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1、贵阳2023上半年市场总结及下半年展望市场总结I市场预判/贵州正合策略服务中心2023/7投资管理新厉号销存量运3城市基本面（I/IV）经济构面经济恢复能力较弱；“强省会”对经济、人口集中度拉动作用未有明显增强；房投持续负增长，叠加投资力度降低及市场活力不足影响固投持续负增长；疫后消费活力不足，大宗消费受影响较大暂未恢复，餐饮服务业恢复较快。正合股份Sinoe1998经济构面I经济总量因缺乏支柱产业经济恢复能力较弱，增速低于全国平均水平且处西南五城末位：GDP增速3%,低于全国平均水平1.5个百分点；西南其余四城市恢复态势优于贵阳。S2016Q12023Q1贵用市GDPfi及增速图2018Q1
2、2O23Q1i5网五城GDP增速对比亿元凌后亮济饮*且慢20061%4.5%3.0%全国常逢4.5贵阳经济增长低于全（S忸均水平且处三南五城末小0%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12023Q1-2.0%2O18Q12023Q12019Q12020012021Q12O22Q111.1%9.7%-2.0%14.6%6.1%3.0%8.2%8.0%-3.0%17.3%5.0%5.3%费阳GDPf1.I速成都GDP增速-5%重庆GDP增速70%6.0%6.5%184%52%47%西安GDP增速8.1%9.6%4.1%16.0%2.8%7.6%昆明GD
3、P增速102%92%56%14.6%3.2%4.1%EASWSno1W26-2002020年疫情影响GDP负者长S!阳市GDP（左柏）负阳市GDP增（左轴）费阳市GDP增速（右林）全三GDP增速（右柏）来U欲富来。区京及玲城市娩计扇.由货州正合法行故计分析留州正合前广.向*用公司府&芾*CoPVTiiJM2023AJIRigMSReSefVE经济构面I首位度V双核结构持续贵阳-遵义双核结构持续，强省会对集中度拉动作用未有明显增强：经济：集中度与遵义进一步收窄,持续处西南省会城市末位；人口：贵阳具备省内人口吸附能力，但人口虹吸效应有限。图:20202022年贵州省各地毁市人口集中度100%80%
4、100%r-2020籍人口（万人）常住人口（万人）202120B22b2d212C22h2b80%贵阳,遵义强济集中度差距进一步收窄.贵阳经济集中度下降1.7个百分点费阳4374451599610622;162165/道义826829826661659-1G5-170-16560%faK半节950955955690664-260-271-273六盒水35836036130330255-585940%202120222023Q1安疆310307310247246IS36164S:2O212O23Q1贵州省各地级市GDP集中度表：202d2022年贵州省各地级市户I1.人口.常住人口.流动人Q贵阳
5、市遑义毕节其他地市贡阳市遂文华节其也地市有限表：2022年西瑚管会城市人口集中度及2023Q1.GDP集中度-117贾阳为夭P流入盘城市,但人口吸附能力V1.1-4*O*?*t*f*JUM5CQIJ4U,O-14IN南429428/349348为780-809黔四南372373373302300299-70-73d黔东南489490490376374373-113-116表:201&2021年舌南五城疣动人口165167162165505541575563人口覆附能力庆（主城）312316625311为西南五城未7864318288231247266262IXPa6贵阳62216.1%1.12
