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1、冒s)第一部分：房地产基础知识第二部分：项目总体介绍第三部分：项目户型明细表第四部分：项目优势介绍第五部分：竞争项目情况及分析第六部分：常见障碍问题解答一、房地产基础知识房屋使用面积是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。房屋建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2
2、.20M）的永久性建筑。房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋预测面积预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。房屋实测面积实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘
3、图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。房屋共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮臧室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔
4、墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。商品房的销售面积商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。共有建筑面积（公有建筑面积）共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下
5、室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。居住空间系指卧室、起居室（厅）的使用空间。卧室供居住者睡眠、休息的空间。起居室（厅）供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。厨房供居住者进行炊事活动的空间。卫生间供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。使用面积房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。套型按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。层l
6、上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。室内净高楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高一楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。住宅开间住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.O米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。住宅进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在198
7、7年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.O米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。平台供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。跃层住宅套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。阳台泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其
8、封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。封闭阳台原设计及竣工后均为封闭的。非封闭阳台原设计或竣工后不封闭的阳台。房屋总层数房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在2.20米（含）以上的计算层数。房屋地上层数一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含）以上的，计算地上层数。房屋地下层数指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的层数。自然层一般指楼层高度在2.28米以上的
9、标准层次及在2.70米以上的住宅。技术层指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。结构（设备）转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。建筑容积率（建筑面积毛密度）是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（m2ha）或以总建筑面积（万m2）与居住区用地（万m2）的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%）。绿化率绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占
10、居住区用地的比率觥）。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。户型比它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。面积误差比面积误差比二（产权登记面积一合同约定面积）XIO0%合同约定面积住宅建筑套密度（净）每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套/ha）。住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。公用建筑面积分摊系数将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系
11、数。公用建筑面积套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数实际销售面积是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。现房是指
12、消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。商品房的起价是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。商品房的均价是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。复式商品房是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。跃层式商品房由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。TOWNHOUSE也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建
13、的市民城区房屋。商住住宅是Soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台
14、较低甚至为落地窗。中空玻璃中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称中空玻璃，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。均价将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。五证房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土
15、地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。二、项目总体介绍（一）项目概况1 .项目名称一品*。2 ,位置北京经济技术开发区天华北街7号院。北京市东南方向，北临5环路，东临京津塘高速公路，西临凉水河，是北
16、京经济技术开发区的核心区。3 .距三环及国贸距离距三环高速7公里，距国贸15公里。4 .交通附近公交车站（723、927、324、732、小4路、小11路、小35路、开发区专线）及规划中的城铁11号线。5 .建筑形态及解释公寓式住宅，有酒店大堂的设计。板楼，大部分为南北通透，部分小户型为东西通透。（二）规划及设计1 .社区总体规划1）地块形状长方形2）总占地面积一期33363平方米3）总建筑面积一期66813平方米4）容积率2.O5）楼间距（最小一平均一最大）60米-80米6）绿化率30.2%7）分期开发情况待定8）总户数（或分期分区户数）一期628户9）社区内道路系统（路宽，路标，人车分流及
