《《2012年新光物业工程技术工作手册(制度汇编)》(147页).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《2012年新光物业工程技术工作手册(制度汇编)》(147页).docx（61页珍藏版）》请在课桌文档上搜索。
1、工程技术工作手册编号：OQD-7.5-04-2012版本：A状态：分发号：编制：刘长勤审核：楼益康批准：蒋兴中2012-01T5实施2012-01-15发布浙江新光物业服务有限公司发布目录1 .岗位说明书12 .工程技术部部门职责13 .工程技术部经理岗位职责14 .智能化工程师岗位职员35 .电气工程师岗位职货46 .暖通工程如闭位职员57 .土建装饰工程师岗位职贲68 .工程文秘岗位职责89 .工程服务分部岗位职贲810 .组织架构1711 .作业指号书1812 .前期介入工作程序1813 .前期介入存在问题处理程序1914 .接管验收工作程序2015 .接管验收存在问题处理程序2116
2、.项目巡查工作程序2217 .工程技术部内部管理程序23强电专业：18 .电气安全操作办法2519 .电气维修管理办法2820 .而压配电房（室）管理办法2921 .变压器室管理办法3022 .高压停电、送电操作办法3123 .变压器保养办法3224 .低压配电房（室）管理办法3325 .低压配电柜操作办法，26 .控制柜保养办法3627 .低压配电柜（箱）开关保养办法3728 .控制柜作业指导书4029 .电梯机房管理办法4130 .电梯困人救援办法4231 .电梯安全操作办法4332 .电梯层门钥匙使用安全守则4433 .电梯资料建档管理办法4534 .电梯维护安全操作办法4635 .室外
3、照明系统保养办法4936 .防火送帘门保养办法5037 .疏散出口指示灯保养办法5138 .防避帘系统保养办法5239 .停电应急处理办法5340 .变压器维修保养办法5441 .公共照明设备维修保养办法5542 .室外用电作业管理办法56给排水、管道专业：43 .水泵房管理办法5744 .供水系统保养办法5845 .给排水系统设瞽管理办法5946 .停水应急处理办法6047 .给排水管网维住保养办法6148 .加压水泵保养办法62空调、通风专业：49 .空调机房管理办法6350 .中央空调系统保养办法6451 .中央空调系统操作办法6652 .空调维修保养办法6853 .风机房管理办法695
4、4 .风机维修保养办法7()55 .风机系统攥作办法71弱电、消防专业：56 .监控中心管理办法7257 .智能化系统控制主机管理办法7358 .BR系统维修保养办法7459 .停车场管理系统维修保养办法75M).巡吏系统维修保养办法7661 .触摸屏连询系统维修保养办法7762 .闭路监控系统保养办法7863 .对讲系统维修保养办法7964 .消防中心管理办法8065 .消火拴保养办法8166 .消防设施设备维修保养办法82土建、装修专业：67 .装修管理操作办法8368 .装修巡杳管理办法8469 .梭梯、扶手维修保养办法8670 .墙体、墙面维修保养办法8771.道路、路牙维修保养办法8
5、8其他方面：72 .设备改造操作办法8973 .设备重大故障维修办法9174 .设备分类代码编写办法9275 .公共设的漏号管理办法9376 .工程资料档案管理办法9477 .操作间管理办法9578 .工具器材管理办法9679 .公共休闲设施维修保养办法9780 .公共设施巡查管理办法9881 .使用表格9982 .前期介入项目工程进度报告10083 .前期介入项目存在问题及处理方法IOI84 .项目接管验收存在问题登记表10285 .监视测盘装置周期检定表10386 .监视测量装置一览表KM87 .设施设备保养计划表10588 .设施设备保养记录10689 .设施设备清单10790 .设施设
