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1、华林新时代广场招商运作方案说明：1、 本招商运作方案是针对华林新时代广场1、2、3层商业部分的运作方案；2、 本招商运作方案还针对华林821层1.OFT商务办公招商运作方案；3、 本招商方案的基本目标是：通过商业部分的招商运作，以实现商业良好的销售价格，同时通过商业部分的招商，实现完善1.OFT商务自身商业配套，增加其商务办公价值，提高销售价格或价值预期;4、 通过对商业部分、一层大堂、看楼电梯的提前装修，提高楼盘的品质、招商胜利率、提升未售部分房源的价格。第一章：商业篇一、商业一二三层业态定位及招商方向1、业态定位：依据不同业态的租金承受力、形象展示功能、对铺位的需求面积等因素进行合理的业态
2、组合是项目经营收益、物业品牌形象的重要保障。我司通过多年来丰富的商业运作阅历和市场走向，结合考虑经营商家的经营实力及客户的消费习惯制定了以下的业态组合建议：D组合原则A.完善项目整体商务功能和商务附加值B.利于提升项目形象C.业态租金承受实力强弱对整体租金收益的影响D.面积需求、人流支撑要求及展示性要求E.品牌经营实力凹凸、辐射区域大小F.行业消费习惯、消费市场需求大小2）项目业态定位主力时尚购物+特色餐饮+文化休闲本项目所涵盖业态需满意项目商务办公客户日常办公生活的消费需求，满意周边众多商务楼宇日益增长的消费群体和购买力，并辅以休闲消遣健身等功能。压缩调整传统品类，和竞争对手形成错位经营，也
3、是避开同质竞争，形成自己特色的一种途径。通过项目的合理规划，结合项目周边，给予本项目的特色化主题和文化内涵，增加项目商圈辐射力。集时尚购物、文化休闲、餐饮、商务服务中心等多功能于一体的综合型高档商务会所式商业，配套齐全、品尝高雅，为人们创建一种休闲、舒适、轻松的商业氛围，实现在办公中休闲的乐趣。3）项目业态组合比列对于项目的业态比例组合按目前市场商业状况，依据业态定位和组合我司对市场市探讨分析后确定以高档名品主力店、大型特色餐饮为主，文化休闲、商务中心为辅的业态分布比例。项目比例高档名品主力店40%大型餐饮40%文化休闲20%商务中心20%依据业态比例我们确定项目业态规划及分布.主力时尚购物+
4、特色餐饮+文化休闲2、 招商方向：招商必需以市场需求为中心，同时以项目一二三层商业定位为依据找寻意向商家客户，我司确定了以下业态招商方向：楼层业态业种_层时尚名品主力店商务休闲服饰/时尚休闲装/运动休闲装/仕女名店/品牌化妆品店/名品钟表/金银首饰/淑女包/高档皮鞋、商务中心、银行支行等等二层特色餐饮大型中式餐饮连锁店、咖啡店、西式餐饮、特色名吃美食三层文化休闲婚纱摄影/瑜伽健身/香熏SPA/健身中心/书吧等.商业业态选择主要是拉动人气，依据商业主题定位引入的业态，必需符合项目整体定位，必需和周边的相关业态形成互补，同时凸现自身的品牌和经营优势，带动消费，快速提升项目的经济效益和社会效益。招商
5、操作要点： 引入专业时尚的专营店和商家，与周边的商业形成互补，错位经营，扩大项目在紫荆商圈的整体辐射实力； 引入与商务办公相配套的业态，即可以完善项目自身商务配套，又可以提升项目形象，促进商务空间达到一个高出租金额； 汇聚消费人流，商业胜利运作可以与商务办公形成良好的促进作用，增加项目的胜利提价销售率。二、整体商业运作策略：一层旺铺划散销售，二三层对外招商，然后带租约销售1、一层旺铺划散销售：一层商铺客户关注度比较高，销售进程快，同时可以为开发商赢得高收益的销售价值，因此我司建议一层商铺对外公开销售。2、二三层整体对外招商，然后带租约销售 可以完善楼宇商务配套、提升项目整体形象； 可以带动4-
