城乡规划设计条件和建设工程审批程序.ppt

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1、,规划核实、城乡规划设计条件和建设工程审批程序,主要内容,当前我国建设工程竣工规划核实工作现状分析和核实中遇到的新情况、新问题及其解决思路和方法建设工程竣工规划核实的内容、依据及程序建设项目的分期核实、建筑面积误差等核实中的有关问题及处理建设工程竣工规划核实申请、受理及图件核验、现场勘查与确认建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程规划核实中应注意的问题、违法建设行为的查处以及典型案例分析规划核实过程中规划与相关部门之间的工作协调机制规划行政审批、许可程序；建设工程规划验收管理,1.当前我国建设工程竣工规划核实工作现状分析和核实中遇到的新情况、新问题及其解决思路和方法,1.1 背景,城

2、市规划由于经济社会的快速发展带来的外部效应也越来越明显。城市建设管理略显滞后。,1.1 背景,各类违法建设现象屡屡发生。虽然各个城市相继成立了城市管理监察大队等组织，在某种程度上遏制了部分违法建设行为的发生和蔓延。涉及到行政相对人的切身利益（某些情况下是商业利润），法规的修改完善跟不上社会的发展变化，“钻法律的空子”、“打擦边球”。,1.2 城区内的插建、扩建现象,建成区内的插建、扩建大致分为两类：一类为程序性违章，此类建筑符合规划技术规定，由于规划制定时对未来发展趋势的预测的局限，使某些地区的规划功能不够健全，这些插建、扩建建筑为适应这种需要而产生，实际是对规划的弥补和反馈；另一类为实质性违

3、章，此类建筑本身缺乏存在的合理性，既违反城乡规划法规，又给规划、环境以及居民生活带来严重影响。,1.2 城区内的插建、扩建现象,原因分析：从客观上讲是规划设计标准与社会经济发展、人民生活水平提高不相适应的产物：早期的城区设计标准偏低，已满足不了居民的需要，有关单位在未办理手续的情况下进行了插建、扩建。部分建设单位擅自改变城区规划，造成公建设施建设严重滞后，继而出现插建、扩建现象。由不同开发单位建设的区域，配套设施建设标准较低，造成插建、扩建现象严重。,1.2 城区内的插建、扩建现象,原因分析：社区管理部门为解决辖区内下岗居民的再就业，以及从自身创收角度出发，进行违章插建、扩建。由于居民家庭结构

4、变化和住房需求的增加，导致部分居民在住区域附近擅自插建、搭建。缺乏可持续发展的思想，城区规划设计时缺少预留用地，导致需求增加后插建。,1.3 工程项目超面积建设,工程项目超面积建设是指在批准的详规范围内，符合用地性质并经审批的项目，建成后建筑面积超过国有土地使用权出让合同或建筑工程规划许可证规定的面积。某市超面积项目比例达86.8%，超出上述控制范围受到处罚的项目比例达20.9%。某市办公楼建设预算和面积严重超标,1.3 工程项目超面积建设,原因分析：开发单位送审项目的不确定性，导致工程项目超面积建设。规划许可证的内容不够明确，如许可证注明了项目的规模、层数、高度、位置等，但在实际检查时，这些

5、指标所包含的具体内容却较难把握。,1.4 规划控制地块的管理,建筑物改变使用性质是指由于地块的区位和周边环境发生变化后，建筑物使用性质的趋利改变。在某市建筑物改变使用性质的矛盾主要集中在两方面：建成区域内的居住用房“破墙开店”；是使用性质改变后与所在区域规划功能发生冲突。,1.4 规划控制地块的管理,原因分析：动迁政策缺乏统一性和一贯性，很大程度上误导了规划控制地块内农、居民户的违法建设行为。征地单位与属地政府部门之间管理职责不明确，导致对规划控制地块的管理脱节，各类矛盾突出。部分开发单位出于自身经营需要，对已征地块长期不启动开发，造成地块“征而未用”，产生一系列管理问题。,1.5 城市的粗放

