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1、Anar石榴集团蚌埠市经开区蚌挂（2020）36号地块初审报告Anar1一、项目区位二、城市及市场基本面三、项目分析及定位四、经济测算及敏感性分析一、项目区位；本部分内容共计2分钟(一)奥维地图讲述要点：1、首先打开奥维地图说区位：(1)城市格局、大区位.板块格局；(2)地块具体位置(含近期参与过项目的相对位置说明)；帝景龙湾荣盛华府玖珑院成果输出一标准航拍视频一,项目区位（二）航拍展示航拍记录（地块外部）:执行标准：1、以地块上空为飞入点，分别沿地块东、南、西、北四个方向飞出l-3km,达到清晰认知城市界面成熟程度为目的；2、观察记录地块周边地表情况，包括配套、不利因素、周边建筑物等；3、飞
2、行高度以能看清地表情况为宜；4、重点配套及不利因素应重点拍摄。;本部分内容共计5分J.2000018000160001400012000IOOOO80006000、2019年安徽省各城市GDP与房价情况.173OTSfc、1225179 71 65舞 64 60朝 58% 63 67器颂必52II85I7382.8095GDP房价2019安徽省常住人口与商品住宅成交量140012001000800600400IVWrrr392.18425.1常住人口住宅成交面积Anar二.城市及市场基本面钟（一）经济/人口（总结语）城市经济GDP（亿元）全国排名增速人均GDP（元）全省排名核心支柱产业蚌埠20
3、57/5.1%604695硅基/生物新材料城市人口住口万常人1人省内排名户籍人（万人）常住/户籍城镇化率人年增住三均速常口平适龄购房人口数量（万人）占比蚌埠341.210386.30.8858.6%0.34%95.9925%城市投资固定资产投资（Z）增速房地产投资（亿元）增速III1.-.蚌埠2328.55.魏65313.3%18-35岁人口,数据来源，蚌埠市2019社会统计公报。二.城市及市场基本面规划/产业/交通（二）城市/区域价值挖掘/特殊亮点I-i-.-中国（安徽）自由贸易试赛区蚌埠片区示意图市区规划，政府层面围绕东海大道和延安路打造千亿市政配套;该区域汇集了酒店、大型购物商场、高标会
4、所、高端写字楼等。日趋完善的配套设施使中心地区的区位价值愈发凸显，核心地位更加突出，逐渐形成一个中心商务、商业圈对外进行辐射，日趋显现蚌埠未来城市发展的方向。安徽自贸试验区的实施范围119.86平方公里，涵盖三个片区：合肥片区，芜湖片区，蚌埠片区。蚌埠片区的设立，实现了合芜蚌自主创新与自由贸易的完美融合，将给蚌埠加快建设淮河流域和皖北地区中心城市带来全新的发展机典Anar二.城市及市场基本面规划/产业/交通（二）区域价值挖掘交通资源：蚌埠市已形成五纵两横的铁路网格局：五纵：京沪铁路、水蚌铁路、京沪高速铁路、京福高铁、徐-蚌-宁城际铁路；两横：淮海铁路、沿淮铁路；民用机场也得到批复,滕湖机场目前
5、正处于可研阶段，选址已完成。规划4条轨道交通线路,目前淮上云轨即将试运行通车距离高铁站4.8公里，开车10分钟路程周边规划轻轨4号线，淮上云轨试验段预计年底开学区资源小学：蚌埠六中，公，区重点，九年制学校景观资源区域小学备注高中淮上区淮上实验小学（次重点）蚌埠八中北大培文禹王中学行知中学蚌埠八中小学部（次重点）蚌山区铁三小（次重点）蚌埠一中蚌埠二中蚌山小学（次重点）第一实验小学本部重点第二实验小学重点新城实验学校本部重点慕远学校次重点蚌埠六中次重点禹会区第三实验小学次重点蚌埠四中北师大附小次重点蚌埠十二中龙子湖区龙子湖实验小学次重点蚌埠三中铁路中学师范附属小学次重点Cj6A*山区工品9财埠市I
6、UtmLV/Q目标地块猿瑞。Q,:三-lQ甯,/外可争收C安*皿爬*OQsE斐品M三V二.城市及市场基本面（三）全市土地市场近三年年均土地成交建面300万f,主力成交区域集中在蚌山区，禹会区，龙子湖区整体成交土地量较少。其中蚌山区土地价值最高楼面价图分布E.淮上区楼板价2435元/血龙子湖区蚣u.Q：|r蚌山I区市，山区*RHO楼板价2778元Arf蚌埠市区近三年整体住宅用地成交情况时间（年）土地宗数（块）建设面积（万Irf）规划面积（万万）成交楼面价（元m）溢价率（%）201725133347198554%201831142353269658%201917156271258127%合计734
