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1、东莞市莞城区富雅豪庭项目立项可行性研究报告,本次汇报主要从市场分析、地块分析以及经济分析三个维度对项目可行性进行研判；报告中经济测算的基础数据参考万科运河东1号项目基础数据；,项目区位,项目位置概述 地块位于东莞市莞城区南部，为规划中的莞城新城区公里，项目位于莞城区运河路东面，交通通达性较好，紧邻环城路，通过环城路10分钟车程可达莞城中心、南城鸿福商圈，15分钟可达常莞城中心及黄旗山板块，5分钟可以上107国道。,占地面积：29679.60 所取得的经济技术指标：（1）容积率:4.5；（2）高度75m,23层；（3）密度：裙楼38%、塔楼25 用地性质：商住用地 使用年限：70（自2001年1
2、1月12日至2071年11月12日）转让金额：人民币22000万元，按总建面积132795 折算楼面地价1656.69元/。注：（1）占地面积此为红线图面积，用地规划许可证上的面积为29510.00（2）此价格包括委托国土交易中心的挂牌转让费、拆迁费等（3）目前取得的经济技术指标较为苛刻，同时满足容积率容积率 4.5、高度75m,且23层、密度：裙楼38%且塔楼25存在操作上的困难。,项目概况,PART1,莞城区概况,莞城区概况,莞城区位于东莞市北部偏西，是东莞市政治、经济、文化的中心，交通四通八达。全区面积13.5平方公里，户籍人日 14.85万人，外来人口6.4万多人。1500多年的悠久历
3、史，广东四大名园之首的“可园”、600多年历史的“西城楼”、“却金碑”等，大力改造旧城区，保留具有岭南特色的古街道，莞城区把外向型经济和民营经济、第三产业作为发展经济重点，是东莞城区的商贸业中心：沃尔玛、家乐福、百佳、大和等外资大型超市争奇斗艳，展现了开放城市的繁华风采。,GDP增长 莞城2010年GDP为119.78亿元，同比增长10.45%；工业总产值99.06亿元，增长35.4%；税收额24.87亿元，其中地税19.16亿元；全年出口6.1亿美元，增长39.4%；实际利用外资3330万美元，增长75.1%；消费总额118.14亿元，增长18.7%。莞城的工业总产值约99亿元，在全市仅处于
4、中等水平，但莞城工业用地的含金量和集约化非常高。据统计，莞城是全市单位面积土地产出最高的镇街，每平方公里财政贡献度为6136万元，工业用地产出率也是全市最高的。产业亮点 创意产业成为莞城经济的新亮点，莞城联丰工业区依托的莞城作为东莞城市中心区，包括土地资源在内的发展成本不断升高，低附加值的制造业将不断从莞城迁出。依托旧厂房和旧城区大力发展创意产业，一方面可以推动旧城改造，另一方面可以提升城区产业附加值，成为莞城新一轮经济增长亮点，是提升莞城综合竞争力的必然选择。项目优势 莞城是全市较早实施园区发展战略的镇（区）之一。致力打造日资园区品牌，先后与日本万宝至、日本精工（NSK）、日本京滨等17家日
5、资企业建立合作关系；拓展汽配产业园区；与法国施耐德集团、挪威易达电源集团、美国名家灯饰等欧美企业建立贴身亲商合作关系，共同推动来莞投资企业最大化发展。,综合经济实力,交通条件高速路网 距离广深高速道滘出口约15分钟，距离107国道10分钟，位于深圳广州中间地带。,交通条件市政道路（市政道路成熟）目标地块周边的主要市政干道有连接莞城、厚街、虎门的莞太路；连接万江、南城、莞城的鸿福路；连接万江的金鳌路；沿东江的景观大道东江大道；连接莞城市中心的建设路体育路；,交通规划轨道交通（深化现有优势）2009年开工建设的东莞轨道交通R2线预计2015年建成通车，会展中心站及新城中心站距离目标地块约15分钟路