6、备域修记录10891 .倒闸操作票10992 .低压配电房巡查记录IIO93 .电梯机房巡查记录I1.1.94 .风机房巡查记录11295 .高乐配电房巡查记录11396 .管道井巡查记录11497 .枳水井巡查记录11598 .监控中心巡查记录11699 .空调机房巡查记录1171.配电房值班室交接班记录118IO1.强电井巡查记录119102 .弱电井巡杳记录120103 .设备标识卡121104 .设施设备台帐12210S设施设的维修单123106 .设除设品巡查记录124107 .水泵房巡查记录12510S.消防中心巡直记录126109 .智能化系统控制主机操作记录127110 .中央
7、空调主机运行记录128111 .项目钥匙移交记录表129112 .项目档案资料接管励收记录表130113 .项目公寓接管验收表131114 .项目写字楼接管验收表132115 .项目商铺接管验收衣133116 .项目公共区域接管腕收表134117 .项目公共设施设备接管验收表135岗位说明书工程技术职务（位）说明书工程技术部经理闵位1.0工作关系1.1 直接上司：营运总监1.2 直接下属：工程技术部各专业工程师、备前期介入项目工程服务主管1.3 相关岗位：公司各部门经理1.4 工作时间：按公司熨季与冬季规定的时间打卡上下班。1.5 工作职贡1.5.1 负责执行政府部门制定的有关行业安全法规，加
8、强安全管理与教育，建立各级安全机制与程序，防止发生安全事故：1.5.2 参加设备设施外包总位采购、维修、保养合格供方的评定：1.5.3 参加各楼盘相关专业的合同评审，物业接管验收工作：1.5.4 怖助采购经理并提供专业厂商及技术参数资料：参与审核工程需求采购计划；1.5.5 指导、培训、编制水电设备、几点设备维修等方面的质量管理体系文件：1. 5.6落实工程维护人员的专业知识及技术能力：1.7.7 对设备设施、房屋质量在物业管理中存在着的陷患要及时预防纠正：1.7.8 接受业主对维修方面的通俗，落实回访工作：1.7.9 落实工程维护人员的专业知识及技术能力：1.510对设备设施、房屋质量在物业
9、管理中存在若的隐患要及时预防与纠正；1.5.11负责公司计量测量管理工作，送检各类计量测量器具：1.5.12负责编制公司设备、养护工具、材料的台帐：1.5.13配合品保部的安排、对各楼盘的各类维修、装修、养护等进行监督、抽查和技术指导:1.514公司发放标准化文件的保管与落实执行；1.5,15负贡对各物业工程改造、装修项目的方案策划，质量跟踪等全方面位管理.：1 .516负货对各客户服务中心的能源消耗及维修费用的审核及监管工作：1.5. 17负货公司管理物业工程上的改造、装修和新建工程项目的技术论证，现场跟踪及监理工作。1.5.18领导交办的其它工作。2.0智能化工程师岗位2.1 直接上司：工
10、程技术部经理。2.2 直接下屈：无。2.3 相关岗位：公司各部门主管。2.4工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。2. 5工作职责2.1.1 严格执行公司各项规章制度，遵照国家规范和部门所制定的现行的相关规定、标准，确保智能化系统、消防自动报警系统处于安全、良好的运行状态，协助部门经理完成各项管理、技术经济指标。2.1.2 根据本专业国家现行的安全规范，制定安全管理制度和工作程序，并监督执行。2.1.3 制定各客户服务中心设备的操作规程,制定各设备、机房的管理规定，并监督本班组员工执行。2 .5.4制定本专业设备的安全运行方案和突发事故的处理措施，并通过实践不断改良和完善并监督各客户
