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1、一、总则（一）规划范围与重点本规划地域范围为东湖全区，总面积18.35平方公里。本商业规划涉及到东湖区范围内的商业零售、餐饮服务网点和各类专业市场所组成的商业功能区及其总和。具体包括商业中心、商业片区、商业街、专业市场、展览交易中心、社区商业网点。规划重点地域为商业中心、商业街道和城北地区。在这些地方积极引进现代商业业态。（二）规划依据与原则本规划主要依据南昌市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、南昌市城市规划（20032020）、南昌市2002-2010年商业发展规划、东湖区国民经济和社会发展“十一五”规划和商务部零售业态分类（GB/T18106-2004）进行制订。本规划坚持的基本原则
2、是：（1）以人为本，远近结合，着眼未来,可持续发展的原则；（2）结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则；（3）商业网点的空间布局规划与新型业态的组织引导相结合的原则；（4）大型商业设施建设与中小商店、社区商业生存发展相结合的原则；（5）规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则；（6）技术进步的原则；（7）非均衡发展，集中人力、财力和物力全力打造商业亮点和商业品牌原则。（三）规划期限本规划的期限为2006年一2015年，近期为20062010年，远期为2011年2015年。二、商业发展现状分析(一)商业发展概况“十五”期间，东湖区通过改善商业基础设施、美化商业和街道景观环境、引进商业大
3、相关相关项目、打造商业品牌、积极调整商业业态，改革商贸流通体制，使人流、商流、物流、信息流空前活跃，商业经济得到迅速发展。1.商业设施日趋完善“十五”期间，东湖区的城北地区开发和旧城区、旧街道改造，为我区商业提供了难得的发展机遇。根据统计，我区近年来修整改造区管道路190余条，特别是洪都北大道和阳明东路等的扩建改造工程，带动了商业全面发展。区政府强化核心城区求质量、核心城外求增量的商业发展思路，形成了连点成线、画线成面、集面成块的现代商业格局。东湖区商业设施配置基本情况表商业设施类型营业面积(广)独立酒楼、大型超市和百货400000大型建材及建筑装饰材料市场48000汽车整车市场和配件市场42
4、000图书批发市场、图书零售大楼、体育馆90000大型娱乐、休闲设施60000文化旅游资源设施60000医疗保健140000商务写字楼650000集贸市场83000其它商业设施53000总计1626000各类经营场所总营业面积达162.6万平方米。满足常住人口日常生活需要的设施一一零售商业网点为10508户。其中独立酒楼、大型超市和百货总面积40万平方米左右，大中型休闲场所面积6万平方米左右、文化旅游资源设施面积6万平方米左右，商务写字楼面积65万平方米。2 .商业呈现良好发展势头“十五”期间我区商业得到了较快发展。一是各类商业业态发展较快，商业服务网络初步形成。二是我区商业实现了小规模向较大
5、规模的过渡，完成了商业发展自发无序型向规划有序型发展的转变，科学发展观在我区商业发展中得到较好贯彻和体现。2005年全区全年社会消费品零售总额91.7亿元，比去年增长18%,其中限额以上企业为45.06亿元，增长14.73肌餐饮业零售额为8.15亿元，比去年增长12.2%,其中限额以上企业为5.35亿万元,增长7.89%o商业对全区经济增长作出了突出贡献。2005年我区商业经济发展高于全国5.1个百分点（全国为12.9%）,高于全省3.0个百分点（全省为15%）,高于南昌市2.3个百分点，呈现出良好的发展势头。3 .区域商业集群特色显著增强“十五”期间，我区对商业的集群化和规模化发展高度重视，