6、程；预计2016年开工建设的R1线的万江汽车站站距离项目约10分钟路程。,PART2,房地产市场概况,市场现状概述,产品特征 多以高层产品为主，主力户型为二房85左右以及三房120左右户型。客户特征 本地客户需求占主导，主要是地块所在片区周边的客户。受深圳、广州、佛山等地限购令的影响，深圳、广州有一定部分的投资客户也在其中。价格特征 莞城中心区、万江坝头片区、南城紧邻莞城片区在售楼盘均价在7000元/，二手房的交易价格在6000元/左右；是深圳房价的1/41/3。营销特征 莞城区楼盘营销策略是围绕本地客户展开，同时面向广州和东莞等周边城市的投资客方。以高速立柱广告、市区城巴车体广告、手机短信为
7、主，营销成本适中。,产品供应特征,从产品供应来看：市场供应的户型普遍为中大户型，产品类型主要以高层和小高层为主，市场上现有的户型供应呈现以下特点：二房单位基本在80-90之间，属于主力供应产品类型之一；三房单位面积多在100-120之间，属于主力供应产品类型之一；四房单位面积在160170左右，属于少数改善住房条件性产品需求；,客户构成及特征,从历史销售价格走向看：2008年，莞城区普通住宅价格主要集中在5700元/6100元/；2009年保持在6300元/；2010年均价为6500元/（包括精装修）。从产品价格特征看：主打户型为面积在80至90的二房，总价在60万元以内，资金压力较小；以及1
8、00至120的三房，总价基本控制在90万元以内，资金压力适中。,价格特征,从营销表现来看：目前在售楼盘基本面向莞城本地及周边镇区的消费者、东莞周边城市的消费者进行营销，区外辐射及影响力尚可，主要通过在市区主干道、高速公路的立柱广告、市区城巴车体广告、平面媒体广告等形式进行楼盘的推广营销。,营销特征,周边项目分析万科运河东1号（告罄）,开发商为东莞万科置业有限公司项目占地8万，总建筑面积22万；总户数为2000户；设计单位为香港嘉柏事务所。（1）物业类别：住宅、公寓（2）容积率：2.80（3）户型：80两房；120三房；170四房（4）销售价格：住宅均价7500元/；商铺均价20000元/（目前
9、已全部售完，现在为二手交易的价格）（5）管理费：2.35元/,周边项目分析万科运河东1号（告罄）,社区内部配套似水年华湾畔(景观:按摩池游泳池儿童泳池无边界水池水 上栈桥）老年舞台剧场(景观:舞台剧场健身区休息区)流金岁月广场(景观:主广场景观小丘雕塑)金色池塘(景观:木板平台倒影池贩卖亭室外咖啡座）香樟小径（景观：约1500米慢跑径、健身区、烧烤区、庭院、坐息区、游戏场）,周边项目分析万科运河东1号（告罄）,周边项目分析万科运河东1号（告罄）,项目特色尊重历史，保护人文。100多年的老樟树不仅见证新建筑的崛起，而且与其一起成长 新式围合建筑将社区隔成天然桃源，闹中取静；不可对视的新式布局，解
10、决传统院落户与户间距短、私密性无法保证的问题。空间灵活多变。高进深设计，楼距最宽约208米。一改传统宅院无进深的尴尬，东西向最大楼间距达到约208米，南北向最大楼间距达到约155米。围合建筑，邻里关系也可以被设计。从旧式宅院继承中心式的园林景观带，营造出良好的交流空间，重现大院里和谐亲切的生活。车房内的露天植被葱翠，通风良好；,周边项目分析万科运河东1号商铺（告罄）,概述 占地面积为83156；建筑面积为241152，开间面积为90300，共144间，销售均价为20000元/。与市中心商业圈距离1.5公里，距离新城市中心区约2公里，距离东莞市最具规模之商业步行街南城富民商业街3公里。项目一期为