7、31971楼板价2631元rf里板价4237元/IrfXTJfJjM、让更多的人住上好房子BetterHouseForMorePeopIe蚌山区禹会区淮上区龙子湖区成交住宅用地成交住宅用地成交住宅用地成交住宅用地时I印建面（万而）楼板价(5m,)建面（万m,）楼板价（元/Irf）建面（万m）楼板价（元/Irf）建面楼板价（Smt）（m,）20195342377426319024350/2018943753145167587202721277820171682290112144852029741207nar二.城市及市场基本面(三)全市土地市场2020年截止目前市区共成交16块地，土地竞拍市场较
8、为火热，其中蚌山区16号地楼面单价已达到5372元f(溢价率115%),龙子湖区成交2宗用地，其中铅笔厂地块成交楼面价4178元m1溢价率72.9%o建发首进蚌埠，摘取蚌挂23号地，成家楼面价5400元11J交易日期地块0号区域*三性用地I璃()用地面积(*)客积率筑面积()起始楼面价(*)名义接面价(*)溢价率(实际)受让方2020/1/6蚌挂（2019）72高新区离新路南包、迎河路东侧住宅81.1540431.581064208821493%和Jlg地产2020/4/9蚌挂（2020）1高新区姜桥路南侧、天河路西侧住宅105.8705222141045115611711%高新区建设发展有限
9、公司2020/4/24蚌挂(2020)9蚌山区解放路西恻、MH-Il路南侧住宅184.91232512.0246502251525451%世贸2020/4/29蚌挂（2020）10龙子湖区李楼路东侧、宝塔路南恻住宅(安置房用地)124.2828122.01656256011214102%蚌埠丰宏置业2020/5/22蚌挂（2020）16蚌山区胜利路北恻、太平街西恻住宅24161831.82913024965372115%蚌埠金海置业2020/5/22蚌挂（2020）17蚌山区延安路西侧、货场八路北IW住宅1871244291.51866443127428637.1%融创和亳州建投联合体2020
10、/5/22蚌挂（2020）18淮上区朝阳北路东侧、双墩路北恻住宅42279032.0558052025356676.1%北京城房2020/5/20蚌挂（2020）15经开区黄山大道南侧、汤和路东侧居住、商业、商务设施3292196451.5/23747391144/流拍2020/6/5蚌挂（2020）21龙子湖区凤阳路北侧，堤坝路西侧住宅79528381.8951082169279728.9%碧桂园2020/6/17蚌挂（2020）22淮上区解放路西恻，淮上大道北侧住宅70463992.210207815761.1%中恒2020/7/22蚌挂（2020）23经开区延安路西恻、燕山路北仅！住宅2
11、271512931.6/1.6/1.222239638475440.4%建发2020/7/22蚌挂（2020）24经开区学瀚路西网，里湖路北侧住宅102677812.01355632257291429.1%邦泰2020/9/2蚌挂（2020）27龙子湖区解放路东恻、凤阳路南恻住宅74495472.0990932417417872.9%新城&怡康2020/9/17蚌挂（2020）29蟀山区蚌山区宏业路西恻、雪华路北侧商住4932409.8472.374542.6481155215832.0%安徽宏茂置业有限公司2020/9/25蚌挂（2020）32禹会区黄山大道北侧、山杏路东恻住宅1016765
12、8.51.5101487.79952034331162.8%安徽水利2020/10/9蚌挂（2020）30淮上区解放北路西侧，混河路北侧商住386257592.61.9149451811831199191BetterHouseForMorePeople住宅市场PART2房地产市场分析蚌埠市2017年年成交量激增，需求过度释放，近2年成交量逐年递减，2019年年成交量260万m1成交价格逐年攀升。2020年上半年成交均价7832元m淮上区1jip7000-8000元m即:JJ加子湖区WHQ1同Q2ct4feOn“ljQ4OEJh禹会区蚌山区市楼板价6500-9000元/Irf楼板价8000-13
