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1、三亚市人民政府关于印发三亚市物业管理实施办法的通知三府规(2022)36号各区人民政府，各管委会，市政府直属各单位：三亚市物业管理实施办法于2022年12月7日经八届三亚市人民政府第27次常务会议审议通过，自2023年2月1日起开始实施，请认真贯彻执行。附件：三亚市物业管理实施办法三亚市人民政府2022年12月27日三亚市物业管理实施办法目录：第一章总则第二章物业管理区域第三章业主和业主组织第一节业主第二节业主大会第三节业主委员会第四节物业管理委员会第四章物业管理服务第一节前期物业管理服务第二节物业管理服务第三节老旧住宅小区物业管理服务第四节物业服务费第五节共有物业经营收益第五章物业的使用与维
2、护第一节物业的使用第二节物业安全及应急管理第三节停车管理第四节物业保修与维护第六章物业专项维修资金第七章附则第一章总则第一条为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，根据中华人民共和国民法典物业管理条例海南经济特区物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理、委托物业服务人等方式，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人
3、包括物业服务企业和其他管理人。第三条物业管理活动应遵循党建引领、政府组织、业主自治、专业服务相结合的原则。推动在业主委员会、物业服务人中建立党组织，发挥党建引领作用。建立党建引领下的居（村）民委员会、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人协调运行机制，充分调动居民参与积极性，加强社区治理。推动符合条件的社区（村）党组织和居（村）民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会委员。物业管理活动的开展应当符合节约资源、保护生态环境，彰显三亚文化特色，符合自贸港建设发展要求，不得违背公序良俗，不得损害公共利益和他人合法权益。第四条实行市、区两级物业管理联席会议制度。市级物业管理联席会议由市物业管理
4、主管部门组织召开，成员由市自然资源和规划、综合行政执法、市场监督、公安、消防、发展和改革、信访、卫生健康等相关部门组成。区级物业管理联席会议由区物业管理主管部门组织召开，成员由区人民政府相关部门、居（村）民委员会、建设单位、物业服务人、业主委员会或者业主代表、相关专业经营单位等各方代表组成。联席会议主要解决物业管理过程中产生的各种矛盾，协调各责任方。区级物业管理联席会议不能解决的问题提交市级物业管理联席会议解决。相关专业经营单位指供水、供电、供气、有线电视、邮政快递、通讯运营等企业。第五条市住房和城乡建设局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的管理、监督和指导工作，履行下列职责：
5、（一）制定物业管理相关政策、规范并组织实施；（二）建立、完善物业管理分级培训体系，组织开展物业管理相关法律、法规和政策的宣传和业务培训；（三）加强对物业服务人的监督管理，督促物业服务行业提高服务质量，依法开展物业管理行政检查工作;（四）建立物业管理诚信监管体系；（五）加强物业行业安全生产监督、检查工作；（六）指导和监督物业专项维修资金的筹集、管理和使用工作；（七）统筹指导区物业管理主管部门实施物业管理相关工作；（八）指导和监督物业服务行业协会开展行业自律和服务工作；（九）实施物业管理的其他监督管理职责。市物业管理主管部门应当建立并持续完善三亚市物业管理信息化服务平台；制定业主大会议事规则、业主
6、委员会工作规则、临时管理规约、管理规约和前期物业服务合同、物业服务合同、装饰装修承诺书等示范文本。市、区发展和改革、公安、民政、财政、自然资源和规划、生态环境、综合行政执法、交通运输、水务、应急管理、市场监督、消防救援等部门和机构，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作，并依法开展行政执法工作。第六条区住房和城乡建设局是本区物业管理的行政主管部门，具体负责所在区内物业管理活动的指导、协调、监督和管理工作，履行下列职责：（一）指导、监督本辖区内设立业主大会、选举业主委员会和换届选举，办理相关备案手续；（二）指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；（三）指导和监督物业服务人依法履行义
7、务；（四）提供物业管理法律咨询服务，调解、处理物业管理纠纷，协调物业管理各方的关系；（五）建立、完善本区域内物业管理分级培训体系，组织开展本区域内物业管理相关法律、法规和政策的宣传和业务培训;（六）建立物业管理应急保障机制；（七）物业招投标监督管理及备案工作；（八）指导和监督辖区内物业管理项目的接管、移交、承接查验及备案工作；（九）负责物业管理区域备案，做好物业服务用房、物业服务合同、白蚁防治合同等材料备存工作；（+）负责统筹指导居（村）民委员会开展物业管理实施相关工作；（十一）法律、法规规定的其他职责。区人民政府应当在区物业管理主管部门配备物业管理工作的专职人员，并落实工作经费。第七条物业管
