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1、佛山市南海区大沥镇 研究报告,目录,一、大沥镇宏观经济研究二、大沥镇规划三、大沥镇房地产市场形势分析,一、大沥宏观经济研究,大沥概况,大沥镇位于佛山市南海区东部，东与广州市荔湾、白云区接壤，南与佛山市禅城区毗邻，西与狮山镇交界，北与里水镇相连，是广州市到佛山市禅城区陆路必经之地，素有“广佛黄金走廊”之称，区域优势突出。大沥镇总面积125.77平方公里，户籍人口26.2万人，外来人口约24万人，设大沥、盐步、黄岐3个办事处，共有32个村委会和15个社区居委会。近年来，大沥镇充分发挥毗邻广州市的区位优势和地缘优势，主动融入广佛都市圈，坚持“一城两园”和“东改西拓、强三优二”的发展战略，以城市化为方
2、向，积极调整产业结构，大力发展城市型经济，切实加强城市建设和环境再造，经济发展势头强劲，城市化步伐不断加快。2009年，实现地区生产总值329.39亿元，增长15.1%；工业总产值703.6亿元，增长8.78%；招商引资总额49.2亿元，增长2.5%；全社会固定资产投资90.3亿元，增长21.7%；批发零售和住宿餐饮业营业额395.5亿元，增长28.2%；金融机构各项存款余额559.6亿元，增长23.6%，其中城乡居民储蓄存款余额385.9亿元，增长7.4%；城镇居民年人均可支配收入28319元，增长9.1%；农民人均年纯收入13088元，增长10.05%。税收总额和财政收入分别为29.77亿
3、元和18.4亿元。,2006-2009年以来大沥组团社会经济主要指标,根据数据显示：各项主要经济指标积极向好，工业产值平稳增长，固定资产投资保持高增、房地产交易稳中趋望，财政质量进一步提高、信贷高位运行。,大沥基本指标,大沥定位：侧重于工业、区域性物流集散中心和居住及商贸区。,大沥镇GDP总量与容桂街道相当，同属于工业重镇。房地产发展前景广阔。,大沥镇GDP排名在南海区靠前，占比20.11%；工业总产值高，占比16.69%，工业发达。,大沥镇是“中国铝材第一镇”、“中国有色金属名镇”、“中国内衣名镇”、“中国再生金属物流加工基地”和“广东省有色金属产业集群升级示范区”。,发达的工业,2002年
4、9月，在大沥创建了广东有色金属技术创新中心，建立了广东省铝型材产品质量监督检验站南海检测中心。2003年铝型材产量达40多万吨，产值超亿元的企业就有17家。2004年1月成立了南海铝材行业协会。2007年实现产值超16亿元，创汇三千多万美元，人均创税额、亩产创税额均居行业的前列。,大沥“广佛黄金商贸圈”完善的交通路网成就了大沥发达的物流业，目前，大沥拥有南海海关北村口岸、南海海关大沥车检场，盐步三眼桥铁路货运场等多个大型物流设施。佛山海关车检场也即将在大沥兴建。三眼桥铁路货场储运有限公司位于盐步与广州市荔湾区交界处，与广茂铁路紧紧相连，广州西环高速公路出口就在货场右侧，可直通广佛高速公路，交通
5、便利、四通八达，地理位置相当优越。货场占地18万平方米，年发货能力450万吨，拥有仓库7200平方米，货物堆放场地近90000平方米。可办理全国各营业站的到发业务，是目前珠江三角洲最大的钢材及笨重货物接卸站。,大沥镇凭借独特的区位优势，积极实施“东改西拓”、“强三优二”战略，专业市场、商贸物流、房地产、酒店、餐饮娱乐等第三产业发展迅猛，在三大产业比重中逐年提高。,二、大沥镇规划,1、大沥片区规划,根据佛山市城市总体规划，佛山市中心组团由一个核心区和“2+5”共7个分组团组成，南海桂城位于核心区,1、大沥片区规划,以特色农业为代表的一产，以有色金属加工、铝材、摩托车、内衣为支柱的二产，以商业物流
