建筑工程项目后期管理(竣工验收管理).ppt

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1、第5章 建筑工程项目后期管理,本章学习目的：掌握建筑工程项目的竣工验收管理熟悉竣工工程必须符合的条件，以及具体竣工验收的程序熟悉竣工验收的扫尾和资料的收集整理了解竣工结算。熟悉建筑工程项目的回访保修。项目结束阶段是项目管理全过程的最后阶段，包括竣工扫尾、验收、结算、决算、回访保修、考核评价等方面的管理。本章就此对以上几方面进行阐述。,5.1 建筑工程项目的竣工验收管理,建筑工程竣工验收是工程施工全过程中的最后一道工序，它是建设项目投资转入生产或使用的标志。建筑工程竣工是指建筑工程项目经施工单位从施工准备和全部施工活动业已完成建筑工程项目设计图纸和工程施工合同规定的全部内容，并达到建设单位的使用

2、要求，它标志建筑工程项目施工任务已全部完成。建筑工程项目竣工验收是指施工单位将竣工的建筑工程项目及有关资料移交给建设单位并接受对其产品质量和技术资料的一系列审查验收工作的总称。建筑工程项目达到验收标准,经验收合格后，就可以解除合同双方各自承担的义务及经济和法律责任（除保修期内的保修义务之外）。,5.1 建筑工程项目的竣工验收管理,按被验收的对象划分为：中间验收、单项工程验收和全面竣工验收。中间验收是对全部竣工项目中的隐蔽工程或需要中间验收的部分所进行的验收工作。如建筑工程的地基基础工程的验收。单项工程验收是指对大型工程项目中的某一单项工程完成后需要独立运转开始发挥投资效益的验收工作，如三峡工程

3、的一期、二期工程等。全面竣工验收则是整个项目的完成验收。所有的项目都必须进行了全部验收的过程。,1：依据施工合同范本通用条款的规定，竣工 工程必须符合下列基本要求（条件）：,1）完成工程施工合同约定的各项内容；2）施工单位在工程完工后对工程质量进行检查，确认工程质量符合有关工程建设强制性标准，满足设计文件及合同要求后，提交工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。对委托监理的工程项目，有监理程师对工程进行的质量评价，具有完整的监理资料，以及工程质量评价报告。工程质量评价报告应经总监理工程师和监理单位预算有关负责人审核签字。3）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程

4、中由设计单位签署的设计变更通知书进行了确认。,1依据施工合同范本通用条款的规定，竣工工程必须符合下列基本要求（条件）：,4）有完整的技术档案和施工管理资料。5）有工程使用的主要建筑材料、建筑工地构配件和设 备合格证及必要的进场试验报告。6）有施工单位签署的工程质量保修书。7）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使 用的文件。8）建设项目行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题已全部整改完毕。工程项目的竣工验收，由监理工程师牵头，会同业主单位、施工单位、设计单位和质检部门等共同进行。,2具体竣工验收的程序如下：,1）施工单位进行施工预验 施工单位预验是指工程项目完工后

5、，先由施工单位自行组织的内部验收，以便发现存在的质量问题，并及时采取措施处理，以保证需要正式验收的顺利通过。2）施工单位提交验收申请报告 在施工预检合格的基础上，施工单位可正式向监理单位提交工程竣工验收申请报告。监理工程师收到验收申请报告，应参照工程施工合同的要求，验收标准等对申请报告进行仔细审查。3）根据验收申请报告作现场初验 监理工程师在审查验收申请报告后，若认为可以进行了竣工验收，则应由监理单位负责组成验收机构，对竣工的项目进行了初步验收。在初步验收中发现的质量问题应及时书面通知或以备忘录的形式通知施工单位，并令其在一定期限内完成整改工作，甚至返工。,2具体竣工验收的程序如下：,4）进行

6、正式验收 在监理工程师初验合格的基础上，可由监理工程师牵头，组织建设单位，设计单位、施工单位、上级主管部门和质量监督站等，在规定时间内进行正式竣工验收。正式竣工验收分为单项工程竣工验收和全部竣工验收二个阶段。5）正式竣工验收程序 参加工程项目竣工 验收报告的各方对已竣工的项目进行目测检查，同时期，逐一检查工程所列的内容是否齐备和完整。举行由各方参加的现场验收会议。现场验收会议一般由监理工程师主持，会议主要包括以下内容：,2具体竣工验收的程序如下：,项目经理介绍工程施工情况、自检情况以及竣 工情 况，出示竣工资料。监理工程师通报工程监理中的主要内容，发表竣工验收的意见。建设单位根据在竣工项目目测

