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1、地产公司筹资问题及完善对策：以钦州卓汇通公司为例目录引言1 .筹资管理相关理论概述I筹资管理的定义1 2殍资的主要方式1121内源性游资1122外源性筹资1I3寿资管理的强义2I4企业得资管理的分析方法22 .卓汇通公司筹资概况22.1 空汇通公司阎介22.2 点汇通的筹资柒道32.3 卓汇通筹资管理的蹦3231公句财务结构分析33 .卓汇通公司箝资存在的问题63.1 负惯寿资规模大、资产负债率高63.2 寿资方式单一、资金来源依赖性更73.3 号资成本高、内源筹资不足74解决卓汇通公司筹资管理的完善对策74.1 调整负情规模、降低资产负愤率74.2 君资方式多元化84.3 扩大内源筹资9总结
2、9参考文献10引言随着经济的不断发展和市场竞争的加剧,房地产需要筹集生产经营所需的资金,它已成为房地产企业正常运转和健康发展的决定性因素。房地产一旦出现筹资问题,经营就会陷入危机（杨晓洋，张静雯.2022）。如果不能及时发现和解决，就会陷入更深层次的困境。充足的资金和合理的筹资是保证后地产开发企业健康、可持续发展的重要保证。我们选择钦州卓汇通集团作为研究对段，经研究，钦州卓汇通集团项目产品包括住房、宾馆、写字楼、产权等形式。1985年钦州卓汇通集团成立后.钦州卓汇通集团进入了多元化发展的新阶段,整个产业链得到均衡发展。钦州卓汇通集团如果想成为一个领先的、国际知名的房地产商.有许多方面需要调整,
3、尤其是解决企业的筹资向题,提高企业的筹资现状,这与企业的存亡相关。1 .筹资管理相关理论概述1.1 筹资管理的定义筹资管理是指企业根据其生产经营、对外投资和调整资本结构的需要,通过寿赞案道和费本（金）市场,运用寿资方式,有效地筹集为企业所需的黄本（金）的财务行为（刘小明.陈雅群.李伟.2021）。筹资的方式主要有筹措股权资金和落措质务资金。筹资管理的目的是为满足公司资金需求，降低资金成本，增加公司的利益.减少相关风险。1.2筹资的主要方式1.1.1 内源性筹资内源性融资是指由企业把他们的储蓄（尤其是未分配利润,折旧及固定负债）转化为投资的过程（王梦琪，赵天宇2）21）。外部融资是指公司提高从公
4、司以外的其他经济实体获得资金的方式。随着技术的进步和生产规模的扩大,难以依靠内部融资来满足资金需求，外部融贲正在逐渐成为企业筹集资金的重要途径（黄佳琳，周春翔,吴思,2020）。122外源性筹资外源融货的优点是资金来源股具广泛,方式多种多样.使用灵活方便。可以应对各种缺乏资金的人的理财需求，可以提高资金的使用效率，这是特别重要的一种融资方式（钟欣怡,谢俊杰,2020）。1.3 筹资管理的意义它是指通过渠道融资和资本市场融资方式来管理财务和有效的方式来筹集资金。筹款和黄金管理是公司的财务管理中的关键环节,他们和整个公司的发展过程是一致的。融资是为了满足企业的副资需求（许雅婵.背活然.郑雨,202
5、0）。在集资的过程中,一方面，公司必须确定是公募或者筹款的方式以确保筹到必要的资金.相比之下,选择筹资的适当方法可以降低筹资成本。因此,融资方式的选择是在融资决策的一个重要问题（刘宇航.袁俊豪.2019）。当筹集费金时,不同融赞方式会导致各种问题,如公司的财务风险,资本成本,以及是否可以控泡股东。因此,当面对一个大的基金管理,基金经理必须明确融资每种方法的特点，并结合企业的特点做出合理的规划（许欣怡，陈建华,周雨）。1.4 企业筹资管理的分析方法比率分析：比较在同一时期获得财务比率,揭示公司的财务状况与财务公司的血目。比较分析:用公开的分析方法匕徽同一个公司不同时期或不同公司的财务状况方面的差
6、异。2.卓汇通公司筹资概况2.1 卓汇通公司简介钦州卓汇通地产股份有限公司是经卓汇通发展（深圳）有限公司重组后的一家专业的房地产开发公司。卓汇通发展成立于985年，是我国首批成立的房地产经营开发公司之一。公司是一家通过资产重组实现从纺织服装行业进入房地产行业的上市公司。继牌“打造荚丽风景”的概念，该公司已经在钦州和深圳开发启地产明目.包括“东方玫瑰园”,“朝阳雅苑乙在公司的未来几年,实力和业绩将继续增加.这主要是由于上述地区项目的良好经营状况。随着股东的帮助下，“钦州卓汇通地产“己拥有一个高素质的团队.其中包括了丰富的开发经验和强大的项目管理和工程组织能力。拥有与建筑设计大师陈世民以及SwA强
