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1、物业管理条例中定义物业管理的擂念为:，是指物业管理企业受物业全部人的托付，依据物业管理托付合同，由专业化的企业趾织,运用现代管埋手段和先进的惨理养护技术，为物业辔后的整个运用过程供应对房屋与其设备、基础设施与四周环境的专业化管理.它是以经济方法为房屋、居住环境、物业修理等方面供应高效优质、羟济的服务.（I）黝业管理的对象是完整的物业，指己建成、验收合格、己投入或即将投入运用的物业。2）物业管理眼务的对象是人,即物业的业主和用户，包括同住人.承租人和实际运用物业的其他人，（3）物业管理服务的投入能对物业实现提升其运用功能.延长运用寿命.完善物业环境,使其正常运用,力争保值增值.（4）物业管理是一
2、种企业化、社会化、专业化、市场经昔型的服务，（三）物业管理同社区建设亲率关联。物业管理Ur以同创建“文明小区“、“平安小区“、“卫生小区”建设结合起来，创建“整齐、文明、平安、便利,的优秀物业区域,实现物质文明和精神文明的统一.我国推行物业管理的目的是为了实现物业的价值和发挥物业的最大运用功能,以保值增值，并为物业全部人和运用人创建整齐、文明、平安、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。物业管理行业属于第三产业中的服务行业,详细服务内容和范困广泛，包括各类建筑。如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业楼宇、工业厂房、仓库、停车场等.尽管物业类型各有不同,运用性质差异很大.但
3、物业管理的基本内容是一样的.社会化、专业化、市场化的物业管理实质地一种综合的羟营型管埋服芬，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系、相互促进。物业管理涉与的服务领域相当广泛，其堪本内容按服务的性质和供应的服务方式可分为：常规性的公共服务、针时性的g项服务和托付性的特约服务三大类。（一）常规性的公共极务.这是指物业管理中的基本管理工作,是物业管理企业面对全部住用人供应的最基本的管理与服务.主要包括以下8项：”房屋建筑主体的管理：（2房屋设备、设施的管理：（3）环境卫生的管理：（4）绿化管理：（5保安管理；（6）消防管理：（7）车柄道路管理；（8）公众代办性质的眼务。（二）针对性的&项服务.这是指
4、物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面时广阔住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的肯定须要而供应的各项服务工作.专项服务的内容主要有以下几大类：（1H常生活类：（2）商业服分类：（3）文化、教化、T1.生、体育类：4）金融服务类：5经纪代理中介服务.如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附加开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务,三）托付性的特约服务。特约服务是为湎足物业产权人、运用人的个别需求受其托付而供应的版务，通常指在物业管理托付合同中未要求,物业管理企业在专项服务中也未设立,而物业产权人、运用人乂提出该方面的需求.此时，物业管埋企业应在可能的状况下
5、尽1满足其Si求，供应特约服务.如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照看残疾人的上下楼梯、为住用人代购生活物品等。上述三类服务工作是物业管理的基本内容.物业管理企业在实施初业管理时，第一大类是呆基本的工作，足必需做好的.同时.依据自身实力和住用人的需求,确定其次、第三类中的详细眼务项目与内容,实行敏徒多样的经营机制和服务方式,以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展共广度和深度.当前社区物业管理存在的问题与对策一、社区物业管理的现状和存在的问题1、产权形式多样经调杳，社区住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管
