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1、北京夏威夷项目会所功能建议一、社区会所现状社区会所作为供小区居民交流、活动、休闲的小区公共场所，正在逐渐深入到房产消费者的意识当中。北京居住小区真正接受并经营会所是从九十年代末期开始的。目前会所的现状有以下几大特点：1、社区会所发展迅速北京社区会所的经营模式是从香港、新加坡等地区借鉴过来的。九九年，北京朝阳园项目第一个引入了会所概念，而后一炮走红，成为当时的明星楼盘。会所的存在不仅为该项目带来了前期销售的火爆场面，在后期宣传上，也成为提升社区品质文化的主要推动力。在随后的几年当中，各房地产项目纷纷效仿在社区中建造会所。规模也是愈演愈烈，从最初的两千平米逐渐升级到七、八千平米。把会所作为社区重要
2、的配套设施之一，消费者也逐渐认识到了会所的重要性。截止到今年，北京市所有房地产项目当中有70%的项目含有社区会所。2、社区会所经营尚未成熟尽管社区会所在北京发展很快，数量也很多。但是绝大部分会所的经营模式和管理方法与香港、新加坡等发达地区相比仍有很大的差距。目前大多数会所采用自管经营的模式（开发商一方面为节约成本，另一方面将原会所部分面积出售，及时回笼资金）。与同期建设的会所相比，项目经营差异性不大，有特色、专业性的项目很少。会员会籍制度建立不完善，无法整合资源，进行系统化的管理。3、社区会所经营惨淡据不完全统计，北京现有90%以上的社区会所处于闲置或亏损状态。从前期开发商对会所的追捧，到后期
3、无可奈何的接受残酷的事实。会所逐渐演变成为“鸡肋”。目前，许多项目对会所采用观望的态势，很多会所建成后不急于投入使用。投入使用的会所也大部分处于“濒死”状态或彻底关门大吉。现在会所经营己成为开发商“心中的痛4、由会所引发的社区问题严重由于会所目前经营状况较差，很多开发商不顾业主意愿，擅自将会所改作其他用途，侵犯了业主权利。有些会所仅成为楼盘销售的“托儿”，名存实亡。由此引发业主与开发商、物业的矛盾逐年增加。加之会所归属的话题是目前争论的焦点问题，就更加引人注意。二、会所的功能社区会所具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，
4、提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。从不同角度出发，社区会所有着不同的功能。从服务对象来分，会所可以分为服务小区内部居民的内向服务型与服务小区内部及周边居民的外向型两种。因此，结合项目地理位置、周边环境、项目定位及小区规模来看，本项目会所建议为内向服务型会所。三、内向会所主要服务内容以居住人群为中心，全部设施紧密围绕人们的在家具附近寻求生活，文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系，比如：超市是厨房的延伸；洗浴中心是卫生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览室是书房的延伸等。以提高居民的生活质量和城市环境质量为宗旨，把日常商业和设施服务集于其中，
5、满足人们多样化的需求。由于目前会所经营同质化情况严重。在调研过程中，我们选取多个高档别塞项目的会所作为调查项目。四、各项目会所实例分析项目面积内容设施特点万万树一期6800M2的生活主题会所二期是20000M2的运动主题会所内设中餐厅、咖啡酒吧、面包房、超市、家居精品店、SPA、健身中心、儿童活动室等项目每期均有不同主题会所纳帕溪谷12000M2平层会所幼儿托管中心、老年医疗室和活动中心、健身中心、水疗中心、餐饮中心室内篮球馆、室内游泳池、温泉池、桑拿浴室、台球馆、保龄球馆、网球馆等平层会所含度假式酒店碧水山庄7000M2会所咖啡、酒吧、茶艺、花道；美容、Spa、健身、塑型康体休闲等带游泳馆和
