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1、天津项目投决报告一、项目总体情况1.1项目合作及进展情况1 .本项目为勾地项目竞得人总土地2 .项目预计于2020年11月72月挂牌，作为天津2020年挂牌用地，土地款支付节奏为：地块的竞拍保证金为20%,竞得土地后须在一个月内缴纳至60%土地出让价款，六个月内付清全部土地出让价款；本项目保证金为42661万元，款为18.46亿（含税）。交易路径保证金42661万摘地第一笔土地出让金二笔土地金（含税）2020年11月402020年12月1日日2021年1月1日2021年6月1日1.2项目区位情况1 .根据项目地段评价标准，本项目属于C类项目，净利润率要求为6%；2 .本项目所在城市天津为人口净
2、流入城市，常住户籍比为1.2,2020年城市房均价为16412元/mt4.本项目位于天津滨海新区，该板块以航空制造、电子信息和精密机械等为特色，是滨海新区距离市区最近的经济功能区，该经济板块成熟,周边交通便利，周边商业教育配套完善。评估标准内容指标值备注战略漏斗准入城市房价164122020年商品住宅均 价经济/GDP14084天津市人口1486. 6/1004. 27/20 20年常住/户籍/年份百强县/ 区国家级经济新区是否百强县/区1.4项目区位情况1 .本项目位于天津滨海新区，地块交通便利，位置重要，是天津中心城区到滨海新区的必经之地，距离天津滨海机场6分钟，天津站40分钟，天津西站4
3、0分钟；2 .周边商业教育配套完善距离SM购物中心2KM、距离天津肿瘤医院、天津医科大学医院2KM距离天津市滨海一中2KM距离天津港实验小学IKM,周边保利、融创、新城、金地等品牌开发商聚集。1.4市场调研情况1 .本项目所在区域市场情况较为健康，价格波动差为1600元/nr,库存127万11Y,当前去化周期为2个月。2 .本项目周边竞品单盘销量为7.6万11r年，月均流速0.67万mV月.评估标准内容指标值备注市场漏斗市场市场高位时期与低谷时期的价差（元）1600近4年（21年空港二期低价项目入市，拉低整体均价）库存（万11r）127空港板块库存年去化量（万11）10（20年去年8.4）空港
4、21年上半年去化量去库存周期（月）2单盘爆量（万m，）7.6万nr金地悦城大境竞品月均流速（万11r）0.67万m,/月金地悦城大境销售均价（元/m?）小高均价20600-21000洋房均价21000-22000商业均价26000元mi公寓均价8000元m*车位8T0万/个小高层/洋房/商业/公寓/车位预售条件正负零1.6市场调研情况本案周边2km以内临近竞品售价毛坯小高20600-21000元m*洋房21000-22000,月均流速40-40套，且均为板块内主要竞品，广义库存约61万方；其中融创学府One距离本案约400m,为本案项目直接竞品，目前暂未销售，体量约12.6万方Q板块项目名称距
5、本案直战距离容积率体量（万方）首开时间取证l面积（万方）取证套数已售套数库存套数广义库存产品类型型积户面近期售价（元mr）月均去化（套）同级板块金地悦城大境1.1km1.624.6412.1214.61168867114414.22小高/洋房100-140小高20600-21000洋房2200040-60天保意境雅居1km1.66.8720.026.876442824624.87小高/洋房24-12720600-2100026-46新城中梁长风雅著0.2km1.614.220.028.07726420142014.6小高/洋房86-12620600-2160040-40融创学府one400m1
6、.2412.68待售未取证/12.68洋房/小高/改品具参性豪比不有手金隅云筑1.1km1.42221.061.68100暂未销售18洋房/小高140-167/1.6项目定位策划1 .本项目客群来源：地缘客户占比80%,周边开发区、滨海新区等环线外临近客群流入占比20%。2 .本项目定位为首置首改项目，简装交付，户型为26、110、126m）其中，小高层均价为20600元/m=洋房均价为21000元/m预计首次开盘时间为2022年6月1日，销售周期为22月。4.本项目车位定价为8万元/个，预计销售周期为16月（人防车位可售）客群分析1客源结构占比（%）板块内板块外周边产业园等地缘首置首改客群占