6、、专业市场和零售业为主流的三产，均是大沥经济结构的重要组成部分。大沥东部要优先发展和提升以商贸、物流、服务业和房地产为主的第三产业；西部要筑巢引凤，引进具有产业示范效应和龙头作用的高新技术企业，同时围绕二产配套三产。,“东优西拓、优二进三”是大沥拓展发展空间，调整产业结构的重要战略。,2、大沥周边交通规划,现有道路：1）高速公路组团内现状已经通车的高速公路有三条，包括广佛高速公路、广三高速公路和广州西环高速公路。广佛高速公路西接佛开高速公路，向西可通达湛江、过琼洲海峡到海南省；广三高速公路西至肇庆，接321国道通往广西及我国西南地区；广州西环高速公路是广州环城高速公路的组成部分，在组团东部的原
7、黄岐和盐步街穿过。这三条高速公路都向东接入以广州为枢纽的珠江三角洲交通网，通达珠三角东岸和广东以北的全国大部分地区。2）区域性主干道区域性主干道主要有321国道、325国道、广佛公路、禅炭公路、桂和公路、里盐路、穗盐路等。321国道东接广州，经大沥向西连通我国西南地区；325国道由大沥向南经禅城，连通粤西南地区，并接入广西，向北经松岗、官窑接花都区炭步；325国道与321国道在大沥相交，两条路在大沥并线后接入广州。,规划道路系统由“五横六纵”区域性交通骨架道路系统和“方格网状”主次干道网络组成。规划“五横”为：广佛高速公路广三高速公路、建设大道快速路、广佛新干线广州内环线珠江桥放射线、穗盐路同
8、庆大道、海八路；“六纵”为：广州西环高速公路、佛山一环快速路、桂和路、广佛高速公路、禅炭路、虹岭大道。,2、大沥周边交通规划,规划道路系统由“五横六纵”区域性交通骨架道路系统和“方格网状”主次干道网络组成。规划“五横”为：广佛高速公路广三高速公路、建设大道快速路、广佛新干线广州内环线珠江桥放射线、穗盐路同庆大道、海八路；“六纵”为：广州西环高速公路、佛山一环快速路、桂和路、广佛高速公路、禅炭路、虹岭大道。,大沥现有路网交通情况,2、大沥周边交通规划,佛山一环,2006年10月通车的佛山“一环”将佛山市中心组团、大沥组团和狮山组团等串联起来，经过南海5个镇（街道），即里水、大沥、桂城、罗村和狮山
9、；“一环”与周边23条道路连接，其中3条高速公路、2条国道、4条省道、7条县道、6条乡道、1条城市主干道，与广州实现无缝对接，直接影响范围超过1000平方公里。因此，“一环”大大强化佛山“2+5”组团的相互联系，不仅广佛经济圈能够快速连接，佛山与中山、江门等珠三角西翼城市的连接也将更加密切。,大沥镇,区域交通流分析本组团与周边区域的主要流出入交通的流向如右图所示。组团对外交通流向分析东西方向：本组团广州方面本组团三水方面南北方向：本组团桂城方面本组团佛山市禅城区方面本组团里水、新机场方面,2、大沥周边交通规划,广佛地铁贯穿整个大沥,3、大沥土地利用规划,3、大沥土地利用规划,摸黑闯出来的土地开
10、发“大沥模式”,政府租地，实现土地集约开发；农民收租，旱涝保收不担风险摆平15个土地权属单位的利益纷争广佛国际商贸城中心区,三、房地产市场分析,1.大沥近期土地成交情况,近期土地成交活跃，集中在中部、黄岐、盐步靠近规划地铁沿线和广州。未来广佛同城概念，可大量吸引广州客源。,大沥组团3镇街在09年的销售情况良好，在各镇街中处于中上水平，房地产市场火爆。,2.大沥历史成交分析,2.大沥历史成交分析,大沥镇-大沥06年-09年成交情况,大沥成交量平稳，除08年因金融危机影响下成交量萎缩外，均保持在24万以上的成交量。成交均价平稳发展。,2.大沥历史成交分析,大沥镇-盐步06年-09年成交情况,盐步成
