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1、房屋及设备设施的维护及管理方案*项目房屋及公共设施、机电设备特点是设备设施齐全、智能化程度高、使用的时段性明显。a、重点时段*项目房屋及公共设施机电设备管理服务重点时段，是指节假日及高峰期时段，如一年中的五一、国庆、中秋、元旦、春节等重大节日，每周的周六、周日期间，每天的早上8：00:OOv下午6点到晚间10点等，这些时段我们进行重点维护，确保小区设施设备运转良好，以满足业主生活的便捷。b、重点设备*项目住宅区房屋及公共设施、机电设备管理服务的重点设备是指电梯、供配电、给排水、智能化、消防等。合理加强重点设备的维护工作，是本项目房屋及公共设施、机电设备管理服务的关键。1.1纳入物业服务费用范围
2、的房屋及设施设备维修管理与维护1.1.1 设施设备维修、公共部位管理与维护的种类及工作范围A.本类物业及设施设备维修管理与维护的种类包括：(a) *项目范围内房屋本体的零星小修；(b) *项目范围内的设施设备的日常保养和维护；(c)本项目不含经营性及单向收费项目的设施设备保养和维护。B.本类物业及设施设备维修管理与维护的工作范围包括：(a)物业共用部位的设施设备:物业照明系统、物业供配电设备、物业供水系统、物业污水及雨水系统、物业公用天线系统、物业公共消防系统、物业楼宇防雷系统、物业楼宇技防(对讲)系统、物业自动抄表系统等设备设施。(b)共用设施设备：公共照明系统、公共供配电设备、公共供水系统
3、、公共污水及雨水系统、公用天线系统、公共消防系统、楼宇防雷系统、车场道闸系统等设备设施。(c)包括：房屋本体及道路序号14567项目名称房屋主体承重结构部位外墙面屋面楼梯间、通道设备间、层、门厅沟渠、雨水收集系统、池、井、烟道道路/停车场文化娱乐及休闲场所配套设备设施（日常点检和日常保养的内容）2序号1日常点检和日常保养内容变压器（非用电高峰期）看、听、嗅变压器（用电高峰期）看、听、嗅高、低压配电柜（非用电高峰期）看、听、嗅2高、低压配电柜（用电高峰期）看、听、嗅345678公共照明（社区内的路灯）看、听、嗅、查、测910控制柜看、听、嗅设备房：设备及设备房间的清洁水泵看、听、嗅、摸、查、测消
4、防系统（火灾报警控制器、消防联动控制柜）看、听、嗅、查、测一次（二次）水箱看、查、测闭路监控系统看、听、嗅、查、测智能化（道闸）系统看、听、嗅、查、测公共照明（楼宇内的走廊灯、楼宇内的楼梯灯）看、查机电设备日常管理和定期维修的内容序号设施名称内容1、运行是否正常2、电压是否稳定、电流是否在额定范围内3、警示标识是否完好4、变压器分例行保养和预防性试验1、对低压配电柜保养时采用以各母段为单位分段进行2、检查断路器3、检查主回路的铜鼻子接触是否牢固4、检查电容器是否膨胀变形、变色5、柜内应备有控制原理图、接线图6、检查接地，测试绝缘电阻、接地电阻1、观察是否有异常声响及异味2、检查柜内各类开关、接
5、触器有无损坏3、检查电压表，电流表，指示灯等工作是否正常4、检查柜内电容器有否鼓涨或流液5、检查所有指示标识及线头标志是否清洁1变压器2变配电室3低压控制柜系统3序号设施名称内容L观察有无异常2 .检查松紧是否适当3 .有无异常声响4 .各开关是否处于“自动”状态1、看各摄像机是否正常2、查看监视器显示屏显示情况3、检查视频线、电源线、控制线是否接触良好4、云台的旋转、支撑杆的固定、调焦、防雨、防尘、防风、防腐、防锈情况1、红外对射是否正常2、检查电源线、信号线是否接触良好3、支撑杆的固定、防雨、防尘、防风、防腐、防锈情况4、排除防区障碍物5、除尘、清洁管道标志、风机、消防广播检查阀门、管道处
6、的渗、漏、冒、跑水的情况。防锈、清洁。灭火器的压力、铅封、外观、有效期工程部负责组织实施巡查、维修和检验4风机5闭路监控系统6周界防范系统78消防系统消防管道轻便灭火器材等公共照明系统9101、修整挡车杆，反光膜2、转动部分加油3、线头紧固，限位开关、摄像及清晰度调整，防雨密封检查，清洁各部位智能停车场管理4、检查能否自动和手动开闸，车场收费系统是否正常，摄像图片存取是否正常，挡车杆压力波防砸车系统是否正常，地感试验是否正常，光纤电缆连接、紧固，测试进出口系统是否协调，网络连线是否正常11通讯网络有线1、天线：接收方向是否变动，变动后应及时调整，基座无松动，避雷针下引线与接地装置连接是否良好2