7、比80%空港二期开发区等临近资源配套相对缺乏板块客户流入占比20%2需求类型结构占比（%）首置刚需首改再改终改投资客70%26%4%价格分析量价定位物业类型价格（元/N）去化销售期均价价格说明去化建议去化说明高层/洋房小高层洋房周围在售均价小高20600-21000元/irr、洋房21000-22000元m地段、配套设施较优，溢价600元nrv简装交付，可实现溢价600元/m,40套/月考虑整体市场情况,去化建议持平周边车位8万/个持平周边售价40个/月去化周期XX年XX月开盘，去化周期XX个月1.7项目规划要点1.本项目占地208亩，容积率2.0,限高64米，总建筑面积464621m总土地价
8、格为12.46亿元，折合实际楼板价元7664/m：2.项目要求装配式建筑比例为40%,住宅/商业预制装配率为60%,根据当地政策规定，可实现整体地块正负零预售。商住地块规划指标要求krVATk、幻!JIj-北辰区、X1/C三，二.Vy1%,X/-LIV丁工桥厘京津墉高速(J钳a/i,*,*-1irkII/I南开区0知站J明k天津市0与领*%3京津喊&Vz/、；I:，V、I/、GX湾Q台吉聋鼾公园用地性质二类居住用地可开发建设面积208亩,容积率要求2.0限高64m绿地率40建筑密度40车位配比要求住宅1.2:1商业IOoml：1物业用房要求2000配套建设要求4万行酒店自持其他无天津市城乡建设
9、委员会通知各工图审至机牌：为保，”电晏关FMfiL装MK腐就充&，M的tH(2011)”1文件It备实能*J展.O几二12012年14104.28461121661.847I2020年14084476621486.6万九大功能区包括：一是滨海新区中心商务区，主要发展金融、贸易、商务；二是临空产业区，主要发展临空产业、航空制造产业；三是滨海高新区，主要发展航天、生物、新能源新兴产业；四是先进制造业产业区，主要发展海洋产业、汽车、信息；五是中新生态城，主要发展生态环保产业：六是海滨旅游区，主要发展主题公园、游艇等旅游产业；滨海新区行政区及功能区划分示意图滨海新区行政区及功能区划分示意图七是海港物流
10、区，主要发展港口物流、航运服务产业；八是临港工业区，主要发展重型装备制造产业及物流业；九是南港工业区，主要发展石化、冶金、装备制造产业。4.2项目规划本项目是整个空港经济区的核心区，周边产业、住宅、商业、教育配套成熟，项目所在地块，政府准备根据所落项目进行调规四、市场及定位4.1房地产政策分析1 .本案位于天津空港经济开发区，隶属于滨海新区，暂无限购限售政策（除重点支持人员），整体购房政策相对较为宽松。2 .本项目所在城市预售条件为正负零。限制性政策具体内容预售条件高层、小高层、多层正负零限购政策1 .本市户籍家庭限购两套，单身（含离异）限购一套；2 .非本市户籍需提供再本市4年内连续缴纳2年
11、以上社保或个税证明可购买一套；4 .滨海新区不限购。限贷政策认房认贷，暂停发放26年以上的商业贷款；商业贷款：首套三成，二套房六成，三套房及以上不予发放：公积金贷款：首套三成，二套房至少六成，三套房及以上不予发放限售政策暂未限售，重点支持人员须在取得不动产权证满4年后方可上市转让限价政策针对新建商品房进行限价备案，具体需前期沟通上拍政策首批次集中供地采用“限地价，竞自持租赁面积”的出让规则契税政策20平米及以下，无论首套二套，均为1$：20平米以上，首套房按1.6%征收，二套房按2%征收；三套房和非住宅，不论面积大小，契税均为4o产权2年以上契税%4.2整体市场分析天津市20年去化约1241万
12、m：均价16602元/m?;空港板块截止至21.6月底去化约10万m）均价18640元/m?（空港二期低价项目入市，拉低整体均价）库存约127万m，去化周期2个月，整体市场较为健康，竞争环境较为可控。空港板块近17-12年整体发展较为平稳，受政策利好影响，20年达供销峰值，当前维持向好性发展，市场发展较为平稳。空港板块近一年发展相对平稳，疫情及节假日影响，20年11月及21年1月成交相对低位，节后成交快速回升，当前市场发展整体平稳。空港板块近五年供销走势20/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/0421/0521/06供应面积（万
