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1、总部经济区前期物业管理一、申请批文二、开发建设单位资料企业营业执照复印件资质证书复印件项目批文证复印件建设工程规划许可证复印件建筑工程施工许可证复印件总平面图证复印件物业用房平面图证复印件三、物业服务企业议标资料企业法人营业执照证复印件资质证明证复印件法人代表身份证证复印件投标文件签署授权托付书项目经理证复印件投标报价总汇收支测算物业内容标准四、前期物业服务合同物业服务约定物质配备专家评审看法总部经济区协议方式选聘前期物业服务企业的报告淮安经济开发区建设房管局：我公司开发建设的“总部经济区”项目总建筑面积41146平方米,现工程已经完工,特申请接受协议方式选聘前期物业服务企业.请批准为感！年二
2、月十日招标邀请书淮安市嘉怡物业服务有限公司现邀请贵单位前来参与我公司开发建设的“总部经济区”前期物业服务协议方式招标工作，希望贵公司细致阅读招标邀请书内容，按要求供应资料。一、招标项目（一）招标项目名称：总部经济区物业服务区域：宜宾路南侧府佑路西侧（二）招标项目基本状况：1、 物业类型：商业、办公2、 总站地面积：4万户3、 建筑面积：41146m2别墅13526m2会所5165m2写字楼22455m2说明：具体数据见协议招标文件编制说明。二、投标人需具备的条件：具有独立法人资格，物业管理资质三级（含三级暂定）的物业管理企业。三、投标人需供应的资料：（一）、企业营业执照（复印件）；（二）、企业
3、资质证书（复印件）；（三）、项目经理岗位证书（复印件）；说明：上述复印件需加盖公司印章，投标人对上述材料的真实性、精确性、合法性负责。四、项目概况及服务内容总部经济区由淮安新区房地产开发有限公司开发建设,位于开发区海口路以北，宜宾路以南，白果路以东，占地面积4万肝亩，总建筑面积41146万11f（别墅、会所、写字楼），总投资6000万元。该项目于2009年10月动工建设，于2011年6月竣工并交付运用。服务内容1.物业公共部位的维护、养护和管理。2、物业公共设施设备的运行、维护、养护和管理。3、物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的维护和管理。5
4、、车辆停放和管理。6、公共秩序的维护、平安防范等事项的帮助管理。7、装饰装修管理服务。8物品档案资料管理。五、前期物业服务期限物业服务期限自前期物业服务合同签订之日起至两年内为合约有效期六、协议招标活动时间支配（一）时间：二0一一年二月十日（二）地点：另行通知。七、招标单位：淮安新区房地产开发有限公司，联系电话：83798092符先生年二月十日法定代表人身份证明书单位名称：淮安市嘉怡物业管理有限公司地址：淮安市海口路9号姓名：黄桂荣性别：男年龄：48职务：执行董事系淮安市嘉怡物业管理有限公司的法定代表人。特此证明。投标人（盖章）：日期：2011年2月10日投标文件签署授权托付书本授权托付书声明
5、：我黄桂荣系淮安市嘉怡物业管理有限公司的法定代表人，现授权托付淮安市嘉怡物业管理有限公司的严清华为我公司签署本工程的投标文件的法定代表人授权托付代理人，我承认代理人全权代表我所签署的本项目的投标文件的内容。代理人无转托付权，特此托付。代理人：严清华性别:男年龄:28身份证号码：职务：管理员投标人：淮安市嘉怡物业管理有限公司（盖章）法定代表人：黄桂荣（签字或盖章）授权托付日期：2011年2月10日投标报价汇总表建设单位:一、物管标准：办公：2.8元/n?月代收代缴费:公共照明：0.01景观灯系：0.05公共用水：0.01电梯运营：0.24水泵运营：0.05二、其他收费标准：装修押金：2000元/
6、套（别墅）装修垃圾清运费：1.5元/平方米装修押金：15元/平方米装修垃圾清运费：1.5元/平方米装修押金：15元/间（写字楼）装修垃圾清运费：1.5元/平方米三、前期介入服务费（补贴）：（小写）：171441.74万元（大写）：拾柒万壹仟元整说明：测算方式应符合第一部分费用测算说明中的内容，上述费用在费用测算时要清晰反映出来。投标方测算费用时应包含物业管理企业合理利润。投标方应充分考虑服务费标准以及各种风险，补贴额原则上不高于收支差。投标人：淮安市嘉怡物业管理有限公司（单位盖章）法定代表人：黄桂荣（签字盖章）编制时间：2010年12月17日总部经济区前期费用测算（24个月）一：补贴补贴=总收