6、21层商务办公的销售，并推动上层商务楼价格的提升; 可以为物业管理公司带来巨大的经济效益；因此，我司建议二三层商业整体对外招商，即可以提升项目在售面积的适时提价，又可以增加客户购买项目信念；带租约销售就等于客户零风险投资，对投资客来讲诱惑力很大。三、商业定位：1、商业定位：紫荆山大道时尚名品文化会所华林新时代广场整体定位为中高档商务楼,其经营的商业业态必需和项目整体形象定位中部创新商务空间相一样，因此与中高档商务办公场所相配套的商业业态：品牌服饰、珠宝、名表、中高档餐饮、健身、SPA香蕈、中高档书吧等成为本项目商业招商重点业种，这些商业业种是一种永恒的时尚名品，是一种高尚的精神文化需求。同时项
7、目所在区位紫荆商圈与二七商圈黄金交汇处，紧邻郑州城市发展“金腰带”紫荆山大道，道路两旁众多商务楼宇林立，区域发展势不行挡，因此，项目商业业态影响力必需辐射整个紫荆商圈，是整个紫荆商圈众多中高档商务楼客户的一种商业配套。我司建议本项目商业定位：紫荆山大道时尚名品文化会所。2、租赁价格定位：由于时间关系，我司未能对周边商业价格及销售状况进行详尽调研，我司依据商业操作阅历和对周边及项目的短期调研，对本项目商业销售均价格做一个预期的估计在：一层：3.5万元m2左右二层：2万元11f左右三层：1万元/肝左右同时对项目租赁均价也进行了初期预期，大致为：一层租赁价格：5080元/月/肝二层租赁价格：4560
8、元/月/肝三层租赁价格：3550元/月/肝四、商业装修：一至三层商业豪华装修可以树立项目整体高品质形象,又可以拉动商业部分销售及招商工作顺当进行；因此我司建议对商业部分一至三层外墙、玻璃、地面、内墙面、电梯间、吊顶、大堂等部分采纳高档商务材质进行整体装修布置，实现准现楼效果。五、商业招商打算:1、前期打算工作:类别项目明细时间人员组织招商人员聘请07.2月之前完成招商人员培训07.3月中上旬宣扬物料商业系列VI系统07.3月招商折页招商手册手提袋围墙项目楼体广告展板DM单页销售中心包装工程协作大堂装修07.3月商业一至三层外墙、玻璃、地面、内墙面、电梯间、吊顶07.45月销售中心迁移至一层大堂
9、07.62、 宣扬推广安排及各阶段详细工作重点:D招商推广安排流程第一阶段初步推广工作 组建招商队伍及筹备招商物料 重点进行主题与形象宣扬 重点与主力名品店以及大型餐饮店接洽，评估大面积租赁的可行性 尽量积累符合定位业态的各类商家资源检讨第一阶段推广的市场反应，确定招商模式，并对目标商家及招商条件等作出最适当的调整。其次阶段全面推广工作 在第一阶段推广工作的基础上，重点对品牌商家的跟进，逐步缩减范围确定核心商家 跟进核心商家并绽开正式宣扬攻势 依据商家的质素及营业性质等与商家洽谈租赁条款，落实进驻意向，签订租赁合约评估其次阶段工作的效果，综合市场反馈状况，并就最终业态组合方案接着保持与前两阶段
10、积累的商家的联系。第三阶段再次推广工作 对前期积累的商业资源作更深化广泛的营销宣扬 与其他中小品牌商户洽谈租赁条款，落实进驻意向，并签订正式合约 落实商业经营管理团队的组建工作第四阶段交付运用及开业 全面发放商家开业进场消息 帮助商家进场，装修方案审批、装修等工程问题 开幕活动，举办宣扬活动，打响知名度2）招商推广各阶段划分及重点工作项目的招商有一个按部就班的过程，为保证招商取得最大的经济效益，项目能随时依据市场改变状况做出相应的策略调整，同时从项目的总体营销策略和工程进度角度动身，最大程度实现项目销售和招商两旺，我司建议项目分四个阶段进行推广，同时也兼顾全局，尽量使每阶段的推广都做到为下一阶
11、段招商推广奠定坚实的基础。依据项目目前进度，招商阶段大致划分为： 招商筹备阶段：2007年2月一2007年3月 招商预热阶段：2007年4月 大型名品主力店招商阶段：2007.5月2007.10月 户招商招商阶段：2007.11月2008.4月A、招商筹备阶段招商筹备阶段时间2007.2月一2007.3月工作内容1 .招商队伍组建及培训2 .相关物料打算（招商手册、单页的拟定）宣扬策略紫荆山大道时尚名品文化会所的形象宣扬宣扬方式通过围墙、楼体广告、商务楼广告信息传达进行形象宣扬包装策略现场包装的施工、售楼处、现场导示系统、围墙、条幅、楼体广告达成目标1、售楼处项目基本物料完成2、围墙广告、楼体