13、行）成交面积（万疔）T-成交均价（7t11）空港板块近一年供销走势4.4区域土地市场分析1 .本项目所在区域土地市场较为一般，溢价率通常在0-7%2 .本项目周边4KM范围近一年出让2块土地，成交楼板价分别为7840元/nr,10041元/m；4.本项目若以溢价7%成交，则相比周边地价相当之。津滨保（挂）2018-2号（天保意境雅居）成交日期：2018/12/27成交总价：146126万元成交楼板价：14672元/m，成交单位：天保溢价率：0%占地面积：6422611Y总建筑面枳：17246OrTr津滨保（桂）2021-2号（融创）成交日期：2021/12/27成交总价：124222万元成交楼
14、板价：10041元m成交单位：法创溢价率:7%占地面积：61.808m,总建筑面积：124616m津滨保（挂）2018-24号（金地悦城大境）成文日期:2018/12/27本项日成交总价：24012万元成交楼板价：14041元/m，成交单位：金地溢价率：40%占地面枳：147660m1总电就面枳：246266rn（挂）2012-12号（新城中赧长风推著）成交日期：2012/12/27成交总价：184672万元成交楼板价：11642元m成交单位：新城溢价率：6%占地面积：100000m,总定恭面秋：160000nr津滨保（挂）2020-4号天保）成交日期：2018/12/27成交总价：46444
15、4万元成交楼板价：7840元m成交单位：天保溢价率：0%占地面枳：400,462m,总建筑面积：460624TTTq=3地质用性占地面积（mt）容积率建筑面积（壮）成交楼板价（元/向）成交总价（万元）津滨保()2018-2号住宅642261.617246014,672146126津滨保（挂）2018-24号住宅1476601.624626614041441420津滨保（挂）2012-12号住宅100,0001.616000011642184672津滨保（挂）2021-2号住宅61,8082.012461610,041124222津滨保（挂）2020-4号住宅400,4621.646062478
16、40464444津滨保（挂）2018-14号商业26,6671.8481412677447224.4区域竞争分析-住宅1.本案周边2km以内临近竞品售价毛坯小高20600-21000元Y,洋房21000-22000,月均流速40-40套，且均为板块内主要竞品，广义库存约61万方；其中融创学府One距离本案约400叫为本案项目直接竞品，目前暂未销售，体量约12.6万方。板块I项目名称距本案直线距寓容积阜体量（万方）首开时间取证面积（万方）取证套数巳售套数库存套数广义库存产品类型户型面积近期售价I（元r）月均去化（套）同级板块金地悦城大境1.1km1.624.6412.1214.611688671
17、14414.22小高/洋房100-140小高20600-21000洋房2200040-60天保意境雅居1km1.66.8720.026.876442824624.87小高/洋房24-12720600-2100026-46新城中梁长风雅著0.2km1.614.220.028.07726420142014.6小高/洋房86-12620600-2160040-40融创学府one400m1.2412.68待售未取证/12.68洋房/小高/豪改竞品不具有参考性金隅云筑1.1km1.42221.061.68100暂未销售18洋房/小高140-167/4.4.1竞品分析金地悦城大境1 .项目首开：12.12
18、月首开2 .业态户型：小高+洋房(8-11F),100-140m2,定位首改及改善4.该项目毛坯小高层售价20600元m毛坯洋房售价22000元/m2,月均流速40-60套，广义库存约14.22万方。140疫情影响，去化走低及年225002200021500210002050020000金地悦城大境逐月去化走势4.4.1竞品分析金地悦城大境项目整体定位首改及改善，户型面积100T4011T,吸引地缘首改及改善客群，整体项目去化相对较好，但整体户型设计注重空间感，功能性相对较弱。因IOorna户型功能空间较好，且总价较低，去化速度较快。IOO m2 4-2-1120 m2 4-2-2140 m2
19、 4-2-24. 4.1竞品分析新城中梁长风雅著1 .项目首开：20. 02月首开2 .业态户型：小高+洋房(8-11F) , 86-126 m,刚需首置4.该项目毛坯小高层售价20600-21000元m月均流速40-40套，广义库存约14. 6万方。成交套数一一成交均价(n )新城中梁长风雅著逐月去化走势4.4.1竞品分析新城中梁长风雅著项目整体定位刚需首置，户型面积86726ma,面积段较为紧凑满足首置客群需求，但整体户型设计功能性相对较差。受总价及客户功能空间性需求影响，26m，较为畅销。”186m22-2-126m24-2-2116f422126f4224.6客源结构分析本项目以地缘刚
