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1、目录第一部分“广福花园”产品策划篇第一章相关相关项目简介一相关相关项目所在地1 .地理位置图2 .基地图二.相关相关项目规划简介1 .经济指标2 .特殊限制或事项第二章立地条件分析一四至环境描述二.相关相关项目周边商业房及住宅市场现状三相关相关项目所在地的区域规划四.SWC)T分析第三章目标客源的锁定一目标客户群的锁定二.目标客户群的特征分析第四章产品建议合适的合适的方案一：开发思路及相关相关项目定位二.总体规划建议三.第一期产品及价格等建议四.第二期产品及价格等建议五.第三期产品及价格等建议六.第四期产品及价格等建议七.第五期产品及价格等建议合适的合适的方案二：一开发思路及相关相关项目定位二
2、.总体规划建议三.第一期产品及价格等建议四.第二期产品及价格等建议五.第三期产品及价格等建议六.第四期产品及价格等建议七.第五期产品及价格等建议第二部分“广福花园”营销企划篇第一章广告企划一.整体形象定位二.市场主诉求三.案名建议四 .推广类型及通道五 .系列广告主标设计六 .推广预算第二章营销策划一.定位策略二.销售理念及销售相关相关计划三.现场布置四.人员管理管控管控第三部分“广福花园”经济测算篇第一章相关相关项目投资估算第一期相关相关项目投资估算二.第二期相关相关项目投资估算三.第三期相关相关项目投资估算四.第四期相关相关项目投资估算五.第五期相关相关项目投资估算六.总投资估算第二章相关
3、相关项目收入预测第一期相关相关项目收入预测二.第一期相关相关项目收入预测三.第一期相关相关项目收入估算四.第一期相关相关项目收入预测五.第一期相关相关项目收入预测六.总相关相关项目收入预测第三章损益表一总收入二.总成本三.净收益、投资回报率、年投资回报率第四章现金流量预测每季度现金流入二.每季度现金流出三.每季度现金净流量第五章主要经济测算指标及风险评估静态回收期二.动态回收期三.相关相关项目投资最大值预算四.净现值五.内部收益率六.敏感度分析第一部分“广福花园”产品策划篇第一章相关相关项目简介一、相关相关项目所在地1、地理位置图（红线圈围为本相关相关项目地块） 相关相关项目位于包河区常青镇地
4、界，处东流路以南、金寨路以东； 地块之东为政府大力开发的合肥政务文化新区所在，以南为合肥经济技术开发区； 地块东、南为规划中合肥最大的黄山公园所环抱，自然景观条件优越。2、基地图地块成不规则的几何形，根据原有道路和规划道路自然分割成五个区域二、相关相关项目规划简介1、经济指标规划用地性质:第二类建筑用地容积率小于1.2住宅间距系数大于1.23居住小区及相应配套设施:住宅面积净密度小于1.80住宅建筑净密度小于30%建筑密度小于22%公共服务设施（千人指标）大于2800平方米/千人建筑限高小于24米绿地率大于35%人均公共绿地大于1.5平方米/人中心绿地规模大于IlOOO平方米2、特殊限制或事项
5、规划范围：三河路西、东风路南、新仓路东、馆驿路北。净用地面积约：512亩（合341340平方米）功能分区原则：可结合路网合理确定小区组团结构，道路结构及绿地系统。划分若干组团做设计。规划设计要求分区合理，建筑布局应满足消防、环保、卫生、通风、人防等方面要求，组织好地块竖向、杆管线综合等工程设计。公共区服务设施应满足方便使用的要求，根据不同的服务半径合理安排服务设施。基础设施配备如垃圾站、煤气调压站应结合管线布局合理设置。主人口设在祁门路上，出入口距城市道路交口不小于80米。住宅用地占总用地比例控制在55%以内，幼儿园、中、小学教学用房日照间距系数按1.5控制，结合竖向设计合理确定建筑标高，明确
