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1、东大街项目投资分析第一章潴算的原则第二章基础数据第三章测算结果第四章项目的风险分析第五章我们的应对策略这部分主要是依据地块周边的特性以及政府关系确定后的的项目的基本经济技术指标，采用成本法测算开发项目的成本及收益指标，并在此基础上进行静态的现金流量测算，测算其最大资金投入额及其发生的时间，由于本项目的体量较小。而且开发周期不曾超出两个年度，不存在折现的问题，本报告概括为以下几个方面的问题： 成本收益问题-项目的总成本、单方成本及利润率。 资金流动状况一一通过动态的现金流量测算来体现项目在开发期的最大资金压力状况及各期的现金流量 反映投资收益的财务指标一一财务净现值、财务内部收益率以及各类型物业
2、的税前成本利润率在分析中除特殊指明外，增值税、所得税以及其它税种并未计入。一、测算原则财务测算中对于基础数据及假设条件的确定主要遵循以下原则：1 .结合实际及经验原则：基础数据的选取主要依据当前的市政关系取得的部分数据、市场标准及专业人员的估算经验。2 .市场原则：各工程阶段销售速度的确定依据与项目相近区域同档次可比项目及我方曾经操作相关项目在不同工程进度情况下的销售速度加以适当修正。3 .分析原则：测算采用的现金流法，从多个角度考虑了资金流动状况及资金成本。4 .客观原则：基础数据的选取及假设条件的确定只考虑大多数项目的一般情况，即遵循客观原则。5 .谨慎原则：对于成本与收益的标准的确定根据
3、市场并遵循谨慎的原则，避免将指标理想化。针对性的提出风险的规避。二、基础数据（一） 数据选取的依据主要是：政府资源方面共同确定的经济技术指标数据市场调查分析及预测的相关数据曾经操作成都项目的市场经验市场客观标准专业人员的估算经验（二） 综合经济指标数据【东大街项目】整体经济指标预估规划用地总面积（行）4002规划总建筑面积（叶）28414其（一）地上建筑面积（片）24012中1地上裙楼商业部分建筑面积（肝）44022地上塔楼公寓建筑面积（肝）19610（二）地下建筑面积（ITn44023地下-1F-2F（停车场及设备用房）建筑面积（肝）4402容积率6四建筑基底面积（肝）2201五建筑密度（）
4、55%六绿地率（%）10%七机动车位（个）约180个（三）假设条件 假设资金流量的发生时间位于期末。 付款进度除依据历史成都区域性操作规律，其余根据经验假设。 销售单价结合市场情况及我方从业经验，暂定为7000-8500元/平方米。 销售速度参考周边市场反映情况及开发商要求，同时结合我方代理销售经验暂定为：4T0月为销售旺季，约30套/月-40套/月。 结合销售进度及资金压力情况，针对土地取得以及工程施工以及销售速度。就当前所免领的风险和规避提供依据和分析。测算结果（一）静态测算结果【东大街项目】总开发成本预估项目总建筑面积（平米）28,4141、土地成本（元）72,0,0002、建造成本（元
5、）58,090,5103、管理费用及财务费11,250,000用（元）4、项目推广及销售代理费用（元）6,535,2205、不可预见费用（元）1,420700项目开发成本总计（元）147,904,144项目开发单位面积成本总计（元/平米）5,205细项列表：项目每平米待摊阮）计算面积（平米）成本合计（元）1、土地分摊成本（按地上部分建筑面积分摊）2,53428,41472,000,0002、建造成本254528,41458,090,510其中建筑设计及勘测及图纸审查费用5028,4141,420700工程监理费用2028,414568,280报建税费16528,4144,688,310地勘、招
6、投标代理、质检委托等费用2028,414568,280地下停车及设备用房部分20004,4028,804,000地上裙楼1F-2F商业部分18004,4027,923,960地上塔楼公寓部分（含装修及部分设施配套）160019,61031,375,680市政、环境与总平面施工费用基础设施、市政道路配套、排水等总平工程2004,402880,400园林绿化及光彩工程1004,402440,200房屋维修基金等其它费用5028,4141,420,7003、管理费用以资金利息（按0.5年计）112500004、市场推广及销售费用23028,4146,535,220其中营销费用8028,4142,27
