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1、物业管理服务工作标准一、保洁工作标准1、地面（室内所有公共区域的大理石、地砖）：目视地面50公分长，无明显灰尘、污渍及杂物。2、墙面（室内所有公共区域的墙面）：用卫生纸擦拭80公分长，检查卫生纸无明显污渍。3、楼梯（室内所有楼梯）：抽查2-3层，无痰渍、烟头、香口胶、纸屑、垃圾及蜘蛛网。4、玻璃及镜面（室内所有玻璃门、窗、墙、镜）：抽查不同位置3-5处，每处抽查1平方米，质量达到无水渍、污渍、手印，洁净、明亮。5、卫生间：墙面无水渍、污渍；地面无积水、烟头、纸屑、香口胶等；洗手盆无水渍、洁净；小便池无锈渍、烟头等；大便池无锈渍、不积大便、烟头等、无明显臭味。6、室内外排水沟：抽查20米，无烟头
2、、泥沙等垃圾物，无明显臭味。7、明沟：抽查1-3米，不积泥沙、垃圾物等，畅通。8、各类标牌、指示牌：抽查2-3个，用卫生纸擦拭无明显灰尘，光亮。9、消防设备设施：抽查2-3个消防拴，无灰尘、垃圾及蜘蛛网。10、垃圾桶、烟灰盅、栏杆：检查3-5个垃圾桶或烟灰盅，无痰渍、污渍、灰尘,保洁明亮；抽查10米栏杆无灰尘、污渍、光亮；抽查2-3部电梯外门，用卫生纸擦拭，明亮无明显灰尘、污渍。11、广场：抽查50平方米，无烟头、果皮、纸屑等垃圾物，地面保洁卫生。12、绿化带（池）：抽查10盆花草，盆内无烟头、饮料盒、纸屑等垃圾物；抽查室外绿化带30平方米内无烟头、饮料盒、纸屑等垃圾物。13、垃圾房：垃圾清运
3、完后检查地面无垃圾；污水沟无垃圾、泥沙、积水；墙面与墙角无灰尘、无蜘蛛网；设备保洁、干净、光亮。14、停车场：地面抽查30平方米，无垃圾；墙面与墙角无灰尘、蜘蛛网；抽查排水沟20米内无烟头、泥沙、垃圾物。15、楼梯扶手：抽查2-3层楼梯扶手，用卫生纸擦拭，卫生纸无明显污渍。项目内容着装1、上岗须着公司统一的护管员制服，戴好帽子，系正领带，扎紧武装带，衣领钮扣全部扣好。2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物，制服外不得显露个人物品（如纪念章、笔、BB机、锁匙扣等），制服衣袋不得装过大过厚物品。4、非当值班时间，除因公或经批准外，不得穿着或携
4、带制服离开辖区。行为举止1、上岗时举止应文明、大方。2、头发要整洁，不留长发。3、精神振作，姿态良好，抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。4、值勤时不得抽烟、吃零食，不得看小说杂志、报纸、会客闲聊、吹口哨等与工作无关的事情，不得随地吐痰、乱丢杂物。5、注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。6、不得将任何物件夹于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。内务1、保持宿舍保洁卫生，不随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。2、床位铺面保持干净平整，不摆放杂物，被子按要求折叠方正，床下的鞋子摆放整齐。3、帽子、腰带、口杯、水桶等物均按指定的位置摆放，保持内务的统