6、局、单位产权人、公共设施产权人、托管房、二手房产权人等。2、部分社区硬件条件相对落后随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下些不足：包括绿化面积较小、门面管理混乱、平安隐患严岐、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等。3、存在部分住宅楼有物业管理、部份住宅楼无物业管理的现象反之在没有物业管理的住宅楼只有用“脏、乱、弟”来形容，也影响r市容市貌“4、部分居民观念陈旧，物业管理交费意识淡薄假如实施物业管理须要收费，也应当由单位交，住房消费意识淡薄，须要变更陈旧的观念。5、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大依据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则儿十万，资金是困扰实施物业
7、管理一个重要问题。6、小区公共部分侵权引起业主之间纠纷个别业主在进住小区后存在着违章搭建、擅自安装防盗窗、包阳台等破坏小区整风光貌的行为，从而引发其他大部分业主的不满C而物业公司除r进行劝阻外，无任何行政执法权来对其进行制约。7、开发商遗留问题引发业主对物业管理不满的冲突部分开发商在规划设计、施工阶段遗留下来的诸如工程质量低劣、配套设施不完善、虚假承诺以与更改原设计方案等问题较多。特殊是墙体裂缝、房屋渗水等房屋成量问题近年来成为业主投拆的最大热点。而物业管理公司往往认为房屋质量问题不属于自己管理服务范册，把责任推给开发商，造成相互推诿，业主的权益得不到有效的爱护，从而激化业主和物业的冲突。8、
8、业主委员会成立困难，数最少，运作难度大业主的自我爱护维权意识淡薄，不关切业委会的成立，认为成立不成立不关他的事。业主委员会成立后在运作过程中也存在r许多问题：是业主参与决策的主动性不高。假如没有真正关系到个人的切身利益，大部分业主对参与业主大会缺乏关注度，看法漠然，缺乏坚实的业主基础。是业主委员会中的人员结构。选举业委会的人员的自身素养、组织实力、社会公信力等非常有限，让这样一个看似整体、实际相对分散的组织担当着困难的决议工作，的确比较困难C是业主委员会印章难以限制。由于业主委员会掌管着印章，无形中使部分业主委员会成员自身存在的权利意识渐渐膨胀，受权利的驱使，渐渐把执行机构放在脑后，随意运用印
9、章的状况时有发生。是没有协调好与物管公司关系。有的业委会不通过协商或合法程序来耕决与物管公司的冲突，业主委员会中的“主动维权人士”稍不满足，就到物业公司大吵大闹，使物管公司无法正常开展工作.这些人一旦有私心，就会借机照求私利，同时把小区闹得不成样子，日常生活受影响。是缺乏对业委会的经济监管O辖区内有的业委会一年广告和其他收入上百万，由于缺乏监督管理的机制和部门，不公开不透亮，业主对业委会经济问题提出疑问也无处诉求，导致冲突很突出。二、社区物业管理存在问题分析1、物业管理条例还不完善，难以落实2、物业管理缺乏规模效应，科技含最低，管理行为不规范3、居民委员会和物业管理企业的责任划分问题4、物业管
10、理企业的权限届定问题小区个别业主的乱搭乱建系困绕物业管理企业的主要问题之三、对完善物业管理的几点建议1、政府要加强宣扬,提高全民物业管理消费意识，并做好监管、指导到位要仔细学习和宣扬好物权法汉提高业主物管与全民的法律意识，使社会各方面充分相识到物业管理实质上是种有偿服务，可以带来巨大的社会效益、经济效益和环境效益，营造一个全社会r解物业管理、接受物业管理、关切物业管理、支持物业管理的良好氛圉，主动营造出个物业管理市场化的良好氛的，为物业管理的健康发展奠定良好的社会环境。是要深化调研，为建立健全业主委员会和物业管理的监督体系供应有力的依据。耍强化党委政府与社区居委会对业主委员会的指导，提升城市管
11、理整体水平。当前社区居委会必需转变观念，提高自身业务素养，特殊要分析和探讨新时期社区内业主的利益目标与现实需求，从他们最关切的问题动。，主动帮助业主组建业主委员会，协作物业管理企业在社区中依法开展物业服务活动，主动协调物业管理纠纷和邻里纠纷。2、签订明确详尽的物业管理合同无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订内容权利义务、详尽明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的垂要手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应当切实遵循自愿、公允、等价有偿、诚恳信用原则。在合同内容上应当就可能发生的争议作出明确的规定。在确定双方的权利义务时，应当依据物业管理费用的收费水乎来确定物业管理企业供应物业管理
