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1、三亚钻石山房地产投资有限公司“南新澳洲花园”房地产开发项目工程可行性研究报告日旅行线。这里长夏无冬，有最明她的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。国家环境保护总局把三亚浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场.这些稀有的自然资源使三亚在全球游客中具有很大的吸引力。本项目建设用地三亚南新农场生活区、南新招待所北面。项目用地面枳约500亩，南临荔枝沟路；西临三亚市火车站；北靠群山，可跃远海，是一块人口密集，
2、视野开阔，观山遥海效果极佳的土地。用开发高级生活住宅、服务式公寓，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。三、项目开发商：三亚钻石山房地产投资有限公司四、项目开发商法定代表人：五、项目性质：高端旅游度假小区六、项目概况：本项目定址于三亚市北面中心位置属主城区，距三亚市城市中心区1、三亚的房地产是属于旅游休闲度假型的房地产，其目标市场与主要的客户群体在岛外，而且大多是中国有闲有钱的中产以上的富裕阶层，该阶层的群体有十分强烈的购买力，他们向往的是高品质的生活方式，喜欢旅游休闲度假，对价格不是很敏感。2、三亚旅游度假房地产以三亚热带滨海旅游度假资源为依托，这些热带滨海旅游资源在中国是独一无二的，亚龙湾国家旅游
3、度假区的旅游度假项目买的不仅仅一个度假产品，一项投资，也可以说是一个奢侈品，一种身份和地位的体现。3、三亚旅游度假地产在国外也有强劲的需求。三亚在城市发展战略中提出要建设国际热带滨海旅游城市，并积极地开展国际化和国际性旅游度假宣传活动，近年国际旅客在三亚置业每年前来旅游度假，其他肘间将购置的物业委托专业公司经营的现象越来越来多，特别三亚市中心城区的度假公寓临近市区，可租赁性比较强，特别受内地游客的青睐。（三）2010年初三亚市房地产市场发展的情况。2009年前两个月房地产市场运行良好，批准预售商品房37.34万平方米，和去年同期相比增长76%。其中商品住房37.05万平方米，3942达到本合同
4、的目的时；4、 乙方因产权抵押或其它经济责任而产生的法律纠纷，致使其所有的财产被查封、拍卖等而影响经营时；5、 因业主的违法、违规行为对酒店或其它业户造成损害或财产损失时，应依法赔偿相应损失。目录1. 产权运作方式2. 基本运行管理3. 业主入住管理4. 客房委托经营管理模式5. 委托经营管理收入分配方案6. 业主客房业权变更有关规定一、产权运作方式1.经营管理公司a.南新澳洲花园由物业经营管理公司经营管理。2 .运作机制a.物业经营管理公司将遵循中华人民共和国的有关法律和法规经营管理.b.物业经营管理公司将以真诚和负责任的态度定期向业主通报小区的经营情况。C物业经营管理公司可接受业主委托独立
5、的注册会计师或会计事务所审计客房经营收入的要求，但必须书面提出并预约（仅限每年的3月份）。费用由业主自行负担。d.每个会计年度物业管理公司委托国内注册会计师事务所进行审计，并在业主内部公布审计报告。业主按照审计报看所确认的客房经营收入和业主客房委托经营管理合同书的规定享受投资回报。e.物业经营管理公司随时接受所有业主对客房经营管理的监督和合理的批评建议。3 .口常物业管理a.服务式公寓的客房、餐饮、康乐、会务、培训等日常营业；b.服务式公寓各项设施、设备的日常维护、维修及其改造：c.服务式公寓的宣传广告及公关促销活动；d.服务式公寓人力资源管理；e.服务式公寓的安全防护；培训、服务水准提升。4
6、 .业主卡a.业主将拥有一正一副两张印有南新澳洲花园编号的业主卡。b两广享有同等权益，业主或持业在卜的人上可签单挂帐享受服务式公寓的优惠服务。c.持卡人的卡号必须与业主备份的本卡签单权益人身份相符；d.业主遗失业主卡时，应在第一时间通知物业经营管理公司挂失并及时补办。挂失前该卡所发生的消费费用，由业主承担。e.该卡具有明显南新澳洲花园的产权依附性，其持有者随产权的转移而转移；f.该卡自行转让无效。二、基本运行管理1、客房物品配置当服务式公寓竣工开业后，除客房家具、电器及布草外，经营管理公司将为每间客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信纸、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉签、沐浴液、香
7、皂、洗头液、浴帽、润肤露、洗衣袋、垃圾袋、卫生纸等。（自用型客房仅作一次性配备）2、基本运行管理费（每年根据市场价格调整）：a、客房基本运行费按套内而积计算，每平方米每月摊公共区域的园林维护费与管理费、保安费、清洁费、水电费、设备与物业维护费等,合计人民币50元/m2*月。b、费用缴纳客房基本运行费每三个月缴纳一次，业主需按正式房地产买卖合同所确定的套内建筑面积和房屋用途，在办理入住手续、签署客户委托经营管理合同时缴纳三个月的基本运行费押金。应交基本运行费的业主须在每季度的首月15日以前将当季基本运行费存入甲方账号。逾期不交者，须按所欠金额支付每日万分之五的滞纳金。c、基本运行管理费的使用基本
8、运行管理费用于以下开支：* 管理人员、保安员、园艺工、清洁工及其他服务人员的工资、住房、医疗、社会保险、奖金、津贴和福利：* 泳池、园林等公共场所及设施的保养和维修；* 公共场所的用水、用电；* 公共场所、公共设施购买保险的费用；* 为提供管理而产生的运输交通、通讯和邮资费用;*办公费;，工作制服及其清洁费用；*其它管理开支。三、业主入住管理(1)客房经营与核算由物业经营管理公司根据市场需求和整体营销规划，对所有客房进行统一、科学的经营管理。分配客源时要遵照市场规律，同时要充分照顾到业主的利益。按南新澳洲花园的整体经营情况统一核算，对全体业主一视同仁。(2)业主入住管理A、提前预约：为保证业主