6、式发展,历史文化名城重开发、轻保护，致使历史文化遗产遭到破坏。城市忽视风景名胜区保护，造成自然生态和景观资源迅速退化和消失。一些城市变更规划、大拆大建，资源能源浪费严重。,某风景名胜区过度开发,1.6 规划管理人员的违纪行为,未依法编制、修改规划违法行为地方人民政府滥用职权委托不具相应资质单位编制规划人民政府滥用职权利用职权谋取私利城乡规划行政不作为违规调整规划条件未依法公示和公开征求意见规划渎职行为,1.7 解决思路和方法,完善法规体系建设，制订地方性城镇建设工程竣工规划核实管理办法依照国家和地方的建设规范，强化规划核实测量技术。强化建设工程审批程序管理，减少违纪违规的因素。加强规划监督和行

7、政执法，保障城市各项建设纳入城市规划轨道。,1.7 解决思路和方法,*市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法 第一条 为进一步规范本市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理工作，根据中华人民共和国城乡规划法、*省建设厅监察厅关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知（*建规2007150号）和*省建设厅对建筑面积计算有关问题的复函等规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条 本市市区范围内建设工程建筑面积和容积率规划核实的管理适用本办法。第三条 建设工程规划核实时，应当以建设工程规划许可证(副本)的图纸文件内容为依据，并审查建设用地范围内的建筑面积是否符合规划许可确定的建筑

8、面积和容积率。未取得建设工程规划许可证，建(构)筑物的体量、位置、外形等明显不符合规划要求，构成违法建设的，规划核实前先依法查处违法建设。,1.7 解决思路和方法,*市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法 第四条 规划核实时建筑面积的测量按照房产测量规范(GB/T17986-2000)及相关规定执行。申请建设工程规划核实时，建设单位应向规划部门提交具有相应资质等级的测绘单位出具的规划核实测绘报告。规划核实测绘报告是规划部门依法对建筑面积、容积率及相关规划许可要素进行规划核实的凭据。规划核实测绘报告包括工程竣工测绘报告和建筑面积测量报告，要求如下：（一）工程竣工测绘报告由具有相应规划测绘

9、资质等级的单位，对建设用地范围内建(构)筑物的体量、位置、外形、间距、主要立面和竖向尺寸等规划要素进行实测后出具；（二）建筑面积测量报告由具有相应房产测绘资质等级的单位，依据房产测量规范(GB/T17986-2000)及房产测量有关规定对建设用地范围内建(构)筑物的建筑面积进行实测后出具。,1.7 解决思路和方法,*市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法 第五条 由于房产测量规范(GB/T17986-2000)与建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2005)计算建筑面积的规定不一致等原因，本市市区建设工程规划核实时，房产测量建筑面积(以下简称实测建筑面积)与建设工程规划许可证

10、(副本)许可建筑面积（以下简称许可建筑面积）两者之间的误差允许范围为3。有地下工程的，地下工程的实测建筑面积误差允许范围和地上工程的实测建筑面积误差允许范围均为3；建设工程包含2个或2个以上单体建筑的，单体建筑的实测建筑面积误差允许范围为5。第六条 实测建筑面积在误差允许范围内的，视为建筑面积和容积率符合规划要求。在误差允许范围内，实测建筑面积低于或超出许可建筑面积的部分，土地出让金不再多退少补。在误差允许范围内，相关规费按实结算。,1.7 解决思路和方法,*市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法 第七条 实测建筑面积超出误差允许范围的，先按违法建设依法处理，对予以保留的建（构）筑物，

11、再按下列情况进行处理：（一）对超出3以上（不含3%）的部分，按照关于明确超容积率建设项目补缴土地出让金标准的通知(常国土资发2005139号)明确标准的2倍补缴土地出让金；（二）对低于3以下的部分，土地出让金不予退还；（三）相关规费按实结算。第八条 规划部门按实测建筑面积出具建设工程规划核实合格单，建设工程规划核实全部结束后换发建设工程规划许可证（正本）。第九条 房屋产权登记时，房屋产权登记机构按建设工程规划核实合格单中认定的实测建筑面积进行登记。未取得规划部门建设工程规划核实合格单的，建设单位不得组织竣工验收，房屋产权登记机构不予产权登记。第十条 本办法自2009年1月1日起施行。,2.建设