12、服务的水平。3、依法成立业主委员会业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，应当依据法律、法规的规定行使职权。对于物业公司所供应的管理服务应与时予以审查、监督，对于损告业主利益的物业公司，应与时予以解除物业管理合同或诉讼主见民事权益。但也不行否认，确有个别业主以个人私利动身无理拒交物业管理费用，或无理指责物业管理企业的物业管理服务。此时，业主委员会应当主动参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以最大限度维护小区绝大多数业主的合法利益。4、有效发挥业主委员会的作用是明确业委会工作职责，规范业委会各项制度。制定出台有利于进步规苑业委会的行为各项制度。是选好并举
13、荐业委会成员。可吸纳有财务管理、平安管理、设备管理、环境管理、法律专业特长的业主加入，形成业主委员会成员有管理技能和履职实力，便于更好的开展业委会工作，激发广阔业主的主动参与意识。房管局应当加强业主委员会的培训、指导和监督。房管局应当加强对业主委员会成立与其活动的指导、监督，对已成立的业主委员会开展培训，提高他们的思想、政治素养和专业水平，引导业主委员会侬法开展工作，对业委会活动中出现的业委会不作为、乱作为引发冲突纠纷和违规行为与时制止并限期整改。是规范物业服务合同确保各方利益。一方面要规范业委会和物业的服务合同，明确规范物业公共部份经营、共用部位与设施设备管理和维护.督促物业服务就小区各项收
14、费论证其必要性和合理性，予以监督和公示；一方面还要规范业委会和其他商业收益形成的合同，将业委会的工作大事进行公示。是完善业委会资金的监管。建议三管其下，一方面每季度进行财务公开，另一方面有监管部门监管，还有一方面有投诉受理部门，这样一来可以扩大业委会的工作直扬，二来增进业主们对业委会的信任度。5、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值，井应从城市建设维护费中，拿出专项资金,逐年逐步地有安排地实施改造，为实施物业管理创建一个良好的基础条件。住宅的实际运用人，是居住环境改善的最大受益者，也应当出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试充分调动广阔
15、居民的参与意识，由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式C产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对旧小区的改造进行相应的投资。6、政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划针对没有实施物业管理的旧小区，政府房地产管理部门应制定改造安排，扩大实施物业管理的范件I。政府有关部门要探讨旧小区推行物业管理的困难，针对每个小区存在的问题，逐步推动和实施物业管理，充分发挥政府行政管理部门的作用。7、深化房改政策，在工资中增加物业消费部分建议国家有关部门在职工工资中应增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应探讨制定相应的
16、政策，配套执行。8.政府、开发商、物业管理企业主动协作共同营造有利于物业管理企业打造品牌发展规模社会氛围一是适度采纳收购、兼并规模小经营实力弱的物业管理企业等方式进行企业的重组整合，形成规模优势，从而达到优化企业资源配置，实现资源共享，降低管理成本，体现品牌特色。通过扩大管理规模，实现企业效益最大化，增加企业实力。二是在物业管理市场引入竞争机制和招投标机制，培育公正公允的市场环境，择优聘用。政府应加强监督，强化管理，引导企业进行集约和规模经营。如推行物业小区经理持证上岗制度，强化物业管理人员的素养培训I,将资质等级与收费标准挂钩，建立“以质论价、质价相符、合同约定的服务收费体系,加快物业管理诚
17、信体系建设等。9、业主委员会聘请法律顾问依据外国物业管理中的成熟阅历，山业主委员会出资聘请对物业管理方面有专长的律师作为业主委员会的法律顾问，能够有效地对物业管理合同的签订与履行进行审查和监督，为业主委员会供应必要的法律帮助，促进物业管理企业依照合同约定、法律规定来尽职尽责地供应物业管理服务。10、物业管理企业应当树立以人为本的服务理念，进一步提高自身素养物业管理企业对小区和谐氛用的形成起着至关重要的作用。物业企业应当树立以人为本的服务理念，严格依据政策法规和物业服务合同，公开服务标准、收费标准和收费依据，尽职尽贡的为业主服务。物业企业与业主的关系应当定位于鱼水关系，成为业主亲密的挚友和至亲的伙伴。物业企业还要进一步提高自身素养，加强对员工的培训，增加与业主的沟通和沟通,主动与政府相关部门协作，进步提高协调实力，全力支持社区建设，开展健康向上的社区文化活动，促进邻里沟通，加强邻里团结。