8、理是基层社区治理的重要组成部分，居（村）民委员会应配合区物业管理主管部门，建立物业管理协调工作机制，倡导成立环境和物业管理委员会，统筹辖区物业管理相关工作。居（村）民委员会在物业管理活动中履行下列职责：（一）建立健全社区（村）党组织领导下的物业管理协商共治机制，建立居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人、业主等物业管理各方共同参与的物业管理区域治理架构；（二）组织、参与、协助辖区内各物业服务区域成立业主大会和选举业主委员会；（三）就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，引导规范运作；（四）指导、监督物业服务人依法履行义务；（五）向物业管理联席会议反馈问题和情况；（六）调解物业
9、管理纠纷；（七）法律、法规规定的其他职责。居（村）民委员会负责人、网格长（员）应积极参加区物业管理联席会议，反馈物业管理活动中的新情况、新问题，推动物业管理创新，促进物业管理与基层社会治理深度融合。第八条物业管理行业协会应当在市住房城乡建设主管部门的指导下成立,积极吸纳物业服务人、业主自治组织、物业管理专项业务服务人等物业管理服务关联方会员，加强行业自律管理，履行下列职责：（一）制定行业规范，规范物业服务人、物业管理专项业务服务人、业主自治组织成员从业及运作行为；（二）在主管部门指导下，监测并定期发布各类物业服务项目、服务标准、参考价格，成本信息和计价规则；（三）衔接政府物业管理相关部门、居（
10、村）民委员会、业主委员会和物业服务人等关联方，树立物业服务人与业主、物业服务人与业主委员会、业主委员会与业主的良好关系典范，调解物业服务行业纠纷；（四）建立物业管理专项服务供应商名录，监督、指导专项服务商服务规范，协助业主自治、物业服务人专业服务等多种模式的运行、并存；（五）维持公平竞争的市场秩序，促进物业服务供方依法经营和诚信服务；（六）加强物业服务行业从业人员培训，提高行业管理、服务水平；（七）维护物业服务各方的合法权益；（A）推进物业服务标准化建设。第二章物业管理区域第九条物业管理区域的划分，应充分考虑物业的规划用地范围、土地使用权属范围、自然界限、共用设施设备、建筑物规模、社区布局、开
11、发周期等因素确定。项目分期建设或者两个以上单位共同开发建设，其配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；但共用设施设备能够分割、独立使用，或者被道路、河道等分割为两个以上自然区域且能明确共用设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。已交付使用的物业，按照已形成的物业管理区域划定，不再重新调整，但业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。第十条区物业管理主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专
12、有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。新建物业的建设单位应当在申领房屋预售许可或者现房销售备案前，将划定的物业管理区域向区物业管理主管部门申请备案，备案机关经审查认为建设单位划定物业管理区域不符合本办法第九条规定的，应当书面通知建设单位重新划定。己备案的物业管理区域应当在房屋买卖合同中明示。已交付使用物业，由物业服务人向区物业管理主管部门申请备案；没有物业服务人的，由居（村）民委员会向区物业管理主管部门申请备案。第十一条物业服务用房包括物业服务人办公用房和业主委员会办公用房，应当由建设单位按照下列标准提供:（一）物业管理区域物业总建筑面积未超过二十五万平方米的，按照
13、不少于物业总建筑面积的千分之二提供，并不得少于一百平方米；（二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，二十五万平方米以内部分，按照该部分面积的千分之二提供；超出部分按照该部分面积的千分之一增加。业主委员会办公用房建筑面积应当不低于二十平方米。物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、通风、采光等使用功能，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于四层。物业服务用房在交付使用前，应当进行装修，具备水、电使用功能。住宅区内配置网络、通讯、安保预警等设施的，物业服务用房应当合理预留端口，具备正常使用功能。物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，是物业服务工作
14、正常开展的重要保障，任何单位和个人不得侵占、改变用途。第十二条物业管理区域内的下列部分依法属于业主共有：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分；（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位（车库）；（三）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备；（四）房屋买卖合同约定属于业主共有的物业;（五）法律、法规规定的其他共有部分。建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，不动产登记机构应当进行
