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1、中国高端养生养老社区专项研究,2023/4/26,1,目 录,2023/4/26,2,养生养老社区基本模式养生养老社区建筑设计要点养生养老社区智能化配置方案养生养老社区管理营运及服务养生养老社区盈利模式,2023/4/26,1,养生养老社区基本模式,“十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构。,2023/4/26,4,（1）家庭养老：传统的养老模式；（2）养老院养老：社会化的养老模式；（3）社区居家养老：兼顾家庭和社会的养老模式。,1、我国目前养老基本模式,“十二五”规划“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”为基本模式。,（1）德国与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1
2、/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式“照料护理式住宅”的典范不来梅老年住宅强调的是“护理、环境、设计”的理念。,2、发达国家的养老模式,（2）美国60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。据统计，与家人同居的老人很少，75的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。,独立式住宅老年公寓（集合
3、住宅）养老院护理院老年养生社区（综合老年人住宅小区）,美国老年住房五种模式,截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。目前，90以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5的老人在家中养老，4.2的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。,日本老年住房三种模式,在宅养老,机构养老,“两代居”,（3）日本,3、理解和认识,有人说养老地产与中国传统文化相差很远，让老人住得远不符合孝道，但现在事情已发生了很大的变化。现在人们对这一领域的产品和服务的需求已经慢
4、慢出现。养老地产的行业生命周期处于成长期，机会众多。竞争初步形成，但与一般的商品房市场相比，这一领域集中度与竞争度都不大。,一定时间内，养老地产市场的进入门槛尚比较低。最为核心的竞争无疑是围绕商业模式进行。业内人士均认为，虽然养老地产各类模式处于比较初级的阶段，但是一定程度上，“已经有模有样”。养老地产至少涉及两个产业，一是房地产行业，二是服务行业。任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。在行业尚属于初级阶段之时，进军养老地产无疑要理清初创期的众多头绪。,4、研究内容(建议集团市场营销部）养生养老社区应该是一个集居住、饮食、医疗、康复、健身、学习、娱乐、交友等为一体的“老年社会”，这是一种
5、生活方式的创新。从基础模式上我们研究涉及以下内容：市场调查 客群定位 项目选址 国外成功案例解析 国内同类项目分析,2023/4/26,2,养生养老项目建筑设计要点,1、规划要求,养生养老社区-开发单个项目的配套设施应齐备但规模要适度，配套设施建设 面积占到住宅建设面积比例合理，公共活动空间较大并相对集 中 自住型公寓-开发项目布局较分散，规模适度，档次分开 护理型公寓-开发项目布局较分散，规模较小，靠近医院,2、养生养老住宅的建筑设计（1）在空间布局上：消除室内地面高差，楼梯台阶变宽变矮，门手柄和电梯按钮位置下稳，灯具开关面板变宽，卫生间坐便器略高，厨房灶台略低，保证轮椅回转空间，尽可能在楼