17、方式）小区内人车分流设计，全地下车库，纵向路通车，横向路禁止通车。10）规划理念以人为本，人与自然共生11）建筑风格简约的现代风格2.户型设计细节1）户型种类一、二、三居和跃层2）面积区间90-270平米3）各户型数量及配比一居61套、二居437套、三居88套、跃层42套4）各户型分配位置一居D3、E3.三居DIB、E2B标准层。跃层除D3、E3、D2B、E2B外其余顶层均为跃层5）赠送部分（车位、庭院、地下室、花园、露台、阁楼等）明细跃层赠露台6）赠送面积区间赠送屋顶露台19-30平方米7）得房率8083%之间8）层高及净高层高3米净高2.8米跃层局部区域不低于2.2米9）挑空及跃层跃层客厅
18、挑空10） 朝向总体朝向偏东南32度（三）工程及细节1 .交房标准1）室内墙面及地面主卧次卧室客厅内抹耐水腻子2）厨卫装修状况毛坯3）阳台露台地面（防水）阳台未做防水。露台已做防水4）阳台露台栏杆（型材及方式）不锈钢5）排水管道型材及特点PVC管6）户门及内门的品牌及材质入户门均为木制防火防盗门7）窗户材质及特点或品牌塑钢双玻璃8）外墙装修标准（材质）外墙外保温材料采用挤压聚苯板。外墙材质是玻璃幕墙,瓷砖2 .主体结构D主体结构形式钢筋混凝土剪力墙结构2）保温方式与隔热性外墙保温3）外立面型材及配比断桥隔热铝合金型材、外墙面砖、塑刚窗3 .生活设施1）市政配套（水、电、气）情况、价格、达到使用
19、标准时间上、下水：2005年10月30日达到正常使用（3.7元/吨）。电：2005年10月30日正常使用（0.48/度）天然气：2005年10月30日达到到正常使用条件2）供暖方式，散热方式，费用标准集中供暖使用散热器（30元/平方米/供暖季）3）电视系统有线电视无卫星电视4）通讯系统各房间均预备电话插孔盒5）安防系统小区内按全封闭管理设计，无首层的地下一，二层均有探头，围墙及小区内有远红外线监控，天然气泄露报警系统、每户设有一个紧急救助系统。6）网络系统管线均为万用线.目前月满足IOM入户7）计量系统天然气.电均是插卡式8）供电系统双路供电系统9）可视对讲系统有可视对讲系统10)是否配有电梯
20、，如有则其形式，品牌，面积，位置以及其优点或特色有电梯中日合资三洋电梯。共分四种：ElA(C)DlA(C)为观光电梯ElBDlB客梯兼消防电梯E2A(C)ElB直贯通门电梯D2A(C)D2B普通电梯载重均为800KG4.工程进度D交房时间2005年9月6日2)是否有样板间(开放时间)有(E2A-2-502E2B-2-502E3-2-301)(四)景观及环境1 .社区内部环境概述开放式社区，人车分流的设计，有酒店大堂的设计，为业主提供了休闲，沟通的场所。2、景观特色及阐述主要采用浮土式果岭绿化，有雕刻小品、绿植、水系等等。以中心花园为核心四散布阵，景观结合绿化和步道系统，实现步移景易。4、主景观
21、带与景观小品类型小区中心有一个由小水池和沙滩组成的儿童戏水乐园，独具特色，到了夏日，儿童可以自由嬉戏，提供了一个与自然亲近的场所。5、邻里关系与文化生活酒店大堂的设计，为业主提供了休闲，沟通的场所。（五）生活及配套1.社区内部设施D路标、路灯安置情况齐全，到位2）车位数量及位置（车位配比）基本到底1：12 .社区周边生活配套情况1）商业配套项目东侧是开发区规划的300万平米的商务大道，是未来开发区的商务核心，以五星级酒店和商务写字楼为主。小区周边有小白羊超市、美廉美超市、华润超市及规划中的开发区商业区，购物非常方便。2）娱乐餐饮配套锦江国际大酒店（4A级）大雄邻里中心。规划中的开发区商务中心。
22、3）运动休闲圣福华俱乐部各种康体设施完善。18洞的鸿禧长新高尔夫球场.*体育中心等4）教育配套北京21世纪双语幼儿园（目前全国规模最大的幼儿园）。台湾大地幼教。北京二中与史家胡同小学合建之实验学校,*小学、*中学等5）医疗卫生配套同仁医院（分院），*医院，同仁堂24小时药店等6）金融及邮政配套五大银行、开发区邮局。7）其他配套设施项目北侧是开发区国际企业文化公园，占地4000亩，仅次于颐和园大小是免费开放的，园内景观以开发区内各大知名企业命名，如可口可乐湖，诺基亚山，宝马广场，朗讯大喷泉等，是享受休闲生活的理想处所。二、开发团队及合作单位介绍（一）开发商介绍1.公司名称：北京*房地产开发有限公
23、司2 .成立时间：2002年3 .注册资金：5000万4 .开发项目名称：大兴兴华园小区5.荣誉及奖励：被评为2005年中国房地产企业200强119名（二）承建单位介绍1、企业名称：北京城市建设集团、北京*建筑公司、河南*建筑公司2、公司名称：XX大学设计研究院（三）园林设计单位介绍公司名称：XX（北京）景观规划设计、XX（新加坡）景观设计（四）监理单位介绍企业名称：XX监理公司、XX监理公司三、购房相关问题（一）价格1 .项目均价：6000元2 .楼层差价：30-60元3 .景观差价：无4 .总价区间：53万一120万5 .优惠及折扣：无（有促销活动时除外）（二）签约1 .合同形式北京市网上