15、实地查看，并在不动产登记簿上予以记载。第三章业主和业主组织第一节业主第十三条房屋的所有权人为业主。基于与建设单位之间的房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有房屋但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主在物业管理中的权利、义务，依照法律、法规规定以及临时管理规约、管理规约、物业服务合同约定确定。第十四条在物业管理活动中，业主享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务人提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备；（二）享有业主委员会委员的选举权和被选举权；（三）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；（四）提议召开业主大会会议，对物业管理的有关事项提出建议；（五）提出制定和修
16、改业主大会议事规则、管理规约的建议；（六）对物业共用部位和共用设施设备、物业专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权；（七）监督业主委员会的工作和物业服务人履行物业服务合同；（A）对侵害物业区域公共利益的行为予以劝阻；（九）法律、法规规定的其他权利。在物业管理活动中，业主履行下列义务：（一）遵守业主大会议事规则和临时管理规约或者管理规约，支持物业服务人按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照物业服务合同的约定支付物业服
17、务费；（五）按照有关规定交纳物业专项维修资金；（六）不得损害公共利益和他人合法权益；（七）依法配合物业服务人，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；（八）法律、法规规定的其他义务。第十五条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；（二）选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员；（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（四）选聘和解聘物业服务人；（五）使用物业专项维修资金；（六）筹集物业专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（A）改变共有部分的用途或者利用共有部分进行经营；（九）利用共有部分进行经营所得收益的分配与使用；（十）物业服务区域
18、调整、业主自行管理、与物业服务人签订物业服务合同（含物业服务费的确定）、业主共有资金、业主委员会委员及专职工作人员补贴标准等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二节业主大会第十六条业主可以依照法定程序设立业主大会，并由业主大会从业主中选举产生业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表
19、和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法表决业主共同决定事项。一个物业管理区域设立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。暂时无法成立业主自治组织的，可以依照本办法第三十七条之规定成立物业管理委员会，代行业主委员会的职责。第十七条物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议，选举业主委员会：（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上；（二）首套房屋出售并交付使用满两年。符合前款规定成立业主大会条件的，建设单位应当向区物业管理主管部门提出筹备业主大
20、会的书面申请，协助业主大会筹备工作。业主也可以向区物业管理主管部门提出筹备业主大会的书面申请，同时报送居（村）民委员会；申请人应在联名业主中指定一名或多名筹备工作发起人，发起人对所递交资料的真实性负责。居（村）民委员会应当在收到书面申请后，核实申请人的业主身份，核实无误的，应在三十日内组织成立首次业主大会筹备组。第十八条区物业管理主管部门应当自收到成立首次业主大会书面申请后五日内通知建设单位或物业服务人报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）销售清册及业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务
21、用房配置证明；（七）已筹集的物业专项维修资金清册；（A）其他依法应当移交的文件资料。建设单位或物业服务人应当自收到区物业管理主管部门通知后十日内报送材料，协助成立筹备组，并在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地等便利性支持。己经录入三亚市物业管理信息化服务平台，且能够依法公示的资料，建设单位或物业服务人可以不再另行提供。首次业主大会筹备组由本物业管理区域内履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主和建设单位、居（村）民委员会党组织、居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由居（村）民委员会代表担任，筹备组其他成员由居（村）民委员会确定，报区物业管理主管部门
