度给予处罚。5 .技术或设
17、备本身的原因造成的事故，应找出根原并进行维修或技术改造。6 .事故发生后应尽快组织人员抢修，确保正常营业。7 .对事故造成的损失及事故分析结果，责任部门或责任人写出书面报告上交上级领导，并入档案。十四、工程部意外和突发事件处理制度1.设备一旦发生事故，影响到商户、顾客的正常活动时，必须马上启用备用应急设备，采取应急措施挽回损失和影响，并保护现场，及时上报。2 .有关领导及有关人员要立即赴现场检查、分析、记录，及时做出处理。一些重大的事故部门领导要立即汇报分管上级领导和经理，共同解决。3 .对於事故的责任者，要查明原因，根据规定视情节轻重给予必要的经济处罚和行政处分。如果已触犯法律，则按国家法律
18、程序处理。4 .事故的事后处理要做到四不放过:1）事故原因不查清不放过；2）缺乏切实有效的防范措施不放过；3）缺乏常备不懈的应急弥补措施不放过；4）事故责任人和员工未受到教育不放过。5.事故报告详细填写，作为案例分析，备案以查。十五、岗位仪容仪表制度1.工作时态度要自然、大方、稳定、热情、有礼。2,常用礼貌用语：“您好”、“很抱歉”、“请”、“对不起“、“不客气”、“稍等”,严禁使用“不知道”、“不归我管”、“不懂”、“不行”、“没有”等词，接听电话应先问候，后讲话。3 .在与客人谈话时应彬彬有礼，站立端正，面带微笑，说话要掌握分寸，语言文雅，语气温和，并且用心聆听客人的讲话。不得左顾右盼，低
19、头哈腰或昂首叉腰，不得与对方争执，强词夺理，语言粗俗及声音过高。4 .听到客户的意见和怨言，要冷静对待，虚心倾听，耐心解释，认真改正。如有不同意见不允许当面争执，可及时向上级汇报。5 .在进入商户单元之前要征得商户同意后方可入内。对商户的物品不表示羡慕以免误会。如因联系工作急需使用商户电话时，应向商户解释清楚。6 .在工作中不议论商户，不交头接耳，严禁与商户开玩笑、打闹。7 .与客人同行时，应礼让客人先行，同乘服务电梯时，应礼让客人先上先下。8 .注意公共卫生，不随地吐痰，丢垃圾。工作完毕后应将工作区域打扫干净，并通知有关部门进行彻底清扫。如在有地毯的区域进行维修施工时，应将地毯遮盖后方可维修
20、施工，严禁将工具直接放在地毯上。严禁在工程工作区域内吸烟，抽烟应在指定区域内进行。9 .个人卫生：应勤洗澡、勤换内衣，务求去口臭、体味、上岗前四小时内不得饮酒、吃葱蒜、韭菜等异味食品。10 .在工作区域行走或站立时，不得插兜、插腰、抱肩，不得东张西望，摇头晃脑，不得扎堆聊天。11 .客户面前不得修指甲、剃牙、掏鼻子、挖耳朵、搔痒、打饱嗝、伸懒腰、哼小调等不文明举止。12 .工程部员工上班时要按规定着装，佩带服务标牌，上下班前后应到指定地点更衣。13 .工作服必须保持清洁、整齐，不得带有污迹、折皱、开线、掉扣，如无故损坏、丢失应予以赔偿。14 .着装应将扭扣扣齐、拉练拉好。不允许卷衣袖、裤腿。不
21、得敞胸露怀、穿背心、短裤或穿拖鞋上班。15 .保持领带挺括干净，系戴端正。16 .鞋、袜应保持干净，不得有异味，不准打赤脚。十六、有偿服务管理制度为保证商业广场正常的服务秩序，提高服务水平和服务效益，利用商业广场资源，在条件允许的基础上，努力开展各项便民利民有偿服务，特制订本管理制度。1.有偿服务应从商户、租户的实际需要出发，保证服务质量，不违反服务规定。2 .各项目物业服务中心有偿服务属于特约服务范围，按照物业管理规定，应当收取相应的劳务费、成本费和技术费等，但本着方便商户、租户服务的原则，应当在价格依照有偿维修收费标准收费。3 .按规定对有偿服务年内容、收费标准、服务质量进行公示，并依据此
22、进行服务收费，客户也可根据实际情况自主选择。4 .当商户、租户需要提供有偿服务时，接待人员应热情细致、耐心了解客户的信息和服务要求、详细说明服务的流程和收费标准和原则，作好详细记录，避免服务后因收费而产生的不必要的麻烦。5 .当一时无法满足商户、租户的服务要求时，应向客户做好解释、并表示歉意，视情况积极为客户联系外来单位进行服务。6 .当无法确定服务费用时，应由维修工程人员配合到现场查看，并向就客户详细说明。7 .工程人员应在管理部门的统一指挥协调下提供有偿服务，必须服从指挥，听从安排。8 .工程人员在提供有偿服务时，应详细了解客户的要求等服务信息，并就服务的注意事项和实施步骤告之客户，征求商
23、户同意后，方可实施，不得自作主张。9 .工程人员在完成服务项目后，应把现场整洁清理干净，并请商户进行验收。10 .经客户验收合格，在有偿服务申请派工单确认签字后，由工程人员依照所列服务费用现场收费。11 .收取各项费用时，必须开具规定收据，严禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次日上缴财务部门，不得挪用。12 .员工不得私自承揽有偿服务，不得直接或变相索要小费，严禁接受红包、礼品，否则一经发现严肃处理。十七、危险易燃易爆品管理制度1.锅炉房、配电房、空调机房等要害部位，非工作人员未经批准严禁入内。2 .各种安全防护装置、照明、信号、监测仪表、警戒标记、防雷、报警装置等设备要定期检查，不得随意拆
24、除和非法占用。3 .易燃易爆、剧毒、放射、腐蚀和性质相抵触的各类物品，必须分类妥善存放，严格管理，保持通风良好，并设置明显标志。仓库及易燃易爆粉尘和气体场所使用防爆灯具。4 .木刨花、实验剩余物应及时清出，放在指定地点。5 .易燃易爆，化学物品必须专人保管，保管员要详细核对产品名称、规格、牌号、质量、数量、查清危险性质。遇有包装不良、质量异变、标号不符合等情况，应及时进行安全处理。6 .忌水、忌沫、忌晒的化学危险品，不准在露天、低温、高温处存放。容器包装要密闭，完整无损。7 .易燃易爆化学危险品库房周围严禁吸烟和明火作业。库房内物品应保持一定的间距。8 .工程部仓管员定时检查，对过期的易燃易爆物品按相关条例做好处理工作并做记录。9 .凡用玻璃容器盛装的化学危险品，必须采用木箱搬运。严防撞击、振动、摩擦、重压和倾斜。进行定期和不定期的安全检查，查出隐患，要及时整改和上报。如发现不安全的紧急情况，应先停止工作，再报有关部门研究处理。
