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1、建筑常识,用地性质分类,规划设计方面,建筑常识,建筑常识,建筑密度 即建筑覆盖率,指项目用地范围内各建筑基底面积之和与规划建设用地面积的比率（%）。容积率 指项目规划建设用地范围内计入容积率的建筑面积与规划建设用地面积的比值。,对于发展商来说，建筑密度和容积率决定地价成本在房屋成本中的比例。而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度。,建筑常识,绿地率 居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率（%）。新建住宅区的绿地率不应低于30%，旧区改造不应低于25%。交通出入口 小区内主要道路至少应有两个出入口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出人口间
2、距不应小于150m。建筑物总长度超过220米或沿街部分长度超过150米时，应设置穿过建筑物的消防车道，其穿过建筑物门洞的净宽不应小于4米，净高不应小于5米。人行出入口间距不宜超过80米，当建筑物长度超过80米时，应在底层架设人行通道。停车位及其它配置公共设施 单元式住宅每100m2 建筑面积停车位设0.61.0（个），独立式住宅每100m2 建筑面积停车位不少于1.0（个）。商业区每100m2建筑面积设车位数分两类：小于等于2000 m2部分取2.0，超过2000 m2以上部分取0.41.5 公共交通发达的中心区取0.40.6。,建筑常识,日照间距 住宅建筑间距应保证受遮挡的住宅获得日照要求的
3、居住空间，其大寒日有效日照时间不应低于3小时；旧区的住宅建筑日照标准可适当降低，但不应低于大寒日有效日照时间1小时的标准。住宅建筑间距除满足住宅建筑日照标准外，还应符合以下规定:平行布置的多层、低层住宅建筑间距：在新区不应小于该两幢建筑平均高度的0.91.0倍，在旧区不应小于0.8倍。当南侧建筑为5层以上（含5层）的点式住宅且面宽小于25米时，可按不小于该两幢建筑平均高度的0.8倍控制；5层以下住宅建筑间距不应小于建筑高度的1.0倍。,建筑常识,建筑常识,垂直布置的多层和低层住宅建筑间距：南北向的间距在新区不应小于该两幢建筑平均高度的0.8倍，在旧区不应小于0.7倍；东西向的间距在新区不应小于
4、该两幢建筑平均高度的0.7倍，在旧区不应小于0.6倍。当垂直布置的住宅建筑的山墙宽度大于12米时，应按平行布置的间距规定控制。,建筑常识,多层和低层住宅建筑既非平行，也非垂直布置时的间距：当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距应按平行布置的住宅间距控制；当两幢建筑的夹角大于30度时，其最窄处间距应按垂直布置的住宅间距控制。多层和低层住宅的侧面间距，必须按消防间距或通道要求控制；但住宅侧面有居室窗户的，应按垂直布置的住宅建筑间距控制。高层住宅与高层住宅平行布置时的建筑间距：其间距不宜小于该两幢建筑平均高度的0.5倍，且最小间距不应小于24米。,建筑常识,高层住宅与多层或低层住宅平行布置
5、时的建筑间距：高层住宅位于多、低层住宅南侧，其间距不宜小于该两幢建筑平均高度的0.5倍，且最小间距不应小于24米；高层住宅位于多层或低层住宅北侧，其最小间距不应小于18米。高层住宅与高层、多层或低层住宅垂直布置时，其间距必须按消防间距或通道要求控制；但高层住宅侧面均有居室窗户的，其最小间距不宜小于18米。,建筑常识,建筑退让红线（一般直接体现在项目的建设用地规划许可证上）,高层住宅与高层、多层或低层住宅的侧面间距，应按垂直布置的住宅建筑间距控制。采用建筑间距系数计算住宅建筑间距时，相关建筑室外地坪高差应按相应间距系数折算为水平距离予以增减。住宅底层为商店或其它非居住用房时，其间距的计算不应扣除
6、底层的高度。但同一裙房之上的几幢建筑，计算间距时建筑高度可从裙房屋顶以上算起。,建筑常识,防火间距 指防止着火建筑的辐射热在一定时间内引燃相邻建筑，且便于消防扑救的间隔距离。,多层与多层的防火间距为6 m多层与高层的防火间距为9m高层与高层的防火间距为13 m,建筑常识,消防通道 城市街区内消防通道道路中心线间距不宜超过 160 米。消防车道的宽度不应小于 4米，净高不应小于 5 米。消防车道应满足消防车登高面距建筑外墙大于 5 米、小于10 米 的要求，在消防车登高面与建筑之间不应种植高度超过 4 米 的乔木或其他影响消防车登高的植物。建筑物总长度超过 220 米 或沿街部分长度超过 150