6、内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境（例如：连廊公寓的空间设计）,（2）在通行能力上：多层楼房带电梯，全部无障碍通道，公共走道及卫生间地面防滑，外部空间最好有带顶的长廊相连,（3）在特殊装置上：紧急呼叫按钮，防滑扶手，安全电热源，护理型公寓安装专用平铺式电梯、活动滑轮床，卫生间墙面装扶手，尽量用平底浴盆或坐式浴盆。,研究成果,（4）从视觉能力上：适当提高照明亮度，提高色彩的明度和对比度，放大标识牌和字体，提高可识别性，减少黄色和暗色。,（5）在配套设施上：健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置服务设施。小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如：护理室：护理与日常
7、监护活动基地。机能恢复训练室。医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。,研究成果,规划设计标准 建筑设计标准 水、暖、电设计标准 公共配套设计标准 环境设施设计标准,3、研究方向（建议集团研发设计部）,2023/4/26,3,智能化配置方案,1、配置方案 在建造特色的养生养老社区上应考虑社区必须为居住者提供高端的服务设施与硬件配套，正在兴起的养老地产中智能居家养老、远程医疗等高科技养生养老设施应被广泛应用。养老养生智能化配置标准的研讨方向是：采用世界领先的智能物联网解决方案 健康管理 医疗中心（全面体检、远程会诊、急救）人性化服务、节能环保,电视监控系统周界报警系统无线求助定位系统
8、室内红外线监控系统 紧急呼叫系统 智能“一卡通”系统 楼宇自动化控制系统(BA)企业资源计划管理系统(ERP)。,2、系统配置内容简介。,一卡通集门禁、消费、储存、报警功能于一身,智能一卡通：集识别楼号、打开门锁、储蓄消费、紧急呼叫功能为一体。,23,人性化服务,养生音乐、视频播放、点播,随身智能终端具有“一卡通”功能：门卡、餐卡、购物卡等,与家人、亲友一键视频通话,人性化触摸屏,推送式数码相框,班车、专车预定,虚拟社区,自动触发医疗数据测量、记录、上传,电子购物、订餐、配送,灯光控制,遥控,温度控制,家电,红外传感触发场景控制,2023/4/26,27,社区的医疗服务系统：常规体检、急救、远
9、程会诊,随身智能终端一键报警；摔倒报警；自动通知急救中心；全社区室内外精准定位；急救人员社区内及时赶到。与专职医护人员随时通话。,医疗中心具备急救中心的医护、设备条件,拍片、抽血验血、B超、听诊等,专家远程指导急救,与美国、欧洲、国内顶级医院、科室远程会诊；与专家远程共享检测数据；视频会诊、诊断。,家人远程共享、参与,2023/4/26,28,3、研究方向（建议集团科技公司）养生养老社区的物联网设计标准 智能化设计的标准 远程医疗及监控的设计标准,2023/4/26,29,4,管理营运及服务内容,2023/4/26,30,1、组织构架根据发达国家赢利性养生养老社区的管理经验，他们都是由独立的、
10、专业的管理公司负责运营管理，所以养生养老社区开发建成后，要成立独立的管理公司（或与国外管理公司合作、合资），由专业人士领导管理公司负责社区的运营管理。通常应设置四大板块：（1）行政部：日常行政、信息沟通、协调好各部门之间的关系，处理 来自内外部的投诉。（2）服务部 房务部：主要负责房间及公共部位的打扫清洁。护理部：负责对不同情况的老人的护理工作。餐饮部：负责日常标准餐的供应及送餐服务等。活动部：负责策划、组织老人活动、旅行等。,2023/4/26,31,（2）内务部 财务部：负责管理社区所有的财物活动。采购部：各部门的所需用品的采购。工程部：社区内设备、设施的日常维修。保安部：负责社区24小时
11、的安全保卫工作。人事部：负责人员招聘、培训，职工福利制度的制定等（3）外务部 营销部：市场调查、销售方案。公关部：建立多渠道的公众沟通联系网络，除了传统的与媒体的沟 通联系，还要通过策划并举办各种在老年社区的开放性社 会联谊活动，开拓以现有客户群体为中心的与潜在客户的 沟通渠道。分包商管理部：管理所有的分包商。,2023/4/26,32,开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合实际。医疗和护理重点也是难点。养生养老社区服务项目主要内容应包括：第一，生活护理照料第二，医疗和保健第三，文化和心理支持第四，物质支援第五，