7、入-总支出171441o741、总支出：序号项目测算依据合计1总支出l+2+3+45+6+7+8+9+10+111596631.342、总收入测算：（办公含电梯、水泵运行费）序号物业类型数量月费用（元/11v月）面积2年费用（元）备注1别型会所写字楼13.16411463120512.62停车费14612070%420480前期收入补贴服务费合计3679243.2二、总支出测算:1.管理服务人员费用：序号项目人数月工资五金（月）福利（100元/月）2年费用（元）1主任12000604100648962水电修理218005431001172643保安员1515004531004保洁员612004
8、53100252432合计2411736722.公共部分、公共设施的日常运行维保费：序号项目数量费用（元）24个月费用备注1电梯检测费62000元/台/年240002消防年检40003电梯水泵等公用设备维护费保修期内4避雷设施维护年检20005市政系统维护保修期内4安防系统维护保修期内7其他零星维护8000合计380003.清洁卫生费：序号项目数量费用测算（元）2年费用备注备注1下水道清理230米230M*2元*米*4次1840每半年清理一次2窖井、雨水井清理310个310个*30元/个*4次37200每半年清理一次3保洁耗品费每月50012000保洁用品等4卫生消毒费每月10024005劳保
9、用品费每月1202880合计86404.绿化维护费：序号项目数量费用测算（元）2年费用备注1养护2年养护期内不产生合计05.公共秩序维护费：序号项目数量月费用2年费用备注1值班室照明费300W57.241373.760.3KW*12H*30*0.53*242日常消耗品8019203消防等演习费21600每年2次，每年800元合计4893.766.公共水电费：序号项目月费用（元）测算24个月费用备注1电梯电费6548.36*13.2*0.53*6*26157159.2会所、写字楼会2水泵运行电费1488.242*6*0.53*9*2635717.76会所、写字楼3消防系统运营电费2606240代
10、收代缴4安防系统运营电费1804320代收代缴5公共照明电费572.412*0.6KW*5H天*30天*0.53元12657.6代收代缴6路灯、景观灯草坪灯、景观脚灯等电费2289.6l*12KW*12H*30天*0.53元54950.4代收代缴7公共用水50012000水池、喷泉、绿化、清洗（代收代缴）合计283044.967.固定资产折旧费：序号固定资产总价综合年折旧率每年折旧（元）2年折旧（元）备注1配置8.人员培训费：序号项目年费用2年费用备注1培训费30006000每年培训2次合计40009.物业管理办公费：序号项目月费用费用2年费用备注1节目布置600元/次14400元旦节/春节/
11、劳动节/中秋节/国庆节2办公水电20048003办公用品耗费18043204办公电话费15036005文化活动费每年1次6不行预见费2000合计2588010.利润：序号项目测算依据l+2+3+4+5+6789利润率合计1利润1394681.486%83680.88I1.税收：序号项目测算依据l+23+4+56+7+8+9+10税率合计1税收1478362.368%118268.98总部经济区物业管理方案第一部分综合说明一、序言商业办公与居住的物业管理是现代城市生活和管理的重要组成部分，也是现代城市文明程度的一种体现。随着城市物业管理制度改革的进一步深化，社会化、市场化、专业化的物业管理模式已
