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1、零售外企管理管控实战手册大全内部资料仅供交流超市开业可行性分析实战手册FeasibilityAnalysisofthesupermarketbusiness(IS09000版)成都金雅图实业有限公司编订CHENGDUJINYATuCo.,1.td超市开业可行性分析在任何投资前，投资者都要进行准确的市场调查、分析和定位等。不过超市的开业分析有自己的独特之处。进行准确的市场定位趋势近十年来，国内零售业界兴起了“流通革命谁掌握了末端通路，谁就是赢家。这代表着以往由制造商主控的通路已渐被零售业者所取代。消费者的需求日益呈现多样化。消费者购买商品，不仅只需要单纯的商品，还想要商品背后所提供的附加价值，而
2、这些附加价值大多得靠零售业者自己来创造。因此产生各种不同的业态商店，如百货公司、超市、便利店等，颇有“占地为王”的气势，纷纷以“消费代理者”自居，来为消费者筛选商品。X选点开店的重要性在选点开店时，若未经仔细评估，无论事后如何努力，也无法挽救，而这是身为店址固定产业的零售业的特性。此外，超市在先天上受到很多限制。例如：600100O平方米的卖场空间不容易找到，城市市内一楼店面租金太高，根本不是毛利低的超市所能负荷的，超市附近很少有停车空间，种种困扰不一而足。有些经营者好不容易找到一个开店地点，就急着开店，未予充分评估，从而导致血本无归的结局。X开店策略开店策略，是开店的最高指导原则。在目前激烈
3、竞争的局势下，若没有专业化的战略指导，将很难获得优势。单店的开店策略：有明确的经营理念与特色，慎选一个好的商圈立地连锁店的开店策略:考虑单店能否独立生存,考虑布点位置不可太过密集,也不能太过疏远，此外后勤补给的配送能力、效率以及管理管控绩效也要在考虑之内。正如下棋布局，避免“一着错，全盘输”。充分分析市场潜力X步骤根据各行政区域的户数，以及每户每月食品消费额，计算出该行政区域的食品消费总支出。再将该行政区域的食品消费总支出的一定比率，作为超市的市场占有率,然后再依预先推算出的超市营业额，推算出可开发店数，另以各行政区人口成长率作为设点的重要参考依据。再依此推算各市市内行政区的市场潜力。市场环境
4、分析X竞争者调查重点1重在经营层面，而并非单指某一商圈内的竞争店。1如果超市是地区性商店，则至少须对隶属同一县市行政区域的其他同行进行调查。1如果超市是全国性的连锁店，则须扩大范围，针对全国各地区有名气的竞争者进行调查。相关项目1名称1资本额1成立日期1员工人数1单店或连锁经营1连锁性质包括直营（R。C）、授权（F。C）或加盟（VQC）1出资者个人名义或投资母公司的名称I外商合作可以勾选“有”或“无”的方式来表明1合作公司名称1合作公司隶属国1合作方式包括“技术合作”、合资”或两者皆具”1价格水平由“昂贵”、“一般、便宜中三选一1品质水准填写“好”、“一般、稍差三者之一1生鲜技术水准填写“好”
5、、一般、稍差三者之一1服务水准填写“好”、“一般、稍差三者之一1促销活动特色适宜用文字描述1目标客层适宜用文字描述1年营业额如果有连锁店则须予以分别说明1商圈特性适宜用文字描述，若有连锁店最好分开说明1店址条件适宜用文字描述，若有连锁店最好分开说明1其他特色店址适宜用文字描述，竞争者调查宜采用表述X超市发展环境特性分析产业特性1超市可取代传统菜市场，提供高品质、新鲜、卫生的生鲜食品1超市注重品种齐全，可以提供消费者日常所需的食品、日用品，以满足其一次购足的需求1超市强调合理的价格，以提供大众化、丰富的商品为主1超市强调购物方便，是提供给邻近居民的良好购物场所1超市强调服务目标市场特性1已组成小
6、家庭的职业妇女1对商品知识或做菜方法不太了解的消费者1追求新鲜、卫生、品质良好且对价格较不敏感的消费者1收入水准或教育水准较高，较喜欢尝试新事物或追求时髦者1较注重购物环境舒适感的消费者I女性多于男性，且年龄大多在1855岁之间1单身在外者I外籍华人或曾赴国外居住一段时间者1比较喜欢闲逛的消费者竞争者特性1强调价格导向，低价销售1强调本身具有生鲜处理技术及鲜度管理管控技术，可维持生鲜商品的品质1所有产品都品种齐全，或在某些类别品种上特别齐全1强调某些类别商品的特色1可提供额外的服务1可提供特别的金融服务1强调卖场气氛及促销活动的个性化1强调高格调的整体形象1强调能提供新的商品知识及新的料理方法