7、 米 时，应设置穿过建筑物的消道，其穿过建筑物门洞的净宽不应小于 4 米，净高不应小于 5 米。人行出入口间距不宜超过 80 米，当建筑物长度超过 80米 时，应在底层架设人行通道.住宅区内尽端式道路的长度不宜大于 120 米，并应在尽端设不小于 12 米 12 米 的车场地；当尽端路周围为高层建筑时，回车场不应小于 18 米 18 米。高层建筑的周围应设置环行消防车道。当设置环行车道有困难时，可 沿高层建筑的两个长边设置消防车道。当高层建筑的短边长度超过 24 米 时，宜设置 进入内院或天井的消防车道。,建筑常识,建筑物的分类 建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑
8、和公共建筑通常又被称为民用建筑。建筑高度 根据建筑物的层数或总高度，可将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑四大类。住宅通常是按照建筑层数来划分的：13层为低层；46层多层；79层为中高层；10层以上为高层；总高度超过24M的为高层（但不包括总高度超过24M的单层建筑）；总高度超过100M的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。对于高层建筑，国际上通行的做法是划分为4类：（1）低高层建筑：层数为916层，建筑总高度2550M；（2）中高层建筑：层数为17,建筑设计方面,建筑常识,25层，建筑总高度5075M；（3）高高层建筑：层数为2640层，建筑总高度7510
9、0M；（4）超高层建筑，层数在40层以上，建筑总高度在100M以上。,建筑常识,电梯的设置 七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16以上的住宅必须设置电梯。十二层及以上的高层住宅，电梯设置不应少于两台，其中一台为消防电梯。安全疏散 一般的高层塔式住宅，十八层及以下设一座疏散楼梯；十九层及以 上设两座独立的疏散楼梯，当确实有困难时，可设置剪刀楼梯。,建筑常识,建筑结构 建筑物以其结构类型的不同，可以分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构四大类。1 砖木结构(仙湖山庄)即指用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低.像大多数农村
10、的屋舍、庙宇等 2 砖混结构(老式安居房)即用砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑，这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型。通常我们见到的层左右的普通住宅楼即是这种类型。3 钢筋混凝土结构 即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。钢筋混凝土建筑里又有框架结构、框架剪力墙结构、框筒结构等。目前层,建筑常识,左右的高层住宅通常采用框架剪力墙结构。从建筑经济角度而言，框剪结构的经济效益是最佳的。但它的缺点是房型布局有局限性、室内多数墙壁不能拆卸，装修不易，同层平面难免会出现较差户型。4 钢结构(
11、赛格、会展中心)即指主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。但钢结构建筑价格昂贵，装配施工组织要求高，一般只在高档写字楼宾馆采用，或在工业建筑上采用。,建筑常识,高层建筑结构体系 1 框架结构体系 框架是由梁和柱刚结而成的平面结构体系。如果整幢结构都由框架作为抗侧向力单元，就称为框架结构体系。优点：建筑平面布置灵活，分隔方便；整体性、抗震性能好，设计合理时结构具有较好的塑性变形能力；外墙采用轻质填充材料时，结构自重小。缺点：侧向刚度小，抵抗侧向变形能力差。正是这一点，限制了框架结构的建造高 度。,建筑常识,2 剪力墙结构体系
