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1、2023/2/17,曹妃甸房地产市场数据分析报告,目录,第一部分：项目地块分析,曹妃甸生态城是曹妃甸新区规划的一个新城区域，未来将成为聚集100万人口滨海城市，主打生态和旅游。,本项目位于通海路东侧，正对青龙湖湿地公园，临近高教城，5KM即可到达滨海大道，实现观湖看海。,5KM,滨海大道,第一部分：项目地块分析,第一部分：项目地块分析,项目位于唐山南部核心区域，未来的滨海新城，临近高教城和青龙湖湿地公园。,区位属性,交通属性,地块目前仅靠土路通勤，外部依靠通海路可到达工业区、唐海县、渤海海边等区域。,地块本体,项目为非真正意义上的保障房用地，工业区和生态城工作人员均有资格购买。总建面16万平米
2、，容积率1.88，适宜建造小高层产品。,周边配套,项目目前周边几乎没有配套设施，高教城、市委党校等相关配套均处于规划建设阶段。,本项目所在区域属于新城开发的初级阶段，目前周边配套还不完善。本项目非真正意义的保障房用地，潜在购买客户为工业区及生态城工作人员，可重点关注项目周边的高教城和市委党校。,项目界定,目录,第二部分：土地市场分析,1级,2级,3级,1级居住用地基准地价为82万/亩，主要位于生态城南部靠海位置，目前基本已无存量土地；2级居住用地基准地价为65万/亩，主要位于生态城中间区域，保障房用地均位于这个区域；3级居住用地基准地价为49万/亩，主要位于生态城北部。,居住用地基准地价分为三
3、个级别,综合用地基准地价同样分为三个级别，范围与住宅用地基本重合，基准地价为别为47万/亩、38万/亩，31万/亩；1级商业用地范围比居住用地多出图中蓝色区域部分，基准地价为91万/亩；2级、3级商业用地基准地价为72万/亩、55万/亩。,综合用地、商业用地基准地价,1级商业、2级居住,第二部分：土地市场分析,规划保障房用地区域，基准地价为65万/亩；由上至下分别为翰林国际、滨海太阳城、金科、和泓地块；共约6000户；,本项目可供参考土地挂牌价格：上海文广正在挂牌地块，挂牌价43万元/亩；该地块包含部分文化设施规划，参考了综合用地定价；,A:橙霞项目，主体已基本完工，土地手续未办理；B:万年丽
4、海花城项目，1期已入住，后期尚未启动；土地取得价格30万/亩，综合容积率1.5，由政府与万年基业合作开发；C:美和蓝湾项目，主体已基本完工；工业区实业港务公司定向销售；D:金海湾项目，未开工建设，尚无销售计划；E:规划未来建设低密度住宅；启动区内部分土地通过BT形式出让。,规划政府大楼,建设中约3万平米生活配套,中小学配套,A,B,C,D,E,目录,第三部分：外部环境分析,为满足曹妃甸新区产业和人口快速聚集的需要，2007年唐山市政府开始谋划建设生态城。生态城是唐山市总体规划中的南部发展核心区，是曹妃甸工业区、南堡开发区最核心的居住、休闲配套生活区。,唐山中心城区,中部发展核心,南部发展核心,
5、生态城,工业区,南堡开发区,唐海县,2009年3月11日生态城正式开工建设；近期(2008年-2010年)：为基础设施和起步区建设阶段，起步区规划面积12平方公里，初步形成6万人左右的人口规模。中期（20112020年）：为加速建设阶段，在74.3平方公里的建设区内完成生态城建设示范模式，构建起唐山南部核心城市的雏形，形成80万人左右的人口规模。远期（2020年以后）：全面完成曹妃甸新城建设规划内容，城市功能进一步完善，形成100万人口、150平方公里面积的城市规模。,启动区,先行开发板块,远期开发板块,第三部分：外部环境分析,当前开发区域,第三部分：外部环境分析,高教城：一期规划建筑面积10