6、我区商业利用街道改造的有利时机进行了业态调整和重新定位，在不同地区形成了集购物、餐饮、休闲娱乐为主体的商业集群。目前基本形成了三大商业集群，即以八一广场、太平洋百货购物广场等为核心，以中山路和胜利路为街区的购物型商业集群；以二七北路、福州路、沿江北路为主要街区的餐饮型商业集群和以象山北路、民德路、苏圃路和叠山路为主要街区的休闲娱乐型商业集群。此外，区委、区政府明确提出了商贸发展要与区域资源优势相结合，以专业市场、连锁经营为载体，引进了汽贸、家电、建材装饰等一批竞争能力强发展前景好的商业企业，发展形成了洪都北大道汽贸市场、青山南路家具装修等具有鲜明产业特色的集贸批发商业集群。4 .品牌商业企业快
7、速增加“十五”期间，我区积极地推动“走出去，请进来”的大开放战略，对国内外大型商业品牌企业实施更优惠的政策，取得了较大成绩。全国知名商家纷纷入驻我区，为我区商业发展夯实了基础。（1）餐饮实现了品牌化经营。餐饮业以改造传统店与培育新秀店等多种措施，创办了一批具有鲜明特色的优势餐饮企业。0791、新东方大酒点、尚厨、阳光春天、相思林酒楼、长城大酒店、远东大酒店、万家灯火、五湖大酒店、澳门豆捞、菜根香酒楼、独一处福寿城、云南过桥米线、人情味、红牛大酒店等一大批规模大、实力强的餐饮企业的兴起，凝聚了较多的人气、商气、财气。（2）娱乐休闲服务出精品。精品服务提升了我区娱乐文化、休闲文化的品位，打造了东湖
8、区娱乐休闲行业形象。其中尚吧、天圆钱柜、华鑫夜总会、巴渝风、大红袍、长天港娱乐城、星光灿烂酒吧等均已发展成为东湖区娱乐、休闲的领军企业，同时其它高档娱乐、休闲场所不断涌现，也为我区服务行业的振兴奠定了基础。（3）商业百货继续向大型化和规模化方向发展。洪客隆、南昌百货大楼、国美电器、新一佳、沃尔玛、大众购物中心、步步高商厦等不断向全区的其它地区扩张分店，经营规模不断扩大，并取得良好的经济效益。（二）发展机遇与商业资源优势从区域发展大环境看，东湖区具有广阔的区域合作空间。由于中国内地与香港和澳门最紧密经贸关系协定（CEPA）的签订，对我区招商引资势必带来很多的合作机会，我区将认真分析中国南部九省与
9、香港、澳门的“9+2”区域一体化效应和“CEPA”效应，以寻求进一步合作的可能性。2006年7月，美国新闻周刊沿引联合国城市发展报告，在人口达75万以上的“二级城市”中，该报告将南昌评选为“全球十大最有活力的城市”之一，而且是中国唯一当选的城市。这也对我区获得外部商业资源提供了大量机遇。从区域发展小环境看，东湖区地处南昌市的核心区域，也是城市人口的高密度地区，区政府始终致力于将其打造成为南昌市的现代商业和现代服务业的核心功能区。因此，具有发展商业的独特优势，能够给商家带来巨大的商机。（1）生活性消费的优势。2005年我区常住人口为44.64万人,居民户数为12.30万户。平均每户家庭人口3.6
10、3人。2005年全区人口的人均实际收入为11700元左右，较上一年增长24.7%以上，人均社会消费零售额为20546元。统计调查表明，全区居民实际消费总额为59.33亿元,人均消费为7569.9元，出现居民收入和消费同步高速增长的好势头。我区外来流动人口（包括本市其它行政区）对东湖区社会消费零售总额的贡献为32.37亿元。城市居民的人均可支配收入用于消费的消费率为64.7%。我区目前进入城市居民收入快速增长时期，从而为城市商业发展提供了巨大的购买力。给投资者创造了巨大的投资机会。2004年南昌市服务行业人均年工资收入情况服务行业人均工资（元）交通运输、仓储和邮政业10204信息传输、计算机服务
11、和软件业17555批发和零售业17260住宿和餐饮业7038金融业19243房地产业7298租赁和商务服务业9101科学研究、技术服务和地质勘查13546居民服务和其他服务业6561教育11905卫生、社会保障和社会福利业14752(2)生产性消费的优势。2005年全区工商企业总数为1046个，其中限额以上批发、零售企业总计67个，规模以上企业29个。规模以上工业企业数24家。2005年全区有生产资料市场3家，分别是洪都北大道旧钢材批发市场、三经路建筑装饰材料批发市场、二七北路汽配市场等。2005年全区大宗生产资料消耗主要包括：生铁、钢材、钢丝、铜材、水泥、原木、布、原煤、焦碳、汽油、煤油、柴