6、建筑控制尺寸和控制间距。规划应设计幼儿园、中、小学、文化活动用房、社区及物业管理管控管控、商业设施、（非）机动车辆停车位等设施以及配电房、煤气调压站、垃圾站、公厕等相关基础配套设施。配套教育规模：幼儿园（以2人/100人计），15平方米/生；小学（以总人口的9%计），10平方米/生；中学（以总人口的8%计），12平方米/生。商服、办公用地配套机动车及自行车车位分别按不小于每一百平方米建筑面积04个、3个计，住宅配套小汽车及自行车车位分别按不小于每户0.2个、2个计。合理组织内部交通，做到通而不畅，人车适度分流。规划多层建筑退红线不得小于5米。沿街单体合适的合适的方案报审。第二章立地条件分析一、
7、四至环境描述东：地块东至三河路，隔三河路直接面对的就是规划中合肥最大的黄山公园及其扩建地带，再往东为合肥市的商业街美菱大道，通往合肥市老城区；西：至新仓路，与金寨路相夹区域为规划的大量商业金融用地，再往西则为城市交通主干道金寨路及规划中的合肥市政务文化新区，政务新区面积约12.32平方公里，首期5平方公里已经启动，相关相关计划5年内建成；南：南至馆驿路，隔一居住用地为十五里河沿河绿化景观带，与黄山公园扩建区连成一体，再往南约3公里为合肥经济技术开发区，其规划面积39平方公里，仅2001年就实现GDP27.6亿元，进出口额达2.95亿美元，正逐步成为区域经济的亮点，区域内还拥有五星级的明珠国际大
8、酒店、占地180亩环境优美的明珠广场、安徽国际会展中心、徽园、大学城等配套设施；匕：北面为东风路，直至城市二环东流路，沿金寨路可通往以中科大为核心的文教区块，区域内还拥有安徽大学、安徽医科大学、安徽建工学院、市三医院等一大批科教文卫单位，拥有深厚的文化底蕴。二、周边房地产市场现状按照前期市场调查显示，包河区房地产发展呈现两条主线，一是美菱大道沿线部分，依托一级主干道的优势，自北由南逐步扩张，银杏苑、菱水苑等大型居住社区相继开发建成，使得该地区成为合肥房地产开发规模最大、居住条件最完善的地区。地区内的行情价格也由2年前的1800元/平方米涨到现在的2200元/平方米，而且目前可利用土地已经相当小
9、：二是新近开通的马鞍山南路两侧，起步较晚，但是大规模、高价格、高品位在本区域都体现的淋漓尽致，个案规模基本上都在15万平方米以上，如太宁花园、太阳岛花园、万振花园，而世纪阳光花园更是达到56万平方米，区域内的价格也不断上扬，在短短1年多时间里从2200元/平方米暴涨到2600元/平方米。而近期马鞍山南路的通车，使得本地区未来的竞争将更为激烈。本相关相关项目地块周边刚刚处于规划的开发启动阶段，目前附近基本上没有相类同的竞争个案，相关相关项目又正好处于东流路二环之外，而包河区80%的住宅相关相关项目都集中在一环和二环之间，因此，离地块最近的基本上只有美菱大道两侧近东流路的银杏苑、菱水苑和枫丹城市花
10、园，北端近金寨路的太湖新村，西北角合作化路上的香樟雅苑、金环花园，西面政务文化区内潜山路东流路的国际花都以及西南角沿金寨路而下的浅水湾和明珠广场附近的东海花园。三、相关相关项目所在地区域规划道路规划地块四围的道路为三河路（东）、新仓路（西）、馆驿路（南）、东风路（北），贯穿地块的道路南北向为青平路，东西向为新仓支路和祁门路，这些道路目前为止尚处于规划阶段，还未启动。因祁门路延伸将成为连接政务文化新区和黄山公园的枢纽道路，预计规划为双向四车道路，路面宽幅可达35米左右，其他道路则结合相关相关项目整体规划予以实施改造。地块周边有合作化路、金寨路及东流路三大城市主干道通往各个区域，基本上为双向四车道
11、加非机动车道，路面宽幅在40米左右，其中金寨路成为连接市中心和政务文化新区、经济技术开发区的唯主干道，将发挥越来越重要的作用，关于它和其他7条道路的城市出入口景观风貌设计已被定为今年规划局的重点任务目标之一。交通规划公共交通地块周围主要途径及附近公交线路、站点如下:路线起始站一终点站首末班车时间途径线路售票形式首班车夏/冬末班车冬/熨IO黄潜交口一新火车站6:0019:00黄鼓口一黄山路一金塞仁概路一桐城路T汀中路关菱大道_荣事达大道TBmT徜路一站前路一新火车站无人售票12十五里河一毫州路6:0019:00/19:15十五里河一金寨路一合作化路一滩溪路一毫州路无人售票13WTCT洞6:002