7、中发现的问题按照工程施工合同规定对施工单位提出来限期处理的意见。时休会。由质检部门会同建设单位及监理工程师讨论工程正式竣工验收是否合格。复会。由监理工程师宣布竣工验收结果，质检站人员宣布工程质量等级。办理竣工验收证书。竣工验收证书必须由建设单位、施工单位和监理单位三方代表的签字方可生效。,2具体竣工验收的程序如下：,竣工验收阶段的管理主要是针对竣工验收的条件与程序、竣工验收的扫尾、资料的收集整理、竣工结算与决算、竣工计划的编制等几方面的工作来进行。现以工程实例对以上几方面的内宿命进行具体论述。,3进行工程验收的部分,有主体工程、装饰装修及食堂加工间工程。,5.1.1 竣工验收的扫尾和资料的收集

8、整理,1.竣工验收扫尾工作 工程项目正式竣工验收前应做好的扫尾工作主要有两方面内容：完成收尾工程与编制竣工计划。,5.1.1 竣工验收的扫尾和资料的收集整理,1.竣工验收扫尾工作 项目收尾工程是项目全过程的最后阶段，没有这个阶段，项目就不能正式投入使用，不能产生原定的产品或服务。即使投入使用，项目的维修保养也无法进行。不做收尾工作，项目的各方人员就不能终止他们的义务与责任，也不能及时从项目中获取应得的权益。,1.竣工验收扫尾工作,收尾工程的特点是：零星、分散、工程量小、分布面广，如果不及时完成，将会影响工程项目的竣工验收及投入使用。做好收尾工程必须摸清收尾工程项目，进行彻底的清查，依据设计图纸

9、和施工合同，逐一对照，找出遗漏项目和修补项目，保质保量完成。,1.竣工验收扫尾工作,收尾工程包含两个基本子过程：管理收尾和合同收尾。1）合同收尾：即了结合同，进行结算，包括解决所有事宜。这个过程通常包括：产品审核、正式验收与合同审计三个过程。2）管理收尾：即编制、收集与分发信息，正式宣布项目的结束。包括项目评估和归档项目信息，以备将来使用。,2.竣工计划,竣工计划应包括以下内容：1）竣工项目名称。2）竣工项目扫尾具体内容。3）竣工项目质量要求。4）竣工项目进度计划安排。5）竣工项目工程文件档案资料整理要求。,3.竣工资料的收集整理,施工单位完成设计文件和施工合同规定的各项工作内容，进行质量检查

10、，确认工程质量符合有关工程建设标准、设计文件及施工合同要求后，提交工程竣工报告，向监理与建设单位申请进行质量评价与验收。竣工验收必须有完整的技术与施工管理资料。竣工资料有以下几部分构成。,3.竣工资料的收集整理,1）工程管理资料 工程管理资料有三部分组成，分别为工程概况表、建设工程质量事故调查记录与建筑工程质量事故报告书。2）施工管理资料 施工管理资料由施工现场质量管理检查记录与施工日志组成。3）施工技术资料 施工技术资料由施工组织设计资料、技术交底记录、图纸会审记录、设计变更通知单及工程洽商记录组成。,3.竣工资料的收集整理,4）施工测量记录 施工测量记录由工程定位测量记录、基槽验线记录、楼

11、层平面放线记录、楼层标高抄测记录、建筑物垂直度标高记录组成。5）施工物质资料 施工物质资料主要包括材料构配件进场检验记录、材料试验报告、半成品出厂合格证、原材料试验报告等。6）施工记录 隐蔽工程检验记录、施工检查记录、地基验槽记录、混凝土浇灌申请书、混凝土搅拌测温记录、混凝土养护测温记录、混凝土拆模申请单等。,3.竣工资料的收集整理,7）施工试验资料 土工试验报告，回填土试验报告，砂浆配合比申请单、通知书、砂浆抗压强度试验报告，砂浆试块强度统计、评定记录，混凝土配合比申请单、通知书、混凝土抗压强度试验报告，混凝土试块强度统计、评定记录。8）结构实体检验记录 结构实体混凝土强度验收记录、结构实体