13、000元/sim,*/%fFBTI蚌埠市区近三年整体商品房成交情况时间（年）销售套数（套）销售面积（万Irf）销售价格（元/壮）销售额（亿元）2017303293146557205201826186282732520720192377726074381942020(1-7)9650107783284合计89942963690Anar让，的人住上*7房子etterHouseForMorePeopIe二.城市及市场基本面（五）区域规划滨湖板块是城市总体规划确定的生活居住和政务及商务办公的城市片区，板块紧邻龙子湖，紧邻湖上升明月5A级风景区，生态环境优越。板块近3年供地较少，17年未供地，18-19
14、年每年保持一宗土地供应,目前板块仅剩4宗土地，其中滨湖OLo5号地已挂网，仅剩滨湖03,04号商住用地，商业比例20%o让更多的人住上好房子BetterHouseForMorePeopIenar二.城市及市场基本面（七）板块库存滨湖板块目前在售3个项目，板块短期库存452套，广义库存3277套，主要库存集中在石榴湖山春晓及帝景龙湾项目（该项目资金链断裂，交付拖延，目前项目处于停滞状态）。与该板块竟争较为激烈的虎山板块（新兴板块）近2年土地供应节奏较快（19年3宗，20年2宗），累计在售5个项目，待售一个项目（土地价格4200-6025元/m,）,目前存量较大，总库存6726套。,I,r,ktX
15、等为A住上特黑于BetterHouseForMorePecole滨湖板块一级豳）石榴湖山春晓高层103-11468813010551185洋房114-139667荣盛华府玖珑院高层、洋房、别墅112-260283322072292帝景龙湾高层320010216981800小计45228253277虎山板块弱）融创山水宸院洋房117-19091565712705联排190-23072072阳光城麓山悦高层106-1259391021064182洋房130-13265285447叠墅152-18575836658珍宝岛雍景院高层102-120936551517729洋房115-1421129843
16、融创山水宸院融院洋房94-13515703513551390建发新地块/017001700小计378J.63486726忌计广I板块项目名称业态面积户型住宅总套数取证积存套数待结转套数总库存套数CXI二.城市及市场基本面（八）板块库存截止2020年10月，一级竞品存量33万m二级竞品存量49.5万面;预计本案期房入市时，一级竞品荣盛华府玖珑院即将清尾，主力在售为石榴湖山春晓与43号地块，二级竞品融创，建发，阳光城项目在售。项目分类年度2020年2021年2022年季度412341234一级竞品石榴湖山春晓13万f荣盛华府玖珑院4m,蚌挂（2020）43号地块16万m二级竞品阳光城麓山悦18万m
17、融创山水宸院9.5万m22.（Irf1万本案建发地块滨湖2020-36号地块计本案入市时间021年4月12.8万mlII竟争等级项目名称2室3室4室2室2厅1卫2室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅2卫80-90m,90-100m,100-110Irf110-120m,120-140m,140以上E一级竞品石榴湖山春晓/37163312932（别墅）荣盛华府玖珑院/1405442蚌挂（2020）43号地块/一级竞品让更多的人住上好房：阳光城麓山悦/50132600融创山水宸院/380225V匚Better建发地块MOrePeopl/11合计/42112821008186rn项