12、1:00十五里河一金寨路一合作化路一滩溪路一毫州路无人售票16葛大店一南七里站6:0019:00葛大店一姥山路一东流路一合安路一南七里站无人售票26南七里站一四十井6:0018:00/18:30南七里站一金寨路一合安路一繁华大道一莲花路一四十井有人售票101十五里河一新火车站6:00/6:3021:00卜五里河一金寨路一长江中路一胜利路一新火车站有人售票113沿河村一北五里井6:0019:00沿河村一张夹弄-青松园-姚公庙东流路-南门换乘中心-江淮化肥厂-南七里站-宿松路-南园新村-金安花园-科技大学-安攻附院-稻香楼-安徽报社-三孝口-长江饭店一四牌楼一市府广场-百花井-阜阳路桥一高河域-白
13、水坝-公交四公司-海棠花园-北五里井无人售票135三IT悔前娥6:0019:00/18:30I五里河一合安路一东流路一美菱大道一屯溪路一全椒路一和平路一铜陵路长江东路一小商品批发城无人售票140安居苑一官塘村6:00/6:3018:00/19:30安居苑一长江西路一肥西路一绩溪路一金寨路一东流路一美丹路一官塘村有人售票虽然途径地块的公交线路只有113路有终点起始，但金寨路和东流路上的路线比较多，停靠站点离相关相关项目也只510分钟的步程，另外按照地块所在的黄山公园区未来规划，这里将陆续增加多条公交线路，通行状况将有很大的改善。轨道交通轨道交通将是本相关相关项目的一项极大利好，因其站点正好设置在
14、东流路、金寨路交叉口附近，而它的竣工和开始运营正好与本相关相关项目的开发建设进度相吻合，因而该项规划将对相关相关项目增值带来最为可观的利益点。 规划中的合肥轻轨交通系统是由东西和南北及环行线路三条线路构成，拟建中的轻轨一号线是城市当前客流量较大和交通矛盾突出的交通线路,自合肥市西南经济技术开发区的明珠广场起，沿合安路，金寨路向北，由稻香楼向东转向芜湖路，过孝肃桥后，沿铁路专用线转至明光路，最后沿胜利路直达合肥新火车站。 线路全长15.77公里，设13座车站。其中高架线长9.63km,地下线长1.72km。沿线有9座高架车站，3座地面站及一座地下车站，其余为区间隧道、区间桥梁及地面线。在金寨路局
15、部下穿铁路线，在胜利路上跨铁路线。 工程总建设周期为五年，从2002年底开工到2005年底竣工，工程分段建设，分段运营。其中，第一阶段从合肥新火车站一一生物药厂站，建设期为三年，第二阶段从生物药厂站一一明珠广场站，全线于2008年底竣工并通车试运营。景观规划地块东南分别为规划的黄山公园和十五里河沿河景观带所环抱政区规划政务文化新区（位于相关相关项目西侧） 东至金寨路、合作化南路，西抵高新技术开发区、合九铁路，北与铁路专用道和高压走廊相望，南连经济技术开发区、312国道，规划面积12.67平方公里； 两大建筑群已于2001年底开始启动：文化艺术中心位于政务文化新区天鹅湖北岸，占地约160亩，总建
16、设面积约7万平方米，总投资约5亿元，主要由大剧院和综合艺术馆两大部分构成。大剧院包括主剧场、小剧院、音乐厅、地方戏曲艺术馆等，综合艺术馆包括综合美术馆和赖少其美术馆两部分；体育中心位于政务区南侧，占地约480亩，总投资约7.5亿元，包括6万人规模的田径足球场、6000人规模的室内体育馆、3000人规模的游泳跳水馆及运动员公寓等，两大工程都将于2006年竣工； 政区以四大标志性建筑群和五大体系为主体，目前的建设相关相关项目还有商住金融中心、六大主体公园、轻轨、观光塔、翠庭园、汇林阁、嘉禾苑和绿怡居恢复小区、安徽出版大厦、安徽日报报业大厦和绿地上海城、政务文化新区的“翡翠项链”、22桥、天鹅湖工程