12、钢筋保护层厚度验收记录及钢筋保护层厚度试验记录。9）见证管理资料 各检验批的有见证取样和送检见证人备案书、见证记录、有见证试验汇总表。,3.竣工资料的收集整理,10）施工质量验收记录 单位工程质量竣工验收记录、单位工程质量控制资料核查记录、地基与基础分部工程质量验收记录、主体结构分部工程质量验收记录、层面分部工程质量验收记录、混凝土结构分部工程质量验收记录、砌体结构分部工程质量验收记录、钢筋分项工程分项质量验收记录、模板分项工程分项质量验收记录、混凝土分项工程分项质量验收记录、土方开挖工程检验批质量验收记录、回填土检验批质量验收记录、砖砌体工程检验批质量验收记录、钢筋加工检验批质量验收记录、钢

13、筋安装工程检验批质量验收记录、模板安装工程检验批质量验收记录、混凝土施工工程检验批质量验收记录、模板拆除工程检验批质量验收记录、混凝土原材料及配合比设计检验批质量验收记录、屋面找平层工程检验批质量验收记录、屋面保温层工程检验批质量验收记录、卷材防水层工程检验批质量验收记录。,4.工程资料的整理与移交,将以上资料整理汇总装订成册并进行移交。主要包括的表格有工程资料封面、工程资料卷内目录、分项目录、混凝土与砂浆强度报告目录、钢筋连接（原材）试验报告目录、工程资料移交书、工程资料移交目录。单位工程完工后，将以上资料收集整理后。施工单位应自行组织有关人员进行检查评定，并向建设单位提交工程验收报告，并参

14、加工程的竣工验收。工程文件的归档整理应按国家有关标准、法规的规定。移交的工程文件档案应编制清单目录，并符合有关规定。,5.1.2 竣工结算,1竣工结算概念及依据 项目竣工验收后，施工单位应在约定的期限内向建设单位递交工程项目竣工结算报告及完整的结算资料,经双方确认并按规定进行竣工结算。竣工结算是施工单位将所承包的工程按照合同规定全部完工交付之后，向建设单位进行的最终工程价款结算。竣工结算由施工单位的预算部门负责编制，建设单位审查，双方最终确定。编制项目竣工结算可依据下列资料：1）合同文件。2）竣工图、工程变更文件。3）施工技术核定单、材料代用核定单。4）工程计价、工程量清单、取费标准及有关调价

15、规定。5）双方确认的经济签证、工程索赔资料。,2竣工结算的程序,1）施工单位递交竣工结算报告 竣工报告经建设单位认可后，施工单位应在28天内向建设单位递交竣工结算报告及完整的结算资料，与建设单位应进行竣工结算。2）建设单位的核实与支付 建设单位自收到竣工结算报告及结算资料后的28天内进行核实。如果发现问题提出修改意见，经施工单位同意后给予确认，并及时办理工程价款的支付。3）移交工程，具体包括：建设单位在收到工程价款后14天内将竣工工程交付建设单位，施工合同即告终止，工程进入保修期。,3竣工结算单的内容,1）已完工程的总价款，具体包括：（1）合同价款；（2）临时用工（零星用工）的数量与综合价计算

16、的价款；（3）设计变更及施工变更等所引起的索赔款。2）已支付的工程结算款的总额。；3）应扣除的工程款项（如维修费用等）。4）竣工结算的实付金额。,5.2 建筑工程项目的回访保修,5.2.1 建筑工程项目的回访保修概述 建筑工程产品不同一般商品，竣工验收后仍可能存在质量缺陷和隐患，这些质量问题在工程产品的使用过程中逐步暴露出来，如屋面漏水、墙体渗水、建筑物基础超过规定的不均匀沉降、采暖系统供热不佳、设备及安装工程达不到国家或行业现行的技术标准等。所以在工程产品的使用过程中需要对其进行检查观测和维修。施工单位应在工程结束后，对所建工程进行定期回访，找出质量问题的原因，总结经验。在质量缺陷责任期内对

17、工程进行保修，以保证工程质量。,5.2.1 建筑工程项目的回访保修概述,1回访与保修的意义 1）有利于提高项目人员的质量管理意思。增强责任心保证工程质量，不留质量隐患，树立向用户提供优良工程的工作作风；2）有利于及时发现项目的各种问题，找出项目质量管理工作的薄弱环节，不断 改进施工工艺、总结经验，提高管理的水平；3）有利于提高企业的信誉。回访可增加与建设单位的联系与沟通，增强建设单位对项目管理者的信任感，提高企业的信誉。,5.2.1 建筑工程项目的回访保修概述,2回访和保修工作计划 为做好工程项目的回访与保修，施工企业不仅应制定工程项目回访和保修制度,还应编制回访和保修工作计划，并将之纳入质量