12、油、燃料油、电力等。总价值5.2亿元左右。工商制造企业的发展将带动我区生产性消费的较快增长，为到我区进行投资的商家创造了发展机会。(3)土地资源优势。一些闲置土地资源有待开发利用。我区地处南昌市的黄金地段，“寸土寸金”，属于商家必争之地。目前全区低洼闲置土地面积还有6.16平方公里，待进行的旧城改造面积有4.7平方公里左右，街道道路等待改造里程在55公里以上。这些闲置资源是促进东湖区商业经济增长的重要资源。(4)老城区旧房改造的商业地产资源优势。目前老城区占到整个东湖区面积的2/3以上，城市房地产的建筑寿命大约为50-60年，目前我区老城区大多数旧房进入到更新阶段。因此，旧城区的房屋改造和商业
13、业态提升将为商家创造很多的发展机会。我区要推动商业发展，必须把全区的商业地产资源潜力充分挖掘出来。东湖区主要街道的商业用地潜力基本情况表街道相关相关项目或商业用地公园街道1 .老南昌二中用地；2 .苏圃路拓宽与改造；3 .佑民寺角地的旅游开发；4 .叠山路临街商业地产附加价值的提升百花洲街道象山北路、建德观街、百花洲路及后墙路等临街商业铺面的改造与提升滕王阁街道榕门路仿古一条街的商业集群化与质量提升大院街道1 .部分省直单位搬迁，将行政办公用地转化为商业用地；2 .二七北路改造与商业业态提升；3 .人民公园和动物园的搬迁或商业化运作彭家桥街道1 .江西师范大学用地整体退出与商业化运作；2 .医
14、学院用地整体退出与商业化运作；3 .洪都北大道临街商业用地挖掘；4文教路临街拓宽改造；5,湖滨南路、湖滨西路、青山北路和富大有堤等的大规模开发董家窑街道1 .青山路铁路货运场；2 .阳明东路临街商业用地的运作；3 .南京西路、二七北路、沿江路、青山南路、永外正街延伸路等改造与开发。豫章街道1 .部分省直单位搬迁，将行政办公用地转化为商业用地；2 .沿江北路的八一大桥以北段商业街道商业业态引进3 .该街道旧房改造与拆迁八一桥街道该街道的旧房改造与拆迁墩子塘街道L叠山路和阳明路的商业业态改善；2.中医学院整体搬迁(5)通过调整商业行业结构创造的商业资源优势。各种生活性消费服务业的发展，离不开当地居
15、民的收入水平、消费水平和市场的规模，当生活性消费服务扩张到一定的水平，其增长就会趋于稳定。要挖掘生活消费服务业的潜力，就必须根据居民消费变动趋势选择商业产业发展方向，调整好城市的商业行业结构。我区商业行业结构调整为商家提供了新的产业选择空间。(6)人文和自然旅游资源的一定优势。全区人文旅游景观共有14处，它们是：滕王阁、佑民寺、八一广场、八一公园、朱德军官教育团旧址、贺龙总指挥部旧址、叶挺总指挥部旧址、杏花楼、钟鼓楼、宁王府、科技馆、博物馆等，红色旅游景观资源的商业价值尤其突出。全区共有湖泊、水面资源6处，分别是：东湖、南湖、北湖、青山湖、赣江、抚河等，有一定的可利用商业价值。全区共有自然景观
16、、特色建筑(包括大桥)资源共6处，它们是：八一桥、人民公园、动物园、贤士湖公园、相思林公园、八一广场等，这些资源也有较大的利用价值。(三)存在的不足(1)城市商业土地利用效率低，一是核心城区小商店沿街道发展，挤占了满足高附加价值商业发展需要的商业设施；二是临湖和临江商业房地产资源没有得到很好地利用。(2)商业设施整体发展水平低，总量不足，结构不合理，规模较小。例如，餐饮设施供给相对过多，满足高附加价值和现代服务业的商业设施供给不足，导致总体商业经济效益低。城市商业设施必须满足这些现代商业的发展需要，我区传统业态还有待进一步调整创新。(3)能够吸引大规模流动人口进行消费的亮点工程和商业设施不足。
17、目前除了八一广场和胜利路的商业设施之外，其它地方亮点工程较少。人文、自然景观资源吸引力还有待进一步提高，滕王阁等旅游景点沿线商业以小商品市场为主，设施较分散，缺乏特色，对游客吸引力较小。(4)居住区、大型商住开发区虽初具规模，但配套商业设施发展相对滞后。(5)批发交易市场、集贸市场档次低，营业设施需要进一步改造升级。(6)商业人才不足。经营管理管控管控人才的缺乏和人才结构的不合理已成为制约东湖区商业企业发展的瓶颈之一。(7)商业资本不足。从2003年和2004年的统计数据看，东湖区每年的商业投资缺口都在3-5亿元左右。因此，我区的商业发展仍然受到资金的制约，需要提高商业投资的回报率来吸引外部商