17、、“三纵四横”主干道路工程、合肥市政务文化大楼、体育中心足球场等。合肥经济技术开发区（位于相关相关项目西南） 成立于1993年4月，规划面积53平方公里，人口4万; 至2002年年底，共计引进相关相关项目293个，相关相关项目投资总额165亿元，协议利用外资12亿美元，实际利用外资7亿美元，累计实现国内生产总值135.7亿元，工业总产值356.7亿元，工业增加值112亿元，利税34亿元，财政收入16亿元。累计完成固定资产投资额116亿元，其中基础设施投资14亿元，建成道路100公里，变电所4座，10KV以上供电线路70公里，供水管线65公里，通讯管线70公里，绿化面积220万平方米，开竣工建筑
18、面积近360万平方米； 配套有一个外籍员工居住所，七个中方员工居住所，一所国际学校(幼儿到高中)，七所中专职业培训学校，一家医院，五家国内银行分支机构，一家五星级酒店，各类宾馆、休闲中心、人才劳务中心，通向市区的公交线路三条，区内环线一条。配套规划 相关相关项目规划有幼儿园3000广，小学900011T,中学100OOnV,菜市场800011超市100OOlif,会所I100o11沿街商业用房4300011各项配套十分完备； 此外，地块西北角为安徽建工学院，西南角为广电学院，整个西面不到金寨路的区域就配套规划有大量商业金融用地、行政办公用地、中学、医院等； 东面的规划黄山公园有行政办公用地和大
19、量文化娱乐用地，另地块东南角旁边有一块近40000平方米的体育用地，再往东就是大片的居住用地。四、SWOT分析1、优势分析(strength)地块优势地块整体并不规正，但划分为五个小块之后都较为方正，且自东南角始有一自然水系斜向穿越地块，此对相关相关项目整体的自然景观和水景规划带来极大便利；交通优势地块北面的东流路和西面的金寨路皆为城市的交通主干道，路面状况良好，道路沿线公交线路发达，规划的轨道一号线在附近设有站点，通往政务文化新区的祁门路延伸段正好穿越本地块；文化优势地块旁边有安徽建工学院和广电学校，沿金寨路向北直接通往中国科技大学、安徽大学、安徽医科大学、市三医院等一大批科教文卫单位，区域
20、文化底蕴深厚；区域规划潜力优势地块北面的一、二环之间为城市规划中的重要住宅区，目前已在迅速发展中，其南移趋势已经显露；南面为经济技术开发区，西面为政务文化新区，东面为黄山公园及周边规划居住区，由此如前一节所提到的区域规划中包含的道路、交通、景观、政区、配套等规划优势全部纳入其中，使得相关相关项目具有巨大的升值潜力；2、劣势分析（WeakneSS）区域开发度不够地块所在黄山公园区的规划还未得到正式确准落实，各项开发正处于刚刚起步阶段，周边环境比较差，配套不齐而又十分凌乱，在形象档次上还比较低;公众接受抗性大地块北面（一、二环之间）才是消费者概念中的居住区，尽管地块所显示的规划潜力优势惊人，但要花
21、费一定的力量和时间进行宣传和引导，由此对初期的定价也有了定的限制;3、机会点分析(OPPOrtUnity)房地产市场发展良好在宏观经济快速增长的大背景下，合肥房地产市场继续保持平稳发展的良好势头，房地产投资继续增长，销售面积和金额强势增长，市场需求旺盛，商品房(住宅)空置量近三年连续下降，商品房(住宅)平均价格逐年上涨。居住区南移原来一、二环之间为居住生活圈，现在二、三环之间的城市区域功能定位为：将现有环境污染企业应逐步外迁，保留部分工业，但不宜发展新的工业用地。新建用地以发展居住为主，并注意保护分布其间的各种景观绿地与自然生态空间形态，由此本地块首当其冲；轨道交通轨道一号线即将启动，并能在2
22、008年年底竣工通车投入试运营，其在东流路、金寨路口设有站点，因而对居民出行方便和物业的升值带来更大机会；区域品质提升黄山公园规划和十五里河景观规划将使相关相关项目周围的环境档次有明显的提升，因此对规划定位公园住宅及其他高品质物业带来可能，在价格定位上也增加了一定的祛码；市场先入优势本相关相关项目在区域内属于第一批开发相关相关项目，赢得市场先机优势，加上相关相关项目体量比较大，分为五期开发，前期品牌、品质的确立，对后期品牌延续、品质升华来赢得市场起着至关重要的作用；4、威胁分析(threat)周边领先开发威胁北部二环之内的房地产逐渐进入成熟开发阶段，而西面的政务文化新区和南部的经济技术开发区靠