20、需首置客户为主以及少量地缘改善客群，产业园上班族、早期空港置业人员、周边外围板块看中区域配套及学区配套等。其中地缘客户占比约80%,外围流入约20%,投资属性较弱。中国民航大竽1客源结构占比（%）板块内板块外周边产业园等地缘首置首改客群占比80%空港二期开发区等临近资源配套相对块乏板块客户流入占比20%2需求类型结构占比（%）首置刚需首改再改终改投资客70%26%6%4.6产品建议1 .本项目主力面积段为：26、IIom2,主力房型为4-27/2满足首置首改可群居住空间性舒适性及功能实用性要求。2 .本项目靠近SM广场，周边天津第一中学滨海学校、保税区空港实验小学双学区加持，地段交通、区域配套
21、较优秀，故可实现项目溢价，故整体售价略高于市场水平。产品建议产品类型面积（平米）房型套数配比备注（开间要求）其他洋房（T2）高层（T4）264房1卫40%4开间朝南1104房2卫40%4开间朝南综合项目排布1264+1房2卫20%4.6-4开间朝南精装修简装（集中供暖强制要求+基础简装）建面标准/商业定价26000元/nr（沿街IF底商），流速670套/月公寓定价8000元/m2,流速16-20套/月其他备注1、洋房/小高层、兼顾居住空间舒适性与功能性，满足首置首改客户需求2、商业位置建议沿兴宇路排布，加少SM广场分流作用且覆盖旁边临近小区，增加入驻率，售楼处可放置在东六道路，昭示性及通达性较
22、好4、公寓暂未有最小切割面要求，故建议整体切割主力面积为40、46m34、车行出入口建议设置在西侧东六道路设置4. 7产品价格定位及销售分析1 .本项目小高层毛坯均价为20600元rf,洋房均价为21000元m加60%面积的精装包，每平售价增加1600元m2.本项目车位价格为8万元个，整体去化率为100%4.本项目预计首次开盘时间为2022年6月1日，销售周期为22月。量价定位物业类型价格阮m2）去化销售期均价价格说明去化建议去化说明小高层/洋房.20600/21000区域内在售项目金地悦城大境毛坯小高20600-21000元/m2,毛坯洋房21000-22000元n（位置略弱于本案、配套弱于
23、本案）新城中梁长风推著毛坯20600-21000元/nr（位置略弱于本案、配套弱于本案整体月均去化40套/月竞品月均流速40-60套车位8万/个参考新城中梁长风雅著（标准车位成交价8T0万）/去化周期2022年6月开盘，去化周期22个月4.7-1社区底商定价逻辑商业价格：社区底商整体均价26000元ma定价原则：因周边小区基本未设置社区底商，且多为街巷商业及大型商场，可比性较低，且部分办公底商距离本案较远，参考性较小。故整体定价按照住宅16倍增值进行设置（正常1.6-2倍）。商业位置：建议商业沿兴宇路分布，辐射本小区、意境雅居小区及学校等东侧、北侧人流量，提高商户入驻率；且地块西侧东六道路为S
24、M广场入口及停车场出入点，对于社区底商具有分流作用，多为过境人流，停留率较低。4.7-2公寓定价逻辑公寓价格：公寓整体销售均价毛坯8000元/m,定价原则：板块内公寓售价价差较小，外围板块均价可达200070000元/m2,环线内在售公寓项目多为老盘项目，可选房源较少，且切割面积相对较大，故综合本案地块位置、交通通达性及商业、医疗等各类配套，建议售价8000元/m2,月均流速16-20套/月。户型面积：天津暂未对公寓切割面积做出要求，故建议按照40、46FTf作为主力户型进行切割。建邦时代汇业态：公寓（IOft）装修：毛坯主力面积：47-66m2均价:2000-110007L/m流速：IO-1
25、6套/月万通金府国际业态：公寓装修：毛坯均价:8400-8600元/行流速：10套/月天安象屿智慧城珑公馆业态：公寓（平层）装修：毛坯主力面积：66-68 r2 均价:8600-2000 元/次月均流速：10套/月备注：老盘项目，剩余极少量房源持销五、指标及测算6.1 项目销售指标1.本项目住宅1期1批预计2021年6月1日开盘，首期开盘推出种高层，共14.47万世，预计销售周期为42个月；2.住宅1期2批于2024年4月份开盘，共计4.6万的小高层，预计销售周期为20个月；4.商业于2021年2月1日开盘，共计4万rf商街+公寓，预计销售周期为18个月.销售分批业态可售/行面积（）业态属性毛