12、广告出街3、媒体广告方案基本确定4、传递商业市场中高端形象5、依据市场的反馈状况，刚好调整各阶段的营销策略。B、招商预热阶段招商预热阶段时间2007.4月工作内容1、本地名品主力店、大型餐饮商户意向排查2、确定主力商家和次主力商家意向3、参与展销活动推广内容形象宣扬：1、紫荆山大道时尚名品文化会所全面启动招商2、项目地理、交通优势及区域发展潜力信息宣扬：论坛讲座推广策略1、报纸硬广深化项目形象，推出项目优势2、报纸软文进行区位发展前景、投资回报效益炒作；3、商业投资论坛讲座（招商启动新闻发布会）营销活动邀请名品商家及部分投资群体参与项目论坛讲座活动包装策略招商部现场（招商流程、招商手册、招商物
13、料的完备）达成目标推出项目优势、形成社会影响力及轰动效应，为招商诚意登记造势，同时对经营业态进行适当调整。a）营销活动:中部崛起/中原商业投资选择高峰论坛（暨商业公开推介会）时间：2007年4月28日地址：XX酒店参与方：1、华林投资集团2、政府商会人员3、行业专家4、媒体5、意向商家6、物管公司论坛内容：1、发布项目意向商家客户名单，增加客户购买信念；2、邀请知名专家对紫荆山片区商业发展做深化性探讨;3、对项目整体状况、项目经营发展战略进行重点推介、并请专家对本项目商业形态进行投资收益分析。C、大型名品主力店招商诚意签约阶段大型名品主力店招商诚意签约阶段时间2007,5月2007.10月工作
14、内容1、与意向名品主力店签订正式协议2、次主力店和知名品牌店洽谈3、参与商会组织的展销活动推广内容形象宣扬：投资紫荆山大道伯金旺铺坐享70年丰厚收益热情庆贺中国闻名品牌XX签驻华林新时代广场信息宣扬：1、诚意预定火爆2、商会展销活动3、招商政策4、主力店签订新闻发布会推广策略1、保持市场意向客户的持续关注热度2、报纸媒体传递诚意登记火爆信息及项目巨大的投资收益回报；推广方式1、报纸硬广发布2、软性文章炒作3、名品主力商家新闻发布会等社会活动4、围墙、楼体广告5、网络广告达成目标热点不断，名品主力店签订正式协议，制造商业招商胜利局面，促进商务楼1.oFT价格提升，持续推动项目热销。A）主力商家签
15、约新闻发布会时间：待定地址：销售中心参与方：1、华林投资集团2、主力商家高层3、行业专家4、媒体5、政府商会人员6、物管公司实施方式：主要多角度阐述主力店进驻对项目的商业价值又是一个升华。内容：1、主力商家高层2、各相关行业大商家、政府官员、行业专家、相关媒体记者到场与会3、对项目整体状况、项目经营发展战略进行重点推介、并请专家对本项目先进商业形态进行分析D、散户招商持续阶段散户招商持续阶段时间2007.11月2008.4月工作内容与其他知名的品牌店和散户签订正式租赁合同，做好市场开业前的打算推广内容信息宣扬：1、主力店及大户进驻宣扬2、招商政策推广策略1、报纸软文传递招商以来的商户进驻的信息
16、2、相关阶段的实惠促销活动推广方式1、报纸硬广发布2、软性文章炒作3、围墙、楼体广告4、网络广告5、专业杂志广告达成目标持续招商诚意预定的良好势头，实现90%以上招商率3）推广费用预算:编号费用类别金额（万）备注1招商处包装费6招商中心包装2Vl系列1服装、礼品、卡、笔、纸、牌等3办公设备3电脑、打印机、传真机、复印机、电话、网络、家具等（部分设备可以与销售公用的）4形象包装8展板、墙柱设计、挂旗、商铺形象效果图5报纸100以大河报、郑州晚报为主（与商务推广费用公摊）6网络30商都房产网7专业杂志38营销活动20参与展销会、新闻发布会、主力商家签约9招商手册10招商手册3000份10招商折页5
17、5000份11喷绘1楼体包装、围墙宣扬12DM310000份13手提袋0.35000份总计约190.3万其次章：商务（1.OFT）招商篇一、商务1.OFT招商定位：1、 商务1.OFT招商行业定位：中小型成长企业机构华林新时代广场位于紫荆山大道，区位发展商务前景优越，交通便利，项目8-21层1.OFT双层弹性商务空间，通透采光效果极佳，50多平米建筑面积90多平米运用空间，物业费只依据单层建筑面积收取，节约公司运营成本，对于成长型中小企业租户特殊适合，而且项目自身商务配套：6米挑高豪华大堂、品牌高速电梯、地下双层停车场、多功能中厅、底层商业配套等对企业形象具有极大的提升效果。由此，我司依据项目