7、1强调连锁经营，距离家较近1提供购物时间的方便1强调可提供选购的多样礼品1积极参与公益活动本身条件1经营理念1财务资金能力及运作状况1专业管理管控技术1生鲜处理人才及技术企业知名度与形象1人才培育及人力补充相关计划1工薪、福利水准1后勤补助能力开业策略X经营独立式或附属式独立式：专业经营，以超市为主体，大都注重生鲜商品销售附属式：为各百货公司附属的超市，其超市功能较弱，目的为集客 连锁店或单店连锁店：以多店连锁性质开展，直营连锁占大多数。单店：仅此一家，别无分号 全国性或地方性全国性：以连锁形态经营，而超越区域性范围。优点是可建立全国销售网，而且知名度高，可运用大量媒体宣传造势；缺点是后勤补给
8、困难度较大，销售网易有空隙、管理管控不易。地方性：单店或区域内的连锁店。优缺点与“全国性”正好相反 求发展、求生存或求收益求发展：抢据点方式，快速出店求生存：采用以店养店方式求收益：只开赚钱店 高格调或大众化高格调：从装潢、设备的投资到人员服务训练、商品选择，均以高品质为要求大众化：采低成本运营的方式，使低成本反应在商品售价上 购买或承租购买：优点是可永续经营、享受不动产增值之利益、可掌握用途主侵权，缺点是资金需求大，投资风险高承租：以合约的方式承租经营一段时间，其优缺点与上述相反 超市专业或超市业加不动产业超市专业：系指经营者仅专一经营超市，不涉及其他行业超市业加不动产业：经营者在经营超市时
9、，兼营不动产业 以生鲜为主或以杂货为主生鲜为主：系指以生鲜食品为主力商品，注重生鲜处理技术杂货为主：系指以杂货商品为主力商品，注重销售管理管控、价格策略及促销活动 自营物流中心或委托物流中心自营物流中心：为掌握货源稳定性，并为拓展连锁店，即自营物流中心或另成立关系企业委托物流中心：单店或连锁店规模不足，委托外部物流中心或厂商直接供货X商圈 都市型、郊区型、社区型、转运店型都市型：是指大都市内商业经济及人口密集的地方郊区型：是指大都市外围卫星城镇或二级、三级行政区域之人口聚集处社区型：是指大都市内或附近，配合住宅需要，开发的大型社区转运站型：是指通勤上班较重要的转换车站附近 商业区、办公区、住宅
10、区商业区：是指零售商业聚集，交易频繁的地区办公区：是指办公大楼上班族聚集之地区住宅区：是指住家聚集之地区X店址 独立建筑或复合式建筑独立建筑：是指该栋建筑物仅经营超市及其他相关设施复合式建筑：是指该栋建筑物除经营超市外，尚有其他用途 地上或地下地上：是指卖场在一楼或二楼地下：是指地下一楼卖场及少部分地下二、三楼卖场 有停车位或无停车位有停车位：是指超市附近有停车场或停车位之设施无停车位：指超市附近无停车位或停车困难销售 全自助式或自助式即面对面销售全自助式：系指卖场采取完全开架式，由顾客自行拿取自助式即面对面销售：卖场部分采取开架式 单层楼面或多层楼面经营单层：超市卖场规划在同一层楼面，卖场较
11、易有整体连贯性多层：超市卖场分割在两个或三个楼面，卖场不易连结 现场处理或PC厂处理现场处理：大部分生鲜食品均在超市内作业场加工处理，商品鲜度较易掌握PC厂处理：大部分生鲜食品均在PC厂统一制作，再配送至各店，效率高二、超市的选址投资者经过适当开业分析决定投资后，接下来就是对超市进行选址，这是超市开张最关键的第一步。选址原则谈到超市的选址原则，先介绍一下超市的业态，不同的业态有不同的选址原则。业态就是营业的形态，指店铺的经营规模、商品结构、经营方式等形态。目前，国内外众多的超市主要有4种形态：便利店、食品超市、仓储式商场和综合性超市。X便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。特点：