6、12道保龄球馆4000M2专业球馆西山美墅馆网球场、篮球场、足球场SPAR水疗、健身房、游泳池、国际渡假中心，高级会议厅等康城健身房、棋牌室、酒吧、桌球室、桑拿屋、网球场顺驰林溪面积6637M2游泳馆、健身房、儿童活动、美容美发室、商务中心、便利洗衣、大餐厅、乒乓、台球、棋弈、会议、多功能厅、主题酒吧、咖啡、茶吧等根据以上部分项目统计，同类型物业会所的设施内容主要分为两部分：休闲娱乐类，含美容美发室、便利洗衣、西式餐厅、多功能厅、主题酒吧、咖啡、茶艺、花道、SPA、托儿所、儿童活动室等设施运动健身类，含健身、塑型康体中心，棋弈室、酒吧、桑拿屋、台球室、乒乓球室、壁球室、游泳馆和保龄球馆等我们在
7、对同类型会所的调研中发现，多数品质一流的项目因为会所定位不精确,致使经营状况不佳，经与会所管理者交谈及现场走访，大致可得出以下几点结论：1 .会所经营问题社区仍未形成良好的生活氛围，招募的会员及散客数量较少，靠单纯的营业收入，不足以支付日常开支。少有多余的面积用来承租、承包等多种方式开拓新业务渠道。2 .社区人员组成结构问题尽管社区业主档次偏高，但平日消费的客户多以“老人和儿童”这两部分人群为主。而所设项目档次、难度偏高，流失了这一部分的客群。应该出于对社区老、幼均有照顾的角度，设立老少同乐的活动项目，且针对这类客群办理稍具优惠的消费卡，以期到聚集人气，形成口碑传播的效应。五、夏威夷会所经营建
8、议1 .临近外街的7000平米会所与商业相连，建议在经营过程中考虑到商业与会所的整体经营；或部分依托会所内商业的出租，如：超市、家居精品店、面包房等，用租金的收入弥补日常支出。2 .建议物业费中应包含一定的会所管理费，既然会所是为广大业主提供服务,业主应该相应承担部分会所管理费用。3 .会所是为业主服务，但是我们不可排斥对社区外客户的吸引，依目前市场来看，会所也都逐渐向社会开放，建议临近外街的会所对外开放。4 .建议会所的经营能体现出一种文化，把会所建成社区居民的集散地，如定期组织业主活动，作为宣传公司文化、宣传业主的一个渠道。5 .我们要考虑会所的价值，尽可能吸引社会上知名的投身于会所的公司
9、与个人进行合作，同时对会所的功能块进行把握，选取有特色的项目；对于一些专业性很强的项目，如自身没有经验的，也不尽能选聘大量的专业人士为己服务，尽可能采用合作的方式释放风险、降低成本。6 .建议会所组建专业的管理团队，不只是被动性的提供服务，而是主动的迎合客户的需求。7 .建议形成会所登记制度，形成客户档案，做到全面的了解客户基本情况，如客户喜欢什么项目、最近消费的时间；使会籍制度要更加健全，并尽可能对每一个会员要进行跟踪。8 .会所要独立核算、自负盈亏。建议会所把握住好自营与经营的比例，考虑较长时间经营。9 .会所在经营过程中可灵活的开展一些活动，如积分制等多种方式吸引业主。六、夏威夷会所设施
10、建议根据本项目的特征和双会所的体量规模，建议规划为动、静两类主题会所。其动态类会设施主要分为：1 .棋牌室、壁球、乒乓球、台球等；2 .室内游泳馆、水疗中心、健身房；3 .多功能厅：小型会议、舞会，联谊业主活动等。静态类会所为满足业主社交及放松需要，是业主住宅的延伸，所包含的项目有：1 .咖啡吧、茶社：接待亲朋，舒适安静的环境；2 .主题餐厅、酒吧：餐饮类，并为使用主题厨房的业主提供用餐场所；3 .主题厨房：设置开放式西式厨房，按时间出租给业主举行小型聚会，可由业主自行料理；4 .图书吧：业主的私人图书馆，可设置藏书，也可由业主提供自己所藏图书,供其他业主互换阅读；5 .休闲娱乐类：含商务中心、便利洗衣、西式餐厅、多功能厅、茶艺、花道、SPA、幼儿托管中心、老年活动中心等。七、功能分布建议一层一一以健身、休闲为主，主要包含设施有：游泳馆、健身房、桑拿室和拍卖厅。二层一一以私人俱乐部形式的餐饮、娱乐为主，主要设施有：台球室、乒乓球室、棋牌室、沙狐球、小型超市、咖啡厅、酒吧等。三层一一以休闲、服务为主，建议考虑整层作为酒店客房。