24、统一签约2 .签约条件（付款额度）2万签约3 .相关补充协议：第一条房款说明：合同中所述售价不包括与房屋买卖有关的税费、装修费：所有与房屋买卖及办理房屋产权有关的税费,包括律师费、公证费、契税、产权登记费、手续费、公共维修基金及其他政府征收的税费按有关规定由买受人交纳。第二条开具收据及发票：买受人在合同约定的付款时间内付款时，出卖人向买受人开具收据；出卖人在房屋面积测绘完毕与买受人结算时向买受人一次性开具房地产专用发票并收回历次所开收据。第三条契约终止：若买受人因素，提出终止合同，经出卖人同意后，双方共同向北京经济技术开发区房地产交易管理部门办理撤销登记手续，扣除总房款的3%作为赔偿金后，余款
25、不计任何利息及补偿，待出卖人将该房屋重新售出后退还给买受人。第四条交付条件：出卖人按合同中第十一条第二项规定将房屋交付买受人使用，如遇下列特殊原因可延期交付使用：为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府有关部门机构的行为而导致的延误；不可抗力；其它特殊原因。如该商品房经分期综合验收合格后，可暂时延缓第十一条第二项规定。以此出卖人可以将房屋交付买受人使用，买受人以此可以办理入住。第五条提前入住：如出卖人提前竣工达到交付使用条件时，出卖人准予买受人提前入住，但物业管理费及相关费用从办理物业入住手续之日起计算。第六条平台及花园：屋顶平台或门前花园，不得改建、封闭、设置经营场所等行为。第七条房屋交付
26、：1、 买受人应按出卖人通知时间内携带合同、购房发票、入住通知书、身份证明及通知中要求的其他材料和税费前来办理入住手续，买受人逾期办理入住手续，出卖人除积极配合外不负任何责任；2、 出卖人向买受人发出信函通知，以买受人在合同中签署地址为准，如买受人变更通信地址和联系电话，应于变更后15日内书面通知出卖人，否则因买受人变更地址或买受人地址书写不正确使买受人未接到通知，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担逾期交付该商品房的责任。3、 买受人办理房屋交付手续时，需已经付清合同规定的该商品房的全部房款，否则无论何种原因买受人未付清房款，包括其贷款申请未获得银行贷款的批准，或其贷款尚未到达出卖人的银行帐
27、户，则出卖人均有权延迟向买受人交付该商品房，且无需承担任何逾期交房的违约责任。第八条房屋外观：买受人不得改变房屋外观，包括不得更改窗的质地及色彩、不得在预留位置以外安装室外机（未设置预留位置时由物业管理部门指定安装位置）、不得安装外挂式护栏及其他户外附属物，买受人如违反此条款，拆除及修复费用由买受人支付，造成邻里损失的由买受人赔偿。第九条楼道：楼道属于公共场所，为楼内购房人共有，买受人放置在楼道内的任何物品，都可以由物业公司清扫人员作为废弃物处理。第十条房价款结算：出卖人向买受人交付房屋时需向买受人出示测绘部门提供的实测面积数据，双方根据实测数据及合同附件五约定结算房价款，出卖人在结算时为买受
28、人开具房地产专用发票O第十一条物业管理：Z合同第二十二条物业服务收费价格按房屋建筑面积收取。第十二条买受人产权转让：买受人在取得该房屋房产权后，可依法转让、抵押、出租，如发生上述事实，本合同及其附件中的有关约定对买受人之受让人或继承人或其他权利人具有同等效力。买受人之受让人、继承人或其他权利人均应本合同第十四条无条件接受及其附件所含有的各项法规、条文及管理规定的约束。第十三条买受人转让结算：买受人转让、抵押或出租该房屋时，必须按规定办妥法定手续，并在有关合同及文件签订一个月之内以书面形式将上述情况通知物业管理公司。该房屋转让时，买受人在物业管理公司接获通知前，对该房屋应支付的管理费用及其他一切
29、费用与开支仍负责任。该房屋转让后，买受人及其受让人应共同到物业管理公司办理管理费结算和有关管理交接手续。第十四条本补充协议是合同的附件之一，是合同不可分割的组成部分，与合同具有同等法律效力。第十五条合同及本补充协议中打印字体与书写字体具有同等法律效力。第十六条本补充协议壹式肆份，附于每一份合同之后。合同中与本协议有发生出入之处，以此本补充协议为准。第十七条根据开发区的特殊地理位置，本项目总体设计朝向偏东南。4 .预售期及签约后可否变更业主户名，手续如何开发商不支持5 .委托他人签约所需手续及证件委托书、委托双方身份证明6 .合同备案所需手续及证件：合同、身份证复印件、外省市人需要暂住证复印件、
30、外籍人士需中外文名字的公证，护照复印件。（三）付款1.接受何种付款方式：一次性、按揭7 .预售后付首付期限：3天8 .补款期限：3天9 .违约罚款金额：按日支付逾期应付款的万分之一10 是否接受外币付款：否11 汇款银行：交通银行（四）按竭1.贷款银行：中信、华夏、民生、中国银行12 贷款年限：最长30年13 贷款比例：最高八成按揭、根据个人资信确定14 贷款利率：按照同期中国银行规定执行，现期为5.50815 贷款条件（身份限制）：无限制6,二次贷款特殊要求及利率：执行同期同档的基准利率（6.12%）且首付最低三成7 .夫妻贷款及亲子贷款问题：夫妻共同到场签署手续；以子名义贷款父母做共同申请