6、万平米，目前已完成部分建设；目前唐山职业技术学院已确定整体搬迁至高教城，未来规划师生总数超过3万人。,青龙湖生态公园：目前尚未整体建设，仅有约3万平米生活配套在建，以餐饮、办公为主。,主要功能规划,办公、酒店、教育、旅游配套集中区域，世博会瑞典馆所在区域。,滨海旅游度假区：由滨海高速分割形成内观湖、外观海的景观；目前在营造部分沙滩，属远期规划功能区。,住宅,第三部分：外部环境分析,第三部分：外部环境分析,1-11-6 科学文教区2-12-15 生活居住区3-13-7 交通枢纽区4-14-9 混合功能区5-15-4 城市核心区6-16-3 旅游风景区,生态城先行开发板块土地使用功能规划,通海大道
7、：已建成,滨海高速：已建成，可直达秦皇岛；,蓝色线为规划BRT快速公交专用线，将禁止社会车辆通行,项目地块位置,紫色线为城市轻轨建设规划,目前生态城内部交通设施较为薄弱，公交车仅有一辆沿通海大道通往唐海县，约每半小时一班；政府办公人员及部分在生态城工作人员上下班主要通过班车往返于“生态城-唐海县或唐山市”，私家车少；有少量黑出租车，但价格较高，去往唐海县单程约需70-80元；,第三部分：外部环境分析,可持续发展中心,体育公园,文化公园,滨海旅游度假区,商务办公综合体,温泉夏威夷,第三部分：外部环境分析,第三部分：外部环境分析,唐山市政府关于企业集资建房的相关规定：距离城区较远的独立工矿企业和住
8、房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。为工业区企业职工定向开发：从生态城内现有住宅项目的开发来看，生态城内的项目多以为工业区定向开发。且在一定程度上享受政府补贴。,生态城现有住宅项目主要开发方式,生态城保障房申请条件遵从唐山市标准,宜租则租、宜购则购：按照唐山市人民政府关于进一步完善住房保障体系加快保障性安居工程建设的实施意见，唐山市将逐渐构建起以中等偏下、低收入家庭为保障对象，由廉租住房、经济适用住房、公共租
9、赁住房、限价商品住房构成的、多层次、更完善的住房保障体系，并逐步实施住房保障“双并轨”，即：对家庭可支配收入低于上年度人均可支配收入0.8倍以下的低收入家庭给予廉租住房、经济适用住房保障，实现“宜租则租、宜购则购”；对中等偏下收入家庭、政府引进人才及外来务工人员给予公共租赁住房、限价商品住房保障，实现“宜租则租、宜购则购”。工业区内职工具备购买资格：根据上述实施意见和相关人士的访谈，可知曹妃甸工业区内相关企业职工均具有资格购买或租赁生态城内各种形式保障房。,目录,第四部分：市场竞争分析,本项目是生态城保障房项目，未来的潜在客户是曹妃甸工业区的职工、管委会的工作人员及生态城自身的高教城、市委党校
10、、管委会等相关教职工及工作人员。,鉴于目前生态城的购房客户全部来自于曹妃甸工业区的工作人员，与唐海县的购房客户存在部分重叠，同时这部分客户也是本项目未来潜在客户重要组成部分。,考虑到未来1-2年内还有大量的保障性项目开工建设，因此本项目未来需要面临生态城商品项目、生态城保障房项目和唐海县商品房项目的三重竞争。,第四部分：市场竞争分析,发展阶段：生态城房地产市场还处于起步阶段，市场化程度不高，项目主要通过管委会定向销售给工业区企业或者工业区企业定向委托开发商进行开发建设。,供应量：近两年生态城目前在售/已售项目仅有万年丽海花城、橙霞水岸和美和蓝湾三个项目，总体供应量52万平米。,销售价格：住宅4