7、、线路放大器：检查主放大器、分配放大器有无电源(220V),接线插座有无松动，测量放大输出信号分贝数3、分配线，分配器：检查各层分配线安装完好无破损,断线无被乱接乱拉现象4、用户终端：定期抽查用户收视、通讯效果4序号设施名称内容1、每年进行一次全面保养，对磨损零件及时进行更换2、泵、阀门、压力表、管道等保养；均必须认真填写记录并存档3、各种水泵每周点动运行一次（能运转即可）4、检查、补充润滑油，泄漏检查，防锈措施、动作灵活,指示准确，表盘清晰，紧固良好5、整洁、干净工程部负责组织实施巡查、维修和检验工程部负责组织实施巡查、维修和检验12给排水系统13标识系统防避雷系统1.1.2定期维护、保养、
8、检修以及日常维修计划、方案、标准A.房屋维修计划房屋本体的日常养护主要依照房屋本体日常养护计划制定并实施，养护的周期参照房屋本体维修养护周期表中规定内容执行。房屋公用设施维修养护主要依照房屋公用设施日常养护计划制定并实施，养护的周期参照房屋公用设施维修养护范围周期表中规定内容执行。修缮完成后，房屋完损等级评定以建设部1985年制定并颁布的房屋完损等级评定标准为依据，房屋完损等级评定标准表为参考。房屋本体维修养护周期表部位房屋承重结构部位抗震结构部位房屋本体设备基础屋面梁柱墙体构造柱构造梁墙电梯消防外墙面3456年限/年89101215161820212425262728305楼梯间公共通道门厅
9、公共墙面本体上下水主管道智能系统水电气等项目注：中修，大修，更换房屋本体日常养护计划序号134567891011养护名称屋顶、梁、柱、内外墙体、外墙面楼梯间公共通道门厅供电设施排水设施供气设施消防系统智能系统电梯其他计划完成情况每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修两次每日巡查一次每年检修两次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次计划完成时间每年1月份完成每年2月份完成每年3月份完成每年3月份完成每年3-4月份完成每年5月份完成每年5月份完成每年3-4月份完成
10、每年9-10月份完成每年34月份完成每年9-11月份完成根据周期完成备注日查问题依照经济运行方案处理房屋公用设施维修养护范围周期表维修项目2345区内道路路灯沟、梁、池、井年限/年689101112151618202124252728306园林绿化、小品导示牌地下排水排污管道公共场所停车场屋面注：中修，大修，更换房屋公用设施日常养护计划序号234567891011养护名称区内道路路灯沟、渠、池、井园林绿化、小品上下水主管道停车场走廊自行车房导示牌娱乐场所其他计划完成情况每年检修一次每日巡查一次每年检修两次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修两次每日巡查一次每年检
11、修一次每日巡查一次每年检修两次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次计划完成时间每年1月份完成每年2、8月份完成每年3月份完成每年3月份完成每年4、10月份完成每年7月份完成每年8月份完成每年9月份完成每年10月份完成每年12月份完成备注日查问题依照经济运行方案处理房屋完好程度评定标准表项目承重砌体结构混凝土构件基础完好房屋有承重载能力，无超过允许范围的不均匀沉降墙面平直牢固，无风化破损梁、板、柱和混凝土墙无损坏，无裂缝、下垂等7基本完好房屋有承重载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定外砖墙面稍有风化，砖墙体轻度裂缝，勒脚有侵蚀个别构件有轻