31、人8 .贷款程序签买卖合同一交付首付-与银行（律师）签订相关手续并提供所需资料f.材料齐全后报银行审批一在规定期限内银行做出是否贷款决定一发放贷款材料，与开发商会计对帐9 .放款时间及要求视开发商、银行签定的协议而定10 .还款及提前还款按月足额交付月供。本金提前还款，需以万为单位，不限次数，不收违约金。11 .本市人贷款所需资料身份证（已婚的需提供夫妻双方）、户口本（已婚的需提供夫妻双方）、已婚的需提供结婚证、资信证明、收入证明、提供收入证明的单位的营业执照的副本复印件、首付款发票复印件正本合同。12 .外阜及外籍人员贷款手续外阜人在本市人提供资料的基础上，加暂住证。外籍人员需提供护照、资信
32、证明、收入证明、提供收入证明的单位的营业执照的副本复印件、首付款发票复印件、中外文名字对照的公证、正本合同。13贷款所需公证情况委托签字需具公证书析分房产份额出具公证书外国出具相关贷款手续（如收入证明，委托书）需当地政府公证后我国当地大使管认证（最好附中文翻译件）四、物业及会所服务类问题（一）物业管理1.物业公司介绍1）企业名称XX物业公司二公司2）经济性质服务型企业3）注册资金50万4）成立时间1999年7月5）人员规模3050人6）人力储备80%持有上岗证7)资质等级二级8)质量管理体系通过GB/T09001-20009)环境管理体系GB/T24001-1996-ZS014001：1996
33、10) 管理项目名称一品*第三部分：项目户型明细表目前可售户型：1、 二室二厅二卫位置：DlA(C)标准层建筑面积：118.77套内建筑面积:98.59使用率：83%2、 二室二厅二卫位置：D2A(C)标准层建筑面积:118.3套内建筑面积:96.94使用率:82%3、二室二厅二卫位置：D2B标准层建筑面积:120.44套内建筑面积:97.52使用率:81%4跃层位置：DlA顶层建筑面积:192.26套内建筑面积:159.6使用率：83%赠送19平米露台,赠送后使用率为93%5、跃层位置：D2A(C)顶层建筑面积:195.52套内建筑面积:160.21使用率:82%赠送19平米露台,赠送后使用
34、率为92%第四部分：项目优势介绍1、位置本案位于北京经济技术开发区的门户位置。开发区北邻南五环、东邻京津塘高速公路、西邻凉水河，是北京规划中的*卫星城。本案位于开发区的核心区域，东侧是开发区300万平米的商务大道，北侧是占地4000亩的国际企业文化园周边配套设施完善，是开发区无可复制的金版地块。2、交通本项目位于开发区交通最便利的地块，基本上开发区的公交车在项目附近都有车站。门前有多条公交线路，可直达西客站、方庄、前门、颐和园等。规划中的城铁11号线在项目东侧有车站交通十分便利。3、产品简约的现代建筑风格，*崭新地标形象。180度观景电梯、大尺度多功能弹性户型、水景园林设计。高科技公寓品质，是
35、开发区唯一具备酒店式大堂设计的项目。4、人文周边低密度别墅环抱，高素质的生活氛围，购买群体主要是开发区的白领、外籍人士，现居住在市区的高收入人群，人文环境好。5、环境开发区版块是目前北京周边环境最好的区域，入区的企业都要求花园式设计，整体绿化率达到46%。项目北侧是国际企业文化园，是休闲、放松的理想场所，小区内采用浮土式果岭绿化，有雕刻小品、绿植、水系等等。6、配套设施完善本项目周边配套设施完善，项目东侧是开发区规划的300万平米的商务大道，是未来开发区的商务核心。小区周边有大雄邻里中心、小白羊超市、美廉美超市、华润超市及规划中的开发区商业区，购物非常方便。圣福华俱乐部各种康体设施完善。18洞
36、的鸿禧长新高尔夫球场.*体育中心等是您娱乐休闲的好去处。就学有北京21世纪双语幼儿园(目前全国规模最大的幼儿园)。台湾大地幼教。北京二中与史家胡同小学合建之实验学校，*小学、*中学等可供选择。就医也很方便附近有同仁医院(分院)，*医院，同仁堂24小时药店等。7、升值潜力高本项目极具升值潜力，主要有如下几下条件支持：(1)开发区整体区域的发展(2)开发区第一生活区开发土地的稀缺性(3)城市铁路的开通(4)开发区商务大道的逐步完善(5)开发区商业中心的落成第四部分：竞争项目情况及分析楼盘个案市场调查详表调查日期：2006年1月18日楼盘名称样本开盘日期2005年4月楼盘地址通州马驹桥1号桥，紧邻六