12、工程竣工规划核实的内容、依据及程序,2.1 规划核实的主要内容,什么是建设工程竣工规划核实？建设工程竣工规划核实是指各级城乡规划主管部门以建设工程规划许可证审批内容和批准的相关图件为依据，对已竣工的建设工程进行规划条件复核和确认的行政行为。建设工程规划核实只有通过测量手段，获取竣工后建设工程的各项规划指标，才能检查城乡规划的建设工程许可是否已得到正确实施，评估建设工程项目社会效益和影响。规划核实测量是规划核实的基础性工作，也是相关部门科学行政、依法行政的重要依据。,2.1 规划核实的主要内容,规划核实的主要内容验核建设工程放线报告；核实建设工程是否按照建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及其

13、附件、附图确定的内容进行建设；检查规划建设用地范围内应拆除的建筑物是否按规定拆除；核发建设工程竣工规划核实确认书或乡村建设竣工规划核实确认书及其附件、附图；办理纳入建设领域行政审批制度改革试点的建设工程竣工规划核实确认协办函；办理建设工程竣工规划核实不予确认函等。,2.1 规划核实的主要内容,建（构）筑工程管线工程道路工程绿化工程,2.1 规划核实的主要内容,规划核实技术方案的主要内容和技术指标相比竣工测量，规划核实测量工作内容和技术指标应该具有更广泛的内涵，测量内容能够更好地服务建设规划主管部门的审批和批后管理的要求。因此，在编制规划核实技术规程时，设定测量及调查的内容主要有：,2.1 规划

14、核实的主要内容,建（构）筑工程规划核实的内容：平面布局核查建设用地红线、建筑位置、建筑间距、室外地面标高以及建筑物退让用地界限、道路红线、绿线、河道蓝线、高压线走廊等距离等。空间布局核查建筑物层数、建筑高度、建筑层高及功能是否符合规划许可内容。建筑立面核查建筑物或构筑物的立面（含色彩）是否与所批准的建筑设计方案图、建筑施工图等相符。主要技术指标核查建筑面积、容积率、绿地率、建筑密度等主要指标是否改变。建设项目配套工程绿化工程、停车场（库）、配电房、垃圾站、市政公用设施、重要地段建筑物夜景工程建设、地下工程管线等是否按照规划许可内容进行建设。临时设施拆除情况用地红线内建筑临时设施（含围墙、广告牌

15、、工棚等）是否已拆除到位。,2.1 规划核实的主要内容,管线工程规划核实的内容：管线工程的位置、长度、规格、转折点和检查井、导管孔数、材料质量、管顶（底）标高及对地距离等；其他规划要求。,2.1 规划核实的主要内容,市政交通工程规划核实的内容：交通工程位置、长度、宽度、路面标高、桥梁纵坡、梁底标高、涵管顶部标高等；道路横断面布置；道路附属设施（含天桥、地道等）其他规划要求。,2.1 规划核实的主要内容,绿化工程规划核实的内容：宅旁（宅间）绿地面积计算的起止界的规定：绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房墙脚1.5m；对其

16、他围墙、院墙算到墙脚；道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算；院落式组团绿地面积计算起止界的规定：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1.0 m；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5m；对其他围墙、院墙算到墙脚；开敞型院落式组团绿地，应至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10m的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口；其他块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地算到红线。,2.1 规划核实的主要内容,建设工程竣工规划条件核实测量中重点把握的6 个技术指标

17、建设工程竣工规划条件核实测量项目有6 大指标需要重点把握，建设单位施工队伍一般在这几个指标中出现这样和那样的问题，验收这6 大指标符合有关规定之要求，是竣工规划条件核实测量工作的重点。,2.1 规划核实的主要内容,1 建筑面积测算指标建筑面积测算必须正确，建筑物量取位置、边长丈量、面积测算标准、计算方法及结果等是否正确、是否符合有关规定的要求。2 建筑高度测算指标建筑高度测量要准确，建筑物高度测算起止的位置、测量方法、测量数据均要符合规范要求。若建筑物顶有不同位置的高度，均应测量标注不同位置的高度，便于上级部门审核，真实反映实际情况。3 建筑间距测算指标一定要结合该项目规划总平布置图，准确标注