7、3,120营销广告推广及商业推广10028,4142,841,400销售现场展示5028,4141,420,7005、不可预见费用5028,4141,420,700说明：总的成本147,904,144元。（约1.48亿）合计成本楼面价格为5205元/平方米。如果成本利润率要维持在20%左右，销售单价需提升至6506元/平方米。如果成本利润率要维持在30%左右，销售单价需提升至7435元/平方米。如果成本利润率要维持在40%左右，销售单价需提升至8675元/平方米。依据周边的市场对研究分析，目前销售均价在70008500之间。也就是说，当前市场对我们的30%利润是完全支撑的，相信在08年突破85
8、00大关没有任何问题。具体的项目地块经济评估详见附表:【东大街项目】开发例&画（一艘旋）d项目总销隹建筑面积（平米）28,414地下车位销隹收人一俏售面积（平米）4.402销售均价预测（元/平米）4.C00销隹率（）33销售总收入（元）8.804.0地上商业销隹收人一销隹面积（平米）4,402销隹单价也测（元序米）12.COO销隹率（%）80销售总收入（元）42,259,2地上公寓靖住收人Q销隹面积（平米）19,610销售单价前测（元件米）7.0铺俵面积（平米）95铺俵总收入（元）137.270.CCO总销售收入合计（元）188.333.2Oo项目错隹税蔑合计（6%）（元）11,299,992
9、项目总开发价值（元）177.033,208t东大凝g目】开发价枝开估（佞守方索）项目总销售建筑面积（平米）28,414地下车位销售收入，斛售面积（平米）4,402的售均价预测（元/平米）3,800销售率（%），50箱售总收入（元）8,363.800地上商业箱售收入，鞘佶面积（平米）4,402销售单价预测（元/平米）10,000销售率（%）、80销售总收入（元）35,216,000地上公寓销售收入，销售面积（平米）19.610销售单价预测（元件米）6.800箱售面积（平米）95鞘售总收入（元）133,348,000总的售收入合计（元）176,927,8项目箱售税费合计（6%）（元），10,615
10、,668项目总开发价值（元）166.312,132项目总销隹建筑面积（平米）-28,414地下销售收入C销隹面积（平米）+4.402销隹均价防测（元/平米）4.SOO销隹率（%）SO销隹总收入（元）9.904.SX地上商业稻隹收入d销隹面积（平米），4.402销售单价防测（元/平米）15.0销售率（%）80销隹总收入（元）52824000yd地上公寓销售收入C销售面积（平米），19,610销售单价而测（元/平米）7.SOO销售面积（平米）95销隹总收入147.075,030总销售收入合计（元）209.803.SOO项目销隹税贫合计（6%）（元）12.588,210项目总开发价值（元）197.2
11、15,290【东大街项目】开发价值画保观方案）一投资收益率（万元）方案销生收入营费税及附加实际箱售收入总收益总没权益资总投贲收益,权益资本收益率保守166321062Q155702779,14790+720OQ5%。11,叙17703/113016573-178314790*720OQ12%25W乐观19721j1259*184633672147%72。OQ25%C51,基于上述的方案，我们最终的杠杆是价格.首先阐明的是三个利好对价格的提升具有重大的意义。 成都的经济特区已经得到中央的批准。-贵方可在相关部门查证，最终的结果是成都经济飞跃，继而是购买力的快速提升。 区域属于成都黄金地带，市中心
12、，这样的综合体基本上是不愁卖。 周边的新开项目为本项目已经拉升一个标杆，价格在70008500之间。预计08年。均价直逼9000。深圳的花样年投资就是一个见证。 同时，我方已经掌握深圳花样年的产品设计方案，相信，我们在市场竞争力不会低于它。为此，我们的一般方案属于可行的，成熟的。而且，具备实现乐观方案前提条件（二）动态测算分析资金投入计划2007年2008年支出项目总计3季度4季度1季度2季度3季度4季度项目前期,基础工程主体施工1土地使用权取得费（包土地平整）72000036000000360000002建安费用5809051056740732067343129345531549471313
