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1、太仓市人民吐路地块彩虹大下项目可行性分析报告前言及主要结论1、本报告旨在研究太仓房地产开发的现状并对太仓人民北路地块项目进行可行性分析。2、本报告所述之项目是指拟在太仓人民北路开发建设的一个设计适当超前、风格现代简约、社区景观优美的生态住宅小区。3、本项目占地45000平米，总规划建筑面积约55800平米。规划容积率1.24,建筑密度23.76%,绿化率45%。4、本项目的产品定位为“太仓针对中上阶层的更具前瞻性的时尚的高品质社区”。5、本项目的平均销售价格为2800元/平方米。6、可售面积综合造价为2342元/平方米。7、本项目的优势为：周边生活配套及休闲娱乐设施齐全、区内的景观及配套规划、
2、合理的空间布局和户型配比、注重物业管理的社区给太仓带来新气象、智能化配套显现社区的前瞻性、如今太仓楼市较火，前景看好。8、以上结论依据的假设条件为：100%实现销售，开发期间建材价格没有发生变化和汇率固定，并未考虑上述因素变化可能带来的风险。9、基于以上基本结论，此项目开发经营可行。第一章目标市场分析-区域经济形势太仓市充分发挥其长江岸线的资源优势和滨江邻沪的区位优势，形成了“以港兴市”的战略特色和开放开发的强劲态势，近年来全市经济有了长足的发展。各项指标2002年同比增长GDP181亿元16%财政收入15.8亿元30.30%固定资产投资额60亿元37.90%合同外资8亿美元117.80%工业
3、增加值90亿元16%农业增加值15亿元4.1%三产增加值67亿元12.4%二、太仓房地产现状分析及发展趋势房地产的区域性较强，通过对其区域房产市场历史发展状况及现状的分析，可以指导我们该规避什么，发扬什么，提高整个项目的抗风险能力，也可为项目提出良好的产品建议提供参考，同时我们可以从其发展规律中预测其发展趋势，从而使得项目的产品具有一定的前瞻性。(一)太仓房地产市场分析开发分析太仓市1999年2002年住宅开发量统计情况如下:太仓市1999、2002年住宅开发量统计图年份(年)一开发量(米色-R)涧级说明：1、1999年到2000年开发量涨幅较大，原因在于2000年的地块改造工程较多，带来开发
4、量的增长。2、2000年到2002年间开发量下降，原因一方面在于房价上涨了，抑制了需求；另一方面在于市场上存量房需要消化。交易情况分析2002年全市商品房交易量为24.5万平方米，而从19992002年这4年间，全市商品房交易量大约以56%的比例逐年增长，这也表明随着人们经济实力的增强，人们已经越来越重视居住条件的改善了。价格及销售分析从太仓H前在售楼盘的情况知，目前太仓市多层价格最高的楼盘是位于小北门街上的人杰景典，已经达到了2680元/平方米，该案应该算是市中心楼盘的代表，由于地段较好，所以价格也较高而处在城北东路上的楼盘主要以阳光北苑和名都花苑为代表售价在2500元/平方米左右，原因在于
5、离市区较近，但是从地段上来讲有些偏郊区；而城北靠近新城北路的一段在太仓人心目中被认为是郊区，所以价格又要低一些，该区域代表楼盘有桃园路上的景都花苑和世外桃园以及登创商住楼，均价在2200元/平方米左右；对于新区的楼盘来说，目前人气还不够，而且交通非常不便，所以价格也较低，代表楼盘为东仓路上的津华园、中鑫商住楼，均价在2300元/平方米左右，同时由于新区的自然环境不错，且将来随着太仓城市向东的发展，该区域的物业升值潜力还是很大的，所以该区域的物业价格和市郊物业的价格相差不大；而位于锦州路上的华侨公寓售价却达到了2580元/平方米，原因很多，一方面是锦州路周围的配套较齐全，人气也较旺，另一方面在于