11、交量平稳，成交均价相对较低，经过08年金融危机影响下，价格回升较缓。,2.大沥历史成交分析,大沥镇-黄岐06年-09年成交情况,黄岐靠近广州，成交量较大，受金融危机影响较小。价格和成交量均保持高位，波动不大。成交量均保持在32万以上，价格稳步上涨。,2.大沥历史成交分析,大沥组团各镇街成交对比,经过对比发现，在大沥组团三个镇街当中，黄岐的成交量与成交均价历年来高居榜首。而大沥和盐步历年来成交量相当，但成交均价上大沥高于盐步。,2.大沥历史成交分析,大沥,盐步,黄岐,09-10年大沥各镇街每月成交对比,从图上对比可发现：各镇街在成交量上同比大幅度缩水，而均价却一直走高。而在10年4月出台房产新政
12、后，大沥组团房价却并未受影响。相反，大沥镇街在4月份成交量上同比大幅上升。而从土地市场看，近期土地市场成交5块地，其中有4块为住宅地，一块商用地。未来可供应住宅货量为87万。未来货量稀缺，导致量降价升。,3.近期楼盘基本情况统计,4.房地产发展片区分布,金沙洲片区,金沙洲是广州连接佛山的中心区，是广佛同城的重要枢纽，金沙洲较大型的公建配套包括1个综合医院、1所老年人福利院、1个街道办事处(含派出所、社区服务中心等),4所中学、7所小学、10所幼儿园、1个滨江体育公园、2个公交枢纽站、1个消防站等。金沙洲2004年被政府规划成低密度高尚住宅区，各大开发商开始进入金沙洲拿地，到了2006年，政府的
13、规划又来了个大转身，金沙洲要建新社区，还推出了多块限价房用地，金沙洲容积率不断升高，人口居住密度也越来越大，金沙洲代表性楼盘括：位置金沙洲核心位置的中粮万科金域蓝湾和恒大绿洲以及中海金沙湾等等。金沙洲人口原来的不到2万人，增至现在可能超过30万居民。,金沙洲片区概况：,金沙洲片区代表楼盘,中海金沙湾项目位置：南海大沥镇黄岐建设大道1号占地面积：41万建筑面积：130万户型面积:近期主打181-198的四房单位销售价格:12000-14000元/（带1000元/装修）开发商：中海地产,点评：本楼盘位于广佛交界区域，隶属佛山市南海区黄岐镇。地块东北与广州金沙洲相接，与广州老城区-荔湾区核心地带直线
14、距离仅数公里。但因隶属于佛山管辖，价格对比周边广州区域楼盘略低。,金沙洲片区代表楼盘,中海金沙湾,金沙洲片区代表楼盘,恒大绿洲项目位置：广州白云金沙洲沿江南段 占地面积：14.5万建筑面积：48万户型面积:267-291的大三、四房单位 销售价格:14800元/（带3000元/装修）开发商：恒大地产,点评：其他城市的恒大绿洲“克隆版”，建筑风格雷同，有大量东、西向望江单位。但公共位置、园林、户型等超越当地水平，受到追捧。地理位置靠近佛山交界处，对比佛山楼盘价格略有优势。,金沙洲片区代表楼盘,恒大绿洲,盐步片区,盐步片区概况：,盐步位于广东省佛山市南海区的中部，现属于大沥，为大沥的其中一个街道办
15、事处。盐步区荣获中国纺织工业协会颁授的“中国内衣名镇”称号牌匾。近年来，盐步区被列为广东专业镇技术创新试点之一。该区现已形成整个内衣产业的服务平台，其国际内衣城有内衣成品辅料制造设备展示交易中心、内衣文化展示中心、内衣潮流设计中心、内衣信息交流中心和内衣物流中心等五大中心，成立了内衣创新科技中心，建立起全国首个人体数据库。全国15个内衣消费主导品牌中，该区占了7个。,盐步片区代表楼盘,雅居蓝湾项目位置：南海盐步穗盐东路(雍景豪园对面)占地面积：6.7万建筑面积：16万户型面积：81-160洋房 销售价格：（洋房）8200元/开发商：佛山市南海盐步房地产开发公司 投资商：佛山市钜隆房产有限公司,