5、一。4、室内严禁存放易燃、易爆、剧毒及其他危险品。5、室内应保持安静，不得在室内喧哗、打麻将，以免影响其他队员休息。作息规定1、护管实行24小时值班制，每班提前10分钟进行交接班。2、每晚零时之前熄灯就寝。3、每周二、四下午二时至四时军训，无特殊情况，不得无故缺席。4、严格执行备岗制度，下岗后外出3小时以上的需向有关领导请示。5、休息（假）期间，发生紧急情况，一经召唤必须立即归队，听候调遣。军训1、立正：脚跟靠拢并齐，自然挺胸，两臂自然下垂，两眼平视前方。2、稍息：左脚须脚尖方向伸出全脚的2/3,上体正直。3、向右（左）转：右（左）脚跟为轴，向右（左）转90,重心移向右（左）脚，左（右）脚迅速
6、靠拢右（左）脚，成立正姿势。4、向后转：要求同向右（左）转,向后转180。5、齐步走：左脚向正前方迈出约75厘米，重心前移，右脚相同。上体正直，两臂前后自然摆动。6、敬礼：右手指并拢抬起微接帽沿右前角，腕直臂平，同时注视受礼者。7、注目礼：面向受礼者成立正姿势，注视受礼者，并目迎目送。护管器材1 .护管器械包括有对讲机、警棍等，它是护管人员执行任务的工具和武器，属公司的公共财产，每个护管员都有责任和义务将其保管好，防止遗失或损坏。2 .护管器械只供护管员执行公务时使用，严禁用作其他用途。3 .护管器械严禁转借他人，严禁个人携带外出，如因工作需要须报管理处批准。4 .对讲机使用应严格按规定频率正
7、确操作，严禁保安员私自乱拆、乱拧、乱调其它频率。若有损坏视情节赔偿。5 .执勤中禁止使用对讲机聊天、说笑、以及谈一些无关工作的话题。严禁在检查时通风报信。6 .警棍是护管员制服犯罪分子以及自卫的武器，严禁用来当作斗殴或威吓他人的工具。7 .护管员交接班时，应做好护管器械的交接验收记录，防止出现问题时互相推卸责任。8 .护管器械不用时，应由当事人交管理处统一保管。固定岗位1、熟悉本岗位职责，熟悉小区业主基本情况，包括业主职业、相貌特征、常规进出时间等。2、当发现双手提（拿）着重物的顾客进出大门有困难时，应主动提供帮助。3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士,应立即起立敬礼。4、外来人员进出，
8、值班人员填写来访登记表，谢绝推销和其他闲杂人员进入。6、当用户搬出物品时，应区分不同情况，必要时值班人员查验用户出入物品申报表后予以放行，同时收回出入物品申报表。7、需要给邮局办理签收的邮件，应参照信件收发管理程序处理，及时将邮件送给用户签收。8、对于出现的紧急情况，应参照紧急事件处理程序处理。9、协助管理处其他班组（部门）做好有关管理工作（参见相关程序文件）。流动岗位1、护管巡查参见护管巡查细则。2、当业主、顾客有困难求助时，应及时提供热情的帮助。3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士，应敬礼、致谢。4、巡逻时要多走、多看、多听、多嗅。重点检查治安、防火、防盗等情况，消防等公共设备、设施
9、是否完好，防盗门是否关好等。发现问题立即处理，做好值班记录表，并上报护管班长或管理处主任。5、巡逻中发现可疑人员，要前往盘查，必要时检查其所带物品。属三无人员，应驱赶出辖区；属推销、摆卖人员，应劝其离开辖区。6、对于出现的紧急情况，应参照紧急事件处理程序处理。7、协助管理处其他班组（部门）做好有关管理工作（参见相关程序文件）。项目内容着装1、上岗须着公司统一的工作制服。2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、喷洒农药等易伤皮肤工作时应穿长袖衣服戴口罩等。4、要求工作服干净整洁。行,h1、上岗时举止应文明、大方。2、精神振作，姿态良好。3、使用礼貌用语。工作制度1、爱岗敬业