18、目指标分析地块分析安徽省蚌埠市经开区2020-36商住地块基本信息交易信息土地位置：土地四至：龙腾路西侧，环湖西路北侧龙腾路西侧，环湖西路北侧，宏公告时间：2020-10-12地块编号：业南路南侧（湖山春晓一路之隔）报名起始时间：2020-10-1209:00:00用地性质：出让方式：202036号商住（商业占比10%）保证金截止时间：2020-11-217:00:00总用地面积：挂牌拍卖时间：2020-11-415:00代征面积：建设用地面积：规划建筑面积：容积率：81047rf(121.57亩)81047Irf起始价：保证金：54100万元10820万元车位配比：129675m,推出每亩价
19、：445万/亩建筑密度：绿化率：商业比例：限制高度：出让年限：配建情况：1.6北侧36米，南侧18米70年A地块集中配建一处社区综合服务中心（包含：对外公厕60m、小区养老服务用房25mV百户等）。推出楼面价：4172元/平米（实际4284）土地竞得后10个工作日内签订出让合同，45日内付土地款50%,办理预售前付清，最长不超过半年。人便上7房手etterHouseForMorePeopIeVnar1个/户/100m,35%40%10%蚌自然资告字2020-15号蚌埠市自然资源和规划局付款节奏：三,项目本体分析（二）风险提示【湖山春晓南侧地库】项目现场踏勘风险排直表序号风险障碍清单有风险填M；
20、无风险填口排查结果排直时间排查人责任部门总负责人一、用地现状6回地上一般附着物：堆土量、其他堆积物数量、青苗、大棚（废弃、养禽等）、私有林木、鱼塘等1、地块东侧有土方堆积。2、地块北侧农棚，场地有大量菜地。3、场地内很多芦苇荡。2020.10.19邓玉龙成本投资部血二、周边环境210环保要求：国家级文物保护区、风景名胜区、自然保护区、水源保护地，水利工程、河道绿化/生态控制区项目南侧有风景名胜区，水源保护区龙子湖。2020.10.19邓玉龙工程240地质：临近河道，属于洪涝危险区；处于地质灾害（火山、地震、泥石流、台风等）高发区、地质条件复杂区、古代墓葬高发区等项目东侧为市政园林河道。2020
21、.10.19邓玉龙成本250对存在环境变迁可能的因素特别提示（影响待建地块视线或其他）：规划中的公路、高架桥建设、铁路（地铁、高铁、轻轨）、现状绿地、景观、水库、水面、树林等发生变化南侧为风景名胜区，有山。2020.10.19邓玉龙成本/工程三、初步施工条件26EI周边通水、通电、通路（道路修建接驳）、手机信号、区域势力、其他限制、报批报建项目南侧、北侧、西侧均由已修建好道路，东侧为市政河道园林。2020.10.19邓玉龙成本/工程-.na=让史今的人住上好历于BetterHouseForMorePeople三,项目本体分析(=)风险排查专项解决方案暂无让史今的人住上好历于BetterHous
22、eForMorePeopleAnar地块编号：2019-10/11（阳光城麓山悦）占地面积：20.3万m地块性质：住宅出让方式：拍卖容积率：2.0/1.6/1.2计容建面：33万Trf成交日期：2019/3/25楼板价：6025元/m溢价率：85%竞得单位：阳光城地块编号：2019-41/42（融创山水展院）占地面积：199亩地块性质：居住出让方式：拍卖容积率：L2计容建面：15.9万m成交日期：2019/7/31楼板价:4516元/m*（名义5613元/m1）溢价率：12%竞得单位：融创地块编号：2020-23（建发地块）占地面积：145亩地块性质：居住出让方式：拍卖容积率：1.6/1.2计
23、容建面:22.2万m成交日期：2020/7/22楼板价：5400元/m：溢价率：40%竞得单位：建发W,lHtR阮tU山石幅胡山令反地块编号：2018-18（中南江山府）占地面积：73亩地块性质：居住出让方式：勾地容积率：3.5计容建面：9.9万H出让方式：拍卖成交日期：2018/5/16楼板价：6648包巾（装配式）溢价率：154.5%竞得单位：中南地块编号：2018-16/17（荣磁华府玖珑院）占地面积：169亩地块性质：商住容积率：2.4计容建面：29万m出让方式：拍卖成交日期：2018/5/16楼板价：5035n溢价率：93.7%竞得单位：荣盛地块编号：2019-71（石榴湖山春晓）占