6、2227%展济人口首位度均处西南五城末位成132,12125.4%5.26739.4%25安1,30032.9%2.83437.0%昆明860182%1.98729.0%R：数案来自国家及各城市次计册,由贵州正合遂行改计分析正合股出或州仔含电产何，段公记而布希CoRng怏22023JIRJghtSReserved城市构面I投&房投V投资下降负增长固投、房投持续负增长，但房地产仍为贵阳经济主要支柱：固投下滑15个百分点，房投下滑16个百分点；贵阳房投/GDP从2020年持续收窄，近年房地产对经济的拉动能力减弱。EB:2023年1-5月西南五城固投及房发累计同比增速:2018-202301贵阳与西
7、南五城（信报/BJ投）对比ffi:2018202301交阳与全国（房按ZGDP）对比房企开发意愿保.影响房投持201820192020202120222023Q1或负增长（22年增速-21.7%）37.7%贵阳成都庆西安昆明Rffi成都庆西安昆明城市构面I投&房投V投资下降负增长房投持续下滑叠加市场活力不足影响固投持续负增长：基建&民投增速大幅下滑，房投持续负增K,高技术产业投资增速收窄；房企开发投资意愿不足影响房投增速持续走低。投资力度及市场活力不足叠加房投拉动作用有限影响固投负增长基建&民投：国有资产投资力度降低、市场活力不足影晌基建和民投呈负增长房投&高技术产业投资：房投增速进一步下滑，
8、高技术产业投资增速收窄，两者拉动作用有限I-424.5%-29.4%房企开发投资意愿仍显不足.新开工意愿持续走翳S：2023Q1.贵阳房地产开发企业施工&策博情况-29.4%-37.7%城市基本面（II/IV）产业构面三产疫后提速回温，交通运输、住宿餐饮、金融业恢复明显；二产增长稳定，工业围绕“两主一特”加快招商引资；旅游业恢复明显，提质发展初显成效。正合股份Sinoe1998条却被容果昌国家及各城用筑计J1.,密贵州正合法行收计分析备注：.明主一转产业：电子A1.息IW通北.免速装务制遗业、新抵空汽军通业幺州正合给户.向我息公司店“弗布Co”/尔*2023A1.1.R1.gM3Reserve
9、d正合股份的8188怜蜕齿业持续负增长Page12楼市现象I区域现象-近郊区域V底部徘徊，清镇价外优惠收回市场缩水重灾区，成交持续下滑，清镇价外空间收窄价格小幅上涨：清镇：价格微涨，大盘支撑去化；龙里生态城：龙洞堡低价拦截低量成交；贵安：城市功能不足量价触底，集中备案影响量价上涨。WIiF区域/类别成交（万方)价格（元/行）清镇市整体价34.0338.8734.521.44%11.19%74166.51%70587.09%以价难决量.价外空间大幅收回观山湖外溢大幅缩水,自身造血不足,成交持续下滑.价外空间大幅收回,价格上浮5%整体量价173938.1128.9366.36%-24.09%环比量
10、价大跌,低价栏弑+城市功能不足5210-13.20%5023-11.13%成交环比彝水34%,龙汨堡价外优惠拦截.区地城市功能不足.难以依附老城外溢客户贵安新区整体量价7.40IIIIIII4.415.29i06.62%II247.50%731814.18%691513.53%量价触底.集中备案致上涨1月份集中备案致价上涨,城市功能及价值国,市场信心见底费笠加Sf1.TEH月物g喀颦及雁交IMB段均讲EJKif：正合市隼靖臾算、由贵州正合新H分析；敷猿怆度为七城区，清镇市戈里（生豪械）贵安/IX.以上数据埠为网英务本就PART4下半年预判中长期市场信心预判短期量价预判正合股份Sinoe1998
11、市场信心I房价预期V认为持平或上涨为主看跌趋势止稳，62%的客户认为房价会持平或上涨：房价预期：贵阳房价看跌比例近儿年持续上涨,下半年维持38%;五城对比：贵阳看跌趋势止稳，成都、重庆&西安看跌比例下降。Q4:2023年下半年的房价预期客户对贵阳房价预期不足，仅30%认为下半年房价上涨图：西阳五城尻扮吼数据对比看跌趋势止稳，除昆明外其他三城房价预期上升大!上涨:1O,+比)大幅下跌小幅下IMTo投趺*5%,1%)持平f1%1%)%激法:1%,5%)小上3U5%io%)认为房价会上渔的人较23年增加2%60%0%20下半年21上半年21下半年22上半年22下半年23上半年23下半年市场信心恢复周