18、业资本的流入。三、指导思想与发展目标(一)指导思想规划期内东湖区商业发展的指导思想是：以科学发展观为指导，以城北片区商业发展为重点，以打造商业产业集群为终极目标,按照区委、区政府制定的“楼宇里面抓经济，街道两旁做文章”的总体要求，不断深化商业流通体制改革，加快商贸企业结构调整，大力发展新型商贸业态，培育地方商业特色和商业企业品牌，紧密配合南昌市建设现代制造业重要基地的城市发展核心战略，以提高城市综合竞争力为核心，以实现南昌市和东湖区的商业现代化、国际化为取向，以将东湖区建设成为江西省和南昌市的商业龙头和现代商业、现代服务业的核心功能区。我区围绕着商业发展的指导思想，需要有机整合区内外各种商业资
19、源，把握现代商业和现代服务业及相关产业的发展趋势，建立与城市发展战略地位和经济发展水平相适应的，布局合理、结构优化、功能先进、配套完善、可持续发展的现代商业空间格局和网点体系，体现满足市场需求，提高人民生活质量，创新消费服务方式，改善产业服务功能，提升商业竞争力，服务城市建设的基本要求，使现代商业和现代服务业成为东湖区的支柱产业。(二)规划理念(1)坚持核心城内求质量，核心城外求增量的规划理念，根据城市产业动态发展，将城市商业用地资源配置到最佳水平。(2)坚持商业业态选择以人为本的规划理念,布局整体设计突出“一次购足”和就近消费的特点，建立一套便捷的、网络化的商业服务系统。(3)坚持城市商业产
20、业集群化发展的理念，整体规划布局有利于商业产业集群的形成，以进一步提高我区商业集群化程度。（4）坚持新增商业设施高级化的规划理念，力求未来东湖区商业设施高档次，高标准和高规格，满足流动人口对现代商业设施的要求，从而迅速提高流动人口对我区商业发展的贡献。（5）坚持总体规划布局层次清晰的理念，满足不同类型消费者的消费需要。根据不同人群的收入水平和消费水平，进行规划布局设计，建立一套层次清晰、结构合理、消费环境互不干扰的商业服务体系。（6）坚持规划设计突出环境景观不断改善和环境保护不断提高的理念，使东湖区成为全市商业购物环境最佳，景观环境优良，适合人居的理想场所。（三）规划总目标为了把东湖区建设成为
21、江西省和南昌市的商业龙头和现代商业和现代服务业的核心功能区。规划期间我区商业发展的四大奋斗目标是：1 .基本建成区域性商贸流通中心加快商业建设发展步伐，建立起立足区内、辐射周边、畅通高效的商业贸易流通体系，建立起交易规模大、辐射面广、规范有序、功能先进的市场交易体系。充分体现南昌“旅游胜地，购物天堂，万商云集”现代化商业城市的风貌。2 .基本建成特色化商业集群充分发挥地域优势，叫响服务品牌，做大特色规模。商贸流通业、餐饮业与休闲娱乐业既相对独立，又相互渗透、相互促进、共同发展。以我区现有的特色名品、名店为重要资源，有相关相关计划地协调发展餐饮、娱乐、休闲设施，形成以专业店、特色店、酒店、宾馆、
22、茶社、休闲娱乐服务为一体的多功能商业街区，弘扬商业文化、营造特色商业，使商业街成为市民和国内流动人口购物、休闲的理想场所。3 .基本建成网络化商贸流通体系以促进商贸发展为主线，加快我区营销网络建设。在统筹、协调和综合管理管控管控全社会大商业的前提下，整合全社会商业资源，发挥商业资本的规模效应，提高商贸业组织化水平。到“十一五”期末，我区基本建立健全商贸流通的市场宏观调控体系；建立健全商贸流通业高效率、有吸引力的政策体系；按照市场经济规律进行运作，推动和引导以连锁商业为主体的零售体系，以展览交易中心为主体的新型商贸批发交易体系，以代理、经销为主体的采购体系，以电子商务带动新型业态发展，最终形成网
23、络化的商贸流通体系。4 .成为国际商务洽谈和国际旅游观光的理想场所南昌作为“全球最有活力的城市”和“最有魅力的城市”，体现了它作为国际化商业城市的初步印象，规划期间，我区将加快商业国际化进程的步伐，充分发挥区位优势，力争更多跨国商业集团和国际采购中心进入，同时使我区成为国外商务、国外金融服务和中介服务、旅游者观光和商务洽谈的理想场所，提高我区商业跨国发展程度，利用跨国公司改善我区商业的经营理念，使我区商业结构与业态、管理管控管控技术水平等符合国际规范。（四）具体发展指标1 .未来十年东湖区的商业发展目标要使南昌成为中部地区的旅游、购物、休闲娱乐中心，作为核心城区的东湖区必须做出更大贡献，有一个