23、近明珠广场及翡翠湖附近已陆续有相关相关项目开始启动，如潜山路、东流路的国际花都将于今年年底开盘，这些相关相关项目先动将分散本区域的一部分客源；未来市场竞争威胁区域规划利好的优势将逐步体现，更多的开发商和投资者已经看好这个区域，使得未来的竞争愈加激烈，加上本相关相关项目规划周期比较长，承受的竞争压力和冲击更加巨大；规划风险因素威胁由于本相关相关项目在很大程度上依赖于一系列规划政策的利好，但这些政策中有一些还未得到具体落实定案，一方面会影响客户和投资者的信心，另方面也随时存在着政策变动的不安定风险因素。第三章目标客源的锁定一、目标客户群的锁定区域属性:周边区域内客源市区内改善居住环境条件的升级消费
24、客源在附近经济技术开发区内工作的白领在高新技术开发区内刚参加工作的白领小部分房产投资客源身份描述:年轻夫妇，中年35口之家，年龄:2540购房目的:满足舒适的住房需求未来有便捷的地铁交通未来有较大的升值潜力贴近大自然有良好的小区环境完善的物业管理管控管控小区会所二、目标客户群的特征分析客层职业分布分析客层分布区域周边区域（合肥经济技术开发区、高新技术开发区）为主，从事的职业以工业、食品加工业、服务业等为主，其他行业主要涉及服装业、广告业、公务员、私营业主等；职务多为中高级主管；客户职业分布图婚姻状况购房客源中的家庭结构主要表现为2+1已婚的结构，未养育或有一个子女；家庭成员为两代人，与父母同住
25、的比例相当少（占1.6%）,子女较为年幼，35岁较为常见；客户价格意向分析客层对新开物业价格主要视物业的房型设计、配套设施档次、景观设计及物业管理管控管控标准等为综合考量因素，报价差异也较大，但主要集中在20003000元/平方米，占到总客户比例近7成。客户配置要求分析在物业的配置上，被购房客源最为关心小区安全、环境美化度、及主题会所功能设置等，其他配套设施更多关注实用性和舒适度，不讲求豪华性，说明客层对购买物业更趋于理性和实用性；对于小区外部的环境要求自然绿色；在会所功能设置上，更多体现在健身及休闲方面的功能上。第四章产品建议合适的合适的方案一:一、开发思路及相关相关项目定位产品开发遵循的原
26、则：1、经济效益最大化2、开发商品牌延续化3、营造多赢局面4、效益社会化5、可行性原则开发时机的论证：本相关相关项目是拿下土地后立即开发，还是等待周边逐步改善后，再待机开发，是本相关相关项目产品策划中首要解决的关键问题。根据市场调研的情况，目前本相关相关项目可供建造的产品预测售价是：2004年售价：6-7层多层房2200元11r8层小高层2500元/肝7层小高层2550元11r叠加别里2700元m联排别墅3000元m双拼别量3300元11r独幢别里3800元11f以后预测为以6%的幅度增长。以小高层产品为例，假设2004年全部开发完，则收益为:2004年总收益=每平方米土地产出收益*总净面积=
27、(售价-造价)*容积率-250)*总净面积=(2200-1200)*1.4-250)*总净面积假设2005年全部开发完，则收益为：2005年总收益=(2200*1.06-1200)*1.4-250)*总净面积年收益率=(2005年总收益/2004年总收益T)*100%=1334.8/1150=11.6%按此计算方式可推算出各类产品及推出后开发各时间段所产生的潜在收益都是在11%13%之间，而作为房地产开发企业，毛年收益率都在18%以上。初步计算结果表明，等待周边环境逐步改善，售价上升后再来开发低于房产行业平均收益，在这本相关相关项目周边今年内无重大因素，促使某售价升幅加快，所以我司的结论是：与