18、管理体系。工作计划应包括下列内容：1）主管回访与保修的部门 主管回访与保修的部门最优的是本项目的施工单位，既了解项目的各种情况，便于采取有效措施及时处理。2）回访保修工作的单位 既可以是本项目施工单位，也可是本项目施工单位委托的其它相关单位。3）回访时间及主要内容（具体详见5.2.2）,5.2.2 建筑工程项目的回访,国家的有关规定要求，在预约的责任期限内，项目经理应组织原项目人员对交付使用的竣工项目进行了回访，听取项目的建设单位对项目的质量、功能的意见与建议。以便对项目在使用过程中出现的质量问题及时采取措施进行预防与解决；对在项目中使用的新技术、新工艺、新设备等的运用效果进行总结。为进一步的

19、完善与推广使用积累数据、总结经验、创造条件。,5.2.2 建筑工程项目的回访,1回访的内容与方式：针对不同工程项目的特点，回访的方式与内容也不同。常常采用的方式有三种：1）针对不同季节出现的问题进行季节性回访。例如雨季回访屋面与墙面的漏水与渗水情况；发现问题时采取措施进行预防与解决。2）针对项目中使用的新技术、新工艺、新设备等的性能与效果进行回访。发现问题时采取措施进行预防与解决；同时积累数据、总结经验，获得科学依据，为进一步的完善与推广使用创造条件。3）在保修期满的标志性回访。在保修期满时进行回访，可以解决问题、取回质量保证金；同时提醒建设单位保修期已满，需注意工程的使用与保养。,5.2.2

20、 建筑工程项目的回访,2回访的方法 回访的方法多种多样。有的采用比较现代的通讯方法，如电子邮件、电话等；有的采用比较传统的方法。如现场查询法、开座谈会等。回访时，回访人员态度必须诚恳、认真，这样才能真正的了解出现的问题并且及时给出满意的答复。,5.3.2 建筑工程项目保修,按照中华人民共和国合同书规定，建设工程的施工合同内容包括对工程质量保修范围和质量保证期。保修就是指施工单位按照国家或行业再生规定的有关技术标准，设计文件以及合同中对质量的要求，对已竣工验收的建设工程在规定的保修期限内，进行维修、返工等工作。这是因为建设产品不同一般商品。往往在竣工验收后仍可能存在质量缺陷和隐患，直到使用过程中

21、才能逐步暴露出来，如屋面漏水、墙体渗水、建筑物基础超过规定的不均匀沉降、采暖系统供热不佳、设备及安装工程达不到国家或行业现行的技术标准等，需要在使用过程中检查观测和维修。,5.3.2 建筑工程项目保修,因此，施工单位应在竣工验收之前，与建设单位签订质量保证书作为合同附件。质量保证书的主要内容包括工程质量保修范围和内容；质量保修期；质量保修责任；保修费用和其他约定五部分。,5.3.2 建筑工程项目保修,1保修的范围与内容 施工单位与建设单位按照工程的性质和特点，具体约定保修的相关内容。房屋的建筑工程的保修范围包括、；地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏，供

22、热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备和装修工程，以及双方约定的其他项目。,5.3.2 建筑工程项目保修,2质量保修期 质量保修期从竣工验收合格日起计算。当事人双方应针对不同的工程部位，在保修书中约定具体的保修年限。当事人协商约定的保修期限，不得低于法规规定的标准。国务院颁布的建设工程质量管理条例明确规定，在正常使用条件下的最低保修期限为：1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。,

23、5.3.2 建筑工程项目保修,3质量保修责任 1）属于保修范围、内容的项目，施工单位在接到建设单位的保修通知起7天内派人保修。施工单位不在约定期限内派人保修，建设单位可以委托其他人修理。2）发生紧急抢修事故时，施工单位接到通知后应立即到达事故现场抢修。3）涉及结构安全的质量问题，应当按照房屋建筑工程质量保修办法的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取相应的安全措施。由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，由施工单位实施保修。4）质量保修完成后，由建设单位组织验收。,5.3.2 建筑工程项目保修,4质量保修的费用 保修费用是指对建设工程在保修期限和保修范围内所发生的维修、返工等