10、、服从指挥、积极主动、任劳任怨、遵纪守法、严以律己。2、按规定着装上岗。3、遵守作息时间不迟到早退，有事请假。4、认真参加培训和学习。5、绿化养护要培养员工的敬业精神，加强业务培训，使员工成为一专多能的骨干力量。6、爱护各种机械器具，使用时按操作规程，使用完后妥善保管，未经主管同意不得外借。草地养护1、清除绿地、花丛内砖石、铁丝、干枯枝叶等杂物。2、拔除绿地的杂草。3、草坪修剪，绿篱、花球造型。4、加土滚压，填平坑洼。5、适时松土、淋水、施肥。6、裸露地、草皮死亡及时补植。7、加强草坪病虫防治工作。养灌木养护1、做好乔、灌木修剪和造形，及时修剪枯枝、病虫害枝、有碍观瞻和影响行人的枝条。2、及时
11、除草、松土、培土。3、台风季节对养灌木进行加固，防止刮倒。台风过后及时松绑，避免橡皮带嵌入树皮内。4、淋水、施肥，保证乔、灌木水分和养分供给。5、死亡乔、灌木及时补植。6、做好乔、灌木病虫防治工作。7、修整树穴。干旱的秋冬季修成水窝状，多雨的春夏季修成丘状。树穴内经常松土、除草，保持土壤细粒疏松，不见杂草，清除石杂物。树穴要美观精致，大小、形状与乔灌木地上部分相协调。浇水、施肥1.草坪浇水1. 1在干旱和少雨季节，要经常进行草坪浇水，保证草正常生长的需要。1.2草坪浇水，最重要的是一次浇足透水，避免只浇表土。至少要浇湿透土层5cm以上。如草坪过分干旱，土层的湿润度则应增至8cm,否则就难以解除
12、旱象。1. 3草坪浇水最忌在中午阳光曝晒下进行，应尽可能安排在早上与傍晚前后进行。1.4 草坪浇水要喷洒均匀，免于遗漏，无固定喷灌设备的，浇水要先远后近，逐步后移，避免重复践踏。1.5 久旱不雨，可连续浇水23次，否则难以解除旱情。正常情况下，无雨季节每周可浇水23次。2. 草坪施肥2. 1堆肥施用量一般为100O1500Kg亩，每23年施用一次。2.2化肥施用多以氮肥为主，以促进其茎叶繁茂。施用磷、钾肥以增加草坪的抗病与防病能力。2. 3氮、磷、钾三种化肥的施用比例，通常控制在5:4:3为宜。2.4 化肥的施用量为3kg10(2为宜，入冬前忌施氮肥。2.5 施用化肥应在阴天或雨前撒于草坪场地
13、，或与草坪灌溉浇水密切结合进行，以防施用不当损坏禾苗。2.6 在每年的4、7月进行。在其它时间，应视其生长情况，适当补充追肥。2.7 草坪施肥要适量、均匀，防止过量或不均匀引起肥伤。3. 乔、灌木施肥细则3.4 在乔、灌木根部挖条形沟，或在树冠外缘的投影线下，每株挖对称两穴。3. 2乔木施肥穴的规格为303040cm,灌木施肥穴的规格为202030cmo3.3 将肥料用铁楸倒入沟内或穴内。3.4 回填泥土，踏实，淋足水，切忌肥料裸露。4. 注意事项4.3 施肥要根据花卉不同品种及生育期，适时、适量、氮磷钾配合施用。4.4 施肥前要松土除草。4.5 施肥后要淋足水，第二天早晨要淋清水，俗称“回水
14、”，这有利肥料的分解吸收。4.6 施肥时，不论哪种肥料，切忌施于花卉幼芽和新叶上，以防灼伤。病虫害防治1.病虫检查1. 1调查采用随机抽样法：以每个管理区为单位，根据面积大小，间隔20-30米为一检查点，检查有无病、虫害存在。2. 喷施药物2.1 在喷药前至少应提前12小时张贴通知告知业主（业主），提醒注意，避免对人、畜造成危害。2.2 喷施后立即清洗喷雾器中剩余药液，将药物和用具回收库房并清洗全身。3. 注意事项3.1 配制、喷施农药应穿长袖衣、裤；戴口罩、橡皮手套。3. 2喷施时间以8:0010:00点、14:0015:00点为宜。3.1 喷施时遇大风、下雨时要停止喷施。3.2 不可随意提