6、开发商的实力较强，具有一定的品牌优势。小高层的价格都在3000元/平方米以上。销售价格总的来说，目前对太仓物业价格影响较大因素还是地段。如太仓一个很不错的楼盘世纪苑由于地段太偏，所以售价比新区其他楼盘要低，2200元/平方米左右。目前楼市较火，加上最近拆迁户很多，且太仓市大多数楼盘的定位都较低，所以各楼盘的销售情况都较好。产品分析太仓的楼盘主要以带阁楼的多层产品为主，别墅这种高端产品主要集中在城市东南面，小高层在太仓也已经出现了，且反响不错，目前有三个楼盘规划有小高层一一华侨房产小高层、人杰景典、高尔夫湖滨花园。预计将来小高层在太仓的市场应该不错，规划中的城南新城区将是高端产品的集结地。太仓楼
7、盘的开发规模都不大，市区楼盘基本上占地都在3万平方米左右，新区楼盘占地较大，最大的世纪苑占地为23万平方米。在建筑方面，各楼盘都没多少特色，建筑繁杂，色彩单调；在景观方面，除了部分绿化之外，区内其他景观很少；在物业管理方面，大多数小区都限于保安、保洁方面，而其他更细致的服务基本上没有；在智能化方面，大多数小区都没有，而其他有智能化的小区也只限于可视对讲系统方面；在房型方面，目前各楼盘主要是以三房为主。在区内配套设施方面，各楼盘区内配套设施不足，没有设置会所。销售推广分析太仓各楼盘的的销售方式基本上限于在物业周边设立一个很是一般的销售中心，部分楼盘设有模型，同时销售人员的专业程度不够。在推广方面
8、，太仓的楼盘很少通过媒体做广告，而对于POP（户外看板）这一很有效的广告形式，在太仓基本上没有。太仓推广最有力的楼盘是世纪苑，该案曾经在太仓日报上做过一年的整版广告，同时也在昆山参加过房展会。太仓市开发商和代理商的合作很少。（二）发展趋势根据以上分析，我们得出太仓房产市场发展趋势分析如下：.房价与周边城市的价格相比，太仓市的房价偏低，而从周边城市的房价上涨过程来看，同时从最近土地拍卖中地价大涨的情况来看，太仓的房价仍有上涨空间。.产品小高层已经在太仓出现，所以未来太仓市的住宅产品将会朝复合型产品方向发展，在规模、景观、建筑、房型、规划、智能化和物业管理等方面都将有一个整体的提升。营销推广营销推
9、广不力是太仓市楼盘存在的普遍现象，开发商和代理商的合作很少，太仓开发商和代理商合作的个案几乎没有，这也使得某些楼盘不论是在产品上还是推广上都存在一些不足，而代理商在市场把握和产品定位以及营销推广和楼盘包装等方面的优势还没有被开发商充分认识，而开发商不仅可以通过代理商实现利润最大化，同时也可以通过代理商的介入从楼盘品质上打响自身的品牌。而从周边其他城市房产发展的现状来看，开发商和代理商的合作已经成为一个趋势和必然，相信将来太仓市开发商和代理商的合作会逐步加强。个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太仓市房地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力
10、，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。第二章产品定位随着社会的发展，人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求也愈来愈高，对住宅建设提出了许多新的课题，例如：随着私人汽车的增多，如何解决汽车的停放，如何在居住区内合理地组织人流、车流，如何在高建筑密度条件下创造优美的环境，如何适应不断加快的生活节奏，如何把科技产品的开发应用到住宅建设中去，如何在建筑设计上更好地节约能源等等问题。人们对住宅的评价已不仅是面积的大小，而是它的舒适性和环境质量的综合评定。基于以上的思考，我们的设计指导思想是为居民创造一个方便、舒适、安静、安全的居住生活环境，合理解决居住数量与环境质量关系的问题，满足规划