12、越来越广泛地被人们所接受，并成为现代城市管理的必定发展趋势。具有高品位建筑风格的总部经济区，导入先进的物业管理理念和专业的物业管理机制，不仅可以为企业员工创建良好的生活空间和环境,增加企业的凝合力，也为企业降本增效、规范管理，营造良好的投资发展环境进行主动有效的探究。同时，也将为淮安嘉怡物业管理有限公司供应一个更好地服务于企业、服务于业主，充分展示自身专业化物业管理水平的机会和舞台。创建一个美丽整齐、文明平安、生活便利的商业办公与居住区环境是物业管理的基本点，围绕这个基本点，本公司将紧紧围绕“以人为本，仁性服务，理性管理”的人性化服务为主题，统筹企划总部经济区的管理模式、组织架构、服务配套、特
13、性化特色服务等诸多方面的管理目标和承诺指标，以供应高标准、全方位的优质服务。“不断满足您对服务的需求”是本公司的服务宗旨。接管的总部经济区物业管理，是本公司物业管理的一个新亮点我们将通过专业的物业管理设计，供应一种定位正确、操作性强的专业管理与服务。在达到为入住人员供应尽善尽美的办公环境的同时，亦降低管理的运作成本。更重要的是如能凭借本公司的专业管理和服务，使业主名下的物业保值增值，亦将成为本公司的荣幸。、公司概况淮安嘉怡物业管理有限公司成立于2004年8月，是由江苏省淮安经济开发区经济发展总公司投资的具有叁级资质的物业管理企业，投资额伍十万元，注册资金伍十万元。公司经营范围：物业管理。公司现
14、有中高级人才二十人，员工六十余人，其中中级以上职称十人，持物业经理资质证五人，大专以上学历占管理人员80%以上。全体员工都已严格依据房管部门的要求培训合格。公司本着“以人为本，业主至上，热忱周到，满足服务”的服务理念，用台湾的物业管理方法和沿海发达城市先进的管理模式相结合，为业主营造文明、舒适、平安的生活和工作环境。公司从成立初接管韩国工业园、东湖望景苑、晓庄老师公寓等小区、工业园以来，主动、周到、满足的服务，受到广阔业主和开发商的一样好评，公司成立6年多来，无治安盗抢案件发生，受到开发区公安分局高度赞扬。公司现已积累丰富的物业管理阅历，具备完善的管理制度和操作细则，我们将再接再励，务实进取，
15、将最优质的服务奉献给广阔客户。三、物业管理特色服务宗旨：不断满足您对服务的需求经营理念：服务至诚、质量至精、管理至严、理念至新价值观：以人为本，服务社会企业精神：团结务实、开拓奋进管理手段：小区管理制度化，员工操作规范化，资料档案电脑化，业主服务全面化嘉怡物业公司将凭借自身的实力和不懈的努力投身于创建淮安物业管理绿色的明天，并以崭新的物业管理理念，细心营造以人为本的高尚生活新意识。我们有着真诚合作、互惠互利的愿望，期望成为淮安新区房地产开发有限公司的合作方；我们与淮安物业管理同仁携手合作，共图发展，为淮安的明天更美妙作出我们应有的贡献。其次部分整体方案及策划思路一、项目概况总部经济区项目地块位
16、于淮安市经济开发区宜宾路南侧府佑路西侧位置，周边交通便捷，区位条件良好。总部经济区总占地面积39986.69万以，物业规划总建筑面积41146平方米，二、物业管理定位总部经济区结合其自身的软硬件条件，针对需求实行平安、卫生、便利、舒适的高档办公区域。（1）整体管理方案策划依据总部经济区办公的特点，区域实行封闭式管理。平安人防、技防相结合；环境卫生提倡袋装化，保洁人员定期收集；修理专业化、刚好化；车辆管理实行制度化管理，规范化操作；便民服务人性化。（2）物业管理具体措施平安管理是物业管理中最敏感、最重要、最为入住企业所关注的工作，在办公区实行全封闭管理，对进出办公区的外来人员严格实施“来访登记”
17、的方式进行限制；在物品出入管理上运用“记忆+规范”法；保安人员实行24小时不定时巡逻和机防监控。在整个管理区域内常常进行防火检查，刚好清理消防通道违规摆放的物品，定期检测消防设施、器材的平安系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态。环境服务是形象工程，关系入住企业的办公质量，依据商业写字楼的特点制订不同的清洁标准实行定人、定量、定标准保洁人员实行区域卫生包干，设置合理的垃圾收集点，做到生产垃圾日产日清。在修理服务上实行日常保养制度化，操作规范化，收费合理化，修理刚好化,实行24小时报修。将人文精神融入总部经济区的物业管理和服务中，接受物业管理人员同入住人员共同参与。在不