18、于竣工总平面图上。建筑间距标注时应考虑到项目规划时对邻宗建筑的间距要求，总平面图和规划许可证上明确要求的间距应全部测绘并准确表示。,2.1 规划核实的主要内容,4 建筑退让红线距离测算指标将项目用地红线图上用地角点坐标，展绘至竣工平面图上，按要求标注出建筑角点或外墙面至红线垂直距离。如果两侧退让距离不一致的必须分别标注。5 建设用地面积测算指标以批准的用地红线图角点坐标围成的面积为准，扣除代征道路和公共绿化带的面积，建设用地若有超占用地面积一定要准确测绘并加以明示。用地面积要计算正确，不允许错误的现象。6 建筑占地面积测算指标掌握好建筑面积的全算、半算及不算的标准，熟悉掌握面积测算细则，测算的

19、方法要有依据，才能保证测算面积的正确。以上6 项建设工程竣工规划条件核实测量指标是在竣工测量过程中重要的指标，它直接影响工程项目的测绘成果质量。,2.2 规划核实的依据,城乡二元结构,统一的城乡规划体系,一法一条例：城市规划法（1990年4月1日实施）村庄和集镇规划建设管理条例（1993年11月1日实施）,弊端：其一，不利于城乡统筹均衡发展其二，造成法律空白地带,城乡规划法（2008年1月1日实施）,城乡规划立法背景,2.2 规划核实的依据,城乡规划法规体系1、法律（全国人大、主席令）中华人民共和国城乡规划法2、行政法规（国务院）村庄和集镇规划建设管理条例（待修订）历史文化名城名镇名村保护条例

20、3、地方性法规（省和有立法权城市的人大）4、部门规章5、地方规章（省长、较大的市市长令）,2.2 规划核实的依据,立法过程城市规划条例（国务院1984年1月5日颁布）中华人民共和国城市规划法1989年12月26日颁布，1990年4月1日起施行中华人民共和国城乡规划法2007年10月28日颁布，2008年1月1日起施行,2.2 规划核实的依据,第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。,2.2 规划核实的依据,1.中华人民共

21、和国城乡规划法；2.中华人民共和国行政许可法；3.中华人民共和国测绘法；4.中华人民共和国测绘成果管理条例;5.城市国有土地使用权出让转让规划管理办法；6.其他相关法律、法规、规范及标准。,2.3 规划核实的工作流程,规划许可的一般流程,2.3 规划核实的工作流程,规划许可的一般流程,2.3 规划核实的工作流程,规划许可的一般流程,2.3 规划核实的工作流程,申报条件已取得建设工程规划验线合格通知书的建设工程，在竣工后，申请人委托具有相应测绘资质的测绘单位进行建设工程竣工规划测量，形成竣工规划测量成果。建设工程竣工规划测量完成后，申请人应持竣工规划测量成果等资料申请规划核实。经规划核实符合规划

22、要求的，核发建设工程规划核实证。其中，临时建设工程和城镇居民私房、村民农房无需规划核实。建设工程规划核实证和建设工程规划许可证是建设工程办理房屋产权证件的法定要件。,2.3 规划核实的工作流程,核实依据1.中华人民共和国城乡规划法；2.中华人民共和国行政许可法；3.中华人民共和国测绘法；4.中华人民共和国测绘成果管理条例;5.*市城市总体规划、控制性详细规划、各类专项和专业规划；6.城市国有土地使用权出让转让规划管理办法；7.其他相关法律、法规、规范及标准。,2.3 规划核实的工作流程,办理所需证件（1）建设工程规划核实申请表（申请函）；（2）建设工程规划许可证（复印件）及附件;（3）竣工规划

23、测量成果；（4）施工图规划备案证明（施工图如变更，需提供变更图纸）；（5）建设工程验线合格通知书。,2.3 规划核实的工作流程,例：*市规划局关于规划核实的规定申报条件已取得建设工程规划验线合格通知书的建设工程，在竣工后，申请人委托具有相应测绘资质的测绘单位进行建设工程竣工规划测量，形成竣工规划测量成果。建设工程竣工规划测量完成后，申请人应持竣工规划测量成果等资料申请规划核实。经规划核实符合规划要求的，核发建设工程规划核实证。其中，临时建设工程和城镇居民私房、村民农房无需规划核实。建设工程规划核实证和建设工程规划许可证是建设工程办理房屋产权证件的法定要件。,2.3 规划核实的工作流程,例：*市