12、微变形，细小裂缝，混凝土有轻微剥落，漏筋部分构件有轻微变形，细小裂缝，无表皮脱落屋架无变形，各结点焊接完好，表钢架屋架平直牢固，无倾斜变形面稍有锈斑预制混凝土隔墙结点安装牢固，砖墙预制混凝土隔墙面稍有破损，砖隔平直完好，加气块隔砖、板条、苇箔墙、加气板隔墙、苇箔、石膏板、非非承重墙等墙体完整，无破损，无裂缝板条等墙体基本完整，有轻度裂缝承重卷材防水层稍空鼓、翘边和封口不平面屋防水层无破损结屋严构面局部渗漏、渗漏房间占顶层房间的防水不漏雨10%以下水泥楼面和面层平整、牢固，局部缝隙、空鼓、平整、牢固、无损地面起砂，个别块料面层空鼓、磨损完整无损，玻璃、五金、窗纱齐全，个别变形，开关稍不灵，玻璃、
13、五门窗个别钢门窗轻度锈蚀，油漆良好金、窗纱少量残缺，油漆无光装完整、牢固、无破损少量空鼓、裂缝、剥落修内抹灰部完整、牢固、无空鼓剥落、勾缝密实；少量空鼓、裂缝、风化、剥落，勾外装修分外墙板缝不渗漏无损坏缝砂浆有脱落；个别外墙板缝渗无明显变形、下垂、裂缝；个别脱顶棚完整、牢固、无破损；油漆完好钉、翘角、压条脱落细木装修完整、牢固、油漆完好个别松动、残缺、油漆退色失光管道基本畅通、少量零件损坏，个水卫管道畅通、零件齐全，无损坏别部位锈蚀设设备齐全、完整无损、绝缘良好个别零件有损坏备电照部设备无损坏，管道畅通，无堵、冒、管道基本畅通，个别零件有损坏，暖气分漏，使用正常基本能正常使用特种设备状态良好，
14、使用正常现状基本良好，能正常使用无损坏、裂缝、下垂等项目一般损坏房屋严重损坏房屋加气混凝土板基础承砌体重结单纯混凝土构构件加气混凝土板钢屋架承载能力不足，有明显不均匀沉降局部承载能力不足，有超过允许范围或明显滑动、压碎、折断、冻酥、的不均匀沉降，对上部结构稍有影响腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响强度和稳定性严重不足，有严重裂砖墙有裂缝、风化、酥碱、灰缝酥松、缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰局部倾斜，鼓闪、强度减弱缝严重酥松损坏构件局部变形，裂缝值稍超过设计规构件明显变形、裂缝,其值超过设范的规定，混凝土碳化，钢筋稍有锈计规范规定，混凝土严重碳化，钢蚀、局部保护层剥落筋锈蚀、保护
15、层剥落较多大部分构件变形，裂缝明显，个别构大部分构件明显变形、裂缝严重，件露筋，钢筋锈蚀部分构件保持层剥落较多屋架有轻微变形，少数支撑部件损坏，屋架明显倾斜或变形，部分支撑杆锈蚀严重件弯曲松脱，锈蚀严重8非承重墙非承平面屋重结构屋瓦面屋面防水水泥楼面和地面木楼地面装修门窗部分内抹灰外墙面顶棚水卫设备电照部分暖气特种设备预制混凝土隔墙墙面豉隔墙有较多损坏、强度减弱，加气块隔墙、板条、苇箔、石膏板等墙体有裂缝松动、灰缝酥松、脱落，面层局部损坏卷材防水层有部分空鼓、翘边、封口脱开部分瓦件破碎、风化、脊瓦局部松动破损，铁皮屋面局部朽烂顶层渗漏房间占顶屋房间总数的30%以下，个别房间部分滴漏面层有部分裂
16、缝、空鼓剥落、起砂严重，个别块料面层破损脱落，高低不平部分磨损、蛀蚀、翘裂、局部松动、变形、下沉、有颤动部分翘裂、变形，开关不灵，木质局部腐朽、铁件锈蚀，部分玻璃、五金、纱窗残缺，油漆老化部分空鼓、裂缝、剥落瓷砖部分空鼓、风化，局部剥落，局部勾缝砂浆脱落；部分外墙板缝渗漏部分变形、下垂、裂缝；局部脱钉，翘角松动，部分压条脱落管道不够畅通，部分管道积垢、锈蚀,部分零件损坏残缺，个别部位滴漏设备陈旧，部分线路老化，绝缘性差,少量零件残缺部分管道锈蚀，局部零件损坏，个别部位滴、冒、漏，供暖不正常预制混凝土隔墙墙面砖隔墙有严重损坏，强度不足，加气块隔墙、板条、苇箔、石膏板等墙体裂缝严重，松动变形，大面
17、积灰缝酥松，面层严重破损防水层普遍老化，断裂翘边和封口脱开，空鼓现象严重瓦件严重破碎、风化、脊瓦严重松动破损，铁皮屋面严重朽烂、变形、下垂顶层渗漏房间占顶层房间的30%以上，滴、漏房间超过顶层房间总数的20%面层严重起砂、空鼓、剥落，块料面层严重脱落、高低不平、破损、残破不全严重磨损、蛀蚀、松动，下沉变形、颤动木质严重腐朽、锈蚀、翘裂、变形,结点松动，玻璃、五金、纱窗残缺不全，油漆剥落见底严重空鼓、裂缝、剥落瓷砖严重空鼓、裂缝、剥落，勾缝砂浆脱落；部分板缝严重滴漏，影响使用严重变形、翘裂，面层严重破损，脱落，油漆见底管道严重锈蚀、堵塞，零件严重损坏、残缺，滴水严重普遍陈旧，线路老化残缺，绝缘不