12、 一般是在钢筋混凝土结构中，用实心的钢筋混凝土墙片作为抗侧力单元，同时由墙片承担竖向荷载。优点：整体性好、刚度大，抵抗侧向变形能力强；抗震性能较好，设计合理时结构具有较好的塑性变形能力。因而剪力墙结构适宜的建造高度比框架结构要高。缺点：受楼板跨度的限制（一般为38m），剪力墙间距不能太大，建筑平面布置不够灵活。,建筑常识,3 框架剪力墙（框架筒体）结构体系 将框架、剪力墙两种抗侧力结构结合在一起使用，或者将剪力墙围成封闭的筒体，再与框架结合起来使用，就形成了框架剪力墙（框架筒体）结构体系。这种结构形式具备了纯框架结构和纯剪力墙结构的优点，同时克服了纯框架结构抗侧移刚度小和纯剪力墙结构平面布置不
13、够灵活的缺点。在框架剪力墙（框架筒体）结构体系中，剪力墙的布置应注意：剪力墙以对称布置为好，可减少结构的扭转。这一点在地震区尤为重要；剪力墙应上下贯通，使结构刚度连续而且变化均匀；剪力墙宜布置成筒体，建筑层数较少时，也应将剪力墙布置成T型、L型、I型等。便 于剪力墙更好地发挥作用；剪力墙应布置在结构的外围，可以加强结构的抗扭作用。但是考虑温度应力的影响 和楼板平面内的变形，剪力墙的间距不应过大。,建筑常识,建筑常识,建筑面积的计算及分摊,建筑常识,（2）一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁等形成的局部高度不足够2.20米的部分，其层高仍取所在楼层的层高值。,关于层高的理解,建筑常识,计算全部
14、建筑面积的范围（1）多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积。（2）坡屋顶房屋，其室内净高等于或大于2.10米的部分均计算建筑面积。净高在1.20m至2.10m 的部位应汁算1/2 面积；净高不足l.20m的部位不计算面积。（4）多层房屋中设置的技术层、结构转换层、避难层、设备层、架空层等，其层高等于或大于2.20米的部分均计算建筑面积。(计入容积率但不计入分摊)（7）房屋内的楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井等，均按房屋的自然层计算建筑面积。,计算半面积的范围（5）有顶盖不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。,不计算建筑面积的范围（1）层高小于2.20米的
15、夹层、插层、技术层、地下室、半地下室不计算建筑面积。（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层用作道路街巷通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。,建筑常识,应分摊的公用建筑面积包括：（1）相关权利人合法协议约定的应分摊的共有部分。（2）建筑物内的公用核心筒、楼梯间、电梯间（井）、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直移动空间及各种管道井、垃圾井道。（3）建筑物内公用的公共门厅、大厅、过（走）道、走廊、檐廊、内外廊、门廊、入口大堂、疏散通道等平行移动空间。（4）套与公共建筑空间之间分隔墙墙体面积的一半、外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。（5）地
16、面以上为本栋服务的变（配）电室、消防控制室、水泵房、设备间、工具间、值班警卫室等。（6）突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、风机房、设备工具间等。（7）架空层内的大堂、值班警卫室、门厅、设备间、电梯间、楼梯间等。（8）地面以上层高超过2.2米的消防避难层、结构转换层、设备层内的电梯间、楼梯间、设备间等。,建筑常识,不分摊的公用建筑面积包括：（1）相关权利人合法协议约定的不分摊的共有部分；（2）建筑物底层、顶层或裙楼顶层架空用于公共通行、停车、绿化、休闲使用的公共空间；（3）建筑物屋面设置的人防报警（控制）室等建筑空间；（4）建筑物内某些层中设置的用于消防避难的公共建筑空间；（5）建筑物内设置的结构转换层建筑空间；（6）建筑物地下用于人防、公共停车、放置设备的建筑空间；（7）架空层内的大堂、值班警卫室、门厅、设备间、电梯间、楼梯间等。（8）住宅区内的消防通道，为小区内多栋建筑服务的公共用房；（9）符合核增面积要求的特定用途的建筑面积；（10）为它栋建筑所有权人生活利用上不可缺少的共有部分；（11）深圳市土地使用权出让合同、深圳市建设用地规划许可证、深圳市建设工程规划许可证中指标单列的共有部分。,