24、城乡规划法律法规体系中华人民共和国城乡规划法*省城乡规划条例*市城乡规划条例,2.3 规划核实的工作流程,例：*市城乡规划法律法规体系,2.3 规划核实的工作流程,例：*市城乡规划法律法规体系,2.3 建设工程竣工规划核实的程序,建筑工程规划核实三环节,1,2,3,放线核实,基础竣工核实,工程竣工核实,2.3 建设工程竣工规划核实的程序,放线报告与放线核实放线报告，是指放线单位依据规划主管部门审定的建筑施工图有关规划部分内容，对建筑工程实施定位测量形成的测量成果。放线核实，是指规划主管部门将放线报告与依法审定的建筑工程总平面图进行对照，验核该建筑工程的放线情况与城乡规划主管部门审定的总平面图是

25、否一致。,2.3 建设工程竣工规划核实的程序,基础竣工测量报告与基础竣工核实基础竣工测量报告，是指放线单位对建筑工程基础竣工情况验测形成的测量成果。基础竣工核实，是指规划主管部门将基础竣工测量报告与建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及附件、附图确定的有关建筑基础规划部分内容进行对照，验核建筑工程基础的建设情况是否与建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及附件、附图相符。,2.3 建设工程竣工规划核实的程序,工程竣工测量报告与工程竣工核实工程竣工测量报告是指放线单位对建筑工程竣工后进行实地测量形成的测量成果。工程竣工核实，是指规划主管部门将工程竣工测量报告与建设工程规划许可证或乡村建设规划许

26、可证及附件、附图所确定的内容进行对照，验核建筑工程的建设情况是否与建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及附件、附图相符。,2.3 建设工程竣工规划核实的程序,规划核实的三个环节（一）放线核实 具有测绘行政主管部门颁发的规划定线测量、规划验测测量测绘资质的放线单位，应当依据规划主管部门出具的建设工程放线通知单和依法审定的建筑施工图对建筑工程实施定位测量，并及时出具放线报告。放线报告应包括文本和附图，文本应有放线回单、放线比较分析表等内容。规划核实联系人应将建设工程放线定位的验核情况如实地填写在放线回单上，并在放线报告上签字存档。必要时，规划核实联系人应当到现场核实放线定位情况。,2.3 建设工

27、程竣工规划核实的程序,规划核实的三个环节（二）基础竣工规划核实 建设工程基础竣工，并确定主体工程轴线位置后，建设单位书面通知放线单位进行基础竣工测量。放线单位自收到基础竣工测量书面通知之日起3日内，应当组织人员实施建设工程基础竣工测量，并及时出具基础竣工测量报告。基础竣工测量报告应包括文本和附图，文本应有基础竣工验线回单、基础竣工测量比较分析表等内容。规划核实联系人应将基础竣工验核情况如实地填写在基础竣工验线回单上，并在基础竣工测量报告上签字存档。,2.3 建设工程竣工规划核实的程序,规划核实的三个环节（三）工程竣工规划核实建设工程竣工后，建设单位应当及时通知放线单位进行建设工程竣工测量、出具

28、建建设工程竣工测量报告。工程竣工测量报告应包括文本和附图。文本应载明以下内容：建设工程竣工验线回单建设工程竣工比较分析表建设工程建筑面积明细表建设工程建筑面积汇总表其他情况说明等。其中，建设工程使用功能应严格按照建设工程规划许可证及附图确定的功能标注。附图应为实测 1：500现状地形管线图实测 1：500现状地形建筑比较图各楼层实测平面图。,3.建设项目的分期核实、建筑面积误差等核实中的有关问题及处理,3.1 建设项目分期规划核实,建设项目分期规划许可一个建设项目的规划许可一般分为两个阶段：建设用地规划许可阶段、建设工程规划许可阶段。对同一个建设项目作出两个或两个以上合法有效的同种规划许可，即

29、为分期规划许可。,3.1 建设项目分期规划核实,分期规划许可包括两种情形：一种情形是建设单位分期报送建设工程设计方案，城乡规划主管部门根据分期审定的建设工程设计方案，分期核发建设工程规划许可证。另一种情形是建设单位报送整个建设项目的建设工程设计方案，在城乡规划主管部门审定后，分期申请办理建设工程规划许可证。,3.1 建设项目分期规划核实,建设项目规划核实是指城乡规划主管部门以建设工程规划许可证及其附件、附图为依据，对已竣工的建设工程是否符合规划条件进行复核和确认的行政行为。建设项目分期规划核实是指城乡规划主管部门对同一个建设工程规划许可证，分两次或两次以上进行复核的规划核实。,3.1 建设项目