37、环投资商北京嘉源置业投资有限公司发展商同上电话/代理商同上电话/建筑设计加拿大BDC1.公司园林设计加拿大BDC1.公司承建单位住宅建设总公司物业管理燕乔物业物业费1.2元/米/月建筑类型花园洋房销售地点通州马驹桥1号桥样本小区售楼电话60590007/8/9环境评估外部环境目前周边尚属城乡结合部，人文环境和自然环境都比较差，生活配套欠缺.内部环境社区规划花园式小区，目前尚未落成.基本资料土地获得2004年初出让日期出让年限70年基地面积19万平米建筑面积17万平米容积率0.8-0.9绿化率30%规划功能住宅规划户数1000户左右开工日期2004年3月工程进度施工中竣工日期2006年3月底入住
38、日期2006年3月底房型及面积间隔室、厅、卫建筑面积花园面积得房率二室两厅二卫116不等95%三室二厅二卫170-280不等95%五室两厅四卫无五室两厅四卫无备注样板间开放差每一层差几十元或根据情况差一二百元价装修标准毛坯房建筑材料外墙高级防水涂料，窑变劈开砖，外墙外保温内墙防水腻子门窗三防防盗门断桥铝合金厨地面水泥找平，预留装修面卫地面做到防水保护层，预留冷热水接口顶顶棚抹白其他无公共设施花园面积20-30平米会所样本休闲娱乐中心，不对外开放幼儿园美格幼儿园学校通州区的城乡小学及中学商业商住两用其他无售价及付款方式起售单价4520平均单价4850备注：总价范围60140万主力总价80万车位价
39、格150元/月（地上车位）商业价格待定华夏银行提供7成20年按揭利率：5.508销售分析广告媒体报纸、广告牌主要诉求合理的户型、小区的规划来电来访平均每天约1030个来访客源分析开发区白领，市区中产阶级抗性分析距市区较远、周边环境差成功点失败点产品包装、售楼处设计、产品推广、户型设计、小区的总体规划距市区远，目前周边的大环境差，配套设施不完善楼盘名称上海沙龙开盘日期三期2005年10月1日楼盘地址大兴区北京经济技术开发区投资商北京旭东置业发展商同上电话/代理商同上电话/建筑设计京澳凯芬丝园林设计承建单位*中铁建设集团物业管理旭东物业物业费1.8元/米/月建筑类型板楼住宅销售地点*上海沙龙内售楼
40、电话67871115/6/7环境评估外部环境.周边生活配套完善，紧邻上海沙龙商业区,但离工业区和凉水河较近内部环境.间距窄、朝向差、但景观设计精致基本资料土地获得出让日期出让年限70年基地面积14万平米建筑面积20万平米容积率1.54绿化率35%规划功能住宅、商用规划户数1700户开工日期三期2004年10月1日工程进度施工中竣工日期2006年10月底入住日期2006年5月备注样板间开放房型间隔室、厅、卫建筑面积花园面积得房率一室一厅一卫43-60m285%及面积两室两厅一卫95m2备注三室两厅两卫120m2五室两厅四卫无差价每一层差30元装修标准毛坯房建筑材料外墙高级饰面砖内墙防水腻子门窗三
41、防防盗门断桥铝合金厨地面水泥找平，预留装修面卫地面做到防水保护层，预留冷热水接口顶顶棚抹白其他无公共设施花园一层带花园23m2会所无幼儿园二十一世纪双语幼儿园学校开发区实验学校；*中学；*小学商业上海沙龙商业中心其他无售价及付起售单价4800平均单价5800备注：总价范围23万110万主力总价55万款方式车位价格7万带产权商业价格13000元tf建设银行提供7成20年按揭（商铺）利率：5.508销售分析广告媒体网络、报纸、广告牌主要诉求合理的户型、周边环境来电来访平均每天约1030个来访客源分析开发区白领，市区中产阶级抗性分析距市区较远、户型朝向不理想成功点失败点产品包装、推广、户型设计、小区
42、的总体规划、周边配套房屋朝向差，楼间距窄，距工业区和凉水河近，销售素质差.楼盘名称亲亲我家开盘日期2005年5月楼盘地址大兴*凉水河西侧投资商北京春光地产发展商同上电话/代理商亚豪电话/建筑设计北京墨臣园林设计北京墨臣承建单位城乡中浩物业管理海浩物业物业费2.2元/米/月建筑类型Townhouse销售地点大兴*凉水河西侧售楼电话87971166环境评估外部环境紧邻凉水河，有异味，交通不便，不享受开发区大市政配套内部环境有环绕小区的水系，园林设计精致，有别墅社区的品质.基本资料土地获得出让日期出让年限70年基地面积H万平米建筑面积6万平米容积率0.68绿化率50%规划功能别墅规划户数352户开工
43、日期2004年工程进度竣工竣工日期2005年3月底入住日期2005年9月1日备注样板间开放房型及面积间隔室、厅、卫建筑面积花园面积得房率三室两厅二卫182m2232m,55平米95%四室二厅四卫290m255平米95%五室两厅四卫无平米五室两厅四卫无平米差价主要是景观差价，不等装修标准毛坯房建筑外墙天然石材和涂料内墙涂料材料门窗四防防盗门断桥铝合金厨地面水泥找平，预留装修面卫地面做到防水保护层顶顶棚抹白其他无公共设施花园有，55平米会所无幼儿园无学校无商业无其他无售价及付款方式起售单价/平均单价7300备注：总价范围98万-290万主力总价150万车位价格赠送商业价格暂无工商银行提供8成20年按揭利率:5.508销售分广告媒体报纸、广告牌主要诉求改善生活品质，价格较低来电来访平均每天约615个来访析客源分析开发区白领，市区中产阶级抗性分析大市政配套、凉水河污染