11、500元/平米左右（不考虑政府补贴因素）。,客户：工业区央企职工及管委会工作人员。,第四部分：市场竞争分析,项目点评：生态城第一个地产开发项目，由万年基业和管委会共同开发，总建面达150万平，一期开发8万平米，现已售罄；目前项目处于停滞状态，一期交房产品几乎没有入住。（工业区内客户购房政府补贴500-700元/平米）,第四部分：市场竞争分析,万年丽海花城户型（一期）,户型点评：由于生态城缺乏配套，项目一期整体户型偏小，主要供央企职工的宿舍或者供投资之用，主力户型在60-110平米之间。,90平米,95平米,80平米,110平米,万年丽海花城户型配比基本上以两居的户型为主，户型面积普遍偏少。,万
12、年丽海花城户型配比（一期）访谈,第四部分：市场竞争分析,77平米,79平米,80平米,78平米,注：因万年丽海花城无售楼处和比较完备的资料，且时间久远，无法获得具体的户型配比信息，只是通过内部访谈获得大概的信息整理而成。,第四部分：市场竞争分析,项目点评：橙霞水岸由瑞和地产开发，是管委会自住小区，主要面向工业区和生态城管委会，从产品户型来看，产品户型集中在90-140平米，整体面积偏大。目前项目已经封顶，还未交房。,第四部分：市场竞争分析,项目点评：美和蓝湾总建筑面积25万平米，是实业港务公司委托美和地产定向开发项目，主要解决自己员工的住房问题。目前项目已经封顶。,第四部分：市场竞争分析,根据
13、项目实地调研和近期土地成交情况，生态城未来1-2年内共有商品房、保障房共计6个项目陆续上市供应，共计220万平米左右。项目体量较大的金海湾和翰林国际均达到70万平米以上。如果以万年丽海花城的户均100平米计算，将有2.2万套住房供应；即使以户均120平米来计算，也将有1.8万套住房。,金海湾,欧洲风情小镇,本项目,金科项目,滨海太阳城,翰林国际,第四部分：市场竞争分析,项目点评：金海湾位于生态城核心位置，总建筑面积88万平米，集住宅、公寓、办公于一体。项目产品户型偏大，主力户型84-196平米，目前项目已经开始推广。预计2012年下半年才能陆续进入市场。,欧洲风情小镇：项目建筑面积30万至40
14、万平方米，项目将以上海泰晤士小镇的设计为蓝本，结合曹妃甸地区的实际进行创新，打造独具风格、世界一流水平的高级住宅项目。作为上海泰晤士小镇的升级版，欧洲风情小镇的定位是面向京津唐地区的高端人群，满足其居住、商务、休闲的需要。,第四部分：市场竞争分析,翰林国际：保障房用地，包括生态城正在建设的科教城教职工住宅和商业中心，商业中心占地139亩，教工住宅占地795亩，项目总建筑面积70万平方米，其中商业12万平方米，住宅55万平方米，总投资约23.5亿元，其中一期项目15万平米。未来主要面向科教城职工及生态城居住需求。,滨海太阳城：保障房用地，项目总占地4.72万平米，总建筑面积11.33万平米，主要
15、满足生态城内的基本居住需求。,第四部分：市场竞争分析,金科项目：保障房用地，项目总占地面积13.5万平米，总建筑面积26.2万平米，主要满足生态城内的基本居住需求。,第四部分：市场竞争分析,发展阶段：唐海房地产是区域经济型移民市场，自身供血不足，受规划和外在因素因素影响大。房地产开发起步于2004年，伴随着曹妃甸区域发展和首钢搬迁等因素影响，2005-2007年唐山房地产快速发展阶段，2008-2010年受经济因素和人口规模限制，基本维持平稳发展。,市场消化量：近年来唐海县年均消化1000套住房（12万平米左右），其中以首钢为主的曹妃甸工业区和外来投资需求分别占到市场份额的15%左右。,销售价
16、格：住宅3500-4000元/平米，商业7000-8000元/平米。,客户：曹妃甸相关企业，工程施工、工程咨询人员目前占市场约10-20%；以唐山为主的京津唐区域投资客户约占市场10-20%；,第四部分：市场竞争分析,项目点评：本项目是首钢京唐进驻曹妃甸后为自己职工建造的家属楼，总体量达到33万平米，多采用一梯两户的板楼设计，产品在唐海市场具有一定的竞争力。从户型面积来看90-130平米的居家产品占据市场绝对主力，目前项目还有1000套左右住房待售，整体面积偏大，不对外销售。2010年内部销售均价3250元/平米，另公司补助员工3.6万。,渤海家园户型配比,第四部分：市场竞争分析,项目点评：本