11、2万平方米的餐饮、休闲、娱乐商业街区。城市中央领地。距莞城文化中心约公里，距新城中心约2.5公里，距可园约2.5公里。商业街定位 功能定位：集餐饮、休闲、文化、娱乐、社区购物、精品店等为一体的中高档商业街.商户定位：精品小店、社区配套类商家 产品构成 临路街铺 320米外街铺 步行街铺 临街大铺 1）临街大铺在一楼具有独立的经营展示面，实现二层商铺街铺化。2）在一楼预留独立客户电梯位，使临街大铺享受尊贵的客户服务。,周边项目分析塞纳城市嘉园（告罄）,开发商为东莞建工集团房地产开发公司，占地面积2万平方米；建筑面积10万平方米（其中商业面积为17477平方米）；由5栋30层塔楼构成。（1）物业类
12、别：住宅（2）建筑类别：高层（3）容积率：3.9（4）绿化率：25%（5）住宅户型：80-89两房、100三房（6）商铺户型：3090（7）销售价格：住宅均价6800元/平方米（二手）；商铺均价30000元/（二手）,周边项目分析塞纳城市嘉园（告罄）,周边项目分析田禾塞纳河畔（在售）,开发商为东莞市田禾房地产投资有限公司，占地面积120847平方米；建筑面积50万平方米。属于旧城改造项目。开发周期为5年，目前在售为项目一期：（1）用地面积：3.46万；（2）计容面积：12.43万；（3）绿化率：32.96；（4）物业购成：5栋27-32层的住宅塔楼及其群楼商业组成。塔楼为2梯4户结构；（5）一
13、期户数：约830户；停车位747个。（6）面积区间：80-160，户型为二、三、四房。（7）售价：住宅均价6800元/，商铺纯租，租金均价为45元/月,周边项目分析田禾塞纳河畔（在售）,周边项目分析结论,从三个重点楼盘的区位来看，三个楼盘皆位于运河周边，都以运河、水景概念进行定位销售，是莞城区较为成熟片区楼盘的代表，距离目标地块位置平均在2公里范围内；从三个楼盘目前销售情况看，万科运河东一号与塞纳城市嘉园全部告罄，二手市场住宅平均售价在6500元/以上，商铺售价在20000元/以上；田禾塞纳河畔属于旧城改造项目，目前销售速度在每周35套从三个楼盘销售的客户组成来看，莞城与南城以及万江坝头片区客
14、户较多，包括本地大型企业发展带来的客户。从三个楼盘的物业构成方式来看，均为高层住宅附加商业的组成形式，户型多为6080的两房以及100120的三房。,PART3,城市发展机会及风险解析,规划战略-莞城区规划范围,规划范围：西至东江南支流、东至东城中路、北至红川路、新河北路及学院路一带，南至体育路，范围由1213.66公顷；人口规模达到21.5万人（莞城更新改造完成后）。,规划战略-莞城区规划主要职能,规划主要职能：商贸业、金融业等第三产业功能突出发展区域；东莞市城区的政治、经济、文化中心；生活方便并延续东莞居住特色风貌的可持续发展的新型居住区的典范。,规划战略-从莞城规划看运河区发展,片区规划
15、：运河东片区用地168.5公顷，以办公、商业服务、文化娱乐、游览休憩为主。在西正路和向阳路之间，结合原有迈豪街、同德街及文化广场，加以补充完善，形成商业步行区和文化娱乐中心。运河西片区用地172.8公顷，该区以传统风貌的商业服务业为主要功能。结合原有大西路、中兴路、和平路、中山路等骑楼商业街，加以完善，形成商业步行区。,规划战略-“两点两线两面”的发展方向,两线：就是东江和运河；今后在东江大道以东的地块将进行重新规划、设计和整合，建设现代化的住宅、写字楼和酒店；在运河西路一路将改变功能，将其改造成特色的步行街，在其中增加商业、文化、景观设施，并新开一条与运河西路平行的城市道路，以代替原运河西路
