物业管理法律法规.ppt

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1、物业服务概论,第一部分 我国物业管理的发展 历程及存在的主要问题,一、物业管理的含义及服务内容（一）物业管理的含义 物业管理条例明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,(二)物业管理公共服务的内容1、房屋共用部位的维修、养护与管理；2、房屋共有设施设备的维修、养护与管理；3、物业管理区域内共有设施设备的维修、养护与管理；4、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；5、物业区域内秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；6、物业装饰装修管理服务；7、物业

2、档案资料的管理；8、物业维修、更新、改造费用的账务管理。公共服务的特点：服务的公共性；服务内容须写入物业服务合同。,二、我国物业管理的发展历程及其存在的主要问题（一）我国物业管理的发展历程 物业管理产生于19世纪60年代的英国，20世纪60年代传入香港，20世纪80年代初传入深圳。物业管理在我国的发展经历了三个阶段：第一阶段，物业管理的萌芽阶段（1981年-1993年）1981年3月10日，成立了我国内地第一家物业公司-深圳市物业管理公司。这对我国当时普遍推行的房地产管理体制形成了很大的冲击，物业管理逐步从南到北推进。物业管理产生的原因：一是商品住宅的出现，即市场推动；二是业主的需求。这一阶段

3、的特点：企业数量少，发展缓慢。,第二阶段：物业管理高速发展阶段（1994年-2002年）物业管理高速发展的原因：一是住房制度改革，不少房管所转制为物业公司；二是机关、企事业单位后勤管理体制改革，原先的后勤集团转制为物业公司。,第三阶段，物业管理规范发展阶段（2003年至今）规范发展的标志：1、2003年6月，国务院颁布物业管理条例（2007年修改）;2、2007年3月，十届全国人民代表大会第五次会议通过中华人民共和国物权法。特点：国家通过层次更高、操作性更强的立法，推动物业管理行业的规范发展。,三、物业管理行业存在的主要问题1、有关制度尚未落实；2、部分物业服务企业法律意识、合同意识、责任意识

4、不强；3、物业管理的责任边界不清；4、部分物业服务企业服务理念不强；5、物业服务队伍参差不齐；6、行业自律机制不健全，部分企业缺乏自律意识。,四、物业管理的发展趋势（一）从宏观方面讲，继续依靠立法、行政力量推动行业发展 1、加强立法，创造一个公平、清晰的法制环境；2、推动政府机关、企事业单位后勤改革，实行后勤管理社会化；3、政府依法监管，创造一个有序、净化的市场环境。（二）从企业自身来看，主要依靠专业化、规范化推动行业发展，搞好企业自身建设，打造企业核心产品，提高企业竞争力；自觉依法办事，规范管理，强化服务意识，重视服务质量，创立行业品牌或民族品牌。,第二部分 物业管理相关法律法规,一、我国的

5、法律法规体系与效力（一）我国的法律法规体系（广义的体系）1、法律。法律由全国人民代表大会及其常务委员会制定，包括宪法、基本法律和其他法律；2、法规。法规包括行政法规和地方法规。行政法规由国务院颁布实施；地方法规由省、自治区、直辖市及其较大城市的人民代表大会及其常务委员制定和颁布；3、规章。规章包括部门规章和地方规章。部门规章由国务院各部委制定和颁布实施；地方规章由省、自治区、直辖市及较大城市的人民政府制定和颁布实施。,（二）法律法规的效力 法律效力最高；行政法规的效力高于地方法规、规章；地方法规的效力高于本级和下级地方规章；省、自治区、直辖市人民政府的规章效力高于本行政区内较大城市人民政府制定

6、的政府规章；部门规章之间，部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，不存在上位法和下位法的关系。,二、中华人民共和国物权法-建筑物区分所有权,2007年3月16日，十届全国人大五次会议正式通过了中华人民共和国物权法,该法已于2007年10月1日起正式实施。物权法作为规范我国财产法律关系的基本法律，是物业管理条例颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律。,(一)建筑物区分所有权的概念 1、建筑物区分所有权的产生条件 多个业主共同拥有一栋建筑物。2、建筑物区分所有权的构成：（1）业主对专有部分的所有权；（2）业主对建筑区划内的共有部分的共有权；（3）业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。

7、,(二)专有部分的所有权 1、专有权的界定：专有部分是指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释指出：专有部分应具备三个条件：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。理论界有四种观点：中心说、空间说、最后粉刷层说、中心和最后粉刷层说。,2、业主行使专有权的权利 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。3、业主行使专有权的义务（1）业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。（2）业主