12、期预判信心有待恢复，预判需要1-2年恢复周期：受暴雷房企影响较大，现阶段客户信心恢复较慢，2024年随保交付完成行业逐渐恢复客户信心将迎来拐点，2025年“十四五”规划逐渐落地客户信心持续回暖。信心依黛2023-2024年核心看行业恢复情况2025年以后核心看城市发展情况受雷房企先响较大.客户收入依期和期小幅上升.信心Si之小的回曝房价预期恢复不足,存在购房SS求出双望情结校.信心小幅恢短但波动不大时间2023年2024年2025年202。年鹿安新区供点（万方）由安街区成交（万方）2021年2022年份阳市务案均价（元/M）2023年2016年向的市供底（万方）鹿阳市成交（万方）2017年20
13、18年2019年满螭市供应（万方）龙级S供血（万方）满蟾市戌交（万方）龙里S成交（万方）正合股份Since1M货州正合城产P）交展公MeIX用有COPyngMO2023AHRghtSR9aed预判量微涨I原因V保交楼持续推进，强化客户信心大部分项目已完成部分交付，下半年持续推进保交楼有利于客户信心恢复：2022-2023年保交楼项目陆续部分交付，下半年持续推进有利于市场信心小幅回暖。Qi三fiCopyngbe2023A1.1.RghtSRcicrcd正合股份的81SePaow表被至2023年6月大负阳保交楼项目建设选度梳理中天金融北城恁大中央公园中天芒乡白云区现山湖区乌褂区货州中天浩晟房地产开
14、发有限公司贵阳中渝厦姑房地产开发有限公司中交.贵州宝融是是S20236.182023.3.19J2023.6.1547#、14-16R计交付C1.地块14机1O13B,E2地坡E4工B1.地块1WB1.地块16封顶A1.地块712号楼及地下室妾得爱工认可B2阳团、B12囹团.B13姐团C3tf1.团也创云湖十星贵安新区贵州贵安新区国升业玄限公司三2023.3.312-5#.1#.8、9#、11#.13#、14#其余桢主体均已完成,大部分精装送度已完成8O%-90%左右恒大双山学府花濡区贵阳恒大凯源旅游开发行跟公司是2023.4.112堆块13.15地轶主体均已完成恒大280府花窿区黄阳恒大叁丰
15、房地产开发有用公司否/主体均已完成,稣、4#.5#外立面建设完成恒大未来城白云区费州恒大观云房地产开发有限公司是2022630未来我二期/恒大半山忸景方安新区费阳恒大裕Ja旅通开发有限公司是2023.6.8JR计交村19娘团整体及22俎团合院别壁.18姐团I恒大文化旅薄城花溪区费阳恒大凯淞旅游开发行限公司是2023.3314、6、8、9、12、14蛆团I恒大新世界现山湖区良阳籁兰界房地产有限公司是2023.3.204C地块1822叫8、40地块618阳御苑俎团封顶乐湾国际乌当区同州宏獴；！业有限公司否/构定保交楼范B87-2地块、81地块和汛航花第龙里央企总包中建科技是2023.1.15累计交
16、付一期洋房5、4蛆团、合院13、22组团、4姐团1/3除开工但大都会广场岛当区费用中海云上房地产开发有限公司S202212304#、8#正常推工恒大南明树府常明区费州常河房她产开发行IR公司是2023.116M9#3#、如我第竣工认可诚景尚城常明区诚聚厦能否/主体均已完成.预计23年年底交付货阳恒大悦府白云区费阳恒大云景房地产开发有限公司是2023331首期交付/中徵置号院云岩区贵州梁海厦业有限公司是202211.152机3、5#*层洋房主体均已完成M创城姥开区质阳融开眩创肘城是2023.3.30云岭蛆团17#、15#、19#.20,210横及地下商业I员安时代花园费安新区负安新区飞港房地产开
17、发有限费任公司否/完成保交梗专项告款.亶后施工中阳光城望乡龙里贵州君傥阳光at业有限公司否/I已复工，颈计23年年底完工2023H1.贵阳共完成11个项目的部分交付，其他楼栋在有序施，中龙里（生态城）责安新区美的璟悦风华79-116m网需、主3i9800-1100029120较高万科双器93-1O611f恻需、主流7800-850015108较高普）中国&、建花语更114-143m1.主S1.改善10313500宗源:正合市场讦宛奇.由贵州正合蜕计分析.数摄城度为七城区+JIHI1.市支里（生态城）傥安斯区.以上敷僚由力网签今案认贡川正合二产B间一厦公司信所福COpy-M-2023AHRgms