17、项目是典型投资地产项目，主打60-77平米小两居，项目本身为住宅用地，既可以居住，又可以办公。另外项目本身赠送增装修，吸引了唐海周边大量的投资性客户。,第四部分：市场竞争分析,项目点评：本项目住宅部分属于农场的回迁房，不对外销售，商业部分22万平方米，共分为8个组团，每个组团的商业都为临街50-300平米的两层铺面，对每个组团及街面都有整体的商业规划，整体投资价格较高。,目录,第五部分：项目SWOT分析及客户定位,项目短期内由于缺乏相应的配套、巨量的潜在供应以及唐海县的分流，给项目带来一定的风险，但是随着国家、省级政府的大力支持、区域的快速发展以及配套设施的不断完善，长期来看，项目还是具有较强
18、的投资价值。,第五部分：项目SWOT分析及客户定位,职工数量：研究数据来源于文本资料和工业区管委会招商局的曹处长和发改局的杜处长。首钢京唐：首钢京唐公司潜在住房需求3750套，在唐海有职工家属楼（渤海家园）3000套，故首钢实际潜在购房需求750套。购房可能性：研究数据来源于曹妃甸企业职工的年龄结构和相关调查访谈。增长速度：未来1-2年的住房需求按60%增长，来源于管委会访谈。,工业区目前潜在需要住房4895套，未来1-2年以60%的增长率计算，则需要住房7832套。,第五部分：项目SWOT分析及客户定位,科教城：规划占地面积17平方公里，建设周期2009年3月-2013年8月。未来定位为唐山
19、市乃至全国的人才培养中心、科技研发中心、科研成果转化中心。现已开工建设唐山工业职业技术学院和市委党校。唐山工业职业技术学院：未来整体搬迁至科教城，现有教职工595人，学生6500人，根据搬迁政策，曹妃甸新校区保证教职工全部有住房，未来将产生至少595套住房需求。市委党校：与唐海县区委党校一并搬迁至曹妃甸科教城，总教职工将达到220人左右。,可持续发展展示中心：规划占地面积150亩，总建筑面积约3.2万平方米，建成后集办公、展示、展览、接待等多功能于一体。新区服务中心大厦项目：规划建筑面积13万平方米，计划两年内建成。主要功能包括：商务办公中心、展览厅、餐厅、浴室、车库等配套设施。,随着唐山工业
20、职业技术学院、市委党校的搬迁和可持续发展展示中心、新区服务中心的建成，未来1-2年生态城将有近1000套的住房需求。,第五部分：项目SWOT分析及客户定位,生态城商品房：在售3个项目总体供应量52万平米，多以定向开发并销售为开发区企业为主。潜在供应：生态城未来有巨大的潜在供应量（220万平米左右），若以户均100-120平米计算，未来将有1.8-2.2万套住房投向市场。唐海市场：唐海县年均消化1000套住房，其中曹妃甸工业区带来的需求和外来投资需求份额分别占到15%左右。,市场状况,项目本体,用地性质：项目为保障房用地，只能针对生态城和工业区职工。项目体量：项目总建面16.3万平米，其中住宅13万平米，以户均100-120平米计算，将有住房1080-1300套。,潜在需求,工业区：随着工业区入住企业的逐步增多，未来1-2年工业区潜在购房客户将达到7832人，需要住房7000-8000套。生态城：随着科教城的唐山工业职业技术学院和市委党校及相关配套的落实，未来1-2年生态城将产生近1000套住房需求。,短期内市场潜在供应量巨大，整体客户需求有限，市场处于绝对的供过于求。项目本身为保障房用地，无法作为投资之用，未来面临严重的竞争局面。建议项目客户以生态城自有客户资源为主（高教城职工）。,