18、符合用电要求管道严重锈蚀，零件损坏残缺，滴、漏、冒现象严重，基本无法使用不能正常使用，避雷设施遥测不合格严重损坏，已无法使用B.房屋主体日常养护方案房屋主体的日常养护方案依照北京市城镇房屋修缮范围和标准京房修字1994第521号中几方面进行:A地基基础日常养护地基基础一般都隐蔽于地下，发生病害时不易发现和治理。如果在建筑物的日常9使用和管理中，认真做好地基基础的养护工作，及时预防和消除产生病害的自然和人为因素，使其经常保持良好状态，可以大大减少地基基础发生病害的可能。各类地基基础的日常养护应做好如下几方面的工作：(a)坚持正确使用，避免大幅度超载上部结构使用荷载分布不合理，或大幅度超过设计荷载
19、，或者由于在基础附近的地表面大量堆载，都会使地基的附加应力相应增大，从而产生附加沉降.由于超载和堆载的不均匀性，附加沉降，或者造成基础向一侧倾斜等后果。所以对日常使用情况应进行技术监督，坚持正确使用，防止会导致地基基础不利的超载现象产生。（b）加强房屋周围上下水管道设施管理，防止地基浸水经常检查永恒四周的排水沟、散水，保持房屋四周与庭院的排水良好，避免房屋基础附近出现积水现象。当地面排水有困难，或排水沟和散水发生破损时，应立即进行处理。当排出的水中有腐蚀性介质时，排水沟、散水应采用耐腐蚀材料。埋设在房屋下面或靠近基础的上、下水以及暖气管理，要加强维修，防止泄漏。（C）保持勒脚完整，防止基础受损
20、削弱勒脚破损或严重腐蚀剥落，将会导致墙面雨水渗入基础，因此，破损部分应及时修复，对于风化起壳、腐蚀、疏松的部分，应进行清除洗刷后，加做或重做水泥砂浆抹面。勒脚上口宜用砂浆做成2030o的斜坡,以利泄水。对有耐腐蚀要求的，应采用耐腐蚀材料。经常保持基础覆盖土的完整，防止在外墙四周挖坑。墙基础覆盖土散裂的，应及时加填培土夯实，不使基础顶部外露，以防损伤削弱。(d)做好保暖保温，防止地冻损害在季节性冻土地区，要注意基础的保温工作。按采暧设计的房屋，冬季使用时不宜间断供暖；要合理使用,保证各房间都有采暖。如不能保证采暖时，应将内外墙基础做好保温。10有地下室的房屋，寒冷季节地下室门窗应严密封闭,以防冷
21、空气侵入导致地基冻坏。(e)特殊土地基要按有关规定、规范及当地经验进行养护对于湿陷性黄土、膨胀土等特殊土地基上的房屋，除了要做好上述各项日常养护工作外，还要结合当地的特点，按照有关规范及当地维护经验进行养护。(f)楼地面工程日常养护建立健全技术档案，做好技术检查工作,房屋的技术资料是研究建筑技术状态，确定维修养护的依据，包括设计、施工资料、历年检查病害记录、使用情况等应装订成册，为以后的修缮管理提供可靠的数据。通过对房屋楼地面进行经常性检查、重点检查和年度检查,可以及时发现房屋的病害状态、病害原因，及时进行养护和修缮，防止病害的进一步发展，保证房屋楼地面功能完好。(g)保持上、下水道不漏不堵房
22、屋的上、下水道应经常保养，使其处于良好状态，防止管道漏水。发现管道漏水要及时进行修理或先暂停使用，不能耽误时间。厨厕间地漏易堵塞，应经常疏通，以免造成室内积水，渗入楼板。(h)保持室内通风良好，避免室内受潮楼地面及基层受潮，特别是首层地面由于地下潮湿而容易受潮，对有些楼地面有一定损害。如水磨石在空气中湿度过大时而产生凝结水；而大理石等板块楼地面在某些化学万分与水汽的作用下，面层容易被腐蚀而推动光泽；木地板则容易受潮腐烂。因此，在日常使用中应经常保持房屋室内通风，保持楼地面及基层干燥。(i)不要在楼地面随意敲击、敲打物体、拖拉重物在楼地面层上随意敲击、敲打物体，会使楼地面空鼓、开裂、破损，拖拉重
23、物会出现起砂或破坏面层，因此在室内做这类工作时，要注意对地面的保护。11(j)常保持楼地面层的清洁经常抹擦地面，保持干净卫生。对于水磨石、木地板、大理石等楼地面还需定期打蜡，对陈旧的木地板要重新油漆。这样楼地面才能经久耐用，保持美观。(I)及时进行小修小补在正常使用情况下，楼地面总会发生一些小的损坏。如楼地面局部起砂、空鼓、微裂缝等，都应及时修复,否则损坏程度会越来越严重，影响生产生活的正常进行。要注意季节的变化，及时做好防寒防暑防雷、防漏、防火等方面的检查和保养。并通过定期和不定期地全面和重点的检查，用户报修和联系等方法，及时发现问题，进行修复，以保持楼地面处于良好的使用状态。房屋修缮单位应