11、要求，力争做到：建房多、绿地大、环境美、住宅及商业用房使用灵活。在此前提下，合理规划，节约用地，为发展留有余地。针对本地块的基本情况，结合在市场调查中获得的信息和客户反馈的意见，我们对本案的产品方面提出如下建议：(一)楼盘定位建议针对中上阶层的更具前牖性的时尚的高品质社区城市生活的新名片1、更合理的空间分布、更具生态性和艺术性的景观绿化3、更多健康，让运动就在家门口4、更轻灵更时尚的建筑色篇，更多精彩生活从市场调研的情况来看，目前太仓市的个案普遍缺乏特色，档次较低。虽然有些楼盘的业主社会地位尚可，但是整个小区的居住感受却不是太好，单调的建筑外观，乏味的建筑形态，紧凑排布的楼栋，简单的景观绿化，
12、跟不上潮流的智能化和物业管理，除了居住还是居住的落后的小区规划等等不争的现实表明：太仓市民需要高品质的和周边其他城市接近的居住环境，因而高档楼盘的推出也是必然。同时此种定位也能填补市场空白，减少与其他产品的竞争。我们这里所说的高档并不单单指总价的高低，而是要从整体规划上为广大业主营造一个更舒适的居住环境，提供一系列更人性化的服务，同时开发商也可以通过高品质社区的建立为自己打造一个品牌，为自己增加无形的资产。(品牌已经成为消费者第一认知的要素,新一轮的竞争将是品牌的竞争)(二)总体规划建议根据本案的基本情况，再结合问卷调查的意见，我们对本案的产品提出如下建议：(1)小区排布建议整个小区采用合围式
13、布局,楼宇采用错位排布的方式,坚决摒弃兵营式的排布。(2)主要建筑形态全区由13幢居住用房和部分商业用房组成，其中6幢8层小高层，5幢4层多层，2幢5层多层，临燕山路的两幢多层底层为商业用房。其中小高层每单元一梯两户。整个小区规划为南低北高，东低西高，13幢板式建筑一起形成高低错落、层次丰富的空间轮廓线。其中小高层规划在地块以北，其中西边3幢，东边3幢，多层布置在小高层以南。建筑高低组合，瓦顶与平台屋面结合，以及温和的外墙色彩的变化，使整个小区亲切感人，具有鲜明的时代气息。我们在规划产品的时候应该使产品具有一定的前瞻性，而从周边其他城市的房产发展轨迹来看，小高层已经成为房产产品发展的必然，同时
14、从市场调研中了解到小高层产品在太仓的接受度较高，因此我们提出了建造小高层的建议。增加小高层住宅的比例，可以有效地提高土地容积率而又减少建筑的覆盖率，留出更多的土地用于绿化，从而改善小区环境。(3)会所及区内配套建议从周边城市个案的情况来看，会所已经成为所有较高档楼盘所必备的区内配套设施，而从问卷反映的情况来看，人们对区内配套的要求主要是如下几点一一便利店、托儿所、医务室、运动设施。综合以上因素得出如下建议：设立一个中心会痂其中设置如乒乓球室、桌球室、健身房、跳操房等休闲娱乐设施。同时引入一种目前较流行的泛会房概念，可在小区内设置一些运动设施，如沿河设置跑道，在区内设置晨练场、鹅卵石足底按摩走道
15、、儿童游乐设施等以体现本案更多运动元葡的特征。同时由于小区规划有商铺，所以便利店的问题也就迎刃而解了，而筹建中的慈爱医院就近在咫尺，所以医务室也不用考虑。建议可以设置一个托儿所。(4)小区入口建议为封闭式管理小区，设计拟在人民北路及燕山路各设一个出入口，临人民北路一面设置主要出入口。而主入口就如同一个小区的精神堡垒，是整个社区的脸面，应尽量做得宏伟有气势，同时也应该考虑出口处道路的交通便利情况，要做到方便、醒目。(5)小区道路小区内部主要以一条环路轻捷地完成内部交通，道路网络活泼生动，环形道路将车流分隔在内部中心庭园以外，人车分流，充分体现小区道路“通而不透，畅而不穿”的设计原则。小区内道路系