24、更快的增长速度。我区确定社会消费品零售额18%的正常发展目标，力争达到20%的最优发展目标是可能的，这一发展速度对实现南昌商业在中部崛起具有重要的战略意义。具体发展指标是：项目现状指标（2005年）2010末年目标2015末年目标指标值速度指标值速度社会消费品零售总额(亿元)91.7正常180力争210正常18%力争20%45020%餐饮营业收入(亿元)8.1515.714%30.616%商业营业总面积(万m2)162.6245.610%325.910%商品交易市场成交额(亿元)27.752.5312%101.1714%就业人数(万人)2.34.115%8.317%社会消费品零售总占全市的比重
25、(%)23.5%30%/35%/现代经营业态销售额在社会消费品总额中的比重(%)28%35%40%2 .未来十年东湖区的国际化商业发展目标“走出去，请进来”是我区发展开放型商业的一个重要战略。未来十年,我区人均收入将超过3000美元，国际流行的大型多功能购物中心、采购中心、便利店等业态势必同步出现，国际零售业、国际旅游、餐饮业等生活消费性服务、国际金融服务和中介服务等生产性消费服务业等将得到一定发展，这给我区引进和利用外资提供了较大的发展空间。具体发展指标是：(1)外商投资商业企业对我区社会消费品零售总额的贡献达到15%以上。(2)至少有10家以上国际著名零售业巨头入驻东湖区。(3)我区承接国
26、际旅游者人数达到8000人/年以上(4)西式餐饮创造的消费总额达到餐饮营业总收入的25%0(5) 10家以上国际娱乐性跨国企业入驻东湖区。(6) 2-3家国际金融服务的分支机构进入我区。(7)我区商业管理管控管控规范基本与国际接轨，区内商业企业有国际化经营的强烈意识。(8)流通业电子商务技术达到国际水平，流通业国际电子商务业务占我区社会消费品零售总额的10%以上。四.商业基本模式（一）市场分析与商业结构未来十年我区消费品市场需求潜力主要体现在：（1）流动人口创造的生活性消费市场潜力。通过分析预测，东湖区生活性消费市场潜力，未来5年，我区潜在生活性消费价值总计为108亿元。由于目前我区的社会消费
27、品零售总额，大部分来自常住人口，因此，未来要实现社会消费品零售总额的快速增长，我区将把主要精力放在吸引流动人口的消费上,通过打造亮点工程,吸引流动人口进行消费。未来5年各街道流动人口变动状况及潜在消费价值街道及面积（平方公里）排序常住人口及可支配收入街道常住人口收入特征年潜在消费价值总计：108.亿元外地年流动人口及预期消费额滕王阁（1）44.0153万人/1.2万元常住人口中收入区域（5年人口总增长率7.5%）IL843亿元18万人/0.5万元百花洲(0.86)66.0199万人/0.8万元常住人口低收入区域（5年人口总增长率5%）10.341亿元15万人/0.5万元公园(0.62)74.1
28、244万人/0.8万元常住人口低收入区域（5年人口总增长率5%）9.447亿元15万人/0.5万元大院(1.62)34.8276万人/1.6万元常住人口高收入区域（5年人口总增长率10%）13.557亿元18万人/0.5万元彭家桥(5.82)110.286万人/1.6万元常住人口高收入区域（5年人口总增长率20%）19.710亿元20万/0.5万元董家窑(5.42)210.839万人/1.6万元常住人口高收入区域（5年人口总增长率20%）17.732亿元15万人/0.5万元豫章4.1219万人/L2万元常住人口中收入区域(2.41)810万人/0.5万元（5年人口总增长率10%）7.918亿元
29、八一桥(0.42)93.5122万人/0.8万元常住人口低收入区域（5年人口总增长率2.5%）6.658亿元10万人/0.5万元墩子塘(0.54)54.9866万人/L2万元常住人口中收入区域（5年人口总增长率5%）11.031亿元15万人/0.5万元（2）工业制造业拉动的生产性消费市场潜力。2004年南昌市工业增加值235亿元，工业发展带动当地商业的效应为127亿元，未来带动商业增长的速度可以达到18%,而沿海城市工业制造业带动商业的效应一般为25229虬因此，我区工业带动商业的效应还有提升空间，我区的生产性商贸服务业和现代服务业将继续快速发展。（3）家庭社会化服务市场潜力。目前我区家庭社会