28、其等待周边环境改善，再待机开发，不如立即开发此相关相关项目，自身的开发和市政的建设来加速完成该区域的建设情况。本相关相关项目分期开发的理由：本相关相关项目既然晚开发不如早开发，那么本相关相关项目是一期开发呢，还是分多期开发？若分期开发则分几期为好，我司基于以下原因：1、本相关相关项目总规划面积为598亩，建筑面积约47870011f,如此大规模体量，通常都采用分期开发。2、分期开发可减轻资金压力，形成滚动开发资金。3、分期开发可减轻销售压力，顺利回笼资金。4、分期开发有利于大规模相关相关项目的规划调整，也利于销售价格的调整。5、大规模相关相关项目的分期开发，有利于风险的规避。6、大规模相关相关
29、项目的分期开发量通常每年在5万10万建筑面积为宜。7、根据本相关相关项目特点，被市政道路自然分成五块，且每块面积相差不大，每块地的建筑规模也大致在5万、10万之间。综上所述：我司认为本相关相关项目宜分期开发，最好是按市政道路的自然划分，分五期完成。产品组合定位的综合论证：根据开发相关相关项目的一些基本原则，按照市场调研得出来的各种可能开发产品的价格走势，我们进行综合的比较:1. 可供开发产品的价格走势：（单位：元mD年份价格建筑形态6-7层多层房7层小高层8层小高层叠加别里联排别墅双拼别强独幢别里2004年22002550250027003000330038002005年（6%增长）23322
30、703265028623180349840282006年（7%增长）24952892283530623402374243092007年（8%增长）26943123306133063672404146532008年（9%增长）29363404333636034004440450712009年（10%增长）32293744366939634404484455782. 2004年可供开发产品其开发每平方米土地所产生的收益（单位：元/m?）可供建造产品净容积率售价造价土地价每平方米土地可产生收益6-7层多层房1.4220012002501334.87层小高层1.6255014502501754.88层
31、小高层1.8250014502501910叠加别塞1270010502501562联排别墅0.830009502501534双拼别墅0.733009502501533.6独憧别蚩0.638009502501596.8开发每平方米土地产生的收益情况比较：8层小高层7层小高层独栋别墅叠加别墅双拼别里联排别墅多层别理3. 2005年可供开发产品其开发每平方米土地所产生的收益（单位：元/痛）可供建造产品净容积率售价造价土地价每平方米土地可产生收益6-7层多层房1.4233212002501334.87层小高层1.6270314502501754.88层小高层1.8265014502501910叠加别塞
32、1286210502501562联排别攀0.831809502501534双拼别墅0.734989502501533.6独幢别墅0.640289502501596.84. 2006年可供开发产品其开发每平方米土地所产生的收益（单位：元/m2）可供建造产品净容积率售价造价土地价每平方米土地可产生收益6-7层多层房1.42495120025015637层小高层1.6289214502502057.28层小高层1.8283514502502243叠加别墅1306210502501762联排别墅0.83402950250911.6双拼别塞0.737429502501704.4独幢别墅0.6430995
33、02501765.45. 2007年可供开发产品其开发每平方米土地所产生的收益（单位：元/江）可供建造产品净容积率售价造价土地价每平方米土地可产生收益6-7层多层房1.4269412002501841.67层小高层1.6312314502502426.88层小高层1.8306114502502649.8叠加别塞1330610502502006联排别皇0.836729502501927.6双拼别墅0.740419502501913.7独愉别墅I0.6I4653I950|2501971.86. 2008年可供开发产品其开发每平方米土地所产生的收益（单位：元/江）可供建造产品净容积率售价造价土地价每