8、转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（3）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,问题1：一套 房屋 能否划分为多个专有部分？案例：张某和李某婚后生有1子，共有1套3室1厅1卫的房屋。后因感情不和，妻子李某向法院起诉离婚。要求与孩子共同生活，张某支付孩子生活费，并与张某共同分割房屋财产。,一审法院判决：张某每月支付200元生活费至孩子18岁；3室中的2室归李某所有，另1室归张某所有，厅和卫生间共有。张某不服，向二审法院上诉。二审法院

9、改判为：房屋归李某所有，补偿张某25万。,问题2：露台是否业主的专有部分？露台要成为业主的专有部分必须具备3个条件：1、符合规划，即规划部门批准的规划文件、施工图中有露台；2、构造上专属于特定房屋；3、买卖合同约定该露台属于特定业主所有。,（三）共有部分的共有权 1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。2、建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场

10、所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”需要注意的是，绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。物业管理用房归业主所有，,3、建筑区划内车位、车库的所有权归属物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,案例：某小区业主李某、张某、王某同住某小区某栋临街楼的三层，彼此相邻

11、，该楼的一二层被建设银行某分理处购买。2007年11月6日，分理处与上述3人签订合同，约定分理处利用3人的外墙面悬挂建设银行的招牌，每年支付租金5万元。2007年12月，建设银行悬挂招牌，并于2008年1月1日支付其5万元。小区业主委员会知道此事后，要求3人将租金全部上交业主委员会。双方各执一词，不能达成一致，业主委员会将3人告上法庭。,（四）共有部分的共同管理权 1、关于业主共同决定事项的范围 物权法第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会和更换业主委员会成员；（4）选聘和

12、解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。例如，如何对物业公司的工作予以监督，如何与居民委员会协作等。,2、关于业主共同决定事项的表决规则 物权法第七十六条第一款规定：（1）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（2）决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

13、以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,3、业主大会和业主委员会的决定效力 物权法第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；但需具备三个条件：必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的；必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的；必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定。上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。,4、业主大会和业主委员会的处置权 物权法第八十三条第二款作了规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或

14、者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”,三、山东省物业管理条例,山东省物业管理条例于2009年元月8日经山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2009年5月1日起实施。条例共10章101条。,（一）明确了物业主管部门和地方人民政府在物业管理中的职责 1、物业主管部门的职责(第五条)（1）备案管理。如物业管理区域的划分登记、前期物业管理招标、物业服务合同（含前期物业服务合同）、临时管理规约、业主委员会备案；（2）物业服务企业的监督管理。如资质管理、人员资格

15、管理、物业服务质量考核、会同有关部门进行投诉处理（3）维修资金和质量保修金的监管；（4）行业协会的监管；（5）会同物价部门制定住宅物业的基准价和浮动幅度。,2、办事处、乡（镇）人民政府在物业管理中的职责（第六条）(1)办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷（3项职责）。(2)居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作（2项职责）。,（二）物业服务用房的配置标准及权属（第十二条）1、建筑面积按照建设工

16、程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；2、具备水、电、采光、通风等正常使用功能。3、业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。4、物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。,（三）明确了小区配套设施的投资渠道和权属 1、归政府所有的权属 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担（十三条）。,2、合同约定权属（1）按照规划要求在住

17、宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。（十四条）（2）物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。,3、业主所有 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。（十五条）,4、专营设施的建设、权属 及移交 专业经营设施设备，由专业经

18、营单位负责设计、建设、维护和管理；建设单位承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。小区内水、电、气、暖分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），交由专业经营单位专项用于小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。（十六条）,建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。(二十五条)本条例实施

19、前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。（十七条）专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。（十八条）。,（四）新建住宅小区配套建筑及设施设备的交付条件 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：1、生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；2、雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;3、小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；4、在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、外燃气

20、、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；5、电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；,6、按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；7、小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；8、按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；9、按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；10、住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；建设单位应当组织有关部门及专

21、业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。,（五）首次业主大会召开的条件 1、召开的条件（二十八条）符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（1）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；（2）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（3）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。,2、首次业主大会召开的程序（1）建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处（乡镇政府）；（2）符合召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在30日

22、内组建业主大会筹备组；筹备组由7人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。（3）筹备组应当自成立之日起10日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内书面公告。（4）筹备组做好会议准备（三十条）（5）筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。,（六）业主投票权数的规定 1、按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；2、按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。业主身份以及建筑面积的确认，以不动产

23、登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。,（七）业主出租及改变房屋用途的规定 业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。,（八）业主装修规定 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。业主拒不办理登记、批准手续的，物业

24、服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。,(九)车库、车位使用规定 1、车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。2、物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。,3、占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交