7、强合作的成功经验（王文殍.林俊杰,邱雪.2020）。“卓汇通地产”的追求是开发高档楼盘，注意细节和质量，拼博和诚实，不用简单的复制模仿，以创建“品质地产”与“价值地产这些都是穿汇通腾飞的强力引擎。2.2 卓汇通的筹资渠道钦州卓汇通公司目前存在的企业融费案道：企业自身的收集,从金融机内.非金融机构前资.内部资金发行债券和股票出售,并租赁借款等不同的融资渠道。企业自我积累本身是公司税后企业利润的形式，积累的速度很慢.这是不适合企业规模的快速发展,并有收双重征税的问题（杜宇航,赖建华,2021）。这种融资方法纳入资本所有权与经营权的利益,这样的税收负担是最重的。如何笫集资金,主要是金融机构（如银行）
8、的贷款,银行贷款利息可以减少钦州卓汇通公司的利润,从而厥少钦州卓汇通公司所得税（魏梦琪,张晓文，李俊）。从非金融机沟筹集贲金，由于相对较低的透的度，政府对这些方面的控制有限具有不确定性。从税收筹划的角度来看,钦州卓汇通公司的贷欷是银行和企业之间借贷的最好方式。发行债券和股票给公众是直接融资,以避免支付中介利息。2.3 卓汇通筹资管理的现状2.3.1 公司财务结构分析2.3.1.1资产姑梅表2.12O2&2O22年钦州卓汇通资产项目分析单位：万元202020212022货币资金2799001838003689应收账款189303(M9048540预付账款306635231172其他应收款1780
9、013200017340存货403400362900248600其他流动资产1225024540】0460流动资产合计735300737300348900可供出店金融费产502400705900214500长期股权投资111701193012070投资性房地产25660023942436固定资产21260208507878在建工程3100013580010530无形资产835505493037540育誉12570012460019880长期待旗费用613.9306.4递延所得税资产27163205891.6耳他非流动资产9955051(XX)318200非流动资产合计1215000I34H00
10、0865100资产合计195000020850001214000从去看出,钦州卓汇通集团的非流动货产主要包括长期股权投资、投资性房地产和商誉等。威至2022年底.钦州卓汇通集团的长期股权投资为12070万元。截至2022年底,钦州卓汇通集团的音誉为19880万元。钦州卓汇通集团的各类产品,复杂的建设周期和销售周期长。钦州卓汇通集团一旦出现筹资问题,不可避免地会有如资本收益的财务问题,资金短缺和坏账。如果在时间上的费金不到位,这将导致时间和时间周期结束时的延迟,使钦州卓汇通公司的信誉将受到影响,未来的发展和销售的严重后果无法顺利进行,并由资金带来的不利因素将影城未来项目的投资与发展（卢佳琳.潘建
11、华.袁菲,2022）。因此,寿资对于钦帕卓汇通集团是非常重要的。2.3.1.2负螃构表222（202022年钦州卓汇通位使师目分析单位：万元202020212022短期信欹154100231200168800应付账款603303006031980预收账歆3564002877003311应付虹薪酬136800()478.91442应交税费12070018150IO22其他应付款918601761028720一年内到期的非流动负债700034000232700流劫负面合计7905006192(X)5691()0长期借款170700324400123800应付懊芬390400243700199500
12、预计负债206400递延所得税负货255701912019710其他非流动负质635619880075860非流动负俄合计5930786100625300负镌合计138300014050001194000从表者出，2022年钦州卓汇通集团流动负愤达到569100万元,数额较大，其资金周转和再投资企业带来不便。自2020年以来,钦州卓汇通集团企业的规模迅速扩大,钦州卓汇通公同在收购大吴房地产有限公司时增加了土地购置和房地产开发成本（周建华，蔡俊杰2）21）。在未来,照若房地产项目的不断发展,钦州卓汇通房地产集团仍将对资金的大量需求。然而.钦州卓汇通集团筹资的来源主要是房地产集团以及关联方贷款和银