18、同的时间阶段组织和协作开展多种形式的文化活动，精神生活方面更高层次的追求，营造健康活跃、特性显明、和谐的办公文化氛围，建立良好的社会公共关系。（3）创优目标服务质量是物业管理的生命线，本公司服务质量方针是：科学规范的管理、竭诚高效的服务、平安文明的环境、持续发展的追求。嘉怡物业的努力方向是：管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言、追求无止境，使嘉怡物业成为淮安市的知名品牌。在托管期内总部经济区商业办公与居住区达到市物业管理优商业办公与居住区标准。（4）物业管理指标承诺依据总部经济区的实际状况，我们承诺以下十二项质量指标：1、楼宇完好率达98%以上；2、照明设备（楼宇）完好率为100%；3、各种管道
19、完好率达98%；4、消防装置平安运用率为100%；5、楼宇大、中、小修工程合格率为100%；6、业主投诉率限制在0.5%以下；7、办公人员满足率达90%以上；8、不发生重大平安事故和治安案件；9、各类机器设备完好率达95%以上；10、365天全天候业务接待受理；每天24小时保修接待，急修不过2小时，一般修理不超过三天，急修和零修刚好率为100%。第三部分管理人员配备及员工管理一、物业管理人员配置总部经济区物业管理处员工暂定为24人，负责本项目的物业管理服务工作，具体备具如下：主任1名；水电修理工2名；保安员15名；保洁6名。二、员工录用标准：1、主任中学以上文化程度，年龄40岁以下；具有物业管
20、理阅历，熟识物业管理行为各岗位的工作内容；持有建设部物业管理经理岗位合格证书；具有较强的组织协调实力及行政管理实力；对物业管理理念有深刻了解，有较强的服务意识；能正确处理业主、开发商与物业公司三方关系；能对下属供应较好的指导和培训；具有猛烈的事业心和良好的敬业精神。2、修理工娴熟驾驭所从事岗位的专业技能；具有较好的服务意识和服务看法；具有较强的组织纪律性；持有电工上岗证。3、保安员政治思想牢靠，为人正直；初中以上文化程度；具有较强的组织纪律性和警惕性；具有较好的服务意识；优先录用中共党员或共青团员，尽量安置退伍军人。4、保洁绿化工娴熟驾驭所从事的专业技能；具有较好的服务意识和服务看法；具有较强
21、的组织纪律性；三、拟任的项目负责人的简历：何家春男1970年生本科文化物业管理方面主要经验：2007年8月至今淮安嘉怡物业管理有限公司物业管理部四、员工培训方案为了提高物业服务管理水平，本公司实行员工平常自学为主和定期培训为辅的方法，提高从业人员的文化素养、业务实力和工作水平，做到全员培训合格。（一）员工培训：1、新聘请的管理人员实行一个月政策、业务学习，考试合格者正式录用。2、保安人员录用前集中进行三天强化业务培训，熟识公司规章制度和操作规范，进行常规训练，增加平安责任性。3、全体员工每周支配肯定时间学习、沟通。4、每季组织一次全员消防训练，学习有关消防器材的运用方法，熟识本管理小区消防设施
22、分布状况及有关救生方法。5、定期培训员工处理突发事务的应急实力，熟识驾驭在发生火警、电梯困人、台风天气治安案件等状况下的应急处理方法。6、有支配的支配修理、绿化人员分批进行培训学习和深造。（二）培训目标：1、新进员工培训率100%；2、管理人员持证上岗率100%；3、特别工种人员持证上岗率100%；（三）培训方式：1、自学；2、自办培训班；3、外派学习培训；4、参观学习。五、主要员工岗位职责（一）管理员工作职责1、管理员必需持证上岗，全面熟识了解管辖区域内产业状况以及公用设备，设施具体方位，运用功能，主动主动热忱为业户服务。2、每天对总部经济区内设备（电梯、水泵、消防等）运行、公用部位保洁、门