22、书面确认。筹备组人数应当为单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的二分之一。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台进行公示，公示日期不少于五日。业主对筹备组成员有异议的，由居（村）民委员会协调、答复；仍有争议的，由区物业管理主管部门确认。建设单位应积极参与筹备工作。建设单位拒绝派员，或在收到居（村）民委员会通知后未按要求日期派员参加筹备组，不影响筹备组的成立。经筹备组申请，房屋交易管理机构或者不动产登记机构应当及时提供房屋面积、门牌号码、业主姓名和联系方式等信息。第十九条首次业主大会筹备组履行下列职责：（一）确认业主身份并公示业主名单，确
23、定业主人数和在首次业主大会会议上的投票权数；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容和表决规则；（三）拟订业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约草案；（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、候选人产生办法和候选人名单；（五）确定首届业主委员会选举办法；（六）依法确定首次业主大会会议表决规则；（七）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，同时在物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台公示、公告，并以短信等文字形式通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。筹备
24、组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议；逾期不能召开的，或者因选举产生的业主委员会委员人数低于业主大会议事规则规定人数下限时决定补选的，可以向区物业管理主管部门申请延长筹备期限一次，但延长时间不得超过九十日。首次业主大会会议应当表决通过业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约等文件，选举产生业主委员会委员和候补委员。筹备组长应当对所收集资料的完整性、安全性负责，指定专人保管并进行详细登记建档。筹备组应当自业主委员会选举产生之日起十日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。筹备组在规定期限内不能组织召开首次业主大会会议的，自行解散。自行解散的，应将资料完整移交给区物业管理
25、主管部门。第二十条管理规约应当对物业的使用、维护、管理，业主共同权益、业主义务、违约责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。业主大会议事规则应当就业主大会的名称、议事方式、业主投票权数认定方法、表决程序，业主委员会的选举和议事规则、人员组成、职责、任期及职务终止，业主委员会委员及共有物业收益收支情况审计要求等事项依法作出约定。管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害国家利益和社会公共利益，不得制定对部分业主显失公平的内容。第二十一条业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见形式召开。业主大会会议需要表决业主共同决定事项的，可优先选用三亚
26、市物业管理信息化服务平台投票方式召开，对有关事项进行表决。业主大会相关电子、书面资料征集、统计办法和存档期限由业主大会决定，存档期限不得少于五年。业主对业主大会表决结果存在异议的，可以向区物业管理主管部门反映。区物业管理主管部门应当核实相关表决信息。第二十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前通知全体业主，并将会议议题、具体内容、时间、地点和形式等予以公示。召开业主大会会议，应当提前三个工作日书面告知区物业管理主管部门和居（村）民委员会。居（村）民委员会应当派员列席会议。业主大会会议召集
27、人应当在业主大会会议作出决定三日内将决定在物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台公示。有下列情形之一的，业主委员会应当在收到提议二十日内召集临时会议：（一）经百分之二十以上业主书面联名提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。业主提议召开业主大会临时会议的，应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的，其提议无效。业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，业主可以向区物业管理主管部门提出召开要求。区物业管理主管部门应当督促业主委员会限期组织召开业主大会会议；期满后仍未组织召开
28、的，区物业管理主管部门可以应业主要求，委托居（村）民委员会组织召开。第二十三条业主大会会议采用记名投票方式进行。业主可以自行投票，也可以委托他人投票，一名受托人不得接受超过三名业主的委托。委托投票的，应当提供委托人和受托人的身份证明资料、授权委托书。授权委托书中应当载明委托事项、委托人意见、投票权数和委托人联系方式。业主个人因客观原因无法使用电子投票的，可以选用其他法定方式投票，并将投票结果录入三亚市物业管理信息化服务平台。第三节业主委员会第二十四条业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，对全体业主负责，接受业主监督，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告财务收支