11、服务中心工程股务部落实。3 .5.5负责各客户服务中心弱电技工工的培训工作，制定员工的培训计划，力求做到努力、祜研专业知识，组织班组定期学习，不断提高个人的综合素质和作业技能。4 .5.6负面各客户服务中心工程服务部的日常管理工作，贯彻执行有关工程管理制度，督促检查落实情况。5 .5.7协调各客户服务中心之间弱电专业的工作，解决一些具体问题包括（但不限）工程管理事宜、员工工作情况、人力资源调配、考核等.6 .5.8监督各客户服务中心弱电工程维修材料、物品的支出及弱电工程采购计划7 .5.9控制各客户服务中心弱电工程的各项开支，严格遵守计划指标，特殊情况上报部门经理批示。2510了解各客户服务中
12、心仓库的库存情况，需补充弱电方面的维修材料、物品应及时做出采购计划。8 .5.11经常到各物业楼层、机房巡视检查，发现问题及时处理，发生重大问题、事故应冷静、果断的采取措施，防止省态扩大，并组织人员抢修，做好事故记录与分析报告，上报部门经理。2. 5.12经常了解分析备楼宇、物业各设备的运行、使用情况，提出合理建议,确保各种设备、设施的运作处于最佳的状态。2.5. 13负货监督各名户服务中心制定月、季、年度的维护保养计划,并监旨落实完成。25.14督导各客户服务中心工程服务部职能化系统工作，告知有关正常维修步骤，同各专业协同作业，确保所有设备、设旅长期处在良好运行状态。2.6. 15监督外委设
13、备的保修、保养工作，以强烈的货任心维护公司的利益。2.7. 16负贡装修图纸中有关本专业方面的审核，上报工程服务部经理审批。2. 5.17负货监督各客户服务中心本专业技术文件和设备档案的接管、建立。2.5. 18负责各客户服务中心对公司接管的项目，负资本专业范用内的验收及其完善工作。2. 5.19负责本专业月、周工作计划、总结的起草，报工程文秘处汇总。3. 5.20负比本专业月物料申购材料的起草，并报工程技术部经理审核。4. 5.21上级领导安排的其它工作。3.0电气工程师岗位3. 1直接上司：工程技术部经理。3.2 直接下屈：无。3.3 相关岗位：公司各部门主管。3.4 工作时间：按公司夏季
14、与冬季规定的时间打卡上下班。3. 5工作职责3.5.1严格执行公司各项规章制度，遵照国家规范和部门所制定的现行的相关规定、标准，确保本班组管辖内的强电系统处于安全、良好的运行状态，协助部门经理实施公司下达的管理和经济指标。3. 5.2根据国家有关的安全法规，制定本专业的安全管理制度，并监督实施。1.1.1 5.3负费督导各客户服务中心_E程服务部强电方面的日常管理_作，贯彻执行有关工程管理制度,督促检查落实情况。3.5.4 协周各客户服务中心工程维修强电方面的工作，解决一切具体问题，包括工程管理事宜、人力资源调配、考核等。3.5.5 不定期巡查各客户服务中心员工的工作情况，了解员工的工作状况，
15、发现问题及时纠正.3. 5.6控制各客户服务中心工程维修材料、物品的消耗及编制通电及电梯系统的工程采购计划。3 .5.7控制强电系统各设备维护及维修用用支出，严格遵守计划指标，特殊情况上报部门经理批示。4 .5.8了解备客户服务中心仓库的库存情况,需补充工程维修材料、物品时,应及时做出来购计划报部门经理审核。3. 5.9定期到各客户服务中心机房巡视检查,发现问题及时处理，如发生重大问题/事故时应冷群、果断地采取措施，防止事态的扩大，并监籽客户服务中心工程服务部们组织人员抢修，做好事故记录与分析，上报部门经理决策。3. 5.10经常了解分析物业各种设备的运行/使用情况，提出合理建议，以确保各种设
16、备/设施运作处于最佳状态。3. 5.11负货外委设备维保程序的制定，并监督维保单位的执行情况，每年对维保公司的工作情况进行书面评估。5. 5.12负责监倭各客户服务中心本专业技术文件和设备档案的接管、建立及完善。5.5. 13负货公司接管的项目本专业范附内的设备、设施的验收及其完善工作。5.6. 14负员本专业月、周工作计划、总结的起草，报工程文秘处汇总.5.7. 15负面本专业月物料申购材料的起草,并报工程技术部经理审核。5.8. 16负责制定本专业工程技术人员的培训计划，并负责实施。5.9. 17经常与工程技术部经理进行沟通汇报，主动完成日常工作。3. 5.18上级领导安排的其它工作。4.