34、平方米土地可产生收益6-7层多层房1.4293612002502180.47层小高层1.6340414502502876.48层小高层1.8333614502503144.8叠加别爨1360310502502303联排别攀0.840049502502193.2双拼别墅0.744049502502167.8独幢别室0.650719502502222.67. 2009年可供开发产品其开发每平方米土地所产生的收益（单位：元/in?）可供建造产品净容积率售价造价土地价每平方米土地可产生收益6-7层多层房1.4322912002502590.67层小高层1.6374414502503420.48层小高层
35、1.8366914502503744.2叠加别墅1396310502502663联排别墅0.844049502502513.2双拼别塞0.748449502502475.8独幢别墅0.655789502502526.8通过上述论证，我们发现:1、随着时间的推移，各产品之间的收益差距越来越大；2、8F小高层是所有产品中收益最大的；别墅物业中，叠加别堂的收益最大，其次为独栋别墅;考虑到地块容积率及高度的限制，结合合肥当地的住房习惯，我们选择J8F小高层加独栋别重的产品组合，为最佳产品组合。进一步测算8F小高层加独栋别墅各占的分额：设8F小高层的建筑面积为X；独栋别墅的建筑面积为Y；则有:X+YM2
36、16001+1=2953501.80.6X=366585Y=55015Y0.6=55015/0.6=91692m2在充分考虑了相关相关项目开发的完整性，所以将别墅放在了5号地块(85850m2)o根据经济测算所得，小高层的涨势较快，而且随着开发时间的推移，其每平方米的收益越大，所以我司建议将小高层的销售时间尽可能的放在后面两期,以期望得到最大的经济效益。综上所述，本相关相关项目的产品定位为：具有丰富的产品形态(8层小高层和独栋别墅)，随着市政建设逐步完工，产品品质、售价都逐级递升的新兴高尚居住区。只有定位为此种产品才能真正实现经济效益最大化、品牌延续化、风险最小化和营造多赢局面，取得较好的社会
37、效益，从而顺利实现产品的销售,达到预期的目标。二、总体规划建议总体规划布局总用地面积约598亩，合398913m，容积率1.2市政道路面积：57573m,净用地面积约512亩，合341340肝由东西走向的四条规划路（自北向南依次为东风路、新仓支路、祁门路、馆驿路）和南北走向的三条规划路（自西向东依次为：新仓路、青平路、三河路）分割成五块地（暂命名为1号地块、2号地块、3号地块、4号地块、5号地块）本相关相关项目共分五期开发总建筑面积约：478700m2,其中：幼儿园300011f,小学9000m,中学10000m,菜市场8000m1,超市10000m会所11000m*,沿街商业用房43000肝
38、，8层小高层房276144M（约2301户，平均每户约120肝）。独幢别墅52456m,（约163户，平均每户约320m,）总计：2464户，约7392人。1、商业及配套设施建议商业房：沿街商业用房共计43000m1第期：沿祁门路和吉平路商业房约100OO肝第二期：沿祁门路和青平路商业房约7000肝第三期：沿祁门路和青平路商业房约100oOm沿新仓支路商业约3000ml第四期：沿祁门路和青平路商业房约1000Onf主要商业分布在祁门路和青平路上，新仓支路仅有小部分商业第五期：沿新仓支路商业约30OOnf祁门路商业街共长600米，沿街商业房总面积为：2100Onf主要规划业态为：百货、副食品、书