12、选址在居民住宅区、主要公路边及各单位所在地附近 营业面积在100平方米左右，营业面积利用率极高 营业时间一般在16小时以上，甚至24小时 商品结构有即时消费性、容量小、应急性等特点 目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达，80%顾客为有目的购物X食品超市采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。特点： 选址在居民住宅区、交通要道、商业区 营业面积在5001000平方米 商品结构以购买频率高的商品为主 营业时间不低于16小时 以居民为消费对象，10分钟左右可到达X仓储式商场以经营生活资料为主，储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态。特占八、 选
13、址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场 营业面积大，一般为1万平方米以上 库架合一，装饰简单，节约成本 商品结构主要以食品、家用品、服装衣料、文具、家电、汽车用品、室内用品为主。重点是商品的广度要宽。 目标顾客以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。X综合性超市以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。特点： 选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区 营业面积在2500平方米以上 商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度。 目标顾客：满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求 设施和装饰比仓储式商店好总之，每一种零售业态都有自己的特点，有其长处，
14、也有其对环境的特殊要求，而且各种业态之间既有一定的竞争关系，又能互相弥补对方的不足，合理布局就能起到优势互补和繁荣市场的作用。 商圈调查方法确定了选址的原则接下来就是进行商圈的调查了。在调查商圈之前，要确定调查的原则、目的、方法、种类，以及资料如何取得和活用，调查实务的展开等。X调查应坚守的两大原则 经常以长期性的眼光（通常是10年以上）来判断资料 以事实来判断，应完全禁止臆测，以免造成错误的决策X调查的目的 设定商圈范围 估算开店后的营业额 调查商圈客源 调查竞争店 卖场的适当规模 投资回收的可行性X调查方法重点 调查种类的确定 调查手段的确定 调查对象的确定 调查统计分析方法与结果 调查担
15、当的确定 调查时间表的确定X调查种类的确定 资料调查1某预定地区的人口数、户数资料1城市相关计划、城市建设指定用图1竞争店分布图1竞争店或未来大型店的预定相关计划1竞争店销售业绩现场调查1对交通道路网的确认1竞争店调查1消费者调查商圈设定商圈设定必须以地图为基础来进行判断，就“工欲善其事，必先利其器”的观点来看，必须先作好完善缜密的地图，才能顺利进行设定工作，但制作地图亦讲求诀窍。X地图制作首先将基本资料划入地图基本资料包括：1行政区别人口数、户数分布1竞争店位置分布图1住宅区位置分布图1等高线地形图1城市相关计划图做法1市区准备1：10,OOO比例的地图，郊区准备1.25,000比例地图。1
16、将行政区，以千米为单位，填入人口数、户数1在竞争店描绘500米半径图，可依竞争店平方数大小设为500米或100o米。1在地图上记入竞争店的平方数、营业额1同样以500米半径在预定地画圆住户分布图：确定500米商圈内有多少户数住宅地图1调查竞争店之正确位置1商圈设定后，计算商圈内住户数1进行完店址调查之后，在该图上记入个别店的业种类别、卖场规模地形图1把握道路高度、坡度状况1顾客利用自行车或步行购物时，高低不平是阻碍来客主要原因都市相关计划、道路相关计划图1预定地500米距离范围内，周边相关计划道路已确定用途者1记入住宅相关计划区X预测商圈范围先预估预定地的市场占有率，并将之与达到损益平衡点销售