13、行贷款,这是不利于钦州卓汇通集团的长远发展。2022年钦州卓汇通集团目前的负债是1194000万元。钦州阜汇通集团的管理和发展需要大量的资金,建设周期和销售周期长。为了偿还旧债务.钦州卓汇通集团不得不借用新的短期债务,因此交易成本也将增加,从而提高钦州卓汇通集团的资本成本的价值,导致钦州卓汇通房地产集团的债务结构不合理。2.3.1.3所有者权益结构表232O2O2O22年饮州卓汇通所有者权总项目表单位：万元202020212022实收资本I4241424142400资本公积281005644056440盈余公枳68881084010840未分配利消33900047060()187400归属于母
14、公司股东权益合计5664(X)6K0422880少数段东权益-18.77366.4-3282所有者权砧合计56640068000019600在2020-2022年，钦州卓汇通集团的所有者权益分别为56WOo万元、68(XX)0万元和19600万元。20232022年,钦州卓汇通集团有389000万元、470600万元和-187400万元的未分配利润,表明钦州卓汇通集团的现金流出现问题。总之，钦州卓汇通集团的业主权益逐年减少,具未分配利润额也过小。2.3.2钦州卓汇通公司财务指标分析2.321 盈利能力表2.42020-2022年或州卓汇通盈利设力指标202020212022毛利军(%)34.1
15、153.7158.35*WB(%)23.3325.77-132.35右究产ZarF%)6.114.93-39.20净贯产收总牢%)15.2215.93-179.80从表可以看出，2020-2022年,钦州卓汇通集团的净利率分别为23.33%,25.77%,-132.35%。表明钦州卓汇通的利润在逐年下降,集团出现了一些问题。20232022年,钦州卓汇通集团有15.22%,15.93%.-179.80%的净资产收益率.表明钦州卓汇通集团的收益出现向超。2.322 偿愤能力表2.52020-2022年钦州卓汇通性质能力指标2020年2021年2022年流动比率0.931.190.610.420.
16、60.18资产仍惯事70.9567.3998.393.443.0761.W产仅比*2.442.0752.20从去可以看出.2020-2022年,钦州卓汇通集团的流动比率分别为0.93.1.19.0.61.一直低于正常的流动比率。2O2O2O22年，钦州卓汇通集团有042.06018的速动比率,低于正常的比率,表明集团在知期内可变现的资产不足。2.323营能力天2.62020-2022年钦州卓汇通营运能力指尿2020年2021年2022年召黄同转天数天532.17771.69540.77应欢K舞沼杼天蛛（天）29.4823.0329.11从表可以看出，钦州卓汇通集团的存货周转天数和应收账款周转天
17、数在20232021年间有所提高,但在2022年又降低到16年的水平,表明钦州卓汇通公司的资金周转情况不是很好,营运出现了一定的状况。2.324现金流表2.72019-2021年钦州卓汇通现金流霰项目表单位：万元经营活动产生的现金流量净额20202082002021-18160020222126投资活动产生的现金流量净额-1155508500-3542期资活动产生的现金流量净额106700-707.9-108500从表可以看出,钦州卓汇通集团经营活动的现金净额逐渐降低,在2021甚至出现亏换。筹资活动产生的现金流量净额也一直处于降低状态,而且一直处于亏损的状态,没有收益。3.卓汇通公司筹资存在