13、89471380251132.1建筑设计及勘测及图纸审查费用14207007103507103502.2工程监理5682809471394713947139471394713947132.3报建税费468831046883102.4地勘、招投标代理、质检委托5682801600002582801500002.5地下停车及设备用房880400080400080000002.6地上商业部分79239604023960200000019000002.7公寓部分31375680375680130000001300000050000002.8小区基础设施建设费8804002000002000002000
14、002804002.9园林绿化费440200402004000002.10房屋维修基金及其他费用1420700207002000002000002000002000006000003营销及市场推广费用653522041400190000025207006000006000008731203.1销售代理227312012000005000004000001731203.2推广广告及活动经费28414004140080000010000001000002000007000003.3现场包装及样板间142070011000003207004管理费用11250000300000015000001500
15、0001500000150000022500005不可预见费1420700236783236783236783236783236783236783合计149296430449522574170412617192036178314961623149611385016前期资金投入分析:K整个项目的资金投入分为五大块：土地使用权的取得费：72000000元建安费用：58090510元市场营销费用：6535220元管理费用：11250000元不可预见费：1420700元其中土地使用费及建安费用占整个项目投入的87%0现金流量表按现资金计划和销售收入计算2007年2008年3季度4季度季度2季度3季度4
16、季度1现金流入220,803,5002000000700000047700000754000006280000025903500L1销售收入209,803,500457000007540000062800000259035001.2施工保证金4,000,000200000020000001.3预售前认筹7,000,000500000020000002现金流出1642062084495225641704126215684362175229619497096147319982.1土地使用费7200000036000000360000002.2建安费用620905085674073206734314
17、9345531549471313894713100251132.3营销费用653522041400190000025207006000006000008731202.4管理费用112500003000000150000015000001500000150000022500002.5不可预见费用14206982367832367832367832367832367832367832.6销售税金23764003920800326560013469823净现金流量-42952256-34704126261315645364770443302904111715024累积净现金流量-42952256-7
18、7656382-5152481821228864542579056597292经济分析；1、该项目预计总收入：220803500元，其中从08年一季度开始实现收入。2、该项目前期资金投入共164206208元，3、该项目预计实现净利润56597292元。4、该项目从08年一季度开始出现盈利，因07年工程属于前期建设阶段，资金投入量也较大，但从该方案不难看出从开始实现收入开始，每个季度都在盈利。5,在成本投入中，成本的投入每期都在逐期减少，而随着收入的开始实现，从整个项目的盈利情况看，该项目是个可行的方案。财务指标：投资回收期：=原始投资额/每年现金净流量以上公式等于1时所在的年限为投资回收期，
19、该项目的投资回收期为08年的第一季度。敏感度分析表销售价格取开发价值预估的一般方案，即商业均价12000/平米，公寓7000/平米，车位4000/平米，销售率取同一方案。序号影响因素调整幅度税前利润率变化幅度敏感度1土地成本-20%32.35%65.14%3.26-10%25.65%30.93%3.090%19.59%0.00%0.0010%14.09%-28.08%2.8120%9.07%-53.70%2.6930%4.47%-77.18%2.5741%-0.14%-100.71%2.46平均2.412建安成本-20%29.68%51.51%2.58-10%22.43%14.50%1.450