25、纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。4、业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。,（十）物业服务合同的备案与解除 1、物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。2、解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。3、物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当履行下列交接义务：（1）移交保管的物业档案、物业服务档案；（2）提供物业服务期间

26、形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；（3）移交物业服务用房；（4）清算预收、代收的有关费用。物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。,（十一）物业服务费的承担责任 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。,（十二）新建房屋质量保修金制度 1、新建物业实行质量保修金制度。建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部

27、门设立的账户交存物业质量保修金。建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。,2、建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。3、物业分部工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，物业主管部门应当与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。,（十三）物业管理与社区管理 1、物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系

28、方式，对违法行为及时作出处理。,2、实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。3、联席会议主要协调下列事项：（1）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；（2）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；（3）物业管理区域内发生的突发事件；（4）物业管理与社区管理的衔接和配合；（5）需要协调的其他物业管理事项。,四、山东省住宅专项维修资金管理办法,1、维修资金的用途及共用部位。共有设施设备的界定（1）住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用

29、部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。（2）住宅共用部位，是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，主要包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,2、维修资金的缴纳主体（1）住宅业主，但只有一个业主且与其他物业没有共用部位、共有设施设备的除外；（2）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构

30、相连的非住宅业主；（3）公有住房的售房单位。3、维修资金的交存比例 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5至8。,4、维修资金的缴纳时间 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。5、何时续交 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由设区的市物业主管部门会同财政部门负责制定。6、不交维修资金如何处理 未按照本办法规定交存首期住宅专项

31、维修资金的，产权登记部门不予受理产权登记申请。,7、维修资金的管理（1）未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理的，其住宅专项维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。（2）成立业主大会的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责住宅专项维修资金的日常管理。,8、维修资金的使用程序（一般程序）（1）物业服务企业提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计划建议，制定维修和更新、改造方案。方案主要包括：维修和更新、改造内容；工程预算；涉及户数；维修和更新、改造组织方式。（2）维修和更新、改造方案应当经有利害关系

32、的、已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。,（3）物业公司或业主委员会到维修资金管理机构办理备案，并提交下列材料：维修和更新、改造方案；相关业主或者业主大会书面确认证明；维修和更新、改造方案公示证明；维修资金账面余额证明。（4）维修资金管理机构审核同意后，向专户银行发出划转通知，专户银行将工程预算资金的70划转至物业服务企业或者相关单位。（5）物业服务企业或相关单位组织实施维修。（6）工程竣工后，物业服务企业组织相关单位对工程质量进行验收，并签署验收报告；维修资金管理机构对验收报告和审核证明核实后，通知专户银行拨付应付费用的剩余款项。,9、维修资

33、金的紧急使用程序（1）适用范围：危及房屋安全、电梯停运、消防系统故障等紧急情况。（2）程序：划归业主大会管理前：物业公司编制维修方案业委会报居委会核实报资金管理部门审核维修申报划款。划归业主大会管理后：物业公司编制维修方案业委会报居委会审核、资金管理部门备案维修通知划款。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新、改造的，维修资金管理机构可以组织代修，维修费用从相关业主维修资金中列支。,10、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；（2）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、

34、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；（3）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。,五、山东省住宅物业服务收费管理办法,济南市物业服务收费立法过程 1996年，我市出台第一个物业服务收费管理办法，普通住宅每户每月物业费79元，电梯能耗及人工费另行分摊。1999年12月29日，我市出台第二个物业服务收费管理办法，居民小区公共性服务收费标准为：一级：每月每平方米建筑面积0.50.8元；二级：0.40.6元；三级：0.250.35元；四级：0.150.25元。电梯费另收。2004年12月28日，我市出台第

35、三个物业收费管理办法。多层住宅：一级0.71.00元；二级0.50.7元；三级0.3-0.5元。高层住宅：一级1.2-1.8；二级0.8-1.2；三级0.6-0.8元，可浮动10%。电梯及二次供水加压电费另收。,近8年来，由于国家相继出台了一系列物业管理法律法规和物价及人员费用的不断上涨，急需修改以往颁布的物业服务收费管理办法。2011年11月16日，山东省物价局、住建厅联合颁布了山东省住宅物业服务收费管理办法。2012年7月25日，济南市物价局、市住房保障局联合颁布了济南市住宅物业服务收费管理实施办法、关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知、关于我市住宅小区共用车库

36、内车位租赁费基准价格等有关问题的通知三个管理办法。,1、物业服务费的定价方式（1）普通住宅前期物业服务费实行政府指导价，由设区的市、县人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。,（2）普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级标准由设区的市物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。,济南市