24、向住户进行保护房屋的宣传教育，使居民懂得对楼地面进行保护的一般知识。尤其是用户对楼地面进行改造时要加以正确的指导，以免施工不当造成楼地面损坏，影响使用。A门窗工程日常养护门主要是提供联系室内外交通用，窗是采光、通风和眺望用。门窗对建筑物也起一定的围护作用。做好门窗的日常养护工作，可以处长门窗的使用年限、保持美观。应从以下几个方面做好门窗的养护工作：(a)做好防风、防潮、防寒工作如遇刮风天气，门窗要及时固定，避免风吹导致门窗撞击而受损保持室内干燥，防止门窗因潮湿而受到腐蚀；在寒冷地区，对于外门窗要做好保护工作，防止冻害。(b)合理使用，遵守操作规程门窗的使用频率较高，因此提醒用户按照损伤规程合理
25、使用就显得非常重要。例如：在使用时，应轻开轻关，不要用力撞击；不要在门窗上悬挂物品，防止其被擦、划、刮伤；避免门窗长期处于开启或关闭状态,以防止由于变形导致关闭不严或启闭12困难；对于铝合金门窗，应避免外力的破坏、碰撞，禁止腐蚀性化学物质与其接触等。（C）经常进行检查发现问题要及时进行处理。门窗由于经常开关，因此会发生开关不灵、缝隙过大等总题，这些问题不能忽视，及时检查并进行处理，否则会使损坏进一步扩大,影响其美观，妨碍其正常使用。同时，也要经常对门窗进行清扫、防止污垢的堆积使门窗关闭不严、开关受阻等。A屋面工程日常养护(a)定期清扫，保证各种设施处于有效状态一般非上人屋面每季度清扫一次，防止
26、堆积垃圾、杂物及非预期植物如青苔、杂草的生长。遇有积水或大量积雪时，及时清除；秋季要防止大量落叶、枯枝堆积。上人屋面要经常清扫。在使用与清扫时，应注意保护重要排水设施，如落水口，以及防水关键部位，如大型或体形较复杂建筑的变形缝。(b)定期检查、记录，并对发现的问题及时处理定期组织专业技术人员对屋面各种设施的工作状况定项目进行全面详查，并填写检查记录；对非正常损坏要查找原因，防止产生隐患；对正常损坏要详细记录其损坏程度；检查后，对所发现的问题及时汇报处理，并适当调整养护计划。(c)规定在使用一定期限后的小修、中修、大修制度在定期检查、养护的同时，根据屋面综合工作状况，进行全面的小修、中修或大修，
27、以保证其整体协调性,延长其整体使用寿命，发挥其最高的综合效能，并可以在长期内获得更高的经济效益。(d)加强屋面使用的管理13在屋面的使用中，要防止产生不合理荷载或破坏性操作；上人屋面在使用中要注意污染、腐蚀等常见损害,使用期应有专人管理；屋面增设各种设备，如天线、广告牌等，首先要保证不影响原有功能(包括上人屋面的景观要求)，其次要符合整体技术要求，如对屋面产生荷载的类型与大小会导致何种影响。在施工过程中，要有专业人员负责，采用合理的构造方法与必要的保护措施，以免对屋面产生破坏或形成其他隐患,如对人或物造成危险。(e)建立专业维修保养队伍屋面工程具有很强的专业性与技术性，检查与维修养护都必须由专
28、业人员来负责完成，而屋面工程的养护频率相对较低，所以，为减轻物业服务企业的负担，并能充分保证达到较高的技术水平，更有效、更经济地做好屋面工程养护工作，应建立起由较高水平专业技术人员组成的专职队伍。A地下防水工程日常养护地下防水工程按材料可分为以下几类：混凝土结构防水、水淀砂浆防水、卷村防水、涂料防水等。应从以下几个方面做好地下防水工程的日常养护工作：(a)定期对地下室进行检查尤其要注意容易出现渗漏的部位，如施工缝、管道穿过外墙部位、外墙预埋件部位等。(b)注意对混凝土外墙面的保护对混凝土表面出现的蜂窝、麻面、孔洞、裂缝等要及时修补，以免混凝土表面损坏扩大而渗漏。14(c)建立地下防水工程档案对