17、时所必须的占有率相比较，以判断有无详细调查的必要。商圈范围种类1中小商圈：范围约500-1500米，以徒步或自行车可到，以销售便利商品、生活必需品为主1大商圈：是以汽车为主，范围约5000米，来客大都以购物为目的，大部分以贩卖选购品为主1超大商圈：高速公路或捷运所形成的广大商圈，以贩卖特殊器材为主5000米以内的商圈设定方法1完成预定地及周边环境后，再设定商圈1在1.15,0001：10,OOO地图上记入预定地及竞争店所在位置1填入竞争店等各种店铺，将它们称为商集1根据店的规模画图，以预定地和竞争店为主1、 600平方米以上超市画半径5001000米的圆2、 300600平方米画半径300米的
18、圆3、 300平方米以下画半径100米的圆实施来店顾客问卷调查，来设定商圈1访问的相关项目1将约100150份问卷中所搜集的住址，在地图上标示画线，如此一来商圈自然显现1商圈确认时，利用住户资料算出户数1户数乘以每户每月家计支出就是一店营业X商圈设定概念：1 一次商圈：即本店利用最多地区，占70%来店顾客地区1二次商圈：也有其他店利用，无法确认去哪一边较多的地区，或是店铺比本店小的一次商圈用地调查及评估X用地调查合适的内容店址调查1标的物内含设施的影响1面积1城市规划状况1道路交通及停车能力1地租及用途1租期与押金1房屋状况1业主 环境 人口数、户数 道路交通流量 客层 竞争店 城市机能 是否
19、有其他可取代店址 年营业额预测 损益平衡点设定X用地调查分析适当的用地和合适的位置购物中心开发的先决条件，购物中心对区位有严格要求，这关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中心能否生存。获得足够的购物人群有两种途径，一种是依托大居住区和消费群，另一种是扩大服务商圈范围。用地区位和交通状况分析原则1最短时间原则1区位易达性原则1聚集原则1接近购买力原则分析资料1购物人口分析1交通易达性分析1区位分析用地经济状况评估1如果用地的所有者不止一个，需要获得每一个所有者的认可1需要分析用地的合理价格或租金，决定是否值得购买并能够获得投资回报1用地必须允许进行零售开
20、发，如果是非商业开发用地，需要考虑改变用地性质的可能性用地的物理状况用地取得之后，需要对用地进行实地调查，对用地的规模、形状、整体性、地形特征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做进一步分析，判断其是否适合购物中心开发。1用地物理状况调查1、用地形状2、用地的平整性3、用地的可进入性4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围情况1目标地选定检核表三、现代超市开店流程开店流程：为实现连锁经营的开店目标，写掉开发策略与长期战略，超市所规划出来的连贯性行动。开店组织架构开店选择的方式，只要适用于投资者本身特质的方式就是好方式。故大投资者用的是快速开店的方式，转眼形成一个大型超市连锁系统；而小投资者由于本身
21、财力有限，不能承担太多的财务风险，故多采用稳健原则，先从单店开始经营。X从零开始 店址寻找、商圈调查，店铺规划及内外装修设计，可聘用专业人才或委托专业顾问公司来进行调查或设计。 聘请精通商品采购的人才 聘请处理生鲜食品的技术人才 聘请收银员、防损人员、后勤工作人员把不同专业背景的人员，依不同的工作性质加以组织，称为开店组织,由店长综合指挥运作。X多个店拓展时当超市的发展达到多店时，就会逐渐成立一个总部。主要作用为统一店铺中的后勤工作，达到简单化、标准化、专业化、集中化等原则。多店的开店组织可分成两种，一为无生鲜处理中心的分店，一为有生鲜处理中心的分店。企划1商圈调查1统计分析取样1商圈分析（拟
22、订开店硬件战略）1预算设定1店铺经营相关计划拟订开发部门1开幕日期选定1开店决策过程的拟订1平面配置图设计1店铺设施导入1店铺设备导入1冷冻冷藏柜工程导入1内外装潢工程进行会计部门1收银系统、EOSPOS系统导入1收银机安装试验1POS机连线作业1会计流程与支票管理管控规定1现金收入与支出管理管控规定总务1人事招募1人员训练1备品及各部需求准备与分配1公关作业要点1人事规章1工商营业执照及其他执照申请商品部1商品方针政策拟订1商品构成及品种选定1价格设定（依商品小分类别）1竞争店重点商品售价调查1特卖促销商品决定1卖场演出的企划、分配1其他促销活动的展开配送处理中心1选择合作厂商与商品1厂商进