24、地面积：114亩地块性质：居住出让方式：拍卖容积率：2.0计容建面：15.1成交日期：2019/12/25楼板价：4631元/而溢价率：31.3%竞得单位：石榴一三RERESMTMECITVAnar2018年2019年2020I中南江山府（在售）11500 nf月均流速35套荣盛华府玖珑院（在售）石榴湖山春晓（在售）28F 高, 开盘时间：20：总货量：7； 户型面积： 已售货量： 剩余货量：120-1140487已售货量:1060剩余货量：204 120F高层毛坯10300 洋房毛坯120n 开盘时间：2018-10-20 总货量：1264套 户型面积：12-15020F高层毛坯10500元
25、/巾HF洋房毛坯500元/m开盘时间：2020-5-30总货量：1355套户型面积：103-5 E三房，126-139 nV四房巳售货量177剩余货量：1178套4F叠墅底叠20000-22000元/PART3周边主要竞品20F高层毛坯9500元/行IIF洋房毛坯11500元开盘时间：2019-9-25总货量：2349套户型面积:106-137n151-170n】叠爨已售货量：939剩余货量：1410月均流速85套融创山水宸院（在售）5F毛还洋房13000元m毛坯大平层16000元n联排24000元f开盘时间：2019-9-25总货量：987套（扣除安置）户型面积：116-136Irf大平层1
26、90nf,联排230mi已售货量：245剩余货量：742 交通：距蚌埠市高铁南站约5km,车程约15分钟，交通便捷。 商业：距万达广场、银泰城商业广场约2km,开车不足10分钟。 教育：地块紧邻蚌埠二实小，政府承诺2021年前建成使用；距离蚌埠第六中学仅500mo 景观：项目位于滨湖板块、龙子湖畔，享受龙子湖优越的自然景观资源；其他：项目紧邻蚌埠著名景点蚌埠古民居博览园，距奥体中心约800,距离蚌埠市政府约1.3kmo三,项目本体分析（六）对标竞品产析荣盛华府玖珑院，2018年5月竞得目标地块，成交楼面价5015元m12018年10月首开,主力户型为112-190为1、I页目概况主，项目整体户
27、型结构偏大，首开推出260套，去化70余套，成交均价高层I100O元nf.后期月流速45套左右。楼盘信息项目名称荣盛华府玖珑院项目地址南湖路与环湖西路交汇处开发商荣盛地产占地面积（Irf）112860计容总建（万时）398551总户数住宅1264套主力户型小高层112-150m1f大平层180-257m洋房256m1层局）2.95m规划24栋18F高层、2栋洋房，11栋别墅，10万方商业综合体容积率1.6-2.5-3.0售楼开放时间2018年10月首开时间2018年IO月首开情况首开情况：2018年10月首开，推售260套高层，去化70套，成交均价高层毛坯HOOO元/巾左右。住宅价格（限价）1
28、8F高层10500元m大平层12000nf车位价格捆绑销售，交10万减5万去化情况已推1192套房源，已售972套，库存292套，月均去化45套（截f5NQAfMru4L2D3（k生JlQJ工CrIg_物业公司荣盛物业Anar三.项目本体分析（六）对标竞品分析2.产品量价2020年2月受疫情影响去化量降低，4月后逐步恢复;月成交在50套左右,高层成交价格在10500元/行上下浮动，大平层成交均价12000元n左右。目前项目总库存套数300套左右，剩余户型主要集中于112m产品。Wj层6040200月1X8月9月数据来源金刚石业态面积户型（Irf）成交均价元/出成交总价（万元）户型结构总套数（套
29、）套数占比库存套数（套）高层11210500117万3-2-127621%140高层12610500130万3-2-227621%54高层14410500149万4-2-239631%42高层（临湖）19012000238万4-2-328422%36洋房（临湖）24013000310万5-2-3282%0别墅（临湖）266-57719000360-IoOo万5-2-2343%10合计/1294100%2923室2厅1厨1卫11211f3室2厅1厨2J12AnarCN（六）对标竞品分析阳光城麓山悦，2019年3月25日竞得目标地块，成交住宅楼面价6025元m2019年9月首开，高层户型为106-