20、%19.59%0.00%0.0010%15.11%-22.87%2.2920%10.95%-44.10%2.2130%7.09%-63.81%2.1351%-0.21%-101.07%1.98平均1.803销售价格-20%-4.33%-122.10%6.11-10%7.63%mm6.110%19.59%0.00%0.0010%31.55%61.05%6.1120%43.51%122.10%6.11平均4.88敏感性及保本点示意图土地成本建安成本销售价格保本点：在其他因素不变的情况下,销售价格按收益评估的一般假设下降13%左右，-售价不得低于6090元/平方米。土地成本增加41%,土地成本不得增
21、加1692万/亩建安成本增加51%。建安成本不得增加到3700元/平方米首先选取了对开发利润率产生影响的土地取得费用，建安费用、销售价格这三个因素作敏感分析 其中的价格敏感度在前期的影响度影响不是很大。 土地的成本，可以低于招牌挂30%左右。这样一来，土地价格在经济分析中，具备强劲的竞争力。 建安成本的控制，对于本项目来讲，至关重要。四、项目风险分析1、项目风险分析风险是可测定的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，结合本项目归纳出以下一点主要风险：竞争风险成都面临的是一个经济特区转型。这对房地产市场展有着更有力促进，但是区域有效需求形成的市场容量相对竞争激烈，追逐利润是资本的本原
22、，出于对方地产开发预期利润看好，开发商把企业资源投入了房地产。不少外来开发商在项目周边区域一一深圳花样年投资、万科等，营销策划水平有很大提高，未来一段时间，市场的供给量更大，对本项目形成较大的威胁。2、项目风险回避(1)市场定位和产品规划设计水平是关键因素在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。(2)形象包装和营销策划项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，在于销售过程中成功的形象包装和营销策划。成功的形象包
23、装和营销策划能够增加项目的附加值和产品竞争力。(3)项目融资管理对公司拟投资的房地产项目，慎重研究、科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和经历集中在公司主营业务的经营上,以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在一定的比例之内。控制风险，保证对本项目资源支持。项目开发环环相扣。优质的产品，加上成功的营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资、融资压力，减少融资成本，增加投资收益。另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行，二者相辅相成。土地成本大大低于市场价格。所以从整个项目大的方面来说,在保证项目楼盘能够完工的情况下,风险是不存在的。而在此、下,对整个项目资金运作的
24、过程控制就显得尤其重要。1、融资用途控制对于贵方发放的资金，贵方可以直接进行用途控制，可以根据项目的修建进度，直接将贷款分批次发放给建筑商，资金不直接与开发商见面，防止开发商将贷款挪作他用，也保证整个楼盘能够顺利地完工。2、开发过程控制在整个项目开发过程中，贵方可以派专人对项目进行监管，对每一笔购房款项存入专门的账户，对购房款的使用按约定执行。甚至贵方还可以对项目按揭款进行控制监管，对于贷款的回收也有了切实的保障。3、权利保护对于贵方来说，建筑商的工程款掌握在贵社手里按进度拨付，避免了工程款的拖欠，也就不会有建筑商的工程款优先问题了；对于其它债权债务的对抗问题，同时我方并无相应的债务关系。针对