30、化服务水平低,未来随着城市居民收入水平的大幅度提高，南昌的家庭社会化服务如保姆、民办快递、家庭医疗、护理、电信衍生服务、银行、证券保险及衍生服务、住宅装修服务、教育消费等将有较大的市场潜力。这将大大推动社区商业服务的进一步发展。我区商业结构和商业业态需要根据市场需求的变化得到及时调整。（1）我区商业结构将随着未来南昌人口数量、结构和质量的变化而调整。未来10年，我区居民结构中工薪阶层约占76%,每年高素质外来商务人口和旅游者，将占到区内总人口的24%左右，知识分子群体、白领阶层的消费群体将占区内居民收入结构的25%左右。因此，随着东湖区居民收入水平的不断提高，用来满足中低档次消费者的消费层次需
31、要减少，高档消费的比例逐渐上升,将有25%以上的消费者追求高档次的国际流行时尚的消费，促使国际著名品牌商品专卖店在东湖区不断出现。（2）我区商业结构将随着南昌市消费者收入水平和消费者行为变化而调整。南昌市2004年、2005年住户平均每人生活费用支出及构成相关相关项目金额(元)构成(%)2004年2005年2004年2005年食品2798.753163.3347.7344.78衣着506.08623.498.638.83居住625.35628.0710.668.89交通与通讯507.11594.628.658.42家庭设备用品及服务340.94497.995.817.05教育文化娱乐服务665
32、.99880.3111.3612.46医疗保健281.95498.074.817.05杂项商品与服务138.04178.322.352.52总消费支出5864.217064.14消费率64.9%消费率64.2%2005年东湖区的个人可支配收入为11700左右，折合成美元，大约1500美元左右。根据政府推算，2012年南昌人均可支配收入将可能超过3000美元。因此，未来我区的商业行业结构将与“3000-4000美元的消费结构相适应。对照这一标准，未来将降低大众餐饮业、低附加价值服装和鞋类等日常用品商业的发展速度，提升“住、行”商业行业和现代服务业的发展速度。(3)根据南昌城市居民的消费结构演变规
33、律，未来10年，我区打造的最有潜力的十大现代商业和现代服务业分别是：汽车及零部件商贸业、燃料及动力行业、房地产业、家具及家用电器行业、大众文化娱乐服务业、教育服务、通讯及网络信息服务、医疗保健服务、金融保险的投资理财服务以及高雅文化产业等。(二)商业用地基本模式(1)采用区域内土地升值最快，空间结构最合理，商业用地经济效益最大化的“土地利用模式”。(2)挖掘市商业中心、区域商业中心土地使用效益的潜力。与全国省会城市的市级商业中心相比，目前南昌市商业中心向周边地区的辐射作用不够明显，八一广场的商业价值及开发效益还没有充分挖掘出来。因此，我区还可以继续利用市级商业中心的辐射带动区域内社会消费品零售
34、总额的增加。(3)挖掘目前商业街的商业潜力。我区将着力打造品牌商也特色街,努力为开发商创造商业潜力空间。(4)挖掘大型商务写字楼使用效益的潜力。我区商业楼宇面积高达65万平方米，这些大型商务写字楼是我们实现商业发展目标的商业潜力来源。(5)挖掘我区湖边和江边自然景观资源的商业潜力。东湖区有“四大湖”，而且临赣江的江边街道长，由于以前缺乏科学合理规划，商业价值没有得到很好发挥。因此，未来随着湖边商业设施和居民住宅建筑的老化仍然可以有较大的市场运作空间。五、商业布局及功能配置(一)商业总体布局要使东湖区商业经济总量得到快速发展，必须将最有商业潜力的业态或者相关相关项目布局在最有价值的商业地段，并且
35、能够按照时间进程，有组织、有相关相关计划有步骤地推行。本次规划结合未来现代商业发展的一些新变化，改变我区传统商业布局思路，围绕着东湖区在短中期内最能够实现商业总量快速增长的“亮点工程”做文章，提出了本规划的“123456”商业发展设想。即全力打造1个市级商业中心、2个“水景”经济增长带、3个商业商务广场、4个批发市场、5个展览交易中心和6条商业街。1 .打造1个市级商业中心目前市级商业中心的地位和作用有待于进一步提升，由于八一广场和中山路商业带难以再进一步推动东湖区商业向前发展，因此，需要另外开辟市级商业中心向北的辐射来快速推动东湖区商业的繁荣，使洪都北大道、阳明东路、青山路等成为打造市级商业