18、的问题3.1 负使筹资规模大、资产负债率高钦州卓汇通集团为扩大和发展,正在建设更多的项目。它未来的资本支出将面临更大的压力。钦州卓汇通集团质务资金的利息在企业所得税的支付报酬率通常较低,因此钦州卓汇通集团可以利用债务筹资方式降低综合资本的成本,增加企业的收益。但是,如果钦州卓汇通集团债务规模过大,利息支付将增加（彭思宇.吴雪惇.郭晓2022）。加上企业盈利水平的下降也会导致钦州卓汇通集团债能力的下降甚至亏损。2022年钦州卓汇通集团债务总额为9400（）万元,较2021年大幅增长,钦州卓汇通集团产权比例大幅提高，表明被州卓汇通集团产生了大M债务,从而增加了筹资风险。2020年-2022年.钦州
19、卓汇通集团的负债率三年中超过了居地产开发企业的平均水平。钦州卓汇通集团较高的资产负债率加大了筹资风险。3.2 筹资方式单一、资金来源依赖性强等费不仅仅是为企业的经营和发展筹集黄金,更是一种以赞本供求形式去现出来的资源配置过程。对钦州卓汇通集团财务状况的分析表明，50%左右的资金来自钦州卓汇通集团和相联公司，约30%的资金来源于信贷，钦蚓卓汇通集团建美面广.产品形式多样（方雅静.杜雨菲，许文婷）。钦州卓汇通集团不同的开发防目面临若不同的筹资问题。早期的别室和高档住宅区设计和研究成本高，对资金的需求量较大；普通商品住店是容易被房地产定位和消费市场的影响,筹资需求是温和的,但消费者的违约风险较大（曹
20、俊豪，袁建,2021）：商业房房地产的需求很大，如办公楼、停车场。因此，钦州卓汇通集团可能会遇到不同的筹资向题，合理选择筹资方式,科学地安排资金使用,分散债务风险是必要的。3.3 筹资成本高、内源筹资不足钦州卓汇通集团资金的主要来源是外资,特别是高比例利率等资。在2020年-2022年,由于钦州卓汇通集团对长期资金的需求空大,钦州卓汇通集团的筹资利率更高以及贷款更大,使得钦州卓汇通集团给予股东在短期内的利息降低。至于钦州卓汇通集团债务,在过去的2020年-2022年,钦州卓汇通集团的总利息率和总债务逐年增加。筹资结构过于昂贵,还款风险巨大,不利于企业的稳定发展。钦州卓汇通集团是一个典型的资本密
21、集型产业,它意味着企业不能全部购买土地、开发房地产I页目和出色股票。钦州卓汇通房地产开发资金缺口大.投资回收期长.决定了内部资金的短缺（陈梦琪,蔡晓文,王俊.2022）。必须依靠外资来满足企业发展中巨大的资金需求。然而,钦州卓汇通集团筹资还是存在一些问题比如仍然有一些尚未充分利用的内部资金。钦州卓汇通集团应加强筹资管理，转变筹资状况,合理安排资金来源，能够提恩钦州卓汇通集团的抗风险能力。4.解决卓汇通公向筹资管理的完善对策4调整负债规模、阐氐资产负债率钦州卓汇通集团的资金主要用于虎地产开发项目。因此,只有发展用地产销售.才能实现资本流动,实现资本循环。如果钦州卓汇通集团房地产滞销.借来的资金无
22、法假还.为了开发新助目，钦州卓汇通集团必须筹集资金,这样使得债务规模将继续扩大（林雅静,刘雨菲.2018）。为调整卓汇通集团的资本结构,钦州卓汇通集团应制定合理的销售策略,出售房地产股票，加快资金周转,增加自有资金。钦州卓汇通集团可以通过低价格和委托代理促进销售。卓汇通集团的资产负债率过高,说明钦州卓汇通集团的偿付能力处于风险之中.需要优化。一是钦州卓汇通集团合理增加土地储密,加强土地流转中现金流的风险控制,在保证健康资产负债结沟的前提下增加土地储备；二是加快资本建设。提升钦州卓汇通集团资金转移率.增加中长期送款比例.合理配置债务结构中的短期贷款,为钦州卓汇通集团创造更多的空间，降低流动性风险
23、（王梦琪.赵天宇）。三是保持钦州卓汇通集团稳健经营.严格控制成本和保持健康和可持续发展为目标；四是增加钦州卓汇通集团权益资本的比例，改变财务决策,从平国的筹资结沟转变为变化型筹资结构（黄佳琳，周春翔，吴思2）21）;五是提高钦州卓汇通集团的盈利境力,注重资金的使用效率.提高钦州卓汇通集团的管理能力，提高卓汇通集团的内部积累,从而增加钦州卓汇通集团的收益比例。4.2 筹资方式多元化在宏观调控形势下，钦州卓汇通集团的筹资模式单一，不利于企业的经营和发展。扩大筹费的方式可以避免钦州卓汇通集团单一筹赞风险（钟欣怡，谢俊杰）。钦州卓汇通集团可以灵活运用多种筹资方式.改变内部和外部经济环境和企业需求,有效