23、货管理管控规定1沟通会议的进行1配送范围、路线及时间表的决定1订货、验货、出车配送管理管控规定1物流搬运工具设施的准备营业部1工作手册的实施1工作工具的准备、搬运1勤务相关计划安排1工作分配及支援需求提出1补充订货系统运作1检品工作的核对1新进人员训练动作测验1卖场PoP演出1开幕前公关拜访实施1商品陈列演出1人员服务训练1卖场异常状况的应变措施 人员配备X工作分配方法 确认部门总体工作及完成期限 预估完成单项工作的工时以完成期限的优先次序挑选最急迫的工作，再依其所需工时数来分配人力 例行工作汇报及例外报告规定设施配置X店面设施店面设施的主要功能是诱导及宣传，以引起消费者的注意，并产生兴趣，继
24、而迅速联想。如何激发消费者内心的欲望，让欲望驱使消费者本身很容易走进来，这是店面设施最重要的功能。超市主要相关设施以及要顾及的，大致有下列几点事项。停车设施是否完备招牌1功能是“打招呼”和“自我介绍”，同时又能体现超市的个性特征，其合适的内容应包括店名、业态。1应追求艺术上的美感，更重要的是合适的内容的准确。1避免重复与雷同，还应注意美感与冲击力。1制作要精美，选材既要考虑耐久、耐污染性，也要考虑质感性。1安置要得当。醒目易见的招牌位置与距离、试点有关。外装设计1店面的设计是否使人感到亲切1店面情况是否整顿得当1店面的设备是否充分1店面的通行是否顺畅1店面前是否要摆设摊位，举行促销活动1店铺的
25、设计，是否让人对季节变化感到敏感1是否留意展示橱窗能发挥出对外展示物品、对内陈列商品的效果1是否留意玻璃会反光的问题1是否留意要在店头摆放吉祥物入出口的设计如何选择一个适当的入口，将是决定日后来客数多寡的关键。1第一主通道的重要性、特点1、 宽广。宽广是欢迎的证明，狭窄是不欢迎的证明。2、 商品要让顾客进入卖场后，感到惊讶和兴奋。3、 是获得最大单位面积利益的地方，既有特价商品也有畅销商品。1顾客从右侧入口容易进入右边比左边占有优位。对顾客来说，能自由使用右手的卖场，便会成为顾客的第一卖场X中央设施中央设施就是我们所称的卖场。其主要机能为展示陈列、贩卖及促进销售。主要应考虑的相关项目如下：内装
26、设计当消费者走入店内时，首先是环视全场，而所期待的是一个明亮、舒适的购物环境。我们知道，消费者购物，有70%80%是在悠闲、自由自在的环境中，不知不觉所选购的。卖场的设计不在华丽，而是要给商品及客人有适合的空间。思考：1与附近的商店相比较，是否更醒目、更突出？1整体的状态是否良好？1墙面是否有利用效果？1空间是否充分利用？1店内视野是否良好？1墙上所做的广告利用效果如何？1天井的高度是否适合？1天井和柱子的利用是否充分？1地面的机能是否充分发挥？1柜台及接客台的设置是否适当？1各项商品销售场所的分配是否妥当？通路1通路规划1消费者路线1通路设置问题的解决陈列用设施陈列设施与商品互为一体，良好的
27、陈列设施，如冷藏冷冻柜等，不但能确保产品的新鲜度，更能展现出商品的魅力，增加消费者的购物欲望。常用的陈列设施有陈列架、各式各样的陈列平台以及各种辅助器材等。有关陈列设施,最需要考虑的就是让商品很容易地被看到以及方便取放。思考：1陈列橱柜的形态、位置、排列、大小是否合适？1橱柜内的商品看起来是否显眼，购买时是否容易拿取？1陈列架上的商品，是否易于挑选、整理？1价目表是否清楚易见？1商品陈列架的高度、宽度是否适当？1陈列架上的商品标示是否清楚？1陈列架是否清洁？1商品陈列是否考虑到顾客的视线与视觉？标示用设施良好的标示，可指引消费者轻松购物，也可避免死角的产生。标示用的设施，主要包括进门的商店配置