15、高或降低药液的使用浓度。3.3 保管好农药，不要随意丢放，以免误使人、畜中毒。修剪1.草坪修剪1. 1草坪修剪的标准是草坪高度不超过8cm-12cm01.2 正确使用割草机，严格按操作规程和注意事项使用。1.3 在割草机不能操作的小块草地或草坪边缘，应用修剪刀进行人工修剪，使草坪修剪整齐。1.4 草坪边缘超出生长范围而遮盖路面、路牙影响美观，应采用月牙铲进行切边。2. 乔木修剪2.2 乔木修剪要注意冠形美观，下缘线整齐，枝叶不宜密集、重叠，也不能太疏。2.3 剪口要平滑，避免粗糙，要尽量缩小伤口面，不能起“树钉”。2.4 剪除荫枝、干枯枝、病虫枝、下垂枝，下缘线以下的荫孽枝要及时剪除。2.5
16、乔木移植后必须修剪，修剪程度以主枝2/3处修剪为度，保留45个主枝，每个主枝留取23个侧枝，以利成活。3. 灌木修剪3. 1修剪以修枝为主，剪除枯枝、弱枝、病虫枝、过长的徒长枝、过密枝、交叉枝等。3.2修剪要控制好株形。4. 注意事项修剪后要将剪下的草叶、乔灌木枝条清理干净。绿化设施管理1、保护好绿化设施（护栏、护树架、水管、水龙头、喷头等），对任何人的破坏要加以制止并及时将情况反映到管理处。发现绿地及设施受损坏要立即上报。2、绿地和绿化带内不准堆放东西，不准单车、机动车辆驶入和停放绿地，不准在绿地内设摊及摆卖。3、不准在草地上踢足球及进行损害花木的体育活动，不准在树上挂标语、晾晒衣物等。4、
17、保护好供水设施，节约用水，淋完水后要关好水闸开关，严禁任何人盗用绿化用水。5、保护好护树架。护树架或护树板霉烂或绑带脱落断裂要及时更换，使其达到护树效果。6、绿地设施遭到破坏，要自觉修补维护，保证绿地和设施完整。工具使用1、做好工具的领用、使用、保管、保养等记录。2、熟悉各种工具的使用方法，保养要点，爱护工具。3、保持工具刀锋利，定期打磨上油，随时保洁，紧固接合部位。4、使用完毕，及时保洁并归还存放保管。四、交通车辆管理工作标准项目内容着装1、上岗须着公司统一的护管制服，戴好帽，系正领带，扎紧武装带，穿好皮鞋，衣领钮扣全部扣好。2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、制服
18、领口、袖口处不得显露个人衣物，制服外不得显露个人物品（如纪念章、笔、BB机、锁匙扣等），制服衣袋不得装过大过厚物品。4、非当值班时间，除因公或经批准外，不得穿着或携带制服离开辖区。行为举止1、上岗时举止应文明、大方。2、头发要整洁，不留长发。3、精神振作，姿态良好，抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。4、值勤时不得抽烟、吃零食，不得哼歌曲、吹口哨、跺脚，不得随地吐痰、乱丢杂物。5、注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。6、不得将任何物件夹于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。工作纪律1、爱业敬业，服从指挥；遵纪守法，严于律己；文明服务，礼貌待人；积