16、珠海凯盛投资公司,外立面,小区入口,雅居蓝湾,盐步片区代表楼盘,大沥片区,大沥片区概况：,大沥位于佛山市南海区东部，东距广州9公里，与盐步、黄岐相连，南与桂城、禅城毗邻而居，是321和325国道的交汇点，素有“广佛黄金走廊”的美誉。近年来，基础设施和市政设施建设日臻完善，城市化进程不断加快,以铝材、有色金属、摩托车、五金机械为主的制造业以及专业市场、物流业、城市商业、现代服务业为主的第三产业的产业竞争力得到不断提升，村、组集体经济不断壮大。在经济迅速发展的同时，大沥各项社会事业同步发展，社会治安稳定，人民安居乐业。居民的就业水平和生活水平不断提高。经过不断努力，如今的大沥既是国内闻名的中国铝材
17、第一镇、中国有色金属名镇，也是省教育强镇和省卫生镇，具有较强的综合实力。,大沥片区代表楼盘,万科金域华庭项目位置：南海大沥镇博爱东路3号（网球中心对面）占地面积：7.6万建筑面积：24万户型面积：少量80-165洋房 销售价格：（洋房）7100元/开发商：万科地产,点评：典型的万科建筑特色，灰色和白色为主色调的外立面与万科金色家园类似。但它独特的泰式风格园林景观，演绎东南亚风情，另人耳目一新。,清迈林影,芭提雅风格的会所,小区泳池,大沥片区代表楼盘,万科金域华庭,园林,长岭工业园片区,长岭工业园片区代表楼盘,劲嘉金棕榈湾项目位置：南海大沥镇大浩湖果岭旁，广佛新干线与虹岭路交汇处 占地面积：9万
18、建筑面积：19万户型面积：160270复式单位，250260大户 型销售价格：（洋房）6300元/，（别墅）6000-6500元/开发商：深圳市劲嘉房地产开发有限公司,点评：小高层洋房+别墅组合，靠近佛山高尔夫球场、大浩湖度假区。充分利用湖景资源打造度假休闲区。但因工业方面带来的利差，导致该盘价格不高。,大浩湖景观,园林,长岭工业园片区代表楼盘,劲嘉金棕榈湾,北部片区,北部片区代表楼盘,南海碧桂园项目位置：南海大沥镇雅瑶南海碧桂园大桥侧(雅瑶立交出口)占地面积：49万建筑面积：62万户型面积：180起观景洋房销售价格：（洋房）7144元/开发商：碧桂园物业发展有限公司,点评：整体布局类似于碧桂
19、花城，营造大规模的园林，栽植园林花草、保护原生树种。规划组团绿地、宅间绿地以及多个人工湖。社区内建造多功能会所，量身打造的碧桂园“五星级家园”。,类似碧桂花城的布局,园林,人工湖,南海碧桂园,北部片区代表楼盘,中部商业区,南海区一河两岸新城区规划又有新进展，其“南极”千灯湖已颇具规模，如今位于大沥的“北极”广佛国际商贸城的规划从昨天起正式向市民公示。据悉，广佛国际商贸城即大沥联滘三旧改造片区，位于广佛路和桂和路两大繁忙道路的交会处，既是南海新城区的“北极”又是大沥镇的新城市中心，定位为广佛商贸新地标。根据规划，该片区的功能结构为“一心三区”结构，未来该区采用高强度开发，容积率控制在4.0以上。评审专家组一致认为，该方案从项目定位，功能组织等方面基本符合地区的发展需求。此外，有专家建议，南海新城区“北极”应从广佛、南海整体交通体系中加强本地区交通方面的研究，关注轨道交通，区域性交通干道对本片区的影响。本次规划的规划范围西至桂和公路，东至规划的岭南路，南至广佛公路，北至毅贤路，规划范围总用地面积约25.85公顷。其功能定位为广佛国际商贸城的核心区域，以商务、办公为主导，体现现代化城市景观的功能片区。,广佛国际商贸城效果图,结论：,THE END!,