23、窗完好、平安保卫等进行巡察、检查和记录。发觉问题刚好处理并报管理处经理。3、搞好总部经济区管理，负责对公用部位乱堆物，违章搭建以及擅自拆除承重结构、管道等违反房屋条例的行为予以阻挡处理。搞好大楼电梯服务，保持轿厢清洁，电梯平安运行。主动主动向入住企业宣扬平安运用电梯，正确驾驶电梯等学问。4、负责对本商业办公与居住区清扫工、门卫人员和电梯工的工作检查、考核,每月将考勤状况上报管理处。5、负责接待人员报修，开启报修箱，并按总部经济区修理养护任务单要求细致填写。6、每月收取物业管理费。依据居住人员不同要求，开展力所能及的有偿服务。（二）修理养护工岗位职责1、上岗佩戴胸卡，着统一服装。2、负责进出电工
24、照明、水管道和设备的维护保养工作。冬季之前，做好水管及其他设备的防冻保暖工作。3、严格依据电工平安操作规程实施修理作业，正确运用检修工具及专用设备。接通知后凭工程报修单马上前去检查修理，修理完毕，须工完料清，工程报修单让总部经济区负责人签字确认后带回。4、遵守领料制度，保管好生产工具，所用材料要刚好记录。5、讲究效益，保证质量，搞好各修理工之间的团结协作，各道工序依次连接缩短检修周期。6、细致做好每天的设备运行记录，定期对商业写字楼的各项机电设备、线路进行检修、保养，保证正常运作。7、完成上级交办的各项任务。（三）保安员岗位职责1、上岗佩戴标记卡，着统一服装。2、驾驭专业学问，接受管理处管理和
25、调度，负责总部经济区内的平安、火警、治安保卫工作等。3、遵守保安纪律，严格保密制度，爱护总部经济区内的人身和财产平安。4、工作时留意仪容、仪表，举止文明，树立良好的形象。5、负责车辆进出、访客登记、携物（珍贵物品）出入、大门闭启等管理工作。6、负责商总部经济区范围内巡察管理工作。7、负责各类事故的报警和现场整治与紧急处置工作。8、负责帮助、爱护案发觉场和案件处置工作。9、负责完成领导交办的其他工作。10、细致填好保安交接班记录，不准擅离职守，不得离岗、脱岗。（四）绿化工岗位职责1、上岗佩戴标记卡，着统一服装。2、在管理处的领导下，负责总部经济区绿化管理工作。3、负责商总部经济区绿化区域的维护和
26、保洁工作。4、负责绿化移栽、补苗、修枝、培土、除虫、除草等日常保养工作。5、负责绿化浇灌、施肥和追肥工作。6、负责盆景栽培和布局工作。7、负责绿化除虫药剂、毒剂的选购、保管工作，杜绝各类中毒事故发生。8、负责绿化设施、设备、工具的日常维护和修理保养工作。9、负责绿化区域的违章惩罚工作。10、完成领导交办的其他工作。（五）保洁员岗位职责1、上岗佩戴标记卡，着统一服装。2、每日对辖区内道路清扫，达到“五无”“六不”“六净”标准。3、对公共场所、盥洗室、废物箱、痰盂每天清洗，保持干净。做到无污垢，无虫害。4、收集每户产生的生活垃圾及倾倒垃圾箱内的垃圾，并负责清运至指定地点。5、对总部经济区信箱、各层
27、楼梯、楼梯扶手及公用走廊的清洗。6、各层走道公用玻璃擦拭。附：“五无”即无袒露垃圾；无垃圾死角；无明显积尘积垢；无蚊蝇虫孽生地；无“脏、乱、差”顽疾。“六不、六净”不见积水；不见积土；不见杂物；不漏收堆；不乱倒垃圾；不见人畜粪。路面净；路沿净；人行道净；雨水口净；树坑墙根净；废物箱净。六、员工考核与奖惩机制考核是检查工作成效、业绩，以及培训效果的重要手段，对提高物业服务管理质量有举足轻重的作用。1、公司对总部经济区的管理状况进行整体考评，主要进行实地考核和向业主进行问卷考核。2、总部经济区物业主任对员工进行定期考核。3、对不同的岗位的人员接受定时和不定时的考核。4、对不同的岗位工作内容、标准按
28、不同的权数细分成若干分值进行考核。5、考核结果接受精神和物质相结合的方法，对优秀员工进行表彰、嘉奖，加薪、提职；对达不到要求的员工进行警告、惩罚、除名。七、员工仪容仪表、着装及标记1、公司统一配置有公司标记的服装，依据不同工种统一着装。2、全部工作人员的着装必需保持清洁、平整、不得带有污、开线、掉扣。3、着装应得体，不准卷衣袖、裤腿。4、男同志不得留胡子、长发，女同志工作不得浓妆。5、必需佩戴有公司统一标记的胸牌。第四部分管理机构设置及工作流程一、管理机构设置总部经济区物业管理处隶属嘉怡物业管理有限公司，其服务宗旨和服务要求严格遵守嘉怡物业的规范。物业管理处设经理，全面负责总部经济区物业管理服