19、极主动，勇敢无畏。2、按规定着装上岗。3、提高警惕，坚守岗位。4、认真参加培训和消防演习。5、严格执行交接班制度，不迟到、早退，更不能误班、漏班。(出入口)固定岗位1. 车辆进出1.1 内部车辆进场：敬礼，发车辆出入卡给车主（或核对车牌号，输入电脑或记录）。1.2 内部车辆出场：敬礼，车主交回车辆出入卡（或核对车牌号码，确认无疑后放行车辆）。1.3 外来临时车辆进入：敬礼，确认是办事人员，在临时停车卡上填写车牌号码、车辆进场时间，交车主（或输入车牌号码）放行，其他闲杂车辆眼睛进入。1.4 外来临时车辆出场：敬礼，核对车牌号码无误后放行。1.5 未经批准，大货车、泥头车、集装箱车、拖拉机及其他作
20、业车辆不得进入辖区；禁止载有剧毒、易燃、易爆和其他危险品的车辆进入辖区；出租车进出不得无故停留拉客，属搬家物品，值班人员查验用户出入物品申报表后予以放行，同时收回出入物品申报表，涉及大批量钢筋、水泥、砖头、石子等材料，要有业主委员会或管理处批准的出入物品申报表方予放行，否则拒绝进场。1.6 军警车辆进场时，敬礼，在临时停车卡上填写车牌号码、车辆进场时间后放行。1.7 军警车辆出场时，敬礼，凭临时停车卡核对车牌号无误后放行。1.8 军警车辆进出，应严格记录，有疑问要求出示行驶证，下半夜进出场的军警车，要实行跟踪管理。1.9 所有车辆进出，必须在车辆出入记录表上详细填写车牌号码，进、出场时间。流动
21、岗位1、按规定每半小时巡视所负地下室车辆情况，每15分钟巡视广场临时停车情况，发现漏水、漏油、未关好车门窗、未上锁等现象及时处理并通知车主，并在停车场交接班记录表上做好记录。2、清点车场内车辆及停放位置，随时与岗亭联系，以核对车辆数量，确保安全。3、发现无关人员或可疑人员到车场（库），要及时劝其离开，若有紧急情况按有并规定进行处理。4、引导车辆有序停放，严密注视车辆情况和驾驭员的行为，若遇酒后或疲劳驾车者，应及时劝阻，并报告车管主管及时处理，避免交通意外的发生。5、检查车场内设备设施是否完好，发现异常情况在停车场交接班记录表记录并及时上报，以便及时处理。6、协助保洁班维护好车场（库）内的保洁卫
22、生，保持停车场（库）的整洁。序号项目周期内容及标准一、供配电系统（一）变压器1.1巡查每日通风良好，无异常气味和噪音，温度正常1.2年检1年保洁变压器机身、线圈、电缆支架和通风口；检查温控仪表和跳闸信号接线；测量高低压线圈及线圈间绝缘电阻不低于30MQ（用100OV兆欧表）（二）高压环网柜2.1巡查每日柜体无灰尘，室内无异常气味、噪音，开关指示正常，通风良好2.2年检1年柜内各零部件，电缆头连接螺栓无松动断裂,无电击痕迹，保洁内部各部件；馈电开关操作灵活，和机械连锁可靠；跳闸线圈功能正常；熔断器上、下端硅胶膜无破裂凝固；测量相间接地电阻不低于500MC（用100OV兆欧表）（三）氐压配电柜、3
23、.1巡查每日低压配电室、各设备房、竖井，检查柜、箱体外观无灰尘（必要时保洁），无异常气味噪音；电表指示正常；低压抽屉柜电容补偿投入使用，功率因数在0.9以上3.2年检1年保洁柜（箱）体内灰尘（用吹风机保洁线圈、开关、接线端子上的灰尘）；紧固松动的部件、接线端子；检查各元件、标记标号、电度表铅封是否完好；检查具备自动合闸功能开关是否正常（四）照明器具、供电线路4.1巡查每日发现灯具和线路问题，及时安排人员维修更换。节约用电，做到人走灯灭，用户下班后，值班人员及时巡检，关闭不必要的照明。楼外射灯按规定的时间停送，并根据季节变化适当调整。同时我公司接管小区后，楼梯间照明将全部改造成红外感应控制二、给