24、降低企业的资本成本,使企业筹资更加灵活和弹性。对钦州卓汇通集团合作方式的第一种形式是因地产联合建设。合作开发的第二种形式是成立项目开发公司，它主要适用于商（S房的开发和销售。两个合作企业可以通过土地股权投资、钦州卓汇通公司股东分享土地协议投资份额。合作开发第三种形式是参与住房建设（许雅婷，曹浩然,郑雨2021）。资金不足的情况下,可以考虑作为一个参与者，完成房地产开发项目。将投资或购买的时间提前,并通过开发出地产项目投资或参与获得一定的启地产所有权。钦州卓汇通集团也可以通过发行和转换公司债券。公司债券发行后,钦州卓汇通集团的资产负侨率揩增加，财务压力将增加。一旦钦州卓汇通集团的盈利能力不足,投
25、资者将无法行使交换股份权利并要求发行人偿还贷款利息,而失去了公司债券发行的意义。因此，建议钦州卓汇通集团控制公司债券交换规模。在新项目开发中，钦州卓汇通集团可以利用房地产筹集资金，为房屋销售和项目的发展提供资金支持（刘宇航,袁俊豪）。同时,钦州卓汇通集团应该投入资金在前期宣传、住房设计和总体规划方面，以吸引中标者预购。4.3 扩大内源筹资就钦州卓汇通奥团而言，利用内部筹资资金、利用股东的投资资金、年度剩余资金、财产储备、住房公积金的预售等对其项目进行投资,实际效益高C因此,合理利用这部分资金,可以减轻钦州卓汇通集团的资金压力,促进企业实现可持续发展。钦州卓汇通集团内部筹资不需要支付利息.可以节
26、省部分利息支出，遛免财务支付风险（许欣怡，陈建华，周雨）。特别是,借助钦州卓汇通集团开发企业的特殊性,通过房地产定金和预付款,可以提升投资资本和收入的早期恢复,而目房地产市场的系统性风险可以被转移到房地产的需求，房地产投资的风险可以减少。因此，建议钦州卓汇通集团集团积极、合理地开展内部筹资，节约钦州卓汇通集团筹资成本,为钦州卓汇通集团的经营和发展提供资金支持。总的来说，钦州卓汇通集团可以通过调整债务规模、降低资产负债率、多元化筹资方式和扩大内部筹资来解决筹资问题。总结钦州卓汇通集团是一个投资高、风险高、资金周转时间长的房地产业。如果没有充足的资金支持,钦州卓汇通集团很难运作良好，并继续发展。在
27、研究筹资理论与钦州卓汇通集团的实际情况的基础上.本文分析了钦州卓汇通集团筹资情况的财务状况，并提出了存在的主要问题：钦州卓汇通集团筹资债务的规模，资产负债率较高,对单一筹资模式依赖和资金来源不足、筹资成本高,筹费难等问题亟待解决。针对上述问题，在充分考虑钦州卓汇通集团的内部和外部环境的前提下,提出了加强钦州卓汇通集团财务管理的对策：调整负债规模,降低资产负愤率.多元化的筹资方式,扩大内部筹资，解决企业筹资问题，提高当前企业筹资.进而为钦州卓汇通集团解决筹资问题提供思路和建议。参考文献II1.杨晓洋，张静雯.基于财务管理的房地产企业资金运营策略IJ1.商业观察,2023.9(18):89-92.
28、刘小明,陈雅酹.李住.房地产企业财务风险及其防范研究J1.钦州商业,2023,(05):155-158.3王梦琪.赵天宇.我国房地产企业财务风险识别与防范J佳木斯大学学报.2022.4(X06):42-44.4黄佳琳，周春翔，吴思.X房地产公司财务风险控制研究D.南京邮电大学.2022.钟欣怡，迎俊杰.基于风险导向的房地产企业财务管理体系建设探索J钦州会计师.2022,(20):19-21.|6|许雅婷.曹浩然.郑雨.房地产公司资金隆的风险分析ID1.西安大学.2022.|7|刘宇航，袁俊豪WK虎地产公司财务风险分析D.西安石油大学,2022.8许欣怡,陈建华,周雨.钦州A房地产公同财务风险的
29、识别研究D云南财经大学,2022.19王文婷,林俊杰,邱雪.钦州恪力房地产公司财务风险控制研兖D长舂工业大学.2022.“0】杜宇航，赖建华.海南自员港背景下房地产企业纳税筹划研究D海南大学.2022.II1.I魏梦琪，张晓文.李俊.XH1.房地产企业财务风险预警研究ID1.贵州大学,2022.”2)户佳琳.潘建华.袁雨菲.房地产企业财务风险评价及控制研究D内蒙古农业大学2022.”3周建华，蔡俊杰X房地产企业财务风险管理积究D1.育曲大学,2022.1141彭思宇,吴雪停.郭晓.RS房地产企业财务风险评价D湖南理工学院,2022.5)方雅静，杜雨菲，许文婷.基于FHAP的HY地产公司财务风险评价ID.沈阳工业大学,2022.