29、、物业管理实施及业主委员会委员履职情况；（二）根据业主大会决定，与选聘或者续聘的物业服务人签订并履行物业服务合同，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，并可以委托第三方评估机构对物业服务人履约情况开展评估；（三）督促业主交纳物业专项维修资金，及时足额支付物业服务费用，对逾期不支付的督促其限期支付；组织专项维修资金的续筹，监督物业专项维修资金的使用；（四）拟订业主共有部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并报业主大会决定，监督物业服务人对业主共有部分的经营和使用情况;（五）制定重大维修工程项目年度维修计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务；（六）制定档案和印章
30、管理制度，制作和保管会议记录、共有部分档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件，并建立相关档案；（七）听取业主的意见和建议，监督管理规约的实施；（八）协助区物业管理主管部门、居（村）民委员会调解处理物业管理纠纷；（九）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。业主委员会不得阻挠业主大会行使职权，不得拒不执行业主大会决定，未经业主大会决定不得擅自与物业服务人签订或者解除物业服务合同。业主大会可以按照业主大会议事规则的规定，设立业主监事会或者监事，监督业主委员会的工作。第二十五条业主委员会由五人以上单数委员组成，具体人数根据本物业管理区域的面积及户数规模、业主委员会委员分工需要等实际情况确定，一
31、般为五到十一人。业主委员会委员人数可以在业主大会议事规则中明确。业主委员会委员应当由业主大会从业主中选举产生，业主委员会委员每届任期三至五年，可以连选连任，委员任期与业主委员会任期相同，具体任期由业主大会议事规则规定。业主委员会主任委员、副主任委员由业主委员会从委员中推选产生。业主委员会委员职责、分工应经业主委员会会议通过并公示；分工调整时，应同时公示分工调整原因、分工调整书面确认函及业主委员会相关议题会议纪要。第二十六条业主委员会委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：（一）积极履行业主义务，具有完全民事行为能力；（二）身体健康、热心公益事业、责任心
32、强、具有一定组织能力，有参与集体事务的时间和精力；（三）遵守管理规约和业主大会议事规则；（四）本人、配偶及其近亲属与物业服务人无直接的利益关系；（五）书面承诺及时、全面履行工作职责；（六）法律、法规规定的其他条件。对有不履行业主义务，侵害业主共同利益行为的业主，业主大会可以在业主大会议事规则、管理规约中对其担任业主委员会委员作出限制性规定。鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、民主党派人土、公职人员、居（村）民委员会成员以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员积极参选业主委员会委员。业主委员会委员候选人通过业主自荐，或者业主联名推荐、居（村）民委员会党组织推荐、居（村）民委员
33、会推荐等方式产生。筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送区物业管理主管部门。候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台公示。第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向区物业管理主管部门备案：（一）业主委员会委员名单及相关资料;（二）业主大会会议表决结果及决议；（）经业主大会会议表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（四）业主委员会委员职责分工确认函；（五）业主大会决议的其他事项。符合备案条件的，区物业管理主管部门应当自收到备案资料之日起五日内出具备案证明。取得备案证明后，业主委员会依法申请刻制业主大会、业主
34、委员会印章。业主委员会应当对所提供材料的真实性、合法性负责。本条第一款所列备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。业主委员会应当将备案情况及时告知居（村）民委员会。第二十八条业主大会、业主委员会日常工作经费、业主委员会委员的工作补贴由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。业主大会决定对业主委员会主任委员任期和离任实行经济责任审计的，审计费用从业主共有部分经营收益中列支，不足部分由全体业主共同承担。业主委员会如需聘用专职或者兼职工作人员，其工作内容、工作职责需书面明确并公示，其工作经费纳入业主委员会工作经费。专、兼职工作人员工作安排不得故意干扰、扰乱