24、排水系统（一）生活水泵1.1巡查每日外表保洁，无锈蚀损坏，填料函松紧度适宜；紧固螺栓无松动断裂，附件齐全；运行无异常振动和噪音，轴承温升正常；压力表指针灵活，读数准确1.2检查1个月主、备泵切换是否正常，控制柜电压电流是否正常，水池浮球是否完好；添加润滑油，紧固各部位螺栓1.3年检1年检查调整电机轴承，更换润滑油；添加或更换密封填料；测试绝缘电阻1.4大修3年包括年检内容；解体清洗，检查叶轮、泵体密封环、轴套、轴的磨损及冲蚀程度，修复或更换；更换泵及电机轴承，更换磨损零部件；检查基础牢固及完整程度，校正泵体纵横水平度（二）非污泵2.1巡查每日检查控制箱有无异常，手动/自动运行平稳，排水畅通，无
25、异常振动和噪音；单向阀位置正确2.2年检1年冲洗外表、滤网、支架上的杂物，做防腐处理；水管和泵体连接紧固；测试电机线圈电阻和绝缘情况，必要时拆开泵体处理。（三）水池、水箱3.1检查1个月检查水质、水位，浮球阀及附件等3.2清洗3个月清洗工作将委托具备资质的专业清洗公司进行，管理处负责配合和监督工作。清洗后取水样化验，需达到国家标准（四）井室4.1巡查3个月井盖、井裙完整，启闭方便；防虫网完好无损；爬梯牢固，井底干净，流槽畅通（五）1膏网5.1巡查每周发现问题（漏水、锈蚀等）及时处理5.2刷漆1年对公共部位的管网及支架进行除锈刷漆，保持漂亮的外观，延长设施的使用寿命三、消防系统（一）消火栓泵、稳
26、压泵1.1巡查1个月外表保洁，无锈蚀损坏，填料函松紧度适宜；紧固螺栓无松动断裂，附件齐全；手盘动轴转动灵活，轴承无杂音1.2保养3个月启动1-3分钟，运行应无异常振动和噪音；稳压泵添加润滑油1.3小修2年检查清洗泵，调整电机轴承，更换润滑油；检查联轴器不同轴度和轴向间隙；更换磨损零部件和填料；空载试车5分钟，测试电机电流和绝缘电阻；检查基础和防震垫有无损坏（二）消防风机2.1巡查保养1个月外表保洁,无锈蚀损坏及明显变形；紧固螺栓无松动断裂，附件齐全；启动1-3分钟，运行应无异常振动和噪音；风机进出口接头完好2.2年检1年检查、调整风机及电机轴承、皮带传动装置，更换磨损件；检查风机叶轮、防震垫和
27、风机基础有无损坏；添加或更换润滑油；测试电机电流和绝缘电阻（三）消防设施3.1消火栓每周箱门启闭灵活、箱体完整；水枪、水龙带齐全无损坏，水枪卡口无变形；阀门无锈蚀滴漏，卡口无变形；报警按钮封闭玻璃完整3.2水泵接合器1个月接口完整无损坏，表面无锈蚀；无滴漏；卡口无变形3.3消防管网压力表1个月有无跑冒滴漏，压力表指针灵敏，读数准确六、房屋设施维修保养工作标准序号项目周期内容及标准（一）建筑结构1地基基础1年有足够承载能力,无超过允许范围的不均匀沉降（肉眼观察无明显裂缝）2承重构件:梁、柱、墙、板、屋架1年肉眼观察承重构件,平直牢固,无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀3非承重墙1年砖墙平直完好,无风化破损4屋面1年不渗漏,防水层、隔热层、保温层完好,积尘甚少,排水畅通5楼地面1年碎块料面层平整、无碎裂6地下室顶板1年不渗漏（二）房屋装修1广场地面砖1年地面平整,无破损2室外墙面装饰6个月完整牢固,无空鼓、剥落、破损和裂缝（风裂除外）3室内墙面装饰6个月完整牢固，无破损，空鼓和裂缝（风裂除外）4门窗（含防火门、窗）3个月完整无损，开关灵活,玻璃、五金齐全，油漆完好（允许个别钢门、窗轻度锈蚀）5细木装修6个月完整,牢固,油漆完好