18、自身独特性及不同行业办公空间需求特点，得出本项目商务1.OFT招商对象定位：中小型成长企业。它包括：广告公司、摄影公司、律师事务所、律师、书法等行业协会、各地政府驻郑办事处、外地公司郑州办事处、培训学校、建筑公司、装饰、装潢公司、工艺品展示公司、旅行社、软件开发公司、艺术表演公司、出版公司等众多中小型服务行业公司。2、 租赁价格定位我司依据前期周边商业写字楼市场调查，平均租金在1.15元/府/天，预料在2008年随着郑州市商业写字楼及紫荆山大道的发展，周边商务办公租金预料可以达到1.2-1.5元11f天，同时依据本项目的优势（独特的1.e）FT户型、物业管理费依据单层建筑面积计算），本项目的租
19、金保守预料可以达到1.31.5元/肝/天。以本项目主力户型56.52M为例，均价6800元/叶，总价384336元，首付30%,按揭20年，月还款1899元。租金收入状况：建筑面积56.52肝，运用面积95.51憎，租金依据最保守估计1.3元/mV天计算，月租金收益为3724元；除去按揭金额，客户每月净赚1825元。即使依据当前周边租金1.15元/rrf/天计算，客户每月净赚1396元,收益特别可观。二、1.OFT商务招商执行：1、1.OFT商务已售房源招商运作：A、由项目物业公司统一对打算出租的投资型客户进行登记协调；B、组织业主提前统一装修：421层投资业主在规定时间内，由华林投资集团组织
20、监督，统一进行装修，争取在交房前完成装修工作，交房后马上可以让租户进入运用,加快业主租金收益进程。C、签订托付租赁协议：由业主与物业管理公司双方协议签订一份托付租赁协议，业主将房源租赁权托付给物业公司全权负责，每月只需收取相应租金即可。2、1.OFT商务未售房源，发展商干脆租赁，争取实现带租约销售：A、1.oFT商务未售房源，发展商干脆成立招商团对，以1.oFT商务招商定位为依据深化市场，找寻大租户；Bs招商胜利，可以带租约销售，购房客户购买房源后即可享受租金丰厚收益。Cs招商胜利，可以在购买客户租金利益不受冲击状况下，对房源价格进行适当提升，增加开发商经济效益。3、 1.OFT工程装修提高商
21、务招商胜利率：为促进招商胜利进行，我司建议对部分提升项目品质的工程必需提前进行装修，以便客户亲临体验，刺激客户购买/租用欲望：A、8楼样板间装修：体现一种现代、简约、大气、人文化的办公环境，功能布局合理，不同区域风格各异，同时保持个别区域的私密性;B、2.5米/秒高速品牌电梯：品牌电梯安装直通8楼,让租户亲自体验办公高效配套,提升项目形象；C、中厅、电梯间装修：电梯间装修建议两侧以人性平面表现为主，前后以透亮材质，如同一面镜子，客户可以对这整理仪容，同时增加电梯间内亮度及宽敞度。8楼中厅装修，可以简洁设计成一个小型休闲中心，书架、沙发、糖果、绿色植物、电视等供客户休闲运用。总之，整体装修要体现
22、项目独特性及高档品质。D、看楼通道包装：留意拐角处的温馨提示与人性化物料配置，整个包装时尚、简约人性化突出。E、一层6米豪华挑高大堂装修作为销售中心：建议一层大堂在工程许可的条件下，快速进行装修设计，可以作为后期销售、招商中心，提升项目品质及客户认知度。4、 1.OFT商务招商打算:A、前期打算工作：类别项目明细时间人员组织招商人员聘请07.2月之前完成招商人员培训07.3月中上旬宣扬物料1.oFT招商手册07.3月手提袋其他宣扬工作可以在商业或1.OFT商务推广媒体中协作宣扬工程协作大堂装修07.3月电梯安装07.3中厅、电梯间装修07.4月样板间装修07.4月商业一至三层外墙、玻璃、地面、内墙面、电梯间、吊顶07.45月销售中心迁移至一层大堂07.6月B、宣扬推广：1.OFT商务招商可以借助项目销售推广和商业招商推广的资源，对招商信息进行发布宣扬。同时招商进度可以与商业一样，两个团队客户资源共享，圆满完成招商工作。顺恭商榷!同致行顾问华林项目组27-2-8