16、统简捷，从功能出发，安排人流车流。区内道路分为两级：小区主路路面宽8m；从主路分出次路通入宅间，路面宽4-6%主路转变半径为IOnb次路转弯半径为8m。路下设有各种管线及电缆。为方便残疾人使用，建议小区道路作无障碍设计，路口及楼门入口做坡道，老人和残疾人可以由此进入各户(平台与住宅之间的高差由坡道连接)。(6)小区停车对于一个档次较高的小区来说，业主的经济实力都比较强，这就要求在本案设置更多的车位以满足业主需要。鉴于本案的基本情况，建议本案车位与户数比为0.7：1,停车采取上、下结合，即半地下、地面、架空层结合的方式，充分利用环路外围边角地带和路的尽端处布置地面停车场，解决住户车辆的停放问题；
17、本着就近停车的原则，利用小高层架空平台下空间设置集中停车场。半地下车库的位置设在中庭景观之下，这样既可以保证区内的人车分流，又可以保证车库离出入口的较近距离，方便业主出行。采用半地下车库，使坡道减短又便于自然采光通风，并且做到就近停放，住户下车后就能乘电梯或经楼梯直达家门，从而完善地解决了小区停滞不前车和人车分流的问题。这种做法的还可利用车库的局部屋顶，形成首层住户独用的大露台，既改善了首层的居住环境，减少了干扰，又增添了小区景观层次。此外，半地下车库还成为垃圾集散、管道总配备的恰当空间。建议在跃层式建筑底下设置半地下车库,保证每位跃层式业主至少有一个车位,且可以就近停车。(三)建筑外部建议(
18、1)建筑风格目前太仓各楼盘的建筑比较传统，且有种千篇一律的感觉，而从市场调研中了解到市民对楼盘特色的要求正在提高，因此我们认为：在建筑风格方面，我们要引入一种全新的、特色鲜明而又充满现代感的风格一一澳洲风格，此种风格的建筑主要体现一种澳洲的生活,简洁的建筑形态、流畅的建筑线条、毫无多余修饰的建筑立面、鲜明轻灵的色彩，加上大面积的玻璃原版移植了悉尼的阳光生活。同时这也和在问卷调查中人们购房时对采光和通风的要求较高相符。相信在产品上的创新将是制胜的关键。（2）建筑外观目前太仓各案的建筑颜色多为砖红色，灰白色和淡蓝色，而且一幢楼甚至整个小区都是以一种颜色作为立面颜色，给人感觉既单调又乏味。因此我们建
19、议可在本案产品的外立面上以一些充满活力的、轻灵的、较鲜明的颜色作为主色调，同时各种色彩互相搭配，让建筑也成为景观中的一部分，让满身疲惫的归者精神为之一振，让回家的感觉更好。另外，充分调动一切元素使之成为建筑立面构成的一部分，也是立面设计的一个基本原则。如将空调器外机同阳台或凸窗进行组合设计，避免了立面的杂乱无章。（3）架空的建议人们对区内环境的要求越来越高，因此区内绿化和景观较多的小区更能得到人们的青睐，而对于本案规模不大的事实来说，要增加绿化，只有在架空层上增加，因此建议本案的小高层做局部架空，架空层可以做绿化用，这样既增加了小区的绿化率，又增强了小区的通透性，让人们的视野更加的开阔。同时还
20、可以考虑在架空层上设置一些停车位。架空层的高度不超过2.2米。（四）套内空间户型设计原则分区明确是户型设计的基本原则根据动静分区，洁污分离的原则，将户内空间分为三个部分进行设计：动区：玄关、起居厅、餐厅、厨房、洗衣静区：卧室、书房、卫生间、储藏间以上每个区均彻底独立，功能上自成体系互不干扰。功能专门化悬提高生活质量的标志功能上的兼顾是低水平经济生活的一种表现，如：将厨房移入阳台等。对中高标准的居住建筑的户内各部分空间进行功能上及空间上的专门化设计是高质量生活的保证。厨房、洗衣的结合是功能专门化的典范。食品的加工及贮藏、衣物的清洁是人类居家生活的两大活动，应将其结合设置避免了这两种活动对其他空间
21、的干扰。储藏室作为一个辅助空间存在也是很必要的。空间形状的完整性愚人性化的高度体现。人类对其所处空间的完整性的敏锐感觉是与生俱来的。在今天生活节奏高度紧张的情况下，人们在工作之余，家居空间是其休息、放松的主要去处。不言而喻，在每一处空间的处理上满足人类对空间的追求是极其重要的，也是人性化设计的重要体现。玄关的设计：现今很多户型的玄关经常是一个狭长的走道，而在这里，我们应将玄关尺寸适当调整使之在空间形态上接近方形，以避免单调、压抑的感觉。在卧室区的进口处，一般处理仅为1米宽的走道，尽量将尺寸略加调整，使之成为一个方型小厅，做为卧室区同起居厅之间的过渡空间。在设计起居厅时，应留有两面相对较长的墙面