36、中心的一个最重要的组成部分。这将会带动我区东北片未来5年乃至10年的快速繁荣。市级商业中心进一步打造的思路是扩大以八一大道、阳明路(包括阳明东路)、青山路作为辐射圈，带动南京西路、文教路、贤土一路、贤士二路、二七北路、滨江路、洪都北大道等周边纵横商业街道建设，以现有的商业零售业态为基础，逐步形成购物、商务、大酒店、休闲、娱乐、旅游、居住、专业批发市场等功能于一体的东北部商圈。2 .构建2个“水景”经济增长带(1)沿江北大道北段一一“水景”经济增长带未来5年以后，在成功打造沿江路南段之后，我区将继续大力打造“八一大桥与赣江大桥之间”的沿江北大道临江边的半边商业街。使其成为总部经济和世界顶级品牌的
37、聚合地，成为具有与上海外滩相似的现代商业和商务功能街区。目前，紫金城的商业地产开发，正在带动该地带的商业发展，未来洪都大桥的建成通车，将进一步提升该地段的商业价值，将努力创造良好的周边环境，为商业地产开发提供配套服务。沿江总部经济与品牌购物休闲商业街，将为城北地区居民和外地旅游者创造一个开放怡人的滨江商务办公场所和购物休闲场所，将部分引入服饰、餐饮、娱乐等全球知名品牌，同时部分引入全球顶级的餐饮娱乐文化品牌，实现与巴黎、米兰同步的一站式消费。沿赣江的绿化带以恢复自然堤岸为主，商业街与赣江景观平台以硬铺面为主，在商业街用景观水池环绕中心玻璃建筑，增加亲水休闲空间，并结合小景，绿化点缀,形成开放的
38、、怡人的滨江购物休闲气氛，尽情演绎高尚滨江生活。(2)湖滨西路一一“水景”经济增长带未来5-8年后，着手挖掘湖滨西路的水景资源，形成另一个“水景”经济增长带。在湖滨西路临湖半边商业街设计一个南昌市内具有一定规模、功能较完备、具有吸引力的区域性城市综合相关相关项目湖滨时尚广场。将其建设成为以水为主题、总建筑面积13万平方米的半边商业街区。半边商业街区由临滨湖商业区和两座大型商场组成。其中临青山湖商业区，将以大型水景为背景，主要设施有：主题餐厅、特色商铺、湖畔休闲区、电影城等，这里的商业设施均开辟成为屋顶花园，既可购物又可观景。为方便顾客购物，沿街留下有停车场。由临湖商业区延伸的商业街将建设两座大
39、型商场，共6万平方米，将引入国际名品店、时尚精品店等设施，发展零售商业。3 .营销宣传三个大型商业商务广场通过考察东湖区目前的商业资源，近5年能够迅速带动东湖区商业经济增长，凝聚人气、汇集商机的亮点工程是以胜利广场、时代广场、财富广场等三个商业商务广场。对这三个商业商务广场要加强营销宣传力度。4 .发育完善4个专业集贸批发市场根据批发市场布局在城市规划中的技术要求，农产品批发市场属于低附加价值、低投资回报率的市场，只能满足常住人口需要，而较少满足流动人口需要，因此，未来我区的农产品集贸批发市场数量将维持与常住人口消费总量的比例。由于目前南昌市区的布料市场、服装批发市场、玩具市场、鞋业批发市场、
40、皮具批发市场等低附加价值的劳动密集型工业品批发市场已经饱和，甚至过剩，而且不宜布局在核心城区。因此，我区将主要发展有利于提升核心城区商业品位的资本密集型产品的批发市场和技术密集性产品的批发市场。根据南昌商业规划中工业品批发市场进入郊区的基本原则，二七北路的汽配市场将向城市北部地区迁移，将洪都北大道的旧钢材市场改造成为具有更大发展潜力的汽车贸易市场，并且两个市场联为一体。由于花卉经营在南昌没有比较优势和大规模的生产基地，因此，做大做强花卉批发市场非常困难，可考虑取消千花伴购物公园内花卉批发市场。这样，东湖区需要做出品牌和规模经济的批发市场由6个缩减为4个，即汽配和汽车贸易市场、赣昌水产品批发市场
41、、香江家俱城、图书批发市场。5 .合理规划5个展览交易中心展览交易中心是核心城区传统批发市场的一种替代市场交易形态和新型交易形态。考察国内发达城市核心城区的商业布局情况，在工业批发市场搬出核心城区进入郊区之后，以将商品展销和业务洽谈环节的后台式服务放在核心城区为经营特征的展览交易中心正在成为一种新的经营方式。为了推动我区现代商业和现代服务业的发展，我区将根据未来南昌工业制造业发展趋势和南昌工业消费品的市场需求合理规划布局展览交易中心。我区将规划的5个展览交易中心是：（1）二七北路的电子消费品展览交易中心；（2）青山北路的创意设计、动漫、软件展览交易中心；（3）青山路铁路西货场的电子原料展览交易