37、历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区 普通住宅物业服务收费基准价格（单位：元/平方米月）,注：1、普通住宅前期物业服务费由公共性物业服务费（共分五个星级）、电梯运行维护费、自动消防控制设施运行维护费（不分等级）三部分组成，可上浮10%，下浮不限（最高2.37元）。2、物业服务费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。3、独立专有车库，按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。4.改变设计用途的房屋、车库、储藏室的物业服务费实行市场调节价。,2、普通住宅物业服务成本包括：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设

38、备的日常运行、维护、检测费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业的固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。,物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。,3、（物业服务费的缴纳）业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由

39、开发建设单位交纳。业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。,4、（物业费的计费面积）物业服务费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。5、房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收，合同另有约定的，从其约定。,6、停车费的规定（1）车位租赁费实行政府指导价，由设区的市、县人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅

40、度，报同级人民政府批准。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。（2）物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。,业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。己购买车位但未停放车辆的，停车服务费应当适当减收。（3）占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定，所收费用属全体业主共有。（4）物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需

41、要补办的，可以适当收取工本费。（5）物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用。,济南市车位租赁费、停车服务费、道路两旁的车位场地使用费标准 住宅小区共用车库内的车位租赁费实行政府指导价。车位租赁费基准价格为220元/月.个，可上浮10%，下浮不限。车位出租单位与业主通过合同约定车位租赁费具体收费标准。本通知实施前已签订车位租赁合同尚未到期的，车位租赁标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本通知执行。,普通住宅小区前期物业管理阶段共用车库停车服务费实行政府指导价。停车服务费基准价格为35

42、元/月.辆，可上浮10%，下浮不限。实施停车服务的单位结合本单位与业主通过合同约定停车服务费具体收费标准。占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格确定。车位场地使用费属于全体业主共有。,7、供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终

43、用户提供服务。,8、（装修垃圾清运费）业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。9、（价格公示）物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。,六、商品住宅质量保修及水电暖 设施的权属、管理责任的界定,（一）商品住宅质量保修期的规定 1、1998年建设部颁布商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（简称

44、规定）中确定的最低保修期限为：屋面防水3年；墙面、厨房、和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统1个采暖期或者供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由开发企业与用户自行约定。房地产开发企业承担保修责任，保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。,2、2000年6月30日建设部颁布的房屋建筑工程质量保修办法（建设部第80号令）第七条规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（1）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使

45、用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（5）装修工程为2年；其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。保修责任人为施工单位，保修期从工程竣工验收合格之日起计算。,3、2001年建设部颁发的商品房销售办法指出，房地产开发企业应当对所售商品房承担保修责任，保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（简称规定）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规

46、定中确定的最低保修期限。,（二）水电暖设施的权属及管理责任的界定 1、山东省物业管理条例第十六条：住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及

47、相关管线和计量装置。,2、第十八条专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。3、结论：据以上法规可知，住宅小区内水电暖等专营设施设备的权属分两部分：分户计量装置或入户端口以外的部分归有关单位所有，由有关单位承担相关设施设备和管线的维修养护责任；分户计量装置或入户端口以内部分归相关业主所有，由业主承担相关设施设备和管线的维修养护责任；没有业主的共有设施设备。,4、当期存在的主要问题（1）部分小区的水电暖设施设备没有移交，仍有全体业主承担相关设施设备和管线的管理和维修责任；（2）省条例实施后的新建小区，二次供水加压设施设备的维修养

48、护责任，供水部门没有承担。,七、物业管理师制度,一、2005年11月16日，原国家人事部和建设部制定并颁布了物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法、物业管理师资格认定考试办法。这标志着物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。,二、物业管理师报名条件1、经济学、管理、工程或土建类中专学历满10年，从事物业管理满8年；2、经济学、管理、工程或土建类大专学历满6年，从事物业管理满4年；3、经济学、管理、工程或土建类本科学历满4年，从事物业管理满3年；4、经济学、管理、工程或土建类双学士学位历满3年，从事物业管理满2年；5、经济学、管理、工程或土建类硕士学位，从事物业管理满2年。6、其他专业学历、学位的，各加两年。,三、考试科目、题型、考试时间：1、考试科目：房地产基本制度与政策、物业管理实务、物业经营管理、物业管理综合能力四科。2、题型：基本制度与经营管理：单项选择与单项选择题两类；物业管理实务与综合能力：单项选择、单项选择、案例分析三类。3、考试时间：物业管理实务3小时；其他3科2.5小时。,四、具有工程类或经济类高级职称的，且从事物业管理工作满10年，免考基本制度与经营管理2科，但另2科须当年全部通过。四科全报的，须在2个考试年度内全部通过。四、报名时间与地点 1、时间：大约每年6月；2、设区的市人力资源与社会保障局考试中心。,