9、能如期入住酒店客房，必须提前预约。在委托经营期间，需入住的业主应提前(注：平季410月，不含节假日，提前三天；旺季11一3月，提前七天。春节提前一个月)通知酒店(业主需以传真并签名的方式确认)。酒店将优先安排业主入住自己的客房，但如业主客房已有客人租用时，则安排业主入住其它同等标准的客房。B、加开房间：委托经营的业主，带亲朋好友加开房间，超出所获赠免费入住期部分按当日客房价的折扣价支付房租。C、业主授权他人入住：需在预定房间的传真或E-mai1.中，写明被授权人的姓名、身份证号码及入住时间；被授权者持业主卡消费可享受业主同等待遇，所有消费可签单挂账，入业主的帐；被授权人无业主卡时，只可享受住房
10、房租签单，房租记业主的账。其它消费离店前须现金支付。D、持K消费：业主或持上人持卜消费的费用，按月结算，业主需在发出结算单的7日内，付清全部款项。每超过1日，需支付应付款万分之五的滞纳金：超过3()天，酒店有权终止服务或通过其它方式予以追索。E、业主选择入住客房和入住记分的调整：业主要求入住的客房卬委托方物业房租标准存在差异时，入住分数做适当调整。(见入住分值表)F、业主应遵守中华人民共和国及三亚市关于治安、社会秩序等各种法规，以免造成不必要的麻烦。如果给酒店经营管理公司或其它业主造成经济或名誉损失，需承担相关赔偿贲任。业主入住必须遵守酒店的有关营运管理制度。(3)业主享受的优惠服务酒店配套设
11、施供业主优先使用，并享受7-9.5折价格优惠：* 温水泳池、西餐厅、烧烤、咖啡厅、游艇、潜水、专用海滨沙滩:* 酒店专车交通、中医保健、美容美发、桑拿、水疗：* 优先使用停车场，收费标准按照停车场规定执行。四、客房委托经营管理模式*业主办理入伙手续时，必需与酒店经营管理公司签署委托协议，确定业主与管理公司的委托关系与委托方式。业主客房委托经营管理的时间不得少于三个会计年度。业主的客房委托经营管理公司管理，有以下三种基本模式：完全自用型SS业主客房完全自用，不委托酒店经营管理公司进行经营管理，只委托酒店经营管理公司进行物业管理。这种方式委托管理期限为30年，每一签约期限为5年。自用期内，酒店经营
12、管理公司提供酒店基本管理服务，业主须支付酒店基本运行费用（50元/m2*月）和其它费用。不参与酒店利涧分配。（基本运行费内容附表）如果业主提出换洗布草、补充洗漱用品、康乐服务等要求，酒店可以向业主提供自选服务。（见自选服务菜单）B.部分自用型业主每年自用所购酒店客房一定的时间，自用以外的时段委托酒店经营管理公司进行经营管理。这种方式委托经营期限为30年，每一签约时间为3年。业主自主安排入住酒店的时间，不限天数。业主不入住的时间段委托酒店管理公司经营管理。非出租期间（自住和空置时间）酒店管理公司提供酒店基本管理服务，业主须承担酒店基本运行费用，按季度结算。（50元/H四月，尾数不足一个月的，按日
13、计算）业主如需换洗布草、补充洗漱用品，康乐服务等要求，酒店可以提供自选服务。年终本类客房按实际客房营业收入的40%加权分配。在年底收入分配时,1、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、F1.用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统：雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有
14、效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面枳。绿化用水
15、应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：（1）不使用螺旋升降式铸铁水嘴。（2）根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭（延时自闭）式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头：手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭（停水自闭）式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具（水温调节器）;电磁式淋浴节水装置：节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。五、环境影响评价4ffiffi5空外工程戕6其他侨用和不可IW同股用
16、1财务我用2谛理世阳3靖一毂用it124贷款还本付息估算表工程或Ih三菱.”切地产开发加H单他：万元IrtWIW序号双目的期MXM2011年1月一2011年12J!2012年1月一2012年;HFJ2009年5月2009年12JJ20】。年1月-2(HO年12月I年初借软累计2本年新埔卅次3本年僦诗HJB4本年应还本金5本年还本忖。6年底信教累计C*Itt7项目损益预测表”“跻地产开发.日领位：万元竽号项I1.令计201年2010年20”年2012年I饰售收入2H核计发费用3间接开发贵用-1销的费田及酎加5土地增值税6年度利M板累计”涧总规CS7斯将检H校R和涧9做余公机公10njKKMI1.松依利润才投发年利清率熨本金利肃审i檄感性分析结果表1：程项目：三亚.“金色年华”院地产开发项目评价指标内部收益率(FIRR)内部收45率变化率财务净现值(NPv)万元财务净现值(NpV)变化率%珞本方案投借30321.76万元辔价0.68万元/平米22.44%2683.15投费变化+1(H21196.78万元19.IM-13.89%1150.92-41.60-1017342.82万元29.8434.54%3704.8987.9V.售价变化160.748万元/平米29.3国32.37%3983.08102.09-10%0.612万元/平米10.6-16.IOV-407.3222.3M1.