17、0暖通工程师岗位4.1 直接上司：工程技术部经理。4.2 直接下属：无。4.3 相关岗位：公司各部门主管。4. 4工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。4. 5工作职贡4.5.1严格执行公司各项规章制度，遵照国家规范和部门所制定的现行的相关规定、标准，确保管辖的通风、空调、供暖、供冷、防排烟系统处于安全、良好的运行状态，协助部门经理完成各项管理、技术经济指标。4.5.2根据本专业国家现行的安全规范，制定安全管理制度和工作程序，并监督执行。4.5.3制定各客户服务中心设备的操作规程，制定各设备、机房的管理规定，并监督本班组员工执行。4.5.4制定本专业设备的安全运行方案和突发事故的处理
18、措施，并通过实践不断改良和完善并监督各客户服务中心工程维修部落实。4.5.5负责各客户服务中心I暖通技_E工的培训工作，制定员工的培训计划，力求做到努力、祜研专业知识，组织班组定期学习，不断提高个人的综合素质和作业技能。4. 5.6负货各客户版务中心对公司接管的项目本专业范围内的验收及其完善工作。5.5.7协调各客户服务中心之间暖通专业的工作，解决一些具体问题包括（但不限）工程管理事宜、员工工作情况、人力资源调配、考核等.5. 5.8监督各客户服务中心工程维修材料、物品的支出及暖通工程采购计划。5. 5.9控制各客户服务中心暖通工程的各项开支，严格遵守计划指标，特殊情况上报部门经理批示。5.5
19、 .10了解各客户服务中心仓库的库存情况，需补充暖通方面的维修材料、物品应及时做出采购计划。5.6 .11经常到各物业楼层、机房巡视检杳，发现问题及时处理，发生重大问时、事故应冷静、果断的采取措施，防止事态扩大，并组织人员抢修，做好事故记录与分析报告，上报部门经理。5.5.12经常了解分析各楼宇、物业各设备的运行、使用情况，提出合理建议，确保各种设备、设施的运作处于最佳的状态。5. 5.13每月底向部门经理提交各物业能源消耗的统计月报表。5.5. 14负货监督各客户服务中心制定月、季、年度的维护保养计划，并监督落实完成.5515严格控制各客户服务中心能源消耗，必要时与部门经理商讨、寻求有关节能
20、措罐。5.6. 16联络各客户服务中心维修班组，告知有关正常维修步骤，同各专业协同作业，确保所有设备、设施长期处在良好运行状态。5.5.17监督外委设备的保修、保养工作，以强烈的货任心维护公司的利益。5. 5.18负货装修图纸中行关本专业方面的审核，并上报工程部经理审批.，5.5. 19负贡监督各客户服务中心本专业技术文件和设备档案的接管、建立。5.5.20负贡本专业月、周工作计划、总结的起草，报，程文秘处汇总。5.5.21负责本专业月物料申购材料的起草，并报工程技术部经理审核。5.5.22上级领导安排的其它工作。5.0土建装饰工程师岗位5.1 直接上司：工程技术部经理。5.2 直接下属：无。
21、5.3 相关岗位：公司各部门主管。5.4 工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。5.5 工作职贡5.5.1严格执行公司各项规章制度，遵照国家规范和部门所制定的现行的相关规定、标准，确保管辖的建筑物完好，协助部门经理实施公司下达的管理和经济指标。5.5.2督导各客户服务中心工程服务部IJ常工作事务.5.5.3负货指导各客户服务中心工程服务部土建装饰、给排水方面的日常管理工作，贯彻执行有关工程管理制度，督促检杳落实情况。5.5.4协调各客户服务中心工程服务部门之间的工作，解决各部门内一些具体问题，包括工程管理事宜、员工工作情况、人力资源调配、考核等。5.5.5控制各客户服务中心工程服务部
22、门工程维修材料、物品的支出及组织编制土建装修方面的工程采购计划5.5.6控制各客户服务中心土建装修方面的开支，严格遵守/不突破计划指标,特殊情况报部门经理批示。5.5.7负货控制各客户服务中心仓库的库存情况，需补充土建装修的维修材料、物品应及时作出采购计划。5.5.8经常到各各客户服务中心各楼层、机房巡查检杳，发现问题及时处理，发生玳大问题/事故应冷静、果断地采取措施，防止事态的扩大，并组织监督人员抢修，做好事故记录与分析，上报部门经理。5.5.9安排及监管各客户服务中心物业土建、装修的更改、扩建、新建及维修保养。5.5.10负的对各客户服务中心新建、扩建及改建的土建、装修图纸进行审核，上报部