42、中心；（4）阳明东路的国际文化和旅游展览交易中心；（5）洪都北大道的文化、体育、办公用品展览交易中心。6 .引导形成6条商业街的特色定位未来10年内我区将根据人、财、物积聚的进展，有相关相关计划分阶段地打造6条商业街。每条商业街都有其科学合理的经营特色和形象定位。（1）二七北路南段二七北路南段位于南京西路东口至北京西路东口之间，全长约1000米左右。二七北路南段的西边街道，在现有云南过桥米线等特色美食的基础上，加大招商力度，继续引进若干中国八大菜系美食，形成饮食集群规模经济，使街道逐步形成“集中国八大菜系为一街”的经营特色。二七北路南段的东边街道，在目前布局的日本、韩国等特色饮食的基础上，继续
43、引进若干日本饮食连锁店、韩国厨师主理的韩食馆，形成饮食集群规模经济，使街道逐步形成“集亚洲时尚美食为一街”的经营特色。我区将努力打造二七北路南段的饮食文化，加大宣传力度，最终形成街道饮食品牌特色。与福州路连为一体,形成规模化的饮食商业集群。（2）青山路青山路口全长约4000米，其中，青山南路南起八一大道和阳明路交接口，北到洪都北大道，青山北路位于洪都北大道与塘山之间。青山路的街道经营将突出两类经营特色：一是青山南路的现代服务业特色。在青山南路上建造1-2栋具有国际、国内影响的标志性商业商务大楼，如青山国际大厦，将各类精品服饰购物中心、商务、商贸服务置入其中，另一商业商务建筑将各类品牌专卖店、专
44、业中介机构、银行、保险和房地产代理、股票经纪公司等专业个人理财投资机构置入其中。用这两栋现代商业商务大楼的大企业经营带动周边商业和商务的发展。二是青山北路的展览交易中心特色。青山北路毗邻高新技术开发区,可以实施“工贸互动”发展战略，依托高新技术园区的支柱产业，带动该地区商业发展。在青山北路上建造一栋较大型建筑，经营科技文化产品。将各类电子产品、动漫、软件等科技文化产品置入其中，繁荣青山北路街道商业及街道商业文化。(3)阳明东路阳明东路东起洪都北大道西至八一大道与青山路交汇处。大约2000米，属于新规划街道。阳明东路规划成为以现代服务业为主，集购物、餐饮、娱乐休闲为一体的“商务景观休闲街”。该街
45、道规划的大型商业建筑为：街道东头建设的两栋大楼一一国际金融中心和国际会展中心等,属于现代服务业;街道西头建设的两栋大楼是，药业大厦和商业百货大厦，其中药业大厦大部分为现代服务业。街道中部规划的大型商业建筑有6栋，包括商务宾馆、商务大厦以及集超市购物、娱乐休闲和餐饮为一体的综合性商业服务大厦。为了进一步推动该街道商业和商务的快速发展，政府将通过精心设计，用地功能调整，空间形态布局，环境景观设计，合理开发，在适当的区域建设大型购物中心、商务楼、星级酒店、宾馆、娱乐休闲行业、社区商业。与洪都北大道，南京西路、二七北路结合在一起，成为商贸、商务、娱乐、休闲、餐饮等综合性商业圈。政府也将采取措施对沿街宿
46、舍楼、零星分散的社区商业和行政办公用房进行规划改造。将省电力公司宿舍、青山湖区委宿舍、无线电六厂宿舍以及临街店面等纳入整体街道商业业态规划中，并敦促产权单位对临街两层的商业设施进行改造，尽快进入经营状态。(4)叠山路东段叠山路全长共2200米左右，分为两段，东段为八一大道至象山北路段大约1500米，西段为象山北路至沿江路大约700米左右。叠山路东段地理位置优越，土地的商业价值非常高，目前仍然继续经营着附加价值较低、缺乏土地集约规模经济的小机电产品，而且晚上街道土地的商业价值基本没有得到实现。因此，迫切需要调整临街商业业态，使该街道商业业态与“寸土寸金”的商业地价相适应。鉴于目前该街道的金融服务
47、已经有一定的规模，总共有银行总部大楼2栋、银行营业部网点9家，政府将在此基础继续引进大型金融机构入驻，开发和布局厂2栋标志性金融服务设施。同时，政府将制订一些鼓励政策，让机电产品经营退出，增加一些宾馆、餐饮和娱乐服务、增加一些健康和健体服务、药品零售服务，繁荣叠山路东段街道的商业气氛。(5)榕门路榕门路从中山路到阳明路，全长约2000米。该街道经营特色定位为民俗文化特色街。通过将对街道两边的经营环境进行治理和改造，提高整条街道的环境景观水平，民俗文化的集约化规模程度和街道知名度。建造一栋较高品质的文化大楼，将古玩、文化旅游产品放入文化大厦进行经营，增加金银珠宝等产品经营范围，文化大厦内配备有文物鉴定等服务性机构。增加复古服饰、民族服饰等与旅游活动相适应的产品经营，增加世界民俗文化和中西部民俗文化活动。在显著位置标出“民俗文化特色