30、分期规划核实,分期规划核实的实施方式主要有：（1）分段规划核实。指建设单位完成一栋建筑工程的某一部分后申请规划核实。实践中表现为先核实裙楼、后核实塔楼。（2）分栋规划核实。指建设单位完成一栋或几栋建筑工程后申请规划核实。（3）分性质核实。指建设单位根据建筑物的不同使用功能（主要区分为住宅和公建）后申请规划核实。此外还有分层核实、分轴线核实（以建筑的某一轴线为界核实）等等。,3.1 建设项目分期规划核实,分期规划核实从启动主体来分，主要有以下两类：（1）建设单位（2）有关人民政府或人民法院。在建设项目竣工前，建设单位已破产或被工商部门注销其市场主体资格，建设项目的规划核实手续无相关主体来申请办理

31、；或者建设项目虽全面完成，但存在违法建设行为，在建设单位未履行行政处罚决定，城乡规划主管部门不予规划核实的情况下，房屋购买人要求办理相关手续。这时，为了维护社会稳定，有关人民政府往往会出面协调建设项目已建成部分的规划核实事宜。此外，人民法院在司法处置未经规划核实的建设项目时，往往要求城乡规划主管部门协助执行司法裁定而对建设项目进行分期规划核实。,3.1 建设项目分期规划核实,建设工程分期规划核实是指城乡规划主管部门对同一个建设工程规划许可证及其附件、附图确定的内容，分两次或两次以上进行复核的规划核实。从时间分布上看，它既包括同一个建设工程规划许可证确定的内容全部竣工之前的分期规划核实，又包括同

32、一个建设工程规划许可证确定的内容全部竣工之后的分期规划核实。对于前者，它既不利于城乡规划主管部门对建设工程是否按规划要求实施情况进行监督，也不会对房屋的预售产生任何影响，更不会对建设单位的资金周转产生消极影响。对于后者，它是一种理论分析中存在的现象，在当前的建设项目的规划管理中还未出现类似案例。因此，建设工程分期规划核实原则上应当禁止。但对一些“烂尾楼”和“四久工程”（久划不拆，久拆不完、久拆不建、久建不完的工程），基于维护社会公共利益、保护房屋购买人的合法权益的目的，可以进行分期规划核实。,3.1 建设项目分期规划核实,建设工程竣工后，建设单位或个人应当向市住建局申请规划核实，分期实施的建设

33、工程，可申请分期规划核实，申请分期规划核实须符合以下条件：（一）分期规划核实范围内单体建筑已按照批准的施工图设计文件建设竣工；（二）分期规划核实范围内的绿化、道路、停车位等配套设施及整体功能配套设施已按照审定方案建设竣工；,3.1 建设项目分期规划核实,（三）规划许可要求的物管用房不在分期规划核实范围内的，应提供符合标准的临时物管用房；（四）建成区与施工区已设置安全隔离设施；（五）建设单位或个人已将申请分期规划核实的理由、分期规划实施情况、安全隔离设施的设置等相关内容予以公告、公示，并征求相关利害关系人意见。,3.2 核实中的有关问题及处理,当前建设项目分期规划许可与分期规划核实存在的问题（1

34、）建设项目分期规划许可往往对业主的物权关系产生不利影响在对建设项目进行分期规划许可中，建设单位往往会根据市场的反馈情况，申请对经审定的建设工程设计方案进行调整，这种调整通常会表现为三个方面：一是总建筑规模的变化；二是建设工程设计方案总平面图的改变，例如建筑布局以及建筑物之间间距的变化；三是房屋户型的改变，导致建筑区划内可居住人口发生改变。,3.2 核实中的有关问题及处理,这些变化既有优化原建设工程设计方案的调整，也有恶化原建设工程设计方案的变化，比如总建筑规模的增加、建筑物之间间距的缩小、人均公共绿地和公共服务设施的减少。这些不利变化对业主的相邻关系、公共设施的共有权等权益将产生不利影响。此外

