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1、土地增值税清算,财务本部,目录,一、土地增值税概念二、税率及算法三、清算条件四、房地产转让收入 1、形式 2、自用或用于出租的确认条件 3、收入确认时间 4、房屋价格偏低又无正当理由的，以及视同销售房地产，其收入确认方法五、扣除项目 1、内容 2、费用 3、公共配套设施其成本、费用可计入扣除项目金额的条件六、土地增值税清算需提供的资料,一、土地增值税的概念,对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。,二、税率及计算,（一）税率 土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50的部分
2、，税率为30。增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。（二）计税依据 土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。,（三）应纳税额的计算,土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。可以用查表法。查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率
3、表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额 第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额扣除项目金额 第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50 土地增值税税额=增值额30(二)增值额超过扣除项目金额50，未超过100的 土地增值税税额=增值额40-扣除项目金额5(三)增值额超过扣除项目金额100，未超过200的 土地增值税税额=增值额50-扣除项目金额15(四)增值额超过扣除项目金额200 土地增值税税额=增值额60-扣除项
4、目金额35 公式中的5、15、35为速算扣除系数。,例题,1、房屋转让收入500万元，扣除项目金额400万元，计算土地增值税税额？答:增值额=500-400=100 增值率=100/400=25%50%土地增值税税额=100*30%=302、房屋转让收入500万元，扣除项目金额200万元，计算土地增值税税额？答:增值额=500-200=300 增值率=300/200=150%土地增值税税额=300*50%-200*15%=120,三、清算条件,符合下列情形之一的，开发企业应当向主管税务机关申报土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（
5、三）直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可以通知开发企业申报土地增值税清算（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取的销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理增值税清算手续的；（四）省税务机关规定的其他情况；,四、房地产转让收入,（一）开发企业转让房地产的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物取得的全部及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入；（二）开发企业将开发产品和公共配套
6、设施用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权属转移时按规定应视同销售房地产；（三）开发企业将开发产品和公共设施转为企业自用或用于出租的，凡房地产所有权未发生转移的，不征收土地增值税；在税款清算时不计入房地产转让收入，同时按照建筑面积比例确认相应的成本和费用，不计入扣除项目金额。,（四）、“自用或用于出租”是指同时满足下列条件：,将开发产品转作开发企业固定资产的；从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上（含一年）的，税务才允许计提累计折旧。,（五）收入确认时间,按照国家税务总局的有关规定，开发企业转让房地产，其收入确认时间指
7、：（1）所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭证；（2）对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移；（3）国家税务总局的其他规定。开发企业转让房地产，无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得可相应的经济利益，并且受让方享有占有、使收益或处分该房地产的权利，应当视为所有权转移。,（六）开发企业房屋价格明显偏低又无正当理由的，以及视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：,（1）按本企业清算项目当月或最近月份同类开发产品市场销售的平均价格确认。（2）按本企业在同一地区，同一年度销售的同类开发
8、产品市场销售的平均价格确认。（3）由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确认。,五、扣除项目,房地产开发项目的扣除项目金额包括：（一）取得土地使用权所支出的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用；（二）开发成本和新建房及配套设施的成本，即房地产开发成本，是指开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用；（三）开发土地和新建房及配套设施的费用。即房地产开发费用，是指与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；在具体核算时，开发间接费用和损益类费用不宜分开：例如：广告费
9、、宣传费要计入损益类的费用科目；税务提供这样的参考，能移动的作为就划分为损益类的费用科目；不能移动的作为开发成本间接费用科目；（四）与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市维护建设税、地方教育费附加和教育附加费；（五）加计扣除，即按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之二十。开发企业销售已装饰的房屋，凡房价中包含装修费用的，其装修费用计入房地产开发成本中建筑工程安装费。,开发企业的房地产开发费用,其财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按照商业银行同类同期贷款利率的金额。其他房地产开发费用（管理费用、营业费用），按（一）、（二）
10、项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除；,例题：,例1某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元（能够提供金融机构证明）。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20加计扣除。则其应纳税额为：扣除项目金额600+1400+120+210.9+（600+
11、1400）5+（600+1400）20600+1400+120+210.9+100+4002830.9万元 增值额3800-2830.9969.1万元 增值额占扣除项目比例969.12830.934.23 应纳税额969.130290.73万元 则企业应作如下会计分录：借：主营业务税金及附加2907300 贷：应交税金-应交土地增值税2907300 实际向税务机关缴纳土地增值税时作如下会计分录：借：应交税金-应交土地增值税2907300 贷：银行存款2907300,凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用（财务费用、管理费用、营业费用）按（一）、（二）
12、项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除；,例题：例1某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，为开发该项目支付的贷款利息120万元（不能够提供金融机构证明）。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加共计210.9万元。当地政府规定，凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的企业，可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的10计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20加计扣除。则其应纳税
13、额为：扣除项目金额600+1400+210.9+（600+1400）10+（600+1400）202810.9万元 增值额3800-2810.9989.1万元 增值额占扣除项目比例989.12830.934.94 应纳税额989.130296.73万元 则企业应作如下会计分录：借：主营业务税金及附加2967300贷：应交税金-应交土地增值税 2967300实际向税务机关缴纳土地增值税时作如下会计分录：借：应交税金-应交土地增值税2967300贷：银行存款2967300,公共配套设施凡符合下列条件之一的，其成本、费用可计入扣除项目金额,（一）建设后产权属于全体业主所有的；（二）建成后无偿移交给政
14、府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；（三）建成后有偿转让并计入房地产转入收入的,六、土地增值税清算需提供的资料,1、国家局、市局、分局规定的土地增值税清算工作表的纸质报表和相应的EXCEL格式的电子报表；2、政府部门下达的项目批复和投资计划；3、项目涉及的国有土地使用权出让合同或国有土地使用权转让合同、土地使用证、土地勘测报告。4、项目的建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证5、建筑施工图纸，施工图审查意见书、工程预算书、工程招标文件、投标书。,6、商品房预售许可证和房产管理部门确认的工程面积测定或房产测绘技术报告书；7、工程施工合同、工程决（结）算书；8、甲方供料的，还应提供有关材料采购合同；9、竣工验收证明；10、中介机构出具工程决（结）算书审计报告；11、取得土地使用权所支付的地价款凭证,12、票面金额大于10万元以上的材料、建安工程发票。13、票面金额大于10万元发票明细表纸质及电子版14、银行贷款合同及贷款利息结算通知单；15、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业凭证；16、预缴土地增值税完税凭证和转让房地产缴纳有关税金合同有效凭证；17、分局要求报送的其他资料。,谢 谢！,