24、各项费用支出。,5.3.2 建筑工程项目保修,由于建筑安装工程情况复杂，出现的质量缺陷和隐患等问题往往是由于多方面原因造成的。因此，在费用的修理上应分清造成问题的原因及具体返工内容，按照国家有关规定和合同要求与有关单位共同商定处理办法。,5.3.2 建筑工程项目保修,1）勘察、设计原因造成保修费用的处理 勘察、设计方面的原因造成的质量缺陷，由勘察、设计单位负责并承担经济责任，由施工单位负责维修或处理。勘察、设计人应继续完成勘察、设计工作，减收或免勘察、设计费用并赔偿损失。2）施工原因造成的保修费用的处理 施工单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工，造成质量缺陷，由施工单位承担经济责任，并负责

25、维修或处理。,5.3.2 建筑工程项目保修,3）设备、材料、构配件不合格造成的保修费用的处理 设备、材料、构配件不合格造成的质量缺陷，属于施工单位采购的或经施工单位验收同意的，由施工单位承担经济责任；属于建设单位采购的，由建设单位承担经济责任。用户使用原因造成的保修费用的处理 用户使用不当造成的质量缺陷，由用户自行负责。不可抗力原因造成的保修费用 因地震、洪水、台风等不可抗力造成的质量问题，施工单位和设计单位都不承担经济责任，由建设单位负责处理。,【案例5.1】,背景材料：工程竣工验收报告经建设单位认可后的28天内，施工单位向建设单位递交竣工结算报告。竣工结算报告要有严格的审查，经审查后编制建

26、筑工程竣工结算表。,【案例5.1】,案例分析：审查的内容主要有以下几个方面：1核对合同条款 首先，应核对竣工工程内容是否符合合同条件的要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程并验收合格后的工程才能竣工结算；其次，应按合同规定的结算方法、计价定额、取费标准等，对工程竣工结算进行审核。2检查隐蔽验收记录 核对隐蔽工程施工记录和验收签证。当竣工工程的手续完整、工程与竣工图一致时方可将其列入结算。,【案例5.1】,3落实设计变更签证 设计变更应有原设计单位出具设计变更通知单和修改的设计图纸、校审人员签字并加盖公章，经建设单位和监理工程师审查同意、签证；重大设计变更应经原审批部门审批，否则

27、不列入结算。4按图核实工程数量 竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更和现场签证等进行核算，并按国家统计表规定的计算规则计算工程量。5执行定额单价 结算单价应按合同约定或招标规定的计价定额与计价原则执行。6防止各种计算误差 工程竣工结算子目多、篇幅大，往往有计算误差，应认真核算。7双方核实后编制建筑工地工程结算单。,建筑工程竣工结算表,【案例5.2】,某建筑工程采用混凝土砌块砌筑，墙体内部加芯柱，竣工验收合格后投人使用。但在使用过程中发生事故，造成重大的人员伤亡。经查，发现墙体中芯柱过少，且只发现少量钢筋，而没有浇筑混凝土，最后统计发现大约有75%的墙体中未按设计要求加芯柱，造成了重大的质量隐

28、患，导致了事故的发生。,【案例5.2】,问题：1该工程的砼结构达到什么条件，方可竣工验收？2试述该工程质量验收的基本要求？3该工程已交付使用，施工单位是否需要对此问题承担责任？为什么？,【案例5.2】,案例分析：1验收条件（1）完成建设工程设计和合同规定的内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘查、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）按设计内容完成，工程质量和使用功能符合规范规定的设计要求，并按合同规定完成协议内容。,【案例5.2】,2基本要求（1）质量应该符合统一标准和砌体工程及相关专业验收规范

29、的规定；（2）应符合工程勘察、设计文件的要求；（3）参加验收的各方人员应具备规定的资格；（4）质量验收应在施工单位自行检查的基础上进行；（5）隐蔽工程在隐蔽前应该由施工单位通知有关单位进行验收，并形成验收文件；,【案例5.2】,2基本要求（6）涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应按规定进行见证取样检测；（7）检验批的质量应按主控项目和一般项目验收；（8）对涉及结构安全和使用功能重要的分部工程应该进行抽样检测；（9）承担见证取样检测及有关结构安全检测的单位应具有相应资质；（10）工程的观感质量应由验收人员通过现场检查，并应共同确认。,【案例5.2】,3施工单位必须对此问题承担责任，原因是该质量问题是由施工单位在施工过程中未按设计要求施工造成的。,【案例5.2】,思考题：1试叙建筑工程项目的竣工验收管理包含哪些内容？2竣工工程必须符合的条件是什么？3试叙竣工工程具体竣工验收的程序。4为竣工验收，怎样做好资料的收集整理？5竣工结算以哪些资料为依据？。6试叙建筑工程项目的回访保修意义和计划。7试叙建筑工程项目的保修责任。,