22、（一般均在4米以上），保证起居空间能容纳一个小型的家庭影院。在厨房的设计中，应将所有的厨房空间设计成近乎方型的空间，使橱柜呈“岛型”布置，气派、大方，空间感觉完整。以上这样处理，使户内空间连续完整、节奏感强，最大限度的满足了人们潜意识里对空间的渴求，使空间充满了人性化的感觉。不同标准的户型应遵循不同的设计原则建筑师对此应有清醒的认识，绝不能拿一把尺量遍所有的人。要尽量遵循这一原则。以“跃层式”户型的设计原则为例：底层设置的功能有：起居厅、餐厅、客人房、厨房、洗衣间、卫生间等等。顶层设置的功能有：家庭起居厅、主卧室、次卧室、书房、卫生间等等。以上两点仅是功能方面一般“跃层式”户型的基本设计原则。
23、另外，在“跃层式”户型中还要进行更高处理：如起居厅均设置了“吹拔”以增加其空间的流动性及趣味性；将户内楼梯同起居厅联系起来使之作到“步移景异”；在室外景观良好的一面设置了观景平台,使之有空中花园的效果；在主卧的卫生间外设置了衣橱间，以提高档次。在“跃层式”户型的设计中采用不同的设计原则，会取得完全不同的空间效果。套内建议(1)卧室、起居室主要居住空间(起居、主卧)应避免相互干扰，有充足的阳光和良好的视野。卧室之间不穿越，应有直接采光、自然通风。(2)厨房厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。厨房排油烟机的排气管通过外墙直排室外时，应在室外排气口设置避风和防止污染环境的构件。燃气热
24、水器的排烟管不得与排油烟机的排气管合并接入同一管道。(3)卫生间主卫尽量有直接采光(明卫)、自然通风。无外窗的卫生间应设置有防回流构造的排气通风，并预留安装排气机械的位置和条件。卫生间要干湿分离（从问卷中了解到洗手台和马桶之间最好分隔，建议在房型设计中予以考虑）无前室的卫生间的门不应该直接开向起居室或厨房。应设置洗衣机的位置，宜贴近或结合卫生间布置，应避免暴露在起居室。（4）阳台本案地块周边景观较佳，所以建议在每栋楼的东边和西边户型设计转折阳台，这样既增加了人的活动空间，同时也扩大了人的视野，产生一种步移景迁的效果。阳台可由大部分的钢化玻璃挡板和部分混凝土挡板组成，这样可增加阳台的通透性。如今
25、阳台功能的细分使得南阳台主要用做观景，而北阳台作为卫生间的辅助空间越来越为人们所重视，所以建议在北边设置一个工作阳台，以满足人们日常家务所用。（5）窗窗型设计要有新意，可采用大玻璃固定窗与小方格开启窗扇组合，既满足通透观景需要，又吸取欧式白色格窗和民族传统窗根的精髓。主人房采用低窗台，外墙设浅花池，从而大大改善了室内景观环境，房主虽然身居高楼，也会产生如临花园的美好感受。建议应用大面积的落地玻璃，转角玻璃、外飘型的卧室角窗等设计，这些设计能扩大视野和采光面积，同时外飘窗台又可使宽大的窗台成为一个舒适的休息平台，所以建议在本案产品中也予以采用。（6）过道、储藏空间和套内楼梯套内入口过道净宽不宜小
26、于1.2米，通往卧室、起居室的过道净宽不应小于1米，通往厨房、卫生间、储藏室的过道净宽不应小于0.9米；过道拐弯处的尺寸应便于搬运家具。同时储藏室作为一个辅助空间也在问卷中为广大市民所期望。对于跃层式房型，要考虑一个客厅挑空的问题，要使楼上楼下功能分区明显（如楼下为日常活动的动区，楼上为睡觉休息的静区），同时可在底层设置错层结构，增强空间的变化。套内楼梯不宜采用螺旋形楼梯。套内楼梯的踏步宽度不应小于0.22米，高度不应大于0.2米。（五）景观建议（1）绿化居住区绿地及绿化配置具有保护环境、美化环境、拓展生活空间等诸多作用，是人、建筑与自然和谐共生的自然基础，因此，人们对小区绿化环境、生态环境的