29、务的各项工作。总部经济区管理处设主任、客服中心，下设四个专业部门。物业管理处组织框架图客户服务中心是总部经济区物业管理处运作的核心机构，负责总部经济区物业管理服务信息的收集、记录、分解、调度和反馈业户事务的协调工作，24小时运作。总部经济区物业管理处下设四个专业部门：行政事务部、平安事务部、设备维护部和环境美化部，各专业部门均设有负责人，负责本部门职责范围内的业务工作。各专业部门之间既有分工又有合作，共同完成总部经济区物业管理和服务工作。1、 管理员，负责总部经济区内各项事务的组织、指挥、限制和协调，确保商业与居住区日常物业管理工作的顺当进行。2、 客户服务中心，客户服务中心负责人由管理员兼任
30、，负责接听热线电话、处理各种投诉、收集反馈信息、办公人员托付服务项目等。3、 管理处下设四个专业部门：（1）行政事务部，负责管理处日常行政办公事务、档案和仓库管理、费用收缴和财务管理、劳务层员工聘请和培训等。（2）平安事务部，负责总部经济区24小时平安保卫，包括门岗值班和总部经济区巡察。消防平安管理和机动车、非机动车管理等。（3）设备修理部，负责总部经济区日常设备养护和维、入住人员报修处理等。（4）环境美化部，负责总部经济区、楼宇公共部位清洁、绿化保洁和养护保洁等。二、管理机制1、时效工作制：我方对入住人员的服务工作一律实行时效工作制。即本公司承诺：全部对外的服务工作，均在向入住人员公开承诺的
31、时间内完成或有处理结果。2、公开服务制：全部服务工作均向入住人员公开。管理处禁止员工向入住人员索取任何酬劳。3、首问责任制：任何员工在接到入住来访人员询问、投诉、求助时均负责将问题解决完毕方可获得公司认可。4、财务公开制：我方将定期向总部经济区公开财务收支帐目，接受公开询问。5、全天候服务：我方实行全天24小时服务。管理处设热线服务电话，欢迎随时拨打。6、不均衡管理：我方各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和入住人员的生活规律进行统筹支配，通过优化后的工作编排使工作更加人性化，节约每一分钱，更加符合专业化物业管理公司的要求。7、回访工作制：我方将依照自己的标准作业规程对开展的服务工作定期走访,虚
32、心接受有关人员的建议、指责。重大决策、措施均会在事先通报给入住人员。8、零干扰服务：我方将细致解决因自身的工作给业主造成的二次干扰的问题,努力将二次干扰降至最低，给业主一个安静、悠然的工作、学习环境。9、平安预案制：我方将优先解决业主的平安管理问题，对治安重点、难点建立预案制度，可能出现的案发问题均有刚好、有效的处理程序，确保平安工作的万无一失。三、管理工作流程客户服务中心设1部24小时热线服务电话，入住人员的服务需求及投诉信息通过客户服务中心的24小时热线服务电话传递到客户服务中心。客户服务中心受理有关信息时，先对收到的信息予以记录，然后依据信息的性质分类，调派各专业组人员负责处理，并跟踪处
33、理结果，刚好向入住人员反馈处理信息。对重大投诉和服务要求按紧急和重要程度分别报总部经济区物业管理处经理及公司有关领导，便以问题能得到刚好解决。在遇到治安、消防或与物业管理有关的突发事务时，客户服务中心依据突发事务紧急处理预案，统一协调物业管理处员工进行应急处理，作好报警、疏散、救助、财产爱护、现场限制等协调处理工作，协作政府职能部门处理各类事务及案件，并刚好向上级领导汇报。此外，对于总部经济区物业管理服务过程中的日常事务，由客户服务中心的管理员负责深化现场沟通、协调，必要时总部经济区物业管理处主任要亲临现场，保证问题解决的时效。总部经济区物业管理处工作流程图第五部分物业管理打算及二次装修方案一
34、、物业管理前期介入方案本公司若有幸取得总部经济区的物业管理权，依据物业管理要求，将派管理人员和工程技术人员前期介入，熟识总部经济区的状况并帮助开发商工作。依据总部经济区预料2011年12月入住办公的要求，为使办公人员能按期入住办公，我们拟打算完成如下前期工作：1、熟识了解物业状况物业管理要追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的建设阶段就要充分考虑建成后的运用和管理的须要，针对开发商在开发阶段往往可能忽视建成后的管理问题，刚好加强对隐藏工程的验收。协作开发商和监理单位监督检查现场讯息工期质量，熟识、了解建筑的内部结构，可以有针对性地提出建议和整改方案。为此，我们打算在2010年11月选派人