23、门经理审批。5.5.11负责对各客户服务中心客户新建、扩建及改建的土建装修施工做好准备，协调及管理施工现场，确保客户及时使用场地。5.5.12负贡监督各客户服务中心土建方面的工作落实及跟进定期维修保养计划。5. 5.13负责物业维修保养用料计划及控制。5.5. 14负责各客户服务中心维修员工的培训工作，制定员工的培训计划。5.6. 15负货监督各客户服务中心本专业技术文件和设备档案的接管、建立。8-7电梯工程技工8.7.1工作关系8.7.1.1直接上级：工程服务领班.8.7.1.2相关岗位：保安员、保洁员、绿化管理员、客户服务助理。8.7.1.3J2作时间：按公司熨季与冬季规定的时间打卡上下班
24、。8.7.2工作职觉8.7.2.1上岗前按照公司规定着装,携带专用工具，使用规范用语，礼貌待人。8.7.2.2每U对页任区内的电梯进行巡检，发现问题及时处理，并做好相关记.8.7.2.3负责监视和掌握各电梯的运行状态，保证电梯的正常运行，监惇电梯维保公司准确、及时完成电梯的定期保养。8.7.2.4电梯发现故隙时，应立即通知电梯维保公司人员进行检修，并做好记录.8.7.2.5做好电梯设备、线路、各安全装置的巡视、检查，发现隐患及时处理，并做好相关记录，按照设备的保养要求进行维修、养护，保证设备的正常运行。8.7.2.6严禁违章操作，带电作业时，需按规定使用电工专用绝缘鞋和手套等专用工具.8.7,
25、2.7按规定巡视电梯机房，并认真做好巡查记录，发现问题及时处理。8.7.2.8发生停电事故时，及时向领班或分部主管报告，并立即了解是否有人被困在电梯，如仃立即按照电梯困人救援办法实行救援。救人完毕后需通知电梯维保公司对电梯进行检测，要求其出具检测报告。8.7,2.9负班所管辖小区每日的电梯的开启和关闭工作。8.7.2JO参加公司或分部组织的业务培训活动。接管验收问题处理程序1.0定义：路，2.0目的：2.1嫌位验收何啊的处理程序，确保发现何啊的及时、快捷的处理。3.0适用范困：3.1适用于新光物业所有项目接管验收发现问曲的处理.4.0工作程序：-1.1接管验收存在问BS处理的员任人为项日工程服
26、务主管，4.2问题处理的工作程序如下I1.1 .1接管盼收过程中发现工程问逆，填入项目接管腕收存在登记表A中.(2.2接管验收人员、工程服务主管、工程技术部经理对项目接管验收存在登记表进行签名确认后，由项目工程服务主管叫表格提交开发商项目部负贡人处，并要求其签名确认。1.2 .3项目工程服务主管全程跟迸何晒的处理过程，并不断督促和沟通.，1.1.1 2.4时于解决较难成项目部与我公司产生冲突的问题工程服务主管要与项I1.部进行充分沟通特别是涉及到业主自用部分为的问遨.4.2.5 对于项目就不愿意解决，我公司认为必须解决的问题，由项目工程服务主管将详细问啊汇报给工程技术部经理，由工程技术部经理负
27、贡与项目部负责人沟通解决。4.2.6 匚程技术部经理通过与项目部负责人沟通后仍然无法解决因问也较大必须需要解决的,以请示的形式上报公司领导，请求予以支持.5.0注意事项:5.1 工程服务主管在跟进处理过程中，需要技术支持的，应枳极与工程技术部专业工程师进行沟通.5.2 无法处理的问烟，应及时上报，6.0相关文件：6.1 工程、设除设备管理体系36.2 工程技术部:作手册27.0使用表单：7.1&项目接管躲收存在问题登记表8.0附件：工程技术部内部管理程序1.O定义：略，2. 0日的：2.1 规范内部管理，更好的完成工程技术部各项工作目标，3. 。适用范围:3.1 适用于新光物业工程技术部的内部
28、管理操作。1.。工作程序：4. 1物料申购程序:4.1.I工程技术部员工按实际办公需要，于每月25H前将下个月需照买的物M清单（包括物资型号、规格、单位、数累、参考纸价、合计金热）列出，交至工程技术部文秘处：4.1.2工程技术部文秘将部门工作人员所游申购物品迸行汇总，填写月度物资采购计划审批表2;4.1.3工程技术部文秘于每月27日前递交月度物资采购计划审批表经工程技术部经理初审：4.1.4月度土物资采的计划审批表势工程技术部经理初审定稿签字确认后，由工程技术部文秘上报公司各相关部门审核，并经总经理核准后转入物料采购流程.4.1.5临时采购的物品，价格较低的，由器采购人员填写申购单，经工程技术