35、，对建设项目进行分期规划许可，不利于配套设施的完善，最终损害业主的合法权益。一些不诚信的开发商在申请分期规划许可时，往往先建住宅部分，将大部分配套设施留在后期建设。在住宅预售完毕后，携款远走，甚至将公司注销，导致大量配套设施无人修建，损害业主权利，甚至损害该配套设施服务区域内所有居民的利益。,3.2 核实中的有关问题及处理,（2）建设项目分期规划许可与分期规划核实容易导致违法建设行为的发生建设项目分期规划许可与分期规划核实除了给规划管理带来难度，在一定程度上也给违法建设行为打开了“方便”之门，其主要表现为以下三种情况：一是建设单位在修建前期建设工程规划许可证确定的内容时，往往不报批后期工程的建

36、设工程设计方案或在不取得后期工程建设工程规划许可证的情况下，擅自建设后期工程。二是易导致应拆除的建筑物不拆除，损害规划权威，不利于城乡规划实施。在分期规划许可和分期规划核实的建设项目中，一些开发商将必须拆除的建（构）筑物的地块放在后期建设，在前期工程修建完毕并实现预售后，不再修建后期工程，留下大量的应拆除的建（构）筑物，严重影响了建筑区划内的环境，损害了规划权威。三是建设单位对后期建设工程或应拆除的建（构）筑物非法转让，然后一走了之。这既影响了规划的实施，又埋下了社会不稳定隐患。,3.2 核实中的有关问题及处理,（3）建设项目分期规划许可与分期规划核实降低了规划行政效率，并易引发诉讼分期规划许

37、可往往涉及到后阶段规划许可对前阶段规划许可的变更，以及修改经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图。按照相关法律规定，已购买前期房屋的买受人系后期工程规划许可的利害关系人。此时进行规划许可时，根据城乡规划法第五十条和行政许可法第四十七条的规定，城乡规划主管部门应当采取公示或听证的方式听取利害关系人的意见。公示或听证过程中，对利害关系人的甄别、听证会的举行，听证笔录的运用等环节，都会浪费大量的人力、物力，这必然增加行政成本，降低行政效率。同时，尽管城乡规划主管部门依法履行了公示和听证程序，但利害关系人仍然因不满开发商的种种行为而状告城乡规划主管部门的规划行政许可行为，引发大量诉讼。,

38、3.2 核实中的有关问题及处理,城乡规划法虽然未对建设项目是否可以进行分期规划许可和分期规划核实作出明确规定，但基于建设单位有效利用资金、适应市场需求以及建设项目自身的特点等原因，城乡规划主管部门对建设项目进行分期规划许可有其必要性，但在进行分期规划许可时，要把握好相关合理性原则；而对建设项目进行分期规划核实则要严格限制，坚持以禁止分期规划核实为主，允许分期规划核实为辅的原则，以保障相关单位或个人的合法权益，保证城乡规划的正常有序实施。,3.2 核实中的有关问题及处理,计算建筑面积的规定新版建筑工程建筑面积计算规范关于一般部位建筑面积计算的规定新版建筑工程建筑面积计算规范关于特殊部位建筑面积计

39、算的规定；3.0.1建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2 面积。建筑面积的计算，在主体结构内形成建筑空间，满足计算面积结构层高要求的均应按本条规定计算建筑面积。主体结构外的室外阳台、雨蓬、檐廊、室外走廊、室外楼梯等按相应条款计算建筑面积。当外墙结构本身在一个层高范围不等厚时，以楼地面结构标高处的外围水平面积计算。,3.2 核实中的有关问题及处理,3.0.2建筑物内设有局部楼层时(见图1），对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平

40、面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全而积；层高不足2.20m以下的，应计算1/2面积。3.0.3对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m及以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。,3.2 核实中的有关问题及处理,3.0.4对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m及以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。场馆看台下的建筑空间因其上部结构多为斜板，所以采用净高的尺寸划定建筑面积的计算

41、范围和对应规则。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，因其看台上部高有顶盖且可供人使用，所以按看台板的结构底板水平投影计算建筑面积。顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。“有顶盖无围护结构的场馆看台”所称的“场馆”为专业术语，指各种“场”类建筑，如：体育场、足球场、网球场、带看台的风雨操场等。,3.2 核实中的有关问题及处理,3.0.5 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。地下室作为设备、管道层按