35、员进驻总部经济区，熟识了解总部经济区的水电设备与消防设施，管道的安装和走向，并从保安系统、环境卫生、绿化等系统作配套设施及物业的作用功能，是否符合日后人性化管理的要求作好打算。2、熟识办公楼四周环境熟识与总部经济区相关的水电、煤气、通讯、环卫、公安、街道等职能部门，及早建立沟通和连接，为今后总部经济区的物业管理运行创建良好的外部环境。3、及早了解办公人员状况随时收集办公人员的有关资料，并开展办公人员看法征询工作，及早了解办公人员的需求，支配今后有针对性的服务。二、物业管理处筹建方案1、利用嘉怡物业管理有限公司的人才优势，在公司内外部公开聘请物业管理人才，在业主入住前一个月完成组织机构的设置，解
36、决当地人员的安置。2、物业管理用房交付运用马上着手装修和购置必要的办公设备和用品，进入商务写字楼办公。同时购置保安、保洁、修理工具材料等。3、依照总部经济区的实际状况，制定各项切实可行的规章制度，包括内部各部门、各岗位、各工种的岗位责任制，以及员工奖惩制度和考勤制度及操作程序。同时还要制定和印刷公众制度如办公楼公约、装饰装修管理方法、车辆管理方法等，使业主对办公楼在治安、消防、平安用电、装修等方面规定有所熟识，起到规范入住企业行为的作用。有利于接管后尽快将总部经济区物业管理工作纳入正常的轨道。三、物业验收方案物业验收是干脆关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。依据原设计要求会同开发商（
37、施工队）对楼宇的土建、安装、消防、机电设备、设施、环保、交通等方面进行验收，验收接受分不同项目组织专业人员逐幢验收,合格一项签收一项。验收中如出现问题，刚好记录在案，督促刚好整改。开发商依据物业验收要求亦应刚好移交产权资料和技术资料，为楼宇的档案管理打下基础。第六部分总部经济区共用设备设施管理一、总部经济区共用设备设施管理和维护1、了解总部经济区内及建筑公共部位、公建配套设施可能存在的总是及事故隐患，制定相应的完好率、修理刚好率标准。2、制定总部经济区及建筑公共部位、公建配套设施的运用及管理规定，坚决杜绝在公共部位乱搭建。3、制定总部经济区及公建配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业指导书
38、，4、出租房屋或公建配套设施，公司要求出租人必需依据政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。二、设备平安运行管理方案1、全部机电操作，修理人员必需严格执行国家有关平安操作规程结构，并树立“平安第一”的思想，既要保证设备的平安运行，又要保证工作人员平安。2、新上岗、转岗的机电修理人员必需经过技求培训、考核，熟识所辖楼宇的设备状况后，才能上岗工作。3、设备房应配置平安操作用品，例子如配电房配置绝缘手套，并要细致保管。4、工作从员经入设备房内严禁吸烟。5、非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。6、对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异样，必需刚好处理。7、电气部分修理，
39、必需严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。留意严禁将金属、工具等遗留在设备上，以防事故发生。8、熟识驾驭触电急救方法及步骤。（一）设备管理规定1、目的通过对建筑物附属共用设备的管理，使全部共用设备保证完好状态，满足运用人的须要，促进物业发展，使物业保值、增值。2、适用范围本规定适用于公司、商业办公与居住区的共用设备管理。3、职责（1）公司分管副总经理全面负责共用设备管理。（2）设备修理部主管负责设备报废的审核。（3）管理员负责设备报废的上报。（4）管理处修理工负责共用设备管理日常工作。4、工作程序（1）共用设备综合管理（2）公司分管副总经理组织设备修理部主管及有关人员与开发商办理设备交接