35、物业服务人正常履行物业服务合同。前款规定所需费用从业主共有部分经营收益中列支，不足部分由全体业主共同承担，具体办法由业主大会议事规则规定。第二十九条业主委员会会议每季度至少召开一次，由业主委员会主任委员或者主任委托的副主任召集。经业主委员会主任委员或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开业主委员会临时会议，由提议人召集。会议应当有过半数委员出席方能召开，作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后在物业管理区域显著位置公示并存档。第三十条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定，保障业主的知情权和监督权，在物业管理区域内显著位置和三亚
36、市物业管理信息化服务平台如实向全体业主公告公示下列信息：（一）物业服务合同、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约；（二）业主委员会委员和专职、兼职工作人员的姓名、职务、联系方式、工作分工、职责等信息；（三）业主大会决定，业主委员会会议纪要、会议决定；（四）业主委员会委员交纳物业服务费用情况、车位（车库）使用情况、违章搭建情况、公共区域占用情况、在本物业区域内开展或推荐商户开展经营活动情况等；（五）业主大会、业主委员会日常工作经费开支明细信息，年度经费预算、结算情况；（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处置情况；（七）物业专项维修资金使用与结余情况；（A）业主共有物业
37、、共有部分经营与收益情况；（九）法律、法规规定及业主大会决定公开的其他信息。前款第五、六、七、八项，每年至少应该公告一次；第一、二、三、四项应当常年公告并及时更新。委托物业服务人管理的，业主委员会可以委托物业服务人代为公示。业主委员会主任委员对公告、公示信息的真实、准确性负责。第三十一条业主大会可以一并选举业主委员会候补委员，候补委员人数不得超过业主委员会委员人数的二分之一。业主委员会委员出现空缺时，从候补委员中按照得票顺序依次递补为业主委员会委员。业主委员会委员辞职，应当向业主大会或者业主委员会提出书面辞呈。业主委员会主任委员及分管财务的业主委员会委员辞职有离任审计要求的，具体要求应在业主大
38、会议事规则中明确。第三十二条业主委员会委员不得有下列行为：（一）拒不执行业主大会决定；（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料或者擅自使用业主大会、业主委员会印章；（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订物业服务合同；（四）侵占、挪用业主共有部分收益，擅自将业主共有部分收益借贷给他人或者以业主大会财产为他人提供担保；（五）收受、索取物业服务人或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的财物、减免收费等利益；（六）向本物业管理区域提供服务的物业服务人销售商品、承揽其相关业务，获取其他不正当利益；（七）泄露业主信息；（八
39、）擅自出租、占用共有物业场地、场所；超出业主大会授权范围使用共有物业经营收益；（九）违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。业主委员会委员有前款行为之一的，按照业主大会议事规则提请业主大会决定是否予以罢免。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主联名书面提议罢免业主委员会委员资格的，应当按照业主大会议事规则提请业主大会决定是否予以罢免。第三十三条有下列情形之一的，业主委员会委员资格自行终止：（一）不再是本物业管理区域业主的；（二）因疾病或者其他原因丧失履职能力的；（三）被判处刑罚的；（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（五）法律、法规和业主大
40、会议事规则、管理规约规定的其他情形。业主委员会委员职务终止的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台公告，并可以接受业主查询。第三十四条业主委员会任期届满前六个月，应当在书面报告区物业管理主管部门后，组织召开业主大会会议，进行换届选举，并在任期届满前产生新一届业主委员会。业主委员会在任期届满前120日，仍未按规定报告，未组织换届选举的，区物业管理主管部门应当责令其限期组织换届选举，并通告全体业主。业主委员会在任期届满前90日，仍未组织开展换届选举的，区物业管理主管部门应当成立由业主代表、居（村）民委员会党组织代表、居（村）民委员会代表，组成换届小组，由换届小组在
41、业主委员会任期届满前组织召开业主大会，重新选举业主委员会。业主委员会任期届满，未组织或未完成换届选举的，业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印章等移交给换届小组或者区物业管理主管部门代管，业主委员会解散。居（村）民委员会可以按照本办法第十八条、第十九条之规定，重新成立新一届业主大会筹备小组，选举业主委员会。第三十五条业主委员会应当在任期届满后三日内，移交有关业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印章等。已经完成换届选举的，应当移交给新一届业主委员会；未完成换届选举的，移交给区物业管理主管部门代管。对不按时移交的，区物业管理主管部门应当责令其限期移交；拒不移交的，所在地的公安机关应当协助移交。