29、于出现渗漏的部位、修理过的部位、加固过的部位都要进行登记，以便以后检查时使用。A结构工程日常养护永恒结构是指在房屋建筑中，由不同构件连接而构成的起承重作用的平面或容体系。永恒建筑的结构主要有以下形式：木结构、砌体结构、混凝土结构、钢筋混凝土结构、预应力混凝土结构、墙板结构、框架结构、剪力墙结构，框架剪力墙结构等。以下着重介绍一下比较常见的转砌体结构工程和钢筋混凝土结构的日常养护：(a)依砌体结构房屋的给排水设施要保持完好，不渗不漏，发现问题要及时采取措施；保持室外场平整和排水坡度，防止建筑周围积水；对潮湿房间的防水面层及屋面防水面层的损坏应及时修理；发现地基基础损坏时要及时进行加固处理，以免造
30、成结构损坏；在墙上开洞时要采取防护措施，以防止墙体结构受到侵蚀；避免房屋不按设计要求使用，随意超载；定期检查，加强对砖砌体结构受潮和受腐蚀情况的观测和监视，查明原因后及时采取措施。(b)钢筋混凝土结构房屋的使用应符合设计要求，不得随意改变用途，防止房屋不按设计要求使用；及时罅在混凝土结构上任意凿洞的行为；钢筋混凝土保护层损坏要及时进行修补，以防止钢筋外露锈蚀；做好屋面保温层、隔热层、地基基础及室外排水设施的养护工作，避免由于上述设施的问题对结构造成影响；定期检查，发现渗漏、腐蚀、开裂等情况要及时处理。15(c)砖砌体结构日常养护定期检查，加强对砌体结构受潮和受腐蚀情况的观测和监视，查明原因及时
31、采取措施；房屋的给排水设施要保持完好，不渗不漏，发现问题及时修复；对潮湿房间的防水面层及屋面防水面层的损坏；也应及时修理；保持室外场地平整和排水坡度，防止建筑周围积水；禁止在墙上随意开洞又不加防护措施，使墙体结构受侵蚀，减弱承载能力；发现地基基础的损坏、出现不均匀沉降时要及时进行加固处理，以免造成结构损坏或扩大损坏；屋面架空隔热层、保温层、层面柔性分格缝发生损坏时要及时修复，减慢和稳定温度裂缝的发展；避免房屋不按设计要求使用，随意超载，若要改变用途或改造应先进行验算，并进行必要的加固处理。A油漆工程日常养护应从以下几个方面做好油漆工程的养护工作:(a)定期检查发现损坏现象，应及时处理。注意对漆
32、面的保护提醒用户不要在漆面刻、刮、擦、涂、画，或以硬物碰撞漆面。注意保持漆面的清洁和干燥擦洗漆面时要用清水或淡肥皂水，以免损坏漆膜。潮湿的房间要经常通风，以防止油漆长期受潮老化。16(b)避免漆面与有腐蚀性的介质直接接触避免漆面与有腐蚀性的介质直接接触。有油漆面的厨房，要注意排出油烟，以防止污染漆面。A饰面板（砖工程）日常养护对饰面工程要定期检查，每年至少要全面检查2次。可观察检查或小锤轻击检查；要着重检查饰面上部收头部位，如发现有缝应及时修补，以免灌水、冬季受冻损坏饰面；对墙面凸起部分、块料面层角的裂缝或破碎部分也要详细检查，发现总题及时处理；检查窗台、腰线等突出部分的稳固情况，注意饰面的破
33、损、脱落、裂缝；在使用过程中，不要在饰面上钉钉子、打洞，必须打洞时应由专业人员操作，以免损坏饰面；严禁硬物碰撞饰面，搬抬重物和家具经过饰面时，要对饰面进行保护；对室内釉面砖进行擦洗不能强酸强碱，而应用淡肥皂水或清水擦洗，以免损坏灰缝和釉面。釉面转在贴前应用清水泡透，以免贴好的釉面砖吸收砂浆中的混水而改变釉面砖颜色；大理石板对有色液体易吸收，又不易擦掉，在使用中注意不要把有色液体弄到大理石饰面上，以防被污染;突出饰面的装饰如窗台、腰线、檐子要有滴水沟，以免下雨时窗台、腰线上的灰尘和雨水直接流到饰面上污染饰面；饰面应定期进行清洗，以保持清洁；室外饰面附近有铁件，如排水铁管等，其上要刷油漆,以防水锈
34、流到饰面上造成污染；水便池墙面贴白瓷砖时，冲洗水管不要用黑铁管，以免水锈污染白瓷砖。A花饰安装工程日常养护花饰工程要定期检查;注意检查空鼓、螺丝和螺栓的紧固情况，有松动的螺母应及时拧紧，缺少的螺母17应补充；检查花饰的稳固情况，砌筑花饰有凸出平面的应及时修整或拆下重砌；对花饰污染严重的要定期清洗，裂缝掉角的要及时修补；注意对花饰的保护，搬抬重物时避免碰坏花饰。A通风道工程日常养护应告辞业户在安装抽油烟机和卫生间通风器时，必须小心细致地操作，不要乱打乱凿，以免对通风道造成损害。不要往通风道里扔破头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口、堵塞通道；物业服务企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝、破