40、验收及资料移交手续。（3）设备接管时依据设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收，如验收不合格，则应在验收单中说明实际状况及缘由，并提出整改建议，限期由开发商负责整改。5、设备管理（1） 因损耗或损坏无法修复，致运用权设备接着运用时，由管理处经理睬同设备修理部主管及相关人员确认，经公司分管理副总经理批审后，方得报废并除账。（2） 标识、台账、表格及设备库存的管理A、设备修理部对设备进行标识、全部设备实现单机悬挂设备卡，标识该机的所属单位、名称、型号、管养人等。B、设备修理部负责建立设备台账，台账内容包括：设备名称、设备编号、型号、生产厂家、技术资料等。C、重大设备资料原件由公司工程部统一建档
41、保管，管理处持复印件。6、其用设备管理的日常工作（1） 管理处修理工依据工程修理部的支配对设备进行检查、保养，并做好记录，由管理处审核及保存。（2） 对于重大修理，公司应派工程修理部专业工程人员进行技术指导。解决不了的故障须要外委修理的，应报公司分管副总经理审核，批准后执行。修理结束，修理工须要对设备进行检测，检测合格予以验收。7、工程项目管理（1） 设备修理部在每年的12月制定下一年度工程项目支配表并报分管副经理审批后实施。（2） 设备修理部依据工程项目支配表进行具体实施，每半年进行一次清理，将清理结果记录在工程项目支配表内。（3） 管理处无法处理的急修项目上报公司工程修理部，由公司工程修理
42、部组织支配修理，并做好记录。三、电气系统管理方案1、操作人员必需经过专业培训持证上岗。2、制订出高、低压操作规程和强电、弱电操作规程。3、任何无关人员不得进入机房。4、保持机房的整齐、干燥。（一）配电设备管理规定1、目的保证供电设备的平安运行。2、适用范围本规定适用于公司、商业办公与居住区的配电设备管理。3、职责（1）管理处修理工负责配电设备的日常管理。（2）非工作人员进入配电间，须经管理处经理同意后方可入内。（3）配电间保持良好通风及照明，门窗开启敏捷、消防设施完备，配齐干粉灭火器。（4）配电间内禁止吸烟，保持配电间清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无尘、无积水、油渍。（5）不得擅自更改配电间
43、机电设备线路及器材，若要更改须报公司工程修理部审核，经公司分管理经理同意后，方可更改。（6）配电间内机电设备由修理工负责巡查，发觉问题刚好解决，监视电气设备的运行状况，严禁不合理的超负荷运行。(7)配电室修理工平安操作规定。A、配电间应严格按操作规定操作供配电设备，保证设备正常运行。B、全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。C、严禁带电作业，紧急状况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴合格的绝缘手套、工作衣帽、绝缘鞋、确认平安才可进行。D、自动空气开头跳开或熔断器熔断时，应查明缘由再进行复原，必要时允许试送电一次。E、电流互感器不得
44、短路。F、不得带电用兆欧表测量绝缘电阻，操作高压隔离开关时必需穿戴绝缘手套及戴工作帽。(8)停电管理规定因工程修理等缘由停电，修理工经管理处主任批准后，提前24小时通知有关人员，因突发事务停电，应在1小时内联系有关部门处理，并在复原电后24小时内向有关人员说明。(9)倒闸操作A、闸操作必需由二人进行，一个监护、一人操作。二人均应对工作的正确负责。B、操作后，必需严格执行下例措施：停电、验电、放电、安装接地线、悬挂标记牌。(二)电气线路及设施修理保养管理规定1、目的防止电器损坏而造成停电事故，切实保障人身平安和健康。2、适用范围适用于公司、商业办公与居住区的电气修理保养管理。3、职责(1)物业管理处修理工负责日常的电气修理保养。(2)设备修理部负责电气修理保养的检查、监督、落实工作