18、Rewrved正合股份Snce199PaoBe预判价持平I原因价外优惠持续收窄各区域价外优惠持续收窄：七城区：2023H1.除龙洞堡少数项目外整体以正常价销售，价外优惠大幅收回；近郊区：价外优惠项目大幅减少，清镇少量项目持续，优惠力度明显减弱。表：大贵阳2023HI发惠项目取策及成交均扮桃逐双山薪区项目名作IUUUK，*均给1元TrQ.SRAStSV1.1.AtIMMIITT11MM首付退戏aio万IB化幅度而O23H,3JMy11三iwvHI19,6111.59%9.1839.544393B-2.W%0.7。3224外延价外大量收三1.仅点状抬候且忧患收窄CCIjCXAeTTA-=s11金科
19、中案天境丛D1*f*aU3-67fc!“财总房款的15S3月起蛀升.日石、双龙价夕K息项目大幅减少花溪埔小优JB力度.0TEJKAXJ41人20万大礼国ttW47JE/近郊价格底部律招.清慎以价难以换量.3月清慎市苜传SooO兀燃try，力总送1CM2万大礼包1付5万斤,送1213万大礼包/6.9637.336607%6.5917.0587.09%-534%-4.44%090优c道;步蜻首付5000fi?份起优惠力度明S1.减弱.金科城酉付1万烟苒付1万显首付1万箕佳兆业伴山MINObO11%OA-A工IOiIiHf7ccc*ca4cc4u超过75%,其中高于区域均价VaPQAqCrCZ25U
20、cCa)eacccv-1.R10%的项目超过35%,且下半年II田TMK4g-QV2Q2IV4CrIIV9屏本货源充足.持续舁有竟争12中株阅山湖区者观山湖区242.14%1748650%市场.量价具餐充撑13会茂现山溜观山斌区44195%10536-10%1CU乂17QA，,，,15中海映山潟浪山海区34191%1491728%16美一燕山间白云区44184%98768%17万科新都芬云岩区34183%1304220%18中天东家方病云之区3a175%112103K19保利大国瑁祝山瓷区331.64%10327-12%20华润九悦南明区231.59%139576%表：2023H1.负阳市商品
21、住宅成交ToP20项目情况（技羯得金IJ）EJB州正会二产二回。IB公Z1.府反而Copyrght2023A1.1.RghtoReMrved正分股份&8188271预判价持平I原因V客户预期短期恢复不足对下半年的收入预期和房价预期未有明显恢复：收入：认为下半年收入会持平的为主，占比38%,认为会上涨较22年下半年下降6%;房价：32%预期持稳，认为下半年房价会上涨的上升2%。Q1:23年下半年家庭收入预期Q2:23年下半年的房价预期对收入演期及支付能力不足客户对贵阳房价预期不足.仅30%认为下半年房价上涨被裁员大帽下跌:(7.-10%)(不包括裁员)小韬下跌:ro%,5%)微跌:5%j1%)f
22、t*1%1.1)小场上涨R5%.10%)大帽上点1。%;，)大幅下枝小幅下展1-10%,-5%)也跌15%j1%)持平1-1%,1%)邀海:1%.5%)小!上加5%.10%)I1O%.*)以上数第来自正合现下白户何尊W.由贵州正合蜕计9期正合股份的8188觉州正会的卢!向口用公三!而以？fiCopyright2023A1.1.RjghtsRcKrvcd市场预判I区域结构预判双核+白云相对安全/持稳，其他区相对危险且近郊更甚：双核+白云：观山湖改善持续外溢；云岩以三马主力成交，白云市场活跃；外延&近郊：外延价值感知弱，；衣：大贵阳各区域2023HI市烯现状及2023H2陵利:供应为主，刚需近郊外