27、要求也就越来越高。小区绿化布局是住宅区的重要特色，建议沿小区中部南北向成线型带状布置，一方面,居民进出都须途径此地，另一方面，使各幢住宅与公共绿地有最大的接触面，具有较强的可达性，并将住宅有机地划分与联结。公共绿地内组织有为居民游憩、玩耍的场所，提供了邻里交往的空间，同时有效地促进了社会性活动的进行。带状绿地改善了小区的小气候,集中绿地以大面积草坪为主，局部配以树木、山石和小品，居民无论是上下班、散步、游戏都置身于花园之中。从太仓市区各楼盘的绿化情况来看，绿化率都很低，而从问卷统计的情况来看，市民对绿化的要求较高，所以建议本案做较高比例的绿化。建议在架空层增加绿化，同时在沿马路和沿河道旁种植成
28、年乔木作吸收噪音、抵御灰尘之用；同时市民对楼栋之间的绿化要求也较高，所以建议在楼栋之间做大量绿化，让住户足不出户就能感受屋外美景，同时绿化更要注重一种均好性，做到户户有景、家家见绿。除此之外，还建议推出空中花园的概念，也即是在屋顶做绿化，让绿意溢满整个小区。总之，注重绿化布局的层次、风格与建筑要互相辉映，注重不同植物各方面的相互补充融合。在植物搭配上要体现出季节的变化，在不同季节不同地方都应该有绿地空间，小区主路两侧的行道树以香樟为主，路两侧局部配以花卉，做到春有花、夏有荫、秋有果、冬有绿，落叶乔木，常青灌木、常绿草坪高低参差、交相辉映，注重发挥绿化在整个居住区生态中的深层次作用。（2）中庭景
29、观区从问卷反映的情况来看，人们对中庭景观的认知度最高，所以建议在小区主入口处设置一处中庭景观，此处景观可以绿化和水结合的形式来表现，要尽量做到美观精致，以此来体现小区的档次和楼盘的品质，同时可以在水中和绿化间设置投射灯，让整个小区的夜晚也魅力十足。中心庭园景观配置完全仿效自然，根据太仓气候条件，配以集中绿化。形状自由的铺地，边线曲折流畅；各种小品及绿化的空中廊架，与成片绿化一起，塑造居住区的自然环境及人文环境。（3）水景及其他从问卷中得知，人们对水景的认知度也较高，所以本案也可以考虑在小区内部再引入几条水系（水系标高要高于天然河水），水底铺蓝色地砖，定时更换。这样就更能体现小区的水域生活。还可
30、以在小区内设置一些景观小品（如假山、雕塑等），设置一些供休憩用的公用设施,在各单元区设置楼宇指示牌，在灯光方面建议用光线较为柔和的灯，且灯不宜放置的太高,最后值得一提的是在全区各处设置小区的Cl标志，这样可以给人较强的视觉冲击力，对于提高整个小区的知名度有很大的作用。小高层围合的平台空间（半地下车库顶上）增加了室外活动空间，为住户提供了一个交往的邻里空间。既有单独的使用与活动范围，又有集中的公共活动空间，并且改善了环境和景观，由于覆土层较浅的关系，尽量布置草坪及灌木绿化、铺地、灯具等。平台花园设有儿童活动场和老年人休息的地方，给居民创造一种乐融融的人际交往氛围。（六）建材设备建议及物业管理建议
31、（1）建材设备建议1、外墙一一采用高级防水型涂料2、窗一一双层真空塑钢窗3、供电一一采用双回路供电4、供水一一采用变频直接供水5、排水一一采用直排式排水6、其他一一建筑主体为毛坯结构，毛坯标准交房，楼面屋面采用混凝土现浇板，预留空调机位，预留天然气管道，全区单体住户做到管线到户。建材设备标准简单建议表建材设备、质量标准地基基础主体确保100%达到国家验收评定标准合格以上的要求。外墙采用高档防水外墙涂料，局部外墙砖贴面。屋顶采用现浇钢筋混凝土屋顶结构，上铺改性沥青防水层及水泥珍珠岩保温层。门窗入门采用国家品牌系列防盗门，窗采用双层真空塑钢窗。内外墙装修墙面平整，色泽均匀，确保不出现起沙，起皮等现