29、部经理同意后，报公司领导审核，进入公司采照流程。4.2物料领用程序：4.2.1根据实际工作需要工程技术部各员工将所需领用的物品用口头或竹写方式报经营管理处文秘处：4.2.2工程技术部文秘填写d领j料单3,递交工程技术部经理签字核准：4.2. 3工程技术部文秘持经理签名核掂的E领料单3至人小行政部人事文秘处领取所申领的物品；1.2.4工程技术部文秘发放所领取的物括到个人，并由物品候用人填写工程技术部员工个人物M领用修四.4.3文件上报流程：1.3.1 根据实际工作需要，经工程技术部经理同遨后，工程技术部员工拟好需上报的请，J，建设/报告等文件的初稿，上报到工程技术那经理处进行审核：1.3.2 经
30、理审核完毕，由文件上报人进行最终排版、m,并附上文件处理表，连同电f档一起交到工程技术部文秘处：4.3.3工程技术部文秘将定稿的文件交于工程技术部经理进行签字确认；4.3.4工程技术部经理签字后,交干工程技术部文秘由工程技术部文秘上报到公司总经理秘B处,并签工程技术部外发文件签收表;I.3.5由工程技术部文秘负责跟进文件的处理情况，随时向工程技术部经理汇报.4. 4员工请假流程：4.1.1 请假人员填写一式两联请锻申请弟3,病假须附病假证明，两天（含）以上密假须提前三天提出，两天以内的临时请假应尽早提出为宜：4.1.2 清线申请单2经工程技术部经理初审后，第一联由工程技术部文秘在当天下班前交至
31、人事行政部第二联由工程技术部文册充计归档：4.1.3 3请假一至七日的，假期结束后询到工程技术部经理处报到、销假：请假八H以上的，假期结束时须到人事行政部办理销假手续：4.4.4工程技术部文秘需做好本部门人员请假统计表和当月考勒.4.（5因故不能提前请假的需第一时间电话通知工程技术部经理，争得同意后可I可来办理补假手续，否则视为旷工处理.446公司请假核准权限表3:核准请假权限时间请假人级职日之内（含）二日至七日A日八上十五日以内十五日以上三个月以内般员工主管所属部门经理总部经理人事行政部经理总经理领班、职员主管所属部门经理总部经理人事行政部经理总经理主管级所属部门经理总部经理总经理总经理总经
32、理经理级总经理总经理总经理总经理4.5员工凰职流程：4.5.1群职人员到人事行政部领取4辞职申请表.按公司规定,一般员工辞职儒提前半个月提出其他人员辞职需提前一个月提出；4.5.2辞职人员按照内容逐项填写辞职巾请表，并到相关部管理人员处依次挨核：（附E审批权限依次签核表）1.5.3人事行政部被级询定离职时间；4.5.44辞职申请表9经核准后，辞职人员按照核准时间到各部门办理各项离职手续.4.5.5审批权限依次签核表:岗职人员类别签核顺序一般员工领班主管经理总部经理人事行政部经理领班、职员主管经理总部经理人事行政部经理总经理主管（含）以上人员经理总部经理人中行政部经理总经理，1.5.6按照公司相
33、关规定，无故旷工达到定期限的，按自动离职处理.16文件传阅作业程序：46.I公11下发的各类文件由工程技术部文秘负货进行登记，需要传阅的需填写文件传例登记表）：1.6.2工程技术部文秘将需嘤传阅的文件连同（文件传阅登记表一起交于文件传阅人处：（6.3文件传阅人认直阅读完毕后在（文件传阅登记表）上签字确认并交还于工程技术解文秘：4.6.4全部传例完毕后，由工程技术部文秘将文件和文件传阅登记表一起登记存档.5 .。注意事项：5.1 内部管理程序在执行过程中，不得与公司相关的规定冲突。产生冲突的，以公司的相关规定为城终标温5.2 相关程序隹工程技术部经理不在的情况下,由代理人行使相关权力.6 .O相
34、关文件：珞,7 O使用表单：略”8.O附件:%电气安全操作办法1.O定义：略.2.0日的：2.1保证电气系统正常工作.3.0适用范围:3.1适用于新光物业所有管理项目的电气系统操作，4,0工作内容：4.1 商用运行操作程序：4.1.1 填写工作票或1.I头电话命令：41.2至少需两人在一起工作，其中对设备较为熟悉者作为监护人：4.1.3 应完成保证工作人员安全的技术措施和组织措施：4.1.3.1 技术措施:4.1.3.2 断开电源：4.1.3.3验电：4.1.3.4装设接地线4.1.3.5悬挂标示牌和笠设遮栏.4.I.4组织措施：4.1.4.1 工作票制度：4.1.4.2 工作许可制度；4.1