23、溢逻辑衰减。区域区域2023HI年市场现状成交2023H1.实位由支价2023H2市域预判（同比）属性（万方）（万方）(X1.nt).1.v,I1瓶KX巾切烟出X观山湖下半年相对安全，24年或将加速进入供不应处山港14.4492117966,适中糖价檐N辞注察:普史吧碧巴忠厚改住地相对安全铐心云岩11.639.610766聒中物价桎K八甲又年|、十十：三J.N*十内下半年仍区心以三马走量,万日.城投可项H入市.持植求状态下半年供应以改，为主磔配,求区域t中说同刊印理刀科山寻次日仔只寰文拜云岩/南明/白云持稳网明40.747.19513t1悻S施原又王刀回出王小汉井”、希一区域头部项H（建发系攻
24、I1.天一观山阅）持桂领衔持我老城馀A支撑白工T0OW25wt1.rw市场稳量法价,下半年建发&云入市（结构性安幻-AgGS以本渐持头部项目（龙湖景翔天暑、展开若悦广场）STQa白NtfHI源十瀛AHiA知网需夕外Ja阳区域OVIVOa走量成交量价地定Banarai区域供销触底.无新项目入市雷无回升机会.泮房.经开/花海/乌当木目对危险o,i33.16.9别受项目存量逐港戒少，价格或小幅下修06229750，痞0.稚价稳区域价（B1.e也.成交第焦头部项B.相对危险乌当市诏可选择项目少根E014HARQ1沃E3F（供品滞）价我6915M一城市功程不足,楼市价值兑现滞蝮.外部预期降低.i受上半年
25、集中备案影响拉升价格，下半年回第篦陨近郊a1稳价松21.1:457058-今离价外优惠回收价格持稼,依附视山湖价值亲Ia明显.贵安/清镇/生态城危险自身适应不足,持续依托广大城等大盘相对加危险d隈价J28.95023海区域成交触底,价外优惠收即，SHU作用微1,学无Q0静力不价更刻升可能性虺除正.g7i刁乜叫足,整体价支持度优正合股份Stnoe1908273密州正合给广向JB公初施以而Copyright2023A1.1.RJghtSReSCrVed市场预判I区域破局机会观山湖项目定位高改善打造城市标杆之作，老城寻求产品突破，三马做足性价比承接外溢，外延机会在于利用自身优势和配套提质，近郊机会在
26、于现房/准现房和完善配套。破局机会区域现状全面品改化项目较少，趺乏高改项目树立城市标杆之作观山湖聚焦改善类产品供应端提速增量在隹项H:除中海映山湖、闽山湖云若答少量攻日8（管地段+强配盍+强产品力全方位改善外,其他项目图局部改善，市场痣点：H更高改善项目轲立城市标杆，老城寻求产品设计突破，价值匹配价格:全面改善项目具金价支持，高价项目聚集,但产品力不足在项目：云岩者悦广埼*黔县王府镇车贵阳中心等高价改善项目因产2受限,产品力不足.市场箍点：无冷地可供,容积率等由标受跟,同时at改项进程追慢.场情况：产品价值不足去化速度较慢,主流&网需客舒外溢至三马。板块认知固化.刚需、主流项目聚集云吸附观山湖
27、外溢,其他区域头部项目聚集效应加尉云岩三马外延做足性价比承接老城和观山湖外溢客群，同步进行配套建设机会在于如生态资吸附外溢能力温弱、自身造血不足、城市功能不足近郊机会在于现房/准现房和完善配套正合股份81.nc1MP074看州正合的卢E向,阻公司市以？fi，CopyngM2023A1.1.RightsRcMrvedTowardsMoreSustainab1.eDeve1.opment.正合股份做中国地产价值的推动者赵柯I贵州公司总经理157-6161-349756959829陈静|策略服务中心187-2286-14961441499346主携稿人：陈妙，陈家蓉、扬灾年责任堵辑：谢婉菲版权声明.本报法由正合股份原创（包括正合股份整合公开柔道信息发布）未经正合股份书面网意.不可对报告内容的整体部分以任何形式迸行节选、被取、糙载或不具名引用，无论前述情形是否以商业牟利为目的。报告内容仅代表正合股份观点，且正合股份已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以峋保反映市场真实e报告内容不构成投资建议。贵州正合地产IR间科限公司版蚁所有COPyrighI2023AJ1.RightsReserved