35、损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复;检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况,并用铅丝悬挂大铅锤放入通风道检查其是否畅通；通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的应在房屋大修时彻底更换。A垃圾道工程日常养护指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道通畅；搬运重物时注意保护好垃圾道，避免碰撞，不要用生物敲击垃圾道；不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾；垃圾道出现堵塞时，应尽快组织人员疏通，否则越堵越严，疏通起来更加费力；垃圾斗、出垃圾门每年应重新油漆一遍，防止锈蚀，延长其寿命，降低维修费用；垃圾道出现小的破损时，要及时用水泥砂浆或混凝土
36、修补，防止其扩大。A雨篷日常养护雨曜的主要作用是挡雨，一般用在大门上面和顶层阳台上面。雨篷的构造和结构形式与阳台基本一样，除了大型公用建筑大门处的门廊雨篷外，一般用悬挑结构。雨篷的作用是挡雨，因此在考虑设计荷载时与阳台不同。严禁在雨篷上堆物。雨篷经常发生的问题是泄水孔被灰土、树叶等杂物堵塞而积水，因此要定期检修18和清扫。雨篷的其他养护管理要求与阳台基本相同。A楼梯、门厅、过道日常养护不允许占用公共通道来堆物、做饭、停自行车等，以免通行不利，在紧急情况下更易出危险。此外也容易损坏和污染公共通道；及时维修公共通道中易损坏的门、窗、墙面、地面等部位，保持通道的整洁和正常使用；定期对楼梯等部位重点进
37、行安全检查；对楼梯梁、平台梁及其与墙砌体局部承压结合部位、过道板等更要特别注意；对各种混凝土构件破损都应及时修补；出现严重损坏的，要进行检测计算，鉴定构件承载力，采取必要的加固措施；1.1 3房屋维修日常管理和定期维修的内容、实施效果依照上述管理程序控制管理的本类房屋维修应达到如房屋维修日常管理和定期维修的内容、实施效果一览表所规定的实施效果。序项目号名称房屋主体工作参考标准要求1、建筑工程施工及验收规范2、建筑工程质量评定标准(GBJ301-88)实施效果备注加强房屋季节性预防时强度、刚度和稳定性要求3、北京市城镇房屋修缮范围和标准养护，特别是做好潮1承重2、房屋各结构部位正常可靠4、公司公
38、共设施周巡查制度湿、暴雨及台风天气的结构3、完好率达到98%以上5、公司设备设施管理巡查、维护部位4、结构部位合理、性能完好6、公司体系执行的检验1、构件满足或超过交接验收19按照北京市城镇房屋完损等级评定实施规定和建设部房屋完1、建筑工程施工及验收规范;外墙2、建筑工程质量评定标准(GBJ301-88)1、外墙无渗漏现象2、外墙使用功能正常可靠损等级评定标准规定对区内各类房屋状况3、平整、清洁、美观，保持进行评定且每年统计面3、北京市城镇房屋修缮范围和标准市容观瞻一次，根据评定结果落4、房屋渗漏修缮技术规程(CJJ62-95)4、完好率达到98%以上实房屋修缮项目，保障区内房屋完损等级达到基
39、本完好房和完好房等级。1、建筑工程施工及验收规范2、北京市城镇房屋修缮范围和标准1、确保使用功能正常可靠3、建筑工程质量评定标准(GBJ301-88)3屋面2、清洁美观4、房屋渗漏修缮技术规程(CJJ62-95)3、完好率达到99%以上5、公司公共设施周巡查制度6、公司设备设施管理楼梯1、建筑工程施工及验收规范；间、通2、建筑工程质量评定标准4道设(GBJ301-88)1v北京市城镇房屋修缮范备间、围和标准层、门3、公司公共设施周巡查制度厅4、公司设备设施管理1、公司公共设施周巡查制度1、确保使用功能正常可靠2、清洁美观3、完好率达到99%以上2、公司设备设施管理沟渠、1、加强井盖及雨水篦3、