32、象，阴阳角、线角方正、顺直。给排水符合国家安装标准，一户一表。水管接口处严密，不渗漏。铸铁管用沥青、黑油漆涂覆，不生锈。污水、废水分流，排水畅通。电气安装符合国家安装标准，一户一表，有线电视、电话线预留。（2）智能化设备建议I、周界报警系统:通过红外线成像技术在社区周界形成警戒，形成严密的第一道防线;2、电子巡更系统：密布小区的电子眼，结合人力实现对社区的24小时定时、不定时的巡视，杜绝一切隐患；3、安保监控系统:4、背景音乐系统及公共广播：在社区各点设置户外音响，能够在出现紧急情况时及时通知正在散步的业主；而在平时，这些音响播放的自然声和背景音乐与环境合为一体，给业主轻松愉悦的享受；5、车闸
33、管理系统：以智能化的IC卡实现对小区车辆的出入管理，而对于访客的车辆则通过申领临时通行卡出入，有效地控制了小区的车行交通；6、三表远程读表,实行IC卡门禁管理，每户设置可视对讲电话，并与管理中心连线,同时在各个住户内设置报警按钮；7、宽带网络接入系统。（3）物业管理项目建议目前太仓各楼盘的物业管理水平较低，服务项目较少，而对于一个楼盘来说，物业管理的好坏直接体现楼盘档次的高低。因此对于本案来说，建议聘请专业的物业管理公司来管理。物业代劳业务代管房屋、代业主租售房屋代请家教、保姆、钟点工代办报刊杂志订阅和收发邮件代订飞机、轮船、火车、汽车票垃圾处理:小区内设垃圾集中箱房，并于固定时段定点收集、定
34、时处理，给小区带来一个洁净、清新的空间。园艺管理：四季植物养护、整修。公共绿地除草。水面清洁维护。清洁管理：各户垃圾定时定点收集。公共部位的清洁。各级道路的清洁。行政管理:定期召开业主会议，建立良好沟通渠道。小区内部信息电脑化管理存档，控制及监察各项公共设施。设备管理：按时维护保养公用机电设备，确保双回路供电系统。24小时维修中心为业主排忧解难注:具体项目由物业公司拟定,物业管理费由市物价局定。(七)面积配比及价格建议(1)面积配比建议结合市场反馈的信息，我们对本案产品面积和价格提出如下建议：见下表表一容积率总建面（M2）建筑密度总户数（户）1.245580023.76%370目前太仓的房型主
35、要以三房为主，两房的供应量和需求量都很少，主要原因就在于太仓外来人口较少，购房主要以本地人为主，同时在居住观念上觉得两房的房间太少，不能满足日常生活的需要。所以在户型规划中建议以三房为主，不规划两房。表二各种产品建筑面积表（单位：M2）小IrJ层多层（跃式）多层（平层）商业用房合计备注3428091209360230055060平层在商业用房上表三房型编号建筑面积（M2）户数（户）房型说明所占比例A12064三房两厅两卫17.3%B130136三房两厅两卫36.8%C14032三房两厅两卫8.6%D15060三房两厅两卫16.2%E16030三房两厅两卫8.1%F18021四房三厅三卫6.5%
36、G20024四房三厅三卫6.5%第三章价格定位价格是产品最为敏感的部分，也是最终产品价值的体现，针对定价主要考虑以下因素:a区域价格b.产品本身的特点由此产生本案定价方法：随行就市和成本导向定价多层平层式：均价2300元/平方米多层跃层式：均价2600元/平方米小高层：均价3000元/平方米差价综合考虑以下因素：楼层因素、景观因素、朝向因素、位置因素商铺：4500元/平方米建议以低开高走作为本案的价格策略，以较低价格入市，从而形成价格上的竞争优势,同时迅速扩大市场份额，聚集人气，然后不断的上调价格，每次调价的周期控制在半个月左右，调价幅度在3%5%之间，在调价期间辅以适量折扣等促销措施来过渡，