28、图、商品别的标示、促销海报、介绍商品或装饰用的照片等。思考：1出入口、紧急出口等引导客人出入的标示是否显而易见？1各部门的指示标示是否明显？1气氛布置设施是否容易使用？1广告海报是否陈旧破烂？接客设施接客设施，包括在进口处的服务台以及最后结帐的收银台。接客设施应思考的是：在什么地方，要提供给顾客什么样的服务？思考：1接客设施的位置与设计是否适当？1化妆室是否充足、清洁、明亮？1是否有让消费者休息的地方？1是否有让小孩游乐的场所？1寄物是否方便？1是否有置伞架？伞套？1是否有充足方便的垃圾筒？1是否设有配合性的专柜，以方便消费者？1是否设有自动提款机？X后勤设施后勤设施的主要机能是为员工劳动、生
29、活以及商品的加工处理与进货等。主要包括：工作场、生活设施、办公室、仓库、器具等。思考：1配置的面积是否适当？1路线是否流畅？1设施是否符合卫生、安全的要求？1员工生活设施是否让员工感觉舒适、安逸？1办公室居枢纽位置，是否能确实掌握前、后场？1仓库的进出是否方便？1各种器具是否充足？1整个后场为一支援单位，相关设施是否能激发员工潜能、发挥效率？X建筑设施空调设施色彩表示店铺色彩的要素有商品、陈列器具、天花板、壁画、地板及照明设施,主要考虑的因素为其色调是否均衡以及协调。如果菜大多采用绿色，水产大都采用蓝色，畜产大多采用红色等。照明在店铺中，照明的任务很大，有增加商品魅力，增强商店的气氛，提高购买
30、力等效果。照明主要有直接照明、间接照明、半间接照明以及局部聚光照明等，应视各项商品的特性，采用不同的照明。超市的照明，最少应在750勒-1000勒,至于特别陈列的部分,则视需要不同应在1000勒一3000勒之间。音响好的音响让人流连忘返。如果店内播放的音乐，能获得消费者的喜爱，消费者会在聆听音乐的同时，选择更多的商品。音乐的选择依时段不同，而做不同的搭配。商品的配置有了好的设施，如果没有商品的导入，则仍然只是一个“建筑物”。设施的目的，是要与商品结合而成为“卖场”。超市所销售商品依面积的不同而产生差别，少则四五千项，多则一两万项。超市的利润来源，就是靠商品买卖的价差而获得。故商品导入的好坏，影
31、响了商店经营的成败。X面积分配参照现有超市平均比率做卖场各项商品的面积配置比率应与国民消费支出的比率相同。但事实上，超市的商品结构比与国民消费支出的结构比有很大的差异，而且各种商品因陈列方法的不同，所需面积也有很大的差异。但我们仍需一数字做基准，做最简单的分配后，再做调整。参考竞争对手的配置做面积分配的工作找一家竞争对手或是某家经营得很好可以模仿的店，先了解对方的卖场配置,考虑自己的卖场状况。其他超市，尤其是专业超市展现的是，经有无数次经验而加以修正后才能达到最佳效果，我们应运用别人的经验，而不要自己去撞得头破血流。部门类别的面积分配做好后，应再依中分类的商品结构比率,做各种分类商品分配，最后
32、再细分至各项，就完成了陈列面积配置的工作。X商品的配置通常消费者到市场的购物顺序是这样的：1果菜1酱渍菜1肉类1鱼类1冷冻食品类1调味类1糖果饼干1饮料1速食品1嗜好品1面包1日用品四、现代超市投资收益分析准确的投资收益分析可以使超市经营者作出准确的经营预测，进而修正自己的经营战略和营销策略，保证超市发展的资金动力。现代超市经济规模分析调查超市所在地点是否有利，可从商圈内的调查得知，商圈内的购买力是营业的背景与后盾，从商圈内国民消费支出的食品支出，可以决定商店所在地点是否合适，以及营业场地的面积、适当的规模。计算出卖场应有的规模后,还需考虑下列几点：X资金多少X租期期限X未来发展潜力等店铺的设
33、施与机能 资金需求评估派卖场规模是否适当X分租相关计划食品超市导入分租有两个原因，一是使所拥有的商业设施多样化，二是通过分租的租金收入，来降低损益平衡点。X实施资金相关计划的模拟根据商店概念、适当卖场规模及分租相关计划，研究出直营租金负担与分租租金机器设备的投资构成比 预定地取得的成本，租金费用 初期设备相关计划以第(1)(2)项为基础，计算内部装潢、杂项设备、备品等费用 资金相关计划设定如何取得调度资金营业额相关计划以销售额预估值为基础，预估开店后各年度的销售额。收益相关计划从现有的状况、竞争关系，来推定各年度的毛利率、毛利额，有关分租收入也须按年度分别来设定经费相关计划把销售管理管控费用相
