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1、房地产融资法律实务,房地产融资法律事务,一.背景二.融资类型及运用三.几种主要融资模式的操作四.律师在融资中主要作用,一.背景,(一)房地产开发的几个阶段(二)目前房地产投融资情况(三)去年以来的房地产行业宏观调控,(一)房地产开发的几个阶段,第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978年至1991年)第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992年至1995年)第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995年至2002年)第四阶段：价格持续上涨的黄金发展阶段(2003年至今),(二)目前房地产投融资情况,我国2009年全社会固定资产投资224846亿元，其中房地产开发投资36232亿元，占比为16.1
2、1%。我国2010年1-8月全国城镇固定资产投资140998亿元，其中房地产开发投资28355亿元，占比为20.11%。,(三)去年以来的房地产行业宏观调控,2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给2009.12.09 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年2009.12.14 国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨,(三)去年以来的房地产行业宏观调控,2009.12.17 五部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%2009.12.23 财政部：五年内住房转让全额征收营业税2010.01.12 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋2010.02.20 银监会发布流动资
3、金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.03.18 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案,(三)去年以来的房地产行业宏观调控,2010.04.11银监会:银行不得对投机投资购房贷款2010.04.13住建部:加快保障房建设 遏制房价过快上涨2010.04.15 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%2010.04.17 国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010.04.19 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 未获预售许可 开发商不得收取定金2010.04.21 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准,(三)去年以来的房地产行业宏观调控,2010.05.02 央行年内第三次
4、上调存款准备金率2010.06.04 三部委发文明确个人房贷二套认定标准2010.08.02 国土部发出1457宗闲置土地黑名单2010.09.27 国土资源部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地2010.09.29 中央部委出台措施巩固房地产市场调控成果2010.10.11 上调六家银行存款准备金0.5%,二.融资类型及运用,(一)融资分类1.公募和私募2.债务融资和股权融资(二)几个主要的融资品种1.并购贷款2.房地产开发贷款3.房地产信托4.投资基金,二.融资类型及运用,(三)房地产开发三个阶段融资的应用 前期 中期 后期土地一级开发至四证前 四证满足后至房地产证办理前 房地产证办理后,并购贷
5、款,(1)并购贷款定义(2)并购贷款的主要条件(3)并购贷款使用的限制,房地产开发贷款,(1)房地产开发贷款定义(2)房地产开发贷款的主要条件(3)房地产开发贷款使用的限制,房地产信托,(1)房地产信托定义(2)房地产信托融资概况(3)集合资金信托计划的设立,房地产信托,(4)房地产信托融资模式 贷款型信托融资模式,房地产信托,特点及优势,房地产信托,股权型信托融资模式,房地产信托,特点及优势,房地产信托,财产受益型信托融资模式,房地产信托,特点及优势,房地产信托,(5)对房地产信托的监管中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知(银监办发2005212号)(“2
6、12号文”)首次提出了房地产信托融资的三要件：四证齐全、二级房地产开发资质、开发项目资本金比例不低于35%中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知(银监发200654号)(“54号文”)首次明确将“投资附加回购承诺等方式”视同间接发放房地产贷款进行监管 中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知(银监办发2008265号)(“265号文”)重申212号文要求，明确了投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式属于间接发放房地产贷款，应符合直接发放房地产贷款的条件。,房地产信托,中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知(银监发200925号)(“25号
7、文”)放松了原212号文的要求，规定，最近一年监管评级为2C级(含)以上的信托公司，可对具备三证的房地产开发项目发放贷款，并可对房地产开发企业的资质不作要求，同时严禁信托公司以商品房预售回购的方式变相发放房地产贷款。中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知(银监发200984号)(“84号文”)规定信托公司不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。中国银监会关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知(银监通20102号)(“2号文”)规定结构化信托业务中的劣后受益人，应当是合格投资者，且参与单个结构化信托业务的金额不得低
8、于100 万元人民币，不得以商业银行个人理财资金投资劣后受益权。,房地产信托,关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知(2010年2月11日)明确停止执行25号文中对监管评级2C级(含)以上的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定，结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3：1。信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。关于规范银信理财合作业务有关事项的通知(2010年8月5日)要求信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%，超过即停止开展该项业务。投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得
9、投资于非上市公司股权。,投资基金,(1)从业务方向的分类投资管理型融资型投资银行业务型,投资基金,(2)从设立模式的分类公司制信托制有限合伙制,投资基金,案例一,一期投资先决条件：房地产项目公司与某村委签署拆迁及追加征地补偿费的法律文件，且不超过3000万元；,案例二,收购股权、一期投资及二期首次股东借款,二期二次股东借款,一般级有限合伙人,优先级有限合伙人,普通合伙人执行合伙人,资产管理公司B5000万元,资产管理公司A300万元,股权投资基金合伙企业,房地产项目公司,某片区地产项目,个人B,10%,90%,通过设置二期二次投资使用的先决条件控制二期资金的风险；通过约定二次投资的投入时间提高
10、投资人资金效率、降低募集难度。,15%保证金4455万元,二期二次股东借款 2.55亿元的投入时间：个人B书面申请之日起30日内或二期首次股东借款到账之日起第60日；二期二次股东借款使用的先决条件：除向股权投资基金合伙企业支付资金占用费、财务顾问费外，于容积率确定前不得使用；,案例二,三期股东借款,一般级有限合伙人,优先级有限合伙人,普通合伙人执行合伙人,资产管理公司B5000万元,资产管理公司A300万元,股权投资基金合伙企业,房地产项目公司,某片区地产项目,个人B,10%,90%,第一次扩募 2.47亿元,合伙协议：6个月以后，取得容积率不低于3.0的法律文件；可能情况：9个月后，股权投资
11、基金合伙企业资金已全部用于交付征地补偿费、拆迁费、规费、土地出让金、支付资金占用费及财务顾问费，且不足支付第3个季度的资金占用费及财务顾问费时；或项目公司决定进行房地产二级开发时；作为股权投资基金合伙企业的权利，非责任。,案例二,融资分三期进行 三个基金融资平台 每期融资1亿元,有限合伙人,有限合伙人,普通合伙人执行合伙人,资产管理公司员工1万元,资产管理公司100万元,有限合伙制基金,项目公司,持股90.01%,项目公司股东,委托贷款9740万元,增资260万元，持股3.33%,投资者9899万元,案例三,以所持股权质押,房地产项目楼房整体预售,四.律师在融资中主要作用,(一)协助拟定融资方案(二)参与融资谈判(三)起草、修改项目融资的全套法律文件(四)对融资项目进行法律尽职调查并出具报告(五)对项目融资的合法合规性出具法律意见,谢 谢！,