42、本规范第3.0.26条执行；地下室的各种竖向井道按本规范第3.0.19条执行；地下室的围护结构不垂直于水平面的按本规范每3.0.18条规定执行。,3.2 核实中的有关问题及处理,3.0.6 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。出入口坡道分有顶盖出入口坡道和无顶盖出入口坡道，出入口坡道的挑出长度，为顶盖结构外边线至外墙结构外边线的长度；顶盖以设计图纸为准，对后增加及建设单位自行增加的顶盖等，不计算建筑面积。顶盖不分材料种类（如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、阳光板顶盖等）。地下室入口见图2。,3.2 核实中的有关问题及处理,3.0.7 建筑物架空层及坡地建筑物

43、吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。本条既适用于建筑物吊脚架空层、深基础架空层的建筑面积计算，也适用于目前部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼以上某个甚至多个楼层架空，作为公共活动、停车、绿化等空间的建筑面积计算。架空层中有围护结构的建筑空间按相关规定计算。建筑物吊脚架空层见图3。,3.2 核实中的有关问题及处理,3.08 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m以下

44、的，应计算1/2面积。3.09 对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积。无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算l/2面积。（无维护结构的架空走廊见图4，有维护结构的架空走廊见图5。）,3.2 核实中的有关问题及处理,3.0.10 对于立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算l/2面积。本条主

45、要规定了图书馆中立体书库、仓储中心的立体仓库、大型停车场的立体车库等建筑的建筑面积计算规定。起局部分隔、储存等作用的书架层、货架层或可升降的立体钢结构停车层均不属于结构层，故该部分分层不计算建筑面积。3.0.11 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算l/2面积。,3.2 核实中的有关问题及处理,3.0.12 附属在建筑物外墙落地橱窗、应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2 面积。3.0.13 窗台与室内楼地面高差在0

46、.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2 面积。,3.2 核实中的有关问题及处理,3.0.14 有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1/2 面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算1/2 面积。（檐廊见图6）,3.2 核实中的有关问题及处理,3.0.15 门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2 面积。（门斗见图7）,3.2 核实中的有关问题及处理,3.0.16 门廊应按其顶板水平投影面积计算1/2 计

47、算建筑面积；雨篷分为有柱雨篷和无柱雨篷，没有出挑宽度的限制，也不受跨越层数的限制，均计算建筑面积。有柱雨蓬应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积；无柱雨蓬的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨蓬结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积。无柱雨篷，其结构板不能跨层，并受出挑宽度的限制，设计出挑宽度大于或等于2.10米时才计算建筑面积。出挑宽度，系指雨篷结构外边线至外墙结构外边线的宽度，弧形或异形时取最大宽度。3.0.17 设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2 面积。

48、,3.2 核实中的有关问题及处理,3.0.18 围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，应计算1/2 面积。结构净高在1.20m及以下的部位，不应计算建筑面积。本规范的2005版条文中仅对维护结构向外倾斜进行了规定，本次修订后条文对向内、向外倾斜均适用。在划分高度上，本条使用的是“结构净高”，与其他正常平楼层按层高划分不同，但与斜屋面划分原则一致。由于目前很多建筑追求新、奇、特，造型越来越复杂，很多时候无法明确区分什么是围护结构、什么是屋顶，因此对于斜维护结构与斜屋顶采用相同

49、的计算规则，即只要外壳倾斜，就按结构净高划段，分别计算建筑面积，斜维护结构见图8。,3.2 核实中的有关问题及处理,3.0.19 建筑物内的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井，烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑全面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m及以下的，应计算1/2面积。建筑物的楼梯间层数按建筑物的层数计算。有顶盖的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井，地下室采光井见图9。,3.2 核实中的有关问题及处理,3.0.20 室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。室外楼梯作为

50、连接该建筑物层与层之间交通不可缺少的基本部件，无论从其功能、还是工程计价的要求来说，均需计算建筑面积。层数为室外楼梯依附的楼层数，即梯段部分投影到建筑物范围的层数。利用室外楼梯下部的建筑空间不得重复计算建筑面积；利用地势砌筑的为室外踏步，不计算建筑面积。3.0.21 在主体结构内的阳台，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。3.0.22 有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。,3.2 核实中的有关问题及处