34、关项目，利用现有店资料，用年来设定。X长期资金收支相关计划有关资金相关计划中的经常收支及运转资金，须实施5年左右的估算。应根据当年损益的数字及支付贷款、偿还贷款期间等来作判断。假若收支相关计划产生问题而不能执行时，应控制部分可紧缩的相关项目费用。投资明细报告及损益分析X营业额预估（不含加值营业税）影响因素： 物价上涨指数 人口数、户数的异动 市场的没落 竞争店的加入 道路交通体系的改变 消费行为改变或产生业态发展新趋势X销售成本预估X营销费用 房地产取得成本的前提，必须按有关法律规定。一般土地不列折旧，房屋则须提列折旧 租金按照租屋合同合约规定做调整 开店成本（贷款）的利息应包含押金利息负担
35、保险费用（产物保险）依承保金额按月计算每月保费 有些超市附属于大楼地下室，需按使用面积数提列管理管控费用 薪资费用按调薪幅度调整，但需注意薪资在管理管控费用中所占的比例有限，超过时生产力将出现危机，故薪资水准的管理管控和职员、兼职打工的比例需依年度调整，以保持生产力的提高。 水电费用也有调升的可能。 单店促销费用较高,多店则较低,但促销费用以不超过营业额15%为主。 新开店可少列些修理费用，而3年以上的旧店则需多家预提 其他费用X损益平衡点销售额预测损益平衡点销售额是店铺收益与支出相等时的营业额，超过此营业额，店铺即产生盈余，低于此营业额即表示亏损。计算方式： 固定费用：将每月固定支出相关项目
36、累加起来即为固定费用。包括员工薪资、公共事业水电费、电话费、固定租金、折旧、押金利息、开店贷款利息、保险费用、修理保养费用等 销售毛利率：即销售毛利占营业收入之百分比 变动费用：包括直接运营成本、包装费、广告促销费、工资等。把会随营业额多少而变动的相关项目累加之后占营业额的百分比，称为变动费用率。损益平衡点销售额=固定费用/（销售毛利率-变动费用率）五、现代超市店名及招牌设立招牌是超市的重要传播媒体之一，她具有很强的指示与引导的功能。同时，也是一个超市店铺区别于其他店铺的重要工具，是超市的象征。顾客对于一个超市的认识，往往是从接触超市的招牌开始的。它是传播超市形象、扩大超市知名度、美化环境的一
37、种有利的手段。现代超市店名设计策略超市店名是外观形象的重要组成部分。好的店名能给人留下生动、清晰的印象，同时还能快速地把超市的经营理念传播给消费者。正是由于它是一种人们易于记忆且印象突出的符号，所以它成为在Vl设计体系中首要考虑的故事。一个好的名称，可以增强超市企业的感染力，带来滚滚客流。X超市店名命名的几种方式 以人名来命名 以经营特色来命名 以货品的质量、方便程度等形容词来命名 以所属的购物中心或商厦来命名 以其他方式来命名X超市命名的注意事项 必须具有独创性和识别性 必须具有统一性 必须具有可传达性 现代超市企业招牌的设计要求X招牌的色彩消费者对于招牌的识别往往是先从色彩开始再过渡到合适
38、的内容的，所以招牌的色彩在客观上起着吸引消费者的巨大作用。因此，要求色彩选择应温馨、明亮而且醒目突出，使消费者过目不忘。X招牌的要求在表达上简洁突出，而且字的大小要考虑到中远距离的传达效果，具有良好的可视度及传播效果。X招牌的材质要使用耐久、耐雨、抗风的坚固材料，如木、塑料、金属、石等，以灯箱来做招牌。在各种材质选择时，要注意充分全天候的视觉识别效果，使其作用发挥到最大。 现代超市企业招牌的种类X广告塔X横置招牌X壁面招牌X立式招牌六、现代超市卖场布局设计卖场是超市的“脸面”，正如同热闹的脸总充满表情一样，超市的卖场也要不断地适应顾客的需求以及市场环境的变化加以调整，才能充满活力。卖场的火力取
39、决于有创意的卖场设计以及商品布局陈列，商品的表现、色彩的组合、灯光、设备的合理配置及恰当的适用。 卖场设计中应注意的几个问题卖场设计中应注意儿个关键的经营管理管控技术，即：如何让顾客进入店内、如何让顾客在店内行走、如何让顾客在商品面前停留、如何让顾客购买。一般来说，进入店内购物的顾客的心理和行为基本上可以概括为以下的程序:进入店内一一店内行走一一停留一一审视及联想一一触摸一一购买一一满足。基于以上店内顾客的购买心理和行为，在进行卖场设计时至少要认真考虑四个问题：X如何让顾客进入店内任何一种零售业态都是从请顾客进入店内开始的。因此如何让顾客很容易地进入店内购物就成为卖场设计首先考虑的问题。一个超