12、群体关怀,3、研究方向（建议集团公司会所）营运管理构架 服务内容（收费及免费）服务标准 员工培训体系,2023/4/26,5,盈 利 模 式,2023/4/26,35,1、盈利模式,由于养老地产与一般住宅产品不同，它要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目盈利模式将比其他物业类型产品更为复杂。养老住宅的后续经营的周期长，盈利点除产品销售外，更多的在于物业服务。目前国内外的盈利模式有以下几种：（1）出售房屋产权（2）出售会员证（3）出租房屋（4）旧房置换（5）房屋居住置换（6）交押金居住,2023/4/26,36,（1）出售房屋产权 通过出让方式获得土地，开发养生养老社区
13、或老年公寓，开发的产品与一般的房地产住宅产品的销售一样，只是由于设计中注重了老年社区的特点，更适合养老人员居住，开发产品的内容和市场销售对象与一般性房地产住宅产品略有不同 特点：出售房屋产权能给开发商尽快带来利润和现金流，但这种形式不能保证居住者都是老人，将来产权的继承也带来更多的年轻人与老年人混居。（2）出售会员证 通过居住、医疗、保健、旅游、高尔夫等名义，吸引养老人员缴纳会费入住社区。执行会员章程，会费有多种金额和形式，可退还。交费后可免费享受一些服务（住房），可优惠享受一些服务（护理），付费享受一些服务（餐饮和医疗）。特点：缴纳会费的方式目前在国内高档老年公寓比较多，主要原因开发商建设的
14、住宅没产权，同时回收资金快，但经营时应注意避免出现一些法律障碍。,2023/4/26,37,（3）出租房屋 可出租公寓和辅助居住式单元公寓起租期可为从3个月至15年。入住时交纳三个月租金或15年租金作为押金逐月或逐年减扣。同时为老年人提供各种收费和免费社区服务项目。特点：出租方式灵活多样，不同的租金标准和房屋档次就能保证对入住者的服务标准的统一性，方便管理，但出租形式让开发商的投资回收期较长。（4）旧房置换 旧房置换类似一种房屋银行业务。即客人或老年人将将其市区的旧房交给开发商处置，开发商根据置换者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或老年获得入住退休社区的资格，可根据自己旧房的处理形式决定是购
15、买还是租用老年公寓。特点：开发商在经营老年公寓的同时，还增加了其它房屋中介业务。,2023/4/26,38,（5）房屋居住置换 通过房屋置换机构或中介公司的担保和操作，有目的将自己的房屋与异地他人的房屋进行居住时间的置换，分时度假养老旅游。不同地区或国家的退休社区和老年公寓内之间也可一置换居住。特点：老年人退休后可灵活选择不同国家、地区、气候条件去阶段性的去居住养老，可节约居住成本。但操作上有一定风险和麻烦。（6）交押金居住 客户可按照略高于公寓出售价或开发商要求的金额交纳一笔押金，入住一段时间后若不想继续居住，可以要求全额退还押金。居住期间不须交纳租金，只按规定缴纳其它服务费用或物业管理费即
16、可 特点：开发商既能获得资金，又能避免售房时缴纳的税费。,2023/4/26,39,2、保险行业投资与养老产业的对接 保险业的特性和经营决定了保险公司投资养老产业、经营养老社区，即可锁定一批老年客户群，围绕老年人生活需求，提供相应的服务，延伸产品线，实现商业价值。（1）保险的本源业务：保险资金投资养老产业具有很强的产业带动效应，可衔接上游医疗保险、护理保险和养老保险产品。（2）保险的延伸业务：同时又能带动下游老年医学、护理服务、老年科技产品、老年生活业态等发展。（3）社会效益：保险资金投资养老产业是对社会保障体系的重要补充，有利于地方经济发展和改善民生。,2023/4/26,40,阻碍保险公司投资养老产业的问题养老产业总需求旺盛但有效需求不明现有养老地产盈利模式不适合保险资金产业链条涉及面广造成相关专业人员储备不足长期战略价值与短期收益要求产生矛盾资金投入量巨大与保险公司自身经营周转产生矛盾保险行业集中度高目前能投入养老产业的公司有限保险资金对于养老地产与商业地产投资的选择,2023/4/26,41,保险公司投资养老产业与中间机构的合作,2023/4/26,42,3、研究方向（建议项目公司、集团财务部）做出以上几种模式的财务分析 寻求与金融和保险机构合作的方式,2023/4/26,43,谢 谢！,