35、.4.3 工作监护制度：4.1.4.4 工作间断、工作转移和工作终结制度。I.2断开电源：4.2.1操作人员与带电导体应保持安全距寓.4.2.2断开施工设备的电源,禁止在只经断开油（空气）开关的线路（设备）上工作，工作部分与电源至少有一个明显的断开点.I.2.3断开点与工作人员施工地点与临近带电设备距离少于安全要求时，必须采取维缘隔离的措施.4.24经操作即可送电到设备的开关和刀闸，应采取防止误合闸的措施，4.2.5根据需要拉开操作直流回路及交流回路的保险丝。1- 3停送电操作顺序:4.ai停电：1.1.1.1 拉开低压分路开关:4.3.1.2拉开低压总开关：4.3.1.3拉开高压油（空气）开
36、关：4.3.1.4拉开而压隔开关：4.3.1.5挂“在此工作”牌.4.3.2送电：4.3,2.1拆除接地线，测量绝缘电阻：4.3.2.2合闸操作与停电顺序相反:4. 3.2.3详细检查触头接触是否安全可靠.4.4验电的安全办法：1 .4.1高压设的停电后，应在需要装接地找的设备验电,确保无电后,应立即接地线.4 .4.2在施工的设的上，能看见Ur能来电的各方向都应有一个以上的明显的断路点,并在其两端分别安装接地纵4.4.3验电时应先在有电的导体上对脸电器进行鉴定是否完好，4.4.4所有操作应籁绝缘手套和穿绝缘鞋进行.4.5 放电的安全办法：1 .5.1装接地线前应对架空线路、电缪龙路和电容器进
37、行放电.4 .5.2放电可使用接地线或绝缘棒对地迸行，而电容器放电则应在两极间进行。4.6 装、拆接地线的安全办法：，1.6.1停电设备验明确无电压后应立即装接地线（含合上接地刀闸）.4. 6.2装接地线时,必须先装接地端，后装设符端，并应接触牢固，拆时顺序相反.-1.6.3禁止使用不合格的导规作短路接地和采用缠绕法进行接地或短路，4.6.4放电设的与接地线之间不得经过刀闸或熔断器.4.6.510千伏及以下设备，如装接地战有困难或有危险时，或只从事简单工作者，在采取和设绝缘隔板或遮牲后，可不装接地战，4.6.6装接地线时，人体和地线与临近的带电导体必须有足第的距离.4/7悬挂标示牌：4.7.1
38、 ”有人工作，不许合间”牌，应挂在一经合闸即可送电到施工设得的开关或刀闸的把手上。4.7.2 “有电危险”牌,应挂在施工设的两侧靠近带电设备的固定遮栏上.，1.7.3“禁止攀登”牌，应挂在有可能攀登的构架或楼悌上。4. 8工作票制度：-1.8.1凡在变压器、高压配电设备、复杂的低压配电设备1.作，需要停电者必须填写工作票,经许可后，并见到“在此工作”标示牌,才可开工.-1.8.2工作转移地点或工作终结，I可样必须到值班室办理有关手续，4.9工作监护制度：4.9.1工作负责人应向全体工作人员清楚交待任务、工作范闱、应注意事项、带电的部位,工作负责人（监护人）必须始终在现场工作，对工作人员的安全认
39、JX监护及时纠正违反安全的行为。4.9.2当工作货货人需要哲时离开现场时，应指定限护人员代替，并向代替人交待清是有关事宜，同时通知全体工作人员.4.9.3若工作在两地,工作负责人可指派有实际经验的人员到另一地去.但得把任务、注意事项交待清整.4.10：作结束和送电制度：4.10.I工作结束后，工作负货人应负迸检查、清理工作现场，拆除所有的安全措施，撤出全体工作人员，确保工作设备可以安全送电,再与值班人员办理结束工作手续.4.10.2值班人员接到工作负货人的工作结束申请后，应对工作设福进行检查，符合运行要求后与工作负责人相互在工作票上签名,注明结束工作时间,收回工作票“4.10.3在未办理工作票
40、终结手续以前值班人员不得将检修设备合同送电.在工作间断期间,若紧急需要送电，必须根据工作负近人确切通知，全部工作人员已岗开工作地点，拆除安全措族，用电设备符合要求的情况下，方可送电。4.10.4已结束的工作票保存3个月.5.0注意事项：5.1操作中需J1.E格执行国家机械工业部颁发的电气安全管理规程和国家电子工业部触发的匕电气安全工作烧用。6.0相关文件：6.14电气维修管理办法。6.2机械工业部GII气安全管理规程.6.3电子工业部幺电气安全工作规程B。7.0使用表电：7I倒同掾作票.8.0附件：附件：悯闸操作票3电梯安全操作办法1.O定义：略,2.0目的：2.1保证电悌的安全操作。3.0适