40、市在顾客心目中的形象首先取决于下面的一些因素： 超市的选址及附件交通状况 停车场的大小及其位置 店面的色彩、标识及照明 出入口的位置、开入程度及有无障碍 店内的通透性 出入口处商品的布局及陈列方式 正门入口处的清洁及整理整顿X如何让顾客在店内行走如何让顾客在店内行走，实际上是卖场商品的如何配置，即商品布局的问题。商品布局要实现三个目的：一是让顾客在店内自然走并且其行走的路线正是店方所期望的路线，即所谓顾客流动路线的控制；二是让顾客了解店内商品位置，便于选购；三是让顾客购物结束后感到满足并愿意再度光临。实现上述三个目的要取决于以下几项技术应用： 顾客流动路线的设计 通路的设计、特别是主通路的设计
41、 卖场内磁石点的设置 商品的分类 PoP广告X如何让顾客在商品面前停留如何让超市卖场的商品吸引顾客，让流动中的顾客停下来，拿取商品欣赏并能够将商品放到购物车里，这是商家必须努力去探讨去做的工作。包括： 陈列的商品是什么 商品陈列的位置 商品陈列的形式 商品陈列的量以及陈列的面 商品的色彩组合 照明与POP广告X如何让顾客购买考虑： 反复购买、连带商品的摆放位置 新商品、特卖商品的陈列位置及陈列形式 试食商品的陈列 生活提案形式的陈列 卖场布局的基本要求X卖场的基本原则 入口、出口处要分清 入口处要摆放富有季节感、色彩感、购买频率高的商品 店内深处摆放具有吸引的、购买频率高的商品 商品摆放要充分
42、考虑到购物的顺序 生活必需品要摆放在商店各处重要位置，以便顾客走便整个商场 相关联商品的陈列要下功夫 收银处要设在出口附近 通道要有足够的宽度 整体布局应当一目了然，不存死角X卖场的入口与出口 超市卖场的入口与出口应分开，各设一处，并与主通道连结，这样保证没有死角，使顾客尽可能转遍整个商场。 大型综合超市卖场的出入口设计示范：1沃尔玛：在设计卖场布局时，分为上下两层，将入口处设计为从二层卖场入口，将一层卖场设计为出口。1家乐福：卖场出入口设计与沃尔玛恰恰相反，将入口处直接设计在一层，而将出口处设计在二层。X卖场的通道 超市的通道分主通道和副通道。主通道从入口开始沿墙壁直到出口；副通道指货架之间
43、的通道。 通道设计的原则要：1宽阔1笔直1平坦1少拐角1比卖场明亮1没有障碍物通道的宽度1通行人数和通道宽度基准通行人数通道宽度基准1 0.92 1.23 1.84 2.45 3.01不同规模超市通道宽度基本设定值1层销售面积主通路宽度副通路宽度100平方米1.5米1.2米300平方米1.8米1.3米100O平方米2.1米1.4米1500平方米2.7米1.5米2000平方米3.0米1.6米X商品布局超市的商品布局须根据顾客的需求以及顾客相关计划性、非相关计划性的购买行为、购买顺序应结合超市的利益为中心的经营目的，充分考虑主要商品的布局和如何创造具有吸引商品的卖场。超市的主要商品即消费者日常生活
44、必需品应尽可能采用“走便商场布局法”，摆放在主通道两端，商场四周以及中间位置，以适当增加顾客在商场购物时间，促进非相关计划性购买商品的销售。无论大型综合超市，还是中小型超市，商品布局都应与出入口联系起来。国外的做法是入口直接引入到非食品区，而食品区（包括部分日用品）与出口联系起来。X基本卖场设计图为了要顾客选购我们陈列的商品，就必须要顾客先触碰我们的商品，故而须先让顾客看得见我们陈列的商品，进而就必须把商品陈列于货架之前端。把商品陈列于货架之前端，也就等于是顾客走至货架之前端。做好配置是很重要的事。首先设计主通道，主通道遵循下列各项原则： 以主通道的条件而言，通道须宽广 需为直线 需为平面（不要凹凸不平） 需为逆1.字型 以入口为起点 延壁面至内部 直角转弯 入口为左右两壁（不要在楼面中间） 出口在入口的一端 主通道的两侧是陈列能吸引顾客选购的商品在主通道的两侧陈列能吸引顾客选购的商品，而在主通道的尽头再制作能吸引顾客选购的卖场。以为了诱导顾客经由主通道走至最内部之卖场，无论如何也需诱导顾客走一段长距离的通道，故而店内死角要少，