37、总之调价要注意两点：调价频率要频，调价幅度要小。说明：上调价格可以给人造成物业升值和热销的感觉，从而给客户以信心。第四章机会与问题分析机会点分析1、本案占地45000平方米，规模在市区较大；2、地处城市主干道人民北路，升值潜力较大；3、周边生活配套及休闲娱乐设施齐全；4、更具特色、更具人性的规划使得本案更具竞争力;5、注重物业管理的社区给太仓带来新气象；6、智能化配套显现社区的前瞻性；7、合理的空间布局和户型配比；8、健康的、运动的社区；9、区内的景观及配套规划；10、如今太仓楼市较火，前景看好；11、市区居住用地的减少使得本地块潜力巨大；12、土地拍卖带来的地块本身价值的增加。问题点分析1、
38、周边楼盘的竞争。2、燕山路要到7、8月间才能通车对本案的影响。第五章主要技术经济指标主要技术经济指标设想根据规定性指标，考虑小区规模、档次、周边配套状况，将该主要技术经济指标暂估如下，见下表。项目主要技术经济指标项目单位数值总用地面积平米45000住宅建筑面积平米52760商业建筑面积平米2300公建建筑面积平米740建筑密度%23.76容积率I.24绿化率%45总户数户370第六章投资估算工程总造价为11612万元，折合可销售建筑面积综合成本为2116元/平方米。第七章财务评价开发成本费用估算分析表（按建筑面积计）序号成本费用项目单价（元/m?）总价（万元）1土地费用59133002前期工程
39、费382143房屋开发费104956783.1建安工程费96153603.2附属工程费S443.3室外工程费802744管理费492765销售费用844596财务费用633527不可预见费884918营业税费154842成本费用总计211611612开发收入估算分析表（按可售面积计）收入分配单价（元/0总价（万元）销售收入280015303开发成本211611612所得税2261218净利润4582473成本利润率（%）21.30自有资金成本利润率（）71附1:2003年太仓市规划拍卖土地情况太仓市推行经营性土地招标拍卖、挂牌出让起始于2000年，随着土地市场化的日趋深化，国有土地交易在太仓市
40、日渐活跃。太仓经济社会的发展前景吸引了临近上海、浙江、无锡等地的开发商，纷纷前来“淘金”。以下是2003年太仓市规划拍卖的土地情况：序号土地坐落原权属单位面积（亩）用途备注1东郊村新增用地60房产2太胜村新增用地600房产大庆二期3香花桥、风联新增用地500房产规划区内4太胜村上海路西新增用地50房产5太胜村滨河路北新增用地192房产6向阳村公安局后新增用地30房产7城厢镇存量9房产城中派出所8城厢镇存量38房产中联地毯厂9山南路新增用地102房产10城厢镇长春路工投公司28房产特种机电厂11沙溪镇新北街工投公司17房产农具五金厂12城厢镇人民南路工投公司68房产二棉厂13城厢镇小北门工投公司
41、10房产印刷厂合计1704其他改造及拍卖情况：西大门改造，约500亩，已经列在拍卖计划中。 西门市场、机电市场改造，约500亩，不一定拍卖。 布厂、经编厂地块改造为住宅（别墅）用地。 XX房产以3000万拍得长春路西门某地块。 市政府南面某地块方案规划已经通过，用做商住。 另据悉，大庆石油管理局投资的锦绣新城居住小区占地1300亩，它位于太仓新区（东南侧、沿江高速公路西侧），一期不对外销售，主要定销上海籍的大庆职工，因此后期的开发量是巨大的。综合以上的土地统计资料和目前在售的楼盘存量，太仓市未来住宅的供应量是非常大的。附2:最近一次太仓市所拍土地的基本情况地块位置：长春路（原机电厂）用途：二类住宅占地面积：1598L8平方米说明：起价960万，最后被苏州XX房产以3600万拍得，平均每平方米地价2252元从以上拍卖的土地情况来看，我们可以得出如下观点：外地开发商已经开始介入太仓的房产市场,如高尔夫湖滨花苑的开发商也来自外地土地拍卖后竞争激烈,成交价远远高于起拍价,因此开发商的土地成本加大,相应的房价定会随之攀升。