25、如上实效的解决问题的方法解决办法：先把土地使用权抵押给银行，拿到部分资金，开始快速进行开发，此外让建筑设计单位、施工单位、监理单位、材料供应公司、代理公司、广告商先付出相应劳动材料，然后销售后给予高回报，把开发商的利润与他们的利润挂钩，使这么多公司能竭尽全力为项目共同付出，最后达到共赢！当然开发商的利润会稍微降低，但是由于开发周期较短，资金回收较快，开发商风险降低，利于为下个项目的上马做好铺垫！XX的三快就是值得借鉴的!五、我们的操作思路在提出我个人的建议之前，这样的一块地我们首先要得到几个假设性的结果，分别如下：1、这块土地权属十分明确，面临的是部分或则全部的土地款以及其他相关费用，如配套费
26、等等。2、这块土地的有一定的规模，但不是特别大。3、这块土地的基本开发条件具备，项目周边配套符合一般市场规律。4、我方具备一定政府及社会资源。这有有利于相关的政策性操作。单单从土地成本，就可以节省30%左右的支出，节省的30%就是项目的纯利润。5、完全基于自己开发的前提下，进行项目操作。基本上述的假设条件，我个人提出操作思路如下：解决该项目操作的核心问题在于融资。解决该项目核心问题的直接办法为销售至上。解决该项目核心问题的手段为金融资源和社会资源两种方向。现根据个人的操作经验，将该项目操作过程中“节点”作简单的表述如下：Is项目启动金的处理：采用同贵方合作融资的渠道操作，利润点与宏观调控和银行
27、政策息息相关，特别是在现在的市场环境下，如果取得这一步的成功,前期的操作只是政府关系的运作。可以与建筑商进行沟通，采用建筑垫资的形式进行项目的开发，但目前的环境下，全垫资操作项目的可能性并不太大，建筑企业基本都为开发企业的欠款发愁，唯一可采用的办法是：A、建筑全垫资，按国标下浮2-4个点，同时相应提高人工费。B、以项目产权做为抵押，建筑企业在完成项目后三个月，开发商付完全部建筑款。2、项目销售回款：在目前的政策、法律及法规环境下，采用的办法就是深圳销售模式。深圳模式就是所谓的量身体定做，就是根据客户需求，完成项目的开发。理论上讲，这种方案是为客户着想，实际操作而言，是提前收取客户的购房款八 深
28、圳模式理论上讲适合任何一种项目的销售，但根据我个人的销售经验，模式最佳排序为：三房、两房、公寓、商业。 这种模式销售的关键“节点”为：委托设计、委托施工两个时间段。这种方案，是目前我个人认为最优秀、最合理的方案，也是开发商最快能回款的销售方案。由于模式的多样性，而且根据开发企业在战略、管理、营销等方面的区别，其操作的办法也有不同，事实上我们已成功操作了一个近60万建面的综合性项目和两个33层的高层项目。3、再谈后面的操作。在前面的操作中，已经解决了钱的周转问题，这个时候已经可以从财务公司手中贷款土地价值的一半了。 利用我方所固有的政府资源缩短前期拿证时间，尽量的拉长土地的资金支付时间。 然后利
29、用这笔前期的投入规划设计报建，应该是十分充足了。在成都，一般情况下报建费用152元/平方米。当然如果土地价值有限，也可能不够，但不要紧，还有营销公司保证金和建筑商建筑保证金。 一般来说，一个亿的销售额可以找营销公司借或者交纳保证金200万左右（需要给予相应较高一点的代理佣金，包断销售）； 然后是建筑商，建筑市场现在流行的做法是交纳10%甚至在关系较好的情况下交纳15%的建筑保证金，然后一般这个时候可以和建筑商谈分期付款，不需要垫资到封顶了。这样，把所有的资金综合起来，可以看到这笔款项一般已经超过或者达到原来的土地款了，什么配套费、水电气、三通一平等等完全可以解决了。一般情况下，建筑商10%的保
30、证金在进场时应该返还建筑商5个点，算是付第一笔款。一般情况下建筑商会承诺垫资到一三层（按高层计算），这是如果按成都的规定，高层起到3分之1就可以拿到预售，实际上已经解决了资金的来源的问题了。 最后的压力就集中在营销上，问题就是如何合理的安排营销回款的流向了。即使在没有办到预售，但项目已经在建设中。而且就目前。我们已经将市场的定位已经完善。同时也将未来的竞争对手的花样年的产品定位监控到手。同时，我们的团队，将把握成都的未来的强劲发力，低成本的地价和建筑成本将更加有利于我们项目的成功。第一步：办理好土地手续，有土地抵押贷款；第二步：做一个详细的项目操作计划，包含项目操作的全过程：设计、审批、报建、建设、销售、交付等；第二步：做一个详细的投资估算，尽量的准确;第四步：根据总投资计划和项目总体操作计划，制定详细的资金需求计划，判断各个阶段的资金缺口;第五步：拟定一个融资方案，或者跟施工单位共同拥有物业，也就是用房子作为施工费用；第六步；招标时设定合作单位垫资的前提条件，约定销售成功后支付费用。隹至2月份达到侵售条件.伐计400套左右的房干.融月平 均惜卷50套,。月倍售校入世计在1750万，在宪送入尾与期，商业遂入喈佬期，商业的岱佬校人为利润所在，