16、的交通功能。,两点：可园和西城楼。以第一点“可园”为中心，将建设成有文化特色的商业骑楼街区和高尚住宅区；另一点“西城楼”，一直是莞城的核心，连接着市桥、西正路，这一带也曾是东莞最繁华的商业片区。在新方案中，西城楼和文化广场周边将进行改造，增加商业面积，使文化广场成为文化商业广场。,两面：就是东部片区和西部片区。其中西部片区就是上文所说的运河和东江之间的片区。而东部片区就是沿东纵路两旁约一平方公里的现代化商业圈。,规划战略结论,从莞城宏观规划来看 目标地块所在区域位于莞城战略规划当中的“沿河发展带”、“商业发展轴”、“文化发展轴”的交汇处；即，该区域在产业规划中属于商贸、金融等第三产业布局的区域
17、；从片区规划快来看 目标地块所在片区属于“两带”中的运河带与“两面”中的西部片区交汇处，同时距离“两点”的核心位置直线距离不超过2公里。,PART4,地块状况,地块宏观位置状况,关键点：地块现状为水塘，即已经完成集成的开挖，目测深度约为3米,地块四至,西侧为工农路、居民住宅,北侧为二轻皮革厂、食品公司,东侧运河西三路,南侧为坝翔路（原坝头路）,开发条件及周边资源,1、周边配套：建设小学、实验小学、胜和小学、中心小学、阳光二小、可园中学2、景观资源：东江、运河、可园、金鳌洲3、商业及生活配套：家乐福、西正路商业街、百佳超市、天和百货、家福特建材超市等大型超市；莞城医院、市中医院门诊部、东华医院等
18、；邮政局城区邮政分局；工商银行、中国银行、农业银行。4、七通一平、工程条件等：基坑已挖，目前作为垂钓用的鱼塘，少量临时建筑，无经济作物,SWOT分析,开发风险：项目目前已取得的设计条件存在不合理的情况，容积率4.5与不超过23层、75米的条件若要同时满足存在一定的难度，需要重新根据需要申报设计要点；项目属于挂靠，且操作模式上是委托土地交易中心进行挂牌转让，在公告期内不可避免的会引起竞争者的注意。市场风险：莞城位于东莞中心地带，紧邻广州深圳，且广州深圳已经实施限购令，东莞受限购令政策的影响不可预测。,其他风险,PART5,项目发展建议,产品类型建议,1、产品类型：（1）物业属性：市场上目前以高层
19、住宅、公寓为主，项目都存在一定比例的商业配置；（2）项目本身资源情况：目标地块所在区域存在万科项目，对区域房价拉升有一定的积极作用，同时，鉴于该片区的规划，在旧城改造过程中会不断产生新的客源；2、初步物业类型比例：住宅90%商业10%,户型建议,价格建议,价格建议：住宅：7000元/商业：20000元/,客户建议,PART6,项目经济测算,（1）建安成本按建筑单方2800元/平方米计算；（2）主营业务税金按销售收入的5.4%计算；（3）销售费用按销售收入的3%计算；（4）财务费用按地价款全部贷款，6个月期，利率为5.5%计；（5）管理费用按销售收入的3%计算；（6）净利润率=净利润/（销售成本
20、+期间费用）；（7）毛利润率=（销售收入销售成本-主营业务税金及附加）/销售收入。,测算假设,项目开发建设指标,项目利润测算,PART7,结论及建议,1、集团战略 符合集团立足珠三角的战略，对提升集团品牌、土地储备有较好的意义；2、投资回报 目标地块总价为22000万元，折合楼面地价1643.27元/,容积率4.5，性价比较为合适。经测算，总投资回报率为24.6%。3、市场方面 因为东莞暂时不受限购令的影响，且目标地块位于莞城老城区运河边，自然景观及周边配套设施较好，商业氛围较好，加之周边有较成熟的万科运河东一号项目，市场价格存在进一步上升的趋势。本地客源有保障，周边城市投资客认可。,结论：基于以上分析，综合考虑市场容量，客户容量和公司发展战略等因素，此项目满足公司投资标准。我部建议公司获得此块用地的使用权。,