42、业主委员会委员资格终止或者被罢免的，应当在三日内将其使用、保管的文件、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。第三十六条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，区物业管理主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求区物业管理主管部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。第四节物业管理委员会第三十七条物业管理区域有下列情形之一的，可以由区物业管理主管部门组织成立物业管理委员会，临时代行业主委
43、员会职责：（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件但未成立，经区人民政府、居（村）民委员会指导后仍不能成立的;（）业主委员会长期不能正常履职，需要重新选举业主委员会，经区物业管理主管部门指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的；（四）百分之三十以上业主联名要求的。物业管理委员会可以由区物业管理主管部门、辖区公安机关派出机构、居（村）民委员会党组织、居（村）民委员会、建设单位、业主代表等组成，一般为七至十一人的单数。物业管理委员会主任由区物业管理主管部门或居（村）民委员会党员代表担任，并应当在业主成员中明确一名副主任，承担日常事务。区物业管理主管部门应当将物业管理委员会成立情况在
44、物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台公示，并报告市物业管理主管部门。第三十八条物业管理委员会履行如下职责：（一）依法推动、指导成立业主大会、业主委员会；（二）向区物业管理主管部门、居（村）民委员会及时反映居住区的卫生情况，协助政府相关部门搞好社区绿化、公共卫生工作；（三）加强对物业服务人的监督工作。积极协调物业服务人、物业管理委员会、业主、居（村）民委员会等各方关系；监督、检查消防、设备设施等安全运行情况；（四）监督公共区域、业主共有部分经营及收益支配；（五）物业纠纷调解及其他物业管理相关工作。物业管理委员会可以凭区物业管理主管部门开具的介绍信，申请刻制印章，开立银行账户。物业
45、管理委员会工作规则，由市物业管理主管部门另行制定。第四章物业管理服务第一节前期物业管理服务第三十九条建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当依法选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。建设单位应当通过三亚市人民政府公共资源交易平台采用招标方式选聘前期物业服务人。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标，任何单位和个人不得将一个物业服务区域化整为零规避招标。其中，项目总建筑面积在三万平方米以下的，可以采用邀请招标方式。投标人少于三个的，经区物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务人。前期物业招标、投标文件，应作为前期物业服务合同附件，与前期物业服务合同一并在区物业
46、管理主管部门备案。前期物业服务合同中服务标准、服务内容、收费标准等，应与招、投标文件保持一致。第四十条前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务人约定，最长期限不超过三年。期限届满，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务，服务期限为不定期；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。建设单位应当于交付前，一次性配置完善用于供水、供电、供气用量抄表，消防监控、安全监控、智能化运用等与业主生活、物业服务密切相关的配套电脑软、硬件，以及办公桌椅、设备等物资。所配置物资、资产归全体业主
47、所有，由物业服务人使用并承担保管、维护、保养责任。物业服务人在交接时，不得以投入资金等原因破坏、拆除、控制密码，拒不移交。第四十一条建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同时应当将前期物业服务合同作为附件，一并由买受人书面签收。建设单位应在物业销售前制定临时管理规约，临时管理规约应当符合本办法第二十条关于管理规约的规定，并对全体业主同意授权物业服务人代为查验共用部位、共用设施设备的事项作出约定；建设单位在销售物业时应向物业买受人明示临时管理规约的内容并予以说明。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。业主大会表决通过管理规约后，临时管理规约即失效。第四十二条新建物业交付使用前，建设单位和物业服务人应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，在区物业管理主管部门指导监督下，签订物业承接查验协议，共同对物业服务区域内共用部位、共用设施设备进行检查和验收，确认现场查验结果，形成查验记录。承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。承接查验应在物业交付使用十五日前完成。物业承接查验应当遵循