30、120m首开1、项目概况入市高层毛坯均价10500元nf，首开高层仅去化约50套，持销期高层价格下探，以价换量，同时推出多重优惠力度及手段（增加分销，首付分期等），高层成交均价9500元nf。2020年项目流速实现度高，目前高层仅剩1栋未推。楼盘信息项目名称阳光城建山悦项目地址延安路与货场五路交叉口开发商阳光城占地面积（万m）203计容总建（万向）33.6总户数住宅2394套主力户型高层106,120m洋房130,137m1叠蟹150,180nf层身2.95m规划12栋20F高层、18栋IlF洋房，叠蟹容积率1.2/1.6/2.0售楼开放时间2019年8月首开时间2019年9月首开情况首开情况
31、：2019年9月首开，推售260套高层，去化50套，成交均价高层毛坯10500元/m左右。住宅价格（限价）20F高层9500元/m洋房11500元/m车位价格未售去化情况已售1062套让物业公司房子BGtterHousepgp1gAnar对矫崎分析、项目概况19年底，项目高层价格下探，流速稳步增长，2月，3月受疫情影响，疫情结束后项目成交爆发，稳定维持60-110套之间。I面积户型（Irf）成交均价元!出成交总价（万元）户型结构总套数（套）套数占比库存套数高层1069000-1000093万103万三室两厅两卫46920%56高层1299000-10000113万-126万四室两厅两卫4702
32、0%126洋房130.13711100-12000144万-168万三/四室两厅两卫65228%447fE150.18415000-21000230万-320万四室两厅三卫75832%658合计2349100%1231高层：106m,洋房：130山洋房：137Irf让更多的人住上好房子BetterHouseForMorePeopIe（六）对标竞品分析1.项目概况项目名称石榴湖山春晓项目地址龙腾路与宏业南路交叉口开发商石榴地产占地面积（万m*）7.6计容总建（万m*）15.2总户数住宅1355套主力户型高层103,114m,洋房115,125,139%联排170层身2.95m规划9栋20F高层、
33、16栋6-LLF洋房，7栋别墅容积率2.0售楼开放时间2020年5月首开时间2020年5月首开情况首开情况：2020年5月首开，推售139套，去化70套，成交均价高层毛坯10500元n左右，毛坯洋房115007U111,住宅价格（限价）20F高层10500元m洋房11500m1车位价格蝴4.5万/个去化情况已售190套物业公司G上好Ig子W翻曲dfPU楼盘信息7#20F14419F18#3F21*3FXlIF9#IIFX19F31,IIF28#IlF26*20F32。IlF24#20F2*1IF306Fr*iFW32；步a,aXjt一J.J4，Gi,1.U一“$八|斗.rn3三.7U.mOHX
34、.KM耳畤fT*/T出力14M】和，3UaMuKA.y.WA二3麻3户a/733，宝mV.XiXD”、LA-_：G口M-r?1gHMa8R：*-UZ-JH.USir7t抬二+Wy3tv.SJMSTi左J二4#Uwr*Anar业态面积户 型（Irf）成交均价 m,成交总价 （万元）户型结构总套数（套）套数占比库存套数 （套）高层10310500108万3-2-134425%140高层11410500120万3-2-234425%54洋房10810500110万3-2-24531%42洋房11411500130万3-2-24293%36洋房12511500140万4-2-2977%0洋房139/1
35、60万4-2-2644%64联排170322%32合计/1355100%292朝 104 I * if :卫折Ul 4 n- k 2/T（六）对标竞品分析1.项目概况R）湖山春晓首开面临最大威胁竞品阳光城麓山悦项目，高层中户产品较竞品面积小3Im总价高12万，边户产品总价段相当，但面积减少15nf阳光城麓山悦5-9月份成I交月均成交80套，高层客户被阳光城麓山悦截流严重。I2）产权面积115户型洋房占比较高，滨湖属改善板块，客户对小面积洋房有一定抗I性，反观125产品去化表现较好。让更多的人住上好房子BetterHouseForMorePeopIe（六）对标竞品分析3、成本分析主要对标竞品荣盛玖珑苑项目，楼梯、门窗、电梯、空调等主要对标项目均采用我司C档成本标准，本项目如对标竞品售价及流速，应选择不低于C档成本适配标准，