40、公司体系执行检验1、沟渠、池、井使用功能正池、子管理,确保完好无损54、市政排水管渠工程质检验标准常，畅通、无堵塞现象井、烟2、雨季来临前进行一(DBJOl-13-95)2、完好率达到98%以上道次清掏、疏通5、市政排水管渠工程质量评定标准(DBJ01-24-95)1、车场使用功能正常可靠2、场地平整，无坑洼积水功能正常，无安全隐患4、完好率达到98%以上特别在入住装修期间息通道的行为发生3、确保公共通道通畅，使用注意谨防占用公共信道路/6停车场1、公司公共设施周巡查制度2、公司设备设施管理3、公司体系执行检验4、道路养护技术规范(CJJ36-90)20文化娱乐7及休闲场所1、公司公共设施周巡
41、查制度2、公司设备设施管理3、公司体系执行检验4、房屋本体、设施设备管理程序做好季节性预防巡查，1、场所使用功能正常，安全特别是雨季有关电气可靠2、场所设施完好率99%线路及娱乐设施设备等的检查工作，确秩序维护全可靠1.1.4设备日常维护保养的内容及方法严格依照设备管理控制程序中日常保养的定义，通过对机电设备的运行进行有效的监控，给机电设备提供专业化的日常保养，保证机电设备安全稳定运行,满足客户需求。具体内容、工作周期、工作标准参照下表：日常点检和日常保养的内容、周期及工作标准一览表序号日常点检和日常保养内容周期工作标准变压器（非用电高峰期）：看、听、嗅变压器（用电高峰期）看、听嗅高、低压配电
42、柜（非用电高峰期）看、听、嗅高、低压配电柜（用电高峰期）看、听、嗅变压器声音应发出持续均匀的“嗡嗡”声，没有机械震动声和放电声等异常声音；运行每日两次记录变压器的高低压侧电缆头和母排的搭接头无发热、变点检每日两次色、发生异味、锈蚀等现象；变压器的外壳接地无锈蚀、脱节现象，所有变压器外壳、垫片、瓷套、接头有无破损、变色和异味；电缆沟内有无积水、杂物；运行两小时一次油浸式变压器油是否呈亮黄色，油位刻度，无漏油和点检每日两次渗油现象，吸湿器应干燥。运行每日两次点检每日两次运行两小时一次点检每日两次配电柜内所有电气接头有无破损、变色和异味；柜身无变形、破损、积尘；仪表无变形和读数不准；断路器无破损、异
43、味、异声等现象；低压配电功率因素补偿柜内电容器无膨胀变形、变色，接线及接地良好。水泵运转平稳、无跳动、无明显振动、无异声；水泵轴承温度在90C以下；控制柜电气操作手柄完好，各电器无过热，无杂音；水泵电机运行中三相电流、温度在铭牌规定的额定值；所有电缆头和电气接头无变形、破损发热、变色、异味等现象；水泵轴下滴水量应在520g/min内（轴封填料不宜过紧），泵轴渗水没有流到地面的现象；泵体和机座无破损、积尘、锈蚀、渗水等现象；21水泵（生活水泵）运行每日两次看、听、嗅、摸、查、测点检每日两次水泵房内阀门应开闭灵活、无卡阻、关闭严、无漏水现象；压力仪表无破损及读数不准确等现象；无轴承过热、缺润滑脂、
44、积屑等现象；消防系统（火灾报警控制4器、消防联动控制柜）点检每周一次看、听、嗅、查、测一次（二次）水箱看、查、测点检每周一次柜内所有电气接头有无破损、变色和异味；消防系统报警故障点的统计，上报客户服务中心。浮球阀（水位控制器）能正常开启、关闭；水箱盖和纱网无破损、应锁好。闭路监控系统（CCTV录象机、CCTV监视器、CCTV切换器、CCTV图象分割器、6点检每周一次CCTV云台控制器、CCTV电源）看、听、嗅、查、测IC卡门禁系统保养7看、听、嗅、查、测所有电气接头有无破损、变色和异味；应达到正常运行功能；系统故障点的统计，上报客户服务中心。点检每日一次所有电气接头有无破损、变色和异味；门能正常开关、闭门器松紧适宜；系统故障点的统计，上报客户服务中心。所有电气接头有无破损、变色和异味；道闸能正常开关；道闸齿轮箱无渗油、机械部分无卡阻；挡车杆、荧光膜应完好无破损；读卡器读卡正常；电脑各项参数、图像应正常运行；系统故障点的统计，上报客户服务中心。所有电气接头有无破损、变色和异味；门能正常开关、闭门器松紧适宜；对讲质量应达到清晰、无杂音；控制中心主机应正常运行；系统故障点的统计，上报客户服务中心。检查各灯具是否正常、修复或更换各损坏的灯具；线路故障点的统计，上报客户服务中心；社区内的路灯由中班运行工作业。电压表，电流表，指示灯