41、用范围;3. 1适用于新光物业所有管理项目的电梯操作。4.0工作内容：41电悌行驶前的检查与准备工作：4.1.1 开启层门进入轿制之前，要注意轿厢是否停在该层。4.1.2开启轿JW内照明。4.1.3 每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可行股。4.1.4 平层关闭后，从层门外不能用手自启，当层门轿门未完全关，时，电梯不能正常启动。4. 1.5平层准确度应无显著变化（在办法他用内）。4. 1.6经常清洁轿厢内，轿门地棺及乘客可见部分.4. 2电梯行驶中应注意事项：4. 2.1轿厢的载重后应不超过额定物重做。4. 2.2乘客电梯不允许经常作为裁货电梯使用。4.2 .3不允许装运易燃、
42、易爆的危隐息，如遇特殊情况，需客户赧务中心经理同意批准并浮加安全保护措施后袋运.4.3 .4严禁在层门开启情况下，械按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检修，急停按钮来消除正常行驶中的选层信号。4. 2.5不允许利用轿厢安全窗、轿厢安全门的开启来装运长物件.4. 2.6电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上.5. 2.7轿厢顶上部，除电梯因有设备外,不弭放置他物.4.3当电梯使用中发现如下故隔时，应立即通知维修人员，停用检修。4.3.1层轿门完全关闭后,电梯未能正常行驶时。4.3.2运行速度显著变化时。43.3层轿门关闭前，电梯自行行驶时。4.3.4行驶方向与选定方向相反时。43.5内选
43、平层快速,召唤和指层信号失灵时.43.6发觉有异常噪音,较大振动和冲击时.4.3.7当新制在额定投重6下，如有超陶端站位置而维续运行时，%3.8安全的误动作时.4.3.9接触到电梯任何金属部位有麻电现象时.4. 3.10发觉电气部件因过热而发出焦热的旦味时.4.4电梯使用完毕停用时，管理人员应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全闸断开，并将层门关闭。4. 5电梯长期停电,应将电梯机房总电源关掉.5. 0注意事项：略,6.0相关文件:6.18电梯困人救援操作办法B。7.0使用表单：略.8.0附件:略.电梯资料建档管理办法I1.O定义：略.2.0目的：2.1确保电梯资料规范、完整.3.0适用范围:3.
44、1新光物业所有管理项目电梯及附带设施设备的资料管理，4.0工作内容：4.1 电梯技术档案：4 .1.1电拂制造厂提供的资料和技术文件，即安装指导节、操作说明书、调试说明书、使用维护说明书、接战图、电气原理图、产品合格证等.412电梯安装、调试、验收资料和相关文件，即电梯安装自检记录、国家验收标准、技术监督部门的验收记录等，5 .1.3电梯机房、井道的土建结构及建筑图.4.1.4当地技术监督部门（或劳动部门）旅发的超重机械准用证型印件（原件必筑贴在电梯轿厢内）。4.1.5其他相关资料,例如：安装负责人及安装技术人员操作证的现印件、安装单位的资质证明、电梯易损件说明、装箱清单等。4.2电梯维保资料
45、：4.2. 1建立电梯年、月、季保养计划表，并予以实施，并埴.弓电梯保养记录，每月存档一次.4.2.2建立电梯维修记录，详细记录也梯维修情况，每月存档一次.4. 2.3建立电梯年检记录，每年存档一次.4.21每月对电梯运行怙况进行评估次，将相关记录存档.5. 。注意事项：5.1 工工程档案管理办法.6. 0相关文件：6.1 电梯安全操作办法.7.0使用菜单:略.8.0附件：略，电梯维护安全操作办法1.0定义：珞，2.0目的：2.1确保维护（维修）工作的顺利进行，保障维护（维怪）人员的生命安全.3.0适用范困：3.1新光物业所有管理项目的电梯维护工作.4.0工作内容：4.1 一般安全办法：4.1.1 电梯维护（维修）人员必须持有权威部门颁发的“低压维修电工操作班”和电梯维护（维修）操作证”.4.1.2 电梯维护（城修）时，不得少于两人：工作时必须严格按照安全操作办法去做，严禁酒后操作，工作中不准闲谈打闹,不准用导战短接已坏的层门门锁开关。4.1.3 电梯维护（维修）时,