26、坯/精装均价（元,f）推盘时间销售节奏第1个月第2个月第4个月第4个月第6个月第6个月第7个月第8个月第2个月第1?个月第N个月住宅1小高层144067.21自销钿206002022-6-14%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%2%2%2%2%1洋房46000自销钿210002024-4-16%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%商业1期1批商业街16672自销目丕260002022-2-16%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%4%4%4%公寓式办公/SOHO
27、14600自销目丕80002024-4-110%10%10%10%10%10%10%10%10%10%6.2 项目成本指标1 .本项目毛坯成本总额为426822万元，其中土地成本176282.1万元，工程成本160642.2万元；含装修包成本总额为444724.2万元，装修包总成本8202.2万元，单方成本IoOo元11Y;2 .本项目除土地成本外，可售单方成本为元6870元/m?,其中，高层6622元11r,洋房6782元m=商业街6876元m）公寓6214元m酒店12141元m）酒店4万11r全部自持，总成本46244万元。序号成本项目估算数据计量指标合计1土地成本占地面积176282.1
28、2前期工程费报规建筑面积14464.64主体建安费实际建面117667.14基础设施费报规建筑面积166842.16配套设施费建筑面积11866阱发间接费用总建筑面积1741.27精装修合计普通住宅精装修建筑面积8202.2非普通住宅精装修建筑面积商业精装修建筑面积8合计（不含精装修）426822合计（含精装修）444724.2其中：产品适配成本主体土建安装工程成本其它开发成本赠送及改造成本6.3项目资金指标1 .本项目管理费用按2.6%计提，营销费用按4%计提；管理费用11181.4万元，营销费用14417.7万元2 .本项目财务费用为6641万元，占货值约为1.46%4.本项目税金及附加总
29、额为2,126.62万元，土增税预计为26,446.74万元，所得税及增值税分别为12,228.84万元、14,744.74万元计税科目清算金额预征金领两者孰高退税可行性评估退税比率税负率增值税14,744.7412,402.7814,744.74不可退税100%4.22%附加税2,126.621,844.812,126.62不可退税100%0.48%土地增值税26,446.7414,602.4726,446.74不可退税100%6.67%企业所得税12,228.84746.1412,228.84不可退税100%4.40%费用类别合计费率管理费用11181.42.60%营销费用14417.74
30、%财务费用66411.24营销/管理费用计算6.5项目核心指标1 .本项目毛坯交付扣除酒店成本后的销售净利润共21,740.27万元，销售净利润率为6.14%,现金流回正时间为46.14个月，资金峰值为122,664.48万元，IRR为8.4%,ROE为6.21%,自持4万rrr酒店，自持酒店成本46244万元。2 .本项目加60%精装包交付扣除酒店成本后的销售净利润共27,081.86万元，销售净利润率为6.18%,现金流回正时间为46.14个月，资金峰值为122,664.48万元，IRR为8.4%,ROE为7.46%.自持4万n酒店，自持酒店成本46244万元。4.不考虑精装包，本项目可售
31、部分净利润67684.4万元，净利泗率14.6包级别序号指标名称指标值项目核心指标1项目总可售货值（万元）447,266.282项目销售均价（元11v）126044项目建设成本（万元）160642.24项目可售单方成本（元11）68666销售净利泗率（）6.14%6销售净利润额（万元）21,740.277现金流回正时间（月）46.148项目资金峰值（万元）122,664.48雨泄核心指标1雨润销售净利润率（）6.14%2雨润销售净利润额（万元）21,740.274雨润自有资金回笼时间（月）46.144雨润自有资金投资回报率（）6.82%6雨润IRR（内部收益率）8.4%6雨润资金峰值（万元）122,664.487雨润ROE6.21%