39、店、邮政、银行、便利店、干洗店、五金、电器、服装等商业。青平路商业街共长537米，沿街商业房总面积为：1900011f其中祁门路以北商业街长260米，沿街商业房总面积为：9000后主要规划业态为：餐饮、副食品等商业。祁门路以南商业街长277米，沿街商业房总面积为：10000户主要规划业态为：娱乐、休闲、服务业（如：美容、理发、洗脚店、酒吧、茶室）等商业。新仓支路商业街长300米，沿街商业房总面积为：6000户主要规划业态为：以学校配套的学生用品、书店、餐饮、便利店等商业。总体商业设施配套设施：共计510Oonf幼儿园300011r（四期）小学9000m（三期）中学100OOn1（五期）菜市场8
40、000肝（四期）超市100OOnr（三期）,一期高级会所设施3000m,）会所Ilooonr（二期：主会所设施8000m?配套设施分布600m2500m11000m23、会所设施建议主会所设施：（8000m,）1、健身房、韵律操室2、阅览室3、游泳池、桑拿、美容幻彩壁球室普通商用游泳池1、游泳池、桑拿、美容、600m22、咖啡室、酒吧400m23、网球场2000m,豪华游泳池4、棋牌室1000ma5、医疗保健中心300m16、台球室1000m27、乒乓球室30Onf8、室内羽毛球馆1000mi9、室内篮球场1000m,10、攀岩室200m211、壁球室300m212、儿童乐园300m213、小
41、影院300m214、商务中心100m215、社区管理管控管控服务中心100m2高级会所设施：（3000Itf）高级会所设施图片:酒吧、咖啡店三、第一期产品及价格等建议1、开发时机开始施工到竣工交房时间：2004年6月至2005年6月销售时间：2004年9月2005年12月2、规划布局第一期为5号地块，由三河路、馆驿路、青平路和祁门路围成，净用地面积约76430nV,净容积率0.7,总建筑面积约53650肝。其中：高级会所约300Onf（地下机动车位：10个；地面机动车位：5个；自行车位：100个）沿祁门路和青平路商业房约100OOnV（地面机动车位：40个；自行车位：300个）独幢别墅约406
42、50m,（每户约320平方米共计127户，车库每户一个共127个）中心绿地约：IlOOOnr地下建筑面积350m13、房型配置11建筑面积：从300350平方米不等Ii一层有车库、工人房、储藏间、卫生间，功能完备，超大挑高客厅与阳光活动室浑然一体，尽显豪华气度。U客厅挑高42米设计，错层为餐厅和酒吧，变化丰富。U二层设置三卧和家庭室，八角型景观阳台风味别具。11三层主卧、书房及走入式衣帽间一体化的设计。健身房与景观露台相邻，主卧自带八角观景阳台，形成一个别致个性的空间。4、价格建议独栋别里均价：4000元/平方米（送花园、晒台及车库）沿街商业房均价：4500元/平方米可出租机动车位：地下机动车
43、位：10个地面机动车位：45个四、二期产品及价格等建议1、开发时机主会所开始施工到竣工时间：2004年6月至2005年6月（可用做售楼处）主体建筑开始施工到竣工交房时间：2005年4月至2006年8月主体销售时间：2005年9月至2006年9月2、规划布局二期为4号地块，由青平路、馆驿路、新仓路和祁门路围成，净用地面积71540肝，其中沿新仓路约4000OnI，为回迁户安置区，建造多层房,总建筑面积为5609511f,预计2005年5月开工至2006年8月完工。可建商品房占地面积为31540肝，净容积率为1.86,总建筑面积58570。住宅部分建8层小高层，总建筑面积为43570肝，预计2005年4月开工至2006年8月完工。其中：主会所约800Onf（地下机动车位：30个；地面机动车位：5个；自行车位：240个）沿祁门路和青平路商业房约700Onf（地面机动车位：30个；自行车位：210个）8层小高住宅约4357011T,每户约120户，共360户（地下小汽车位：60个；地面小汽车位：30个；自行车位：750个）地下车库面积约3000Hl13、房型配置三房二厅二卫建筑面积121三房二厅二卫建筑面积：1。8桑建筑面积：121平方米 270度方正大阳台双向进出、纳凉赏月、谈天说地，不一样的自由之域 双卫生设计，干湿分离，体贴照顾，满足全家人的生活习惯
